金地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研報(bào)告

1、 金府路項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境與街區(qū)功能分析精要提示：區(qū)位、區(qū)域環(huán)境、街區(qū)功能分析、結(jié)論綜述房地產(chǎn)商品一個(gè)最重要的本質(zhì)特點(diǎn)，就是其不做物理運(yùn)動(dòng)的地域特性。對(duì)項(xiàng)目所處地域及街區(qū)環(huán)境功能的全面調(diào)查與研究，是如何與項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品定位發(fā)生關(guān)系的，在此就顯得非常關(guān)鍵。為此我們對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域及街區(qū)環(huán)境和功能進(jìn)行了如下調(diào)研。一、區(qū)位、所屬地、街道名1、區(qū)位：位于成都市城區(qū)西北面，二環(huán)路與三環(huán)路之間，茶店子及金府路西側(cè)。2、所屬地：成都市金牛區(qū)茶店子街道辦事處。3、街道名：成都市金府路。二、項(xiàng)目用地與街區(qū)功能分析、項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目臨界現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊位于成都市西北面金府路與三環(huán)路之間，東臨金府

2、路、原白帝城火鍋并與茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三環(huán)路金牛立交橋與著名國(guó)賓館金牛賓館相鄰；北連四川省摩托車微型汽車服務(wù)中心、成都吉翔汽車銷售有限公司和原金牛區(qū)政府所在地。2、地塊形狀本項(xiàng)目地塊呈較規(guī)則矩形狀，南北較長(zhǎng)，東西較短。3、地塊現(xiàn)狀地塊目前為二幢臨街2層營(yíng)業(yè)用房，其底層為汽車配件、汽車維修、汽車美容及裝飾、汽車輪胎經(jīng)營(yíng)店；二層為部分寫字間、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。4、地段分析項(xiàng)目所處區(qū)位屬城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，周邊建筑以企業(yè)廠房、農(nóng)舍及部分公建設(shè)施（如微波發(fā)射塔、加油站）為主，道路兩側(cè)的營(yíng)業(yè)房也多為零散的個(gè)體商鋪，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局；加上金府路屬城市主要物流干道（大件路），來(lái)往車輛量大，其中尤以重型

3、貨車居多，空氣及噪音污染較為嚴(yán)重。就目前而言，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境尚待改善。、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以下數(shù)據(jù)為甲方提供）1、項(xiàng)目總用地面積：12.79畝（8528.71），其中使用面積：7264.04；2、地價(jià)：1234.8868萬(wàn)元（1700元/）；3、用地性質(zhì)：市場(chǎng)用地；4、項(xiàng)目地塊控規(guī)指標(biāo)：（資料來(lái)源：成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西南第一村控制性詳細(xì)規(guī)劃清理版）內(nèi)容指標(biāo)用地性質(zhì)市場(chǎng)用地容積率4建筑限高35米建筑密度45%建筑退紅線西：13米、南：5米、北3米綠地率25%停車位738個(gè)、街區(qū)功能分析的范圍和依據(jù)本項(xiàng)目的占地規(guī)模雖然不大，但因位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)范圍內(nèi)，而交易區(qū)的規(guī)劃范圍即為成灌公路以北、

4、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射面應(yīng)與交易區(qū)的市場(chǎng)輻射面相一致，故本街區(qū)功能分析的范圍即為整個(gè)生資交易區(qū)的規(guī)劃范圍。、區(qū)域現(xiàn)狀分析面積與人口該區(qū)域覆蓋面積2.5平方公里， 幅射人口600萬(wàn)人以上。周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)項(xiàng)目地塊位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)（一條街）內(nèi)，往南與老成灌路交匯，是成都通往郫縣、都江堰的重要交通要道；往北與交大路、九里堤路、新成彭路、商貿(mào)大道等眾多市政道路匯合，區(qū)域內(nèi)有“三橫”（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)

5、道路完善，縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)狀系統(tǒng)?，F(xiàn)將項(xiàng)目周邊主要道路介紹如下：金府路屬市政主要交通干道，寬40米。整條道路已形成如“金府裝飾城”、“長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)”、“金府燈具城”等眾多功能完善、品種不一的專業(yè)市場(chǎng)一條街，為金牛區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的生產(chǎn)資料交易區(qū)。由于不少專業(yè)市場(chǎng)還處于規(guī)劃之中，道路兩旁目前尚有眾多農(nóng)舍、老廠房，加上金府路的機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道混雜在一起，車流量又較大，目前整條道路顯得雜亂無(wú)章，空氣污染也較為嚴(yán)重。老成灌路已建成的主要市政道路，寬度為40米，是成灌高速公路通車前成都通往郫縣、都江堰的主要交通干道。交大路已建成的主要市政道路，寬度為40米。三環(huán)路三環(huán)路是成都市總體規(guī)劃的城市快

