金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告

1、伴隨著信貸規(guī)模與節(jié)奏的嚴(yán)控，以及房貸的嚴(yán)格審批，商業(yè)銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)悄然生變?！吧现?，我們向20個(gè)支行下發(fā)了郵件，明確警示各支行，對(duì)二套房貸要嚴(yán)格審核，在支行審批范圍內(nèi)放貸。希望今年的房貸量不高于去年，比去年略低10%亦可?！?月20日，某股份制銀行深圳分行零售部人士告訴本報(bào)記者。與此同步，該行的另一個(gè)新動(dòng)作是，加緊與擔(dān)保公司洽談，醞釀推出“經(jīng)營(yíng)貸”業(yè)務(wù)，初步打算是給每個(gè)支行定出5000萬(wàn)元的任務(wù)量，整個(gè)分行的規(guī)模計(jì)劃達(dá)到10億元。素以零售著稱(chēng)的招商銀行，調(diào)整個(gè)貸的步伐邁得更快。繼不久前推出“生意貸”之后，1月19日，該行又向全國(guó)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)推出“商鋪貸”。招行一個(gè)貸經(jīng)理直言，現(xiàn)在對(duì)房貸客戶(hù)基本取消

2、了優(yōu)惠，同時(shí)加快推進(jìn)經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)。不言自明，自市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行的信貸管理由按季控制轉(zhuǎn)到按月控制后，加上對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)格控制，各銀行正加快個(gè)貸業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于最高下浮30%的房貸利率，經(jīng)營(yíng)貸的利率一般都會(huì)上浮10%-15%，這更有利于提升銀行盈利水平。房貸增速放緩“前半月，我們的房貸放款量是7億元左右，估算整個(gè)1月份的量10億元，少于上個(gè)月的11億元?！鄙鲜龉煞菪猩钲诜中辛闶廴耸空f(shuō)。在股份行中，該行的個(gè)貸策略較為進(jìn)取。不過(guò)，在現(xiàn)時(shí)階段，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及信貸的限額管理，上述人士感嘆，房貸業(yè)務(wù)今年肯定不好做了。該人士介紹，2009年該行總行零售條線取得雙豐收，

3、儲(chǔ)蓄存款余額1500億元左右，零售貸款余額1400億元左右。今年初，該行的計(jì)劃原本是全年實(shí)現(xiàn)“雙2000”，即儲(chǔ)蓄存款余額2000億元，零售貸款余額2000億元。不過(guò)，在政策風(fēng)向突變之下，這一目標(biāo)需要進(jìn)行修正。該行深圳分行計(jì)財(cái)部的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，總行已向分行打招呼，在資本金受限情況下，全年信貸需均衡投放，另外需提升資金價(jià)格，個(gè)貸利率最好不要下浮。如此一來(lái)，個(gè)貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整勢(shì)在必行。深圳一家以個(gè)貸擔(dān)保為主的擔(dān)保公司總經(jīng)理透露，上述銀行正在與其洽談合作經(jīng)營(yíng)貸事宜，戰(zhàn)略意向已達(dá)成，不過(guò)該行還沒(méi)有具體的產(chǎn)品推出。一家國(guó)有大行廣東省分行個(gè)貸管理人士說(shuō)，截至目前，該行今年新增房貸量約為30億元，估算本月的量與上月

4、40多億的房貸量相差無(wú)幾。不過(guò)本月的房貸部分是去年11月、12月份積存下來(lái)的。一些銀行人士對(duì)監(jiān)管層控制信貸的做法表示認(rèn)可。上述大行人士稱(chēng)，1月第一周就新增信貸6000億元，雖不排除去年年底積壓項(xiàng)目需要釋放的因素，但新增量實(shí)在太多，監(jiān)管部門(mén)采取行動(dòng)很有必要。管理層的說(shuō)法亦得到基層信貸員的證實(shí)。一家股份行深圳個(gè)貸經(jīng)理直言，行里的政策已經(jīng)收緊了，客戶(hù)現(xiàn)在申請(qǐng)房貸基本沒(méi)有優(yōu)惠，該行已把主要精力投入到商業(yè)貸（經(jīng)營(yíng)貸）業(yè)務(wù)中。招行廣州分行個(gè)貸人士稱(chēng)，月初至今新增房貸4億元，剔除上月積壓客戶(hù)放款額，房貸量呈環(huán)比下降趨勢(shì)?！吧赓J占比目前為30%，今年將以此為主攻方向，力爭(zhēng)提升到50%左右?！眰€(gè)貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向一場(chǎng)

5、個(gè)貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)役已經(jīng)打響?！胺抠J不好做了，我們就及早做其他業(yè)務(wù)?！?月20日，招行零售銀行部一負(fù)責(zé)人說(shuō)。招行調(diào)整策略的一個(gè)行動(dòng)是，1月19日，招行向全國(guó)市場(chǎng)推出“商鋪貸”業(yè)務(wù)，創(chuàng)造了多樣化還款方式，能實(shí)現(xiàn)“以租抵供”、超長(zhǎng)貸款授信額度和貸款發(fā)放自助“隨借隨還”等多項(xiàng)功能，大幅降低了個(gè)人投資商用房的門(mén)檻。此前， 招行已向中小企業(yè)主和個(gè)體工商戶(hù)推出了個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款創(chuàng)新產(chǎn)品“生意貸”，首創(chuàng)了貸款授信額度長(zhǎng)期使用、主動(dòng)續(xù)期，貸款發(fā)放自助“隨借隨還”以及貸款可擁有最長(zhǎng)達(dá)50天的延后結(jié)算期等功能?！霸趥€(gè)人信貸業(yè)務(wù)利差空間日趨收窄的背景下，通過(guò)個(gè)貸業(yè)務(wù)多元化來(lái)提升個(gè)貸定價(jià)水平，提高個(gè)貸盈利能力。”上述招行負(fù)

