[西安]半商品房半城中村改造項目定位報告（125頁）

1、劉北堡村項目定位報告陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年5月18日市場競爭研究項目屬性界定前言本報告架構物業(yè)發(fā)展定位全案營銷建議公司現(xiàn)狀項目期望地塊感觀區(qū)域解讀價值研判宏觀環(huán)境整體市場區(qū)域競爭整體思路營銷架構問題界定發(fā)展定位物業(yè)建議前言案名建議公司現(xiàn)狀及對項目期望陜西東順新開公司初涉地產(chǎn)資金短缺快速回現(xiàn)穩(wěn)妥獲利累積資本本案拿地成本高地塊價值低管委會搭橋后續(xù)利益大于眼前低風險運營是關鍵本案基調：適度利潤，穩(wěn)妥、快速實現(xiàn)地塊價值，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎！市場競爭研究項目屬性界定前言本報告架構物業(yè)發(fā)展定位全案營銷建議公司現(xiàn)狀項目期望地塊感觀區(qū)域解讀價值研判宏觀環(huán)境整體市場區(qū)域競爭整體思路營銷架構問題界定

2、發(fā)展定位物業(yè)建議項目屬性分析案名建議地塊感觀拿地信息：城中村改造性質導致部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力稍差，需承擔村民安置及商業(yè)還建為項目前期帶來較大資金壓力北側地塊南側地塊信息梳理：1、本案兩地塊均為劉北堡村改造用地的一部分；2、南側地塊需承擔82000村民安置及6000商業(yè)還建；3、北側地塊為劉北堡村改造的補償用地，具備商品房條件。帶來問題：1、南側地塊屬城中村改造范疇，較難辦理銀行按揭業(yè)務，導致回款速度慢、變現(xiàn)能力稍差；2、南側地塊承擔著村民安置及商業(yè)還建責任，需提前建設此部分工程，給項目前期帶來較大的資金壓力；3、城改項目轉商品房，難度較大，且進度緩慢。形狀及大?。旱貕K具備高容積率的潛質，被自然區(qū)隔

3、成不規(guī)整的三塊，分期組團開發(fā)劃分明顯南側地塊立交控制區(qū)域代征綠地區(qū)域代征道路區(qū)域41.04畝4.63畝北側地塊用地情況：被規(guī)劃道路分割成東西兩塊地，西側呈近似“L”型的帶狀，東側近似乎矩形；用地面積：45.67畝；南側地塊用地情況：刨去代征道路及無法利用區(qū)域，剩余地塊呈現(xiàn)不規(guī)則的多邊形；用地面積：75.48畝。無法利用區(qū)域代征道路區(qū)域容積率4.04.55.0合計最大建筑面積北側地塊121787137010152233最大可建設面積為：401600南側地塊201280226440251600地表現(xiàn)狀：兩地塊均已拆遷完畢，且場地平整；但北側地塊被世園會臨時征用，南側地塊缺乏施工通道北側地塊南側地塊

4、北側地塊南側地塊暫時被世園會征用地表覆蓋綠色植被10月28日前即世園會結束前無法動工現(xiàn)已全部拆遷完畢但豪頓國際占入口暫無可行施工通道不具快速施工條件南側地塊北側地塊156327841234北側地塊西、北兩側臨東二環(huán)和北二環(huán)延伸線，具備較高的商業(yè)價值，但受交通噪音及粉塵影響，居住品質不高；南側地塊北側靠近一條規(guī)劃路，為城市輔道，其它均不靠路，居住環(huán)境相對較好。5678地塊四至：陜重廠對北側地塊的采光、通風及視界影響較大，東二環(huán)及道路的影響利弊共存地塊屬性界定一土地性質：城中村改造項目或半商品房半城中村改造項目南側地塊為劉北堡村改造用地，牽涉村民安置及商業(yè)還建，僅能走城中村改造路線；北側地塊為劉北

5、堡村改造的補償用地，雖與南側地塊有關聯(lián)，但具備獨立報批條件。二用地規(guī)模：無內(nèi)部環(huán)境的大體量地塊，形象及品質難塑造本案地塊總面積約為121.15畝，預計最大可建40萬平米體量，在西安市已屬大規(guī)模；但各種因素所限，地塊整體被切割成三塊，內(nèi)部環(huán)境較難營造，居住品質不高。三變現(xiàn)能力：不具備快速施工條件，且部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力差南側地塊屬于走城中村改造范疇，銀行按揭手續(xù)辦理較為麻煩，這與按揭購房的大形勢不符，勢必影響回款速度；另外，若無工程形象的配合，回款工作將更困難。區(qū)域解讀地理位置：城市中心區(qū)的邊緣，兩大優(yōu)勢板塊的融合地帶，未來都市人居的核心位置廣 安 路浐灞生態(tài)區(qū)北側地塊南側地塊東二環(huán)與北二環(huán)交匯處東

6、南浐灞與大明宮兩大板塊的融合地帶行政上隸屬大明宮遺址保護區(qū)區(qū)域上更靠近浐灞生態(tài)區(qū)未來城市生態(tài)人居的核心位置大明宮遺址保護區(qū)本案核心區(qū)中心區(qū)主城區(qū)周邊現(xiàn)狀：大型廠礦、倉儲、物流及運輸專線并存，帶來安全隱患、交通擁堵等負面影響，致使整體居住品質不高廠礦倉儲物流運速專線區(qū)域現(xiàn)存的問題：1、重型卡車出沒，出行安全隱患；2、專線火車占道，交通停滯狀態(tài)；3、大小車輛繁多，交通堵塞現(xiàn)狀；4、各類人員混雜，居住安全存疑。交通狀況：三橫兩縱的交通網(wǎng)絡及辛家廟立交，便捷了社區(qū)業(yè)主的出行，地鐵3號線將使社區(qū)與城市聯(lián)系更加緊密南側地塊北側地塊廣 安 路規(guī) 劃 路規(guī) 劃 路地 鐵 3 號 線地鐵站道路情況廣安路：連接城

