上海市金山區(qū)某項目投資分析報告_secret

1、共 NUMPAGES 14 頁 第 PAGE 14頁目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc86830217 目 錄 PAGEREF _Toc86830217 h 1 HYPERLINK l _Toc86830218 一、總論 PAGEREF _Toc86830218 h 2 HYPERLINK l _Toc86830219 1.1 項目簡介 PAGEREF _Toc86830219 h 2 HYPERLINK l _Toc86830220 1.1.1項目概況 PAGEREF _Toc86830220 h 2 HYPERLINK l _Toc86830221 1.1

2、.2 項目規(guī)劃總體要求 PAGEREF _Toc86830221 h 2 HYPERLINK l _Toc86830222 1.1.3 項目建筑面積指標(biāo) PAGEREF _Toc86830222 h 2 HYPERLINK l _Toc86830223 1.2 編制依據(jù) PAGEREF _Toc86830223 h 2 HYPERLINK l _Toc86830224 1.3 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc86830224 h 3 HYPERLINK l _Toc86830225 1.4 結(jié)論 PAGEREF _Toc86830225 h 3 HYPERLINK l _Toc868

3、30226 二、市場分析 PAGEREF _Toc86830226 h 4 HYPERLINK l _Toc86830227 2.1 宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc86830227 h 4 HYPERLINK l _Toc86830228 2.1.1 城市概況 PAGEREF _Toc86830228 h 4 HYPERLINK l _Toc86830229 2.1.2經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc86830229 h 4 HYPERLINK l _Toc86830230 2.1.3 居民生活水平 PAGEREF _Toc86830230 h 5 HYPERLINK l _To

4、c86830231 2.2、房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc86830231 h 5 HYPERLINK l _Toc86830232 2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述 PAGEREF _Toc86830232 h 5 HYPERLINK l _Toc86830233 2.2.2 板塊特征 PAGEREF _Toc86830233 h 6 HYPERLINK l _Toc86830234 2.2.3 未來發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc86830234 h 7 HYPERLINK l _Toc86830235 三、項目周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc86830235 h 7 HYPERL

5、INK l _Toc86830236 3.1 項目周邊環(huán)境分析 PAGEREF _Toc86830236 h 7 HYPERLINK l _Toc86830237 3.1.1 周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc86830237 h 7 HYPERLINK l _Toc86830238 3.1.2 SWOT分析 PAGEREF _Toc86830238 h 8 HYPERLINK l _Toc86830239 3.2 競爭性樓盤分析 PAGEREF _Toc86830239 h 8 HYPERLINK l _Toc86830240 四、項目定位 PAGEREF _Toc86830240 h 9

6、HYPERLINK l _Toc86830241 4.1 總體定位 PAGEREF _Toc86830241 h 9 HYPERLINK l _Toc86830242 4.2 產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc86830242 h 10 HYPERLINK l _Toc86830243 4.3 客戶定位 PAGEREF _Toc86830243 h 10 HYPERLINK l _Toc86830244 4.4 價格定位 PAGEREF _Toc86830244 h 11 HYPERLINK l _Toc86830245 五、財務(wù)效益 PAGEREF _Toc86830245 h 12 HYP

7、ERLINK l _Toc86830246 5.1 銷售收入測算 PAGEREF _Toc86830246 h 12 HYPERLINK l _Toc86830247 5.2 建設(shè)投資估算 PAGEREF _Toc86830247 h 12 HYPERLINK l _Toc86830248 5.3 不確定性分析 PAGEREF _Toc86830248 h 13 HYPERLINK l _Toc86830249 5.4 經(jīng)濟效益評價 PAGEREF _Toc86830249 h 13一、總論1.1 項目簡介1.1.1項目概況項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路

8、以南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。項目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2 項目規(guī)劃總體要求項目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1, 其中多層1.4, 非獨立式低密度住宅0.7, 建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。1.1.3 項目建

9、筑面積指標(biāo)項目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 編制依據(jù)本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本報告編制依據(jù)還有：1、上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局城市設(shè)計管理技術(shù)規(guī)定關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點和土地利用條件和要求。1.3 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積 142868

10、m2總建筑面積180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多層 124523.8 m2 疊加/聯(lián)排別墅31131 m2車位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率40%機動車停車泊位 940個1.4 結(jié)論本項目在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本項目風(fēng)險性較大。故本項目從經(jīng)濟上不可行。二、市場分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心和長三角都市

11、圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運輸主動脈。到2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。2.1.2經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2004年1-3季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值99.51億元，按可

12、比價格計算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，預(yù)計全年增長將超過24%。結(jié)合2003年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均

13、收入18500 元，比上年增長8.0；農(nóng)民人均收入4832元，比上年增長9.5。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率93.18。2.2、房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積 145.36萬平方米，增長55.6%；商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板塊特征根據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)情況來看，金山

14、區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場供應(yīng)量共計32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，共計1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場價格在3500-4500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。2004年市場供應(yīng)量共計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。

15、該板塊的市場價格在3000-4200元/平方米，均價在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。2004年市場供應(yīng)量共計63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價在3000元/平方米左右。2.2.3 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米

16、；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區(qū)比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長36.2%；2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2003年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看，2003年上海市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最

17、高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項目周邊環(huán)境3.1 項目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本

18、項目車程在10分鐘之內(nèi)。本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。3.1.2 SWOT分析Strength地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weak北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象Opportunity 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭

19、，未來走勢較為樂觀Threat周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。3.2 競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價 (元/m2)開盤日期銷售情況藍堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層18000

20、01366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7, 2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層

21、組成，內(nèi)部配有 1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設(shè)計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型，動靜分離，私密性強，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點均較高，對面

22、就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。四、項目定位4.1 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。引領(lǐng)市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題

23、景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。4.2 產(chǎn)品定位項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的

24、趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。4.3 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右；房屋單戶面積

25、需求在85130m2之間居多；客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.3

26、1.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09發(fā)展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設(shè)計10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計100%/1.04/1.1/1.02通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較項目ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價格420042004000市場參考價格4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及

27、其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低200元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務(wù)效益5.1 銷售收入測算根據(jù)前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；計算建筑面積按照157155平方米計算。銷售收入估算表序號項目名稱金額（元）面積（m2）單價（元/m2）備注一、住宅部分多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計628,845,392 155,655 二、車位部分地下車位23,030,000

28、 23,030 1,000 35m2/個地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個小計29,939,000 三、合計658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元。5.2 建設(shè)投資估算投資估算表序號項目金額（元）單價（元/m2）計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85萬/畝，215畝2、契稅5,464,701 3、土地使用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、帶征地費用13,420,000 22萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 1、前期規(guī)費52,175,460 332 157,155 2、前期工程費用13,043,865 83 157,155 3、其他前期費用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,10