房地產(chǎn)投資分析小組作業(yè)-地塊項目SWOT分析及區(qū)位分析

1、地塊項目SWOT分析(fnx)與區(qū)位分析(fnx)共二十四頁開發(fā)(kif)地塊的基本資料介紹基本參數(shù)：該地塊面積大約3700m,東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠廣東省農(nóng)科院的動物科學研究所和畜牧研究所農(nóng)科院研究所住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，背朝華南農(nóng)業(yè)大學第五教學樓?？梢哉J為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學包圍。地表沒有附著建筑物，被大量植被(zhbi)覆蓋，處于空置狀態(tài)。共二十四頁四至(szh)景觀：北面(bi min)華南農(nóng)業(yè)大學第五教學樓東面啟林南宿舍區(qū)西面華南快速及華南輔道南面廣東省農(nóng)科院的動物科學研究所和畜 牧研究所共二十四頁地塊(d kui)開發(fā)項目開發(fā)項目：包括商業(yè)地鋪、娛樂

2、KTV、酒店式公寓的綜合性項目計劃：建設地下一層以及地面8-9層，其中地下一層作為停車場使用，1、2層為商業(yè)地鋪，3、4層為娛樂KTV，5層以上為酒店式公寓主要(zhyo)面向人群：學生以及城中村居民等中低收入人群共二十四頁項目SWOT分析(fnx)以及應對策略分析(fnx)一、項目優(yōu)勢 S區(qū)位優(yōu)勢項目地塊位于廣東省廣州市天河區(qū)五山華南農(nóng)業(yè)大學第五教學樓A座斜對面。東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠(yko)農(nóng)科院研究所的住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，北朝華南農(nóng)業(yè)大學第五教學樓，可以發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，建立一個集購物、休閑、娛樂等功能于一身的綜合樓。交通優(yōu)勢項目地塊靠近岑村公交站和五山

3、學生公寓公交站（有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路等巴士站），距離地鐵3號線五山站約1.6km，西邊為華南快速。出行可選擇地鐵和公交、私家車出行，交通通達度高。共二十四頁消費者群體和水平消費對象主要為華南農(nóng)業(yè)大學和華南理工大學的師生群體，以及附近的長湴村和岑村的居民(jmn)，具有龐大的需求。項目的目標消費群體主要為中低收入人群。市場空白點面對龐大的消費人群，目前該區(qū)域附近(fjn)暫時缺少電影院、KTV等市場需求大的娛樂場所，可作為一個巨大商機來吸引消費者。周圍自然環(huán)境地塊周邊的主要景觀資源為旁邊的湖泊以及華南農(nóng)業(yè)學校里面的自然景觀，環(huán)境優(yōu)美。共二十四頁二、項目(x

4、ingm)劣勢 W基礎設施完備程度較差公共配套設施完備程度較低，醫(yī)院、菜市場、銀行、餐飲、郵局(yuj)、休閑娛樂等距離項目地塊約1.5km，附近主要為住宅區(qū)和教學樓。現(xiàn)時消費能力不足目前，在本項目附近居住的人群，主要由兩部分人群組成。一個是華南農(nóng)業(yè)大學的師生以及附近的居民，另外一個是岑村和長湴村附近的居民。在這兩部分人當中，學生基本上沒有收入來源，而城中村居民收入水平一般，消費能力也較低。同時，消費能力有周期性波動，在學生寒暑假期間，人流量會明顯的減少?？傮w上來說，他們的消費能力都不是很高。地理位置偏僻該地塊不位于片區(qū)中心繁華地帶，周圍環(huán)境不偏向商業(yè)化，較難為人們所知，前期宣傳力度投入較大。

5、共二十四頁三、項目(xingm)機遇 O天河區(qū)規(guī)劃建設根據(jù)廣州市天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，天河區(qū)商業(yè)空間布局構(gòu)筑“一軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點多特色”的商業(yè)總體空間格局。其中“多點多特色”是指以地鐵沿線和出入口樞紐站為節(jié)點的各級商業(yè)中心，以及由零售、商業(yè)網(wǎng)點、商品交易市場、商業(yè)街、物流中心和酒店會展設施構(gòu)成的等級分明、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點體系，體現(xiàn)天河區(qū)商業(yè)多特色。本項目屬于“多點多特色”類型，順應規(guī)劃發(fā)展，項目的發(fā)展?jié)摿O大(j d)，發(fā)展前景一片光明。共二十四頁限購政策對投資者的刺激住宅限購政策的出臺，對住宅市場打擊甚大，住宅市場相對(xingdu)低迷，會有不少投資者把目光轉(zhuǎn)