7、市與浐灞生態(tài)區(qū)的主通道；東二環(huán)：被譽為城市的“黃金腰帶”，城市交通的樞紐；礦山路：城市次干道，輔助區(qū)域交通；規(guī)劃路：暫時均未修建，未來將成區(qū)域交通的緩沖；地鐵線：2011年4月份開建，2015年年底運營通車后，將極大便利城市交通。交通情況目前20余線公交車，可抵達城市的每一個較落。但因附近大型物流及廠礦的存在，交通堵塞現(xiàn)象時常發(fā)生，待廠礦及物流搬遷及地鐵修通后情況將有所緩解市政配套：各類生活設施一應俱全，但整體檔次相對較低，導致區(qū)域目前居住氛圍稍差金融：中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行、中國信用合作社、西安銀行等；教育：陜重子校、西煤子校、育新中學、市48中；醫(yī)療：北環(huán)醫(yī)院、唐都醫(yī)院；購物：福滿家超

8、市、胡家廟市場等；餐飲：金帝酒樓、小板栗大盤雞等；休閑：圣凱羅酒店、海闊天空浴場；公園：大明宮遺址、浐灞濕地公園、世園會、桃花潭等。工商銀行北側地塊南側地塊農(nóng)業(yè)銀行中國信合圣凱羅酒店西安銀行福滿家超市小板栗大盤雞陜重子校西煤子校浐灞濕地公園大明宮遺址世園會桃花潭唐都醫(yī)院市48中育才中學區(qū)域屬性界定一環(huán)境狀況：發(fā)展緩慢的城市潛力板塊，未來發(fā)展前景較好歷史遺留原因，區(qū)域存在大量的廠礦、物流及舊村落，導致其城市建設步伐緩慢；但其地處大明宮和浐灞兩大城市優(yōu)勢板塊融合地帶的優(yōu)越位置，促使其前景良好。二配套條件：各類生活設施齊全，但現(xiàn)階段規(guī)模及檔次較低便利的交通及臨近二環(huán)的位置，促使區(qū)域內(nèi)或周邊配套設施已

9、能滿足區(qū)域內(nèi)客戶日常需求，但目前而言，其規(guī)模及檔次均低。三城市資源：臨近資源，卻不占有資源，致使優(yōu)勢不太明顯區(qū)域內(nèi)共有三大優(yōu)勢資源：大明宮、浐灞和地鐵3號線。從效能上講，大明宮和浐灞對居住品質的提升具有決定性的作用，本案距離二者稍遠，影響不大；價值研判 基于對地塊條件及區(qū)域情況的研究，我們認為本案地塊具備三大核心價值：居住價值商業(yè)價值投資價值居住價值：浐灞與大明宮兩大板塊驅動，促使區(qū)域環(huán)境逐步提升；生活效率的下降，加速都市人群沿地鐵線置業(yè)浐灞生態(tài)區(qū)大明宮遺址保護區(qū)區(qū)域居住環(huán)境提升大明宮遺址保護區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)輻射帶動作用舊廠礦拆遷舊村落改造物流中心搬遷城市配套設施興建本案地鐵沿線漸成首選都市人群開

10、始郊區(qū)置業(yè)生活效率下降人口增多交通堵塞消費擁擠城市飛速發(fā)展居住價值奢侈品頂級時尚品牌名牌服飾餐飲、娛樂、休閑廣場其它各類賣場普通門店商業(yè)價值：本案周邊商業(yè)類型繁雜、整體價值一般，但二環(huán)與地鐵站的存在，使北側地塊商業(yè)價值上升至全新高度北二環(huán)東二環(huán)地鐵3號線辛家廟站本案商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)價值的關系價值區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃消費客群區(qū)域發(fā)展地鐵3號線增大人群流動性拉大城市框架推 動帶 來鏡鑒曲江新區(qū)發(fā)展模式，浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址保護區(qū)未來5年發(fā)展思路必然是：旅游居住投資價值：區(qū)域在售商品房均價遠低于全市水平，未來升值空間極大，且容易實現(xiàn)；但在短期內(nèi)出租市場不太活躍投資出租升值租金時平銷售均價兩室簡裝12

11、00元/平米遠低于城市其它區(qū)域商品房均價6300元/低于全市的7000元/區(qū)域市場出租市場不活躍升值空間較大旅游居住旅游居住居住區(qū)域居住區(qū)域本案地鐵3號線大明宮版塊浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)發(fā)展模式1、一期：旅游資源開發(fā)，并帶動住宅市場開發(fā)；2、二期：旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，并完善區(qū)域功能：居住辦公、商業(yè)、娛樂、運動、休閑、旅游、觀光等。價值屬性界定一居住價值：浐灞和大明宮將成本案居住價值提升的雙驅動浐灞與大明宮兩大優(yōu)勢板塊的不斷發(fā)展，將促使區(qū)域居住環(huán)境改善和功能完善；地鐵3號線的存在，將促使區(qū)域漸成潛在客戶置業(yè)首選。二商業(yè)價值：地鐵為本案高端商業(yè)價值的實現(xiàn)帶來充足客群地鐵3號線將逐步拉動城市框架，提升區(qū)域的地

12、域價值，并為本案北側地塊商業(yè)價值的提升帶來充足的高端消費群體。三投資價值：本案升值空間極大，但短期內(nèi)出租前景不樂觀區(qū)域在售商品房銷售均價較低，具有較大的升值空間；浐灞、大明宮和地鐵3號線將促使溢價空間較快實現(xiàn)；但短期內(nèi)，區(qū)域出租市場將持續(xù)不活躍。市場競爭研究市場競爭研究項目屬性界定前言本報告架構物業(yè)發(fā)展定位全案營銷建議公司期望外部環(huán)境地塊感觀區(qū)域解讀價值研判宏觀環(huán)境整體市場區(qū)域競爭整體思路營銷架構問題界定發(fā)展定位物業(yè)建議案名建議宏觀環(huán)境調控政策新國五條國十一條新國四條新國十條地方限購令限制購房套數(shù)，抑制投資明確二套房認定標準提高首付，提高貸款利率加快推進房產(chǎn)稅出臺限制第三套貸款準備金率持續(xù)上調

