[西安]2015年知名地產(chǎn)項目前期策劃報告(案例分析)

1、 XX地產(chǎn)西安項目區(qū)位解讀地塊簡析2品牌開發(fā)商發(fā)展沿革51典型項目分析4目 錄市場環(huán)境解析31區(qū)位解讀鐘樓迎賓大道三環(huán)路二環(huán)路機場高速經(jīng) 開 區(qū)經(jīng)開龍頭，行政核心，西安，保利王者來襲！項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬城北核心發(fā)展區(qū)域，城市近郊，行政新區(qū)，距主城區(qū)約5.5公里西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于西安唐皇城以北，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積106平方公里。作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，距西安市老城中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運站5公里，距西安國際航空港僅15分鐘車程。本項目位于經(jīng)開區(qū)中心位置、城市中軸線未央路上，五分鐘 內(nèi)可達(dá)區(qū)域城市運動公園（800

2、畝）、張家堡廣場（400畝）市政府、市委、城北客運站等重大公建設(shè)施。西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)目前規(guī)模最大、資金最密集、技術(shù)含量最高的制造業(yè)聚集區(qū)。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)曲江旅游度假開發(fā)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)市中心（鐘樓） 經(jīng)開區(qū) 12公里至長樂門18公里至新行政中心 15公里至曲江25公里至兵馬俑 5.5公里至鐘樓2公里至城北客運站市政府鐘樓城北客運站25公里至兵馬俑 5分鐘至新行政中心30公里至機場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地理位置西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)2000年2月1993年設(shè)立西北首家國家級出口加工區(qū)功能試點的國家級出口加工區(qū)2006年12月2002年6月成為首批國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示

3、范基地西安市委、市政府將北遷至經(jīng)開區(qū)2010年10月2010年2月成為全國首批開展保稅物流區(qū)域發(fā)展歷程經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展以及市政中心的北遷，已成為產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、政治為主的復(fù)合型城市新中心。成立時間：1993年區(qū)域組成：中心區(qū)、涇渭工業(yè)園、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園和出口加工區(qū)四個功能園區(qū)組成。規(guī)劃面積：71.06平方公里區(qū)域內(nèi)企業(yè)：截至2011年末，全區(qū)共引進(jìn)工業(yè)項目600余項，注冊登記各類企業(yè)3000余個，其中 境外世界500強企業(yè)26個、國有大型中央企業(yè)14個、國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)60余個。工業(yè)產(chǎn)業(yè)制造加工基地現(xiàn)代城市新區(qū)新的城市規(guī)劃將打破原有工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的格局，重新定義為以行政、發(fā)展、交通、商業(yè)、產(chǎn)

4、業(yè)配套、高尚人居中心為主的現(xiàn)代化新都市。區(qū)域定位發(fā)展中心行政中心商業(yè)中心高尚人居中心產(chǎn)業(yè)配套中心交通中心經(jīng)開六大定位根據(jù)西安新的規(guī)劃調(diào)整方案，經(jīng)開區(qū)原有中心區(qū)被賦予了新的城市功能，原有中心區(qū)按照工業(yè)區(qū)的發(fā)展布局進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，與新的發(fā)展定位不相適應(yīng)，也無法承載新的城市功能。新的城市規(guī)劃中明確指出區(qū)域工業(yè)職能向外轉(zhuǎn)移，原有中心區(qū)被賦予現(xiàn)代城市新區(qū)的定位.新一輪西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃重新定義經(jīng)開區(qū)為：行政中心、發(fā)展中心、交通中心、商業(yè)中心、高尚人居中心、產(chǎn)業(yè)配套中心，將逐步打破以工業(yè)產(chǎn)業(yè)職能定位的形象。關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)包括陜西省西安、銅川、寶雞、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域

5、，面積7.98萬平方公里。關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)作為我國西部大開發(fā)的三個重點區(qū)域之一，在全國具有獨特地位和優(yōu)勢。西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)目前規(guī)模最大、資金最密集、技術(shù)含量最高的制造業(yè)聚集區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將打造“關(guān)中-天水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)， 建設(shè)成為西安國際化大都市的新中心，其輻射范圍包括“關(guān)中-天水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”以及周邊：向北輻射陜北的延安、榆林地區(qū)；向西輻射甘肅省的平?jīng)?、慶陽和隴南地區(qū)；向南輻射陜南的漢中、安康地區(qū)。西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展遠(yuǎn)景作為“關(guān)中天水經(jīng)濟帶”的腹心位置，經(jīng)開區(qū)將成為西安未來城市發(fā)展北向的門戶；經(jīng)開區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值呈穩(wěn)步增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值與總產(chǎn)值快

6、速增長，目前工業(yè)總量已躍居西安首位。2011年，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)完成：工業(yè)總產(chǎn)值920億元，增長40.46%，占全市的1/3；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值655億元，增長56%；規(guī)模以上工業(yè)增加值150億元，增長25%，總量全市第一；“十一五”期間，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)連續(xù)保持35%以上的高速增長。 在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和規(guī)模以上工業(yè)增加值這兩個最能反映區(qū)域工業(yè)水平的指標(biāo)上，經(jīng)開區(qū)總量已位居全市第一。中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)涇渭工業(yè)園草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)開區(qū)目前已將區(qū)域整體規(guī)劃為：中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)涇渭工業(yè)園產(chǎn)業(yè)布局及經(jīng)濟經(jīng)開區(qū)目前已完成對于區(qū)域的四大園區(qū)布局，而經(jīng)濟的穩(wěn)步增長也使經(jīng)

7、開區(qū)成為西安市經(jīng)濟發(fā)展的重要一極 北客站 火車站本案目前區(qū)域外部擁有較為成熟的路網(wǎng)體系，項目周邊道路也已基本完善，駕車出行便利，存在軌道交通利好城市運動公園鳳城九路鳳城十路未央路文景路項目地塊區(qū)域內(nèi)軌道交通體系：地鐵2號線已于2011.9.16年開通，地鐵4號線將于2012年動工建設(shè)項目緊鄰地鐵2號線，城市鐵路交通便利。北起西安北客站，向南沿未央路、長安大街直達(dá)長安區(qū)，是貫通西安城市南北的大動脈2012年2016年：四號線工程(航天基地草灘)長36.3公里區(qū)域內(nèi)交通體系：道路體系已經(jīng)基本完善，公共交通便利；項目西側(cè)為未央路，城市中軸線；項目、南北分別為鳳城九、十路，路況較好，出行方便；項目東側(cè)

8、秦川路正在改建區(qū)域內(nèi)軌道交通體系：西安市城北客運站已于2012年投入使用西安北客站于2008年9月19日正式開工建設(shè)，分三場18站臺34線，設(shè)計南北兩座客運站房及站前廣場，南主北輔；建成后將是亞洲最大的火車站。直通機場高速交通配套1995年開建的西安未央湖游樂園是以集休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代大型游樂園，占地近千畝，其中水域面積480畝，是西北最大的人工湖。占地近500畝的張家堡廣場改造完成，擬建成有較高文化品位的、生態(tài)良好的、環(huán)保意識較強的“都市森林公園”，以提升區(qū)域的整體價值和城市形象。坐落于城北文景路與鳳城三路交匯處的文景公園，占地面積172畝，已于2004年9月開園。占地約800畝（含運動

