[河南]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告(商業(yè)定位)

1、項(xiàng)目商業(yè)部分 調(diào)研定位報(bào)告2006 SY117/25/2022項(xiàng)目SWOT分析城市宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析目 錄擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談一 城市宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，素有“三省通衢”之稱，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。轄4區(qū)（浉河、平橋、羊山、南灣）8縣，總面積18915平方公里，總?cè)丝?80萬。市區(qū)面積43.2平方公里，市轄區(qū)人口216.1萬，市區(qū)人口43.67萬。城市結(jié)構(gòu)城市背景地理狀況交通狀況信陽 信陽交通便利，南距武漢214公里左右，距鄭州302公里。京廣、京九鐵路及寧西鐵路和國道106、107、312

2、及京珠高速公路、西合高速公路縱橫交錯(cuò)，是河南省重要的交通樞紐和連接?xùn)|西部的主要通道。由于距武漢較近，根據(jù)2006武漢城市圈布局藍(lán)圖，2010年武漢城市圈將把信陽納為其城市圈范圍。信陽鄭州武漢踞武漢214km踞鄭州302km城市背景城市總體規(guī)劃浉河區(qū)為信陽市傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展商業(yè)為主。平橋區(qū)以發(fā)展工業(yè)為主。羊山新區(qū)將形成新的行政核心 和居住區(qū)。南灣區(qū)轄南灣湖，以發(fā)展旅游業(yè)為主，不屬于城市發(fā)展方向。信陽城市主要發(fā)展方向?yàn)橄虮?、向東擴(kuò)展，以中心城市為核心，以縣城為紐帶，以小城鎮(zhèn)為依托，以國道、國鐵、高速為骨架的市域城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局 。南灣區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)羊山新區(qū)城市功能分區(qū)未來城市總體

3、布局南灣區(qū)位于市中心向西7公里，總面積190平方公里，總?cè)?.96萬人，下轄南灣水庫管理局、南灣實(shí)驗(yàn)林場(chǎng)、南灣鄉(xiāng)、南灣湖旅游發(fā)展有限公司、賢山開發(fā)辦等5個(gè)單位，轄區(qū)內(nèi)有國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)南灣湖旅游風(fēng)景區(qū)。南灣區(qū)基本情況項(xiàng)目位置城市中心區(qū)域北擴(kuò)東進(jìn) 人口環(huán)境狀況-勞動(dòng)力資源豐富，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì) 。 2005年末信陽總?cè)丝?87.55萬人。其中，城鎮(zhèn)人口216.10萬人，占總?cè)丝诘?7.4%；鄉(xiāng)村人口571.45萬人，占總?cè)丝诘?2.6%。浉河區(qū)為信陽城區(qū)人口主要聚集區(qū)域，（獅河區(qū)非農(nóng)人口26.37萬、平橋區(qū)非農(nóng)人口17.3萬）市區(qū)人口43.67萬。項(xiàng)目所處南灣區(qū)常住人口僅1

4、.96萬人。勞動(dòng)力資源豐富，信陽全市781萬人，勞動(dòng)力資源豐富，是勞務(wù)輸出大市。并且信陽的很多在外務(wù)工者已成就顯著，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。 城市背景項(xiàng)目周邊常住人口僅1.96萬人；消費(fèi)人口有限，消費(fèi)力不足經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市背景2004年，信陽國民生產(chǎn)總值434.2億元，位居全省第11位；2005全年生產(chǎn)總值503.4億元，比上年增長13%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的比重由5.1%變?yōu)?.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值150.4億元，增長10.8%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值193.5億元，增長16.0，；第三產(chǎn)業(yè)增加值159.5億元，增長11.8，三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為29.9：38.4：31.7。20