6、速干道，是成都市有史以來(lái)規(guī)劃最寬的城市主干道之一，它與成都市13條主要放射性道路一起構(gòu)成城市交通骨架網(wǎng)，它對(duì)成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略起著舉足輕重的作用，是成都聯(lián)系對(duì)外公路和城區(qū)城市道路的樞紐。 規(guī)劃三環(huán)路道路半徑8公里，全長(zhǎng)51.08公里，紅線寬80米，布置為四塊板斷面形式，為雙向八車道，為解決三環(huán)路主車道上行駛的車輛出行或區(qū)間車輛進(jìn)入三環(huán)路的問題，在三環(huán)路兩側(cè)各設(shè)置一條寬為12米的機(jī)非混行輔道。規(guī)劃三環(huán)路與各類道路相交99處，其中立交26處，平交73處。在三環(huán)路快車道兩側(cè)綠帶下面設(shè)置地下公用管線共7種16根，預(yù)計(jì)總投資66億元人民幣，將于2002年全部完工交投入使用。三環(huán)路的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)

7、是成都市五路一橋工程中的重中之重，是跨世紀(jì)的宏偉工程，也是西部大開發(fā)重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組成部分。 3、交通狀況與通暢情況交通方式：主要為公交車、出租車、人力三輪車。、途經(jīng)項(xiàng)目及周邊公交車營(yíng)運(yùn)一覽表途經(jīng)項(xiàng)目及周邊公交車次、起止點(diǎn)、時(shí)間、車價(jià)一覽表車次起止點(diǎn)收發(fā)車時(shí)間車價(jià)63路青龍場(chǎng)中心站老區(qū)委送仙橋藝術(shù)城6：3020：001元89路西南交大金府路西文家場(chǎng)7：0019：001元44路火車北站老區(qū)委黃忠小區(qū)6：1520：001元金鄉(xiāng)2路江安橋站老區(qū)委站五塊石汽車總站1元401路火車北站干休所金沙車站1元403路植物園干休所金沙車站1元503路五塊石汽車站總參干休所臨江閣1元43路土橋茶店子西天府廣場(chǎng)

8、6：1020：30普通1元空調(diào)2元98路土橋新街茶店子西建材路南6：3020：00普通1元空調(diào)2元4路郎家山花卉市場(chǎng)茶店子西五桂橋7：0019：001元100路金卉路中茶店子西石羊中心站6：3020：001元101路金卉路中茶店子西桂溪公交站6：3020：001元、其他交通方式：長(zhǎng)途汽車（茶店子長(zhǎng)途汽車站）。、該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離項(xiàng)目地塊距天府廣場(chǎng)約7200米，距內(nèi)環(huán)線約4300米，距一環(huán)路約3400米，距二環(huán)路約2460米，距三環(huán)路約300米，距金牛賓館約1530米，距老金牛區(qū)政府（臨邛集團(tuán)）約200米，距金牛鄉(xiāng)友誼小學(xué)約680米，距金北路小學(xué)約2000米，距二十中約1200米，距西南交

9、大約1600米，距金府裝飾城約1360米，距錦西老年公園約930米，距金牛區(qū)人民醫(yī)院約1200米，距火車北站約6000米。、周邊道路車流量統(tǒng)計(jì)、測(cè)量時(shí)間：2002年8月30日、測(cè)量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均）A、金府路上午9：30-10：30 ，車流：2000輛/小時(shí)；中午13：00-13：30 ，車流：1800輛/小時(shí)。該道路屬城區(qū)外交通主干道，其中重型貨車較多，道路比較通暢，很少塞車。B、老成灌路上午9：30-10：30，車流：3288輛/小時(shí)；中午13：00-13：30，車流：3000輛/小時(shí)。 該道路屬城區(qū)通往郫縣、都江堰的重要交通干道。C、茶店子街上午9：30-10：30，車流：1800

10、輛/小時(shí)；中午13：00-13：30，車流：1500輛/小時(shí)。D、交大路下午16：00-16：30，車流：2420輛/小時(shí)。整個(gè)片區(qū)城市交通方式較齊備，車流人流量較大，但交通較為通暢。因此，本項(xiàng)目所在地交通異常方便，出入十分便捷。4、市政公共配套：水、電、氣、視、訊、排污等均與城市管網(wǎng)相配套，已經(jīng)相當(dāng)完善。其他市政配套情況見下表：周邊區(qū)域市政配套情況調(diào)查一覽表序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果（自行車10分鐘范圍內(nèi)項(xiàng)目）1小學(xué)金牛鄉(xiāng)友誼小學(xué)、茶店子小學(xué)、金北路小學(xué)、成都錦西外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等2中學(xué)金橋?qū)W校、二十中、交大附中、成都磨石外語(yǔ)學(xué)校、西藏軍區(qū)成都八一學(xué)校等3大中院校西南交通大學(xué)、四川新華科技學(xué)院、川師