9、主、副館）的西安城市運動公園，是1996年西安市委市政府為迎接全國第四屆城市運動會決定興建的一處大型綜合性體育項目，是一個以球類運動為主兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運動主題公園。區(qū)內(nèi)擁有四大公園，800畝主題公園，500畝張家堡廣場等天然綠色氧吧提升區(qū)域人文價值，打造生態(tài)宜居地休閑配套張家堡廣場城市運動公園未央湖游樂園文景公園分類編號名稱教育1高鐵寨小學(xué)2永豐小學(xué)3團結(jié)小學(xué)4西安醫(yī)學(xué)專修學(xué)院5航空護士職業(yè)學(xué)校6百花村小學(xué)7大明宮小學(xué)8西安中學(xué)9西安市第十七中學(xué)10市高級中學(xué)（在建）公園11文景公園12城市運動公園商業(yè)13沃爾瑪14世紀(jì)金花賽高購物中心15人人樂16國美電器 17蘇寧電器18華東服

10、裝城4531276市政府市委張家堡商圈891011121317141516181920212223242526272829銀行25商業(yè)銀行26招商銀行27中國銀行28中國建設(shè)銀行29中國郵政儲蓄醫(yī)療19西航醫(yī)院20鳳城醫(yī)院 21未央第一醫(yī)院23中醫(yī)醫(yī)院（在建）24西安市急救中心生活配套區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套相對成熟，布局集中，主要分布在未央路沿線，市政中心板塊配套日漸完備。行政中心商圈北客站商圈鳳城五路商圈鳳城二路商圈鳳城二路、鳳城五路商圈發(fā)展成熟，行政中心、北客站商圈后程發(fā)力，數(shù)個超大城市綜合體項目的集中供應(yīng)，專業(yè)市場、百貨商超、寫字樓、酒店等物業(yè)復(fù)合，未來區(qū)域配套無法比擬。商業(yè)配套首

11、創(chuàng)國際城42萬商業(yè)體，英國洲際旅店、日本伊藤洋華堂、國美電器、真愛投資集團、金鷹購物等強勢入駐，目前簽約商家過百；中登文景時代已與華潤萬家簽約；鼎正中央首府已與真愛簽約；海榮海悅廣場簽約民生國際；500萬平方米的龍之夢新城包括40萬平方米消費名品博覽中心、30萬平方米城市商業(yè)綜合體、8家豪華酒店、30萬平方米汽車城、15萬平方米機電五金博覽中心，7萬平方米燈飾城、20萬平方米建材中心、20萬平方米家居中心、7萬平方米數(shù)碼通信城。目前擁有世紀(jì)金花國際購物中心，沃爾瑪，奧斯卡國際影城等大型業(yè)態(tài)，同時經(jīng)開招商局已經(jīng)確認(rèn)的華潤萬家，人人樂，雅荷國際中心，百老匯等項目，會在未來2-5年陸續(xù)入住。目前經(jīng)開

12、區(qū)內(nèi)發(fā)展最為成熟，商業(yè)及交通最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，金融機構(gòu)、餐飲娛樂、百貨購物等不計其數(shù)；另外，人人樂、賽格數(shù)碼廣場、中國聯(lián)通均已簽約進(jìn)駐； 亞洲之最的北客站建設(shè)將打開西安對外的北門，從此而帶來的經(jīng)濟、商業(yè)等都將促使區(qū)域價值的衍生。以市政府北遷為契機，將擴大西安發(fā)展的輻射面，西安北部區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展新的增長點，北向！將成為西安城市發(fā)展的主旋律。地鐵二號線率先通車營運，標(biāo)志著城北地鐵時代的來臨，在擴大區(qū)域置業(yè)客戶范圍的同時將促進(jìn)沿線物業(yè)價值更大化。區(qū)域內(nèi)擁有四大公園，800畝主題公園，500畝張家堡廣場等天然綠色氧吧提升區(qū)域人文價值，打造生態(tài)宜居地。未來城市規(guī)劃北向發(fā)展明確，通過西咸一體化、渭北經(jīng)濟

13、開發(fā)區(qū)擴張等雙平面帶動城北區(qū)域配套日漸成熟完備、市政府北遷、地鐵開通營運、產(chǎn)業(yè)發(fā)展各項利好因素促使經(jīng)開區(qū)城市政治經(jīng)濟商務(wù)中心角色的發(fā)展，愈演愈烈的發(fā)展價值潛力為房地產(chǎn)市場營造了良好氛圍；小結(jié) & 啟示2地塊簡析占地面積195畝（19.5畝為學(xué)校用地）容積率3.8物業(yè)面積（）高層30180273%寫字樓13070820%集中商業(yè)191003%底商108504%合計（）462460從經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，項目容積率較高，分為南北兩個地塊，規(guī)模大，可樹立品質(zhì)規(guī)模大盤形象項目位置：保利鳳城十路項目位于西安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十路薛家寨村地塊認(rèn)知鳳城十路未央大道地塊周邊無可利用景觀，需在內(nèi)部營造以提升小區(qū)品

14、質(zhì)；無明顯不利因素影響1.項目北面臨紅旗西路，道路等級較低。緊鄰地塊為凈地，未來可能為商品房社區(qū)。3.項目南為萬科金域華府開發(fā)用地及其他待開發(fā)用地。4.項目西面臨城市主干道未央路，昭示性較好，目前正在進(jìn)一步拓寬中。地鐵口在項目西面，臨街。項目西面項目北面項目南面項目東面2.項目東面為城中村拆遷安置樓及在建工地，對項目形象稍有影響。規(guī)劃路暫未動工。地塊四界地鐵：項目占據(jù)地鐵站口，雙地鐵提升地塊價值；市政中心：項目屬于張家堡市政中心板塊，地段價值高；運動公園：與張家堡廣場和城市運動公園直線距離不超過1000米，資源占有性強保利品牌：保利地產(chǎn)成熟品牌價值需要在西安得以傳遞配套：自身的商業(yè)配套，并且可

15、享受張家堡商圈配套，及首創(chuàng)國際城、匯通太古城后期強勢商業(yè)配套產(chǎn)品優(yōu)勢：保利多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，深入研究人居習(xí)慣，必將呈現(xiàn)具有競爭力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；價值挖掘本項目資源價值巨大，擁有地鐵、市政、配套、城市運動公園等區(qū)域所有強勢資源，同時包括保利的品牌價值，項目自身價值在區(qū)域內(nèi)獨占鰲頭、無與倫比。3市場環(huán)境解析調(diào)控政策對商品房成交價格影響甚微，但對成交量抑制較為明顯，2012年全市成交量走勢優(yōu)于2011年，成交價格較去年稍低調(diào)控調(diào)控調(diào)控宏觀市場城北區(qū)域成交價格處全市中等水平，隨著全市發(fā)展重心北移，區(qū)域內(nèi)土地升值潛力巨大受政策影響，2011年二月西安土地市場現(xiàn)零成交；地方政策受財政影響，2011年6月至1