6、責(zé)人稱(chēng)，這也是招行實(shí)現(xiàn)“降低資本消耗，提高資產(chǎn)定價(jià)能力”的二次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略目標(biāo)的行動(dòng)之一。前述股份行深圳分行人士表示，經(jīng)營(yíng)貸是2010年各銀行個(gè)貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)重點(diǎn)，相對(duì)于最高下浮30%的房貸利率，經(jīng)營(yíng)貸的利率一般都會(huì)上浮10%-15%，這更有利于提升銀行盈利。據(jù)媒體報(bào)道，民生銀行已擬出2010年初步目標(biāo)，將大力發(fā)展“商貸通”業(yè)務(wù)，具體目標(biāo)是將“商貸通”余額由2009年底的500億元增加到1500億元，其中新增額度占2010年新增貸款額度的50%，收益率由2009年的上浮10%提高到上浮20%。民生銀行深圳分行對(duì)本報(bào)記者表示，2009年其在深圳市場(chǎng)的“商貸通”余額為70億元，2010年將大幅提升該

7、業(yè)務(wù)。民生銀行在房貸業(yè)務(wù)上表現(xiàn)平平。以深圳市場(chǎng)為例，截至2009年11月末，其深圳分行的房貸余額為65億元，11月當(dāng)月還下降2億元。相對(duì)而言，民生在高收益率的“商貸通”業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)更為突出，這也觸動(dòng)其他銀行效仿。2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告一、中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快。2009年全年，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增7.1萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)43.5%，比上年末加快23.4個(gè)百分點(diǎn)。本外幣短期貸款累計(jì)新增2.3萬(wàn)億元，同比多增7585億元。票據(jù)融資累計(jì)新增4584億元，同比少增1845億元。二、工業(yè)中長(zhǎng)期貸款保持較快增長(zhǎng)。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)本外幣工業(yè)中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增1萬(wàn)億元

8、；年末余額同比增長(zhǎng)26.0%，比上年末加快6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，輕工業(yè)中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增1524億元；年末余額同比增長(zhǎng)36.3%，比上年末加快20.2個(gè)百分點(diǎn)。重工業(yè)中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增7968億元；年末余額同比增長(zhǎng)24.4%，比上年末加快5.1個(gè)百分點(diǎn)。三、基礎(chǔ)設(shè)施主要行業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速加快，水電氣的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速有所回落。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施主要行業(yè)本外幣中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增2.5萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)43.0%，比上年末加快19.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額同比增長(zhǎng)85.2%，比上年末加快55.2個(gè)百分點(diǎn);交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)中長(zhǎng)

9、期貸款余額同比增長(zhǎng)40.1%，比上年末加快19.5個(gè)百分點(diǎn);水電氣的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額同比增長(zhǎng)14.9%，比上年末回落7.2個(gè)百分點(diǎn)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯加快。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；年末余額同比增長(zhǎng)30.7%，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。五、金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大對(duì)中小企業(yè)的支持力度。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社和外資銀行中小企業(yè)人民幣貸款（含票據(jù)貼現(xiàn)）累計(jì)新增3.4萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)30.1%，比年初高16.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,小企業(yè)貸款同比增長(zhǎng)41.4%，比年初高3

10、4.2個(gè)百分點(diǎn)。全年累計(jì)新增企業(yè)貸款5.7萬(wàn)億元，其中大、中、小企業(yè)新增貸款占比分別是40.9%、34.3%和24.8%，小企業(yè)新增貸款占比較前三季度提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)。六、“三農(nóng)”貸款增長(zhǎng)保持平穩(wěn)上升勢(shì)頭。初步統(tǒng)計(jì)，2009年12月末，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、村鎮(zhèn)銀行和財(cái)務(wù)公司農(nóng)村貸款本外幣余額同比增長(zhǎng)33.4%，比上年末提高15.0個(gè)百分點(diǎn)，比同期各項(xiàng)貸款增速高0.4個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)戶(hù)貸款本外幣余額同比增長(zhǎng)31.7%，比上年末提高15.3個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)林牧漁業(yè)貸款本外幣余額同比增長(zhǎng)25.9%，比上年末提高15.9個(gè)百分點(diǎn)。七、中西部地區(qū)貸款增速較快。2009年全年，東、中、

11、西部地區(qū)全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款分別累計(jì)新增6.5、1.8和2.0萬(wàn)億元；年末余額分別同比增長(zhǎng)32.5%、33.5%和37.8%。八、外匯貸款持續(xù)快速增長(zhǎng)。2009年全年，全部金融機(jī)構(gòu)外匯貸款累計(jì)新增1362億美元；年末余額同比增長(zhǎng)56.0%，增速比上年末加快44.1個(gè)百分點(diǎn)。其中進(jìn)出口貿(mào)易融資累計(jì)新增580億美元，年末余額同比增長(zhǎng)124.8%，比上年末加快125.4個(gè)百分點(diǎn)（上年末同比增長(zhǎng)-0.65%）。九、個(gè)人消費(fèi)貸款增速顯著提升。2009年全年，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款累計(jì)新增1.8萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)48.6%，增速比上年末加快34.6個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新

12、增1.4萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)47.9%，增速比上年末加快37.4個(gè)百分點(diǎn)。不合規(guī)銀行應(yīng)限制貸款1月20日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在亞洲金融論壇上首次對(duì)近期信貸猛增的現(xiàn)象發(fā)表看法，他說(shuō)：“1月份前10天貸款增速仍較高，這主要是去年貸款增速過(guò)快積累所致，并且隨著有效需求得到滿足，這種趨勢(shì)將很快有所緩和?！睋?jù)報(bào)道，今年1月份第一周，銀行新增信貸就達(dá)6000億之多。但對(duì)于“叫停內(nèi)地銀行1月份新增貸款”的傳言，劉明康予以了否認(rèn)。但他同時(shí)表示，如果某些國(guó)有銀行達(dá)不到資本要求，銀監(jiān)會(huì)將會(huì)要求它們限制貸款。他強(qiáng)調(diào)沒(méi)有叫停所有銀行放貸，最重要的是要有適當(dāng)監(jiān)管。2009年以來(lái)持續(xù)至今的信貸快速增長(zhǎng)，令市場(chǎng)對(duì)銀行

