房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2022/7/27房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)講授目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)行政審批概述二、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立與資質(zhì)管理三、立項環(huán)節(jié)行政審批四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批五、用地環(huán)節(jié)行政審批六、設(shè)計、施工與驗收環(huán)節(jié)行政審批七、建設(shè)項目并聯(lián)審批制度房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)行政審批概述提示：房地產(chǎn)開發(fā)行政審批特點及框架（一）房地產(chǎn)開發(fā)行政審批與行政許可1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)、行政審批、行政許可1）房地產(chǎn)開發(fā)：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條第三款規(guī)定，其是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。即以土地和房屋建筑為對象進(jìn)行的建設(shè)行為。2）行政審批：是

2、指行政審批機關(guān)根據(jù)自然人、法人或者其他組織依法提出的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動、認(rèn)可其資格資質(zhì)、確認(rèn)特定民事關(guān)系或者特定權(quán)利能力和行為能力的行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)3）行政許可：是指行政機關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)與行政審批、行政許可三者關(guān)系行政審批與行政許可大同小異，其不同之處在于： 第一、行政許可與行政審批調(diào)整范圍的大小不同。行政審批調(diào)整的范圍大于行政許可，行政審批包括內(nèi)部行政審批與外部行政審批，而行政許可主要指行政機關(guān)的外部行政行為。 第二，外部行政審批的大部分內(nèi)容與行政許可重疊，但外部行政審批并不等同于行

3、政許可。 第三，行政審批的程序要求不太嚴(yán)格，而行政許可必須遵守法律規(guī)定的程序，行政相對人有較大的參與權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)既包括行政許可的內(nèi)容，同時也包括部分行政審批的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)（二）房地產(chǎn)開發(fā)行政審批特點 1、涉及法律多 2、地域性強 3、政策變化快房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)（三）房地產(chǎn)開發(fā)行政審批框架房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理建設(shè)用地使用權(quán)的取得 選址定點 項目立項用地規(guī)劃許可證核發(fā) 建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā) 工程設(shè)計方案審查 工程初步設(shè)計審批 項目總投資概算審批 城市房屋拆遷許可 施工圖設(shè)計審查 建設(shè)工程規(guī)劃許可 施工準(zhǔn)備階段管理 建設(shè)工程過程管理 工

4、程竣工驗收與備案 商品房銷售與初始登記 物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)二、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立與資質(zhì)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立1、房地產(chǎn)開發(fā)公司概念及特點1）房地產(chǎn)開發(fā)公司概念城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營業(yè)為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指大城市及村鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。因此，一般認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司是指依法成立，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)并具有法人資格的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2）房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點具有法人資格的經(jīng)濟

5、組織；有嚴(yán)格的資質(zhì)要求；以營業(yè)為目的；主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；實行歸口管理。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2、內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立 名稱核準(zhǔn) 資質(zhì)初審 工商登記 稅務(wù)登記 備案登記（暫定資質(zhì)）3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立1）外商投資產(chǎn)業(yè)分類鼓勵、（允許）、限制、禁止2）與內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立異同名稱核準(zhǔn) （外資審批） 資質(zhì)初審 工商登記 稅務(wù)登記 備案登記（暫定資質(zhì)）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)3）外資房地產(chǎn)公司分類中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司 概念：是指為了擴大國際經(jīng)濟合作和技術(shù)交流，外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人按照平等互利的原則，經(jīng)中國政府批準(zhǔn)，在中華人民共和國境內(nèi)，同中國的公司、企業(yè)或

6、其他經(jīng)濟組織共同舉辦的房地產(chǎn)合營企業(yè)，在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和房地產(chǎn)綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)，其是具有中國法人地位的房地產(chǎn)經(jīng)濟實體，是我國利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要形式。 審批機關(guān)：商務(wù)部及省級人民政府 審查程序：申請、審查、批準(zhǔn)（3個月）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司 概念：是指外國公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或者個人同中國的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人按照平等互利的原則，依中國法律在中國境內(nèi)共同舉辦的，以合同約定合作各方權(quán)利義務(wù)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)組織。是契約式或非股權(quán)式合作性開發(fā)公司，可以是企業(yè)法人，也可以是非企業(yè)法人。 審批機關(guān)與程序與上述基本

