“國(guó)六條”下全國(guó)及揚(yáng)州房地產(chǎn)調(diào)查分析

1、 PAGE 44目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc169599741 第一章 市場(chǎng)調(diào)查背景及說(shuō)明 PAGEREF _Toc169599741 h 2 HYPERLINK l _Toc169599742 1.1 市場(chǎng)調(diào)查背景 PAGEREF _Toc169599742 h 2 HYPERLINK l _Toc169599743 1.2 市場(chǎng)調(diào)查的目的 PAGEREF _Toc169599743 h 2 HYPERLINK l _Toc169599744 1.3 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 PAGEREF _Toc169599744 h 3 HYPERLINK l _To

2、c169599745 1.3.1 購(gòu)房者現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc169599745 h 3 HYPERLINK l _Toc169599746 1.3.2 購(gòu)房需求分析 PAGEREF _Toc169599746 h 3 HYPERLINK l _Toc169599747 1.3.3 受訪者背景資料分析 PAGEREF _Toc169599747 h 3 HYPERLINK l _Toc169599748 1.4 市場(chǎng)調(diào)查的方式 PAGEREF _Toc169599748 h 3 HYPERLINK l _Toc169599749 第二章 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策 PAGEREF _Toc16

3、9599749 h 4 HYPERLINK l _Toc169599750 2.1 2006年房地產(chǎn)政策回顧 PAGEREF _Toc169599750 h 4 HYPERLINK l _Toc169599751 2.2 “國(guó)六條”政策 PAGEREF _Toc169599751 h 5 HYPERLINK l _Toc169599752 2.2.1 “國(guó)六條”頒布背景 PAGEREF _Toc169599752 h 5 HYPERLINK l _Toc169599753 2.2.2 “國(guó)六條”出臺(tái)主要意圖 PAGEREF _Toc169599753 h 5 HYPERLINK l _Toc1

4、69599754 第三章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 PAGEREF _Toc169599754 h 7 HYPERLINK l _Toc169599755 3.1 “國(guó)六條”頒布前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的問(wèn)題及發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc169599755 h 7 HYPERLINK l _Toc169599756 3.2 “國(guó)六條”頒布后房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc169599756 h 8 HYPERLINK l _Toc169599757 3.3 北京、上海、深圳、廣州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 PAGEREF _Toc169599757 h 9 HYPERLIN

5、K l _Toc169599758 3.3.1 北京 PAGEREF _Toc169599758 h 9 HYPERLINK l _Toc169599759 3.3.2 上海 PAGEREF _Toc169599759 h 11 HYPERLINK l _Toc169599760 3.3.3 廣、深兩地 PAGEREF _Toc169599760 h 13 HYPERLINK l _Toc169599761 3.4 小結(jié) PAGEREF _Toc169599761 h 14 HYPERLINK l _Toc169599762 第四章 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 PAGEREF _Toc16959

6、9762 h 15 HYPERLINK l _Toc169599763 4.1 揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體概述 PAGEREF _Toc169599763 h 15 HYPERLINK l _Toc169599764 4.2 近年來(lái)?yè)P(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展概述 PAGEREF _Toc169599764 h 16 HYPERLINK l _Toc169599765 4.2.1 揚(yáng)州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc169599765 h 16 HYPERLINK l _Toc169599766 4.2.2 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型分析 PAGEREF _Toc169599766 h 22 HYPERLINK

7、 l _Toc169599767 4.2.3 揚(yáng)州與全國(guó)大城市小戶型對(duì)比 PAGEREF _Toc169599767 h 25 HYPERLINK l _Toc169599768 4.3 小結(jié) PAGEREF _Toc169599768 h 25 HYPERLINK l _Toc169599769 第五章 小戶型分析及揚(yáng)州市小戶型供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc169599769 h 26 HYPERLINK l _Toc169599770 5.1 九十平方小戶型 PAGEREF _Toc169599770 h 26 HYPERLINK l _Toc169599771 5.1.2 有關(guān)九十平

8、方小戶型的概念 PAGEREF _Toc169599771 h 26 HYPERLINK l _Toc169599772 5.1.2 九十平方小戶型產(chǎn)品介紹 PAGEREF _Toc169599772 h 26 HYPERLINK l _Toc169599773 5.2 小戶型功能分析 PAGEREF _Toc169599773 h 29 HYPERLINK l _Toc169599774 5.3 揚(yáng)州市小戶型供應(yīng)狀態(tài)及其影響 PAGEREF _Toc169599774 h 30 HYPERLINK l _Toc169599775 5.4 個(gè)盤分析 PAGEREF _Toc169599775

9、h 31 HYPERLINK l _Toc169599776 5.5 小結(jié) PAGEREF _Toc169599776 h 31 HYPERLINK l _Toc169599777 第六章 揚(yáng)州市90平方以下小戶型需求調(diào)查分析 PAGEREF _Toc169599777 h 32 HYPERLINK l _Toc169599778 6.1 項(xiàng)目背景分析 PAGEREF _Toc169599778 h 32 HYPERLINK l _Toc169599779 6.2 本次調(diào)研樣本構(gòu)成情況的分析 PAGEREF _Toc169599779 h 32 HYPERLINK l _Toc16959978

10、0 第七章 總結(jié) PAGEREF _Toc169599780 h 41第一章 市場(chǎng)調(diào)查背景及說(shuō)明1.1 市場(chǎng)調(diào)查背景 2006年5月17日，一則消息再度繃緊了房地產(chǎn)的神經(jīng)。這則消息是：國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并原則通過(guò)中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例(修訂草案)。這則消息中最核心的內(nèi)容是：“會(huì)議指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來(lái)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問(wèn)題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比