13、的信貸風(fēng)險(xiǎn)存有疑慮，劉明康在論壇上直言：“目前我們的撥備達(dá)1萬(wàn)億元，有信心應(yīng)對(duì)可能的損失。”他說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)注意控制全年的信貸增長(zhǎng)規(guī)模，當(dāng)2009年一季度出現(xiàn)信貸激增時(shí)，就密切跟蹤貸款發(fā)放可能導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。劉明康特別提到，銀監(jiān)會(huì)分析了固定資產(chǎn)貸款的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)貸款，及時(shí)發(fā)出預(yù)警提醒銀行關(guān)注突出風(fēng)險(xiǎn)，并將190多家銀行大額風(fēng)險(xiǎn)暴露的信息收集做好檢查工作，針對(duì)過(guò)度集中領(lǐng)域、信用卡和票據(jù)違規(guī)操作、項(xiàng)目資本金不達(dá)標(biāo)和挪用貸款進(jìn)行投機(jī)的行為，及時(shí)采取糾偏行動(dòng)。監(jiān)管新指標(biāo)將出爐劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)很快將發(fā)布杠桿率和流動(dòng)性比率要求，輔之以傳統(tǒng)的比率、限額和指標(biāo)。國(guó)內(nèi)銀行業(yè)現(xiàn)行的流動(dòng)性比率

14、要求為25%。2009年銀監(jiān)會(huì)做了兩個(gè)歷史性決定：一是禁止銀行為公司債提供擔(dān)保，二是禁止銀行將互持次級(jí)資本作為二級(jí)資本。并發(fā)布了動(dòng)態(tài)撥備和動(dòng)態(tài)資本充足資本監(jiān)管要求，使銀行更好的吸收預(yù)期和非預(yù)期的損失。劉明康介紹了一系列監(jiān)管指標(biāo)。例如，要求銀行一級(jí)資本中普通股和留存收益必須占75%以上，高出一些發(fā)達(dá)國(guó)家25%的要求，2009年末155%的撥備覆蓋率使銀行有足夠能力吸收預(yù)期損失，對(duì)主要商業(yè)銀行規(guī)定16%的存款準(zhǔn)備金，使得銀行在緊急情況下可自動(dòng)獲得流動(dòng)性支持，所實(shí)施的動(dòng)態(tài)貸款價(jià)值比和要求二套房貸首付比例不得低于40%，可有力抑制房地產(chǎn)投機(jī)。1月20日，人民銀行公布了2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告

15、。報(bào)告顯示，投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中長(zhǎng)期貸款為5764億元，絕對(duì)數(shù)看起來(lái)并不高，但增速較上年末加快了20.4個(gè)百分點(diǎn)。如果考慮到個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬(wàn)億元，流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸絕對(duì)額近2萬(wàn)億。社科院中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝表示，由于房地產(chǎn)大部分是期房銷(xiāo)售，給個(gè)人的住房按揭貸款相當(dāng)于直接就進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工地。同時(shí)，2009年個(gè)人消費(fèi)貸款增加了1.8萬(wàn)億，增速達(dá)48.6%，較上年末加快了34.6個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告顯示，在2009年新增的7.1萬(wàn)億中長(zhǎng)期貸款中，有1萬(wàn)億流向工業(yè)，2.5萬(wàn)億流向了基礎(chǔ)設(shè)施主要行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占到5764億。新增的基建類(lèi)中長(zhǎng)期貸款占到去年新增中長(zhǎng)期貸款的35

16、%，與市場(chǎng)預(yù)測(cè)一致。劉煜輝認(rèn)為，去年政府平臺(tái)貸款是貸款的熱點(diǎn)，政府平臺(tái)貸款相當(dāng)一部分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。知難“舉債”1月11日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，開(kāi)啟了今年內(nèi)地房企債券融資的第一單。公告稱(chēng)，恒大地產(chǎn)將國(guó)際發(fā)售一次性還款的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，用于償還結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款中尚未償還的本金，及現(xiàn)有及新增物業(yè)項(xiàng)目提供資金等。業(yè)界此前猜測(cè)，這筆票據(jù)利率可能達(dá)10%-12%?！安贿^(guò)這算是比較合理的利率區(qū)間。自去年9月起，房地產(chǎn)公司若要發(fā)債成功，基本要遵循債券申購(gòu)利率的上限區(qū)間?！币患彝缎袀咳耸肯蛴浾咄嘎?。去年9月初，碧桂園發(fā)行一次性2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率同樣達(dá)到11.75%。內(nèi)地房企境外

17、發(fā)債利率的高企，同樣讓房企境內(nèi)發(fā)債的利率水平不斷攀升。去年9月金融街發(fā)行的5年期公司債利率才5.7%，僅過(guò)一個(gè)月，萬(wàn)通5年期公司債利率就躥升到約7%；11月初，津?yàn)I發(fā)展公司債的發(fā)行利率基本落在7.2%-7.7%，億城股份9億元5年期發(fā)行規(guī)模，創(chuàng)下8.5%高利率，但最終僅認(rèn)購(gòu)7.3億元?！爱?dāng)前房企要在境內(nèi)發(fā)債，如果不承擔(dān)8%-9%的債券票面利率，基本難以發(fā)行，境外則基本在11%以上?！鄙鲜鐾缎袀袖N(xiāo)部人士透露，“如果房地產(chǎn)公司嫌發(fā)債利率過(guò)高，一些投行愿意作為對(duì)手盤(pán)，簽訂一份帶有可轉(zhuǎn)債股價(jià)對(duì)賭的債券認(rèn)購(gòu)協(xié)議，但以往可轉(zhuǎn)債的轉(zhuǎn)股價(jià)格在平均30日均價(jià)基礎(chǔ)上打8-9折，現(xiàn)在基本得降至7-8折左右?！睗h

18、華評(píng)值有限公司董事陳逸超透露，當(dāng)前機(jī)構(gòu)投資者在詢(xún)價(jià)過(guò)程里，不但要仔細(xì)審核分析債券融資投放房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景與現(xiàn)金回流速度，還要四處“打聽(tīng)”地產(chǎn)公司有沒(méi)有能力獲取銀行信貸償還這筆融資，得到“相對(duì)確定”的肯定回復(fù)后，他們才愿意申購(gòu)。記者發(fā)現(xiàn)，為了提高地產(chǎn)公司債吸引力，投行債券承銷(xiāo)部門(mén)不得不對(duì)發(fā)債方式進(jìn)行某些金融創(chuàng)新，如利率分期限設(shè)定，或是允許投資者提前回售。去年6月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)行6年期、總額為26億元的企業(yè)債券時(shí)，約定前3年票面年利率為4.4%-5.0%，后兩年可將票面息率增加0-100個(gè)基點(diǎn)，投資者有權(quán)在第三年末回售債券?！爱?dāng)時(shí)市場(chǎng)資金面很寬裕，40余家機(jī)構(gòu)中，除一家機(jī)構(gòu)按利率上限申報(bào)