5、05年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6784元，比上年增長14.2%。如左圖:信陽人均GDP、商品零售額、人均消費(fèi)支出處于較快的增長階段，居民消費(fèi)潛力正在遞增。信陽200320042005人均GDP446253106407城市背景信陽2005年人均GDP為6407元，增速約12.7%。信陽人均GDP和零售額雙雙增長，表明潛在消費(fèi)能力增加。信陽近三年社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速增長態(tài)勢(shì)，2005全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額187.6億元，比上年增漲14.3%。2003人均消費(fèi)支出3978元,比上年增長5.8%；2004城市居民人均消費(fèi)支出4282元,增長7.6%；2005年城市居民人均消費(fèi)支出497

6、1元，比上年增長16.1%，增速明顯加大；其中食品類支出1979.91元，比上年增漲5.5%，城市居民家庭恩格爾系數(shù)39.8%，比上年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，表明隨著信陽市民收入水平、消費(fèi)水平持續(xù)增長，消費(fèi)層次也隨之不斷 上升。消費(fèi)者特征分析2005年城鎮(zhèn)居民階層消費(fèi)分類表（數(shù)據(jù)來源于信陽市統(tǒng)計(jì)局）2005年城鎮(zhèn)居民分階層消費(fèi)情況項(xiàng)目計(jì)量單位合計(jì)更低5% 最低10%低10% 較低20%中間20% 較高20% 高10% 最高10%更高5% 可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消費(fèi)支出元/人497126542462294536984743

7、559565181045612713服務(wù)性消費(fèi)支出元/人109146344452770510871143135128823626在外飲食元/人1993513105971501933106691048恩格爾系數(shù)%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6784元，階層之間水平呈現(xiàn)明顯的梯度走勢(shì)，收入差距有加大的跡象。在收入差距逐步擴(kuò)大趨勢(shì)影響下，不同收入居民家庭的消費(fèi)支出也隨之拉開了距離。2005年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出4971元，高收入組的人均消費(fèi)支出是全市平均消費(fèi)水平的2.6倍，是低收入組消費(fèi)水平的5.2倍。消費(fèi)方式的變化

8、情況。 恩格爾系數(shù)逐年下降，消費(fèi)水平穩(wěn)步提高。2005年信陽市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)39.8%，較上年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，生活觀念變化，在外飲食消費(fèi)增大。2005年在外飲食人均消費(fèi)支出199元，較上年增長50.5%，普通居民也注重生活質(zhì)量的提高，建立了敢于消費(fèi)、喜愛消費(fèi)、享受消費(fèi)的觀念，但高收入家庭更注重一種高檔、豪華的消費(fèi)方式。城市背景高收入群體總體生活已進(jìn)入比較富裕階段。消費(fèi)特征是：在滿足生活必需品和高檔消費(fèi)品需要之外，還有大量剩余，生活寬裕，注重生活質(zhì)量的全面提高，追求時(shí)尚和個(gè)性化消費(fèi)。中等收入群體總體生活水平處于小康階段。消費(fèi)特征是：基本生活消費(fèi)需求已經(jīng)滿足，吃和穿比重繼續(xù)下降，消費(fèi)由

9、“量”的滿足升級(jí)到對(duì)“質(zhì)”的追求，正積聚資金向更高一層消費(fèi)提升。低收入群體總體生活水平實(shí)現(xiàn)了溫飽，跨入小康。消費(fèi)特征是：現(xiàn)期收入在滿足基本生活消費(fèi)之后，結(jié)余很少。其中，5%更低收入組人均可支配收入2453元，而人均消費(fèi)支出2654元，入不敷出，但食品消費(fèi)仍是他們消費(fèi)的主流，生活質(zhì)量不高。2005年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費(fèi)支出1091元，占5%更高收入組的服務(wù)性消費(fèi)支出3626元，而占10%更低收入群體的服務(wù)性消費(fèi)支出444元。更高收入群體的服務(wù)性消費(fèi)支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入組消費(fèi)水平的8.2倍。消費(fèi)者特征整體分析 隨著信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市居民的消費(fèi)能力大幅度提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不同

