國(guó)外地產(chǎn)項(xiàng)目金融模式借鑒_secret

1、國(guó)外四大房地產(chǎn)金融模式借鑒一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性。具體來(lái)講，房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)而展開(kāi)的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)與金融工具的總稱。包括房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)等。其中住房金融是房地產(chǎn)金融的重要組成部分。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過(guò)住房債券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄等來(lái)融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過(guò)程中的融資活

2、動(dòng)。二、國(guó)外房地產(chǎn)金融的四種模式不同國(guó)家由于不同的歷史特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來(lái)，國(guó)際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲(chǔ)蓄型和混合型。(一)以美國(guó)為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式美國(guó)是國(guó)際上房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最發(fā)達(dá)、制度體系最健全、品種最豐富的國(guó)家。20世紀(jì)70年代以來(lái)，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國(guó)。到目前房地產(chǎn)金融在美國(guó)金融業(yè)務(wù)中所占份額越來(lái)越高。美國(guó)房地產(chǎn)金融模式概括起來(lái)，主要有以下四方面特征：1、美國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高美國(guó)的 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，有的

3、專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。總體上講， 一級(jí)市場(chǎng)以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，二級(jí)市場(chǎng)以政策性金融為主導(dǎo)，同時(shí)政府通過(guò)提供相關(guān)保險(xiǎn)擔(dān)保服務(wù)對(duì)住房金融體系實(shí)施了有力的間接干預(yù)。一級(jí)市 場(chǎng)：由儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押銀行、人壽保險(xiǎn)公司和其他商業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)包括儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行和 信用合作社，它們是美國(guó)金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國(guó)最具特色的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過(guò)商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將 發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)上出售，一般情況下，只保留貸款運(yùn)作權(quán)，而不持

4、有自己發(fā)起的貸款。二級(jí)市場(chǎng)：美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)主要是從事買賣抵押貸款的市場(chǎng)。在抵押貸款發(fā)起后，部分儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì) (FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購(gòu)買貸款所需資金。二級(jí)市場(chǎng)的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營(yíng)金融企業(yè)，主要是金融控股集團(tuán)(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。到20世紀(jì)90年代，抵押銀行發(fā)起的貸款己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)銀行和貸款協(xié)會(huì)貸款的總額。美國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)和二級(jí)市

5、場(chǎng)的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性與開(kāi)放性美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費(fèi)者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的所有信息。從1968年開(kāi)始，聯(lián)邦政府先后制定了跨州土地銷售信息完全披露法、消費(fèi)者信貸保護(hù)法(即z條例)、 房地產(chǎn)交割程序法等一系列法規(guī)，以保證市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)性。這些法規(guī)規(guī)定開(kāi)發(fā)商、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)必須向購(gòu)房者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費(fèi)用、年利 率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費(fèi)用等信息，并必須在政府相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)備案。此外，美國(guó)各類金融機(jī)構(gòu)均可以參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)， 不存在一個(gè)由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。但

6、是在長(zhǎng)期的充分競(jìng)爭(zhēng)中逐步形成了從事不同種類金融業(yè)務(wù)的分工。譬如從事商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的 機(jī)構(gòu)逐步形成了專業(yè)從事寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、大型超市等金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。3、房地產(chǎn)融資工具多樣化美國(guó)是全球房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國(guó)家。尤其是二戰(zhàn)以來(lái)，隨著美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，金融創(chuàng)新工具在美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上層出不窮，各種不同的房地產(chǎn)金融工具在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中應(yīng)運(yùn)而生，也為不同時(shí)期美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要的支撐作用。20世紀(jì)50年代以來(lái)，由于儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)享有稅收優(yōu)惠，抵押貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中占領(lǐng)先地位。到80年代，儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)余額占全部抵押貸款余額的35%。20世紀(jì)