19、外，其余均按下限申購(gòu)，超額認(rèn)購(gòu)3-4倍，大概一個(gè)小時(shí)就認(rèn)購(gòu)?fù)戤吜??！鼻笆鐾缎袀咳耸糠Q(chēng)，“但讓機(jī)構(gòu)投資者心動(dòng)的，是當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已完成超過(guò)60億元的銷(xiāo)售合同，足以?xún)敻秱鞠ⅰ！眰鶆?wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整手段偏高的發(fā)債利率，并不能阻擋境內(nèi)眾多房地產(chǎn)公司對(duì)“拿地”的渴望。之前有市場(chǎng)分析稱(chēng)，恒大地產(chǎn)之所以舉債融資，是由于IPO融資額度只有56.5億港元，扣除6.099億股舊股退出，公司本身的融資凈額只有32億港元，還要償還其2007年借入的一筆結(jié)構(gòu)性擔(dān)保貸款（4.3億美元），剩余款項(xiàng)約2.5億美元，IPO募集資金所剩無(wú)幾?！安贿^(guò)，購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備只是房地產(chǎn)公司發(fā)債融資的一個(gè)目的，更重要的目標(biāo)是調(diào)整地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)

20、。”浙商證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員戴方透露，目前很多地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)并不均衡，主要是“短債比例過(guò)高，長(zhǎng)債比例很低”。究其原因，金融危機(jī)以來(lái)，很多銀行為了規(guī)避信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，一般選擇以企業(yè)流動(dòng)性貸款名義向地產(chǎn)公司發(fā)放“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據(jù)當(dāng)年地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回款、應(yīng)收賬款與留存利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。即使是有些發(fā)展前景很不錯(cuò)的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目的土地抵押貸款也不會(huì)超過(guò)3年。這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司短期面臨很高的償債壓力?！叭绻禺a(chǎn)公司能夠發(fā)行5年以上的債券，一方面用于償還短期債務(wù)，降低企業(yè)利息支出壓力；另一方面提高公司現(xiàn)金流，而且短期償債壓力

21、的減輕，也有利于房企從銀行拿到更高額度的授信。”戴方認(rèn)為。相比地產(chǎn)公司IPO募集資金與銀行貸款不能用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地，債券募集資金的投向更顯寬松。一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)前愿意承擔(dān)8%-9%高利率發(fā)行長(zhǎng)期債的地產(chǎn)公司并不在少數(shù)。由于地產(chǎn)公司參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自有資金主要來(lái)源是留存利潤(rùn)、銷(xiāo)售回款、增資擴(kuò)股、信托融資與民間融資。相比民間融資利率約20%及信托產(chǎn)品發(fā)行綜合成本11%-12%，舉債融資的成本還是偏低的?！靶刨J政策年年都有變化，今年能輕松拿到大量貸款，明年就可能拿不到貸款，發(fā)行長(zhǎng)期債券，至少能讓地產(chǎn)公司現(xiàn)金流與融資杠桿保持在一個(gè)合理的程度?！鄙鲜龅禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人指出。此前有媒體報(bào)道，廣州市政

22、府已收回多塊長(zhǎng)期閑置的土地，涉及多個(gè)地王項(xiàng)目。他分析說(shuō)：“主要原因是2007年很多房地產(chǎn)公司高價(jià)拿地后，遇到次貸危機(jī)，土地收購(gòu)款久久不能從銀行得到貸款全額交付，造成被動(dòng)屯地，但長(zhǎng)期沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施，政府不得不收回?，F(xiàn)在地產(chǎn)公司可以依靠舉債融資，擁有足夠資金交付土地收購(gòu)款與用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，反而保住自己曾經(jīng)辛苦拿到的地王項(xiàng)目?！鼻皟商?，有朋友責(zé)備我：你為什么不跟我推薦去海南買(mǎi)房？漲了這么多。其實(shí)，我是推薦過(guò)的。那時(shí)候，海南國(guó)際旅游島還只是停留于概念層面，傳說(shuō)很久了，不見(jiàn)真面目。一般來(lái)說(shuō)，我對(duì)投資性購(gòu)房的意見(jiàn)是不置可否，但那一次被問(wèn)到海南樓市，我認(rèn)為值得一賭，可到三亞買(mǎi)房。在地產(chǎn)江湖混了這么多年，

23、從來(lái)沒(méi)看到、聽(tīng)到過(guò)，房?jī)r(jià)翻番的時(shí)間可以這么短。2009年11月下旬，位于三亞市某鎮(zhèn)的一個(gè)樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米1.1萬(wàn)元。兩個(gè)月后的2010年1月中旬，有朋友從三亞來(lái)，告訴我說(shuō)，那個(gè)樓盤(pán)的售價(jià)目前是每平方米2.2萬(wàn)-2.6萬(wàn)元。而且，“像你們北京一樣，能排到一個(gè)號(hào)就算中大獎(jiǎng)了?！钡禺a(chǎn)商的心態(tài)都是相似的，假如房子像大白菜一樣賣(mài)，排號(hào)的隊(duì)伍像舊時(shí)賑災(zāi)一樣長(zhǎng)，哪個(gè)地產(chǎn)商的心臟不會(huì)激動(dòng)得狂跳？心臟狂跳，帶動(dòng)房?jī)r(jià)也狂跳。一次上漲6000元。有人稱(chēng)之為跳漲，很形象。原來(lái)我以為兩個(gè)月不到，房?jī)r(jià)就翻番，夠神速的了，但看來(lái)三亞、?？诘姆?jī)r(jià)還在加速度。如你所知，新年伊始國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若

24、干意見(jiàn)的下發(fā)，是海南房?jī)r(jià)暴漲的火箭推動(dòng)器。海南省省委書(shū)記衛(wèi)留成的講話，是助燃劑。衛(wèi)留成宣布，從1月15日起，到海南國(guó)際旅游島總體規(guī)劃獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)前，海南省各地暫停土地出讓?zhuān)瑫和徟碌耐恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。講話剛落，房?jī)r(jià)再次飆升。無(wú)須做實(shí)證調(diào)查，我?guī)缀蹩梢钥隙?，主要是投資投機(jī)者抬升了海南的房?jī)r(jià)；而且，主要是非海南本島人。沒(méi)有他們涌去捧場(chǎng)，地產(chǎn)商能把房子賣(mài)出去就不錯(cuò)了，哪里敢大肆漲價(jià)？順便說(shuō)一句，如果我能夠付得起首付，幾個(gè)月前我也會(huì)投資買(mǎi)一套。如今更買(mǎi)不起了，三亞的房?jī)r(jià)都快追得上北京了。但是，我必須明確地表明我的意見(jiàn)：海南房地產(chǎn)消費(fèi)在嚴(yán)重透支，海南房?jī)r(jià)在吹泡泡。海南太需要成為一個(gè)國(guó)際旅游島了。尤其

