某地產(chǎn)副總談社區(qū)商業(yè)招商管理

1、社區(qū)商業(yè)招商管理1目錄自我介紹社區(qū)商業(yè)(區(qū)域)的定義 特征 功能表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市化作用下的社區(qū)商業(yè)操盤項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目中商業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題社區(qū)商業(yè)的建議社區(qū)商業(yè)的未來(lái)影響力結(jié)束語(yǔ)2商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合1999.32000.11 天津國(guó)美電器 總經(jīng)理2000.112002.1 上海國(guó)美電器 總經(jīng)理2002.12003.10 國(guó)美電器北京總部 管理中心總經(jīng)理 營(yíng)銷中心 總監(jiān)2003.102004.1 上海國(guó)美電器 總經(jīng)理2004.12004.6 香港國(guó)美電器 開(kāi)業(yè)副總指揮2004.7今 明天(鵬潤(rùn))地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心(營(yíng)銷,土地儲(chǔ)備) 總監(jiān) 明天第一城項(xiàng)目總經(jīng)理 昌平項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理 國(guó)美第一城項(xiàng)

2、目總經(jīng)理 明天信華投資公司 副總經(jīng)理現(xiàn)在 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟 秘書長(zhǎng)現(xiàn)在 華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 副總經(jīng)理 主管營(yíng)銷 前期 土地儲(chǔ)備 融資3*瑰（深圳）街區(qū)社區(qū)商業(yè)4北京玫瑰郡 底商性社區(qū)商業(yè)5龍崗玫瑰郡 綜合社區(qū)商業(yè)6北京華業(yè)東方玫瑰 綜合大型商業(yè)街7會(huì)所 配套型社區(qū)商業(yè)8.社區(qū)：一定區(qū)域內(nèi)的具有共同歸屬感的居民所居住的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)(50000人)。.社區(qū)商業(yè)：主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)。.一般情況下,社區(qū)商業(yè)為配套,具有規(guī)劃伸縮性.一般開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),社區(qū)商業(yè)操作難度低于購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)的定義9.政策將會(huì)更加支持社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與繁榮.在居

3、民消費(fèi)支出占比逐步提高到40以上.在居民生活中將扮演日常消費(fèi)中心的角色.在城市商業(yè)的地位不斷提高并成為掠奪者.社區(qū)商業(yè)將逐漸成為商業(yè)開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn).部分社區(qū)商業(yè)逐步演化成為區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)未來(lái)影響力10顧客屬地性消費(fèi)日常性功能配套性成本低廉性贏利穩(wěn)定性階段進(jìn)化性社區(qū)商業(yè)功能主要以滿足社區(qū)或區(qū)域居民日常生活必需的就近商品、服務(wù)及餐飲性需求為主，同時(shí)根據(jù)社區(qū)規(guī)模、人群特點(diǎn)等進(jìn)行休閑、娛樂(lè)等功能的設(shè)置。一般具體設(shè)施配置有：購(gòu)物、餐飲、維修、美容美發(fā)、文化體育、圖書音像、數(shù)碼彩擴(kuò)、洗衣裁剪、家庭服務(wù)和再生資源回收等。社區(qū)商業(yè)六大特征11中小型社區(qū):超市或便利店、生活類專業(yè)專賣店、日常性餐飲及洗衣裁

4、剪、藥店、美容美發(fā)、維修、家庭服務(wù)等，菜市場(chǎng)或便民菜店依社區(qū)需要定；大中型社區(qū):家庭百貨、大型綜合超市、文化娛樂(lè)設(shè)施和文體專業(yè)店，可設(shè)立銀行、電信、郵政、醫(yī)療、酒吧、康體健身、電影院、汽車服務(wù)等設(shè)施；老年服務(wù)及嬰幼服務(wù)設(shè)施依社區(qū)具體情況配置社區(qū)商業(yè)的功能表現(xiàn)12規(guī)模性：不能盲目高集中性：本身集中、共同集中開(kāi)放性：內(nèi)外部客流便利性：進(jìn)、出、停獨(dú)立性：相對(duì)非絕對(duì)氛圍性：整體商業(yè)、招示性：門臉、招牌、廣告位尺度性：面寬、進(jìn)深、層高、柱距等靈活性：不同商家、未來(lái)升級(jí)經(jīng)濟(jì)性：不求最昂貴，但求最適用社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)十大建議13鄰里中心(餐飲,房產(chǎn)中介菜市場(chǎng),書吧、畫廊、音像店、美容/美發(fā)/美體飾品店、精品店、