13、央行加息貨幣政策供求關系土地成本上漲剛性需求增多開發(fā)商信心高漲觀望情緒加重投資客戶減少成交量下滑房價繼續(xù)上漲 對區(qū)域項目的影響銷售中心日上客量下降6成以上；單月成交量普遍下降6080；新到訪客戶觀望心理嚴重。政策環(huán)境：階段性的高壓調控和過嚴的貨幣政策，促使客戶普遍觀望，導致區(qū)域內(nèi)項目上客量和成交量嚴重下滑年度人均GDP2004年15115元2005年15925元2006年17825元2007年20704元2008年25560元2009年32351元2010年38127元億元房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷GDP增幅與房地產(chǎn)關系小于445%58%大于8% 萎靡 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關

14、系0800美元8004000美元40008000美元800010000美元 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期04-10年西安市經(jīng)濟增長速度始終維持在較高的水平上，10年西安 市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3241億元，比上年增長14.5%。這充分說明西 安經(jīng)濟增長處于騰飛的時期，并且受到外部的影響相對較小；04-10年間，西安人均GDP增長到38127元人民幣，以2009年平均匯 率計算，折合為5790美元，按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，西 安房地產(chǎn)依然處于快速發(fā)展期，并且即將進入平穩(wěn)發(fā)展期。經(jīng)濟環(huán)境：持續(xù)多年的競爭增長和人均GDP增加，為區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更為廣闊的發(fā)展前景年度2004年2

15、005年2006年2007年2008年2009年2010年城市人均GDP15155元15296元17825元21339元26259元32351元38127元城市居民人均可支配收入8544元9628元10905元12662元15206元18963元22000元城市居民人均消費性支出7428元7900元8987元10098元11996元7677元7969元發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP8003000美元30004000美元40008000美元8000美元以上需求特性生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與

16、質量并重平穩(wěn)發(fā)展以質量為主，質量與數(shù)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 2004-2009年西安市人均GDP逐年上漲，2010年達到5790美元合人民幣38127元。按照聯(lián)合國的標準如果人均GDP達到300010000美元之間，就意味著國民經(jīng)濟達到相當實力； 2010年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22000元，比上年增長14.5，收入增長的速度要快于經(jīng)濟增長速度，西安市居民收入增長處于快速發(fā)展期,城市居民的消費能力越來越強購買力的提升能夠保障西安房地產(chǎn)迅速發(fā)展。人均收入：城市居民人均可支配收入和人均消費支出連年持續(xù)增加，促使地產(chǎn)市場開始逐步向改善型需求市場過渡億元 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，西安的城建投資從20

17、02年200多億猛增到2003年的620億以后，城建投資開始逐年增加； 2006、2007年，西安城市基礎設施建設達到投資1000億，2008年超過2000億；2009年城鎮(zhèn)固定投資達到 2500.13億元，同比增長31.2%；2010年城鎮(zhèn)固定投資達到3066.53億元，同比增長29.80； 從宏觀經(jīng)濟指標來看，西安市固定資產(chǎn)投資經(jīng)濟效益明顯提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資696.34億元，增長28.9%。城市建設：較高份額的城建投資，帶動城郊區(qū)域基礎設施的不斷完善，并逐步拉大城市骨架，驅使客戶郊區(qū)置業(yè) 主城區(qū)范圍：到2010年主城區(qū)人口規(guī)模為 524.5萬人；2020年主城區(qū)人口規(guī)模為600 萬人。

18、市區(qū)范圍：到2010年，市區(qū)總人口規(guī)模為 700.7萬人；2020年，市區(qū)總人口規(guī)模為 773.36萬人。 市域范圍：到2010年市域總人口規(guī)模為 955.46萬人；2020年市域總人口規(guī)模為 1030.69萬人。考慮到流動人口因素，本 次規(guī)劃確定西安城市人口規(guī)模近期 為1000萬人，遠期為1200萬人。我們判斷，西安城市的新增人口主要由三部分組成： 現(xiàn)代服務業(yè)（城南、高新和城北）； 高新技術產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員（高新、浐灞）； 制造業(yè)工人（城北為主）。人口增長：數(shù)量上的穩(wěn)定快速增長和新型產(chǎn)業(yè)人口的涌入，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更多的潛在客群宏觀環(huán)境對本案的啟示一政策：階段性的高壓調控和貨幣政策，為本案

19、蒙上發(fā)陰影目前，全市房地產(chǎn)市場普遍處于階段性高壓調控控和過嚴貨幣政策的陣痛期，上客量及成交量均處于歷史低谷，且在短期內(nèi)較難改觀。二經(jīng)濟：連年持續(xù)高增長，為本案開發(fā)帶來更為廣闊的前景經(jīng)濟的連年持續(xù)增長，帶動城市快速的建設步伐，促使郊區(qū)基礎設施不斷完善和生活配套逐步健全，為本案開發(fā)帶來更適宜的周邊環(huán)境。三客戶：人口增加和消費意愿增強，為本案提供了堅實基礎城市居民數(shù)量連年不多增加，將為房地產(chǎn)市場帶來眾多潛在剛性需求客戶；而隨著經(jīng)濟收入的增加，越來越多的人愿意購置房產(chǎn)。整體市場整體格局：城南、城北、城東和西高新成為西安市普通住宅銷量四大主力軍成交面積：萬成交金額：萬元成交面積：萬成交金額：萬元成交面積