11、例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面

12、、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。” 這就是關(guān)系到全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的“國(guó)六條”，這也關(guān)系到全國(guó)千千萬(wàn)萬(wàn)老百姓的住房問(wèn)題。1.2 市場(chǎng)調(diào)查的目的 “國(guó)六條”及其實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后市場(chǎng)的反應(yīng)怎樣？對(duì)老百姓的購(gòu)房居住有什么樣的影響？老百姓又是怎樣看待這一系列政策的？在老百姓一房難求的情況下，房?jī)r(jià)還是一路飆升。面對(duì)這種現(xiàn)狀，國(guó)家宏觀調(diào)控出臺(tái)了很多相關(guān)的政策，但實(shí)際效果都不理想。到現(xiàn)在“國(guó)六條”已經(jīng)出臺(tái)了近一年的時(shí)間，“國(guó)六條”的實(shí)際效果又是如何，90平方是否能成為中國(guó)老百姓購(gòu)房理想的選擇，90平方是否能成為房地產(chǎn)的主流，能否把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)向健康和諧的方向發(fā)展。等等

13、都是值得我們深入思考的問(wèn)題。此次調(diào)查主要是針對(duì)“國(guó)六條”政策下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化，90平方的市場(chǎng)供給和需求，以及各地對(duì)該政策的態(tài)度。分析“國(guó)六條”政策的落實(shí)情況、“國(guó)六條”的實(shí)用性和適用性。1.3 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1.3.1 購(gòu)房者現(xiàn)狀1. 購(gòu)房者目前居住面積分析2. 購(gòu)房者目前住房性質(zhì)分析3. 購(gòu)房者目前居住滿意度分析1.3.2 購(gòu)房需求分析1. 購(gòu)房意愿2. 購(gòu)房類型3. 選擇區(qū)域4. 購(gòu)房者接受的房屋類型和單價(jià)5. 購(gòu)買的戶型6. 影響購(gòu)買的因素1.3.3 受訪者背景資料分析1. 受訪者年齡和學(xué)歷2. 職業(yè)3. 收入狀況4. 受訪者對(duì)90平方米以下住房要占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%的

14、看法1.4 市場(chǎng)調(diào)查的方式 本次調(diào)查為問(wèn)卷調(diào)查。第二章 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策21 2006年房地產(chǎn)政策回顧 4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率027個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由612上調(diào)至639。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 5月17日，溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的 “國(guó)六條”，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)HYPERLINK /2006-5/2006529190844.htm關(guān)于調(diào)整住

15、房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)），即9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)。此政策旨在通過(guò)對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)HYPERLINK /2006-6/20066190238.htm關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200674號(hào)），對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅，各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。 7月6

16、日，建設(shè)部頒發(fā)了HYPERLINK /2006-7/2006719113015.htm關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房2006 165號(hào)），進(jìn)一步明確了90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。 7月6日，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、國(guó)家工商行政總局下發(fā)了HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006 166號(hào)），要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易秩序及交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，落實(shí)主管部門整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的責(zé)任。 7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)HYP

17、ERLINK /2006-7/2006724142511.htm關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房2006 171號(hào)），被稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。 7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布HYPERLINK /2006-7/2006726161605.htm關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)200650號(hào)），九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方，全國(guó)?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入嚴(yán)格監(jiān)管之下，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理。 7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布HYPERLINK /2006-7/2006726214401.htm關(guān)于住

18、房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)），從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅。 8月1日，國(guó)土資源部制定的HYPERLINK /2006-8/200681150649.htm招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和HYPERLINK /2006-8/200681151123.htm協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地等必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍，并建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁

19、決機(jī)制。 8月14日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知（建住房2006 196號(hào)），一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。 9月14日、國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006 144號(hào)），加強(qiáng)無(wú)償贈(zèng)與行為、受贈(zèng)房屋銷售、贈(zèng)與行為后續(xù)管理的稅收征管，是國(guó)家對(duì)二手房行業(yè)漏洞的補(bǔ)充，顯示了國(guó)家規(guī)范二手房行業(yè)的決心。 10月8日，建設(shè)部頒發(fā)房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的通知（建住房2006244號(hào)），從2007年月日起，包括房屋自然狀況、權(quán)利狀況等記載信息，單位和個(gè)人將可公開查詢。辦法的制定實(shí)施將發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公

20、示作用，保障房屋交易安全，維護(hù)房屋交易秩序。2.2 “國(guó)六條”政策2.2.1 “國(guó)六條”頒布背景 眾所周知，進(jìn)入2006年夏季以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)猶如盛夏的天氣一樣，熱火朝天，如火如荼。房?jī)r(jià)也快速上漲，并且居高不下，給人民群眾的生活帶來(lái)了較大影響。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)快過(guò)熱和房?jī)r(jià)的較快上漲，保障社會(huì)和居民的生活穩(wěn)定，保證廣大人民群眾的基本住房需求能夠得到滿足，2006年5月17日國(guó)務(wù)院的“國(guó)六條”政策及時(shí)出臺(tái)，隨后建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部等九部委聯(lián)合制定了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 2.2.2 “國(guó)六條”出臺(tái)主要意圖 1、抑制房地產(chǎn)投資

21、增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。 2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂的現(xiàn)狀。 3、引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。4、進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，落實(shí)和完善政策，引導(dǎo)合理消費(fèi)；深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；突出重點(diǎn)第三章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析31 “國(guó)六條”頒布前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的問(wèn)題及發(fā)展?fàn)顩r一、在“國(guó)六條”頒布之前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的問(wèn)題1、.市場(chǎng)供給偏緊。從2002年1月至今，全國(guó)商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動(dòng)，與強(qiáng)勁需求之間形成鮮明的反差，供求關(guān)系緊張，導(dǎo)致市場(chǎng)投資和投機(jī)的增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)，又刺激價(jià)格進(jìn)一步上漲。2