7、70末，除固定利率抵押貸款(FRM)外，還出現(xiàn)了漸進(jìn)還款抵押貸款(GPM)和供享升值型住房抵押貸款(SAM)、可調(diào)整利率抵押貸款(ARM)、價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PLAM)、逆向年金抵押貸款(RRAM)和附擔(dān)保賬戶抵押貸款等多種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。4、抵押貸款證券化程度很高20世紀(jì)80年 代以來(lái)，隨著直接融資方式運(yùn)作的抵押銀行逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)抵押貸款證券化種類越來(lái)越多，在美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中越來(lái)越占有較高的市場(chǎng)份額。目前， 美國(guó)共有住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、非機(jī)構(gòu)擔(dān)保多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、資產(chǎn)支持證券和債務(wù)抵押債券等六大 類。此外，2003

8、年以來(lái)，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展速度異常迅猛。1992-2006年，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化以年均43.6%的速度增長(zhǎng)，到2006年抵押貸款達(dá)2100億美元。(二)以德國(guó)為代表的儲(chǔ)貸結(jié)合的房地產(chǎn)金融模式德國(guó)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是世界上最引人關(guān)注的一個(gè)系統(tǒng)，它把三種類型金融系統(tǒng)，即存款系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)和配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)綜合在一起。1、德國(guó)房地產(chǎn)金融體系的三大特點(diǎn)(1)廣泛運(yùn)用存款系統(tǒng)和抵押銀行。存款抵押銀行是德國(guó)最大購(gòu)房貸款人。存款抵押銀行一般金融機(jī)構(gòu)子公司，面向各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門貸款，其中住房貸款占貸款總額45%。抵押銀行提供長(zhǎng)期抵押貸款，按固定利率發(fā)行抵押債券籌措資金。抵

9、押銀行發(fā)放的長(zhǎng)期住房貸款占各種銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放長(zhǎng)期貸款總額近30%。另外，德國(guó)存款系統(tǒng)業(yè)務(wù)也比較廣泛，其中德國(guó)儲(chǔ)蓄銀行占個(gè)人儲(chǔ)蓄存款總額50%。(2)運(yùn)用配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)吸收存款。所謂配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，是參加者按照合同儲(chǔ)存一定數(shù)量金額以后，就得到了取得貸款的權(quán)利，貸款金額相當(dāng)于存款金額。存款和貸款利率都低于市場(chǎng)利率水平。也就是用潛在購(gòu)房者儲(chǔ)蓄，對(duì)購(gòu)房者提供貸款。配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)在德國(guó)占優(yōu)勢(shì)的主要原因：一 是有足夠供私人租賃使用的住房，因此大多數(shù)住戶可通過(guò)租房住很長(zhǎng)時(shí)間，這種時(shí)間上的充裕為吸收合同儲(chǔ)蓄提供了必要條件；二是政府與互助儲(chǔ)金信用社和其他金 融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，德國(guó)三分之一的社團(tuán)活動(dòng)由公共機(jī)構(gòu)擔(dān)保，而大部分

10、私營(yíng)社團(tuán)歸其他金融機(jī)構(gòu)所有。因此，由住房互助儲(chǔ)金信貸社經(jīng)營(yíng)的配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，得到了公 眾認(rèn)可。(3) 德國(guó)商業(yè)銀行一般采用出售抵押契約、發(fā)行地方債券等方式來(lái)作為抵押貸款的資金來(lái)源，而通過(guò)儲(chǔ)蓄籌集的資金所占比例很小。其住宅抵押貸款業(yè)務(wù)主要通過(guò)下屬抵 押銀行進(jìn)行。它不僅為住宅建筑商、代理商和個(gè)人購(gòu)建房發(fā)放貸款，而且對(duì)其他經(jīng)營(yíng)住宅的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放融資貸款。其中住房貸款占德國(guó)抵押銀行貸款總額的份額最 大。2、儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式德國(guó)住房制度的一大特色，是自成體系、利率隔離、?？顚Ｓ梅忾]式運(yùn)營(yíng)的。主要有五方面特點(diǎn)：一是?？顚Ｓ谩５聡?guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金來(lái)源于居民住房?jī)?chǔ)蓄、銀行間融資、國(guó)