16、1月出讓大量土地；調(diào)控致使開發(fā)商資金鏈趨近，采取保守拿地策略，2011年9月-11月成交量觸底；自2011年12月始，土地市場呈回暖之勢且成交量趨于維穩(wěn)；近年城東、城南、城北三區(qū)域成土地市場熱點區(qū)域，城內(nèi)區(qū)域可用地資源愈顯稀缺；全市范圍內(nèi)來看，城北區(qū)域成交價格處于全市中低水平；隨著市政府北遷、地鐵二號線運營，北客站投入運營，全市發(fā)展重心將發(fā)生北移，屆時城北區(qū)域土地升值潛力巨大土地市場近年經(jīng)開區(qū)成全市主力成交區(qū)域，成交量居全市第一，但成交價格依然處于全市較低水平今年來城北區(qū)域成為全市主力成交區(qū)域，其中經(jīng)開區(qū)域近15個月成交面積高達(dá)308萬平米，穩(wěn)居全市第一；經(jīng)開區(qū)成交區(qū)域處于全市低位，發(fā)展?jié)摿?/p>

17、大；近17個月成交情況來看，限購后對經(jīng)開總成交量影響較小。主要原因在于2011年6月大量城改低價入市拉升整個區(qū)域成交量；隨后全區(qū)域成交量下滑，直至2012年1月成交量觸底后成反彈趨勢。區(qū)域市場隨著首創(chuàng)、經(jīng)發(fā)、萬科等品牌開發(fā)商布局城北，西安經(jīng)開區(qū)已然進(jìn)入品牌競爭時代項目名稱推售階段推售產(chǎn)品核心賣點依托資源萬科金域華府在售高層、小高層品牌物業(yè)產(chǎn)品城運公園地鐵二號線首創(chuàng)國際城在售高層小高層品牌規(guī)模豐富產(chǎn)品線地鐵二號線北客站白樺林間在售高層別墅品牌品質(zhì)地鐵二號線承運公園市政府匯通太古城在售高層地鐵規(guī)模地鐵二號線北客站榮華北經(jīng)城在售高層配套交通市政府萬科賽高悅府待售綜合體配套物業(yè)品牌交通自身配套匯通太古

18、城首創(chuàng)國際城萬科金域華府白樺林間榮華北經(jīng)城萬科賽高悅府區(qū)域競爭區(qū)域內(nèi)競品供應(yīng)主要以高層為主，均價集中在6500-8000元/，萬科通過精裝實現(xiàn)較高溢價項目名稱在售產(chǎn)品成交均價（元/）萬科金域華府高層（精裝）9200-9500小高層（精裝）9600-10000多層（精裝）12000-13000首創(chuàng)國際城高層6000-6800公寓（精裝）7000白樺林間高層8500-11000匯通太古城高層6150-7500榮華北經(jīng)城高層7500-7800公寓（毛坯）6500-6800萬科賽高悅府未售價格140001200011000100009000700080006000匯通太古城萬科金域華府白樺林間榮華北經(jīng)

19、城首創(chuàng)國際城價格13000高層小高層多層公寓成交均價區(qū)域競品主力面積集中在80-120，首創(chuàng)國際城、白樺林間推出部分大面積產(chǎn)品300以上項目名稱在售產(chǎn)品產(chǎn)品面積（元/）萬科金域華府高層小高層79、89、130多層（精裝）143首創(chuàng)國際城高層75-113200-300公寓（精裝）45-64白樺林間高層130-150180-260匯通太古城高層83-132榮華北經(jīng)城高層90-110公寓（毛坯）49-76萬科賽高悅府未售240以上面積首創(chuàng)國際城萬科金域華府匯通太古城白樺林間402502001801601401208060100榮華北經(jīng)城高層多層公寓成交面積產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去化速度成交總價未來供應(yīng)4典型項目分

20、析匯通太古城首創(chuàng)國際城萬科金域華府白樺林間保億風(fēng)景御園鳳城庭院榮華北經(jīng)城紫薇風(fēng)尚雅荷四季城海璟臺北灣序號項目名稱1萬科金域華府2匯通太古城3白樺林間4首創(chuàng)國際城5榮華北經(jīng)城7雅荷四季城8保億風(fēng)景御園9海璟臺北灣10紫薇風(fēng)尚【項目目錄】萬科金域華府經(jīng)典，眾望所歸萬科金域系現(xiàn)身城市核心，坐擁稀缺景觀，以金品質(zhì)升華舒居境界；從2006年深圳第一座金域華府誕世，到2012年西安萬科金域華府扎根城北，萬科金域華府始終恪守完美修煉法則，7年13座金域華府，城城歷練的經(jīng)典配套：商業(yè)：世紀(jì)金花、沃爾瑪、人人樂、國美、蘇寧、中聯(lián)家居、居然之家、龍之夢商圈、王府井百貨（萬科賽高樂府）；金融：中國銀行、建設(shè)銀行、招

21、商銀行等20余家金融機構(gòu)；餐飲：肯德基、德克士、真愛中國餐館等；教育：白樺林居幼兒園、西航三校、西航二中；交通：地鐵二號線、地鐵四號線、高鐵等立體交通，同時周邊通行數(shù)十條公交路線；休閑：城市運動公園、張家堡廣場、規(guī)劃中的市政公園；賽高國際街區(qū)、奧斯卡影城、音悅匯KTV、真愛KTV等；酒店：洲際酒店（萬科賽高樂府）、經(jīng)發(fā)會館、名都、唐朝?！净A(chǔ)信息】項目名稱：萬科金域華府位置：未央路與鳳城九路交匯處東北角物業(yè)類型：高層、小高層占地面積：160畝容積率：4.4總建筑面積：48萬平米綠地率：40%戶型：3000戶裝修情況：精裝修物業(yè)：萬科物業(yè)開盤時間：2012.5.6戶型面積區(qū)間：79兩房、89-1

22、43三房銷售狀態(tài)：一期在售入住時間：預(yù)計2014年底毗鄰市政府，位于城北中央核心位置周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，地鐵上蓋，交通便捷周邊生活配套目前較為匱乏，但此區(qū)域發(fā)展迅速新亞洲美學(xué)園林，幸福舒居很自然。獨創(chuàng)四季園林，無障礙風(fēng)雨連廊、泛大堂以及半室外活動場地經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域/ 品牌開發(fā)商/精裝修/萬科品牌，金域系列城北打造舒適社區(qū)【屬性及定位】組團規(guī)劃布局， 48萬平米質(zhì)感精裝社區(qū)，根據(jù)地塊自身條件分三期開發(fā)規(guī)劃項目整體規(guī)劃受地塊分割限制，進(jìn)行組團式單獨設(shè)計與規(guī)劃；開發(fā)節(jié)奏：項目一期以高層+小高層入市，率先開發(fā)西地塊，實現(xiàn)搶先開發(fā)；規(guī)劃亮點：整個社區(qū)體現(xiàn)人性化設(shè)計，為避免未央路噪音影響，項目住宅樓棟退后紅線1

23、30米，為保證樓棟采光和景觀視野，項目一期北邊樓棟與紅線距離保持在17米左右?！菊w規(guī)劃】一期二期三期【景觀設(shè)計】首創(chuàng)“幸福系”景觀理念，從客戶需求出發(fā)，為老幼定制園林，首創(chuàng)新亞洲美學(xué)園林，突出業(yè)主參與性老年人戶外劇場0-2歲兒童活動區(qū)3-5歲兒童活動區(qū)老年人活動區(qū)園林首創(chuàng)新亞洲美學(xué)園林，“幸福系”景觀理念設(shè)計理念根據(jù)西北地方情況，通過高低樹木的巧妙結(jié)合，減少西北風(fēng)、西曬、沙塵等天氣對社區(qū)造成的影響。設(shè)計亮點：社區(qū)園林強調(diào)人的參與性，結(jié)合人體條件，對園林進(jìn)行相應(yīng)的處理，0-2歲兒童活動區(qū)主要以德國進(jìn)口塑膠地面為主，3-5歲兒童活動區(qū)以玩具小品為主，同時整個老人活動區(qū)貫穿其中，既能讓老人鍛煉身體