7、一致（審批時間45天）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)公司 概念：是指依照中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立的全部資本由外國投資者投資，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)法人組織，不包括外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織在中國境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)。 審批機關(guān)程序與上述相同（審批時間為90天）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) （二）房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理 1、暫定資質(zhì)與資質(zhì)申請 1）暫定資質(zhì) 概念：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，持規(guī)定文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。其是申請核定正式資質(zhì)的一個過渡性措施。 有效期：1年

8、 延長期：不超過2年（但自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書1年內(nèi)無項目，則不得延長）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2）資質(zhì)申請 審批機關(guān)：國務(wù)院以及縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門。 申請程序：申請（暫定資質(zhì)前1個月）、審查、核定 申請資料：申請表、資質(zhì)證書、負(fù)債表和驗資報告、法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、負(fù)責(zé)人職稱證明、已開發(fā)項目相關(guān)資料、開發(fā)項目及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書情況報告、其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2、資質(zhì)等級、資質(zhì)審批與規(guī)模限制1）資質(zhì)等級：共四級2）資質(zhì)審批：建設(shè)部（一級）、?。ǘ⑷墸⑹校ㄋ募墸?）規(guī)模限制：一級（不受限制）、二級（25萬以下）、三級（北京：20萬、重慶：10萬

9、）、四級（北京：10萬、重慶：2萬）3、資質(zhì)年檢、變更、注銷1）資質(zhì)年檢概念、年檢權(quán)限資質(zhì)年檢概念：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資格和開發(fā)經(jīng)營行為進(jìn)行定期檢驗制度。一般是一年一次，定期辦理。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 年檢權(quán)限：一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者其委托的機構(gòu)負(fù)責(zé)；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)主管部門制定辦法確定。2）資質(zhì)變更概念、需變更的情形 資質(zhì)變更概念：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取資質(zhì)證書以后，因企業(yè)變更名稱等情況出現(xiàn)，而向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)的行為。 需變更的情形：企業(yè)名稱變更；法定代表人變更；主要管

10、理、技術(shù)負(fù)責(zé)人變更。應(yīng)當(dāng)在上述情形變更后30日內(nèi)辦理。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)3）資質(zhì)終止概念、終止的情形 資質(zhì)終止：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取資質(zhì)證書以后，因某些客觀情況的發(fā)生而不再具有企業(yè)資質(zhì)的行為。 終止情形概念：資質(zhì)失效；資質(zhì)注銷（企業(yè)分立、合并；破產(chǎn)歇業(yè)或其他原因終止業(yè)務(wù)；不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的；無正當(dāng)理由不參加年檢）；資質(zhì)吊銷（超越資質(zhì)從事開發(fā)而逾期不改的；開發(fā)項目質(zhì)量低劣發(fā)生重大質(zhì)量事故且情節(jié)嚴(yán)重的）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例一 1998年，南亞飯店將自有停車場（土地性質(zhì)為劃撥）與黎一村委會一小學(xué)用地（土地為集體所有，其土地與停車場相鄰）合作建設(shè)商務(wù)辦公樓及

11、餐飲、歌舞、健身等綜合性服務(wù)娛樂項目。建房合同還約定，村委會每年固定分利，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。2004年村委會因故起訴南亞飯店，請求確認(rèn)該建房合同無效。一、二審法院均判決該建房合同無效。該判決是否正確？思考：1、劃撥土地 2、集體土地 3、合作建房 4、開發(fā)主體房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)三、立項環(huán)節(jié)行政審批提示：項目立項、概算項目立項1、立項概念及立項審批新特點1）立項概念：是房地產(chǎn)項目決策階段中最后一個環(huán)節(jié)，經(jīng)過對項目建設(shè)上的必要性、協(xié)凋性，技術(shù)上的可行性、先進(jìn)性，經(jīng)濟上的合理性、效益性進(jìn)行詳盡、科學(xué)地論證，認(rèn)為可行而報請投資主管部門審批、核準(zhǔn)或備案的程序。2）立項審批新特點房地產(chǎn)開發(fā)流程及相

