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文檔簡介

1、坐下來,慢慢談保利濱江項(xiàng)目 推廣策略提報(bào)1命題2占位3輸出4表現(xiàn)5動作目錄PART1:命題如何透析理所當(dāng)然,和翻譯本不應(yīng)該如何破題1.兩三千萬的客戶群在哪里?博加觀點(diǎn):人還是那些人,只是在這個時間段他們的購買需求是什么。什么成為他們的動力2.信心喊話,商住屬性不應(yīng)該成為我們的軟肋?博加觀點(diǎn):作為中性豪宅的我們,反而能擁有更多的支持者成為我們的機(jī)會點(diǎn)。3.保利準(zhǔn)備好,做豪宅了。博加觀點(diǎn):保利的國字號背景,只要給保利一段醉美風(fēng)景,就能做出第一豪宅推廣思考:本案的兩個關(guān)鍵點(diǎn)一:占江必言江,毫無疑問要賣黃浦江后, 我們該怎么去思考這個項(xiàng)目的推廣。(局內(nèi))二:在商不言商,由商辦屬性往住宅形象偏移后, 我

2、們該如何去翻譯這一次重大改變。(局外)順應(yīng)潮流:濱江豪宅做法,一條浦江打天下。翻譯趨勢:浦江外,浦江賦予的另一種姿態(tài)。言江是潮流,不言商是趨勢順應(yīng)潮流?還是翻譯趨勢!所以,顯然在擁有主流姿態(tài)的同時,翻譯自己的“別有用心”更容易受到市場的關(guān)注度。1:浦江資源的第一要義,決定我們必須是豪宅2:行政公館的二次演繹,決定我們必須給市場一個功能解釋3:保利地產(chǎn)的使命感,必須對陸家嘴和外灘的過去與未來負(fù)責(zé)中性豪宅屬性 如何賣出極致高端的姿態(tài)本案營銷命題:一個不可忽視的事實(shí)是,當(dāng)今的豪宅市場是真正越來越依賴極致資源了。但是資源分兩種:一種是資源本身,另一種是資源帶來的 “擁有者們”的財(cái)富觀較量。 策略兩步棋

3、 :入圍即獲獎入圍:打入豪宅圈子獲獎:輸出行政概念PART2:占位沒有競品,只有鏡子,所謂的競品分析,只是豪宅的姿態(tài)分析。人群不變,如何制造購買趨勢通過的人群的購買的分析:資源型豪宅購買,永遠(yuǎn)不變的是那些人,永遠(yuǎn)在變的是市場情況下決定那群人的動機(jī)所以我們要做的第一步【進(jìn)入選擇范圍】以豪宅的角度看本案翻譯:當(dāng)今豪宅以及行政公館的姿態(tài)豪宅做法姿態(tài)1:“站”著的豪宅湯臣一品:站著的價格,無可比擬的一線看江,價格與資源都是頂天立地的站著。中糧海景:站著的景觀,不比湯臣差的資源享受,也屬于高高在上的形象占位。新華路一號:站著的歷史,百年老上海的見證者,量少地好的極致老上海情節(jié)。翠湖天地:站在浦西的優(yōu)質(zhì)地

4、段的里,雖然依靠市中心資源,作為浦西最高端。類型:極其強(qiáng)的居住界面與資源界面,或土地歷史極其意義重大,正地標(biāo)的意味極其濃郁。豪宅做法姿態(tài)2:“躺”著的豪宅濱江凱旋門:躺在風(fēng)格的懷里,強(qiáng)烈的新鴻基港式風(fēng)格,然人們記住了港式的做法,躺在品牌與江景的雙重?fù)肀е小J蕾Q(mào)濱江:躺在資源的懷里,世貿(mào)濱江毫無疑問的濱江資源和名人代言讓其躺在各種豪宅局里外灘九里:躺在歷史的懷里,外灘百年歷史被其解讀的極其豐富,賣外灘板塊的極致資源。類型:隨大流型,附加值大,有隨大流的做法,體現(xiàn)豪宅的普世價值,地段地段地段。豪宅做法姿態(tài)3:“跳”著的豪宅星河灣:跳出資源做豪宅,星河灣絕對是不依賴資源屬性的典范,用自身在創(chuàng)作,走出