24、又方便照顧孩子?！井a(chǎn)品品質(zhì)】項目一期位于項目西側(cè)的1#-8#，79-1436種戶型共計800套房源，以三室產(chǎn)品為主，主力戶型為89平米全裝三房，以U8人體工學(xué)全裝修，最大化提升空間使用率；項目一期2#、4#樓為6層多層房源，1T2戶，戶型面積為143三房；1#、3#、5#樓位2梯4戶設(shè)計，樓高33層；16#、7#、8#樓位1梯2戶設(shè)計，樓高15到28層；【銷售情況】2012年初項目通過外展進(jìn)行登記，先后鋪排11個外展，其中城北賽高效果尤佳；截止開盤時間，共登記11000組客戶；2012年4月13-16萬科六盤聯(lián)動，參與曲江房展會；2012年4月21日項目售樓部及景觀示范區(qū)開放，當(dāng)日到訪客戶、同

25、行、媒體大約3000人，截止24日共計到訪客戶8000余組；2012年5月4日，實行內(nèi)部團購，主要單位有長慶油田及其附屬銀行，累計團購約168套；2012年5月6日于城運公園開盤，當(dāng)日到訪客戶約1120組，當(dāng)日成功認(rèn)購363套；實現(xiàn)銷售均價9300-9600元/；2012年5月7日至今處于熱銷期；西北設(shè)計院、基準(zhǔn)方舟單位團購由于價格優(yōu)惠的原因最終未能達(dá)成，所以現(xiàn)在項目6#、8#樓各剩一個單元，現(xiàn)處于排號階段，約7月份開盤；后期將在2012年9月份推出項目二期。12345678大約剩余36套大約剩余50套戶型面積配比兩室7910%三室80、13088%四室1432%成交價格：多層12000-13

26、000;高層:9000-9500;小高層:9500-100002012.1月2012.4.212012.5.6.世聯(lián)進(jìn)場，前期推廣展開，推廣渠道為外展和巡展售樓中心開放，前三日來訪客戶超過8000人第一期蓄水開始，排號方式為交一萬返三萬，5月6日開盤，截止開盤蓄水1500組，推出800套房源，均價9500-13000開盤成交363套【營銷節(jié)奏】2012.4.13六盤聯(lián)動，閃耀曲江房展會2012.5.4單位團購選房活動2012.6.126#、8#樓各一個單元共計房源90套，排號中【KPI體系】價值點二：市府圈城市新核心，三公園、雙地鐵凸顯區(qū)域價值KPI體系價值點五：“幸福系”園林從客戶需求出發(fā)，

27、有針對性的為老幼定制園林和活動場所價值點一：開發(fā)商實力及品牌物業(yè)服務(wù)；價值點三：產(chǎn)品自身設(shè)計，79-160舒居無可挑剔價值點四：U8人體工學(xué)裝修體系，為業(yè)主打造舒居、健康的生活空間位置城北 經(jīng)開區(qū)未央路以西，鳳城十一路以北 規(guī)模建筑面積: 100萬平米，占地面積: 400畝產(chǎn)品形式50棟，2梯4戶，32層戶型面積二居90三居133-175客戶工作在北郊，自主，投資客戶銷售狀況項目在售二期，現(xiàn)推出首付一成優(yōu)惠活動銷售均價7150元/左右賣點西安地鐵2號線上最大規(guī)模的高品質(zhì)城市住宅組團配套學(xué)校有：交大經(jīng)發(fā)學(xué)校、西安中學(xué)、西安市66中、張家堡小學(xué)、西航一中、西航四校娛樂：自建中央公園、歐洲風(fēng)情休閑步

28、行街商場：項目配備大型商業(yè)配套周邊商業(yè)有：世紀(jì)金花購物廣場、沃爾瑪超市銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行醫(yī)院：長安醫(yī)院、西安太和醫(yī)院、鳳城醫(yī)院點評地鐵2號線北苑站在社區(qū)內(nèi)，大都市繁華氛圍的城市核心組團建筑群 【匯通太古城】整體規(guī)劃：項目分為四個地塊，四期開發(fā)，一期10棟高層于2010年5月推出目前已售罄，二期13棟高層售罄三棟，剩余10棟在售，三期10棟高層，4棟小高層，4排洋房全部團購，四期全部為商業(yè)，涵蓋購物中心。星級酒店和寫字間及公寓，暫定于2013年開發(fā)。項目優(yōu)勢：緊鄰北客運站，交通便利，地鐵二號線北苑站入口直接進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，自身商業(yè)配套面積近29萬方，包括星級酒店、大型商業(yè)

29、Shopping Mall、歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街、銀行、超市、大型百貨商場等。項目劣勢：項目自身定位不是很明確，開發(fā)商缺乏開發(fā)經(jīng)驗，產(chǎn)品普遍設(shè)計偏大，與該區(qū)域的主力需求產(chǎn)品有所錯位，四期配套型商業(yè)暫定2013年推出，且尚須一定時間經(jīng)營，前期生活配套較為不便市場定位：城北門戶地帶、地鐵上蓋物業(yè)、中央購物街區(qū)、都市綜合體。【規(guī)劃定位】建筑風(fēng)格：盡管開發(fā)商強調(diào)項目住宅建筑上體現(xiàn)著美國現(xiàn)代主義風(fēng)格，但從已完工的一期產(chǎn)品上看，效果并不令人滿意，依舊是較為普通的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外墻以淡粉色和米黃色的涂料混搭涂抹，整體檔次不高。景觀設(shè)計：沿項目的南北縱軸打造一條歐式風(fēng)格的商業(yè)街區(qū)連接項目四個地塊，項目整體采用歐

30、式皇家臺地園林景觀設(shè)計，依據(jù)項目的地勢建造一個北高南低擁有1.5米落差的廣場。產(chǎn)品特點：項目以100以上的三室戶型為主，強調(diào)戶型的居住尺度，在房間的采光和舒適度進(jìn)行了加強，保證了所有戶型客廳及主要活動空間南向，100的兩室戶型特別巧妙地加強了空間的可變性，使得83的戶型亦可完成兩房變?nèi)康某叨茸兓?兩房變?nèi)?3三室兩廳兩衛(wèi)132【景觀規(guī)劃】項目賣點60 800米中央公園地鐵北苑站位于小區(qū)內(nèi)皇家臺地商業(yè)街區(qū)幼兒園大型商業(yè)Shopping Mall項目優(yōu)劣勢項目優(yōu)勢：位于城北市政發(fā)展熱點區(qū)域，地鐵口的城市綜合體。項目劣勢：地鐵穿過項目，不能在該區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，使得居住密度加大項目總結(jié)：地鐵口的城

