房地產(chǎn)投資概述

1、第3章 房地產(chǎn)投資(tu z)概述 本章內(nèi)容3.1 房地產(chǎn)投資的特征3.2 房地產(chǎn)投資的形式與利弊(lb)*3.3 房地產(chǎn)投資的風險共二十五頁3.1 房地產(chǎn)投資(tu z)的特征 本節(jié)內(nèi)容(nirng) 3.1.1 房地產(chǎn)的特征 3.1.2 房地產(chǎn)投資的特征共二十五頁3.1.1 房地產(chǎn)的特征(tzhng)(1)不可移動性 (2)獨一無二性(3)壽命長久性 (4)數(shù)量有限性(5)用途多樣性 (6)相互影響(yngxing)性 (7)易受限制性 (8)保值增值性(9)價值高大性 (10)難以變現(xiàn)性共二十五頁3.1.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的特征(1) 位置(wi zhi)固定性(2) 壽命周期長

2、(3) 適應(yīng)性（用途多樣性 ）(4) 不一致性（獨一無二性）(5) 政策影響性(6) 對專業(yè)管理的依賴性(7) 相互影響性共二十五頁3.2 房地產(chǎn)投資的形式(xngsh)與利弊* 本節(jié)內(nèi)容 3.2.1 房地產(chǎn)投資(tu z)的形式* 3.2.2 房地產(chǎn)投資的利弊*共二十五頁3.2.1 房地產(chǎn)投資(tu z)的形式*教材121123 頁 開發(fā)投資 直接(zhji)投資 置業(yè)投資 間接投資共二十五頁3.2.2 房地產(chǎn)投資的利弊(lb)* （教材123126 ）針對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資的利弊：(1) 相對較高的收益水平(2) 能夠得到稅收方面的好處(3) 易于獲得金融機構(gòu)的支持(4) 能夠

3、抵御通貨膨脹的影響(5) 能提高(t go)投資者的資信等級(6) 投資數(shù)額巨大 (7) 變現(xiàn)性差(8) 投資回收期較長(9) 需要專門的知識和經(jīng)驗共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(1) 相對較高的收益水平 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，股本金收益率一般能 達到15，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù) 杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過30。 在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，股本金收益率一般也 能達到10左右。 (講義8) 財務(wù)杠桿就是投資者以自有資金（股本 金）為基礎(chǔ)通過借用(jiyng)別人的錢來擴大投資規(guī)模。 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(1) 相對較高的收益水平

4、房地產(chǎn)投資是最易利用財務(wù)杠桿的一種投資。能否借用別人(birn)的錢來擴大自己的投資規(guī)模則取決于全投資收益率（自有資金和信貸資金總的投資收益率）和貸款利率。 全投資收益率 貸款利率時，可借入。 全投資收益率 貸款利率時，不能借入。 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(1) 相對(xingdu)較高的收益水平例1.一項目需總投資50萬元，一年后出售，扣除稅費后的收入為58萬元，假設(shè)貸款利率為 6 % 。 自有資金（股本金） 貸款 甲方案 35 15 乙方案 15 35 求甲方案和乙方案的股本金收益率。 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊 (1) 相對較高的收益

5、水平 解：甲方案股本(gbn)金收益率凈利潤/自有資金 （5850150.06） 35 20.29 乙方案股本金收益率凈利潤/自有資金 （5850350.06） 15 39.33 該項目全投資收益率總利潤/總資金 （5850 ） 5016共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(1) 相對較高的收益水平 上例中由于項目的全投資收益率大于貸款利率，故可借助于財務(wù)杠桿作用，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。 注意：上例中如收入僅為52萬元，則甲方案和乙方案的股本(gbn)金收益率分別為3.14和0.67，而該項目全投資收益率則為4。 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(2) 能夠得到稅收