12、關(guān)法律實務(wù) 改革項目審批制、規(guī)范政府核準(zhǔn)制、健全備案制、加快推行“代建制”、簡化審批程序及合理劃分權(quán)限分工、改進(jìn)投資宏觀調(diào)控方式（經(jīng)濟、法律、行政）。 2、立項審查形式 1）審批：項目建議書審批、可行性研究報告審批。 項目建議書審批 項目建議書：（又稱立項申請）是對擬建項目向發(fā)展改革部門申報的項目申請，項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議條件，對擬建項目提出的框架性總體設(shè)想。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)項目建議書審批主管部門：縣級以上發(fā)展和改革委員會。項目建議適用對象：政府性投資。項

13、目建議書主要內(nèi)容：提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系；投資估算和資金籌措設(shè)想；項目進(jìn)度安排；經(jīng)濟效果和社會效益的初步安排。項目建議書編制主體：自行編制、委托編制、招標(biāo)編制。項目建議書審批：申請、征徇、審核、審定、批準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)可行性研究報告審批 可行性研究報告：指具體實施開發(fā)建設(shè)項目前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性論證、研究及評價，是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的重要內(nèi)容。也就是對項目實施的可行性進(jìn)行評估。 項目建議書是初步的可行性研究報告，可行性研究報告是深化了的項目建議書，可行性報告審批程序與建議書審批基本

14、一致。 2）核準(zhǔn)： 核準(zhǔn)概念、運用范圍、功能 概念：指行政機關(guān)對某些事項是否達(dá)到特定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟技術(shù)規(guī)范的判斷、確定，即對企業(yè)投資建設(shè)行為合法性的判斷與確定。屬行政許可范疇。核準(zhǔn)只提交項目申請報告，不審查項目建議書和可行性報告。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 適用范圍：適用于直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全的重要設(shè)備設(shè)施的設(shè)計、建造、安裝和使用，直接關(guān)系人身健康、生命財產(chǎn)安全的特定安全、物品的檢驗、檢疫。 功能：防止危險、保障安全，沒有數(shù)量控制。 核準(zhǔn)的分類 國內(nèi)企業(yè)投資項目的核準(zhǔn) 外商投資項目的核準(zhǔn) 境外投資項目的核準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3）備案 備案概念意義 備案概念：指

15、非政府性投資且明令不屬于重大類或限制類的項目，采用程序更加簡便內(nèi)容更加簡略的一種告知性措施。 意義：有利于及時掌握和了解企業(yè)投資方向；有利于貫徹國家法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入制度； 有利于及時發(fā)布投資信息，引導(dǎo)社會投資；有利于及時發(fā)現(xiàn)投資運行中存在的問題。 備案主管部門、程序 主管部門：采用屬地化管理，由縣級以上投資主管部門實施。 程序：申請、備案（2個工作日）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 備案變更、有效期 變更：已辦理投資備案手續(xù)的項目，如投資主體或主要建設(shè)內(nèi)容發(fā)生變化，應(yīng)向原發(fā)證機關(guān)交回原投資項目備案證，重新辦理備案證。 有效期：項目辦理備案手續(xù)后，應(yīng)在2年內(nèi)開工建設(shè)，如超過2年仍未動工

16、的，投資項目自動銷號。 （二）概算審批 1、概算概念、種類、變更要求、適用范圍 概算概念：指設(shè)計單位在初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計要求利用概算定額、概算指標(biāo)等對工程建設(shè)全部投資（工程造價）進(jìn)行的概略計算。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 種類：單位工程概算、單項工程綜合概算、建設(shè)項目總概算。 變更要求：概算一般是在初步設(shè)計階段進(jìn)行，初步設(shè)計不得隨意改變被批準(zhǔn)的可行性研究報告確定的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地址和總投資等控制指標(biāo)。概算超過可行性研究報告總投資結(jié)算的10%以上，或其他主要指標(biāo)需要變更時，應(yīng)以說明原因和計算依據(jù)，并報原可行性研究報告的原審批單位同意。 適用范圍：限于政府投資項

