房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析課件

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 第一講 緒論 第二講 項(xiàng)目投資策劃與 投資環(huán)境評(píng)價(jià) 第三講 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 第四講 項(xiàng)目控制 第一講 緒論 項(xiàng)目與項(xiàng)目周期 房地產(chǎn)項(xiàng)目（一）項(xiàng)目與項(xiàng)目周期 1. 項(xiàng)目的定義 （1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過程 具有特定的目標(biāo) 必定在一定的約束條件下進(jìn)行 必然消耗或占用一定的資源（2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。 2、項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期） 項(xiàng)目從開始到結(jié)束的壽命周期, 是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排。項(xiàng)目周期一般劃分為三大階段。 （1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容

2、有： 市場(chǎng)調(diào)查、 投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議 投資方案策劃、投資方案可行性研究 項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目決策 （2） 投資實(shí)施期：項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理 設(shè)備采購(gòu)、安裝、竣工驗(yàn)收 市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷 （3）經(jīng)營(yíng)使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有： 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理 租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理 營(yíng)銷促銷（二）項(xiàng)目管理（1）項(xiàng)目管理的定義：在項(xiàng)目活動(dòng)過程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。 （2）項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 DM - 開發(fā)管理Develop

3、ment ManagementPM 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM 設(shè)施管理.物業(yè)管理Facility Management項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施期 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工項(xiàng)目使用期 運(yùn)營(yíng)商FM 開發(fā)商DMPM 設(shè)計(jì)方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商DMPMFM 施 工 階 段 設(shè) 計(jì) 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項(xiàng) 目 管 理 項(xiàng) 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段物業(yè)管理 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 全 過 程 管 理 決 策 階 段項(xiàng)目前期策劃與管理項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想決策開始實(shí)施項(xiàng)目完成開始運(yùn)營(yíng)報(bào)廢拆除運(yùn)營(yíng)階段實(shí)施階段決策階段項(xiàng)目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM 保修期(

4、1-2 年)DM、PM、FM 和 LM的時(shí)間范圍FM LMLM（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要類型 （1）土地： 舊城區(qū)的二次開發(fā). 新區(qū)開發(fā) （2）住宅 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類：銷售型住宅、租賃性住宅 按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅 （3）辦公樓宇（寫字樓） （4）旅店、酒樓、商場(chǎng) （5）工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車廠 （6）休閑物業(yè)：健身房、游樂場(chǎng)、活動(dòng)中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球常等 （7）特種物業(yè)：車站、碼頭等 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動(dòng)性）（2）與法規(guī)關(guān)系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大（5）涉及面廣，投資運(yùn)作復(fù)

5、雜（6）制約因素多，入世門檻高（7）與市場(chǎng)關(guān)系極大（8）與環(huán)境關(guān)系密切 第二講 項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià)策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目投資方案投資環(huán)境評(píng)價(jià)（一）策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 1、策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過程。 （1）策劃是一個(gè)過程 （2）策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng) （3）策劃是具有前瞻性的理性行為 （4）策劃是對(duì)未來事件的系統(tǒng)安排 （5）策劃是一門藝術(shù) 2、項(xiàng)目策劃：項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與效益評(píng)價(jià)工

6、作。 （1）立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析 （2）目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案 （3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程 （4）靈魂在于市場(chǎng)定位與賣點(diǎn)設(shè)計(jì) （5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思 3 .房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 投資機(jī)會(huì)研究：依據(jù)市場(chǎng)信息，尋找投資機(jī)會(huì) 一般投資機(jī)會(huì)研究 具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究 投資方案構(gòu)思：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案（初步）計(jì)劃的創(chuàng)造性活動(dòng)（消費(fèi)群體、價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣點(diǎn)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等等）。 項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定及項(xiàng)目平面、立面的布置和安排。 投資方案策劃：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、開發(fā)建設(shè)方案、市場(chǎng)營(yíng)銷方案的計(jì)劃。 可行性研究：項(xiàng)目規(guī)劃