25、是三亞，那么好的藍(lán)天、大海、海灘，卻只是一個(gè)國(guó)內(nèi)旅游城市的規(guī)模。然而，國(guó)際旅游島的定位，意味著三亞、?？谝蔀閲?guó)際旅游城市。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店為主，而非以居住為主的住宅。但目前三亞、?？诜?jī)r(jià)的跳漲，卻是以住宅為主。這是不正常的。投資投機(jī)者買(mǎi)了住宅或者說(shuō)公寓，目的并不是為了他以后來(lái)海南度假時(shí)居住，而是為了賭房?jī)r(jià)暴漲后獲利賣(mài)出。理論上說(shuō)，去年以前在三亞買(mǎi)了房的投資者，資產(chǎn)翻了一倍甚至更高，但須是在別人接盤(pán)以后才可變現(xiàn)。我深深懷疑的是，誰(shuí)會(huì)去接他的下一棒呢？譬如，他1.1萬(wàn)元/平方米買(mǎi)的房子，想以2.6萬(wàn)元/平方米賣(mài)給你，如果你接手，可能希望以3萬(wàn)元甚至4萬(wàn)元

26、/平方米的價(jià)格沽出。假如沒(méi)有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租給旅游度假者來(lái)獲得回報(bào)了。大部分個(gè)人投資者，購(gòu)買(mǎi)的是度假型公寓或可轉(zhuǎn)為度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成為了出租公寓的持有者，回報(bào)期最好設(shè)想得遙遠(yuǎn)一些，譬如30年甚至50年。這個(gè)彎轉(zhuǎn)得有些大。我的意思是，現(xiàn)在想去三亞、海口投資購(gòu)房的人們，最好是要有成為出租公寓房東的心理準(zhǔn)備。所謂炒房炒成了房東，是可能的。我無(wú)意將目前的海南房?jī)r(jià)泡泡，與1992年、1993年的海南房地產(chǎn)熱類(lèi)比。海南省本身和去海南買(mǎi)房的人，均已昔非今比。當(dāng)年房地產(chǎn)熱過(guò)后，海口、三亞的房?jī)r(jià)最高曾跌落80%，10年也沒(méi)緩過(guò)來(lái)。但今天，即使房?jī)r(jià)泡泡破裂，也不會(huì)如此慘烈。所謂

27、嚴(yán)重透支，是指今天買(mǎi)房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房?jī)r(jià)。正如我從來(lái)不會(huì)同情迪拜棕櫚島的投資者一樣，我也不會(huì)擔(dān)心未來(lái)三亞出租公寓房東們的生活。我不能不憂慮的是，三亞和?？谶€沒(méi)來(lái)得及購(gòu)房的市民們，房?jī)r(jià)被暴漲之后，收入不高的他們，怎么才能擁有一套自己的住房？是的，我也聽(tīng)到了北京、上海的無(wú)房者，發(fā)出了同樣的感慨。開(kāi)發(fā)商的兩大資金來(lái)源，一個(gè)是銷(xiāo)售回款，一個(gè)是銀行貸款。且不論房?jī)r(jià)是漲還是跌，2010年成交量大幅下降，必然意味著開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度和數(shù)量，都將大幅減少。雖然去年回籠的銷(xiāo)售款讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商支撐一段時(shí)期，但對(duì)于去年高價(jià)搶來(lái)大批土地的開(kāi)發(fā)商，卻沒(méi)有這么輕松，至少，天量地價(jià)款是必須要交的。兩只

28、資金水龍頭之一的銷(xiāo)售回款，水量持續(xù)減少，作為另一只水龍頭的銀行貸款，同樣不樂(lè)觀。2009年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重大動(dòng)力，就是充沛的資金流動(dòng)性。有專(zhuān)家認(rèn)為，4萬(wàn)億政府投資的相當(dāng)一部分，9.59萬(wàn)億新增信貸的相當(dāng)一部分，以各種渠道注入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。各大商業(yè)銀行紛紛給予知名開(kāi)發(fā)商天量授信，以至形成了一種“授信泡沫”。這是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和地價(jià)大漲、房?jī)r(jià)暴漲的內(nèi)在因素。2010年，雖然我國(guó)仍堅(jiān)持適當(dāng)寬松的貨幣政策，但主管部門(mén)將在此基調(diào)上進(jìn)行微調(diào)和收縮，已成主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。可資為證的是，1月12日晚間，央行宣布從2010年1月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)?！按舜紊险{(diào)銀行存款準(zhǔn)備金

29、率0.5%，意味著銀行的信貸規(guī)模將減少約3000億元?！北本┲性?jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為。雖然上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但毋庸置疑，房地產(chǎn)信貸的收縮包含于整個(gè)信貸規(guī)模的收縮之中。監(jiān)控包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行，是央行的職責(zé)之一。作為具體監(jiān)管部門(mén)的銀監(jiān)會(huì)，自2003年以來(lái)一直對(duì)房地產(chǎn)泡沫充滿警惕。即使是在以房地產(chǎn)救市作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的2009年，銀監(jiān)會(huì)也未放棄2007年9月所提出的二套房首付四成的規(guī)定。2010年，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的風(fēng)聲越來(lái)越緊。先是“國(guó)11條”明確提出，“嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”；緊接著，央行

30、突然下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；最新消息是，金融監(jiān)管部門(mén)將對(duì)各商業(yè)銀行信貸發(fā)放“按季控制”，嚴(yán)格監(jiān)管貸款的投放速度?！皩?duì)于2009 年獲得的項(xiàng)目或者準(zhǔn)備在2010 年開(kāi)工的項(xiàng)目，融資環(huán)境比2009年趨緊?！贝扌慵t表示，按照西南證券估算，若2010年新增貸款8萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中，信貸資金增速將下滑25%-28%，總額約為7000 億元。來(lái)自統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，2009 年1-11 月，全國(guó)新增貸款總量9.12 萬(wàn)億元中，房地產(chǎn)貸款資金為8993 億元。另有未經(jīng)證實(shí)的消息說(shuō)，一些國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率在去年的基礎(chǔ)上已經(jīng)上浮，最高上浮25%。由于去年銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款普遍有75%的優(yōu)惠