17、目（不包括核準(zhǔn)和 備案項目）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2、概算作用、審批條件 概算作用：制定投資計劃和制定項目投資總額依據(jù)；施工、管理設(shè)計等簽訂合同和推行項目包干責(zé)任制依據(jù)；籌措建設(shè)資金、編制用款計劃及加強基建財務(wù)管理依據(jù)；工程結(jié)算、決算、竣工驗收及基建支出與概算投資比較、考核工程項目建設(shè)成本、分析投資效果的依據(jù)。 審批條件：可行性報告已獲批準(zhǔn)；總投資概算未超過可行性研究報告批準(zhǔn)總投資估算3%（10%），初步設(shè)計方案建筑面積未超過可行性研究報告批準(zhǔn)面積的5%；應(yīng)組建項目法人的項目，項目法人已成立；其他相關(guān)規(guī)定的條件。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3、概算增加的情形、原因分析及對策建議 1）概

18、算增加情形： 設(shè)計變更；征地拆遷費不確定；隨意擴大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；建筑材料漲價。 2）原因分析： 投資決策不科學(xué)，投資概算精度低；違反基本建設(shè)程序；管理體制混亂，權(quán)責(zé)不分；合同執(zhí)行不力。 3）對策建議： 加強前期工作，提高決策的民主性和科學(xué)性；嚴(yán)格基本建設(shè)程序，控制設(shè)計變更；明確管理主體，逐步推行代建制；強化階段管理，有效控制投資；加強項目概算審計，有效控制投資。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例二 2008年，山峽庫區(qū)長江邊坡治理工程，由某縣屬國有開發(fā)建設(shè)公司發(fā)包給了一基樁公司，基樁公司收取管理費后轉(zhuǎn)包給了王某個人承建，王某收取管理費后，再轉(zhuǎn)讓給了李某，后工程竣工驗收合格

19、，尚欠李某部分工程款，李某遂起訴開發(fā)公司和基樁公司。李某以竣工資料為據(jù)進(jìn)行結(jié)算，認(rèn)為開發(fā)公司和基樁公司尚欠工程款6000萬元，而開發(fā)公司以審計結(jié)算為據(jù)認(rèn)為只欠5000萬元。問：本案該如何處理？思考：1、審計 2、掛靠 3、代建房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批 提示：項目選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、規(guī)劃驗收 （一）項目選址 1、項目選址概念、條件 1）項目選址概念：亦稱“項目地址選擇”，即建設(shè)項目在擬建地區(qū)、地點范圍內(nèi)具體確定坐落位置和東西南北四至。項目選址意見書：是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)項目的選址和布局的法律憑證。 2）申領(lǐng)選址意見書條件：一是在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)；二

20、是建設(shè)項目需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)；三是以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2、項目選址行政許可的內(nèi)容和條件 1）選址行政許可內(nèi)容 非通過招標(biāo)、拍賣、掛牌取得建設(shè)用地使用權(quán)的選址許可內(nèi)容： 確定項目選址定點；審定項目規(guī)劃設(shè)計條件；核發(fā)建設(shè)工程選址意見書及附圖。 通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的選址許可內(nèi)容： 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃公告及其附圖；建設(shè)工程選址意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 2）選址行政許可條件 符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；位于已編制并有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的區(qū)域；除公益性設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施外，建筑用地在舊城改造區(qū)不小于1000平方米（重慶）：相關(guān)協(xié)辦部門審查同意。

21、房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3、選址意見書有效期及法律效力 1）有效期： 非通過招拍掛取得土地的項目，應(yīng)在取得選址意見書后6個月內(nèi)報送規(guī)劃設(shè)計方案，否則失效（不可抗力除外）。 通過招拍掛取得土地的項目，除出讓合同涉及與規(guī)劃指標(biāo)及控制性要求的內(nèi)容與規(guī)劃公告不一致的，需報請研究外，直接領(lǐng)取選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖。 2）選址意見書法律效力 通過招拍掛方式取得土地：同時取得選址意見書、用地規(guī)劃許可證 方案設(shè)計 工程規(guī)劃許可證。 非通過招拍掛方式取得土地：取得選址意見書 規(guī)劃方案設(shè)計 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 4、選址階段相關(guān)部門的審批 項目環(huán)境影響評價、地質(zhì)災(zāi)