31、市綜合體，但居住舒適度相比旁邊的首創(chuàng)國際城較差。在推廣上，項目沒有進(jìn)行大面積的推廣活動，使得客戶到訪量和成交量不高。匯通的房源主要被西電團購，開發(fā)商不急于資金回流，故在當(dāng)下市場低迷的時期，不降價，不做大規(guī)模推廣。【產(chǎn)品品質(zhì)】項目基本信息開發(fā)商西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司項目位置經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路南側(cè)，明光路西側(cè)占地面積434畝總建筑面積70余萬建筑形態(tài)高層 別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式總戶數(shù)4477綠化率40%容積率2.88建筑樓棟及層數(shù)一期6棟高層 二期6棟高層 三期9棟高層 共21棟高層 另有100套別墅建筑施工中天建設(shè)集團五建公司景觀設(shè)計上海中房園藝有限公司規(guī)劃設(shè)計/建筑設(shè)計西北設(shè)計院開盤日期一期2

32、010年4月9日【白樺林間】城北行政核心居住區(qū)。完美交通路網(wǎng)，道路通達(dá)性好，交通便利項目配套日趨完善ART DECO建筑采用石材、真石漆進(jìn)行裝飾高品質(zhì)景觀自然生活，舒適而有品位品牌開發(fā)商打造城北品質(zhì)大盤核心居住區(qū)/ 品質(zhì)大盤/品牌開發(fā)商【屬性及定位】項目占地434畝，規(guī)劃有21棟高層建筑和10棟別墅，兩梯四戶設(shè)計；分三期推售，一期1#,2#,3#,4#,5# ,6#六棟樓。兩個單元33層 2010年4月9日開盤；二期7#, 24#,25#,27#,20#,21#，總3132層，2梯4戶設(shè)計。7#，20#,21#已售罄。現(xiàn)售24# 25# 27#3棟樓。未來還有3期8棟的體量。一期二期三期【總體

33、規(guī)劃】戶型面積區(qū)間梯戶比戶型配比三房1301502T455%四房1802602T445%合計：100%目前在售二期25號樓、24號樓以及27號樓，24號樓總高31層，2梯4戶設(shè)計，戶型面積為230-260大平層，現(xiàn)階段購房可享受一次性付款享98折，現(xiàn)已去化近60%。另有25#130-150，27#150180在售，兩T4戶，33層?，F(xiàn)去化近30%。三棟樓目整體剩余1/3的房源。目前均價8500-11000元/，全款96折、分期98折，按揭99折，預(yù)計2013年年底交房。 白樺林間的戶型主要以大戶型為主，滿足高端客戶的需求，大戶躍層比較受客戶青睞242527【產(chǎn)品情況】社區(qū)配套社區(qū)自身配置大型集

34、中商業(yè)街、3500社區(qū)會所、2000幼兒園、公寓等?；緷M足生活需求。教育：白樺林居幼兒園、 交大經(jīng)發(fā)學(xué)校、交大經(jīng)發(fā)高中； 商業(yè)：陜北紅酒店、江海肥牛白樺林居店、世家超市、文景商業(yè)街及沁園底商； 銀行：中國銀行、建設(shè)銀行； 醫(yī)院：鳳城醫(yī)院、長安醫(yī)院。小區(qū)運用坡地造景，大堂值守，配置商業(yè)街、社區(qū)會所、幼兒園等周邊配套周邊公交線路有:227路、228路、228專線、310路、238路、230路、600路、903路、游4等張家堡站下車向西500米。 地鐵線路：地鐵2號線運動公園站。 交通配套景觀方面，白樺林間大量運用了坡地造景的手法，利用社區(qū)中地勢的自然起伏，坡地的運用帶來景觀的起伏感，讓景觀層次豐

35、富起來。通過茂密的樹林、起伏的坡地，與蜿蜒曲折的道路營造出深宅大院、翠擁綠繞，蔭及百年之感。 景觀配套【配套資源】2009.1120010.2一二三2010.4期間營銷節(jié)點推廣內(nèi)容一誠意登記階段優(yōu)惠：1、意向客戶進(jìn)行誠意登記并交納誠意金一萬元可獲贈西安城市運動公園運動卡一張；2、所有登記客戶，均可享受一萬元優(yōu)惠（即交一萬抵兩萬）；3、白樺林居業(yè)主再次購買或介紹新客戶購買均可享受驚喜優(yōu)惠。，二排號認(rèn)籌階段白樺林間處于項目認(rèn)籌階段，元宵節(jié)認(rèn)籌的客戶交10000元抵20000元，白樺林居業(yè)主再次購買或介紹新客戶購買有驚喜優(yōu)惠。三一期1-6號樓2010年4月9日開盤1.購買白樺林間可享受5%的房款優(yōu)惠

36、；2.凡到訪白樺林間接待中心客戶即可參與“幸運大轉(zhuǎn)盤”抽獎游戲，享受最高5000元購房優(yōu)惠；3.已簽訂認(rèn)購書的客戶可參與“幸運撲克牌抽獎”，贏取城運公園充值卡，購房即可輕松奪取健康好禮；此外，每天前30名到訪誠意客戶可獲贈精美盆栽四2010年十月二期開盤兩棟樓一次性付款3%、按揭付款1%的優(yōu)惠，老客戶介紹新客戶成交，新老客戶均可享受額外驚喜大獎。預(yù)計2012年交房五2011年九到十月加推二期4棟樓現(xiàn)階段購房可享受一次性付款享98折。老客戶優(yōu)惠政策：1、老客戶介紹新客戶購房，老客戶獎勵2000元物業(yè)費；2、老客戶再次購房，可在現(xiàn)場優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受1%優(yōu)惠。六2012年前期推出高層房源持續(xù)銷售，零

37、星推出別墅產(chǎn)品，目前別墅剩余僅20套2010.10四2011.9-10月五六【營銷節(jié)奏】城北行政核心居住區(qū) 白樺林間與周邊的市委、市政府、經(jīng)開區(qū)委員會、西安經(jīng)發(fā)學(xué)校等。共同構(gòu)筑了西安市新的行政核心居住區(qū)。實力品牌開發(fā)商城北力作白樺林間開發(fā)商西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司是由西安經(jīng)發(fā)集團有限責(zé)任公司與西安體育中心共同投資組建的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，白樺林間氣勢434畝，恢弘氣勢，打造城北舒適大盤。優(yōu)美的景觀打造 ART DECO建筑建筑風(fēng)格加上獨具匠心的白樺林坡地造景法景觀設(shè)計。蜿蜒曲折的道路營造出深宅大院、翠擁綠繞，蔭及百年之感。 豐富的老客戶資源 經(jīng)發(fā)地產(chǎn)在城北的項目有文景商業(yè)街、經(jīng)發(fā)大廈、西安城

38、市運動公園、經(jīng)開中小學(xué)、白樺林居。在城北有相當(dāng)影響力，再加上姐妹樓盤白樺鄰居的老業(yè)主，老業(yè)主為白樺林間的銷售帶來了相當(dāng)一部分的新客戶?！緝r值點梳理】項目基本信息開發(fā)商北京首創(chuàng)項目位置經(jīng)開鳳城十一路北，文景路以東占地面積540畝總建筑面積170萬建筑形態(tài)高層、公寓、寫字樓總戶數(shù)9736戶綠化率40%容積率3.2車位配比1：1開盤日期2012年6月15日建景觀設(shè)計澳洲（陜西）易維易建筑設(shè)計有限公司規(guī)劃設(shè)計北京中機一院工程設(shè)計有限公司建筑設(shè)計英國ATKINS（阿特金斯）顧問有限公司,美國GBBN建筑設(shè)計有限公司,中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司,中聯(lián)西北工程設(shè)計研究院【首創(chuàng)國際城】高品質(zhì)低密度城市綜合