7、設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案、開發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證及方案調(diào)整優(yōu)化過程。 評(píng)價(jià)決策：對(duì)項(xiàng)目方案及可行性研究結(jié)論所作的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資方案作出決策。（二）項(xiàng)目投資方案 項(xiàng)目投資方案：由項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案構(gòu)成的關(guān)于項(xiàng)目計(jì)劃體系的具體安排。 1. 項(xiàng)目投資方案體系 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 （1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃方案 建筑設(shè)計(jì)方案 公建（配套）設(shè)施的單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案 （2）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 拆遷安置方案、工程承包及施工方案 工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計(jì)劃 工程質(zhì)量計(jì)劃、設(shè)備材料計(jì)劃 施工組織計(jì)劃、項(xiàng)目控制方案 （3）項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目投資方案

8、 項(xiàng)目融資方案 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目營(yíng)銷方案2. 項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制（1）項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制程序計(jì)劃平衡與調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃投資估算經(jīng)營(yíng)方案市場(chǎng)定位項(xiàng)目構(gòu)思投資計(jì)劃融資計(jì)劃收益計(jì)劃財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)營(yíng)銷計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃監(jiān)理計(jì)劃施工計(jì)劃質(zhì)量計(jì)劃市場(chǎng)分析與研究 （2）常用計(jì)劃編制方法 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來描述項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容的一種計(jì)劃方法。 單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線代表活動(dòng)間的邏輯關(guān)系 雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線代表活動(dòng)，由節(jié)點(diǎn)描述活動(dòng)間的邏輯關(guān)系。 單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線代表活動(dòng)間的邏輯關(guān)系 活動(dòng)：A、B、C、D、E 雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線

9、代表活動(dòng)，由節(jié)點(diǎn)描述活動(dòng)間的邏輯關(guān)系。 活動(dòng)：AB、BC、BD、DC、CE案例：某一工程項(xiàng)目基礎(chǔ)施工計(jì)劃圖 橫 道 圖 網(wǎng) 絡(luò) 圖 （三） 項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)1.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環(huán)境要素的分類 按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社 會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件 按要素存在的范圍分類 : 宏觀投資環(huán)境：國(guó)家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境 按要素的內(nèi)容分類 : 社會(huì)環(huán)境 政治環(huán)境 法律環(huán)境 自然環(huán)境 文化環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施

10、環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素 社會(huì)秩序 硬件 社會(huì)服務(wù) 態(tài)度 社會(huì)信譽(yù) 效率 1. 社會(huì)政治環(huán)境 決策民主性 社會(huì)制度 管理透明度 行政效率 廉潔性 法規(guī)的完備性 2、法律環(huán)境 法制的穩(wěn)定性 執(zhí)法的公正性 風(fēng)俗習(xí)慣 3、文化環(huán)境 價(jià)值觀念 教育水準(zhǔn) 國(guó)民生產(chǎn)總值 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 通貨膨脹 居民收入 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 居民消費(fèi) 存款余額 消費(fèi)總額 財(cái)政政策 經(jīng)濟(jì)政策 利率 產(chǎn)業(yè)政策 市場(chǎng)吸納量 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)供應(yīng)量 市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)購(gòu)買力 市場(chǎng)價(jià)格 同類樓盤分布 競(jìng)爭(zhēng) 同類樓盤入市時(shí)間 競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力 融資渠道 資金 融資成本 營(yíng)銷成本 財(cái)務(wù)環(huán)境 成本 稅費(fèi) 同類項(xiàng)目社會(huì)平均盈利水

11、平 利潤(rùn) 盈利水平 人力 土地 資源環(huán)境 原材料 能源 距商業(yè)中心距離 地理位置 距醫(yī)院、學(xué)校距離 距機(jī)場(chǎng)、車站距離 地質(zhì)地貌 自然環(huán)境 植被 自然風(fēng)光 山脈 河流 氣候 道路及交通 能源環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 給排水管網(wǎng) 通訊設(shè)施 電力配備 2. 項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià) （1）評(píng)價(jià)原則 系統(tǒng)性原則 比較性原則 時(shí)效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實(shí)事求是、尊重客觀規(guī)律的原則 全面分析、突出重點(diǎn)的原則 （2）常用評(píng)價(jià)方法 等級(jí)尺度法 多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法 綜合評(píng)價(jià)法： 評(píng)定主要影響因素 建立層次結(jié)構(gòu)模型 由相對(duì)重要性評(píng)價(jià)建立判斷矩陣 求解判斷矩陣特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù)最大特征根：一致性檢驗(yàn)

