北京建國門、東二環(huán)、東三環(huán)市場調(diào)研報告(2009)_secret_第1頁
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文檔簡介

1、本報告目前選擇了建國門、東二環(huán)和東三環(huán)三個區(qū)域的可比性項目13個,如下圖所示。(一)區(qū)域市場調(diào)查分析結論根據(jù)對13個項目的調(diào)查分析,一個共同點就是在項目操作中突出地段的顯赫,強調(diào)區(qū)域“尊富”的現(xiàn)代價值,充分挖掘稀缺地塊的區(qū)域價值。1、居住項目市場建國門區(qū)域,項目少,市場供應匱乏。價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)中,區(qū)域居住物業(yè)平均成交價格集中在2300037000元/平米之間。2008年至今,區(qū)域周邊共成交住宅面積約13萬平米,區(qū)域?qū)ψ≌枨蟠嬖谙喈斠?guī)模。東二環(huán)區(qū)域,三里屯SOHO強調(diào)了自己的歷史價值,充分分挖掘了區(qū)域的現(xiàn)代價值,整個項目的定位是:建成北京的“國際化商務核心”、“國際化時尚區(qū)”、“24小

2、時娛樂中心”。該項目的價格在35000元/平米左右,近期上漲到40000元/平米。東闕都的LOFT價格在40000元/平米左右。其他典型項目的成交價格基本集中于26000-35000元/平米水平。東三環(huán)區(qū)域,項目差異性較大。御金臺以其無可比擬的位置及高度,部分產(chǎn)品實現(xiàn)了55000元以上的高價,最高達到80000元/平米;一般性項目價格的水平維持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商業(yè)市場在售商業(yè)項目僅有三里屯SOHO和御金臺(財源國際中心)。前者因其良好的商業(yè)區(qū)位及自身獨特的品牌價值,實現(xiàn)了64023元/平米的成交均價、月均4000多平米的銷售面積;而后者的成交價格僅為前者的一半。

3、區(qū)域中,具有一定商業(yè)規(guī)模的項目較少,租金因位置和物業(yè)形象的差異而存在巨大差距,一般集中在610元/天平米左右,個別長期成功運營的老牌高檔商業(yè),如“賽特商場”,實現(xiàn)了1725元/天平米的租金水平。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價,設定投資周期為15年,以經(jīng)營成本為收入的20%計算,則區(qū)內(nèi)商業(yè)平均單價約為3500043000元/平米。3、辦公市場區(qū)域的寫字樓大多以企業(yè)持有為主,銷售的寫字物業(yè)非常少,三里屯SOHO寫字樓的成交價約為3800040000元,財源國際中心的價格約為30000元/平米;租金報價在58元/ 天平米之間,受國際金融危機導致的經(jīng)濟衰退影響,近期較去年10月報價有所下降。按經(jīng)驗

4、公式將租金水平折算成購買單價,以經(jīng)營成本為收入30%計算,投資周期15年,則一般性平均單價約為1.5-2.6萬元/平米。考慮房產(chǎn)的保值和增值因素,15年后的單價以2-3萬元/平米計,折現(xiàn)率0.08,則15年后的售價現(xiàn)值為0.6-1萬元/平米。綜合上述兩個方面,區(qū)域的辦公房單價約為2.1-3.5元/平米。(二)居住項目市場調(diào)查1、建國門區(qū)域在售居住項目概況長安驛(銀鉆公寓)(1)項目概況占地14764.64平米,建筑面積108962.65平米,容積率6,共883戶。在售戶型面積為44-107平米通透開間,物業(yè)費7.5元/平米/月,精裝修送家電,2009年2月入住。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成

5、交面積()成交均價成交總金額2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 95332689414332008年11月 HYPERLINK 15/data/p

6、roject_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 5354205957302008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 219821944435合計6713892 2343532557該項目的成交價格于08年4月猛增10000元,達33043元/平米,此后價格呈下降趨勢,08年底至最低點,約21000元/平米。其中,9月價格大幅跳水,每平米下降約6000元,當月集中成交了近10000平米,據(jù)說是大的投資者集中

7、購房。今年15月,該項目可能處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的手續(xù)中,未能查到最近成交數(shù)據(jù)。貢院6號(1)項目概況貢院六號坐落于建國門內(nèi)長安街北側(cè),總面積約為52081平米,三棟22層塔樓,共168套,戶型為130460平米之間,于2003年開盤。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年8月1245 376209232009年2月HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=861&d1=2009-2-1&d2=2009-2-281354 282751000合計2599 32108 192308年至今,該項目僅成交2套,且價格變化較大,