39、體西安首創(chuàng)國際城位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)文景路東側(cè)，鳳城十一路以北，毗鄰北三環(huán)。總建筑面積約168萬平米，社區(qū)配有42萬平米的公建配套，擁有甲級寫字樓、SOHO公寓、西北空前的Shopping Mall以及一座超五星級酒店，精品住宅全部為板式設(shè)計，南北通透、戶戶朝陽，60米超大樓間距，國際化景觀的設(shè)計與建筑相得益彰。項目距離西安鐵路樞紐鄭西鐵路客運專線西安北客站僅1.2公里，到達(dá)西安咸陽國際機場僅15分鐘車程，直通城鐵二號線北苑站，距離市政府新址不到1公里，居于未來西安CBD的核心位置。【區(qū)位屬性】扼守城北門戶地段，168萬平米時尚國際社區(qū)緊鄰北客站，地鐵二號線上蓋，距機場，僅需10分鐘車程；城市交

40、通干道在此縱橫交錯，全城出行都極為便利周邊生活配套目前較為匱乏，僅有少量社區(qū)商業(yè)品牌開發(fā)商打造城北百萬平米城市綜合體經(jīng)開區(qū)門戶地段/ 品牌開發(fā)商/大規(guī)模/多產(chǎn)品線/時尚社區(qū)【屬性及定位】整體規(guī)劃：項目分為南北兩區(qū)，由鳳城十路隔開，北區(qū)將于明年開發(fā)，包含42萬商業(yè)，涵蓋酒店、購物廣場、寫字樓及商務(wù)公寓；南區(qū)由20棟高層住宅組成，09年初開始開發(fā)，分為四期開發(fā)，目前已開發(fā)至第四期，其中一、二期已入住，三期2012年中入住，四期2013年入住。項目優(yōu)勢：城北第一大盤，緊鄰北客運站，周邊交通便利，產(chǎn)品以剛需產(chǎn)品為主，項目配備42萬超大體量商業(yè)，目前已與伊藤洋華堂，國美電器等商業(yè)巨頭簽約，打造西北首屈一

41、指的shopping mall，社區(qū)自帶幼兒園。項目劣勢：項目離主城區(qū)較遠(yuǎn)，發(fā)展成為生活配套成熟的區(qū)域尚需3-5年。市場定位：168萬大型城市綜合體，北城地標(biāo)建筑群?！菊w規(guī)劃】建筑風(fēng)格：項目的住宅部分采用簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格打造，以白色瓷片配合棕灰色的瓷片為主要外墻體材料，建筑天地線挺拔，端正。景觀設(shè)計：南區(qū)以偏歐式園林和綠化的風(fēng)格為主，小區(qū)內(nèi)具備一些歐式的庭廊、花園和水景小品，整個南區(qū)以圍合式中庭景觀為主要景觀設(shè)計出發(fā)點，在南區(qū)的中心地帶打造了一片面積約為400平米的水系景觀。產(chǎn)品特點：項目的戶型主要以80-100的兩室和110-130的三室為主，設(shè)計總體強調(diào)實用性，戶型的尺度最大限度的滿足

42、了剛需性客戶的購房需求，在實用性的基礎(chǔ)上，項目一些諸如入戶花園和大尺度陽臺等附加值的贈送也極大的提高了剛需型產(chǎn)品的舒適度。兩室兩廳一衛(wèi)95兩室兩廳一衛(wèi)87【景觀規(guī)劃】項目體量較大，總共規(guī)劃54棟樓，分8期開發(fā)，前4期已售罄，北區(qū)于2012年4月第一次推案，目前33#高層及28#公寓樓，28#公寓目前交5000元排號，均價7000元，目前排號100組，33#高層也在排號中，目前排號交1000抵2萬，排號200余組，33#現(xiàn)定于本月15號開盤。項目剩余體量120萬方。戶型配比套數(shù)價格一房45-644.63%2347000（帶精裝）二房75-11374.2737506000（在售均價）三房110-3

43、0021.110656000（在售高層均價）10000(洋房均價)【銷售情況】項目賣點城市綜合體人工湖超大樓間距商業(yè)步行街幼兒園較低梯戶比項目優(yōu)劣勢項目優(yōu)勢：低密度城市綜合體，靠近地鐵2號線，座擁北郊行政中心地帶，發(fā)展?jié)摿薮?。項目劣勢：周圍配套相對不成熟，區(qū)域認(rèn)可度較低項目主要產(chǎn)品為剛需兩室，空間布局合理，動靜分區(qū)，主臥及客廳南向采光，有大面積陽臺及景觀飄窗【產(chǎn)品品質(zhì)】現(xiàn)場照片客戶分析南區(qū)大部分已交房，北區(qū)部分樓棟已出地面首創(chuàng)國際城客戶大多屬于剛需客戶，對價格和地段比較敏感，其次看重配套，交通，居住環(huán)境和升值潛力，投資較多，尤其是其公寓產(chǎn)品，整層購買的客戶很多，城北及西安市區(qū)客戶能占到一半，

44、其余為周邊區(qū)縣或省外客戶。【客戶分析】項目基礎(chǔ)信息（當(dāng)期）占地面積61334 建筑面積320000容積率4.4開發(fā)商榮華集團規(guī)劃或景觀浙江建工代理商世聯(lián)地產(chǎn)綠化率40%建筑密度公攤率產(chǎn)品形態(tài)高層梯戶比2/4 2/5 3/.8車位數(shù)1:0.5戶型區(qū)間82-112主力戶型85100戶型比兩室70%三室30%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房時間2013年5月物業(yè)費1.5元/月 社區(qū)配套幼兒園、42萬商業(yè)、銀行等物業(yè)公司西安榮鑫銷售價格均價7200優(yōu)惠政策按揭99一次性98【榮華北經(jīng)城】與市委相鄰，經(jīng)開區(qū)成熟區(qū)域里的中高端樓盤，以區(qū)位及配套為其最大賣點項目位于經(jīng)開未央大道與鳳城七路十字向東700米（張家堡廣場東100

45、米），緊鄰西安市市委、人大、政協(xié)，地理位置較佳周邊城市運動公園，環(huán)境配套成熟，醫(yī)療、教育、購物等配套完善，交通便利。榮華北經(jīng)城距本案約2.7公里，與本案形成直接競爭，對價格、配套以及便利要求較高的客戶造成較大分流。【區(qū)位屬性】緊鄰西安市市委、人大、政協(xié)，地理位置較佳項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距離鳳八、鳳五較近，公共交通發(fā)達(dá)周邊生活配套完善已入住的榮華EE康城具有一定的口碑效應(yīng)由在城北有較大影響力的榮華集團開發(fā)，具有相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)市委、人大地段/ 品牌開發(fā)商/配套齊全/周邊口碑效應(yīng)【屬性及定位】整體規(guī)劃：整個社區(qū)分為南北兩個組團，均采用半合圍式布局，構(gòu)成兩個相對獨立又相互關(guān)聯(lián)的院落形態(tài)，綠化景觀滲透融合