11、大電影電視學(xué)院、成都水利水電職工大學(xué)、成都師范學(xué)校、市房地產(chǎn)中專學(xué)校、省商業(yè)服務(wù)學(xué)校等4公園金牛公園、錦西老年公園等5農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)茶店子農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、子云路綜合市場(chǎng)、郎家山石花鳥大市場(chǎng)等6酒店、賓館金牛賓館、安蓉大酒店、天奧賓館等7餐飲通達(dá)大酒店、紅月居大酒樓、菜根香酒樓、金池魚莊（原白帝城火鍋）、羊西線餐飲一條街等8運(yùn)動(dòng)娛樂場(chǎng)所金牛體育中心、金牛山莊、金牛區(qū)工人文化宮、金牛區(qū)文化藝術(shù)中心、金牛電影娛樂中心等9購(gòu)物互惠超市等10醫(yī)院武警水電第三總隊(duì)醫(yī)院、成都市金牛區(qū)人民醫(yī)院（成都市腦外傷搶救中心）、四川天祥骨科醫(yī)院、九四醫(yī)院、成都眼科醫(yī)院、金捷牙科等11金融證券金牛信用社、農(nóng)業(yè)銀行等12機(jī)關(guān)、單位四川

12、省微波局、中國(guó)聯(lián)通四川分公司、金牛區(qū)民政局、金牛區(qū)國(guó)土局、金牛糧食分局、金牛區(qū)公安分局（巡警大隊(duì)、防暴大隊(duì)）、中國(guó)人民解放軍總參成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽車銷售有限公司、臨邛集團(tuán)、成都美爾堅(jiān)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、中國(guó)石化銷售三川公司、萬(wàn)康汽車維修有限公司、四川江鈴汽車銷售有限公司、成都鐵路神龍汽車銷售服務(wù)公司、互惠商業(yè)總公司、省金嬌衛(wèi)生用品有限公司、成都保樂實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、光榮集團(tuán)工業(yè)區(qū)、市金牛躍進(jìn)儲(chǔ)運(yùn)中心、躍進(jìn)自來(lái)水廠、成都叉車總廠、四川港宏車輛貿(mào)易有限公司、長(zhǎng)安汽車專用車四川專賣店、慶鈴汽車商用車四川總代理、成都通海銷售服務(wù)店（海南馬自達(dá)專賣店）等13緊臨建成道路金府路、交大路、成

13、灌公路、茶店子街、二環(huán)路、三環(huán)路（即將通車）等14城市公建沃特加油站、川鐵國(guó)際加氣站、中國(guó)郵政、中國(guó)電信茶店子營(yíng)業(yè)廳等5、項(xiàng)目周邊主要市政配套關(guān)系示意圖6、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平整個(gè)區(qū)域已規(guī)劃為金牛區(qū)生產(chǎn)資料交易區(qū)，其規(guī)劃面積2.5平方公里，是由已建、在建和規(guī)劃建設(shè)20余個(gè)專業(yè)分市場(chǎng)組成的超級(jí)生產(chǎn)資料大市場(chǎng)，目前，整個(gè)生產(chǎn)資料交易區(qū)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)共有45個(gè)，占成都同類市場(chǎng)的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39

14、.2%和50%。市場(chǎng)數(shù)量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實(shí)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)大區(qū)和市場(chǎng)強(qiáng)區(qū)。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場(chǎng)12個(gè)，總建筑面積35萬(wàn)平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等。、街區(qū)規(guī)劃方向據(jù)金牛區(qū)建設(shè)局規(guī)劃科工作人員介紹，在沿三環(huán)路兩側(cè)，基本規(guī)劃思路已十分明晰：從老成灌路到洞子口的三環(huán)路兩側(cè)，將規(guī)劃為市場(chǎng)帶，其中從老成灌路到交大路之間的三環(huán)路兩側(cè)，將規(guī)劃為汽車產(chǎn)業(yè)帶