5、屬于自己的第三類豪宅綠城黃埔灣:跳出表現(xiàn)做豪宅,以名車自詡的豪宅做法,顯然想以精工做出自身的品牌形象蘇河灣:跳出區(qū)域做豪宅,蘇河灣顯然是扭轉(zhuǎn)區(qū)域的高手,保留卻又改建,行政公館的類別,競爭中有自己的方式類型:洗心革面型的豪宅做法,資源優(yōu)勢不是最最拔尖,通過自身的特點(diǎn)尋找個性化的目標(biāo)人群。形成了無數(shù)的粉與一部分的黑。在豪宅的維度,本案的姿態(tài)應(yīng)該是什么從做法界定豪宅圈里的功能性維度本案做法之占位:上座上海上上座,浦江正一線擁有和站著的豪宅與躺在豪宅同等重要的地位,在占位做法上屬于上海上座之位本案做法之形象:穩(wěn)坐不以高度論英雄,21層以坐著的姿態(tài),最舒服的看著外灘在資源型豪宅的做法上,常常以高度論英雄

6、,而本案并不高的姿態(tài)正說明著坐下來的姿態(tài),最有范本案做法之功能體系:坐與談從整案功能角度來說,本案具有更方便私密會談的功能。3號樓寫字樓功能以及九棟企業(yè)總部的做法,勢必會讓出售的1、2號樓行政公寓,在功能上絕不會像一般住宅型豪宅那么純正,可能會有功能屬性上的體系化從豪宅維度界定本案:輸出保利濱江項(xiàng)目策略核心“坐”著的豪宅表現(xiàn)價值:坐擁百年黃浦江,坐享世界級資源。人文價值:看的見的身份感,談出來的圈層感。產(chǎn)品價值:黃浦江灣岸上座,總裁社交正豪宅。本案占位在占江必言江的命題下,我們選擇用穩(wěn)的姿態(tài),一國資源極致處,【坐】在中國首岸 坐是一種人生境界,不與站者爭鋒,比躺者更有姿態(tài)。PART3:輸出在不

7、景氣的市場中什么最近景氣 ”景、氣”景靜:在不景氣市場中,硬性表現(xiàn)的財(cái)富資源往往要比軟性的受歡迎。如,黃金要比鉆石貴氣場功能居住功能:在不景氣的市場中,領(lǐng)導(dǎo)者的氣場性購買動機(jī),往往會有升值潛力在功能的維度界定本案:翻譯二,在不景氣市場下的景氣購買行為唯有 景和氣景即資源,氣即功能從景的角度,即資源來講浦江兩岸無續(xù)集兩岸豪宅兩極化私人俱樂部公共化問題1:上海豪宅市場面臨的幾個機(jī)會點(diǎn)【景】論調(diào)之一浦江無續(xù)集一線江景從此完不再有的觀點(diǎn):純與正的極致強(qiáng)調(diào)缺資源誘導(dǎo),從不缺資源購買者,樹立純一線無遮擋,正國際的產(chǎn)品的入世觀點(diǎn)。承認(rèn)是第二選擇:比我們好的有,但在售的即將沒有承認(rèn)是濱江豪宅里的第二順位,承認(rèn)

8、事實(shí),是最有說服力的表現(xiàn)做在售豪宅中的最小負(fù)擔(dān)者?,F(xiàn)象一:濱江項(xiàng)目越來越不濱江【景】論調(diào)之二:趨勢看保利此情此景正趨勢1世界資源私人化的趨勢縱觀世界各大灣區(qū),江區(qū)等資源逐步體現(xiàn)從辦公高端金融向私人化會所過度的趨勢.2圈層資源私人化的趨勢圈層活動越來越私人,圈層公益越來越強(qiáng)大,如馬云等?,F(xiàn)象二:私人會館越來越不私人長安俱樂部:政界、名流,生活營造北京中國會:老派、貴族、私人宴請京城俱樂部:現(xiàn)代、上流,商務(wù)聚會北京美洲會:時尚、國際、商務(wù)派對這樣的俱樂部正在遭受著,私密難,行蹤曝露的問題。對于中國國情化有一定的阻礙作用.【景】論調(diào)之三:兩岸豪宅太純粹有別于浦江兩岸的第三極1兩岸第三極黃浦江兩岸兩極