22、害危險評估、消防審查、水利事項審查、國家安全事項審查。 （二）建設(shè)用地規(guī)劃許可 1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念、作用 1）概念：指建設(shè)單位在向土地管理部門申請用地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，提供規(guī)劃設(shè)計條件的法律憑證。（經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)其建項目位置和用地范圍的法律憑證）。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）作用：確認(rèn)土地利用符合城市規(guī)劃；維護建設(shè)單位按照規(guī)劃用地的合法權(quán)益；為土地管理部門行使管理職能提供必要依據(jù)。 2、劃撥、出讓用地規(guī)劃許可證管理 1）劃撥土地用地規(guī)劃許可證管理城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十七條。已獲批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃和立項批文 申領(lǐng)建設(shè)用地

23、規(guī)劃許可證 申請土地 劃撥土地。 2）出讓土地用地規(guī)劃許可證管理 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條。已獲批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃（規(guī)劃條件）和立項批文 簽訂出讓合同 領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（持出讓合同、立項批文）。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3）用地規(guī)劃許可證對出讓、劃撥效力影響。 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十九條。 規(guī)劃條件未納入出讓合同，則出讓合同無效；未取得用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)用地的，應(yīng)撤銷批文； 占用土地的，應(yīng)退回； 給當(dāng)事人造成損失的，依法賠償。 3、用地規(guī)劃許可證有效期 建設(shè)單位在取得用地規(guī)劃許可證后3個月內(nèi)未取得建設(shè)用地批文，則用地規(guī)劃許可證（含附圖，附件）和選址意見書自行失效（不可抗力除外）。房地產(chǎn)開發(fā)流程

24、及相關(guān)法律實務(wù) （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可 1、建設(shè)工程規(guī)劃許可概念、適用范圍 1）概念：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，確認(rèn)其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求而準(zhǔn)許進(jìn)行工程建設(shè)的行為。建設(shè)工程規(guī)劃許可證則是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。 2）適用范圍：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；已簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥用地批準(zhǔn)文件；取

25、得環(huán)保、消防、人防等相關(guān)部門的意見；通過方案設(shè)計和施工圖審查；設(shè)計單位資質(zhì)資格符合要求；設(shè)計文件符合國家、本地規(guī)定；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及城鄉(xiāng)景觀要求。 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有效期 城鄉(xiāng)規(guī)劃法未作規(guī)定，上海規(guī)定：應(yīng)在取得工程規(guī)劃許可證后6個月內(nèi)開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)的，則失效；江蘇省規(guī)定：1年內(nèi)開工、又未申請延期的，則失效；重慶規(guī)定：1年內(nèi)（臨時6個月）未開工，可延期6個月（臨時延期3個月），否則失效（不可抗力除外）。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) （四）建設(shè)工程規(guī)劃驗收 1、規(guī)劃驗收概念、依據(jù) 1）概念：規(guī)劃行政主管部門對依法建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實的行為。 2）依據(jù)

26、：城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條規(guī)定?？h級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后6個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料。規(guī)劃驗收后包括建筑工程、市政及管線工程規(guī)劃驗收。 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)2、規(guī)劃驗收審核內(nèi)容 審核建設(shè)工程竣工圖有關(guān)規(guī)劃管理的內(nèi)容；驗核建設(shè)工程規(guī)劃許可的實施情況；檢查應(yīng)拆除構(gòu)建筑物是否按照規(guī)定拆除。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例三 1997年，甲公司從糖酒公司改制轉(zhuǎn)讓時取得了土地使用權(quán)，向縣建設(shè)規(guī)劃局申請辦理了建房手續(xù)，修建了一幢五層樓房，

27、但建設(shè)時超面積建設(shè)，被建設(shè)規(guī)劃局處罰。2001年，乙公司從糖酒公司轉(zhuǎn)讓取得部分土地使用權(quán)，該土地緊靠甲公司房屋背后。2001年4月乙公司向縣建設(shè)規(guī)劃局申領(lǐng)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。乙公司在甲公司房屋后面開始修建一幢四層樓房（兩幢樓相距50cm左右）。甲公司以建設(shè)規(guī)劃局為乙公司頒證行為侵犯了甲公司采光、通風(fēng)等相鄰權(quán)，向法院提起行政訴訟，要求撤銷為乙公司頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。該案該如何處理？思考：1、違章建筑 2、行政違法 3、民事侵權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 五、用地環(huán)節(jié)行政審批 提示：建設(shè)用地使用權(quán)取得，建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā)。 （一）建設(shè)用地使用權(quán)取得 1、建設(shè)用