15、，汽車專賣和汽車配件市場(chǎng)將集中于此。交大路到洞子口段的三環(huán)路兩側(cè)將規(guī)劃為各類專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，并最終與原金府路沿線的市場(chǎng)群連成一片；洞子口以東的三環(huán)路兩側(cè)將根據(jù)實(shí)際情況，規(guī)劃有大型體育公園、精品住宅區(qū)和塊狀綠地等。其中三環(huán)路外的鳳凰山區(qū)將規(guī)劃有大型別墅區(qū)和休閑娛樂區(qū)，五塊石商圈也將向洞子口段的三環(huán)路內(nèi)側(cè)沿伸。綜上所述，由于本項(xiàng)目地塊處于金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)（金牛區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域）的最南面，加之四通八達(dá)的交通路網(wǎng)（三環(huán)路年底鐵定通車）和已初步形成的自發(fā)市場(chǎng)作支撐，因此在此建造專業(yè)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和條件已成熟。第三章、項(xiàng)目區(qū)域目標(biāo)客戶需求調(diào)研三、區(qū)域目標(biāo)客戶消費(fèi)特征綜合分析區(qū)域目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析，就是從

16、二十三項(xiàng)目專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，客觀的找尋對(duì)項(xiàng)目而言，具一些指導(dǎo)意義的部分規(guī)律和部分特征，用以我們對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策及市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位時(shí)參考。也就是說，在紛繁的數(shù)據(jù)中，尋找最有參照價(jià)值的一些元素。特征1：區(qū)域目標(biāo)客戶的年齡趨于年青化。區(qū)域除鋼材、機(jī)電市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主年齡稍大外，其余專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主年齡多為2540歲人群居多。為此主要目標(biāo)客戶群，思想較前衛(wèi)，勇于接受新事物，但是因其經(jīng)營(yíng)時(shí)間較短，資金積累有限，高總價(jià)、高單價(jià)的物業(yè)，在具體購(gòu)買時(shí)，有較大的影響。為此，在本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷推廣中要引進(jìn)我們的重視。特征2：區(qū)域現(xiàn)主要專業(yè)市場(chǎng)以裝飾材料、建材、五金家電、汽（摩）配汽貿(mào)這四項(xiàng)為主。據(jù)我們調(diào)查前三項(xiàng)目

17、前無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模，還是商鋪數(shù)量已基本處于飽和，且已出現(xiàn)了部分市場(chǎng)及商鋪人氣、商氣不足的現(xiàn)象。這一重要區(qū)域市場(chǎng)業(yè)態(tài)格局和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，將對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位產(chǎn)生較大的影響。特征3：區(qū)域被訪問者欲租賃者居多、投資購(gòu)買者相對(duì)較少。這一特征，一方面說明區(qū)域人群，有部分人的實(shí)際有效需求能力不足，同時(shí)不排除部分人等待觀望的心態(tài)；另一方面租賃者多也是一件好事，這為廣大投資者對(duì)投資回報(bào)的追逐，提供了空間，另外對(duì)投資者而言，只要有利可圖，其投資將不會(huì)受地域限制。龍泉十陵“明珠時(shí)代”商業(yè)項(xiàng)目受到眾投資者的選購(gòu)，就是很好的說明。本項(xiàng)目的投資置業(yè)者，除區(qū)域目標(biāo)客戶群外，我們認(rèn)為只要項(xiàng)目定位精準(zhǔn)、投資升值潛力明顯，其目標(biāo)

18、客戶群完全可幅射整個(gè)成都市有投資意向的人群。特征4：對(duì)商鋪面積、開間及進(jìn)深的選擇，體現(xiàn)為十分的專業(yè)和理性。成都市作為西部第一城和傳統(tǒng)的消費(fèi)城市，其商業(yè)的發(fā)展相對(duì)而言較成熟。同時(shí)區(qū)域目標(biāo)客戶群總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)觀念成熟，因此體現(xiàn)在對(duì)商鋪面積、開間及進(jìn)深的選擇上表現(xiàn)較理性，這既是區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢(shì)，也是今天成都市城區(qū)購(gòu)房（住宅、商鋪）消費(fèi)者的共同趨勢(shì)。為此，那種不充分尊重消費(fèi)者投資行為及心理，盲目求大的項(xiàng)目必將受到市場(chǎng)的唾棄。特征5：期望的價(jià)格體系與實(shí)際情況存在一定的差異。期望的價(jià)格體系與實(shí)際情況之間的差異，我們認(rèn)為主要是由于區(qū)域消費(fèi)者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力存在一定的不足，同時(shí)被訪問者