22、、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾突出。商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，比如價(jià)格矛盾，在每一個(gè)城市當(dāng)中的區(qū)位矛盾以及套型結(jié)構(gòu)矛盾等等都比較突出，但是價(jià)格矛盾更為突出。就是中低價(jià)位的商品房供應(yīng)量比較少。3、市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步完善。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規(guī)預(yù)售、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、合同詐騙、投機(jī)操作、違規(guī)建設(shè)、隱瞞利稅、脫逃稅款等問(wèn)題。4、信息系統(tǒng)建設(shè)有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)信息仍然存在不完善等問(wèn)題，信息筆錄有待于制度化。房地產(chǎn)信息的例如搜集和系統(tǒng)化建設(shè)有待于進(jìn)一步完善。 5、住房保障體系滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來(lái)源缺乏制度化

23、保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒(méi)有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度，經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問(wèn)題。二、在“國(guó)六條”頒布之前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 2003年：建筑業(yè)保持較快發(fā)展。全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8166億元，比上年增長(zhǎng)11.9%。全國(guó)具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)459億元，增長(zhǎng)23.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，比上年增長(zhǎng)29.7%；全年商品房銷售額7671億元，增長(zhǎng)34.1%，其中銷售給個(gè)人增長(zhǎng)35.8%，所占比重為92.5%。 2004年：全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值9572億元，按可比價(jià)

24、計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.1%。全國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)621億元，增長(zhǎng)19.5%；上繳稅金959億元，增長(zhǎng)26.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1%；商品房銷售額10376億元，增長(zhǎng)30.0%，其中銷售給個(gè)人增長(zhǎng)30.4%，所占比重為93.3%。 2005年：全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10018億元，比上年增長(zhǎng)11.9%。全國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)818億元，增長(zhǎng)13.8%；上繳稅金1099億元，增長(zhǎng)17.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。商品房竣工面積48793萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%。商品

25、房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%。32 “國(guó)六條”頒布后房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和發(fā)展?fàn)顩r一、在“國(guó)六條”頒布之后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的問(wèn)題 （一）、從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看，降低主要城市商品住宅價(jià)格的調(diào)控目的是否達(dá)到？從去年到現(xiàn)在，中國(guó)各大城市商品房?jī)r(jià)格不但沒(méi)有明顯回落，相反地，在一些大型城市，商品房?jī)r(jià)格上漲高達(dá)10%到15%，降低房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控目標(biāo)似乎沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。 （二）、從總量來(lái)看，中國(guó)各大中城市房地產(chǎn)仍然是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭雖然有所遏制，但是，房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP占主要城市GDP總量的比例仍然偏高。 （三）、從居民的住房需求來(lái)看，隨著越

26、來(lái)越多的大中專畢業(yè)生走出校門參加工作，城市商品房供需矛盾進(jìn)一步突出，年輕人買不起房的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。有些剛剛參加工作的年輕人在支付首期住房按揭貸款之后，已經(jīng)背上了沉重的債務(wù)包袱，“房奴”已經(jīng)引起了全社會(huì)的廣泛注意。 （四）、從房地產(chǎn)供求方面來(lái)看，由于各地出臺(tái)了一系列落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策的具體措施，高檔商品房住宅供給逐漸減少，但是低檔商品房供給并沒(méi)有增加，投資者觀望的現(xiàn)象十分普遍。 （五）、從金融角度來(lái)看，由于中央政府采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸措施，各商業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐步緊縮銀根，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款控制。但是，由于商業(yè)銀行已經(jīng)深深地陷入到房地產(chǎn)金融陷阱之中，無(wú)論是面對(duì)“銷售融資貸款”，還是“購(gòu)買融

27、資貸款”，商業(yè)銀行都難以自拔。 （六）、從各級(jí)地方政府來(lái)看，雖然為了配合中央政府的宏觀調(diào)控政策，出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，但是，從利益分配的角度來(lái)觀察，地方政府積極性并不高，在涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收問(wèn)題上，地方政府難以長(zhǎng)期壓制利益沖動(dòng)，它們會(huì)以各種方式規(guī)避中央政府的政策。 二、在“國(guó)六條”頒布之后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r （一）、2007年第一季度，全國(guó)新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，明顯快于去年的1.26倍，且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，商品住宅空置面積同比下降1.2%?！靶陆ㄉ唐纷≌N售面積大于竣工面積，商品住宅空置面積下降，這表明市場(chǎng)需求依然比較旺盛

28、。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。 （二）、在開發(fā)結(jié)構(gòu)方面，市場(chǎng)情況還是有所改善。如一季度住宅投資同比增長(zhǎng)30.4%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)41.6%，增幅同比加快39個(gè)百分點(diǎn)，表明經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。 （三）、外商直接投資幾近翻番 ，房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的增速依然較快。統(tǒng)計(jì)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(zhǎng)26.3%，為完成投資的2倍。其中利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%，并且外商直接投資占102.63億元，同比增長(zhǎng)192.5%。而銀行貸款到位1634.22億元，同比增長(zhǎng)18.4%；銀行個(gè)人按揭貸款(期房預(yù)售款

29、轉(zhuǎn)為開發(fā)使用)745.45億元，同比增長(zhǎng)73.2%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款126.37億元，同比增長(zhǎng)66.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款和利用外資增長(zhǎng)迅速，反映出在銀根緊縮的局面下，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的融資渠道發(fā)生明顯變化。33 北京、上海、深圳、廣州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況331北京 北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)23日公布了今年前四個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。調(diào)查顯示，期房住宅均價(jià)增長(zhǎng)較快，四五環(huán)路突破萬(wàn)元，達(dá)到10616元/平方米；五至六環(huán)路之間達(dá)到7037元/平方米。前四個(gè)月北京商品房銷售面積繼續(xù)大幅下降，現(xiàn)房銷售面積比去年同期下降了47.8%。現(xiàn)房中又以住宅銷售面積下降更為突出，達(dá)54%。

