國內(nèi)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究報告

1、.1國外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究 【摘要】盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來源問題開場，圍繞價值創(chuàng)造、傳遞和實現(xiàn)而形成的一種邏輯。筆者試圖分析國外房地產(chǎn)公司的土地升值、產(chǎn)品建立、產(chǎn)品開發(fā)銷、物業(yè)經(jīng)營等盈利模式，從而探討出其有利的適用條件。1.房地產(chǎn)公司盈利模式定義1.1盈利模式 從歷史來看，盈利模式問題是因為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)缺乏收入來源而引發(fā)的，而不是經(jīng)營不善缺乏效率導致沒有利潤引發(fā)的。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來源問題開場，圍繞價值創(chuàng)造、傳遞和實現(xiàn)而形成的一種邏輯。這種邏輯表達為企業(yè)選擇自身價值網(wǎng)絡中的地位就是選擇價值傳遞和實現(xiàn)的方式；這種邏輯最終表達在企業(yè)對自身戰(zhàn)

2、略、構造和能力的選擇上，并因此之故企業(yè)獲得利潤。所以，在以下對房地產(chǎn)公司盈利模式的歸納、分析依據(jù)就是根據(jù)行業(yè)的價值鏈。2國外房地產(chǎn)公司的盈利模式分析2.1土地升值模式 過去，開發(fā)商通過協(xié)議的方式，往往能夠以比較低的價格取得土地的使用權，而在這種方式下，“關系這種非市場化因素就成為取得土地的重要因素，在開發(fā)建立環(huán)節(jié)不必太操心，即便是粗放型的開發(fā)和管理，在工程建成之后，也能依靠土地升值而獲取超額利潤。在這種盈利模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過利用“關系資源以及當時的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情況下，通過降低土地獲得本錢，實現(xiàn)粗放式的盈利。2.2地產(chǎn)商模式 地產(chǎn)商模式的特點是其經(jīng)營的產(chǎn)品不是房屋，而是土

3、地本身。產(chǎn)先，開發(fā)商通過土地招、拍、掛等方式取得土地的開發(fā)使用權；第二步，房地產(chǎn)開發(fā)商對得到的土地進展拆遷、平整、做好“三通一個平為根底工作，持有土地一段時間或?qū)ι系刂苓呥M展開發(fā)使土地增值；第三步，房地產(chǎn)開發(fā)商把地塊再轉(zhuǎn)讓給別的開發(fā)商，實現(xiàn)土地增值。2.3產(chǎn)品建立模式 房地產(chǎn)開發(fā)商從事房屋的建立，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的真實增值。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是專業(yè)以房屋建立為主要業(yè)務，實現(xiàn)企業(yè)的盈利；有的房地產(chǎn)開發(fā)商除了充實房屋的建立，還從事一定的城市根底設計建立，表達企業(yè)更多的盈利點。2.4產(chǎn)品開發(fā)銷售模式 這是一會兒房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，即通過對房屋的開發(fā)，通過銷售出讓產(chǎn)權，快速收回資金，最終實現(xiàn)盈利。房地

4、產(chǎn)開發(fā)商從事商品房的銷售，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)專門從事商品房的銷售活動，包括二手房的銷售，以此實現(xiàn)企業(yè)盈利。2.5物業(yè)經(jīng)營模式 縱觀國外，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營的模式主要有以后下三種；一、是專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營。典型的代表是萬達，其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普樂斯馬特、大洋大貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦等簽訂了聯(lián)合開展協(xié)議，每個工程均有5-8家不同業(yè)態(tài)的主力店進駐。這樣一種專業(yè)物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)經(jīng)營當中比較創(chuàng) 新的一種方式，一般特點是客戶穩(wěn)定，但是資金回報并不是很大。二、是混合物業(yè)的經(jīng)營。比方置地，他們擁有中環(huán)42%的物業(yè)，每年收取的租金5億美元，所以置地幾乎沒有開發(fā)在，主要是出租經(jīng)營

5、，每年保持穩(wěn)定的租金收益。作為一種“穩(wěn)健型的地產(chǎn)投資模式，地產(chǎn)經(jīng)營既是保持企業(yè)長久穩(wěn)健開展的手段，也是對房地產(chǎn)商能否合理分配資源的考驗。三、是開發(fā)與經(jīng)營混合。典型的代表如長江實業(yè)與新鴻基的收益三分之一來處租金收益，其余是開發(fā)性收益；長江實業(yè)地產(chǎn)每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開發(fā)性收益。隨著國房地產(chǎn)類上市公司的實力增強和跨越區(qū)域屏障到達效益穩(wěn)定的需要，萬達的第一種模式將是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一種過渡型選擇，預測將來第二、第三種模式將是很多大型專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)的一種開展趨勢。 2.6商業(yè)經(jīng)營模式 其根本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營，以物業(yè)為股本，成為專業(yè)商業(yè)公司，與知名