6、向商業(yè)物業(yè)（如項目中的地鋪），有利于本項目投資回報的增加。同類物業(yè)發(fā)展情況隨著廣州旅游業(yè)，會展經(jīng)濟的不斷發(fā)展，宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)定，零售業(yè)整體(zhngt)維持迅速增長勢頭，餐飲業(yè)、快捷酒店需求將持續(xù)旺盛。市場空白本項目周邊業(yè)態(tài)簡單，餐飲業(yè)、商業(yè)無法滿足需求、缺少娛樂項目。加上本地塊緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學學生宿舍區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部岑村，改物業(yè)形態(tài)正是所在片區(qū)物業(yè)發(fā)展的缺口所在。共二十四頁四、項目(xingm)威脅 T市場競爭威脅來自華南農(nóng)業(yè)大學躍進南超市、岑村萬佳商場等眾多超市的競爭壓力，對學生消費群體而言，校內(nèi)超購物市比本項目更加方便。對岑村租客而言，住處附近超市購物也更加便捷。來自學生飯?zhí)玫暮歪屣嬍车?/p>

7、對本項目餐飲業(yè)的挑戰(zhàn)，校內(nèi)飯?zhí)迷趦r格上有著明顯優(yōu)勢，雖然項目是岑村上班族的必經(jīng)之地，但相對村內(nèi)的飲食店，我們(w men)在靠近消費者住處上處于劣勢。地理位置的限制本項目距離地鐵站1.6公里，人流量相對較小，距離岑村也有一定距離，臨近路段屬于過路區(qū)域，會有一部分人只是經(jīng)過本項目，而不在此區(qū)域消費。共二十四頁五、應對(yngdu)策略加大宣傳推廣力度，在華南農(nóng)業(yè)大學和華南理工大學里面大力宣傳，形成良好的口碑。同時綜合樓應建有醒目的標志，可使路人了解到此項目(xingm)的用途并留下深刻印象。在城中村里派發(fā)傳單，宣傳本項目；對本項目業(yè)態(tài)組合進行創(chuàng)新，引進專業(yè)的商業(yè)綜合物業(yè)管理，不斷進行整合，做到設

8、計新穎、人性化，以此吸引更多的投資者和顧客，以更優(yōu)的服務對抗競爭。利用便捷的交通、獨特的地理位置與片區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型缺口，將本項目打造成一個面向?qū)W生群體與城中村租客人群的綜合商業(yè)項目。同時抓住政策對投資者帶來的影響，在招投中吸引投資。共二十四頁降低門檻，綜合樓的消費項目主要面向中低端收入人群，不走高端路線(lxin)，應詳細告知進駐的商家；推行會員制度和消費滿50元可免費(min fi)停車2小時等吸引消費者來光顧。多業(yè)態(tài)齊下，抓緊市場機遇。針對本片區(qū)內(nèi)學生人群娛樂需求和飲食需求，挖掘本項目潛在市場。共二十四頁項目(xingm)區(qū)位分析一、地域因素的區(qū)位條件分析(fnx)1.宏觀分析（廣州市宏觀

9、分析從略）2.中觀分析（天河區(qū)人口經(jīng)濟狀況分析）人口狀況：天河區(qū)2011年末全區(qū)常住人口143.65萬人，增長0.2%。戶籍人口78.48萬人，增長1.9%；戶籍人口戶數(shù)22.78萬戶，增長5.6%。年度出生人數(shù)9148人，人口出生率11.88；人口死亡率2.74；人口自然增長率9.14；人口計劃生育率95.69%共二十四頁經(jīng)濟狀況2012年，天河區(qū)GDP總量突破2400億元，同比增長達到11.5%左右(zuyu)。固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等主要經(jīng)濟指標均居全市首位。預計城市居民人均可支配收入達3.97萬元，增長12.5%，增速快過GDP。共二十四頁3.微觀分析（對開發(fā)地塊進行分析）

10、該地塊屬于五山(w shn)街道，而由于該地塊臨近華南農(nóng)業(yè)大學以及廣東省農(nóng)科院的動物科學研究所和畜牧研究所，可以認為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學包圍。地塊所在的岑村橋地區(qū)，住宅開發(fā)較為落后，且多為提供給華南農(nóng)業(yè)大學教師使用及研究所的科研人員所使用，所以其附近的的人口類型主要為在校的學生，教工和科研人員及其家屬等。同時，雖與中心市區(qū)的絕對距離不遠，但由于地塊獨特的情況使之難以與中心市區(qū)形成聯(lián)動，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長滿雜草，并沒有任何建筑。再加上，在該地塊鄰近都為住宅，且商業(yè)及公共設施缺乏。共二十四頁二、具體(jt)地點的區(qū)位條件及具體(jt)影響因素分析1、地塊的自然特征臨街情況：該地塊位于廣州

11、市大豐路與岑村橋交界，屬于天河區(qū)，北面華南農(nóng)業(yè)大學第五教學樓對面，南依廣東省農(nóng)科院的動物科學研究所和畜牧研究所，東臨啟林南宿舍區(qū)，西靠華南快速及華南輔道。形狀面積：形狀為邊長150米，100米和80米的近似三角形，其面積為3700平方米。利用現(xiàn)狀：雖與中心市區(qū)的絕對距離不遠，但由于地塊獨特的情況使之難以(nny)與中心市區(qū)形成聯(lián)動，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長滿雜草，并沒有任何建筑。共二十四頁2.交通(jiotng)交通方式具體內(nèi)容公交汽車岑村橋站，并共有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路等共七條公交線路途經(jīng)該站地鐵（距離1.6公里）五山站（3號線）公路華南快速及華南