30、數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月北京市住宅期房均均增長(zhǎng)較快，4月份，全市房屋售售價(jià)格比去年同期上漲了9.4%，漲幅略增。從各個(gè)區(qū)域看，各功能區(qū)價(jià)格指數(shù)漲幅差距明顯。東城、西城、崇文、宣武四大城市功能核心區(qū)房?jī)r(jià)增幅最慢，隨著住宅郊區(qū)化的發(fā)展，城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，通州、大興、順義、昌平四區(qū)房屋售售價(jià)格同比增長(zhǎng)了12.4%，增幅最大。 統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至4月，北京市商品房現(xiàn)房和期房售售面積繼續(xù)較大幅度下降，現(xiàn)房和期房的售售面積分別比去年同期下降了47.8%和14.7%?，F(xiàn)房中又以住宅售售面積下降更為突出，達(dá)54%。由于住宅增長(zhǎng)的拉動(dòng)，商品房竣工面積增長(zhǎng)較快，比去年同期增長(zhǎng)了14.7%。統(tǒng)計(jì)分析

31、表示，由于實(shí)行商品房預(yù)售制，住宅竣工較快對(duì)當(dāng)期市場(chǎng)影響很小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，經(jīng)濟(jì)適用房投資大幅下降。1至4月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資394.7億元，比去年同期增長(zhǎng)11.6%，同比增幅回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資3.6億元，下降了59.6%。（一）、北京樓市出現(xiàn)了萬(wàn)元以下小戶型一房難求 進(jìn)入5月，去年宏觀調(diào)控政策后調(diào)整規(guī)劃的首批小戶型項(xiàng)目開始緩慢放量，*奧都、金泰先鋒、尚東閣、珠江奧古斯塔城邦等項(xiàng)目相繼開盤銷售。近日，位于亞奧核心板塊北苑區(qū)域的*奧都未經(jīng)正式推出，售樓處便已出現(xiàn)數(shù)百人安營(yíng)扎寨4天4夜的火爆場(chǎng)面。去年5月30日出臺(tái)的國(guó)六條政策中，“90平方米以下戶型

32、占7成”的新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響最大，導(dǎo)致北京近300個(gè)待入市項(xiàng)目直接面臨規(guī)劃調(diào)整，規(guī)劃審批也因此擱淺近3個(gè)月，直到去年9月才恢復(fù)。而按一般的開發(fā)周期，首批受到影響的項(xiàng)目從通過(guò)規(guī)劃審批到入市銷售，至少需要半年以上的時(shí)間。今年5月，京城樓市新政后首批小戶型開始入市，形成小戶型樓盤的初步放量。在這批放量的項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目在價(jià)格、地理位置和產(chǎn)品品質(zhì)上較為優(yōu)越。在價(jià)格上，每平方米低于1萬(wàn)元的項(xiàng)目有*奧都、金泰先鋒、尚東閣、珠江奧古斯塔城邦和螞蟻工房；在地理位置上，有位于亞奧核心區(qū)立水橋、兼具奧運(yùn)利好環(huán)境與雙軌交通優(yōu)勢(shì)的*奧都，有位于百子灣熱點(diǎn)區(qū)域、號(hào)稱CBD前沿的金泰先鋒；在產(chǎn)品品質(zhì)上，*奧都緊鄰北苑家園成

33、熟配套區(qū)，是一個(gè)以運(yùn)動(dòng)為主題貫穿園林設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化社區(qū)，滿足了小戶型空間青睞者的喜好，其緊湊的戶型設(shè)計(jì)，發(fā)揮了戶型的合理實(shí)用性與功能性，為居者預(yù)留了更多享受陽(yáng)光的內(nèi)部空間。 數(shù)據(jù)顯示，5月份開盤項(xiàng)目中小戶型占比為25.5%，供應(yīng)比重在逐漸增加。然而，市場(chǎng)上中小戶型住宅長(zhǎng)期以來(lái)的占比卻很低，導(dǎo)致北京的低總價(jià)小戶型住宅一直供不應(yīng)求。 隨著北京房?jī)r(jià)的不斷飆升，許多購(gòu)房者把置業(yè)目標(biāo)鎖定在低總價(jià)的小戶型，購(gòu)買群體被進(jìn)一步放大。由于總價(jià)低，月供負(fù)擔(dān)小，加上消費(fèi)者越來(lái)越理性，居住需求更加實(shí)際，30歲左右的年輕置業(yè)者，更傾向于選擇低總價(jià)的小戶型。 以戶型新政后首批過(guò)關(guān)的壹線國(guó)際二期項(xiàng)目為例，首付約10萬(wàn)元，月供

34、3000元左右，其低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目在開盤當(dāng)天就簽約售出165套。以30至90平方米建筑面積為主的東亞奧北中心，推出不久便已經(jīng)搶購(gòu)一空。*奧都也在數(shù)百人排隊(duì)的壓力下，被迫進(jìn)行客戶購(gòu)買意向登記，當(dāng)天進(jìn)行購(gòu)買意向登記的就高達(dá)上千人。 隨著以后90/70新政效應(yīng)的全面顯現(xiàn)和落實(shí)，小戶型產(chǎn)品將會(huì)逐漸增量上市，開發(fā)商也將開始更多地關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)、社區(qū)整體品質(zhì)以及綜合配套。（二）、小戶型典型樓盤珠江奧古斯塔城邦 座落在亦莊BDA生活區(qū)，作為北京唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)有跨國(guó)公司100多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)近60家，國(guó)際化程度極高，而隨著北京“兩軸兩帶-多中心”的發(fā)展規(guī)劃，亦莊的

35、區(qū)域優(yōu)勢(shì)將愈加明顯。亦莊整體綠化率高達(dá)47%，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于北京市中心2個(gè)等級(jí)，被公認(rèn)為北京最宜居的板塊。 珠江奧古斯塔城邦總面積將超過(guò)100萬(wàn)平米，其中一期建筑面積近30萬(wàn)平米，產(chǎn)品包括果嶺公寓和高爾夫別墅兩類產(chǎn)品，果嶺公寓主力戶型面積在90平米以下，以純板式為主，室內(nèi)空間考究，充分考慮到通透，通風(fēng)，采光的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，室內(nèi)采用全新精裝修理念，以細(xì)致入微的態(tài)度詮釋高性價(jià)比的精裝內(nèi)涵。 社區(qū)將開通豪華巴士，往返社區(qū)與國(guó)貿(mào)之間，通過(guò)便捷和專屬化服務(wù)，使社區(qū)與城市核心緊密連接，與規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線、以及博大路、成壽寺路和京津塘高速共同形成立體交通系統(tǒng)，通達(dá)迅捷。（略）*奧都 由*集團(tuán)出品，住宅總建筑面