8、08年8月成交價為37620元/平米,09年2月的成交價僅為28275元/平米。2、東二環(huán)區(qū)域在售居住項目概況當代MOMA(1)項目概況當代萬國城占地12.13萬平米,規(guī)劃建筑面積60萬平米,項目分為南北兩個區(qū),由20余幢建筑組成。當代MOMA為當代萬國城的北區(qū),共8棟25層板樓,最后一棟樓T10號樓2008年10月25日開盤銷售,戶型面積128、152、189、200、360平方米,均價48000元/平方米,精裝修,2008年12月入住。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年1月1184.22363006692008年4月3672.31439092952200

9、8年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 2497.4190009452009年4月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&d1=2009-4-1&d2=2009-4-30 3610.813820023332009年5月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&

10、d1=2009-5-1&d2=2009-5-31 3909.8297382706合計183836.58368821415008年上半,該項目年保持了36000元/平米以上的高成交價,最高突破50000元/平米。09年2月以元平米成交2套,4月38000元/平米成交3套,5月成交價略有下降。東闕都(宇飛大廈)(1)項目概況位于東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè),總建筑面積3.42萬平米(產(chǎn)權40年),共15層,其中1-5層底商,6層為平層,7-15層為躍層。08年4月19日開盤,精裝修,精裝報價2500元/平米,戶型面積為單層5090平米之間,平層均單價26000元/平米,LOFT均價39000元

11、/平米。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年4月241407.0941658 58622008年6月16948.7841932 39782008年7月4249.7534748 8682008年9月155.738447 2142008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 155.726212 1462008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2008-12-1

12、&d2=2008-12-31 163.8226212 1672009年1月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 2106.4731559 3362009年4月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-4-1&d2=2009-4-30 3 184 37649 693 2009年5月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-5-1

13、&d2=2009-5-31 3 174 31710 553 合計553245.7639488 12817注:該項目成交中包含了平層和LOFT,目前兩類產(chǎn)品08年10月前的成交情況尚無法區(qū)分。成交日期樓層價格(元/)面積()金額(萬元)2009-5-814 45304 43 196 2009-4-3013 37251 59 220 2009-4-2811 36018 61 221 2009-4-77 39581 64 253 2009-1-89 36488 63 229 窗體底端從09年的成交數(shù)據(jù)來看,其LOFT物業(yè)實現(xiàn)了3650045000元/平米的均價,平層物業(yè)實現(xiàn)了約2450026200元

14、/平米的均價。瑞士公寓(1)項目概況瑞士公寓位于東城區(qū)工體北路六十六號,港澳中心東側(cè),占地面積6976平米,建筑面積40358平米,共198套精裝酒店式公寓,14層局部16層板樓。瑞士公寓2007年8月中旬開盤,目前僅余60-90平米一居尾房,均價40000元/平米。(2)銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.8135304306200

15、8年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2408&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 196294.4616635104712008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2408&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 105752.6988535093合計5215176.151679925495該項目的主力成交期集中在2007年下半年,08年進入尾盤

16、期,基本維持了29000-36000元/平米的價格水平。2008年9-11月,項目所余商業(yè)部分為特殊的非正常集中成交,單價為11000元/平米甚至更低,不具備市場參考價值。三里屯SOHO(公寓)(1)項目概況三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè),南三里屯路路西,總規(guī)模465000平米,其中服務式公寓118000平米,4棟28層建筑,共658套,精裝修,標準層高3.1米,頂層4.1米,戶型區(qū)間約為108300平米,其中兩居115155平米,三居140169平米,四居236276平米,均價40000元/平米左右, 09年年底入住。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金

17、額2008年10月58694323437582008年11月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合計2337543849314449項目的成交價格穩(wěn)定在34000-36000元/平米。2009年1月開始,項目成交均價一路攀升,4月成交均價突破40000元,較前幾個月上漲了約5000元/平米左右。3、東三環(huán)區(qū)域在售居住項目概況世界城(1)項目概況世界城位于朝陽區(qū)東大橋路10號,緊鄰國貿(mào)商圈,為酒店式公寓和商業(yè)綜合體,共12萬平米。目前精裝小戶型現(xiàn)房銷

18、售,在售戶型面積55、56、75、87平米,起價31000元/平米,均價38000元/平米,含4000元/平米精裝并且送家電。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月10652.942847918602008年2月5594.342136412702008年3月51217.823130938132008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.163011516

19、32008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 3231.47380048802008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 2419.723496514682008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 2111.91

20、318883572009年1月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 2143.93212793062009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 155.1276231522009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 171079.05265