46、，內(nèi)外景觀交融，南北兩區(qū)共由11棟26-33層的高層組成規(guī)劃特點：南北分區(qū)，每個分區(qū)均采取半圍合式布局，保證了每一棟高層的采光及通風(fēng)，同時最大可能的拉大了樓間距，從規(guī)劃上增強了居住舒適度。開發(fā)節(jié)奏： 2010年6月入市宣傳，2011年7月底開盤銷售，按照現(xiàn)在提供的開發(fā)節(jié)奏，項目以每兩棟樓一個組團的形式推盤，目前售罄的9號樓為團購，6、7號樓在售景觀概念： “出則繁華，入則寧靜”，以30萬平米的宜居體量打造中心區(qū)珍貴的純生活之城。北經(jīng)城以中國傳統(tǒng)圍合式院落的規(guī)劃理念，以現(xiàn)代簡約的建筑形式融合360度全景水系園林，使得建筑的挺拔與水的柔美剛?cè)嵯酀?。小區(qū)戶戶均可見圍合式最美中心景觀，架空層“泛”會所

47、在任何天氣均可提供一個休憩閑話的場合，入戶水系更顯風(fēng)水上宅之優(yōu)。北區(qū)南區(qū)【景觀規(guī)劃】建筑風(fēng)格：建筑立面以彰顯文化與品質(zhì)的“鉆灰色”與市委保持協(xié)調(diào)一致，整體呈現(xiàn)簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時融合了art-deco挺拔的天際線等元素，建筑外墻采用貼瓷片與涂料相結(jié)合的手法處理。產(chǎn)品特點：北經(jīng)城戶型產(chǎn)品線豐富，既有55平米左右一室兩廳公寓產(chǎn)品，又有80-130平米舒適兩房三房。在戶型設(shè)計上更強調(diào)舒適、精致、創(chuàng)新，絕大多數(shù)戶型全明廚明衛(wèi)，干濕動靜分區(qū)明確，戶型緊湊合理，無浪費空間，并給每戶贈送空間（贈送多達(dá)10%30%），住戶可自由分割。三室兩廳一衛(wèi)108兩室兩廳一衛(wèi)90贈送面積【產(chǎn)品品質(zhì)】住宅建筑風(fēng)格在現(xiàn)代簡

48、約的風(fēng)格里融入了art-deco元素；戶型設(shè)計跨度較大，戶戶有贈送，強調(diào)居住的舒適性功能：售樓部使用，銷售結(jié)束為住宅底商風(fēng)格：現(xiàn)代主義功能分布：售樓部包含兩層，其中二層為辦公區(qū)，一層分為接待臺、區(qū)位講解區(qū)、沙盤區(qū)、水吧、洽談簽約區(qū)。洽談區(qū)1沙盤區(qū)區(qū)位展示圖洽談區(qū)2A接待臺入口WC水吧【銷售中心】項目并未單獨建立售樓部，利用已建成的商業(yè)裙樓組建，售樓部內(nèi)部品質(zhì)一般，功能分區(qū)比較凌亂內(nèi)部配套：商業(yè)：北經(jīng)城大體量配制了商業(yè)裙樓，分布在社區(qū)四周，形成一條世界風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，大大提升了生活便利。（商業(yè)體量尚未公布）教育：小區(qū)自帶雙語幼兒園（尚未確定品牌）娛樂：與項目連為一體的EE康城為業(yè)主配備的4000平

49、方米多功能會所已投入使用，內(nèi)有健身中心，健康診療中心等服務(wù)設(shè)施物業(yè)公司：西安榮鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：暫未確定物業(yè)評價：榮鑫為榮華集團旗下子公司，榮華開發(fā)的樓盤全部由該公司進(jìn)行物管，已開發(fā)的樓盤里物業(yè)得到了住戶的肯定，但在細(xì)節(jié)上仍需完善。【配套物業(yè)】榮華北經(jīng)城目前二期剩余房源集中在路南側(cè)，在售樓棟為8#以及6#，產(chǎn)品除6#樓，9#（2梯5戶）其余均為2梯4戶。8#樓產(chǎn)品為49-76小戶型，主要針對投資客群，20層以上與百事威特酒店合作，合約期為20年，交房后除一年裝修期外每月按48元/返還，均價6500-6800元/；31、32層可內(nèi)部團購，團購均價6300-6500元/；6#樓2梯4戶設(shè)計

50、，面積區(qū)間90-110，均價7500-7800元/；后期將在今年年內(nèi)推出樓王3#，面積區(qū)間為130-150左右。【銷售情況】項目位置：西安市鳳城五路與迎賓大道交匯處項目概況：總占地226畝，總建筑面積近70萬余平方米建筑類別：板樓、板塔結(jié)合，高層，小高層均價：7500-8000元/平米銷售狀態(tài)：在售A區(qū)A6樓、B區(qū)B4-B8樓，房源面積為67-154平，均價7500元/平，全款98折，按揭無優(yōu)惠主力戶型： 64155 ，2梯4戶，2梯6戶，2梯8戶容積率：4.98綠化率：30%開發(fā)商：西安雅荷春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目特色：科技住宅【雅荷四季城】自然、生態(tài)、藝術(shù)、人性化都市高尚品位居所，園林景

51、觀移步異景園林概念：坡地立體式景觀，80%水系入戶，社區(qū)內(nèi)部為中西合璧風(fēng)格自然水景園林。園林品質(zhì)：社區(qū)內(nèi)部園林植物種類繁多，綠植主要有銀杏、國槐、柳樹、青藤。園區(qū)內(nèi)部設(shè)有溫泉噴泉。整體規(guī)劃：整體規(guī)劃：社區(qū)分為AB兩大區(qū)域，B區(qū)配備高級敬老院（天下春萱天慈公館）；項目由19棟高層、小高層，4個組團組成。 項目優(yōu)勢：老/中/青年全生命周期理念社區(qū)，配備高級敬老院、國際雙語幼兒園、12萬商業(yè)街（貞觀路沿線）、自建專業(yè)農(nóng)貿(mào)商城。市場定位：環(huán)保智能/國際化科技住宅。B區(qū)A區(qū)坡地式立體景觀溫泉噴泉80%水系入戶天下春萱天慈公館貞觀路【規(guī)劃園林】建筑風(fēng)格： ARTDECO古典主義建筑風(fēng)格，外墻面磚由灰、褐紅

52、、褐色三色構(gòu)成。產(chǎn)品特點：產(chǎn)品分別為55-67一室、80-103兩室、117-147三室，153四室，戶型布局舒適度較高。ARTDECO古典主義建筑風(fēng)格，戶型空間設(shè)計注重舒適度四室兩廳兩衛(wèi)147“多功能房”贈送一半面積約5.25?！叭霊艋▓@”贈送一半面積約4.56。大尺度客廳，可變兩房。超大觀景陽臺。一室一廳一衛(wèi)67.16【產(chǎn)品品質(zhì)】營銷中心沿用之前雅荷春天售樓部，設(shè)計簡潔，欠缺樣板體驗區(qū)接待流程：入口停車場景觀帶營銷中心前臺沙盤區(qū)域洽談區(qū)域風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格功能分布： 1F：沙盤區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū) 2F：辦公區(qū)裝修情況: 精裝修售樓部內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖示（1F）接待臺洽談區(qū)VIP簽約區(qū)沙盤區(qū)戶

