地產(chǎn)項目前期設(shè)計階段要點解析

1、投資分析階段實施方案階段施工圖階段設(shè)計前期階段主要內(nèi)容一. 階段的工作特點二. 概念設(shè)計方案的成果標(biāo)準(zhǔn)三. 項目設(shè)計指導(dǎo)書一 . 階段的工作特點1. 本階段的起點和終點設(shè)計前期階段項目立項審批通過規(guī)劃方案設(shè)計開始項目設(shè)計“正式開始”2. 設(shè)計部成為“ 1/2 主角”市場營銷部門設(shè)計部本階段任務(wù)完成市場定位及產(chǎn)品建議書完成項目設(shè)計指導(dǎo)書營銷前期設(shè)計前期設(shè)計前期階段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意圖概念設(shè)計方案產(chǎn)品建議書項目設(shè)計指導(dǎo)書項目設(shè)計工作計劃二 .概念設(shè)計方案的成果標(biāo)準(zhǔn)1. 概念設(shè)計研究的內(nèi)容 原則一 依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計方面的研究兩設(shè)計

2、關(guān)注重點不同 定位 方向 結(jié)構(gòu)概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計的深化綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1.產(chǎn)品建議書是否可行？對土地的利用是否合理？2.結(jié)合成本、銷售，驗證各公建面積指標(biāo)的合理性。3. 規(guī)劃設(shè)計方面1.如何分期開發(fā)？2.如何設(shè)置主入口？3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？4. “回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問題?！?. 如何進行概念設(shè)計研究？案例一：南昌萬科四季花城案例二：深圳XX項目案例一：南昌萬科四季花城案例點評容積率較低；用地大，分期開發(fā)時便于調(diào)整。 規(guī)劃總用地27.3ha，容積率1.02，多層為主。城市整體市場處于初級階段，競爭壓力較小。難點一：地段偏僻無人氣，如何吸引客戶？難點

3、二：周邊市政、公建配套不完善，與開發(fā)建設(shè)的矛盾。難點三：售價有限，成本控制與品質(zhì)營造的矛盾。南昌萬科四季花城概念設(shè)計結(jié)論1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)3. 景觀結(jié)構(gòu)4. 分期開發(fā)模式1.沿湖小高層的排布及市場依據(jù)2.湖景與湖堤的景觀利用方式 參見范例匯編第16頁已確定方面待定方面案例二：深圳XX項目概念設(shè)計 8月20日，市場定位、概念設(shè)計同時啟動； 9月15日，確立了先定量，后定性的市場研究方向，市場定位樹起風(fēng)向標(biāo)； 10月15日，確定SWA等3家設(shè)計公司，同時委托概念設(shè)計任務(wù)； 12月6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計完成；第一輪工作按計劃順利匯合； 12月30日，市場初步定位，

4、據(jù)此，進行正式方案招投標(biāo)設(shè)計委托； 來年2月26日，設(shè)計回標(biāo)。同時市場定位明確，并確定了整體經(jīng)營策略。XX區(qū)域位置圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15總戶數(shù)1680戶難點一：山、海景觀資源的分配與利用 山景為主還是海景為主？ 各種類型住宅的景觀資源分配？ 內(nèi)部營造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？概念方案一：1.海景+湖景（內(nèi)部營造）+高爾夫2.酒店與公建位于用地東面3.小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域 概念方案二：1.海景+湖景（內(nèi)部營造）2.酒店與公建位于用地東南臨街區(qū)域3.多層、別墅位于較高區(qū)域，小高層位于較低區(qū)域 概念方案三：1.酒店與公建

5、位于用地中心低標(biāo)高無海景的區(qū)域，住宅縱向輻射，各縱向區(qū)域間留綠化帶。2.盡量保持山谷形態(tài)，充分利用山景難點二：項目定位 “用來渡假還是用來居?。俊?休閑度假的實質(zhì)內(nèi)容是什么? 人的行為會對產(chǎn)品提出什么要求？ 渡假對入口、組團方式的影響？ 休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？ 難點三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營 公建配套如何支持“渡假概念”社區(qū)? 小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？ 小區(qū)配套的經(jīng)營方式？ （10000平米酒店公寓，5000平米會所，9000平米商業(yè)）案例點評難點一：山、海景觀資源的分配與利用難點二：項目定位 難點三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營 項目定位為我們經(jīng)驗較少的“渡假形態(tài)的住宅”，在產(chǎn)品建議、經(jīng)營方

6、式、物業(yè)管理方面都面臨較大的挑戰(zhàn)。 而市場上的多種可能、不確定又必須通過概念設(shè)計來驗證；最終得出共同的結(jié)論。XX項目規(guī)劃設(shè)計評審的兩個方案項目定位確定為：“披著渡假外衣的住宅”，但定位仍需與設(shè)計同步深入研究。 對比以上兩個案例，說明項目難易程度、特點不同，我們在概念設(shè)計階段重點研究的具體內(nèi)容也不盡相同。原則一 依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計方面的研究3. 概念設(shè)計方案成果標(biāo)準(zhǔn)2.1 設(shè)計說明2.2 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析2.2.1 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)2.2.2 產(chǎn)品分析2.3 概念設(shè)計方案2.3.1 概念設(shè)計圖紙目錄2.3.2 概念設(shè)計圖紙深度要求參見成果

7、標(biāo)準(zhǔn)第24頁；范例匯編第19-24頁4.概念設(shè)計研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計研究結(jié)論達(dá)到深度做出結(jié)論明確遺留問題方案設(shè)計要求參見成果標(biāo)準(zhǔn)第31-35頁分類概念設(shè)計研究方案設(shè)計要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設(shè)計人車關(guān)系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場站明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位明確位置和數(shù)量銷售分期狀況各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計賣場安排面積和使用方式、空間要求（獨立、合用）深化設(shè)計三.項目設(shè)計指導(dǎo)書1.

8、為項目設(shè)計工作的綱領(lǐng)性文件。 統(tǒng)籌考慮影響項目設(shè)計工作的各因素，并對項目設(shè)計的整個工作做出方向性決策的文件。2. 項目設(shè)計指導(dǎo)書的內(nèi)容總經(jīng)理設(shè)計部營銷 成本 開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計劃項目設(shè)計工作計劃項目概況及用地分析概念設(shè)計研究結(jié)論方案設(shè)計需解決的問題項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析市場定位及產(chǎn)品建議成本控制因素工程 工程管理意見參見成果標(biāo)準(zhǔn)第27-36頁3.項目設(shè)計指導(dǎo)書中需設(shè)計部完成的工作項目設(shè)計計劃項目概況及用地分析概念設(shè)計研究結(jié)論方案設(shè)計需解決的問題項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析a. 項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析設(shè)計任務(wù)的細(xì)分設(shè)計單位的選擇 設(shè)計部人力資源的分配 設(shè)計費用的成本控制計劃 參見成果標(biāo)準(zhǔn)第36頁b.項目設(shè)計計劃概念設(shè)計研究集團確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計集團規(guī)劃設(shè)計評審會集團單體確認(rèn)實施方案完成土建施工圖完成景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計（如公建