11、家資金等，而資金用途僅能用于為參加住房?jī)?chǔ)蓄居民發(fā)放購(gòu)、建房貸款。二是存貸掛鉤。德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購(gòu)房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)。按規(guī)定居民要先與銀行簽定住房?jī)?chǔ)蓄合同，按月在銀行存款，當(dāng)存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額50%之后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行把合同金額付給儲(chǔ)戶，其中存款額和貸款額各占50%，德國(guó)銀行將此稱為“配貸”。貸款是每月按固定金額償付，一般為合同金額的0.6%。配貸發(fā)放是銀行根據(jù)對(duì)各儲(chǔ)蓄合同評(píng)估值確定的順序核定的，存款越多，評(píng)估值就越高，貸款的發(fā)放就越快。配貸機(jī)制的推行，有效地降低了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。三是利率固定。德國(guó)住房融資體系中存、貸款利率都是固定不變的。一般情況下，存款利率為3%

12、，貸款利率為5%，存、貸款利差為2%，同時(shí)貸款利率低于其他同期貸款利率水平。四是實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。為了鼓勵(lì)存款，德國(guó)政府針對(duì)收入狀況及住房?jī)?chǔ)蓄合同中的存款額對(duì)居民實(shí)行不同獎(jiǎng)勵(lì)政策，包括住房獎(jiǎng)勵(lì)儲(chǔ)蓄金、雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金和職工資產(chǎn)積累獎(jiǎng)勵(lì)等，使更多中低收入者從中受益。五是政府與市場(chǎng)緊密結(jié)合。德國(guó)參與合同儲(chǔ)蓄的金融機(jī)構(gòu)既有公營(yíng)的，也有私營(yíng)的。住房?jī)?chǔ)蓄銀行是國(guó)家為解決居民住宅問(wèn)題于1924年創(chuàng)立的。信用合作社是典型民間合作互助組織，而建房?jī)?chǔ)蓄信貸社、住房貸款協(xié)會(huì)和建筑協(xié)會(huì)則既有公營(yíng)的也有私營(yíng)的。3、抵押貸款證券化抵押債 券是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券，它不通過(guò)交易所而直接與發(fā)行銀行進(jìn)行買賣，流動(dòng)性很高。抵押債券利息

13、固定，抵押銀行買進(jìn)抵押貸款的同時(shí)，必須對(duì)等發(fā)行抵押 債券，債券通常采取不記名方式。德國(guó)的抵押證券是一種由登記所發(fā)行用來(lái)證明抵押權(quán)登記內(nèi)容的證券。設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議和登記是抵押證券的必要條件。房地產(chǎn)所 有者在不指定貸款單位階段，能預(yù)先為自己設(shè)定抵押權(quán)，這樣設(shè)定的抵押權(quán)稱為所有者抵押。所有者抵押證券雖然尚未確定貸款單位(債權(quán)人)，但能預(yù)先借款作為迅速集資的準(zhǔn)備，同時(shí)還能保守秘密(如果所有者抵押，登記單上不出現(xiàn)抵押權(quán)者名字)。由于這兩個(gè)特點(diǎn)，該抵押證券己被廣泛地用作資金融通擔(dān)保，類似證券還有土地債務(wù)證書等。4、健全的法律制度德國(guó)儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展主要是受國(guó)內(nèi)相關(guān)法律保護(hù)。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行法規(guī)定，只有住房?jī)?chǔ)