20、：萬成交金額：萬元成交面積：萬成交金額：萬元從2007-2010年分城區(qū)商品房成交面積及成交金額對比圖上可以看出，城南、城北城東和西高新是西安市普通住宅銷量的主力軍。品牌格局：全國品牌開發(fā)商布局西安各個區(qū)域，已經(jīng)成為各區(qū)域價格的主導者項目均價周邊均價中海國際社區(qū)8500元/7000元/湖城大境1.2萬元/9000元/項目均價周邊均價融僑城8500元/7500元/融僑馨苑7500元/7000元/項目均價周邊均價恒大綠洲6500元/5500元/項目均價周邊均價新地城9000元/6500元/振業(yè)泊墅御錦城萬科城城金域曲江華僑城108坊富力城匯通太古城中建開元壹號華遠君城恒基碧翠錦華首創(chuàng)國際城發(fā)展格局

21、：隨著城市發(fā)展重心的轉移，經(jīng)開區(qū)、浐灞生態(tài)、城東將成新一輪房產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域經(jīng)開區(qū)6000-7500元/中高端板塊未央湖5500-6500元/中端板塊涇渭新區(qū)3500-4000元/低端板塊浐灞區(qū)6000-9000元/中端板塊西咸區(qū)4000-5000元/中低端板塊城西區(qū)5000-6000元/中端板塊高新區(qū)6000-9000元/中高端板塊曲江9000-30000元/高端板塊城南區(qū)6500-9500元/中高端板塊城內(nèi)區(qū)8000-10000元/高端板塊城東區(qū)6000-7000元/中端板塊6000元/以下6000-8000元/8000元/以上目前，西安市城區(qū)核心區(qū)土地供應量逐步減少，2010年西安中高端

22、市場供需失衡，以高新和曲江為代表的一線品牌開發(fā)商旗下項目甚至出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，受此影響，未來2年核心板塊價值將會持續(xù)上升，同時也給新興區(qū)、邊緣區(qū)品牌項目帶來了更大發(fā)展機會。發(fā)展解析：雖歷經(jīng)嚴厲的樓市調控，但2010年依然超過前年同期，成交價格先后突破6000元/、7000元/大關2010年分月土地供應量2010年西安市商品房成交1420萬平米，較去年亦有一定的上漲，成交均價在7月突破6000元/平米大關，并在11月份突破7000元/平米大關。雖然今年4月經(jīng)歷了房地產(chǎn)史上最嚴厲的調控政策，成交量在之后有所下滑，但較去年仍有不少的增幅。單位：萬平米單位：萬平米單位：元/平米市場需求：西安市

23、的經(jīng)濟基礎和人群結構，決定了普通住宅主力戶型面積段為70-110平米從2007-2010年西安市普通住宅各面積段銷售套數(shù)分布圖可以看出，西安市主力需求戶型面積為90-110平米，連續(xù)4年銷售套數(shù)占總比例的20%以上；其次是70-90平米戶型，在2008年整體市場不好情況下，70-90平米戶型銷量上漲明顯；銷量比較穩(wěn)定的戶型面積為120-144平米三房，銷量基本保持在10%左右。整體市場對本案的啟示一經(jīng)濟快速發(fā)展使城市重心外移，浐灞生態(tài)區(qū)漸成開發(fā)熱點隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，現(xiàn)有城市規(guī)模已不能滿足不斷增長的人口需求，城市輪廓逐步外擴，諸多開發(fā)商開始郊區(qū)拿地，促使二、三環(huán)之間的浐灞生態(tài)區(qū)漸成熱點區(qū)域。二

24、外阜資本的大量涌入，促使開發(fā)水平與樓盤品質逐步提升隨著西安國際化大都會的發(fā)展戰(zhàn)略成型，大量外阜資本開始入駐西安，帶來了許多沿海或一線城市先進的開發(fā)理念，促使西安整體開發(fā)水平與樓盤品質的不斷提升。三房價的不斷上漲，促使70-110平米緊湊型兩房和三房走俏近年來，購房客戶年輕化趨勢明線；房價不斷上揚和購買力的雙重作用，促使緊湊型房型越來越受市場青睞，尤其以70-80平米兩房和90-110平米三房為最。區(qū)域競爭區(qū)域在售項目一覽中新浐灞半島振業(yè)泊墅榮德棕櫚陽光浐灞壹號紅星美凱城安誠御花園本案海璟印象城翠屏灣東方羅馬花園金源地中海岸華遠海藍城中建開元壹號華遠君城唐樾六和坊魯能浐灞項目中天錦庭紫微東進匯林

25、華城區(qū)域項目一覽在售項目一覽西岸國際花園恒大名都開發(fā)總量：開發(fā)潛力巨大，以每年近300萬的新開發(fā)量激增，未來幾年競爭將異常強烈進入年份2007年2008年2009年2010年2011年預計進入項目中新浐灞半島310萬翠屏灣31萬安誠御花園91萬榮德棕櫚陽光42萬華遠海藍城20萬東方羅馬花園30萬華遠君城82萬金源地中海岸80萬魯能浐灞項目100萬恒大名都31萬海璟印象城80萬紅星美凱城62萬紫微東進50萬匯林華城150 萬西岸國際花園160 萬浐灞壹號60萬中建開元壹號100萬羅馬花園2期30萬桐樹灣15萬振業(yè)泊墅130萬唐樾六和坊10萬體量合計460萬267萬 443萬294萬200萬 20

26、07年，西安第一大盤中新浐灞半島的橫空 出世，從此揭開了浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)熱潮的序幕； 2008年至今，片區(qū)內(nèi)每年新增開發(fā)量近300萬； 20092010年，全市房地產(chǎn)市場一片大好，片區(qū) 市場亦全面爆發(fā)，高、中、低檔項目層出不窮； 據(jù)悉：2011年區(qū)域新增開發(fā)量至少在200萬以上單位：萬去化速度：區(qū)域內(nèi)項目年均銷量在7-20萬之間，去化速度較快，說明區(qū)域具備快打快銷、迅速回現(xiàn)的潛質項目名稱總體量已去化量去化周期年均去化量備注中新浐灞半島310萬約80萬約4年約20萬恒大名都31萬約30萬約2年約15萬已基本售罄西岸國際花園160萬約20萬約2年約10萬浐灞壹號60萬約15萬約1年半約10萬翠屏灣3