19、中有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)主數(shù)量不夠也有關(guān)系。為此，告誡我們?cè)诮窈蟮臓I(yíng)銷訴求中，要在投資價(jià)值上、商鋪未來(lái)的增值空間上大力宣傳，同時(shí)推廣的范圍不能僅局限于區(qū)域市場(chǎng)，而應(yīng)對(duì)成都市區(qū)域內(nèi)的潛在消費(fèi)者予以訴求。特征6：目標(biāo)客戶群對(duì)市場(chǎng)的服務(wù)配套，要求呈多元化趨勢(shì)。對(duì)車位等市場(chǎng)服務(wù)配套的多元化要求，這既為項(xiàng)目今后物業(yè)管理服務(wù)提供了內(nèi)容上的參考，也為本項(xiàng)目在市場(chǎng)公建部分的功能配置安排上提供了一定的決策依據(jù)。總之，對(duì)區(qū)域目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，既要重視，同時(shí)也要不被其反映的局限性所迷惑。我們認(rèn)為一個(gè)成功的項(xiàng)目，既要充分考慮區(qū)域城市規(guī)劃限制、也要考慮區(qū)域和對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的銷售經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)還要顧及投資開發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在此基礎(chǔ)

20、上對(duì)項(xiàng)目做出全景式的思考和決斷。第四章、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述、“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”基本概況一座區(qū)域面積2.5平方公里，由已建、在建和規(guī)劃建設(shè)20余個(gè)專業(yè)分市場(chǎng)組成的超級(jí)生產(chǎn)資料大市場(chǎng)，將是一個(gè)何等的規(guī)模，不僅在西部，乃至整個(gè)中國(guó)，均是首屈一指的。目前，該項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，作為國(guó)務(wù)院確定的商貿(mào)中心試點(diǎn)城市成都市的重點(diǎn)城區(qū)，金牛區(qū)在西部地區(qū)率先提出了“超級(jí)大市場(chǎng)”的概念，通過對(duì)區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其市場(chǎng)霸主地位更加鞏固。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)共有45個(gè)，占成

21、都同類市場(chǎng)的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39.2%和50%。市場(chǎng)數(shù)量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實(shí)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)大區(qū)和市場(chǎng)強(qiáng)區(qū)。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場(chǎng)12個(gè)，總建筑面積35萬(wàn)平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等?！敖鸶?jí)大市場(chǎng)”在區(qū)位上，位居成都西、北門人口密集區(qū)，具有人流、物流、資金流、信息流極大

22、的商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)；在交通上，有“三橫”（即：三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（即：成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（即：大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)；在政策支持上，金牛區(qū)政府不僅致力于軟、硬件投資環(huán)境的建設(shè)和改造，而且具有豐富的建設(shè)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。隨著城市建設(shè)的快速助發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，許多現(xiàn)有市場(chǎng)退二（二環(huán)路）還三（三環(huán)路）、尋找發(fā)展空間已成必然，給“超級(jí)大市場(chǎng)”帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為打造“金府”市場(chǎng)品牌創(chuàng)造了良好的外部條件。此次打造“金府超級(jí)大市場(chǎng)”，是市場(chǎng)業(yè)主的

23、共同心愿，他們已充分認(rèn)識(shí)到過去那種“修市場(chǎng)、租攤位”的模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展的要求。區(qū)域內(nèi)數(shù)家市場(chǎng)巨頭數(shù)次“籌謀”，擬建立金府物流集團(tuán)，對(duì)交易區(qū)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一配送，統(tǒng)一包裝，完善配套服務(wù)，形成現(xiàn)代物流，降低經(jīng)營(yíng)成本，改變過去那種各自“占山為王”的舊的操作模式，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力和輻射力，適應(yīng)我國(guó)加入WTO后經(jīng)濟(jì)全球化的需要。此次政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，政企聯(lián)手在現(xiàn)有基礎(chǔ)上打造“金府”品牌，建設(shè)一流交易區(qū)的目的，就是要在依托完備的硬件設(shè)施的同時(shí)，引進(jìn)先進(jìn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理理念和商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的電子商務(wù)平臺(tái)以及快捷的專業(yè)配送中心，使“金府”成為國(guó)內(nèi)首屈一指的現(xiàn)代化生資大超市，使其在今后的經(jīng)濟(jì)全

24、球化競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。、金府生資優(yōu)勢(shì)大本營(yíng)1、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：成都市和金牛區(qū)兩級(jí)政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的生產(chǎn)資料交易區(qū)；2、政策優(yōu)勢(shì)：批準(zhǔn)為成都生產(chǎn)資料交易區(qū)金府分市場(chǎng)，納入國(guó)家級(jí)生產(chǎn)資料市場(chǎng)管理，享受國(guó)家級(jí)市場(chǎng)相關(guān)扶持政策；3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：緊鄰成都西、北門人口密集區(qū)，人流、物流、資金流、信息流極大，是投資經(jīng)商的黃金口岸；4、交通優(yōu)勢(shì)：處在三橫（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路），四縱（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道），兩線（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線）組成的交通網(wǎng)絡(luò)之中，四通八達(dá)。特別是三環(huán)路西段已開通，交通優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)；5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：覆蓋面積達(dá)2.5平方公里，建成、在建市場(chǎng)14個(gè)，