28、地使用權(quán)出讓 1）出讓概念：指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定新規(guī)定：（2007年11月1日與2002年7月1日兩個制度對比）一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓期限載止問題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。 3）出讓形式 招標(biāo)出讓 概念：指市、縣人民政府建設(shè)用地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有

29、建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 特點：充分的競爭性；保密性；判斷的綜合性；投標(biāo)的一次性。 形式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。 拍賣出讓 概念：指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。 特點：公開性；價格決定性；報價多次性；對拍賣人和競買人的要求高。 掛牌出讓 概念：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 特點：市場化程度較高；

30、透明度高；充分體現(xiàn)價高者得，不受競買人數(shù)限制；方式簡便、節(jié)省組織等成本。 協(xié)議出讓 概念：指出讓方和受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 特點：政府對土地的控制力度較大；自身缺陷突出；無競爭性；程序不嚴(yán)格；導(dǎo)致地價低。 適用范圍：法律未對協(xié)議出讓適用范圍作出明確規(guī)定，這里以北京2002年規(guī)定為例：普通住宅建設(shè)用地；工業(yè)建設(shè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地；市人民政府批準(zhǔn)的其他用地。(補充轉(zhuǎn)讓)房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 1）劃撥概念、特點 劃撥概念：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補償

31、、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用者使用的行為。 特點：主體特定性；無償性；無期性；轉(zhuǎn)讓限制性；行政性。 2）適用范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（2008）對劃撥用地范圍作了更嚴(yán)格的限定，即今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對其他用地要積極探索有償使用。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3）用地申請程序：凡符合城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地單位可依法向市或區(qū)縣房屋

32、土地管理局提出劃撥用地申請。北京市規(guī)定，申請劃撥用地10畝以上（含10畝）2000畝以下的，向市房屋土地管理局提出申請；不足10畝的，向區(qū)、縣房屋土地管理局提出申請。重慶市規(guī)定了劃撥土地用地預(yù)申請，即建設(shè)項目可行性研究論證時，建設(shè)單位向區(qū)縣土地行政主管部提出建設(shè)項目用地預(yù)申請，用地預(yù)申請獲得批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才可以持計劃、規(guī)劃等部門對該建設(shè)項目的有效文件，向區(qū)縣土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請。(補充轉(zhuǎn)讓)房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) （二）建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā) 1、建設(shè)用地使用權(quán)證書與土地登記概念 建設(shè)用地使用權(quán)證書概念：建設(shè)用地使用權(quán)證書是國家確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人享有建設(shè)用地使用權(quán)利的法律

33、憑證和證明。 土地登記概念：是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。建設(shè)用地使用權(quán)適用登記生效原則，經(jīng)登記生效。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2、建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā)的主管部門及權(quán)限分工 1）主管部門：申請人應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，跨縣級行政區(qū)域使用的建設(shè)用地，各縣級以上人民政府分別辦理登記。 2）權(quán)限分工：各地不完全相同。北京規(guī)定： 市房地局負(fù)責(zé)辦理全市外產(chǎn)、中外分資（外）產(chǎn)、軍產(chǎn)、保密用房、外銷商品房（含華僑公寓）的房權(quán)屬登記所。上述以外的

34、由各區(qū)縣辦理登記；重慶規(guī)定：主城九區(qū)的土地登記由市土地房屋行政主管部門負(fù)責(zé)，上述規(guī)定以外的由各區(qū)縣負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例四 程志于2002年4月從區(qū)農(nóng)資公司購買了一劃撥地和地上房屋，并經(jīng)區(qū)國土房管局辦理了變更登記，為其辦理了國有土地劃撥權(quán)證和房屋權(quán)屬證書。2003年6月，程志以區(qū)政府和區(qū)國土房管局為被告向法院提起行政訴訟要求撤銷已頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證。一審法院以劃撥土地轉(zhuǎn)讓時經(jīng)過了政府同意，故維持了區(qū)政府領(lǐng)發(fā)的土地使用證。程志不服提起上訴，二審法院以轉(zhuǎn)讓劃撥土地時農(nóng)資公司未繳納土地收益金為由撤銷了區(qū)政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證書。你認(rèn)為法院的判決正確嗎？思考：1、劃撥土地適用范

