商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查方法、業(yè)態(tài)組合及招商策略(共21頁)

1、PAGE PAGE 24 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有(suyu)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)市場(shchng) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊(din j)搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查 HYPERLINK /Article/Search

2、.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關(guān)于方法的文章 t _blank 方法、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=業(yè)態(tài) o 點擊搜索所有關(guān)于業(yè)態(tài)的文章 t _blank 業(yè)態(tài) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=組合 o 點擊搜索所有關(guān)于組合的文章 t _blank 組合及 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords

3、&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關(guān)于策略的文章 t _blank 策略 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)市場 HYPERLINK

4、/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關(guān)于方法的文章 t _blank 方法2004年被稱為中國的 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn)

5、 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)年，投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項目。 市場 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有 HYPERLINK /Article/Search.asp

6、?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keywor

7、d=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Fiel

8、d=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查

9、、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查、個案深入 HYPERLIN

10、K /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查 3、按操作 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關(guān)于方法的文章 t _blank 方法分：實地考察 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查、問卷 HYPERLINK /Art

11、icle/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查、訪談 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)-明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求； 2、團隊分工

12、-明確團隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計劃-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱-有關(guān) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具-準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等； 6、考察線路-前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排；

13、 7、時間安排-市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念

14、。 區(qū)位帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊住宅 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15

15、-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 地段傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段， HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。 節(jié)點規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點

16、，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。 地標(biāo)與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； 上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語，

17、現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。 業(yè)態(tài)指細分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：策劃 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)

18、，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； 市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進行比較分析； 傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種； 零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)

19、的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)

20、位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細定，但 HYPERLI

21、NK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： 商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌； 商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）； 客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）； 路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，

22、建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； 交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性； 商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度； 商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）； 在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃重點，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治水平等。 五、市調(diào)方式 HYPE

23、RLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關(guān)于方法的文章 t _blank 方法 目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方法 o 點擊搜索所有關(guān)于方法的文章 t _blank 方法： 1、實地觀察法 通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗才有意義。 2、訪談法 通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、

24、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。 3、問卷法 通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=調(diào)查 o 點擊搜索所有關(guān)于調(diào)查的文章 t _blank 調(diào)查統(tǒng)計及分析。 4、參展法 參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號 HYPERLINK /Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BF%AA%C5%CC 開盤

25、、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于(guny)商業(yè)街的文章 t _blank 商 業(yè) 街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商(zho shn) o 點擊搜索所有

26、關(guān)于招商的文章 t _blank 招 商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關(guān)于(guny)策略的文章 t _blank 策 略 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywo

27、rds&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街和環(huán)型組團式 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。定位是 HYPERLINK /

28、Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商的基礎(chǔ)，根據(jù) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&Cl

29、assID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進入有目的的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商工作。一、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)

30、于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的定位1、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索(su su)所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的商業(yè)(shngy)主題。即 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊(din j)搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街應(yīng)該具有的獨特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場，經(jīng)過二十年的經(jīng)

31、營，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理條款，成為北京專業(yè)性 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街

32、o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。2、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的社會主題。即 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街所承載的社會責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能， HYPERLIN

33、K /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街是城市形象的代表，消費者或游客觀 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)

34、，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。又如北京前門的大柵欄 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某 HYPERLINK /Article/Se

35、arch.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的定位啟示錄項目選址該項目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境競爭對手周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場等市場調(diào)查該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩；特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的生活氛圍；該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多；發(fā)現(xiàn)商機以經(jīng)營國外商品為主的商業(yè)形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎；能夠彌補該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點；居住在該區(qū)域的外

36、籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢；確定目標(biāo)客戶在中國居住及進行商務(wù)、旅游等外籍人士進行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB 項目定位“國際商品街”：以經(jīng)營國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword

37、=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街布局餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類：紅酒、雪茄等 保鍵品類：藥店、護膚用品店等 寵物用品類：貓、狗糧及用品店 休閑類：體育、運動、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等；二、選擇最佳業(yè)態(tài)(y ti)組合商圈里業(yè)態(tài)(y ti)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。同樣在 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索

38、(su su)所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點以強化和突顯 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的整體定位。一般來說， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物

39、功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個

40、店所能作為的。通常 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的補充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽和口碑是 HYPERLINK /Article/Search.asp?Fiel

41、d=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街長期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實性。案例： HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別 數(shù)量業(yè)態(tài)類別 數(shù)量玉器、工藝品、旅游紀(jì)念品商店9皮貨店20購物中心、商場7服裝專賣20書店1鐘表眼鏡12鐘表眼鏡4藥房7茶莊4自行車專賣1藥店2手機專賣11服

42、裝、鞋、帽專賣店9書店3綢緞2飯店11旅館6照相館3俱樂部、電影院、劇場3茶莊2 三、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索(su su)所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊(din j)搜索所有

43、關(guān)于招商的文章 t _blank 招商(zho shn) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關(guān)于策略的文章 t _blank 策略 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關(guān)于策略的文章 t _b

44、lank 策略是實現(xiàn) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實現(xiàn) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=

45、策略 o 點擊搜索所有關(guān)于策略的文章 t _blank 策略有所不同的是， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商工

46、作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進行考察。1、確定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商對象 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)

47、于招商的文章 t _blank 招商對象的確定圍繞項目的目標(biāo)來確定，例如命名為“國際 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街”、或者是代表城市形象的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街等檔次比較高的項目，一般都是引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象， HYPERLINK

48、/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。還可以通過特殊項目的引入豐富 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _bla

49、nk 商業(yè)街的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進，擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進。某 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街曾引進心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機構(gòu)。2、確定經(jīng)營(jngyng)模式投資經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主購買(gumi)商鋪后自己直接經(jīng)營。 委托經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主出于保險起見，將商鋪委托商管公司(n s)租出去，讓別人經(jīng)營。 租賃經(jīng)營：是指經(jīng)營業(yè)主一時買不起商鋪，以租賃的形

50、式進行租賃經(jīng)營。 直接經(jīng)營：某些商管公司將直接經(jīng)營管理大約20的營業(yè)面積，免因全部他營造成失控的應(yīng)變舉措。 虛擬經(jīng)營：是指以 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，與若干個研發(fā)機構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進行對接，開發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街旗下的子產(chǎn)

51、品。3、制定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商優(yōu)惠 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=策略 o 點擊搜索所有關(guān)于策略的文章 t _blank 策略根據(jù)地區(qū)政府對 HYPERLINK /Article/Search.

52、asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街的扶持政策確定可以給予 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商對象的優(yōu)惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的 HYPERLINK /Article/Search.

53、asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)街 o 點擊搜索所有關(guān)于商業(yè)街的文章 t _blank 商業(yè)街來說，這一優(yōu)惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。4、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商 HYPERLINK / 流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析( HYPERLINK /Arti

54、cle/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商部) 客戶 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有

55、關(guān)于招商的文章 t _blank 招商月計劃實施( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商部) 客戶 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Fi

56、eld=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商周計劃( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商主管) 客戶信息歸檔完善、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keywor

57、d=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部) 目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接治( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商主管)

58、 客戶分類、確定重點客戶( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商部) 填寫 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商意向表（ HYPERLINK /Article/

59、Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準(zhǔn)( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商

60、 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商部) 確定合作對象、簽定 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=招商 o 點擊搜索所有關(guān)于招商的文章 t _blank 招商意向書、交納定金( HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D5%D0%C9%CC HYPERLINK /Ar