31、，如果上浮25%，即意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不再享受任何利率優(yōu)惠。這對(duì)貸款量巨大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新增成本驚人。“國(guó)11條”下發(fā)以后，尤其是信貸發(fā)放實(shí)行“按季控制”后，一些中小開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到，貸款難起來(lái)了。有些開(kāi)發(fā)商遲早要為其過(guò)度樂(lè)觀付出代價(jià)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌1月17日在中央電視臺(tái)舉辦的首屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上提醒說(shuō)，2010年，投資樓市要慎之又慎，因?yàn)檎哌€在調(diào)整之中。他認(rèn)為，2009年，是由于沒(méi)有抑制住投機(jī)，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛上漲。而今年調(diào)控的主題恰恰是抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)上漲。今年1月上半月，北京新房與二手房市場(chǎng)成交量分別較去年12月下降56.6%和73.6%。而這種直線下挫的趨勢(shì)，

32、在全國(guó)各大城市普遍存在。但地產(chǎn)商仍陷入了追逐地王的狂熱之中。1月14日下午，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，北京森陽(yáng)房地產(chǎn)公司以2.8億元拿下房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)通尚苑二期地塊，樓面地價(jià)達(dá)9302元/平方米，創(chuàng)造了房山地價(jià)新紀(jì)錄，比2009年9月11日，萬(wàn)科聯(lián)手中糧所獲房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)1號(hào)地的樓面地價(jià)6443元/平方米，高出2800多元/平方米。值得注意的是，目前緊鄰?fù)ㄉ性范诘貕K的通尚苑一期二手房?jī)r(jià)格為8000余元/平方米左右，亦即新成交的地價(jià)高出二手房?jī)r(jià)格1300元/平方米。新地塊樓面價(jià)比在售樓盤(pán)價(jià)格還高，人們對(duì)此已接近麻木。剛剛過(guò)去的2009年，氣勢(shì)不凡的開(kāi)發(fā)商們，一次又一次堅(jiān)定的舉牌，抒寫(xiě)了他們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的無(wú)限

33、樂(lè)觀。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌道，很少是按照開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)行走的。2010年，地王們是陷落還是挺立，命運(yùn)尚未可知。按照現(xiàn)有趨勢(shì)，2011年或有一批地王痛苦地崩塌。開(kāi)發(fā)商揮斥重金搶奪地王，是在豪賭未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交近9.4億平方米，均價(jià)約4695元/平方米。全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達(dá)到前所未有的水平。以上數(shù)據(jù)全部創(chuàng)出歷史新高。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌1月16日在成都“2010年經(jīng)濟(jì)政策解析及行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告會(huì)”上說(shuō)，去年房?jī)r(jià)為1998年住房制度改革以來(lái)漲幅最高的一年。驚心動(dòng)魄的2009年樓市，以量噴

34、價(jià)奔給人們留下了深刻的記憶。2010年的樓市還會(huì)是陡直高揚(yáng)的曲線么？2008年樓市的調(diào)整，肇始于購(gòu)房者觀望帶來(lái)的成交量大幅下滑。2010年新年伊始，成交量正在滑落。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至1月17日，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)為5983套，其中住宅5383套，環(huán)比上月同期下降幅度達(dá)77.1%，二手房市場(chǎng)提早進(jìn)入冬歇期。與此同時(shí)，1月上半月，北京新房成交量比去年12月下降56.6%。這是全國(guó)各一線城市的普遍現(xiàn)象。它表明購(gòu)房者目前已轉(zhuǎn)為大面積觀望。今年樓市成交量要比去年減少，幾乎是所有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的共識(shí)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生1月13日在“全國(guó)房地產(chǎn)綠碳信用聯(lián)盟成立大會(huì)”上指出，“國(guó)11條”

35、出臺(tái)后，交易量會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但對(duì)于價(jià)格，開(kāi)發(fā)商還會(huì)觀望一段時(shí)間后再做出決定。開(kāi)發(fā)商觀望的一個(gè)選擇，是延后開(kāi)盤(pán)。今年1月，北京新開(kāi)盤(pán)數(shù)量銳減。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商押后開(kāi)新盤(pán)、在售樓盤(pán)咬牙堅(jiān)守的現(xiàn)象會(huì)持續(xù)到2月份。沒(méi)有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，購(gòu)房者的觀望將持續(xù)多久，而開(kāi)發(fā)商的觀望又能堅(jiān)持多久，這取決于他們的資金狀況。但可以肯定的是，今年的地產(chǎn)商會(huì)出現(xiàn)分化。北京信達(dá)控股集團(tuán)有限公司總裁尹瑛說(shuō)，信達(dá)地產(chǎn)沒(méi)有任何資金壓力。信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的太陽(yáng)公元去年位居北京單一樓盤(pán)銷(xiāo)售額第一，一個(gè)項(xiàng)目就回籠資金近40億元。而信達(dá)地產(chǎn)去年并沒(méi)有參與搶地游戲。但留給地王制造者們的空間已經(jīng)不多。2010年他們將不得不

36、面臨大批購(gòu)房者集體觀望的“惡劣”環(huán)境。尤其是投資投機(jī)性購(gòu)房者，已被以“國(guó)11條”為代表的調(diào)控政策阻擋。缺少了非剛性需求的推動(dòng)力，成交下滑之后，房?jī)r(jià)已很難堅(jiān)守崗位?！俺山涣肯陆悼赡軐?dǎo)致房?jī)r(jià)的松動(dòng)?！蔽髂献C券研究員崔秀紅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，這種松動(dòng)可能會(huì)從二手房開(kāi)始。“即使是兩年前樓市高潮時(shí)買(mǎi)的房子現(xiàn)在價(jià)格也有大幅度增長(zhǎng)，二手房業(yè)主哪怕降一些，其利潤(rùn)也頗為豐厚?！眮?lái)自北京市場(chǎng)的最新消息稱(chēng)，部分中小投資客開(kāi)始低價(jià)拋售手里的二手房。南三環(huán)內(nèi)部分房源開(kāi)始跳水，單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，比同類(lèi)房源低6000元。1月中旬后，二手房掛牌量迅速增加?！靶路渴袌?chǎng)，也不會(huì)出現(xiàn)2009年的暴漲，可能會(huì)是一個(gè)維持甚