6、商家合作或合伙經(jīng)營，賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。2.7運營管理模式 這類模式的典型公司包括日本大和公司和美國科爾公司，前者以房屋的定制收取效勞費，后者通過工程管理、工程管理獲取大量的效勞性收入。目前較為注目的還有九里得堤開創(chuàng)的新運營模式，其扮演投資商或地產(chǎn)商管家的角色。顧名思義，運營管理商就是指房地產(chǎn)工程的具體動作和管理者應用一流開展商成熟的管理經(jīng)歷、先進的開發(fā)理念、豐富的專業(yè)知識、綜合的資源整合能力以及工程執(zhí)行能力等條件，使被效勞對象迅速接近與興旺地區(qū)一流開展商的距離，彌補其經(jīng)歷及人才的缺乏，保證其開發(fā)工程的品質(zhì)。2.8物業(yè)管理模式 我們現(xiàn)在理解的物業(yè)管理多數(shù)為狹義概念，美國市場效勞公司實際是把它作為

7、一種資源的支持系統(tǒng)來效勞，把物業(yè)管理拓展成一個很大的產(chǎn)業(yè)，包括軍營管理、工廠的后勤系統(tǒng)管理、醫(yī)院的病房管理以及像開發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個拓展。2.9中介效勞模式 最主要的中介效勞包括中介經(jīng)紀、評估、營銷籌劃、調(diào)研等業(yè)務，這在美國等成熟房地產(chǎn)市場非常活潑，并且已經(jīng)相當規(guī)。2.10 REITs模式 房地產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trusts,REITs是一種以發(fā)行住手基金的方式募集資金，專業(yè)投資機構負責進展房地產(chǎn)投資，并為投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產(chǎn)品，REITs的收益主要來處房地產(chǎn)的租賃與銷售，而且至少90%的凈收入

8、必須以紅利的方式分配給基金持有者。3國外房地產(chǎn)公司的盈利模式的適用條件研究3.1 土地升值模式的適用條件 土地升值模式是一定歷史時期和條件下的產(chǎn)物：第一，土地政策及法規(guī)存在缺陷 所謂的缺陷主要是指開發(fā)商土地的獲取不是通過招、拍、掛等公開的途徑取得，而是存在協(xié)議轉(zhuǎn)讓甚至劃撥等獲取途徑。第二，“關系資源 “關系在這種情況下比企業(yè)自身的實力更重要。基于土地政策及法規(guī)的缺陷，有關系背景的企業(yè)就遠遠低于市價的價格取得土地，進而為企業(yè)帶來利潤，即便產(chǎn)品質(zhì)量不過關。第三，不成熟的消費市場 這時消費者對產(chǎn)品本身的挑剔程度較低，這種情況也給開發(fā)商在開發(fā)的過程中采取粗放式管理以補償。也就是說，就算開發(fā)商在開發(fā)過程

9、中本錢費用控制不好，但由于消費市場的不成熟，以及拿地本錢低，開發(fā)商仍然可以盈利。目前，隨著國家一系列調(diào)控政的出臺，以及消費市場的逐步成熟，這種模式根本上退出了歷史舞臺。3.2地產(chǎn)商模式的適用條件第一，具有一定的規(guī)模和充裕的資金 由于地產(chǎn)商拿地之后并不是用于開發(fā)，最多是將毛地整理成凈地，并在手上持有一段時間，因此，地產(chǎn)商一定要具有一定的規(guī)模和充裕的資金做支撐，否則很有可能因為風險過大而被迫破產(chǎn)。第二，具有豐富的行業(yè)經(jīng)歷 地產(chǎn)商最終交易的不是建筑物而是土地，如何取得土地，如何取得升值潛力的土地，這需要地產(chǎn)商有豐富的行業(yè)經(jīng)歷，包括取得土地的流程，如何進展完美的商業(yè)籌劃，促使土地升值等。3.3產(chǎn)品建立

10、模式的適用條件 產(chǎn)品建立屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的低附加值活動，這種模式的主體一般為建筑公司或建工公司，其適用條件包括：第一，資質(zhì)要求 通過建立取得盈利的企業(yè)必須有一定的資質(zhì)要求，這樣才能有更大的討價還價能力以及接單能力。比方集團具有相當多的行業(yè)資質(zhì)。第二，合理的人力資源構造 這類公司不僅需要普通的勞動力，還需要各類的技術和管理人員，包括建造師、工程經(jīng)理等。第三，工程管理能力 工程管理能力的強弱將很大程度上影響產(chǎn)品建立模式的成功與否。優(yōu)秀的工程管理能力不僅可以按時完成進度，節(jié)省本錢，而且可以打造和提升公司品牌，為公司帶來巨大的無形的價值。3.4產(chǎn)品開發(fā)銷售模式的適用條件第一，擁有充足的土地儲藏或較強的