36、積20萬(wàn)平方米的社區(qū)規(guī)劃，均價(jià):8100元/平方米。宗地位于奧運(yùn)核心居住板塊。項(xiàng)目位于北苑路東側(cè)，清河南側(cè)，踞于立水橋畔東南岸，奧林匹克森林公園東邊，緊臨城鐵5號(hào),距地鐵5號(hào)線大羊坊站200余米，距13號(hào)線立水橋站500米，20多條公交線路縱橫交錯(cuò)，由此自駕車35分鐘即可抵達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通條件得天獨(dú)厚。因項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，居住環(huán)境配套成熟，坐落于奧運(yùn)之都的核心區(qū)域，因此命名為*奧都。 *奧都獨(dú)特而舒適的小戶型空間設(shè)計(jì)，成為其性價(jià)比優(yōu)于其它同等樓盤的賣點(diǎn)之一。從零居室（4060平米之間）、一居（5070平米之間）、二居（8090平米之間）小戶型空間，少量三居（90110平米之間）應(yīng)有盡有，

37、滿足了大多數(shù)人的主臥室，客廳朝向陽(yáng)面的要求，完全滿足了小戶型空間青睞者的喜好。合理的戶型設(shè)計(jì)，沒(méi)有一點(diǎn)浪費(fèi)的發(fā)揮了戶型的合理實(shí)用性與功能性。戶型空間設(shè)計(jì)多考慮采光與通風(fēng)性，為居者預(yù)留了更多享受陽(yáng)光的內(nèi)部空間。以精工設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)取勝的戶型空間，將成為*奧都開盤后成為旺銷樓盤的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值力之一。332 上海（一）5月上海樓市成交創(chuàng)新高 小戶型將成為市場(chǎng)主流由于上海土地供應(yīng)上市量減少，新房供應(yīng)量不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)重新上漲不可避免，但少數(shù)開發(fā)商乘機(jī)炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，而被囤的樓盤還是要上市，所以供應(yīng)緊缺的局勢(shì)并沒(méi)有市民所感受到的那么嚴(yán)重。為此市民大可不必去購(gòu)買那些漲價(jià)離譜和性價(jià)比失衡的樓盤。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)

38、看，由于房?jī)r(jià)壓力加重，小戶型必會(huì)成為未來(lái)市場(chǎng)主流，可以解決我國(guó)、特別是上海這種特大城市人多地少矛盾的主要辦法。70/90政策實(shí)施后的房源，會(huì)在三季度及以后逐步面市，而明年后這類房源也會(huì)大量上市，到時(shí)新房套數(shù)增加，會(huì)對(duì)供應(yīng)量不足的基本面起到緩解作用。如果已經(jīng)感覺(jué)購(gòu)房壓力過(guò)重的市民，有必要改變大面積住房觀念，先購(gòu)買小戶型以解決居住問(wèn)題。 “五一”長(zhǎng)假后，上海樓市商品房(剔除動(dòng)遷房、配套房)單周成交量就屢創(chuàng)新高：節(jié)后第一周(5.04-5.10)創(chuàng)今年以來(lái)單周新高，第二周(5.11-5.17)創(chuàng)近一年來(lái)單周新高，第三周(5.18-5.24)成交面積突破70萬(wàn)平方米創(chuàng)二年來(lái)單周新高，第四周(5.25-3

39、1)更是以80.81萬(wàn)平方米的巨量刷新了剛剛創(chuàng)造的單周成交記錄。成交記錄如此頻繁的被刷新，這在以往任何一年都是非常少見的。 數(shù)據(jù)顯示，上周商品房共成交了6398套，成交面積在前周71.5萬(wàn)平方米的兩年新高上，再增加13%，使得5月最后一周的樓市以80.81萬(wàn)平方米的歷史最高天量收關(guān)。5月份上海商品房成交量達(dá)到272.81萬(wàn)平方米，比歷史上成交量最高的去年5月份還高17.64萬(wàn)平方米，環(huán)比4月的206.28萬(wàn)平方米，更是增加了30%。 同時(shí)5月最后一周成交價(jià)格高達(dá)10562元/平方米，環(huán)比前一周上漲2.6%，比今年以來(lái)平均成交價(jià)格9955平方米高出6%。上海樓市平均成交價(jià)格，從3月的9588元/

40、平方米，漲到4月的10222元/平方米后，5月更是漲到10439元/平方米，比去年5月的成交價(jià)格9799萬(wàn)/平方米高出6.5%。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)指數(shù)上揚(yáng) 據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，在剛剛過(guò)去的4月中，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出人氣聚集和市場(chǎng)升溫的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在多家大型優(yōu)質(zhì)社區(qū)旺銷的推動(dòng)下，中房上海指數(shù)出現(xiàn)較大幅度的上揚(yáng)。2007年4月，中房上海綜合指數(shù)為1398點(diǎn)，較上月上升16點(diǎn)，漲幅為1.2%，與去年同期相比上漲4.6%。其中分類，中房上海住宅指數(shù)為1325點(diǎn)，較上月上升15點(diǎn)，漲幅為1.2%，與去年同期相比上漲4.4%；中房上海辦公樓指數(shù)為1586點(diǎn)，較上月上漲6點(diǎn)，漲幅為0

