養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期規(guī)劃及項目建議

1、XX老年公寓（度假村）項目建議書XX年九月 編制依據(jù)1、中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書2、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅200097號）4、 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（060220）5、中華人民共和國土地管理法6、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的通知7、朝陽區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃項目背景及市場分析項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析項目規(guī)劃及投資分析結(jié)論據(jù)中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，到2005年底，中國60歲以上的人口已經(jīng)達(dá)到1.44億，占全國人口總數(shù)的11，占亞洲老年人口的1/2，占全球老年人口的

2、1/5，已經(jīng)進入老齡化國家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536萬人，其中60歲以上的老年人口約224.3萬人，占總?cè)丝诒壤?4.6%,其中有20%的人具有較高的消費能力，約15萬人。一、項目背景及市場分析項目背景據(jù)調(diào)查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國，其中有20%的人具有較高的消費能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施不能滿足市場的需要，更不能滿足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場上高檔養(yǎng)老設(shè)施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。市場分析 為此，我們建議在順義區(qū)XX鎮(zhèn)投資建設(shè)高檔老年公寓（度假村）項目

3、。 該項目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場所,可填補北京市老年服務(wù)機構(gòu)的一個空白。老年公寓實景項目位置圖二、項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析新國展中心首都機場商務(wù)區(qū)加 工 區(qū)保稅區(qū)保稅區(qū)汽車城林河工業(yè)區(qū)三高農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目用地項目區(qū)位優(yōu)勢項目用地位于XX鎮(zhèn)西側(cè)，潮白河?xùn)|岸的萬畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地?zé)豳Y源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。XX鎮(zhèn)距離首都機場僅5公里路程，開車10分鐘即可到達(dá)。首都機場第三期擴建工程將于2007年落成，今后每年可起降國內(nèi)外航班50萬架次，機場的年人流量將達(dá)到6000萬人次。 、根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地

4、使用權(quán)規(guī)定（2002國土資源 部“11號”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場，實行了國 有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易。、中華人民共和國土地管理法第43條規(guī)定，任何單位和個人進 行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請國有土地。 本項目用地性質(zhì)為國有土地，避免經(jīng)營土地開發(fā)權(quán)所需進行的招拍掛程序。政策分析 三、項目投資分析經(jīng)濟指標(biāo)投資完成工程情況投資成本效益分析項目總投資： 10000萬元（不含145畝土地使用權(quán)）占地面積: 96667平方米(145畝)容積率 0.3 建筑面積: 30000平米床位： 400張主體工程 3598.9萬元 基礎(chǔ)設(shè)施工程 1489.6萬元 未付款的已完成工程 55

5、5萬元 未完成工程缺口資金 4800萬元 合計: 10443.53萬元 平均單價:3481元/建筑平米 (折合26.1萬元/張床位)經(jīng)濟指標(biāo)投資完成工程情況已完成總建筑面積29260平米，已投資5643.5萬元（不含土地使用權(quán)）。 其中： 投資完成主體情況（共計3598.9萬元） 1）綜合樓 5600平米 711萬元 2）客房樓 4300平米 478.5萬元 3）康樂中心 6300平米 995.7萬元 4）后勤服務(wù)樓（已裝修） 2600平米 416萬元 5）會議中心 3700平米 326.8萬元 6）變配電室 200平米 31.8萬元 7）人工湖 1260平米 16.6萬元 8）屋面網(wǎng)架 16

6、2.13萬元 9）前期拆除工程 11.4萬元 10）室外三通一平、圍墻工程 449萬元 （包括145畝地墊土、室外排水工程）基礎(chǔ)設(shè)施及其他投資項目（共計1489.6萬元） 1）地?zé)峋?眼（深1800米，水溫43度） 261萬元 2）建筑物基礎(chǔ)打樁工程 199.8萬元 3）戲水樂園設(shè)備款 128.4萬元 4）設(shè)計費 110萬元 5）監(jiān)理費 33萬元 6）職工廚房設(shè)備 16.2萬元 7）勘查費 5萬元 8）臨時配電費 60萬元 9）打井等工程 28.6萬元 10）籌建費用 179.43萬元 11）基建稅費 468.17萬元 未付款的已完成工程（共計555萬元） 1）貴賓客房樓 5300平米 530

7、萬元 2）配電室改造及二次土回填 25萬元3、未完成工程及缺口資金（4800萬元） 1）建筑物裝修工程 2600萬元 2）各種設(shè)備 1000萬元 3）洗衣房、庫房500平米 60萬元 4）配電、地?zé)崴畠艋O(shè)備 220萬元 5）鍋爐房550平米 70萬元 6）鍋爐等保暖設(shè)備及空調(diào)設(shè)備 600萬元 7）室外工程（含綠化及大門工程） 250萬元效益分析每張床位為26萬元,即以26萬元/間的價格全部銷售會員證后, 剛好能收回成本。通過調(diào)查附近北京綠色度假村客房價位如下：普通間 560元/間/天 0.8折 448元/間/天貴賓間 880元/間/天 0.8折 704元/間/天本項目開發(fā)完后按上述價位經(jīng)營：

8、 普通客房200間；標(biāo)準(zhǔn)客房200間 平均空置率 40% 年總收入 4977萬元 運營費用率為 25% 兩稅一費 5.5% 年稅后利潤 3459萬元 動態(tài)投資回收期 3.7年 項目周邊另有100畝租賃土地，擬建Townhouse可與本項目共同開發(fā)利用。 土地面積：66667平米 容 積 率：0.75 建筑面積: 50000平米 開發(fā)總成本： 21316萬元（折合4264元/平米） 土地轉(zhuǎn)讓價：3500萬元（35萬元/畝） 樓面毛地價：2750萬元（550元/建筑平米） 出讓金稅費：82萬元 建安費用： 11500萬元 小市政費用：1200萬元 其他費用：2284萬元 銷售收入測算 通過調(diào)查周圍項目銷售價格如下： 莫奈花園 順義區(qū)前沙峪 均價8600元/平方米 東方太陽城 潮白河邊上 均價7800元/平方米 考慮該項目周邊經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，開發(fā)完成后均價為8500元/平方米 銷售總收入 39000萬元 銷售成本 3120