6、方面的好處 目前房地產(chǎn)、施工企業(yè)財會制度規(guī)定： 1)納稅收入應(yīng)扣除成本和財務(wù)費用。 2)折舊進入(jnr)成本，從收入中扣除。 3)折舊年限有一定的彈性空間。 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(2)能夠得到稅收方面的好處 稅后收入按下列公式計算： 純 收 入有效收入費用 應(yīng)納稅收入純收入貸款利息折舊(zhji) 所 得 稅應(yīng)納稅收入所得稅率 稅 后 收入應(yīng)納稅收入所得稅 還貸款本金折舊 共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(2) 能夠得到稅收方面的好處例2. 某房地產(chǎn)每年純收入12萬元，貸款利息2萬元，還貸款本金1萬元，所得稅率為33。 如果不考慮折舊(zh

7、ji)，則稅后收入為： （122）（122）331 5.7（萬元） 如果考慮2萬元的折舊，則稅后收入為： （1222）（1222）3312 6.36（萬元）共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(2)能夠得到稅收(shushu)方面的好處 由于提取了2萬元的折舊，避免了0.66萬元的所得稅。 另外，房地產(chǎn)增值稅的征收總是遲于房地產(chǎn)的實際增值，使得相應(yīng)的稅收推遲。共二十五頁 3.2.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的利弊(3) 易于獲得金融機構(gòu)的支持 124(4) 能夠抵御通貨膨脹的影響 125(5) 能提高投資者的資信等級 125(6) 投資數(shù)額巨大 126 (7) 變現(xiàn)性差 125(

8、8) 投資回收期較長 126(9) 需要(xyo)專門的知識和經(jīng)驗 126共二十五頁3.3 房地產(chǎn)投資(tu z)的風險（教材128134 ） 本節(jié)內(nèi)容3.3.1 房地產(chǎn)投資風險的基本概念3.3.2 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)(xtng)風險3.3.3 房地產(chǎn)投資的個別風險3.3.4 風險對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響共二十五頁3.3.1 房地產(chǎn)投資(tu z)風險的基本概念(1) 風險(fngxin)的定義*(2) 風險與不確定性共二十五頁3.3.1 房地產(chǎn)投資(tu z)風險的基本概念(1) 風險的定義* 風險是人們不希望(xwng)的后果發(fā)生的潛在可能性。 從房地產(chǎn)投資的角度看，風險可定義為房地產(chǎn)投資

9、不利后果發(fā)生的潛在可能性。 房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。共二十五頁3.3.1 房地產(chǎn)投資(tu z)風險的基本概念(2) 風險與不確定性 風險是一種不確定性，而不確定性不一定(ydng)是風險。 風險涉及到變動和可能性，而變動常常可以用標準方差來表示。一般來說，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越?。粯藴史讲钤酱?，各種可能收益的分布就越分散，投資風險也就越大。共二十五頁3.3.2 房地產(chǎn)投資(tu z)的系統(tǒng)風險（教材127130頁）(1) 通貨膨脹風險 127(2) 市場供求風險(3) 周期(z

10、huq)風險 128(4) 變現(xiàn)風險(5) 利率風險 128(6) 政策風險(7) 政治風險 129(8) 或然損失風險共二十五頁3.3.3 房地產(chǎn)投資(tu z)的個別風險（教材130132頁）(1) 收益現(xiàn)金流風險(2) 未來經(jīng)營費用風險(3) 資本風險(4) 比較(bjio)風險(5) 時間風險(6) 持有期風險共二十五頁3.3.4 風險對房地產(chǎn)投資方向選擇(xunz)的影響 （ 教材(jioci)132133頁）(1)根據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平(2)根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向(3)根據(jù)風險周期變化的特點把握投資時機 共二十五頁內(nèi)容摘要第3章 房地產(chǎn)投資概述。針對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資的利弊：。例1.一項目需總投資50萬元，一年后出售，。（5850350.06） 15。（5850 ） 5016。于貸款利率，故可借助于財務(wù)杠桿作用，。為3.14和0.67，而該項目全投資。應(yīng)納稅收入