12、輔道如上表，該地塊臨近岑村橋公交站，若需要搭乘地鐵或者出租車，則需要先乘坐公交到1.6km外的五山街才行。從嚴格意義上講，該區(qū)域為過路區(qū)域，而非規(guī)模性的傳統(tǒng)人口集聚區(qū)域。因此，以上(yshng)的公交巴士交通系統(tǒng)足以應付該區(qū)域的人流流通需求。此外該地臨近華南快速及華南輔道，出行的路面較為暢通，交通方便。比較便捷的交通，給項目發(fā)展帶來充足的人流量以提供需求，可以促進該地塊的商業(yè)發(fā)展。共二十四頁而該地塊對出的路面人流及車流較多，特別是高峰期，交通(jiotng)較為混亂。地塊對出的路面情況，攝于中午(zhngw)時分共二十四頁4.市政基礎設施地塊所在地周邊已有現(xiàn)存的建筑物，面臨公路街道，市政基礎設

13、施條件（雨、污水排放管道，供水管道、電力、煤氣(miq)、通訊等）都比較完備，無需額外資金進行建設。5.土地取得代價及征收安置(nzh)該地塊是國有土地，在用途上沒有特定的規(guī)劃且未被申請項目，加上該地塊處于閑置狀態(tài)，并沒有建筑物，節(jié)省部分征收安置的費用及難度。3.城市規(guī)劃廣州市國土資源和房屋管理局暫無對該地塊作出規(guī)劃，目前空置共二十四頁6.周邊環(huán)境由于地塊臨近岑村立交、華南高速，汽車噪聲、空氣污染水平比較高，但由于處于高校校區(qū)，周邊的主要景觀資源(zyun)旁邊的湖景以及學校的景觀，因此如果善加利用，與項目相結(jié)合，能使效應更加明顯。7.停車條件在華農(nóng)第五教學樓有停車場，但由于管理不方便，難以利

14、用。同時自身地塊面積小，無法額外提供空間作為停車場用途。計劃(jhu)擴建地下一層作為停車用途，以緩解停車壓力。共二十四頁8.公共(gnggng)基礎設施完備程度名稱地址（或相對位置）規(guī)模文化教育華南農(nóng)業(yè)大學華南農(nóng)業(yè)大學附屬幼兒園華南農(nóng)業(yè)大學附屬小學天河區(qū)五山大醫(yī)療衛(wèi)生華南農(nóng)業(yè)大學校醫(yī)院華南農(nóng)業(yè)大學主校區(qū)（相距1.5km）小金融服務中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國人民銀行五山街（相距1.5km）小郵政中國郵政五山郵政所五山街小治安五山派出所五山街小共二十四頁如上表，從實地調(diào)查的情況來看，該區(qū)域周邊的生活機能比較匱乏，整塊土地周邊只是農(nóng)科院研究所以及大學的教學樓宿舍區(qū)，配套設施匱乏

15、，缺乏城市的感覺。周邊居民的生活的配套設施唯有依靠華農(nóng)宿舍區(qū)旁的場所，如運動場、超市、小食店，且品種不多，選擇范圍小，若需要滿足需求，可能需要到更遠的地方如五山街、天河區(qū)才行。最近的食品市場也距離該地塊一定的距離，從這些來看，難以支撐大量居民的生活需求，或者說不方面滿足居民的生活需要。對于居民而言，該地塊目前僅尚且缺乏基礎的生活、商業(yè)配套設施，例如醫(yī)院、幼兒園、郵局、銀行、市場、便利店等配套，這些公共設施需要到1.6km外才能具備。同時也沒有相應(xingyng)娛樂休閑設施和的基礎建設跟上，例如公園、休閑街等場所，都需要借用學校資源或者到更遠的地方才能有。因此該地塊對居住人群沒有大的吸引力。共二十四頁9.供求關(guān)系地塊周邊主要由高校校區(qū)以及城中村構(gòu)成，未來并沒有大量人口遷入遷出趨勢，因此人口的增長率應比較穩(wěn)定。根據(jù)周邊狀況，學生并沒有穩(wěn)定的收入來源，而城中村居民就業(yè)狀況、收入分配普遍偏中低層。潛在的供給主要是由天河區(qū)規(guī)劃發(fā)展帶來的商業(yè)(shngy)發(fā)展帶到人流量的增加。但是規(guī)劃帶來發(fā)展的同時亦會帶來對應的潛在競爭對手。共二十四頁內(nèi)容摘要地塊項目SWOT分析與區(qū)位分析。主要面向人群：學生以及城中村居民等中低收入人群。出行可選擇