41、.4%，與去年同期相比上漲6.3%。 從住宅市場(chǎng)分析，銀行貸款多輪微幅升息并未對(duì)成交量產(chǎn)生負(fù)面影響，本月新房成交規(guī)模與去年同期相比增幅為1.7%，但全市平均房?jī)r(jià)與去年同期相比上漲4.4%，并顯示出有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。從供求關(guān)系分析，新房供應(yīng)量仍顯不足，當(dāng)前1.51的供求比偏緊，未來(lái)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)較為明顯。（三）小戶型典型樓盤 莘映象占地7.2萬(wàn)平方米，總建筑面積13萬(wàn)平方米。小區(qū)綠化面積達(dá)52%，65平方米一房一廳、95平方米二房一廳位于莘莊樂(lè)購(gòu)附近，雙擁莘莊、七寶兩大成熟生活圈，至莘莊地鐵站3.1公里，將有小區(qū)班車每天往返。小戶型建筑面積約65平米，一房一廳全明設(shè)計(jì)，功能齊全，客廳寬敞，主臥大

42、面寬采光，深受市場(chǎng)好評(píng)。該盤前期所推出的小戶型房源早已被一搶而空，預(yù)計(jì)3月將推出更多新房源，其中包括22套小戶型。11-18層的小高層、高層住宅，所推房源房型南北通透，采光充足，設(shè)計(jì)觀景陽(yáng)臺(tái)。交通便捷，周邊配套比較齊全。目前1房已經(jīng)售完，在售房源集中在4號(hào)和11號(hào)樓，4號(hào)樓位于淀浦河旁，設(shè)計(jì)沿河綠化帶，11號(hào)樓靠近疏影路。 新理想花園位于松江新城西部三新路、榮樂(lè)西路路口?？傉嫉孛娣e約16萬(wàn)平方米，總建筑面積25.5萬(wàn)平方米，住宅總面積約20萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)50%。此番推出5幢多層，二房面積83-109平方米，價(jià)格在4080-4280元/平方米左右。2005年10月新開盤,小區(qū)是以多層小高層

43、為主。房型以83-109平方米的二房和111-136的三房。2006年4月推出一批小房型主力房型為1房1廳1衛(wèi)的小高層。價(jià)格在4200-4700元/平方米?？v橫交錯(cuò)的兩條天然河道是該小區(qū)景觀的一大特色。小區(qū)內(nèi)有兩條天然河道形成“雙龍匯”，呈十字型，橫貫小區(qū)東西，將小區(qū)劃分為四個(gè)區(qū)域。在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，充分利用這一天然優(yōu)勢(shì)，沿河植垂柳、香樟、黃馨等幾種苗木，沿岸還將設(shè)置很多景點(diǎn)：河上建原木橋。2005年10月份第一期開盤，2005年11月份第二期開盤，新理想花園的一期為多層和小高層，二期為小高層，新理想花園二期地理位置優(yōu)越所以均價(jià)較高。333 廣、深兩地 目前廣、深兩地土地供求比較緊張，土地供應(yīng)量也

44、比較少，房地產(chǎn)開發(fā)量隨之減少，但民眾對(duì)房屋的需求是逐年增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾突出。去年底到現(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)一路飆升，這吸引了越來(lái)越多的投資客進(jìn)入房產(chǎn)投資行列。據(jù)鄺樂(lè)禮介紹，投資客在三級(jí)市場(chǎng)的比例目前已經(jīng)達(dá)到了70%-80%。國(guó)際上可接受也最多在40%-50%之間，達(dá)到了70%以上的比例是非常危險(xiǎn)的了。業(yè)內(nèi)資深人士徐浩珈稱，現(xiàn)在三級(jí)市場(chǎng)的狀況已經(jīng)從由投資客轉(zhuǎn)買給自住，轉(zhuǎn)變?yōu)榱送顿Y客轉(zhuǎn)給投資客，投資客之間相互接貨，然后一波波抬價(jià)，也就是所謂的“干炒”。而這點(diǎn)也得到了職業(yè)投資客鄒先生的印證，他坦言：“我賣出的房子基本都是投資客在接，這樣出售更加快捷。而投資客也似乎是在統(tǒng)一行動(dòng)，通常在接手后短期內(nèi)

45、再以更高價(jià)格賣出?！?4 小結(jié)“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展具有極端重要性，可以說(shuō)成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)。”這是2004年下半年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻下的一句論斷?？梢姺康禺a(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)其重要地位。而北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心研究員趙曉則一直認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展將決定一段時(shí)期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。他說(shuō)，房地產(chǎn)的重要性在于它拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)多，這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動(dòng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響便舉足輕重。而現(xiàn)在，我國(guó)經(jīng)濟(jì)又開始出現(xiàn)了過(guò)熱的苗頭，比如，全國(guó)GDP增長(zhǎng)過(guò)快，以及全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與銀行貸款率的急劇上升，都使國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控減弱。當(dāng)今國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的過(guò)熱的苗頭與房地產(chǎn)業(yè)的紅火

46、現(xiàn)狀不無(wú)相關(guān)：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了投資的反彈，也導(dǎo)致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，更嚴(yán)重的是它占用了大量的銀行資金，所以一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上各年房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位來(lái)看，我們認(rèn)為國(guó)家的宏觀調(diào)控就應(yīng)該從“增長(zhǎng)發(fā)力點(diǎn)”房地產(chǎn)業(yè)著手。雖然當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的基期數(shù)字較高，還看不出超常的增長(zhǎng)，但從這個(gè)數(shù)字中可以看出房地產(chǎn)業(yè)正在快速擴(kuò)張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩也顯然是受到了房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。其次，房地產(chǎn)業(yè)本身還存在著“少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效

47、果將很大程度上決定國(guó)家宏觀調(diào)控的成敗。國(guó)家應(yīng)該適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的控制條例不僅是旨在抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，穩(wěn)定供需，給上了“火”的房地產(chǎn)業(yè)降降溫，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，也是加大了對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的控制力度，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，老百姓安居樂(lè)業(yè)。 所以，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要更強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控第四章 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 41 揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體概述2006年揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得新成績(jī)，和諧社會(huì)建設(shè)收到新成效，全面小康社會(huì)建設(shè)躍上新臺(tái)階，較好地完成了年初制定的各項(xiàng)目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)總量 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。地方財(cái)力再上新臺(tái)階。初步統(tǒng)計(jì)，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1100億元，比上年增長(zhǎng)15.2 %，增幅比上年提高0.2個(gè)百