10、階層擁有不同消費(fèi)模式的分化日漸明顯。不僅在消費(fèi)能力上表現(xiàn)出梯度性的差異，而且在消費(fèi)觀念和消費(fèi)方式上同樣表現(xiàn)出了梯度性消費(fèi)差異。消費(fèi)呈現(xiàn)明顯層次城市背景居民消費(fèi)從傳統(tǒng)消費(fèi)向發(fā)展型、享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)移二 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-商業(yè)格局 “2+4”商業(yè)格局基本形成“2+4”商業(yè)格局即2個(gè)商業(yè)中心(東方紅大道、中心大道),3個(gè)商業(yè)街區(qū)(廣場(chǎng)東路、勝利北路、中山北路、北京路)；東方紅大道作為信陽商業(yè)核心街區(qū)集中了西亞和美廣場(chǎng)、亞興服飾廣場(chǎng)、一鴻百貨;廣場(chǎng)東路、勝利北路、中山北路為以商貿(mào)為核心的特色街區(qū);北京路主要為餐飲及休閑娛樂消費(fèi)所在地；現(xiàn)有商業(yè)雖整體檔次不高，但已經(jīng)足以覆蓋城區(qū)及周邊消費(fèi)

11、人群。項(xiàng)目地塊商業(yè)市場(chǎng)分析 百貨商場(chǎng)相對(duì)集中，大多處于轉(zhuǎn)型期信陽市百貨商場(chǎng)主要集中在南大街東方紅大道兩側(cè),如西亞和美廣場(chǎng)、一弘百貨等；各百貨商場(chǎng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變,正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營,注重環(huán)境改善與人文主義等)轉(zhuǎn)變;現(xiàn)有百貨店自身硬體條件已基本滿足后期調(diào)整需求；軟件方面亟待提高，其市場(chǎng)后期發(fā)展有一定空間。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-百貨141141141商業(yè)市場(chǎng)分析141141141141141141141141141141市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-大中型超市超市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯信陽市大中型超市數(shù)量較多，分散于各居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；從信陽城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超

12、市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情況,超市向東南方向、西北擴(kuò)張趨勢(shì)明顯;西亞超市對(duì)本項(xiàng)目已有初步進(jìn)駐意向。商業(yè)市場(chǎng)分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-餐飲 餐飲市場(chǎng)分析信陽中型餐飲集中在北京路兩側(cè)，菜系以信陽燉菜、火鍋、西餐（迪歐、金帝）、地方風(fēng)味為主。北京路餐飲一條街是2004年自發(fā)形成的沿街底商（30多家餐飲）； 信陽大型高檔餐飲集中在市區(qū)酒店內(nèi)，菜系地方特色風(fēng)味為主（消費(fèi)地點(diǎn)位于火車站的其士酒店、市政府旁的陽光酒店）；高檔海鮮酒樓空缺。3850545556585962656667706363商業(yè)市場(chǎng)分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-休閑娛樂 休閑場(chǎng)所多以沿街商鋪呈現(xiàn),大慶路西段聚集效應(yīng)明顯近兩年大

13、量民營資本投入洗浴行業(yè)，信陽的洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，信陽目前有規(guī)模的洗浴企業(yè)共16家，但整體規(guī)模偏小、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、經(jīng)營千篇一律、定位缺乏特色；隨著洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，行業(yè)有結(jié)構(gòu)性飽和的趨勢(shì)，即普通洗浴中心竟?fàn)幖ち遥笮托蓍e洗浴娛樂中心相對(duì)缺乏； 由于信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，因此洗浴行業(yè)整體檔次較低；只有大慶路的沁園春洗浴中心經(jīng)營規(guī)模大，處于一枝獨(dú)秀的地位，經(jīng)營情況良好。141141141141141141141141141141商業(yè)市場(chǎng)分析三 地塊解析及周邊市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于信陽市南灣區(qū)南灣湖風(fēng)景區(qū)附近城市中心區(qū)域項(xiàng)目位置N占地面積：221.76畝，約15萬。土地用途：該地塊的規(guī)劃用途為9