11、拿地能力 土地是房地產(chǎn)公司最根本卻最關鍵的要素，是房地產(chǎn)公司產(chǎn)品開發(fā)的根底。許多公司最終倒下去就是因為其土地儲藏缺乏或拿地能力較強。第二，資源整合能力 采用這類模式的公司一般會將計設計、建立、銷售等環(huán)節(jié)外包，這需要房地產(chǎn)公司有較穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟以及有較強的資源整合能力。3.5物業(yè)經(jīng)營模式的適用條件 這種模式是只租不售，對開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營良好的物業(yè)如果再出售，價格會更理想。同時產(chǎn)權掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運作。第一，品牌 品牌是在經(jīng)營的過程形成的，品牌意味著較強的管理運營能力，而這對商戶是最大的吸引力。比方

12、萬達。第二，良好的商業(yè)關系 物業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)是出租，出租就要有商戶。因此良好的商業(yè)關系對該模式來講非常重要。比方萬達的成功與其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合開展協(xié)議有重要關系。第三，強大的資金實力和行業(yè)經(jīng)歷 物業(yè)經(jīng)營類公司與一般的房地產(chǎn)公司的區(qū)別是，前者是通過收取租金來收回投資，而后者是通過一次性買賣收回投資，也就是說，前者的的投資收回慢，而后者收回快。這就意味著，物業(yè)經(jīng)營類公司必須有強大的資金實力作為支撐。另外，物業(yè)能否吸引到商戶，物業(yè)能否增值，與前期地點的選擇之間存在著強烈的關系，行業(yè)經(jīng)歷在其中將起到非常關鍵的作用

13、。3.6商業(yè)經(jīng)營模式的適用條件第一，中小型房地產(chǎn)公司 一般中小型的房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品在市場上競爭力缺乏，市場會迫使其轉(zhuǎn)型。第二，準備轉(zhuǎn)型的公司 由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，又加上今年國家宏觀調(diào)控政策的密集出臺，一些房地產(chǎn)公司在實力上不具備，進而準備通過商業(yè)經(jīng)營進展轉(zhuǎn)型。第三，進展多元經(jīng)營的公司 房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險的行業(yè)，而多元化經(jīng)營可以降低風險，因此有些房地產(chǎn)公司會進展多元化經(jīng)營，這類的公司可以采用商業(yè)經(jīng)營模式。3.7運營管理模式的適用條件 運營管理模式屬于高附加值價值活動，是從常規(guī)的中介或參謀層面向運營和管理層面的延伸，是從籌劃和理念向操作和成果的延伸，采用運營管理模式的企業(yè)必須具備豐富

14、的行業(yè)經(jīng)歷、優(yōu)秀的人力資源、成熟的工作流程、模式創(chuàng)新能力、管理能力、品牌及效勞能力等。3.8物業(yè)管理模式的適用條件 物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，包括房產(chǎn)的經(jīng)營、綜合管理、物業(yè)管理及咨詢、各類物業(yè)維修、設備保養(yǎng)和配套綜合效勞等。管理類型包括機關物業(yè)政府辦公/企事業(yè)單位等、商務樓宇、公眾物業(yè)會展/商業(yè)/社會文化/交易場所、院校物業(yè)、居住物業(yè)、公寓/別墅等。物業(yè)管理的本質(zhì)是效勞，要求企業(yè)具有相應的資質(zhì)要求、品牌、優(yōu)良的效勞等，此外，也適用于大型的房地產(chǎn)企業(yè)的前向一體開展或中小型企業(yè)的業(yè)務轉(zhuǎn)型。3.9中介效勞模式的適用條件 房地產(chǎn)中介效勞包括物業(yè)代理、開展參謀、房地產(chǎn)價值評估、租賃經(jīng)紀及按揭代理、銷售代理等容，貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全程。房地產(chǎn)中介效勞是一項智力型的效勞業(yè)，因此，這種模式適用條件包括：品牌人才信譽對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認知成熟的工作流程 3.10 REITs模式的適用條件 目前階段，REITs可能對不起以上兩類不動產(chǎn)持有者具有實際意義：一類是對所持有不動產(chǎn)具有變現(xiàn)要求、以滿足其資金需求的房地產(chǎn)開展商、投資者；