14、蓄銀行才能夠辦理住房?jī)?chǔ)蓄，國(guó)家對(duì)于居民儲(chǔ)蓄的唯一獎(jiǎng)勵(lì)即住房?jī)?chǔ)蓄獎(jiǎng)金也只能通過(guò)參加住房?jī)?chǔ)蓄才能享受得到，充分調(diào)動(dòng)了居民參加住房?jī)?chǔ)蓄的主動(dòng)性。同時(shí)，也支持了住房?jī)?chǔ)蓄銀行的發(fā)展。在資金 運(yùn)用上，住房?jī)?chǔ)蓄銀行法規(guī)定住房?jī)?chǔ)蓄資金只能用于與住房建設(shè)有關(guān)的項(xiàng)目，如以居住為目的的房屋建設(shè)和改造，為居住區(qū)建設(shè)的水、暖、電等配套設(shè)施等。法 律還規(guī)定了銀行把儲(chǔ)戶存款存到其他銀行的限額，限制銀行將儲(chǔ)戶存款用于風(fēng)險(xiǎn)交易，從而保障了住房?jī)?chǔ)蓄資金被全部用于居民住房建設(shè)。(三)以新加坡為代表的社會(huì)福利基金主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融模式作為新 興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，新加坡房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融和世界各國(guó)相比頗具特色，其最核心的就是中央公積金制度

15、。該制度從單純的為退休人員提供生活保障的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄 計(jì)劃，逐步發(fā)展演變成為一個(gè)包括養(yǎng)老、住房、醫(yī)療在內(nèi)的綜合性保障制度。公積金由雇員和雇主按雇員工資的一定比例繳納，由中央公積金局負(fù)責(zé)管理，一部分用 于繳交者的提取和包括住房在內(nèi)的消費(fèi)貸款支取，另一部分則由新加坡政府投資公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，以增值保值。公積金制度為新加坡住房發(fā)展提供了大量資金來(lái)源。這 種房地產(chǎn)金融模式的主要特點(diǎn)是：1、建立以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為特征的社會(huì)福利基金在新加 坡，雇主和雇員必須同時(shí)按雇員工資總額適當(dāng)比例繳納公積金，按月存入雇員個(gè)人賬戶。公積金受新加坡公積金法保護(hù)，公積金存款利息按月結(jié)算，并入公積金本 金，免交所得稅。同時(shí)，公積金既不能用

16、來(lái)償債，也不構(gòu)成遺產(chǎn)。新加坡公積金繳交率是由公積金局根據(jù)經(jīng)濟(jì)和居民收入水平變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如1955年公積金成立之初，雇主和職工繳交的公積金比例分別為5%，最高年份的1985年繳交比例則分別為25%。2、社會(huì)福利基金與住房信貸相結(jié)合建立之初，中央公積金制度的基本宗旨是為退休雇員或提前非自愿脫離勞動(dòng)的雇員設(shè)立一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃，即55歲以下雇員及其雇主必須按薪水的一定比例繳納公積金作為養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能到退休年齡方可提取作為養(yǎng)老費(fèi)用。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公積金不斷積累，公積金的使用范圍逐步擴(kuò)大。1968年以后，公積金開(kāi)始介入住房領(lǐng)域。公積金賬戶分如下3個(gè)戶頭：一是普通賬戶(公積金的72.5%)，用于家

17、庭投資，如購(gòu)買政府組屋等；二是特別賬戶(公積金的10%)，達(dá)到退休年齡時(shí)方能領(lǐng)??；三是醫(yī)療賬戶(公積金的17.5%)。1964年開(kāi)始，新加坡政府推出“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃。政府專門撥出國(guó)有土地和適當(dāng)征用私有土地，同時(shí)由銀行和中央公積金局提供住房所需資金。中央公積金制度與居者有其屋計(jì)劃相結(jié)合，使新加坡房地產(chǎn)業(yè)自60年代起日益興旺，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱和強(qiáng)有力的增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。3、房地產(chǎn)投資證券化在幾十年公積金管理與運(yùn)作成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為打造亞洲的REITs中心，新加坡于1998年開(kāi)始探討組建新加坡房地產(chǎn)投資信托基金(S-REITs)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。仿照美國(guó)