25、占地總面積約1800余畝，西部地區(qū)第一，國(guó)內(nèi)首屈一指；6、品種優(yōu)勢(shì)：鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等品種齊全、應(yīng)有盡有；7、品牌優(yōu)勢(shì)：“金府”生資市場(chǎng)的代表，商業(yè)地產(chǎn)的巨人，政企打造品牌的經(jīng)典；8、整合優(yōu)勢(shì)：14個(gè)市場(chǎng)業(yè)主聯(lián)盟，誠(chéng)實(shí)守信，團(tuán)結(jié)協(xié)作，共創(chuàng)一流交易區(qū)，共建生資大市場(chǎng)。三、區(qū)域部分專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查一覽表、“金府路”沿線專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況匯總表項(xiàng)目名稱成都長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)成都長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)成都長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)成都長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)金府裝飾城金府歐亞星成都五美裝飾涂料公司地址交大路222號(hào)交大路222號(hào)交大路222號(hào)交大路222號(hào)交大路三環(huán)路交匯處金府A區(qū)28座1號(hào)金府板材市場(chǎng)A區(qū)2

26、8座樓層1112111權(quán)屬狀況購(gòu)買租賃購(gòu)買購(gòu)買租賃租賃面積（）6348.6636386200左右200開間（米）444471220進(jìn)深（米）12121212128128售價(jià)（元/）530048005000-60004000-5000月租金（元/月）4032.2323020裝修檔次清水精裝簡(jiǎn)裝清水清水中等經(jīng)營(yíng)類型私營(yíng)私營(yíng)私營(yíng)私營(yíng)私營(yíng)建材經(jīng)營(yíng)檔次中檔高檔中檔高檔高檔中高檔經(jīng)營(yíng)內(nèi)容砂輪、磨料、磨具水暖器材機(jī)電、建材、生產(chǎn)資料裝飾及建材五金、潔具裝飾材料滿意及不滿意因素市場(chǎng)廣告力度不夠滿意不滿意，無(wú)貨源市場(chǎng)管理較亂，招商不好導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)人氣不旺期望增加服務(wù)設(shè)施衛(wèi)生間配套服務(wù)，市場(chǎng)管理及綠化等、區(qū)域?qū)I(yè)

27、市場(chǎng)個(gè)案基礎(chǔ)及深度資訊調(diào)查圖表個(gè)案一：長(zhǎng)久機(jī)電市場(chǎng)（調(diào)查時(shí)間：2002年9月中旬） 附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱長(zhǎng)久機(jī)電市場(chǎng)項(xiàng)目地址金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)長(zhǎng)久村二組投資/開發(fā)商成都誠(chéng)興實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目組成B棟2F專業(yè)市場(chǎng)及1棟部分4F的綜合樓環(huán)域二至三環(huán)路方向北行政區(qū)域金牛區(qū)開盤時(shí)間2001.11交房時(shí)間2002.5總建筑面積68602總占地面積79000容積率0.9營(yíng)業(yè)房面積26831營(yíng)業(yè)房戶數(shù)334住宅面積26831住宅戶數(shù)333辦公房面積9940公攤率/系數(shù)251其他面積5000營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)方式租售結(jié)合戶均面積79建面區(qū)間62117公攤率25%均價(jià)6300價(jià)格區(qū)間50008000銷售戶數(shù)300銷

28、售率91%平均租金35租金區(qū)間3045出租戶數(shù)170出租率56%附表2：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：13總面積：53662公攤：25.1%分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價(jià)售/租價(jià)幅銷售/出租率1機(jī)電產(chǎn)品268313338.5/7.28.5/13.7562/117798.5/7.28.5/7.262/117231/1026300/355000-8000/304591%/56%2住宅26831333379258020%個(gè)案二：金府板材城 （調(diào)查時(shí)間：2002年9月中旬） 附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱金府板材城項(xiàng)目地址金府路投資/開發(fā)商成都國(guó)融置業(yè)有限公司項(xiàng)目組成42