35、圍 2、劃撥土地轉(zhuǎn)讓 3、收益金房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 案例五 區(qū)文化館（以下稱文化館）欲在原址（該地塊系劃撥土地）重新建設(shè)新大廈，遂于2000年12月16日與某物業(yè)開發(fā)公司（以下稱開發(fā)公司）簽訂了聯(lián)合建房合同，區(qū)文化館以該劃撥地作為投入，開發(fā)公司以現(xiàn)金投入，該項目于2000年12月26日取得了區(qū)計委的立項批復(fù)，并于次日向規(guī)劃局區(qū)分局辦理報建手續(xù)，其間，開發(fā)公司已投入了數(shù)百萬元。2002年11月6日文化館因故提出終止聯(lián)合建房合同，開發(fā)公司不同意終止聯(lián)建合同,遂依據(jù)聯(lián)合建房合同向重慶仲裁委員會申請仲裁要求繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約金。仲裁庭認(rèn)為本案“在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的聯(lián)合建房合同系雙方當(dāng)

36、事人真實意思表示，合同依法成立，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”據(jù)此裁決“繼續(xù)履行聯(lián)合建房合同?！?問：仲裁庭的裁決是否正確？思考：1、合作建房 2、劃撥土地 3、契約自由 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例六 某縣政府將農(nóng)民集體土地征收后，由政府將國有土地以劃撥方式給農(nóng)民建住宅，農(nóng)民則未經(jīng)政府同意將該土地與他人（投資者）聯(lián)合建房，房屋建好后，農(nóng)民不同意辦理房屋過戶，問此案該如何處理？思考：1、集體土地 2、劃撥土地 3、合作建房房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 六、設(shè)計、施工與驗收環(huán)節(jié) 提示：方案設(shè)計、初步設(shè)計與施工圖設(shè)計，施工準(zhǔn)備階段與過程管理，竣工、驗收與備案。 （一）設(shè)計環(huán)節(jié) 1

37、、建設(shè)工程方案設(shè)計審查 1）概念：建設(shè)工程方案設(shè)計審查是規(guī)劃行政主管部門的一項重要審查內(nèi)容，建設(shè)單位必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要求，委托設(shè)計單位進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計，并報規(guī)劃部門進(jìn)行的審查。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）申報條件：有經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案或總平面設(shè)計方案；有相應(yīng)資質(zhì)單位設(shè)計的建設(shè)工程方案設(shè)計（含建筑效果、各層平面、直面、剖面圖等），重要項目需提交模型。 3）審查的內(nèi)容：規(guī)劃部門審查建筑設(shè)計方案是否符合規(guī)劃設(shè)計要求；相關(guān)部門如消防、環(huán)保、人防等對各自管理范圍的建設(shè)方案書面審查意見，居住區(qū)的建筑方案必須附有項目所在地政府部門的對公建配套

38、的審查意見如水、電、污水處理、道路連接、教育、醫(yī)療設(shè)施。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 4）方案設(shè)計會審部門：建筑節(jié)能、防空地下室、消防、園林綠化、夜景燈飾、市政公用設(shè)施、國家安全、機場空域、使用港口岸線、文物保護、無線電、電力、河道、防雷電災(zāi)害等部門。 5）方案設(shè)計有效期：方案設(shè)計通過批準(zhǔn)后6個月內(nèi)，未申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證又未申請延期的則失效。 2、建設(shè)工程初步設(shè)計審查 1）概念：指建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位在方案設(shè)計或者可行性研究報告獲批準(zhǔn)后，從技術(shù)、經(jīng)濟等方面通盤規(guī)劃，以確認(rèn)其符合規(guī)定的活動。只在大型項目才進(jìn)行初步設(shè)計審查。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）初步設(shè)計文件應(yīng)達(dá)到的條件：符合