48、分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值94 億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值621億元，增長(zhǎng)17%;第三產(chǎn)業(yè)增加值385億元，增長(zhǎng)15.3%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24540元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為8.5：56.5：35。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入158.03億元，增長(zhǎng)35%。其中，一般預(yù)算收入63.02億元，增長(zhǎng)27.2%，比2003年翻了一番。主體稅種增幅都達(dá)到兩位數(shù)。增值稅（剔除免抵調(diào)及出口退稅因素）、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅（地方部分）、個(gè)人所得稅（地方部分）、城市建設(shè)維護(hù)稅、契稅分別增長(zhǎng)18.5%、29.4%、40%、25.8%、25.6%和23.9%。全面小康建設(shè)取得新成效。2006年全市全面小康總體評(píng)價(jià)得分達(dá)到9

49、2.7分,比上年增加4.07分。固定資產(chǎn)投資 投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，投資主體日趨多元。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資533.3億元，增長(zhǎng)30.1%。其中，規(guī)模以上城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資274.4億元，比上年增長(zhǎng)23.4%；農(nóng)村項(xiàng)目完成投資137.7億元，比上年增長(zhǎng)42.3%。全市第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資3.6億元、320.7億元和209億元，增長(zhǎng)41.7%、37.6%和19.6%。其中，工業(yè)投資320億元，同比增長(zhǎng)38.1%，占全社會(huì)投資的比重由上年同期的56.5%提高到60%。全年完成民間投資372億元，增長(zhǎng)38.3%，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高8.2個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重69.7%。 重點(diǎn)工

50、程進(jìn)展順利。沿江高等級(jí)公路全面建成通車；二電廠二期擴(kuò)建工程3號(hào)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，建設(shè)順利；安大公路先導(dǎo)段建成通車。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83.4億元，同比增長(zhǎng)14.1%；商品房施工面積839.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%；商品房竣工面積298.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%；商品房銷售面積384.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%。人民生活 居民收入穩(wěn)定提升，富民步伐不斷加快。市區(qū)居民人均可支配收入12945元，比上年增長(zhǎng)13.8%；全市農(nóng)民人均純收入5813元，增長(zhǎng)11.5%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際分別增長(zhǎng)12.1%和9.7%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款

51、余額604.7億元，比年初增加81.9億元。42 近年來(lái)?yè)P(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展概述在全國(guó)房地產(chǎn)火熱的時(shí)候，作為二線城市我們的揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在“國(guó)六條”政策推行一年后的現(xiàn)在情況又是怎么樣的呢？同樣在“國(guó)六條”政策下?lián)P州房地產(chǎn)開發(fā)商也和全國(guó)各地的開發(fā)商一樣，在面對(duì)國(guó)家政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化的情況下作出了相應(yīng)的調(diào)整，下面主要通過(guò)揚(yáng)州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、小戶型供給狀況、小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查、揚(yáng)州和我國(guó)大城市小戶型對(duì)比四個(gè)方面來(lái)具體闡述揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)進(jìn)行揚(yáng)州市與其他大城市進(jìn)行小戶型需求對(duì)比。通過(guò)以上過(guò)程分析“國(guó)六條”是否適合在揚(yáng)州及類似的二線城市推行，及“國(guó)六條”在揚(yáng)州推行的實(shí)際效果。4.2.

52、1 揚(yáng)州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀揚(yáng)州作為一個(gè)二線城市，其房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于北京、上海、深圳、廣州等這些大城市來(lái)說(shuō)，還未開發(fā)完全，市場(chǎng)平靜，增長(zhǎng)穩(wěn)定，同時(shí)受近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)風(fēng)火火的發(fā)展現(xiàn)狀的影響，在2004年12月，揚(yáng)州摘得“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，2006年月，揚(yáng)州再摘“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”，城市品牌有很大幅度的提升，在一定程度上使得房?jī)r(jià)也在不斷上漲，樓盤定位也有日趨豪華奢貴的傾向。（一）、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀可以用以下七個(gè)現(xiàn)象來(lái)概括?，F(xiàn)象一：房?jī)r(jià)“分層”形成。房?jī)r(jià)歷來(lái)是揚(yáng)州樓市最活躍的要素之一。與以往相比，今年春季房?jī)r(jià)的價(jià)差在逐步拉大，分層化趨勢(shì)明顯。以前，一家好樓盤定位后，周邊會(huì)出現(xiàn)一些“跟風(fēng)樓盤”。而今年這種跟風(fēng)

53、現(xiàn)象漸漸消逝，原因是不少高品質(zhì)的樓盤推出的產(chǎn)品，為一般樓盤所不可模仿、復(fù)制的。因此，就多層住宅而言，最新房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)是，市場(chǎng)出現(xiàn)了三個(gè)房?jī)r(jià)層次。3000元/平方米以下的平價(jià)樓盤、3000元3500元/平方米的普通樓盤、3500元5000元/平方米的高檔樓盤?，F(xiàn)象二：小戶型流行。小戶型成為今年春季房市一個(gè)重要現(xiàn)象。由于房?jī)r(jià)偏高，加上市民投資意識(shí)增強(qiáng)，不少開發(fā)商不約而同地轉(zhuǎn)向小戶型開發(fā)。目前，在揚(yáng)州市場(chǎng)上有10多個(gè)樓盤推出小戶型。如雙橋商務(wù)廣場(chǎng)、金水橋花園等。業(yè)內(nèi)人士分析，小戶型流行，取決于商業(yè)繁榮、交通便利以及就業(yè)的彈性，也折射出揚(yáng)州城市的活力現(xiàn)象三：西區(qū)“厚位”。圍棋中有“厚位不積”的說(shuō)法，而房地