29、棟1F市場(chǎng)4棟2F市場(chǎng)環(huán)域二至三環(huán)路方向北行政區(qū)域金牛區(qū)開盤時(shí)間2001.7交房時(shí)間2002.3總建筑面積129500總占地面積200000容積率0.65營(yíng)業(yè)房面積92715營(yíng)業(yè)房戶數(shù)一期856間公攤率/系數(shù)30%辦公房面積18000其他面積18800營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)方式以租為主戶均面積一期:88.5建面區(qū)間43-190公攤率30%均價(jià)6400價(jià)格區(qū)間6000-7000銷售戶數(shù)800銷售率93%平均租金45租金區(qū)間35-60出租戶數(shù)657出租率77%附表21：深度數(shù)據(jù)棟數(shù)：42總面積：757.5公攤：30%分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價(jià)售/租價(jià)幅1板材批發(fā)

30、精品零售油漆五金小件木條757.78567.2-16/6-11.7543-19088.58/916/11.772/190432/2126400/456000-7000/35-60附表22：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：4總面積：17000公攤：30%分布用途面積和銷售/出租率14板材、油漆、竹器17000待開發(fā)附表3：深度數(shù)據(jù)項(xiàng)目配套網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、電子商務(wù)平臺(tái)、倉(cāng)儲(chǔ)交易平臺(tái)、物管服務(wù)配套、會(huì)展交流功能、電子監(jiān)控功能周邊情況備注：該項(xiàng)目規(guī)劃圖已改，A區(qū)不變，主營(yíng)精品零售；B區(qū)不變，主營(yíng)板材批發(fā)；C區(qū)不變，主營(yíng)油漆五金；D區(qū)由生活服務(wù)中心改為小件木條經(jīng)營(yíng)區(qū)；E區(qū)由電子商務(wù)中心部分設(shè)為，功能待定。另外“橋”

31、部門已改為板材批發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目變動(dòng)較大，但銷售勢(shì)頭良好。四、綜合分析金牛區(qū)區(qū)委區(qū)政府按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，緊緊圍繞交通和物資集散功能十分突出這一優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提出實(shí)施第三產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)地位，高速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局和大商貿(mào)大市場(chǎng)建設(shè)為特點(diǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色。該區(qū)有全國(guó)十大商品交易市場(chǎng)之一的“成都荷花池市場(chǎng)”，有西南地區(qū)最大的生產(chǎn)資料集中交易場(chǎng)所“成都西門生產(chǎn)資料交易區(qū)”，有西南地區(qū)最大的鞋類批發(fā)市場(chǎng)“成都蓉北市場(chǎng)”，有西南地區(qū)極具影響力的電子電器市場(chǎng)“成都城隍廟電子電器市場(chǎng)”，還有國(guó)家級(jí)的中藥材專業(yè)市場(chǎng)“五塊石商貿(mào)大市場(chǎng)”和國(guó)家級(jí)二次商品交易市場(chǎng)“五塊石舊貨市場(chǎng)”。金牛區(qū)還規(guī)劃有六大

32、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)和兩大市場(chǎng)發(fā)展區(qū)，即西門生產(chǎn)資料交易區(qū)、府河橋建材市場(chǎng)區(qū)、高筍塘建輔建材區(qū)、火車北站市場(chǎng)區(qū)、城隍廟電子電器市場(chǎng)區(qū)、五塊石市場(chǎng)區(qū)和羊市街西延線餐旅購(gòu)物休閑發(fā)展區(qū)、金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)。該區(qū)著力發(fā)展區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，使市場(chǎng)連點(diǎn)成片，相對(duì)集中，上規(guī)模、上檔次、突出品牌。據(jù)悉，金牛區(qū)政府提出了以“圍繞創(chuàng)區(qū)域性品牌市場(chǎng)為主要內(nèi)容，突出優(yōu)勢(shì)、突出規(guī)劃、突出品牌、突出管理”的大市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用該區(qū)地處成都市西北兩大門，交通便利，口岸突出，人流、物流、資金流量大的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大金牛區(qū)市場(chǎng)的影響力和輻射力。進(jìn)入2001年，成都首家擁有1500平方米大型花園廣場(chǎng)的飾材城“西部飾材精品城”在高筍塘開盤，