9、化嚴(yán)重,極致的居家偏私藏,極致的辦公偏商業(yè)我們要提供的是一種互動型的江景豪宅體驗(yàn)。與圈層互動,與江景互動,與城市互動的豪宅生活方式。2世界第六座首個社交性能的豪宅級居住業(yè)態(tài)已經(jīng)形成了全球四大國際標(biāo)準(zhǔn),即核心地段、頂級產(chǎn)品、豪華俱樂部和國際標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。按照全球的標(biāo)準(zhǔn),它一般偏愛金融中心如紐約的華爾街、倫敦的肯辛頓區(qū)、國際性商貿(mào)中心香港的中環(huán)、東京的六本木、巴黎的拉德芳斯,而此次如此社交豪宅第一次將在中國在陸家嘴岸出現(xiàn)。現(xiàn)象三:黃埔江兩岸兩極化 *小節(jié):從土地資源來看我們提供了。浦江兩岸無續(xù)集 本案出現(xiàn)時間正好兩岸豪宅兩極化 坐著的豪宅出現(xiàn)豪宅第三種可能私人俱樂部公共化 國際級總私人酒店的私有化

10、問題2 以怎樣的形式表現(xiàn)收藏的根本目的?盡管購買本案的第一要義,還是收藏。但是本案的產(chǎn)品屬性,還可以輸出,豪宅應(yīng)該有更多功能的觀點(diǎn)?!練狻抗δ苤唬焊貧獾氖澜缂壓勒?接地氣的價值賦予當(dāng)豪宅紛紛走向國際化,我們更了解中國的需要,需要社交住宅,需要比星級酒店更私密的平臺。2接地氣的平臺提供符合中國國情的豪宅功能:人脈資源,品味豪宅,成了中國最需要的豪宅品類之一【氣】功能之二:更人氣的圈層雙展示平臺1收藏展示平臺:雙收藏,世界級資源收藏以及與之匹配的收藏的功能性展示。聚集收藏行為的總裁,以及權(quán)力的擁有者。2財(cái)富展示平臺:黃埔江從根本來講已經(jīng)不適合居住,但適合展現(xiàn)財(cái)富,以及居住品位,在同能的資源環(huán)境

11、下,更少的付出更好的財(cái)富顯現(xiàn)【氣】功能之三:更客氣的社交公館1重塑權(quán)力者與財(cái)富者的交際方式:高端階層客氣不是請你去高檔會所,星級酒店,而是把最好的置業(yè)用來跟朋友分享。2不談?wù)拢攀亲詈玫纳饨徽劮绞剑好艘约翱偛?,生意之前必先交心,或許相同的品味與愛好,更能促進(jìn)更好的社交環(huán)境。正座 浦江岸落座 身份感坐擁 世界級座藏 滬百年價值坐標(biāo)一坐著的豪宅黃浦江 一線壓軸私人化 資源平臺世界 第六座行宮浦江 第三極豪宅價值坐標(biāo)二趨勢型收藏更客氣的社交更地氣的國際更人氣的圈層價值坐標(biāo)三氣場型功能定位輸出:世界巨幕下的社交公館 世界級,外灘界,社交臺保利 國 濱收藏一個國家的風(fēng)景之后的國賓級禮遇。案名:保利

12、 江 座以江為座,迎接天下賓客到來,豪宅與江景相得益彰。其他:保利 大國璟保利 浦江12座 保利 江宴 保利 江悅 保利 江上海 保利 浦江匯坐下來,比肩世界Slogan 1:收藏一個國家的收藏Slogan 2:世界級社交公館世界級品牌世界級土地社交型產(chǎn)品構(gòu)成社交行宮世界級企業(yè)世界趨勢產(chǎn)品世界級總裁基地唯一的核心位置世界級金融鄰居世界級生活鄰居世界級出行配套世界級豪宅區(qū)私人行宮化社交景觀化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)私密社交圈層社交行宮型藏品行宮式居住國際階層世界500強(qiáng)世界第六座社交行宮世界金融中心的中心(雙中心、世博會、大浦東),成長空間陸家嘴沿線、浦江一線、正對外灘,不可復(fù)制性與湯臣一品,財(cái)富海景、凱旋門等