54、產(chǎn)市場(chǎng)完全與此相反，哪兒熱鬧往哪兒湊。如今，在揚(yáng)州幾大板塊中，最熱鬧當(dāng)數(shù)西區(qū)。京華城中城周邊有四五家樓盤你追我趕開發(fā)，這說(shuō)明西區(qū)仍然是揚(yáng)州樓市發(fā)展重心現(xiàn)象四：“主題地產(chǎn)”得分。今年“煙花三月”國(guó)際經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)將至，歡樂(lè)的節(jié)慶，將給中外嘉賓所到之處的樓盤得分。據(jù)了解，這些得分的樓盤將是環(huán)瘦西湖、沿古運(yùn)河及靠西區(qū)人工湖等地的20多家樓盤。“主題地產(chǎn)”由于“地緣”優(yōu)勢(shì)，一者可以贏得嘉賓眼球，二者通過(guò)外觀形象塑造，成為開發(fā)商新賣點(diǎn)。目前，不少樓盤已開始打出“煙花三月”國(guó)際經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)主題推介宣傳?，F(xiàn)象五：近郊樓盤勃興。 隨著社會(huì)主義新農(nóng)村進(jìn)程加快，政府對(duì)“三農(nóng)”的支持，市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)已出現(xiàn)新亮點(diǎn)。今年初

55、市國(guó)土地部門又推出一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，這些地塊大多處于年于揚(yáng)州近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如杭集、楊廟、蔣王、瓜洲、槐泗等。目前，在城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的情況下，這些地塊已顯示其優(yōu)勢(shì)。如槐泗茉莉花園最低價(jià)每平方米僅有1400多元，而“大官人家”住宅項(xiàng)目位于揚(yáng)州城北，緊鄰江陽(yáng)工業(yè)園，是甘泉鎮(zhèn)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目一期總建筑面積為28000平方米，有獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅等戶型199套現(xiàn)象六：酒店地產(chǎn)打新牌。酒店地產(chǎn)一直是媒介討論的熱門話題，如今，這個(gè)話題增添了新內(nèi)容。由*集團(tuán)投資的揚(yáng)州香格里拉酒店項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，該項(xiàng)目由*公司設(shè)計(jì)，總投資約7億元，設(shè)計(jì)客房500間（套），按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。*集團(tuán)是亞太地區(qū)最大的多

56、元化發(fā)展集團(tuán)之一，業(yè)務(wù)涉及酒店、物業(yè)發(fā)展及管理、種植業(yè)、物流、金融、保險(xiǎn)、媒體等，在香港眾多企業(yè)中列前十名。除了香格里拉酒店項(xiàng)目外，位于金天城板塊的法國(guó)雅高酒店也已動(dòng)工。現(xiàn)象七：大商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)作，我市一些大型商業(yè)中心陸續(xù)進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期。二月底萬(wàn)都裝飾城開始試營(yíng)業(yè)，不久，德豪瘦西湖商業(yè)項(xiàng)目也開始亮相。與此同時(shí)，一些大型商業(yè)項(xiàng)目也在緊張施工，如沃爾瑪超市、歐尚超市等。（二）、揚(yáng)州樓市現(xiàn)狀具體分析進(jìn)入2007年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，目前整個(gè)市場(chǎng)保持穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要情況如下：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。一季度，揚(yáng)州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資20.2億元，同比增長(zhǎng)1

57、5.03%，增速比上年同期提高5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資比重最高，完成 13.3億元，同比增長(zhǎng)23.1%，比上年同期提高34.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的65.8%，比重較去年同期提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資4.4億元，同比增長(zhǎng)69.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的21.8%，比重較去年同期提高7個(gè)百分點(diǎn)。2、施工面積、房竣工面積繼續(xù)擴(kuò)大。一季度全市房地產(chǎn)施工面積489.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3%，其中住宅415.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房55.9萬(wàn)平方米，同比下降26.4%;辦公樓10.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)170.0%。在施工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，

58、受宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用中小戶型所占面積有所加大，但是市場(chǎng)還是以大戶型為主。以下是摘自揚(yáng)州樓市2007年年初揚(yáng)州樓市概況，主要摘取了由小戶型的樓盤為例，可見揚(yáng)州樓市仍以大戶型為主導(dǎo)，小戶型只是點(diǎn)綴，面積在90平方左右徘徊且多為高檔樓盤，價(jià)格不菲，總價(jià)不低。表4.1 2007年揚(yáng)州樓市概況項(xiàng)目名稱面積()價(jià)格（元）多層小高層高層凱運(yùn)天地50-1204232.173941.19名都華庭90-1403628.01揚(yáng)名苑86-1263094.03東方麗景75-1253179.15眾恒紫園90-1203025.083290萬(wàn)馬濱河城90-1203240.812991.99鴻錦花園90-1453037.7

59、4京華城中城84-1653832.523905.12富麗康城70-3003439.39奧都花城90-1303616.033951.28富川瑞園88-1163103.263228.43香格里拉80-1404174.64玫瑰香榭51-933806.84保集半島90-2603414.523570.62揚(yáng)子佳竹友新苑77-1483335.96萊茵苑68-1833936.963899.2金湖灣87-3043378.73淮左郡81-134(多層)85-181(小高層)3566.88表4.2 2007年1-4月?lián)P州市商品住房銷售排行榜排名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱銷售面積(M2)銷售額

60、(元)1*置業(yè)有限公司京華城中城55,986.99263,108,359.002*房屋開發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹奧都花城43,356.73166,734,053.003*置業(yè)有限公司揚(yáng)州天下花園27,886.01156,894,491.004*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香格里拉23,474.2392,023,320.005*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御河苑19,922.4771,504,881.006*建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園20,813.9769,768,591.007*置業(yè)有限公司揚(yáng)州分公司星都芳庭（星聯(lián)邦）20,443.4669,269,244.008*置業(yè)有限公司富川瑞園16,818.3