18、的成功經(jīng)驗(yàn)，新加坡政府創(chuàng)造了很多有利于REITs發(fā)展的政策環(huán)境。如對(duì)REITs不征稅，即派發(fā)股息時(shí)免征所得稅；允許公積金投資于REITs；任何個(gè)人投資者投資于REITs所獲取的分紅全部免稅；外國(guó)公司投資REITs只需繳納18%所得稅，REITs買賣房地產(chǎn)免征3%印花稅等等。這些鼓勵(lì)措施極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。新加坡證券交易所是全亞洲(除日本)規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托(REITs)上市地，也是亞洲第一個(gè)允許跨境資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的國(guó)家。自2002年7月第一只S-REITs上市以來(lái)，目前新加坡證券交易所共有23只REITs，市值超過(guò)720億新加坡元(約570億美元)。(四)以日本

19、為代表的混合型房地產(chǎn)金融模式為了解 決二戰(zhàn)后城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，日本政府積極推行了“三位一體”的住房政策和活躍房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的策略，即政府、民間和個(gè)人三者共同投資建造住宅。在此基礎(chǔ) 上形成了獨(dú)具特色的混合型房地產(chǎn)金融模式。在這種金融制度模式下，民間機(jī)構(gòu)與官方的政策性住房金融相結(jié)合，住房市場(chǎng)信貸活動(dòng)非?；钴S。這也正是日本能夠在 短時(shí)間內(nèi)解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵所在。日本住房金融的主要特點(diǎn)：1、以住宅金融公庫(kù)為代表的官方金融機(jī)構(gòu)是住房信貸市場(chǎng)中重要供給者。1980年，在9.8萬(wàn)億日元住房貸款中，公營(yíng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)占31.2%，私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)占62.8%。2、住房?jī)?chǔ)蓄制度。家庭住房?jī)?chǔ)蓄達(dá)到一定額度后可優(yōu)先購(gòu)

20、買政府建造的公共住房，并且從住房金融公庫(kù)獲得貸款。3、財(cái)政投資性貸款是住房信貸資金的主要來(lái)源。住房領(lǐng)域是財(cái)政性投資貸款的重點(diǎn)，1982年，財(cái)政投資性貸款25%用于住房方面。財(cái)政性投資貸款通過(guò)兩個(gè)途徑影響住房建設(shè)：其一，它作為住房資金來(lái)源轉(zhuǎn)化為住房建設(shè)投資，1981年，由財(cái)政資金建設(shè)的住房占當(dāng)年住房開(kāi)工面積47.4%。其二，向住房金融公庫(kù)提供住房信貸基金，住房公庫(kù)將取得的資金對(duì)需要購(gòu)建住房的家庭提供優(yōu)惠貸款。隨著金融市場(chǎng)的成熟與發(fā)達(dá)，20世紀(jì)80年代，日本混合型住房金融中，政府財(cái)政的作用逐漸增強(qiáng)。由財(cái)政機(jī)構(gòu)向郵政儲(chǔ)蓄、年金保險(xiǎn)、國(guó)民年金、簡(jiǎn)易人壽公司等吸收資金，然后通過(guò)財(cái)政性貸款計(jì)劃，把一部分資

21、金貸給住宅建設(shè)公司，轉(zhuǎn)化為住宅建設(shè)投資；一部分采取間接融資方式，為住宅金融公庫(kù)提供住宅信貸資金。三、經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示1、完善的房地產(chǎn)金融法律、法規(guī)是發(fā)展基石和保障國(guó)外四種典型的房地產(chǎn)金融模式之所以能夠成功實(shí)踐，其中最大的共性就是建立了一套完善的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，支撐房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。因 此，我國(guó)也應(yīng)遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，并借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)， 盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，包括制定和完善房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)投資信托基金、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場(chǎng)的運(yùn)作管理等法律 法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障。2、健全的房地產(chǎn)金融一、二級(jí)市場(chǎng)是發(fā)展的助推劑一定規(guī) 模的一級(jí)市場(chǎng)不僅能為住房市場(chǎng)的發(fā)展提供充足的資金來(lái)源，還可以為建立和發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，多元化的一級(jí)市場(chǎng)有利于形成競(jìng)爭(zhēng)性的資金供給格局， 提高資源配置效率。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而