27、1萬約14萬約2年約7萬本案約32-40萬按年均7-10萬的去化速度，4年基本可去化完畢單位：萬數(shù)據(jù)表明：區(qū)域項目年均去化量在7-20萬之間，去化銷售速度較快，說明區(qū)域內(nèi)具備較強的房源去化能力，具備快打快銷的潛質；從體量對比分析看，本案適宜的去化速度應為年均7-10萬。產(chǎn)品特性：主分三類，高端路線型、高性價比型和高差異化型類別典型項目位置分布建筑類型產(chǎn)品亮點營銷特色備注高端路線型中建開元壹號唐樾六和坊華遠君城中新浐灞半島振業(yè)泊墅或臨近大明宮或臨近浐灞水資源板式小高層點板結合高層多層洋房別墅或資源無法復制或高舒適度產(chǎn)品品質形象包裝樣板示范展示大面積推廣銷售情況良好口碑極佳高性價比型浐灞壹號榮德棕

28、櫚陽光西岸國際花園翠屏灣二環(huán)及延伸線沿線、礦山路沿線點式小高層或點式高層或贈送面積或緊湊戶型或科技配置品質形象包裝樣板示范展示適度推廣銷售情況好客戶較為認可高差異化型東方羅馬花園礦山路點式塔樓LOFT產(chǎn)品1層面積1.5倍價格品質形象塑造樣板間展示城東區(qū)域大面派單銷售情況一般客戶認可度低最適合本案區(qū)域在售項目一覽區(qū)域項目一覽銷售價格：因城市城市資源的存在，各項目售價差別大，在6000-9000元/之間，本案從屬600065000元/片區(qū)中新浐灞半島8500元/榮德棕櫚陽光6200元/浐灞壹號6500元/紅星美凱城6200元/安誠御花園6000元/海璟印象城6300元/翠屏灣6300元/東方羅馬花

29、園13000元/中建開元壹號8500元/華遠君城8 500元/唐樾六和坊8000 元/振業(yè)泊墅9000元/西岸國際花園6500元/80008500元/60006500元/85009000元/本案西岸國際花園地理位置：辛家廟轉盤向東1500米；占地面積：200畝；建設體量：160萬；建筑類型：小高層或高層，兩梯四戶；立面風格：灰、棕色立面，簡歐風格；景觀綠化：大面積社區(qū)景觀，以松柏為主；社區(qū)配套：商業(yè)、幼兒園、會所、健身房；容積率：3.49；綠化率：40%；總戶數(shù)：約1800戶；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計-1萬8萬10萬1萬20萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊

30、三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳1-2衛(wèi)面積-88-88.290.08126.18125-130比例-40%20%30%10%2室2廳1衛(wèi) 88.23室2廳1衛(wèi) 90.083室2廳2衛(wèi) 126.184室2廳1衛(wèi) 1304室2廳2衛(wèi) 125.134室2廳1衛(wèi) 1304室2廳2衛(wèi) 127中新浐灞半島地理位置：東湖路與浐河交匯處200米；占地面積：3854畝；建設體量：310萬；建筑類型：多層、小高層、高層、別墅；立面風格：現(xiàn)代風格；景觀規(guī)劃：水系景觀為主；配套：幼兒園、中小學 、會所、酒店及商業(yè)容積率：2.02；綠化率：45%；總戶數(shù)：3萬戶；去化量分析2007年

31、2008年2009年2010年2011年合計10萬15萬30萬20萬約2萬77萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)-3廳3衛(wèi)面積48-6877-8586-9894-115116-138136-245比例5%16%24%20%20%15%2室2廳1衛(wèi) 77.342室2廳1衛(wèi) 852室2廳1衛(wèi) 91.363室2廳2衛(wèi) 1213室2廳1衛(wèi) 943室2廳2衛(wèi) 1023室2廳2衛(wèi) 1133室2廳2衛(wèi) 129中建開元壹號地理位置：太華路與太元路交匯東北角；占地面積：411畝；建設體量：100萬；建筑類型：小高層、高層，兩

32、梯三/四戶；立面風格：現(xiàn)代手法，演繹新唐里坊；景觀規(guī)劃：中式園林景觀；社區(qū)配套：會所、中央商街；容積率：2.95；綠化率：36%；總戶數(shù)：8000戶；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計-10萬2萬16萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)-3室2廳1衛(wèi)-面積-74-84-120-140-比例-50%-50%-2室2廳1衛(wèi) 742室2廳1衛(wèi) 843室2廳1衛(wèi) 1253室2廳1衛(wèi) 1243室2廳1衛(wèi) 1253室2廳1衛(wèi) 1203室2廳1衛(wèi) 1293室2廳2衛(wèi) 140華遠君城地理位置：太元路與景東路交匯處占地面積：300畝建設體量：82萬建筑類

33、型：小高層、高層立面風格：灰白色現(xiàn)代立面風格景觀規(guī)劃：現(xiàn)代中軸景觀規(guī)劃社區(qū)配套：會所、幼兒園、商街容積率：3.19綠化率：42%總戶數(shù)：6000戶去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計10萬20萬6萬41萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積59-6584.0187-99107-108129-161185比例6%10%40%8%32%4%2室2廳1衛(wèi) 87.742室2廳1衛(wèi) 90.792室2廳1衛(wèi) 94.942室2廳1衛(wèi) 99.263室2廳1衛(wèi) 107.973室2廳2衛(wèi) 129.6