13、一起構(gòu)建世界級濱江豪宅區(qū),但又有別于豪宅花旗大廈、IFC、環(huán)球金融、金茂正大廣場、IFC Shopping Mall、 Ritz-Carlton、WHotels、J-life、濱江大道南浦大橋、五條隧道(延安、復(fù)興、人民、新建、大連),通達(dá)新天地、人民廣場、徐家匯、虹橋、浦東約250-300,全角度視野,住宅展示型規(guī)劃、總部辦公一步之遙、私家門廳三重景觀:陸家嘴都市景、外灘歷史人文景、黃浦江自然景三道掌紋門禁、全時保安、周界監(jiān)控(私密體系)比肩世界級酒店的私人社交,圈層活動的個性化定制土地未來的收藏、建筑藝術(shù)的私藏、個人愛好的價值平臺空間大享受、景觀大享受、服務(wù)心享受占有人類核心資源的少數(shù)人S

14、OM擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計(jì),傾情將其打造為保利地產(chǎn)在上海的地標(biāo)性建筑 PART2:形象表現(xiàn)方案一:保利 國濱LOGO與紅色組合黑色 反白反金LOGO 橫向 縱向 標(biāo)準(zhǔn)組合LOGO反黑 輔助圖形與金色組合LOGO主色調(diào) 輔助圖形與金色組合形象稿 第一階段形象稿 第二階段形象稿 第三階段戶外 高炮戶外 圍墻國濱 表現(xiàn)形式二國濱 表現(xiàn)形式三國濱 表現(xiàn)形式四方案二:浦江 十二座從保利品牌文化出發(fā)。12正好是12.12這個詞語對保利有種重要意義12獸首保利的品牌文化符號是一個國家的寶藏黃埔江是一個國家的收藏,保利也為您極致?lián)碛兴裕浩纸?2013保利重要作品更有品牌輸出。擔(dān)負(fù)保利文化傳播使命的作品,擔(dān)負(fù)保利

15、與上海頂級資源的對話。PART5:動作豪宅市場沒有在比誰創(chuàng)新,只有再比誰更接近客戶需求。唯有細(xì)致入微。 動作核心策略:坐下來,慢慢談兩步走:有個座, 有的談*找位置 坐下來即入局出世即做入局,起勢做出氣勢。*成談資 每一個豪宅都要有傳說不做產(chǎn)品解讀只講產(chǎn)品故事。*來現(xiàn)場 不是我們要你來,是你想來功能型豪宅,后臺人物前臺化。大宅的小碎步后臺人物前臺化階段動作:起勢期蓄客期樣板期傳 說地段。地段。地段入局人前故事,背后故事,情景故事對話世界級的界定媒體線:黃浦江與外灘分析話題線:炒作社交趨勢八卦活動線:浦江第三極論壇【階段一】起勢期 核心廣告策略:入局解讀豪宅趨勢,解讀社交趨勢地段牌+姿態(tài)牌 【媒

16、體主流形象與說辭】:1外灘 最不見外|一個國家的風(fēng)景 拉近 一個圈層的關(guān)系|中國首岸 社交公館|【媒體主流形象與說辭】2:陸家嘴,有的說|一個國家的風(fēng)景 拉近 一個圈層的關(guān)系|中國首岸 社交公館|【媒體主流形象與說辭】3:前百年看浦江流淌,后百年看岸上趨勢。|一個國家的風(fēng)景 拉近 一個圈層的關(guān)系|中國首岸 社交公館|媒體建議:周末畫報(bào)系列??松缃环▌t??黝}:外灘不見外,陸家嘴有的說形式:形象稿+訪談+項(xiàng)目介紹訪談:外灘背后,中國財(cái)經(jīng)界的理想與抱負(fù) 大眾媒體“外灘最不見外“媒體建議:周末畫報(bào)系列??钪猓澜缇幼≮厔輰?盒问剑簩n}系列軟文外灘不見外,陸家嘴有的說主題:世界巨幕下投資