53、模區(qū)沙盤戶模VIP簽約洽談入口【銷售中心】內(nèi)部配套：老年公寓（高級養(yǎng)老院預(yù)計2014年建成），及國際雙語幼兒園，12萬平米商業(yè)街、民生百貨入駐及自建大型農(nóng)貿(mào)商城。物業(yè)公司：雅荷自持物管。物業(yè)評價：自營物管管理嚴(yán)格、執(zhí)行力強，業(yè)主好評率高。天下春萱天慈公館、民生百貨、歐式風(fēng)情國際街，國際雙語幼兒園、高級會所、居民健身等泛會所設(shè)施【物業(yè)配套】項目位置：經(jīng)開新市政府正南(鳳城七路與鳳城八路之間)項目概況：總占地262畝，總建面44.9萬平方米建筑類別：板樓、小高層、高層當(dāng)前銷售情況：三期135-220平米房源前期咨詢中，價格未定，開盤時間未定，目前5萬抵10萬排號中。預(yù)計價格在11000-12000

54、元/m。容積率：2.80綠化率：38%開發(fā)商：西安名都置業(yè)有限公司項目特色：豪華居住區(qū)，高端會所，精致景觀設(shè)計，完善的物業(yè)樣板體系，高端貴氣的建筑立面?！颈|風(fēng)景御園】市政府旁配備3600平會所的英式皇家園林art-deco風(fēng)格社區(qū) 項目以東西線中央軸分割，呈整體外低中高的兵營式排布；依托南北向中央景觀軸及中庭景觀形成局部圍合式；中庭周圍以33層的高層建筑，其余部分均以18層、14、11層等不同結(jié)構(gòu)為主； 項目采用傳統(tǒng)新古典主義建筑風(fēng)格，大量運用檐口、柵花等新古典修飾元素，整體色彩沉穩(wěn)厚重、具有較強的品質(zhì)感及昭示性； 底座采用石材貼面處理、中部及頂部刷彷石涂料；33層33層33層33層【產(chǎn)品規(guī)

55、劃】【景觀園林】項目打造歐式主題概念園林；60畝下沉式中央水系景觀，喬木灌木交叉，多梯步分層級景觀設(shè)計，歐式雕塑小品運用北二環(huán) 輕豪宅 城市度假綜合體項目基本信息開發(fā)商西安海榮房地產(chǎn)集團有限公司項目位置鳳城一路與明光路十字東側(cè)占地面積一期300畝 二期60畝總建筑面積923050建筑形態(tài)高層、小高層建筑風(fēng)格ARTDECO總戶數(shù)5808綠化率30%容積率4建筑樓棟及層數(shù)規(guī)劃16棟高層車位數(shù)量820；地上車位20個開盤日期最近一次2012年4月29月代理商皇馬不動產(chǎn)投資策劃有限責(zé)任公司景觀設(shè)計臺灣老圃景觀集團建筑施工華西建設(shè)區(qū)位圖【海璟臺北灣】項目位于經(jīng)開區(qū)北二環(huán)與明光路交匯處東北角，北靠文景公園

56、，南面北二環(huán)，東為文景路，是北郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)門戶地段位于北二環(huán)邊，周邊四大公園，環(huán)境配套成熟，醫(yī)療、教育、購物等配套完善，交通便利。海璟臺北灣距本案約3公里，與本案形成直接競爭，對價格、配套以及便利性要求較高的客戶造成較大分流?！緟^(qū)位屬性】位于北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)門戶地段項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊鄰北二環(huán)通達(dá)性好，公共交通發(fā)達(dá)周邊生活配套完善北二環(huán)超大規(guī)模的臺北風(fēng)情生活之城由在城北有較大影響力的海榮集團開發(fā)，具有相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)經(jīng)開區(qū)門戶地段/ 品牌開發(fā)商/大規(guī)模/多產(chǎn)品線/臺北風(fēng)情【屬性及定位】項目北鳳城一路分為南北兩區(qū)建設(shè)，現(xiàn)銷售北區(qū)產(chǎn)品?！究傮w規(guī)劃】項目一期占地300畝，共16棟樓，分南北兩區(qū)，11

57、5號樓均高層住宅，其中只有3號樓是一個單元，其余均為2單元，16號樓為公寓。南區(qū)已售罄，現(xiàn)售北區(qū)9號樓和10號樓剩余房源。除去3棟未開目前剩余貨量180余套。年內(nèi)計劃將剩余的13#、14#以及樓王15#全部去化清盤。其中13#、14#為3T8戶高層、15#為2T4戶的樓王?？偸Ｓ嘭浟考s1450套，預(yù)計新開樓棟會在下半年8 、9月份上市。名稱 套數(shù)(套) 配比(%) 現(xiàn)均價一房 1206 44.55 6500元/6700元50-55 960 35.46 54-59 130 4.8 40-50 116 4.29 三房 866 31.99 6200元/6500元115-120 484 17.88 1

58、10-120 196 7.24 108-113 186 6.87 二房 635 23.46 6800元/6100元90-95 363 13.41 91-109 152 5.62 84-89 120 4.43 未開【產(chǎn)品情況】現(xiàn)售北區(qū)9#和10#，3T8戶，戶型包括一室、兩室、三室，均價6800元/。4月29日開盤，現(xiàn)已去化80%48精致一室，戶型方正，布局緊湊，功能性強。比較受年輕客戶青睞。價位在三種戶型中屬最高。缺點，客廳采光不好，衛(wèi)生間是暗室且不方便來客使用。一室產(chǎn)品-戶型小，總價低。功能性強， 三種戶型中價位最高?！粳F(xiàn)售產(chǎn)品分析】兩室產(chǎn)品- 屬于目前市場熱銷戶型，客戶比較青睞，且價位在三

59、種戶型中最低。C1戶型110左右的兩室，各功能區(qū)開間都比較大，空間感強，舒適。北向有大面積陽臺。兩室中的B戶型，約90，戶型雖不方正，但布局緊湊合理，美中不足的是主臥開窗較小，采光不好。且西戶只能照到西曬的陽光【現(xiàn)售產(chǎn)品分析】三室產(chǎn)品- 滿足客戶對大戶型的需求，價位在三種戶型中居中。純南戶型，客廳、主臥南向采光，客廳大開間，且餐客一體，空間感強，舒適。該戶型兩點在于空間功能性多變設(shè)計，滿足不同需求的的客戶南北通透，餐客一體，大開間設(shè)計，動靜分區(qū)，多功能書房設(shè)計。【現(xiàn)售產(chǎn)品分析】學(xué)校：臺北灣自建雙語品牌幼兒園、西安 中學(xué)、66中、鳳城小學(xué)、新概念、吉的堡少兒教育機構(gòu)；商場：社區(qū)配套17萬平米大型

60、商業(yè)街區(qū)，有人人樂、崇尚百貨等；銀行：工商銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院：長安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院。自建雙語品牌幼兒園。交通：周邊公交線路有:33、50、207、108、601、510、912、702等文景立交北站下車。 離最近地鐵2號線一站路 程?！旧鐓^(qū)配套】現(xiàn)場照片客戶分析海璟臺北灣的客戶大多屬于剛需客戶，對價格和地段比較敏感，其次看重配套和交通，投資相對較少，城北及西安市區(qū)客戶能占到一半，其余為周邊區(qū)縣或省外客戶。外立面已經(jīng)全部結(jié)束【客戶分析】2010.42010.62010.102011.4一二三四期間營銷節(jié)點推廣內(nèi)容一2010年4月前期蓄水階段2010年4月海璟臺北灣“海榮99卡