34、13室2廳2衛(wèi) 137.072室2廳1衛(wèi) 84.01唐樾六和坊地理位置：城北太元路中段；占地面積：44畝；建設體量：10萬 ；建筑類型：純板小高層；立面風格：磚藍灰色現(xiàn)代立面，新中式；景觀規(guī)劃：中式庭院；社區(qū)配套：地輻熱供暖；容積率：2.76；綠化率：40.5%；總戶數(shù)：756戶；去化量分析2008年2009年2010年2011年合計-2萬50002.5萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積-91-100115136-155153比例-20%10%60%10%安誠御花園地理位置：北二環(huán)與東二環(huán)交匯東北角；占地面積：303畝；建設

35、體量：91萬；建筑類型：小高層、高層；立面風格：深紅色現(xiàn)代立面；景觀規(guī)劃：中央圍合景觀；社區(qū)配套：會所、商業(yè)街；容積率：4.5；綠化率：38%；總戶數(shù)：8000戶。去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計-2萬8萬10萬2萬22萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積50-7166-8287-10699-100119-135-比例5%35%30%10%20%-2室2廳1衛(wèi) 66.722室2廳1衛(wèi) 71.812室2廳1衛(wèi) 82.532室2廳1衛(wèi) 87.332室2廳1衛(wèi) 92.272室2廳1衛(wèi) 97

36、.443室2廳2衛(wèi) 119.423室2廳2衛(wèi) 127.35浐灞壹號地理位置：東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處占地面積：200畝建設體量：60萬建筑類型：高層 板塔結合立面風格：現(xiàn)代簡約景觀規(guī)劃：6萬平米現(xiàn)代主題園林 社區(qū)配套：五星級室內(nèi)恒溫游泳池 千米商業(yè)街容積率：3.5綠化率：48%總戶數(shù)：4000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計-6萬1萬7萬類型緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房緊湊四房緊湊四房布局3室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積88.09105.89127.77139比例33.3%28.5%19%19%105.89105.89105.89

37、88.09127.77139.07127.7788.09139.07東方羅馬花園地理位置：礦山路中段占地面積：200畝建設體量：45萬建筑類型：高層 板塔結合立面風格：現(xiàn)代簡約景觀規(guī)劃：羅馬風格現(xiàn)代主題園林 社區(qū)配套：幼兒園、商業(yè)街容積率：2.8綠化率：40%總戶數(shù)：5000戶去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計-8萬8萬8萬2萬35萬類型緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房緊湊四房緊湊四房布局LOFT復式LOFT復式LOFT復式LOFT復式LOFT復式-面積25.8436.0343-4554.5364.99-比例14.8%7%55%7%7%-45.4343.5536.

38、0364.9954.5325.8443.3644.29榮德棕櫚陽光地理位置：浐灞一路與北郊路十字東北角 占地面積：152畝建設體量：42萬平米建筑類型：點板結合，高層或小高層立面風格：簡歐現(xiàn)代風格景觀規(guī)劃：三大主題加州風情景觀社區(qū)配套：社區(qū)幼兒園容積率：3.5綠化率：42%總戶數(shù)：3268戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計-2萬2萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積-89-97112.4893139-比例-58%21%10%11%-97.2889.62122.4896.5590.5394.91

39、10193139海璟印象城地理位置：礦山路與東二環(huán)十字東南角 占地面積：320畝建設體量：80萬平米建筑類型：高層 小高層 多層立面風格：artdeco風格 景觀規(guī)劃：歐洲園林景觀和藝術大街 社區(qū)配套：一所幼兒園 7萬平商業(yè)容積率：3.86綠化率：43.4%總戶數(shù)：7000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計-2萬4萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積-89.9595.69119144.40-比例-32%24%29%15%-89.9595.6995.6995.0695.06144.40144.4

40、089.95紅星美凱城地理位置：北辰大道與鳳城一路交匯處占地面積：180畝建設體量：60萬平米建筑類型：高層 小高層立面風格：現(xiàn)代景觀規(guī)劃：歐式園林社區(qū)配套：幼兒園 游泳池 運動場容積率：2.88綠化率：38%總戶數(shù)：4000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計-8萬2萬10萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局2室2廳1衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)面積53-8586-89116比例35%48%17%116.4988.1085.5989.1982.6453.2486.7874.49區(qū)域競爭對本案的啟示一供需情況：開發(fā)量大、去化速度快，區(qū)域市場異?；钴S區(qū)域

41、內(nèi)以每年近300萬的新開量激增，且各項目每年以7-10萬平米的速度去化房源，說明區(qū)域市場較為活躍，本案銷售前景大好。二產(chǎn)品特性：三類產(chǎn)品、競相爭艷，高差異化型境況稍次區(qū)域產(chǎn)品分為高端路線型、高性價比型和高差異化型三類；高端路線型因其資源、實力及產(chǎn)品等優(yōu)勢而情況最優(yōu)，高性價比型產(chǎn)品次之，而高差異化型產(chǎn)品暫不看好。三銷售價格：整體在6000-9000元/間，并呈三分天下態(tài)勢因資源享有度及開發(fā)度不同，區(qū)域價格呈三小片區(qū)態(tài)勢，浐灞水域開發(fā)稍早，價格最高，為85000-9000元/；大明宮周邊次之；本案從屬6000-65000元/的板塊融匯片區(qū)。物業(yè)發(fā)展定位市場競爭研究物業(yè)發(fā)展定位項目屬性界定前言本報告

42、架構全案營銷建議公司現(xiàn)狀項目期望地塊感觀區(qū)域解讀價值研判宏觀環(huán)境整體市場區(qū)域競爭整體思路營銷架構問題界定發(fā)展定位物業(yè)建議案名建議問題界定問題1：城中村改造性質的影響？項目用地原屬劉北堡村改造用地的一部分，其無法規(guī)避的集體土地性質將對項目產(chǎn)生如下影響：城改性質，客戶期望值較低銀行按揭難辦，回款速度慢手續(xù)辦理緩慢，客戶存疑慮近年來西安市城中村改造項目層出不窮，產(chǎn)品檔次良莠不齊，正規(guī)的和非正規(guī)的魚龍混雜，不乏租地收款不建房的先例，致使客戶對城中村改造項目印象較差，期望值較低，影響項目未來售價。原則上，國有銀行不提供城改項目的按揭辦理。故此，大多項目多采取一次性和分期付款方式，致使項目資金回籠較慢或部