5、化妝品、蛋糕、影像服務(wù),洗衣,超市)餐飲街(餐飲、咖啡廳、酒吧、茶館)商務(wù)酒店（洗浴中心健身房|羽毛球館網(wǎng)球館自助餐飲演藝等；）商業(yè)廣場(chǎng)（物美超市、銀行、肯得基、百貨、市場(chǎng)、和其它專業(yè)店）國(guó)美第一商街業(yè)態(tài)分布142、藍(lán)黛熱力不夜城。 休閑娛樂(lè)(B-02 B-06)1、綜合美食街。特色商業(yè)、美食,中介,洗衣,SPA（121920A788A）3、立水橋市場(chǎng)。水產(chǎn)品,生活商品 (b-06)4、商務(wù)酒店,市場(chǎng),休閑、健身(C-01)5、藍(lán)調(diào)風(fēng)情街。酒吧、茶座、咖啡廳、特色餐飲 (171818A)明天第一城商業(yè)規(guī)劃15商業(yè)面積過(guò)大,超出社區(qū)商業(yè)范疇規(guī)劃分布過(guò)于分散,影響商業(yè)氛圍產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式大部分為底商,

6、地上三層地下一層難于運(yùn)作底商沒(méi)有采用轉(zhuǎn)換層,造成商業(yè)大部分為剪力墻結(jié)構(gòu)層高,荷載,進(jìn)深,面寬全部按照香港百貨業(yè)態(tài)設(shè)計(jì),影響了超市等業(yè)態(tài)進(jìn)入中央空調(diào)的使用加大了運(yùn)營(yíng)成本外立面全部鋁扣板封死,采光遭到業(yè)主投訴國(guó)美第一商街的教訓(xùn)(一)16國(guó)美第一商街的商業(yè)教訓(xùn)(二)物業(yè)管理沒(méi)有和住宅分開(kāi),造成沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的局面由于資金壓力,重銷售輕招商,造成銷售死結(jié)后期運(yùn)營(yíng)沒(méi)有VI系統(tǒng)社區(qū)商業(yè)向區(qū)域性商業(yè)轉(zhuǎn)化困難商業(yè)運(yùn)作組織建立晚,滯后于整體項(xiàng)目整體策略不明,導(dǎo)致后期被動(dòng)17營(yíng)銷前置作為主導(dǎo),從項(xiàng)目定位-產(chǎn)品定位-設(shè)計(jì)-施工-銷售-招商-交房-物業(yè),貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)產(chǎn)品提早規(guī)劃，定位準(zhǔn)確,實(shí)行定制化商業(yè)部的招聘、培

7、訓(xùn)提前位,傭金優(yōu)勢(shì),末位淘汰租售并舉,帶租約銷售,做到市場(chǎng)與企業(yè)資金回籠相結(jié)合商業(yè)產(chǎn)品切分合理,連廊具體應(yīng)用取得效果物業(yè)管理費(fèi)用和中央空調(diào)費(fèi)用低，有投資價(jià)值代理公司非常重要明天第一城成功與失誤（一）18沒(méi)有成立商業(yè)管理公司，而是簡(jiǎn)單委托給物業(yè)公司，為后期運(yùn)營(yíng)埋下禍根大客戶麥德龍談破裂招商和銷售成功，大部分來(lái)自中介機(jī)構(gòu)，先前對(duì)此有意識(shí)未充分重視交房中，在加鋼梯上產(chǎn)生重大投訴在帶租約銷售上操作有誤在產(chǎn)品切分時(shí)，光看結(jié)構(gòu)，未重視暖通空調(diào)明天第一城成功與失誤（二）19明確架構(gòu),慎選物業(yè),簽訂合同,明確內(nèi)容和費(fèi)用注重商業(yè)規(guī)劃,招商,運(yùn)營(yíng)，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心:經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo),物業(yè)管理配合組建經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),理順開(kāi)發(fā)商,管理者,投資者,經(jīng)營(yíng)者,消費(fèi)者之間關(guān)系,目標(biāo)是招商旺,銷售旺,經(jīng)營(yíng)旺物業(yè)經(jīng)營(yíng):開(kāi)業(yè)籌備,整體形象包裝,推廣宣傳