37、至是變相打折的的走勢(shì)?！贝扌慵t認(rèn)為，在去年回籠的資金支持下，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)可能還會(huì)扛住房?jī)r(jià)。但一些不得不推新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也扛不住了。上周，北京共有7個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，預(yù)售均價(jià)17450元/平方米，環(huán)比下降14%。本報(bào)記者獲得的消息顯示，上月上半月，上海豪宅已經(jīng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。然而，高價(jià)地塊卻是預(yù)期房?jī)r(jià)將在2009年基礎(chǔ)上的大漲為前提。以上述北京通尚苑二期地塊為例，其樓面價(jià)已達(dá)9300元/平方米，即使是成本價(jià)銷(xiāo)售，其售價(jià)也必須達(dá)16000元/平方米，這意味著，此地塊的開(kāi)發(fā)商不僅賭今年房?jī)r(jià)要上漲，明年也要上漲，而且是大漲。因?yàn)槠湟黄诙址績(jī)r(jià)格僅為每平方米8000余元。森陽(yáng)房地產(chǎn)公司和它的通尚苑

38、二期地塊，并非孤例。2007年10月，萬(wàn)科以總價(jià)17億元拿下了位于北京西大望路的一幅地塊，樓面地價(jià)11409元/每平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬(wàn)科此項(xiàng)目須定價(jià)1.8-2萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)該區(qū)域的在售房?jī)r(jià)不過(guò)1.5萬(wàn)元每平方米左右。萬(wàn)科選擇了等待，一等就是兩年。2009年的樓市暴漲救了萬(wàn)科，今天這個(gè)名為萬(wàn)科藍(lán)山的項(xiàng)目，一期開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米，據(jù)稱(chēng)春節(jié)前5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)為35000元/平方米。然而，并非所有地產(chǎn)商都有萬(wàn)科的實(shí)力，以及幸運(yùn)。未來(lái)兩年，當(dāng)?shù)赝鮽儾坏貌婚_(kāi)盤(pán)時(shí)，倘若迎接他們的不是2009年式的暴漲，而是觀望呢？何況，房地產(chǎn)的信貸環(huán)境也是今非昔比。曾經(jīng)，囤地不開(kāi)發(fā)，既是土地掮客的主動(dòng)選擇，也是資金匱乏者的

39、被動(dòng)選擇。但在輿論的壓力下，囤地的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)于2006年購(gòu)得北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路4號(hào)地，未按合同約定日期開(kāi)發(fā)，卻于2009年8月將其轉(zhuǎn)賣(mài)給瑞安建業(yè)，賺得2.35億元。此舉幾為千夫所指。囤地，或者土地閑置逾期不開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)，是被政府收回土地。據(jù)國(guó)土資源部掌握的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬(wàn)公頃。據(jù)知情人士透露，國(guó)土資源部高層多次要求地方政府，應(yīng)對(duì)“批而未用”土地提出具體的處理意見(jiàn)，“為了打擊開(kāi)發(fā)商囤地，國(guó)土部正在醞釀啟動(dòng)增值地價(jià)政策”。坊間傳聞稱(chēng)，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO 和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25 個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，核查內(nèi)容包括項(xiàng)目

40、涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國(guó)有土地使用證取得、動(dòng)工和開(kāi)發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況，試圖通過(guò)介入房地產(chǎn)融資審批領(lǐng)域來(lái)打擊炒地囤地的行為。我國(guó)土地法、城市房地產(chǎn)法早在十多前年就規(guī)定，非農(nóng)建設(shè)用地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年的，依法應(yīng)無(wú)償收回。但各級(jí)政府實(shí)際對(duì)閑置土地予以罰款或依法收回的數(shù)量極少。廣州這方面走在了前面。2009年12月30日出臺(tái)的廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）首度明確將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收，逾期不繳納土地閑

41、置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1。的滯納金。這讓那些囤積或閑置土地的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著更大的風(fēng)險(xiǎn)。地王們更是社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)。去年12月，國(guó)土資源部宣布對(duì)全國(guó)18宗閑置土地進(jìn)行掛牌督辦，各地在今年1月底以前要將其閑置情況上報(bào)國(guó)土部，2月底公布處理辦法。18宗閑置土地的主人包括華潤(rùn)、保利、中海等知名房企。上海有8塊閑置土地被上海規(guī)劃和國(guó)土資源局列入擬收回和督促開(kāi)工的名單。前不久有消息傳出，某知名開(kāi)發(fā)商2008年1月以41億元的天價(jià)競(jìng)得的廣州天河地王員村絹麻廠地塊已被廣州國(guó)土局收回，同時(shí)被“收回”的，還有該地塊1.3億元的保證金。業(yè)內(nèi)人士相信，如果地方政府動(dòng)真格，將會(huì)有更多的地王面臨收

42、回的命運(yùn)。資金的壓力，閑置的風(fēng)險(xiǎn)，將2009年的“地王”逼上了一條泥濘而曲折的道路。一些地王不得不另辟蹊徑，以化解昔日高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。北京廣渠路15號(hào)地的開(kāi)發(fā)商前不久申請(qǐng)將其兩個(gè)地塊的建筑高度由60米調(diào)整為80米，朝陽(yáng)區(qū)安立路西側(cè)居住用地也申請(qǐng)將其建筑高度從60米局部調(diào)整至80米。這是去年6月和9月誕生的兩個(gè)大小地王。消息傳出，輿論嘩然。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時(shí)指出，全國(guó)的地王有一半是靠修改規(guī)劃來(lái)消化的，正因?yàn)檎倪`規(guī)縱容，才讓開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)不斷出高價(jià)，這說(shuō)明拿地王本身就是不理智的。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的地王命運(yùn)，是坎坷的。地王透出的2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)，用金地集團(tuán)總