43、分難以回籠。加之，客戶年輕化及購房按揭趨勢影響，回款難度較大。依據(jù)過往經(jīng)驗，城改項目的相關手續(xù)較難辦理，且過程相對漫長，已辦理出房產(chǎn)證的項目少之又少！受此觀念影響，客戶普遍對此較為擔憂，未來勢必影響銷售速度，從而帶來較大的資金壓力。北商南改，把影響降至最低與小銀行戰(zhàn)略合作，加快回款利用政府牌，增強項目可信度問題2：需進行村民安置的影響？安置村民1、需安置住宅82000平米；2、需還建商業(yè)6000平米；3、安置部分需提前施工；45.67畝75.48畝需安置村民弱化社區(qū)形象降低投資收益率增加前期資金壓力注重形象塑造，提升品質，拉高售價提前銷售，盡早回款問題3：地塊受多重條件限制，致使整體形象及品質

44、不高的影響？城中村改造性質需大量安置村民受地形條件限制客戶期望不高，售價稍低利潤實現(xiàn)需最大化容積率居住舒適度差客戶與村民混居整體形象不高業(yè)主整體素質低無法營造大面積景觀居住環(huán)境稍差缺乏公共活動空間細節(jié)處做文章，增加產(chǎn)品的性價比具體包含銷售部搭建及裝修配飾、陣地包裝、物料印制及前期推廣，約計400萬元。本案將承擔8200村民安置及6000商業(yè)還建，按2000元/成本計取，約需17600萬元。根據(jù)前期的工作參與，獲悉：我方需支付17000萬元，以取得兩地塊的開發(fā)權限。問題4：前期資金壓力過大的影響？前期拿地成本前期安置成本前期營銷費用未有銷售回款前需面臨共35000萬元資金壓力需打造暢銷產(chǎn)品，以快

45、速回現(xiàn)，來滿足資金需求問題5：如何突破區(qū)域市場競爭？典型案例：東方羅馬花園；產(chǎn)品特色：區(qū)域暫時獨有的LOFT戶型，在保證容積率基礎上提高銷售面積，以最大化實現(xiàn)地塊價值；營銷特色：低成本、低形象快速多銷。典型案例：浐灞壹號、翠屏灣、榮德棕櫚陽光、西岸國際花園；產(chǎn)品特色：不占有資源，從贈送或壓縮面積上提升性價比，并注重社區(qū)景觀；營銷特色：平價快銷。典型案例：中建開元壹號、中新浐灞半島、唐樾六和坊、華遠海藍城；產(chǎn)品特色：地段不可復制，占有優(yōu)勢資源或產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，資金壓力較??；營銷特色：高價慢推或平價快推。高端品質路線高性價比路線高差異化路線走高性價比路線更適合本案區(qū)域項目綜上問題，我們認為本案面臨的

46、問題可歸納為一點，即如何打造暢銷的高性價比產(chǎn)品？性價比價格性能降低單價贈送面積總價及首付壓縮面積有沒有？有，恒大在做！公司越滾越大，已超萬科！偷面積做法，政策已嚴、空間不大！變向降價！保證功能基礎上，壓縮面積，減少浪費！核心屬性重要屬性邊緣屬性地理位置戶型設計周邊環(huán)境社區(qū)環(huán)境外延屬性城市資源交通條件物業(yè)服務社區(qū)配套建筑類型建筑風格社區(qū)景觀科技配置文化身份體驗品牌品牌公司做法暫不適合本案重點考慮適度考慮重點考慮發(fā)展定位綜前，我公司認為適合本案的開發(fā)戰(zhàn)略應為：公司經(jīng)營把本案作為公司進軍房地產(chǎn)市場的撬板，以適宜的利潤率實現(xiàn)項目快打快銷，快速回籠資金，為公司后續(xù)開發(fā)積累資本。開發(fā)思路北商南改、差別對待

47、，以最大限度挖掘兩地塊開發(fā)價值；盡可能提高容積率，以保證項目投資利潤率的實現(xiàn)（5.0）。產(chǎn)品塑造走市場主流路線，打造高性價比樓盤，以快速回現(xiàn)，滿足現(xiàn)金流需求。資金安排盡可能靠銷售回款來滿足前期資金需求；與小銀行戰(zhàn)略合作，以確保前期回款速度。營銷策略銷售團隊盡早進場，提前認購、去化房源、回籠資金；前期平價快銷，實現(xiàn)資金迅速回籠；后期提價慢推，逐步實現(xiàn)利潤。形象定位：東二環(huán)40萬平米法派藝術城邦歐式新古典主義建筑與藝術的經(jīng)典融合源于法國時下已風靡全球借鑒案例：海珀蘭軒、風景御園功能定位居住功能商業(yè)功能商務功能娛樂功能教育功能居住功能考慮到項目前期面臨資金壓力較大，需快速回籠資金，而住宅是目前市上回

48、籠資金最快的物業(yè)類型。商業(yè)功能本案臨近城市金腰帶東二環(huán)，且臨近地鐵3號線辛家廟站，未來商業(yè)價值較高，應重點考慮，以最大化攫取地塊價值。商務功能雖從目前區(qū)域現(xiàn)狀及租金市場水平看，投資型的商務公寓前景并不看好但本案體量大、銷售周期較長，區(qū)域板塊具有較高的升值空間，應規(guī)劃部分產(chǎn)品，以順應未來的市場需求變化。娛樂功能考慮到社區(qū)內(nèi)部環(huán)境稍差，需從配套上進行補足，高品質的社區(qū)會所對對提升項目形象具有很大功效！教育功能同上，知名幼兒園的引入，既可提升項目形象，又彰顯了開發(fā)公司品牌客戶定位過渡型居住客戶為主，投資型和改善型居住客戶為輔核心客戶重要客戶潛在客戶偶得客戶所占比重：65%；職業(yè)群體：泛東郊過渡型客戶

