土地估價報告評分標準_secret

1、土地估價報告評分標準土地估價報告以滿分100分計。一、估價報告中如有以下情況出現(xiàn)，以零分計算：估價報告與規(guī)范格式嚴重不符的；報告中土地估價師簽名不足兩名的，或非該機構(gòu)在冊土地估價師簽名的；與有關(guān)法律、法規(guī)不符合的；評估方法選擇嚴重錯誤的；報告嚴重漏項的。二、評估測算方法中如有以下情況出現(xiàn)，該種方法以零分計算：成本逼近法1、征地費用和相關(guān)稅費與法律、法規(guī)及區(qū)域客觀情況嚴重背離；2、開發(fā)費用與地價定義嚴重不符，造成地價與實際水平相差較大。（二）市場比較法1、比較案例的選擇不符合評估方法要求；2、比較案例的選擇與待估宗地的要求不相符。（三）基準地價1、沒有明確指出基準地價內(nèi)涵；2、宗地級別確定錯誤；

2、3、基準地價系數(shù)修正法整體使用錯誤。（四）剩余法1、不是最佳開發(fā)利用方式；2、不動產(chǎn)總價的估算與客觀水平嚴重不符。（五）收益還原法總收益和總費用的確定與客觀水平嚴重不符。（六）其他方法1、直接影響土地價格的關(guān)鍵因素選擇錯誤；2、評估價格的基本概念不清，造成地價與客觀水平嚴重背離。三、估價報告的具體評分標準：土地估價報告評分標準（試行）評估機構(gòu)名稱： 報告名稱： 報告編號：評分標準得分得分點存在問題土地估價報告15文字說明式第一部分 摘要 3分“估價結(jié)果一覽表”、“簽字”、“蓋章”第二部分 估價對象界定 2分估價對象界定清楚第三部分土地價格結(jié)果 5分估價依據(jù) 2分估價依據(jù)是否全面估價方法 2分方

3、法選擇依據(jù)闡述是否得當(dāng)估價結(jié)果 1分土地單價、總地價、大寫幣種等第四部分 附件 5分土地證及權(quán)屬證明、位置示意圖、相關(guān)圖件、機構(gòu)資質(zhì)土地估價技術(shù)報告80第一部分總述8估價對象界定 1分 估價對象界定清楚估價依據(jù) 1分 估價依據(jù)是否全面價格定義 2分土地使用權(quán)性質(zhì)、年期、期日、實際開發(fā)程度與用途、設(shè)定開發(fā)程度與用途估價結(jié)果 1分 土地單價、總地價、大寫幣種等需要特殊說明的事項 3分 假設(shè)、特殊處理、有效條件、使用限制、資料來源、其他說明（抵押.）第二部分估價對象描述及地價影響因素分析14土地位置狀況 2分位置、用途、面積、四至等土地權(quán)利狀況 3分權(quán)屬、權(quán)利年期、他項權(quán)利地上建筑物狀況 1分建筑總

4、面積、建筑密度等一般因素 2分影響地價宏觀性的政策等區(qū)域因素 4分區(qū)域界定范圍是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)個別因素 2分最有效利用、宗地自身條件、個別開發(fā)程度第四部分土地估價58估價原則 1分與方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范、正確地價確定 2分評估結(jié)果可信度分析，最終地價確定依據(jù)與方法估價方法與估價過程 55分估價報告總體評價5邏輯性、一致性 3分前后描述一致、語句是否通暢、有無錯別字制作標準與設(shè)計 2分格式是否規(guī)范、制作美觀總評分數(shù) 100分 對估價方法評分說明如下：用兩種方法進行評估的估價方法與估價過程評分的55分中

5、，主要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50，使用三種方法進行評估的，各占三分之一。方法項目評分比例（）得分得分點存在問題成本逼近法征地成本20組成部分是否全面、費用的確定依據(jù)是否充分合理、是否是客觀成本土地開發(fā)費用20開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費用標準、依據(jù)、是否為客觀的開發(fā)費用相關(guān)稅費10組成部分是否全面、費用的確定依據(jù)是否充分合理利息計算10利率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期利潤求算10利潤率的選擇、依據(jù)土地增值收益10增值收益率選擇、依據(jù)相關(guān)修正10年期、區(qū)位、還原利率等地價計算10市場比較法比較實例選擇20案例個數(shù)、實際交易案例、時間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清

6、楚、選擇特殊案例的說明比較因素選擇15是否包括影響地價的全部主要因素、因素選擇是否合理、修正系數(shù)確定的理由和標準因素條件說明及說明表編制5描述各條件是否客觀、具體、量化因素條件及系數(shù)50情況修正系數(shù)10期日修正系數(shù)5年期修正系數(shù)5區(qū)域修正系數(shù)20個別修正系數(shù)10地價計算10方法項目評分比例（）得分得分點存在問題基準地價系數(shù)修正法基準地價簡介地價內(nèi)涵10制訂時間、開發(fā)程度等修正體系10宗地級別的確定10宗地位置所對應(yīng)的土地級別及價格基準地價修正60編制待估宗地因素條件說明表30與基準地價修正系數(shù)表一致編制待估宗地因素修正系數(shù)表20其他因素修正10地價計算10剩余法最佳開發(fā)利用方式10土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的要求不動產(chǎn)總價估算20估算方法和依據(jù)開發(fā)成本估算30估算成本全面、準確及其選擇依據(jù)編制利息計算10開發(fā)周期、利息率、計息周期利潤計算10利潤率選取合理稅金及銷售費用估算10選取全