43、裁張華綱的話說(shuō)就是，“還會(huì)是非常驚心動(dòng)魄的一年?！眱芍毁Y金水龍頭的水量都變細(xì)以后，開(kāi)發(fā)商自有資金的重要性顯得格外重要?！爸辽?010年房企的資金還算充裕?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2009年，樓市銷(xiāo)售火爆，現(xiàn)金流狀況較好，致使很多房企的銀行授信并沒(méi)有用完，“2010年是扛得過(guò)去的?！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2009年全國(guó)新房銷(xiāo)售總額或?qū)⑦_(dá)到4.5萬(wàn)億元，同比成倍增長(zhǎng)。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，位居2009年全國(guó)銷(xiāo)售榜前三位的開(kāi)發(fā)商分別是，萬(wàn)科630億元，綠城510億元，保利地產(chǎn)433億元。同比均呈大幅增長(zhǎng)。但是，這些業(yè)績(jī)對(duì)資金的貢獻(xiàn)率在相當(dāng)程度上被“地王”所稀釋。以位居銷(xiāo)售前三名的

44、房企為例，2009年萬(wàn)科拿地耗資241.8億元；保利地產(chǎn)買(mǎi)地支出最高，達(dá)400億元左右，與433億元的年銷(xiāo)售額相當(dāng)，僅去年12月保利就在成都、北京、上海等城市投入92億元，斬獲12幅土地；綠城中國(guó)截至去年10月10日，購(gòu)地投入也達(dá)到210億元之多。2009年新增土地儲(chǔ)備量前三名的企業(yè)是，保利新增1312平方米，中海、萬(wàn)科分別新增1076萬(wàn)平方米和1057萬(wàn)平方米。同時(shí)，從三季報(bào)來(lái)看，銷(xiāo)售及拿地總量都靠前的房企，資產(chǎn)負(fù)債率都不樂(lè)觀。其中，萬(wàn)科為67.3%，保利則為 69%，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、金融街等存貨超百億元的地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債率也均在59%以上。91家房地產(chǎn)上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率

45、為65.07%，相比2008年同期的64.49%略增。國(guó)土資源部、財(cái)政部等部委去年12月發(fā)出通知，土地出讓金首付不得低于五成?！皬姆康禺a(chǎn)上市公司三季報(bào)來(lái)看，絕大多數(shù)的拿地企業(yè)，首付五成的土地出讓金是沒(méi)有問(wèn)題的?！比A泰證券研究員張馳飛話峰一轉(zhuǎn)，“但后續(xù)的土地出讓金和開(kāi)發(fā)資金有沒(méi)有保障就不一定了?！蔽髂献C券研究員崔秀紅也表示，2009年擴(kuò)張相對(duì)謹(jǐn)慎和保守的房企應(yīng)該不會(huì)有問(wèn)題，但那些擴(kuò)張?zhí)?，太激進(jìn)的企業(yè)會(huì)不會(huì)嘗到地王之苦不太好講?！皬牟徊铄X(qián)到差錢(qián)或許就在很短暫的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)換?！贝扌慵t認(rèn)為，2010 年，房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金很關(guān)鍵。在回籠資金受阻、信貸收緊的背景下，地王的命運(yùn)已被系到了房企自家的錢(qián)袋子

46、上。誰(shuí)是真正的大樹(shù)，而誰(shuí)又是打腫臉充胖子，將決定地王下幕戲的開(kāi)場(chǎng)。根據(jù)三季報(bào)，萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金達(dá)到276.1億元，保利地產(chǎn)為166 億元，綠城中國(guó)則約為226億元。按照地價(jià)款支付時(shí)間進(jìn)度，2009年大批吞地的開(kāi)發(fā)商，2010年也是土地出讓金支付高峰期。2009年新增土地前10名的開(kāi)發(fā)商中，排名最末位的金地也有396萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士都知道，2008年底曾經(jīng)有幾家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商差點(diǎn)沒(méi)能挺過(guò)去。那些2009年搶奪地王和高價(jià)地塊的勝利者，即使他們能扛過(guò)2010年，但調(diào)控和緊縮之后，其中的一批地王或許將在2011年走向滑鐵盧。囤地不開(kāi)發(fā)，也很難行得通了。國(guó)土部拿著鞭子在后面催促。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

47、會(huì)長(zhǎng)聶梅生用“三高一低”來(lái)形容2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。三高指，“房?jī)r(jià)高和資金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。2010年1月13日，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，聶梅生說(shuō)，到了去年8月底，保障性住房完全的投資是300多億，完成率只有23.6%。中央財(cái)政投資絕大部分已經(jīng)到位，而地方政府卻沒(méi)有完成預(yù)期的目標(biāo)。計(jì)劃踏空？保障房計(jì)劃完成情況陸續(xù)露出真相。起初是2009年10月28日全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告，報(bào)告指出，2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底，地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。而2010年1月19日國(guó)土資源部召開(kāi)的“

48、保增長(zhǎng)保紅線行動(dòng)”成效座談會(huì)上獲悉，去年1至11月，我國(guó)保障性住房用地供應(yīng)27.54萬(wàn)畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。對(duì)于保障性住房面臨的困難，全國(guó)人大常委會(huì)保障性住房建設(shè)專(zhuān)題調(diào)研小組曾提出問(wèn)題主要出在規(guī)劃攤子鋪得太大，地方資金配套難以跟上。不少地方的項(xiàng)目配套資金、征用土地等，至今還沒(méi)有全部落實(shí)。一些地區(qū)攤子鋪得過(guò)大，有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16萬(wàn)套，占全市居民總戶(hù)數(shù)的三分之一，今年新建廉租房規(guī)劃就占全省規(guī)劃的72%。與此同時(shí)，不少地方財(cái)政資金配套困難。有的省份中央補(bǔ)助12.93億元已全部到位，而地方需配套的67億元卻難以落實(shí)。根據(jù)今年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)需要投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4；地方配套1183億元，占70.6。但在企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、地方政府嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政的2009年，地方政府難以成為住房保障的財(cái)政主力。鄭州市審計(jì)局局長(zhǎng)李連渠2009年8月26日在向鄭州市人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)透露，經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)，2008年鄭州市本級(jí)國(guó)有土地出讓凈收入461020萬(wàn)元，而當(dāng)年廉租房支出為5809萬(wàn)元，僅占土地凈收入的1.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(10%)，支出比例偏低。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，影響保障房計(jì)劃落實(shí)最主要是財(cái)力問(wèn)題。董藩指出，有的地方對(duì)購(gòu)房進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，例如江西九江、沈陽(yáng)、