39、已審定的設(shè)計方案；能據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計；能據(jù)以進(jìn)行施工準(zhǔn)備；能據(jù)以作為審批確定項目投資的依據(jù)。 3）初步設(shè)計會審部門：建筑節(jié)能、消防、人防、環(huán)保、市政管網(wǎng)、園林、防雷裝置等。 3、建筑施工圖設(shè)計審查 1）概念：指受建設(shè)行政主管部門委托的施工圖審查機構(gòu)依據(jù)國家和該行政區(qū)域的法律、法規(guī)，規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對施工圖結(jié)構(gòu)安全和強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況等進(jìn)行技術(shù)及程序合法性審查。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）審查機構(gòu)與建設(shè)行政主管部門審查的內(nèi)容 審查機構(gòu)審查的內(nèi)容：是否按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計文件進(jìn)行施工圖設(shè)計，施工圖是否達(dá)到規(guī)定的深度要求；建筑物穩(wěn)定性、安全性審查；是否符合抗震、消防、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)

40、生、人防等強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；是否損害公眾利益；設(shè)計文件責(zé)任保障制是否明確落實；設(shè)計單位資質(zhì)、主要設(shè)計人員執(zhí)業(yè)資格、證章使用是否符合規(guī)定。 建設(shè)行政主管部門審查內(nèi)容：施工圖是否通過審查機構(gòu)審查；是否按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計進(jìn)行施工圖設(shè)計；工程勘察、設(shè)計的委托與承接是否符合國家的規(guī)定；設(shè)計文件責(zé)任保障制是否符合規(guī)定；是否執(zhí)行國家抗震標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3）施工圖備案審查會審部門 建筑節(jié)能、消防、防雷裝置、人防、園林綠化、排水管網(wǎng)及占挖道路市政等。 （二）施工準(zhǔn)備與過程管理 1、施工準(zhǔn)備階段管理 1）概念：是指建設(shè)項目正式施工前，對建設(shè)單位、施工企業(yè)所做的各項施工前準(zhǔn)備活動的管理。 2）主

41、要內(nèi)容：工程報建管理；施工單位招標(biāo)投標(biāo)管理和監(jiān)理單位招標(biāo)投標(biāo)管理；工程造價管理；項目安全生產(chǎn)條件審核；項目質(zhì)量監(jiān)督管理；施工許可證管理。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3）施工許可證管理 概念：指建筑工程開始施工前建設(shè)單位向建筑行政主管部門申請的可以施工的證明。 運用范圍：從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)在開工前向工程所在地縣級人民政府建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 申請條件：已獲用地

42、批準(zhǔn)手續(xù)；已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場地具備施工條件；已確定施工企業(yè)；有經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖；有質(zhì)量、安全措施；已委托監(jiān)理；建設(shè)資金已落實。 有效期：領(lǐng)證后3個月開工，可延期2次，每次3個月，否則失效。 2、施工過程管理 1）建設(shè)工程施工合同管理 制度、簽證、索賠 2）建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理 主管部門、建設(shè)單位、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的安全責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 3、建筑工程竣工、驗收與備案 1）竣工、驗收、備案概念 竣工：是施工單位對承接工程的完結(jié)。 驗收：建筑工程在施工單位自行質(zhì)量檢查評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對工程進(jìn)行檢測，對工程質(zhì)量達(dá)到合格與否進(jìn)行確認(rèn)。 備案

43、：指建設(shè)單位的工程竣工驗收合格后向主管機關(guān)報告情況，主管機關(guān)登記存檔備查的具體行政行為。（竣工驗收合格后15日內(nèi)備案）房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù) 2）工程竣工驗收與備案的主體 竣工驗收備案的主管部門：縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門是建設(shè)工程竣工驗收備案的主管部門?？晌薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體實施質(zhì)量監(jiān)督工作。 竣工驗收的直接責(zé)任主體：建設(shè)單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位，其中建設(shè)單位為工程竣工驗收的組織者。 3）工程竣工專項驗收 消防、規(guī)劃、節(jié)能、防空地下室、市政設(shè)施、防害設(shè)施、河道、水土保持等。房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例七 某開發(fā)公司于2007年通過拍賣購得一地塊，且土地費用已全部付清，并取得土地使用權(quán)證書。后因該地塊下方埋設(shè)有鄰近房屋業(yè)主污水處理池、用地紅線劃分不合理不能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，2009年遂向仲裁機構(gòu)申請仲裁，要求解除與政府簽訂的土地出讓合同。思考：1、合同解除 2、出讓主體義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律實務(wù)案例八 2008年，北京某建筑公司為某開發(fā)公司承建一商住樓，工程完工后，開發(fā)商已按進(jìn)度付清