33、結(jié)束了城北缺少大規(guī)模、高檔次建筑樓盤的局面；在金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)，“長(zhǎng)久機(jī)電市場(chǎng)”和占地400余畝、西南規(guī)模最大的建材裝飾市場(chǎng)“金府建材城”也引來(lái)眾多商家進(jìn)駐。據(jù)權(quán)威資料表明，金牛區(qū)所轄范圍是全省乃至全國(guó)西部地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)最密集、市場(chǎng)類型最齊全、市場(chǎng)交易最活躍的區(qū)域。結(jié)合我們本次項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)已形成的各類大小專業(yè)市場(chǎng)其銷售和招租情況良好，區(qū)域各專業(yè)市場(chǎng)多年來(lái)經(jīng)政府和眾商家的共同培育，其知名度較高、幅射能力較強(qiáng)（城西、郫縣、溫江、都江堰、彭州、甘牧等）。另外，隨著金牛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃定位的進(jìn)一步明確，三環(huán)路年底的通車，城市規(guī)模的擴(kuò)大，交通網(wǎng)絡(luò)的日益成熟，區(qū)域目標(biāo)客戶普遍存在的“區(qū)域消費(fèi)

34、情結(jié)”，“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不合理等因素，我們認(rèn)為：在此背景下本項(xiàng)目的投資開發(fā)切入時(shí)機(jī)極佳，這為項(xiàng)目的成功奠定了良好的外部條件。第五章、項(xiàng)目對(duì)應(yīng)市場(chǎng)分析四、對(duì)應(yīng)市場(chǎng)類比項(xiàng)目普通及深度數(shù)據(jù)資訊個(gè)案一：三九佛蘭汽車汽配商城（調(diào)查時(shí)間：2002年9月中旬）附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱三九佛蘭汽車汽配商城項(xiàng)目地址紅牌樓永豐場(chǎng)222號(hào)投資/開發(fā)商四川三九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理成都市佛蘭物業(yè)管理有限責(zé)任公司項(xiàng)目組成14棟2層營(yíng)業(yè)用房環(huán)域二至三環(huán)路方向西行政區(qū)域武侯區(qū)開盤時(shí)間交房時(shí)間2002.12總建筑面積37480總占地面積120畝容積率1.07營(yíng)業(yè)房面積18740營(yíng)業(yè)房戶數(shù)406

35、裝修標(biāo)準(zhǔn)清水辦公房面積18740公攤率30%經(jīng)營(yíng)方式出售出租營(yíng)業(yè)房戶均面積55建面區(qū)間29-69公攤率30%均價(jià)7500元/價(jià)格區(qū)間7150-13600銷售戶數(shù)290銷售率71%平均租金40元/租金區(qū)間3050出租戶數(shù)404出租率99%附表2：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：14總面積：37480結(jié)構(gòu)：框架分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價(jià)售/租價(jià)幅銷售/出租率1汽配187404064.5-6/7.2-104.229-6946（1F）5/9453007500/407150-13600/30-6071%99%2辦公187404064.5-6/7.2-10329-69

36、465/9453003800/202800-5400/15-3050%40%個(gè)案二：成都紅牌樓汽車裝飾美容市場(chǎng)（調(diào)查時(shí)間：2002年9月中旬）附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱成都紅牌樓汽車裝飾美容市場(chǎng)項(xiàng)目地址二環(huán)路普爾斯馬特背后投資/開發(fā)商成都蓉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目組成一期4棟2層，二期2棟1層，三期1棟1層環(huán)域二環(huán)至三環(huán)路方向南行政區(qū)域武侯區(qū)開盤時(shí)間一期2001.7二期2002.7交房時(shí)間2001.122002.12總建筑面積32780總占地面積40000容積率0.8營(yíng)業(yè)房面積24780營(yíng)業(yè)房戶數(shù)171公攤30%辦公房面積8000營(yíng)業(yè)房戶均面積145建面區(qū)間772870出租率67%平均租金55租

37、金區(qū)間4065出租戶數(shù)115付款方式只租不售附表21：深度數(shù)據(jù)一期層數(shù)：2棟數(shù)：4分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價(jià)售/租價(jià)幅銷售/出租率1汽車美容市場(chǎng)8904864.9-9/166/12-164.54.577-154/72-961039/169/16154961068租：48租：40-60100%2辦公用房、茶房8904702.8租：1580%附表22：深度數(shù)據(jù)二期層數(shù)：1棟數(shù)：3分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價(jià)售/租價(jià)幅銷售/出租率1汽車美容市場(chǎng)10374587-14/15-165.5105-2241787/1514/161052242030租：58租：40-6050%1汽車用品超市5600277-28/15-905.5105-28702077/1528/90105/287026/1待開發(fā)附表3：深度數(shù)據(jù) 周邊情況該項(xiàng)目一期幾乎全部租完，部分商家名單如下：橫濱輪胎、郭氏專業(yè)汽車烤漆、威力獅汽車快遞服務(wù)、全通汽車美容中心、成都銳捷維修、三棵樹茶樓個(gè)案三：成都萊克汽車廣場(chǎng)（調(diào)查時(shí)間：2002年