17、的趨勢 世界巨幕下住宅的趨勢 世界巨幕下社交的趨勢 欄目:ICS外語頻道城市節(jié)拍形式:專題采訪主題:黃浦江背后的社交趨勢。城市節(jié)拍欄目介紹:開播于1998年的國內(nèi)最早的生活時尚類英語雜志節(jié)目。從世界明星、傳奇人物到藝術(shù)家城市節(jié)拍網(wǎng)絡(luò)熱門人物;從創(chuàng)新展覽、時尚趨勢到高端生活方式,CITYBEAT總是以最快的方式將其傳遞給觀眾。 1、生意不在生意場,正事都在正事外;2、家庭經(jīng)濟(jì),中國的世界豪宅社交趨勢;3、米歇爾:“私人社交是影響政策的最佳方式”;4、見證,中國的成長|中國未來,純私人,非家庭,豪宅社交趨勢|【軟文命題方向】豪宅大嘴巴之 現(xiàn)實(shí)陣地(入局3核心:人+峰會+大眾媒體)A傳播人:劃分業(yè)內(nèi)

18、資源圈,尋找不同資源圈的代表作、傳播大嘴B傳播理念:聯(lián)系這群業(yè)內(nèi)傳播大嘴線上微博發(fā)聲,線下分季度分外灘豪宅分水嶺主題高峰論壇, 及研討會活動C大眾媒體外灘豪宅這個局:借大眾媒體及其資源為保利國濱形象做專題系列,迅速占位市場,提升項(xiàng)目形象。名人微博內(nèi)容:重復(fù)關(guān)鍵詞+重復(fù)圖片思路/ 通過業(yè)內(nèi)名人對社交豪宅的關(guān)注,向市場傳達(dá)已經(jīng)有人在做一個大盤,提高市場關(guān)注度以及影響力。關(guān)鍵詞/ 社交 黃浦江 外灘 世界禮儀 京城俱樂部 滬上私家會所表現(xiàn)形式一:文字內(nèi)包括關(guān)鍵詞一個或多個表現(xiàn)形式二:文字內(nèi)沒有包括關(guān)鍵詞,圖片上說明豪宅大嘴巴之網(wǎng)絡(luò)陣地社交豪宅的傳說媒體線:雙平臺體驗(yàn)故事話題線:私人社交的禮儀活動線:

19、空間互動型【階段二】蓄客期 核心廣告策略:故事產(chǎn)品故事化產(chǎn)品解讀 故事牌+互動牌 外灘與陸家嘴的跨界產(chǎn)物:看著外灘的歷史,聊著陸家嘴的事?!久襟w主流形象與說辭】1:【媒體主流形象與說辭】2:個人愛好與國家愛好的跨界產(chǎn)物:窗外是一個國家的收藏,窗內(nèi)是您和朋友的愛好。1、奧巴馬與要員分享客廳,要員助奧巴馬分享世界;2、黃埔江會客禮儀:分享,自己的私享;保利行政公館,黃浦江最不見外的社交規(guī)格【軟文命題方向】社交禮儀教育,媒體可以是雜志活動線:空間互動型愛馬仕皮具定制形式:1、與愛馬仕合作,舉辦保利國濱皮具鑒賞專場,并為每位客戶現(xiàn)場提供個性縫制服務(wù)。 2、同時提供未來室內(nèi)裝潢的愛馬仕空間方案【活動線:

20、空間互動型】私人家族江宴形式:1、以家庭為邀約說辭,每次一組客戶??蛻魯y帶人數(shù)不限。 2、開放濱江公共空間百年人文造就百年人物媒體線:人與物話題線:江與定制活動線:禮與待【階段三】熱銷期 核心廣告策略:證言后臺人物前臺體驗(yàn)物業(yè)牌+收藏牌 體驗(yàn)人物:后臺人物前臺化,談享受都要向酒店學(xué)習(xí)一條江拉近一群人。一群人改變一個人。保利國濱,篆刻時間的12人越來越多的奢侈品放棄了光鮮亮麗的明星名人,放棄了珠光寶氣的材質(zhì)堆砌,而是讓大量的后臺人員走到前臺,回歸品牌所堅(jiān)持的理念,回歸產(chǎn)品本身對品質(zhì)的堅(jiān)持,用一種更為本質(zhì)的方式來傳達(dá)價值感,從而讓客戶深入地了解產(chǎn)品背后的價值?!旧莩奁奉惏咐齾⒖肌緽enz【媒體主流