21、0028602009年4月 HYPERLINK 2/data/salecardday.aspx?code_id=2-1195642-1&y=2009&m=4&d1=&d2=&t=1&id=2191 2025002721768042009年5月 HYPERLINK 20/data/salecardday.aspx?code_id=2-1195642-1&y=2009&m=5&d1=2008-01-01&d2=2009-05-18&t=1&id=2191 172000311636233合計12714870.723220247886該項目2008年上半年表現(xiàn)了良好的量價齊升的態(tài)勢,價格由年初的280

22、00元大幅上漲至40000元左右;2008年下半年,尤其是10月份以后,價格下跌,2009年1月價格跌至低點約21000元,此后價格反彈維持在2700031000元/平米之間,近期成交量有所上升,月均18套左右。御金臺(財源國際中心)(1)項目概況財源國際中心總建筑面積720000平米,二期御金臺公寓位于199.9米高的主樓百米以上的其中15層,共180戶。戶型面積110平米至800平米之間,其中以300-400平米為主,于2007年8月開盤,目前所剩套數(shù)不多,進入尾房期。(2)銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月71822.1539010 7108 窗體底端200

23、8年3月1311.3244938 13992008年4月41139.2533797 38502008年5月1252.7655329 13982008年6月21572.9380366 126002008年7月41586.8666731 106002008年8月1320.2654621 17492008年9月2654.3734117 22332008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=823&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 1305.5534472 10532009年2月 HYPERLINK 15/data/p

24、roject_sale_detail.aspx?id=823&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 1375.4640020 15032009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=823&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 1322.1337808 1218合計258663.0451611 44711該項目2008年銷售了近8000平米,上半年成交價格連續(xù)上漲,08年6月實現(xiàn)了80000元/平米的最高價。其后,價格下滑。自2008年9月以來,成交價格維持在3500040000元/平米之間。圣世一品(1)項目

25、概況圣世一品為普通住宅項目,位于朝陽區(qū)白家莊西里5號(京廣中心北100米),占地2.15萬平米,總建筑面積11.61萬平米,板塔結合。目前現(xiàn)房銷售,21層板樓,戶型面積從77平米到85平米的一居、110平米到161平米的兩居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的躍層,均價33000元/平米,物業(yè)費5.98元/平米/月,2009年9月入住。(2)銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月1168.5425884 4362008年3月2355.0828224 10022008年5月11015521.8828125 437002008年6月81110.2933

26、032 36682008年7月5962.8636880 35512008年8月5956.5430015 28712008年9月1113.4328602 3242008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 4613.1132030 19642008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 1167.8829866 5012009年1月 HYPERL

27、INK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 1113.4327353 3102009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 2457.7530575 14002009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 7 1198 28880 3460 2009年4月7 15

28、00 30290 4544 2009年5月9 1700 32547 5533 合計16324938.8642230373264作為區(qū)域中唯一的普通住宅項目,2008年1月開始,價格持續(xù)上漲,5月以28000元的價格集中成交了約1.6萬平米,7月價格漲至37000元/平米,之后開始逐漸下滑。09年,成交量價都保持了小幅上漲的態(tài)勢,價格維持在2800032000元/平米之間;。4、二手房報價情況二手房項目物業(yè)類型銷售報價(元/平米)入住時間萬豪君天下公寓/塔樓,板塔1500020000(精裝)2004天信苑公寓/塔樓1250015000(精裝)1998通用時代國際公寓塔樓1800032000(精裝

29、)2004東方瑞景塔樓1500019000(精裝)2004(三)商業(yè)項目市場情況1、在售商業(yè)項目概況財源國際中心(商業(yè))(1)項目概況規(guī)劃用地20325平米,建筑面積239603平米,地上36層(部分19層),地下5層,由4棟超5A智能寫字樓構成,其中東塔主體為“鋼混”結構;西塔為“全鋼+鋼混核心筒”結構。 占地20325 平米,總建筑面積239603平米,共四棟。東雙塔各19層,總面積93218平米;西雙塔各36層,總面積146385 平米(地下均5層)。地上13層為商業(yè),4層以上為辦公。地下1層為商業(yè)和設備用房,地下25層為車庫及設備用房,地下停車位共1233 個。(1)銷售情況僅在200

30、8年7月有大宗成交,成交面積9462.5平米,套均面積為2365.63平米,實現(xiàn)均價為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年7月49462.52925127678.76 三里屯SOHO(商業(yè))銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年10月81722.16575819916.42008年11月324964.636132130443.72008年12月364876.5472047351342009年1月283851.77150627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944188682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合計20530011

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