49、，主分布在康復路-胡家廟商圈；置業(yè)目的：過渡性居住，或為子女、父母購置；年齡特征：30-45歲之間,未婚、剛婚或育有一1-3歲孩子；支付能力：45-55萬元兩房、60-75萬元三房，多靠按揭購房；置業(yè)特征：剛性需求，不太挑剔產(chǎn)品，因地緣因素較認可區(qū)域；所占比重：20%；職業(yè)群體：城北或城內(nèi)客戶，如高級白領、企業(yè)高管和生意人；置業(yè)目的：多為改善型居住，少量考慮投資升值；年齡特征：35-50歲之間,已婚多年，三口之家或四口之家；支付能力：45-55萬元兩房、60-75萬元三房，多靠按揭購房；置業(yè)特征：二次置業(yè)，看重區(qū)域發(fā)展前景，對產(chǎn)品略挑剔；所占比重：5%；職業(yè)群體：其它郊縣或省外客戶；所占比重：

50、10%；職業(yè)群體：其它城區(qū)客戶；物業(yè)建議整體規(guī)劃示意（北側地塊）主要規(guī)劃指標總占地面積：30447； 總建筑面積：187743（地上：175319，地下：12424）；其中：普通住宅137400，商務公寓23529，臨街商業(yè)14390；建筑密度：41 容積率：5.75。整體規(guī)劃示意（南側地塊）主要規(guī)劃指標總占地面積：46550； 總建筑面積：249335（地上：175319，地下：32800）；其中：普通住宅239798，臨街商業(yè)8037.18；建筑密度：42.5 容積率：5.35。5功能板塊劃分建議1234板塊一：安置板塊板塊職能：僅承擔村民安置及商業(yè)還建責任，不對外銷售，初期動工；板塊規(guī)劃

51、：3棟30F3梯8戶高層住宅、1棟3F沿街底商和1棟3F會所；板塊面積：安置住宅82000、還建商業(yè)3000；會所3000。板塊二：啟動板塊板塊職能：主要承擔項目前期啟動，撬動區(qū)域市場；板塊規(guī)劃：3棟30層2梯4戶高層住宅、1棟3F沿街底商及1棟3F幼兒園；板塊面積：普通住宅90000、商業(yè)9000、幼兒園3000。板塊三：價值板塊板塊職能：主要承擔資金回籠責任，奠定項目價值基礎；板塊規(guī)劃：4棟30層2梯4戶高層住宅及1棟3F會所；可售面積：普通住宅83000、會所3000。板塊四：形象板塊板塊職能：主要承擔項目形象塑造、品質提升和價格拉升功能；板塊規(guī)劃：1棟30層2梯4戶高層住宅和1棟30F

52、板式高層；板塊面積：住宅面積23400。板塊五：溢價板塊板塊職能：主要承擔地塊溢價實現(xiàn)及社區(qū)功能完善；板塊規(guī)劃：1棟30層高層商務公寓、3棟4F沿街底商；板塊面積：商務公寓26000、商業(yè)57000。住宅建議：3梯10戶點式高層，高容積率、低密度產(chǎn)品，滿足村民安置的同時，盡可能減少基底面積兩室兩廳一衛(wèi)：約58.11三室兩廳一衛(wèi)：約96.61一室兩廳一衛(wèi)：約53.61三室兩廳一衛(wèi)：約94.70兩室兩廳一衛(wèi)：約80.49兩室兩廳一衛(wèi)：約79.67兩室兩廳一衛(wèi)：約71.49住宅建議：大體量市場暢銷產(chǎn)品，緊湊兩房和緊湊三房，滿足資金快速回籠需求三室兩廳兩衛(wèi)：約105兩室兩廳一衛(wèi)：約85住宅建議：少量舒

53、適型產(chǎn)品，提升社區(qū)形象三室兩廳兩衛(wèi)：約140三室兩廳一衛(wèi)：約110住宅建議：少量板式高層暢銷戶型，提升社區(qū)形象三室兩廳兩衛(wèi)：約107.94公寓建議：建議5-15層為酒店，16-30層為商務公寓；既可完善社區(qū)功能，又提升了公寓品質商業(yè)建議：三級商業(yè)配置，最大化挖掘地塊商業(yè)價值，拉動區(qū)域發(fā)展，提升項目形象，完善社區(qū)功能一級商業(yè)二級商業(yè)三級商業(yè)一級商業(yè)規(guī)劃位置：北側地塊西部，連通地鐵出站口，未來人流量較大；整體定位：城市級商業(yè)，擬廣邀國際頂級時尚品牌加盟，打造西安最具魅力的休閑、娛樂、購物中心；二級商業(yè)規(guī)劃位置：北側地塊中部；整體定位：區(qū)域級商業(yè)，擬邀約華潤萬家或人人樂加盟，滿足社區(qū)內(nèi)外業(yè)主居家生活所需；三級商業(yè)規(guī)劃位置：北側地塊東部和南側地塊；整體定位：社區(qū)級商業(yè)，除南側部分需還建外，另外部分為商業(yè)門店，滿足社區(qū)業(yè)主日常生活所需。會所建議：雙會所配置，完善社區(qū)功能，提升項目形象游泳池書吧幼兒園建議：引進知名幼兒園，完善社區(qū)功能，提升項目形象景觀建議：利用社區(qū)有限條件打造精致法派園林；北側地塊西側建設休閑運動公園，提升臨近物業(yè)價值附屬設施建議：適量節(jié)能環(huán)保技術的采用，利于增加社區(qū)的科技含量，提升項目形象室內(nèi)新風系統(tǒng)太陽能路燈照明系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)市政供暖地輻熱采暖家庭防盜