21、形象與說辭】體驗(yàn)人物后臺人物前臺化,談享受都要向酒店學(xué)習(xí)一條江拉近一群人。一群人改變一個人,為您設(shè)計(jì)家時,我拒絕了十個國際研討會|一群人,只為你和你的朋友|【媒體主流形象與說辭】1:為您烹飪時,我正好獲得了8個國際大獎|一群人,只為你和你的朋友|【媒體主流形象與說辭】2:主題軟文江為誰定制黃浦江為您招待貴客;在私人王國里宴請一群國王;過去服務(wù)上海百年歷史,未來服務(wù)家族傳奇|私人行政公館,專為圈層定制,體現(xiàn)個人意志|【話題軟文】客戶關(guān)懷文化線活動線把物料做成禮物,把黃浦江變成文化:明信片主題:這里是,這里是保利國濱表面為明信片,實(shí)則為凸顯項(xiàng)目地段優(yōu)勢的宣傳物料。前者是外灘百年歷史地標(biāo)建筑,后者是

22、陸家嘴未來保利國濱。幾千萬的項(xiàng)目,幾億的身價?;顒泳€的原則是為國濱主招待貴客。1、易太極用頂級品牌給意向客貼標(biāo)簽。投其所好;讓項(xiàng)目本身成為進(jìn)入壁壘,自漲身價;太極以外的人更重要。1、行政宮宴服務(wù)具體化。生意不在談判桌,在餐桌。以“禮”動人,還要傳文化【活動】明信片的創(chuàng)意制作這里是外灘18號這里是保利國濱【文化線】以明信片明地位【活動線】以圈層活動為主體的思考易太極謹(jǐn)為國濱主服務(wù),或國濱主引薦是門檻;定期舉辦活動,如涉及世界趨勢的頂級經(jīng)濟(jì)論壇;以武會友定期與易太極頂尖會員聯(lián)動,切磋技藝,琢磨生意行政宮宴項(xiàng)目提供服務(wù)客戶可以預(yù)約做成國濱的傳統(tǒng),成為物業(yè)服務(wù)的一個亮點(diǎn)活動承辦迎來送往 代發(fā)邀請函,走

23、時送禮物活動中服務(wù)支持 大佬新寵,易太極行政宮宴home day動作之媒體計(jì)劃:立體媒體架構(gòu)組成面媒體線媒體點(diǎn)媒體影響力為先,強(qiáng)調(diào)覆蓋面?zhèn)鞑ッ娴膹V度,制造影響力,實(shí)現(xiàn)【世界級社交公館】之大眾形象。媒體選擇:戶外、第一財(cái)經(jīng)承擔(dān)【世界級社交公館】之起勢、深化持續(xù),以及不同傳播群體的到達(dá),項(xiàng)目形象全年貫穿。選取財(cái)經(jīng)、雜志和專業(yè)三條線全年線性傳播節(jié)點(diǎn)式全面媒體覆蓋,制造階段勢能,組合形成單點(diǎn)爆發(fā)。電視、紙媒、電臺等全面媒體覆蓋媒體類型作用類別目標(biāo) 形象造勢與占位 客群攔截 形象維護(hù)與圈層傳播 增加在高端人群及目標(biāo)人群中的曝光率現(xiàn)場及銷售節(jié)點(diǎn)起勢形象之 面媒體 第一財(cái)經(jīng) 看房 標(biāo)版(節(jié)點(diǎn)) 長線階段節(jié)點(diǎn)Tvc硬廣新盤公告新盤快報(bào)投放頻度為正常日,2次(30秒)/天,重大節(jié)點(diǎn)前一周和當(dāng)周,4次(1分鐘)/天。第一財(cái)經(jīng)頻率為節(jié)點(diǎn)前一周和當(dāng)周做投放,4次/天?;顒訒r間:可由樓盤銷售節(jié)點(diǎn)需求決定活動目的:結(jié)合線上媒體的宣傳,利用華映全媒體資源,精準(zhǔn)對接長甲目標(biāo)客群,現(xiàn)場感受樣板 房,帶動人氣,促進(jìn)銷售。專業(yè)雜志:LP , 港龍航空雜志,財(cái)經(jīng)雜志:第一財(cái)經(jīng)周刊、企業(yè)家雜志、商界區(qū)域雜志:浦東時報(bào)。負(fù)責(zé)形象持續(xù)和圈層傳播,維持在高端及圈層中

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