12、指標(biāo)（C、Z0.1） 由層間遞歸運(yùn)算確定各因素組合權(quán)重系數(shù)Wj 聘請(qǐng)專家對(duì)各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級(jí)進(jìn)行分類判定 按下式進(jìn)行各環(huán)境因素計(jì)分統(tǒng)計(jì)式中： ：評(píng)優(yōu)的百分比； ：評(píng)中的百分比 ：評(píng)良的百分比； ：評(píng)差的百比 按各因素組合權(quán)重系數(shù) 及統(tǒng)計(jì)計(jì)分 計(jì)算項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分。 按各項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分進(jìn)行排序與評(píng)價(jià)。第三講 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)（一）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)概述 1. 投資風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目投資效果的實(shí)際值偏離其期望值的程度。 2. 投資風(fēng)險(xiǎn)的分類：按投資對(duì)象的差異分為： 債券投資風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 股票投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)等 按投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵分為

13、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)策略帶來的風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：資金、債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)虛：市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)需求、資源條件的風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn)：政治局勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)穩(wěn)定性、社會(huì)矛盾、社會(huì)評(píng)價(jià)、社會(huì)關(guān)系帶來的風(fēng)險(xiǎn)等等 3. 投資風(fēng)險(xiǎn)的度量 投資風(fēng)險(xiǎn)的度量有兩重內(nèi)涵，其一是風(fēng)險(xiǎn)危害的程度，即風(fēng)險(xiǎn)損失的大?。黄涠秋L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，即風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小。因而，投資風(fēng)險(xiǎn)的度量分為風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度和投資風(fēng)險(xiǎn)分布兩類。 （1）投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度：由于風(fēng)險(xiǎn)的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占有的比例。 （2）投資風(fēng)險(xiǎn)分布：由于投資收益率分布的離散程度來描述的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性大小。 式中：Q：投資收

14、益率標(biāo)準(zhǔn)偏差 ：狀態(tài)i的發(fā)生概率 ：狀態(tài)I的投資收益率 N ：狀態(tài)數(shù) ：投資收益率期望值 V ：投資收益率變異系數(shù)（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制 1 .房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)：投資計(jì)劃實(shí)施工前項(xiàng)目策劃與研究階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 選址、市場(chǎng)定位、方案決策 開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 投資融資方案 營(yíng)銷方案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用階段的風(fēng)險(xiǎn)。 工期、成本、質(zhì)量、安全、設(shè)備、材料供應(yīng)商、承建商信譽(yù)、財(cái)務(wù)（資金運(yùn)作）、合同管理、項(xiàng)目營(yíng)銷等。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及使用階段風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目竣工交付使用、業(yè)主入住期

15、間的風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主糾紛、安全、衛(wèi)生、管理 項(xiàng)目營(yíng)銷、租賃經(jīng)營(yíng) 2 .房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范 投資風(fēng)險(xiǎn)防范的主要策略是風(fēng)險(xiǎn)的回避和轉(zhuǎn)移 投資風(fēng)險(xiǎn)回避：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，采取放棄原則；或?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)較大的方案采取放棄的原則。 投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。主要的技術(shù)措施有： 契約、合同形式 財(cái)務(wù)責(zé)任形式 保險(xiǎn)形式 3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制 （1）前期策劃階段的投資風(fēng)險(xiǎn)控制 把一切不確定因素及其影響程度考慮在評(píng)價(jià)指標(biāo)中。常見的處理辦法有如下兩類。 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法：用考慮了風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率來進(jìn)行項(xiàng)目投資效益凈現(xiàn)值（NPV）的計(jì)算。K： 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率i ：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率b: 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜率：V：風(fēng)險(xiǎn)程度系數(shù)（投資收益率變異系數(shù)） 肯定當(dāng)量法：用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量，再計(jì)算凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)。