14、5%的住宅用地，使用年限70年，5%的商業(yè)用地，使用年限為40年，容積率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指標(biāo)目前項(xiàng)目用地一、二、三期已拆遷完畢，達(dá)到三通一平。開發(fā)條件基本概況信陽是河南省最南邊的城市距離鄭州302km鄭州市信陽地塊四至：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但臨街面偏離主干道南湖大道宗地位于南灣區(qū)，中環(huán)路以東、松樹坦路以南（以上道路皆為規(guī)劃道路，目前為水泥小路），形狀大致為不規(guī)則正方形，長寬均約398米，地勢(shì)起伏較大，高低落差約為24米。宗地南隔一土路為水利局家屬院，西邊隔規(guī)劃中的中環(huán)路是信陽市南灣管理區(qū)南灣村，東邊隔規(guī)劃中的松樹坦路是南灣管理區(qū)松樹坦村。目前該宗地現(xiàn)有原水泥廠拆除的部分建筑垃

15、圾及未拆遷的家屬樓和居民，該宗地有一泄洪渠（寬度約為1018米）貫穿整個(gè)地塊。地塊解析N泄洪渠松樹坦路中環(huán)路 原水泥廠安置小區(qū)農(nóng)田山丘松樹坦村松樹坦村水利局家屬院建業(yè)路天明路南湖大道小區(qū)主入口宗地位置到達(dá)市區(qū)約十分鐘到達(dá)市中心約十五分鐘彩虹橋南灣風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目地塊距離南灣風(fēng)景區(qū)700米，到達(dá)市區(qū)5公里大約十分鐘車程，距離市中心7公里大約十五分鐘車程，項(xiàng)目地塊與市區(qū)沒有連為一體，中間有商業(yè)斷帶，在市民印象中南灣區(qū)屬于郊區(qū)，平時(shí)無來此地購物習(xí)慣。地塊周邊現(xiàn)狀商業(yè)氛圍不足，商業(yè)形象參次不齊，但社區(qū)配套完善地塊解析 項(xiàng)目地塊南部，南湖大道臨街分布有菜市場(chǎng)、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、小型超市、理發(fā)店、雙匯冷鮮店、小五金

16、店、小服裝店、小型餐飲店、電信銀行郵政等公用設(shè)施配套齊全，滿足了周邊南灣居民的日常生活消費(fèi)。但商戶整體經(jīng)營檔次低；規(guī)模?。ù蟛糠稚痰曛挥?5平方米左右，只有百佳超市有450平方米。 進(jìn)入南灣湖風(fēng)景區(qū)約20家小型飯店，主要經(jīng)營南灣魚和信陽本地特色菜，面積大部分在30平方米左右，經(jīng)營情況隨著景區(qū)游客數(shù)量有淡旺季之分，目前經(jīng)營情況一般。項(xiàng)目周邊租金項(xiàng)目位置在市區(qū)的南郊消費(fèi)力不足，臨街門面租金范圍0.2-0.5元/天/；景區(qū)餐飲以當(dāng)?shù)仫L(fēng)味菜系為主，生意旺季主要在旅游時(shí)段，租金水平較低只有0.16元/天/。南湖大道周邊未來改造規(guī)劃 南湖路周邊規(guī)劃分析：南湖大道兩側(cè)改造重建，道路東側(cè)為臨街商鋪，道路西側(cè)政

17、府規(guī)劃為旅游商業(yè)；道路兩側(cè)商業(yè)項(xiàng)目將于兩年內(nèi)升級(jí)改造完畢，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)沖擊較大。旅游商業(yè)政府綠化臨街商業(yè)景區(qū)大門松樹坦路南湖路項(xiàng)目地塊規(guī)劃中環(huán)路南湖路周邊規(guī)劃改造衛(wèi)星示意圖地塊解析街區(qū)價(jià)值分析：地塊不臨入市主干道，目前車流、人流不暢。車流最大的節(jié)點(diǎn)南湖大道（連接市區(qū)主干道）松樹坦路（未來連接高速與景區(qū)間的快速通道）人流量最大節(jié)點(diǎn)南湖大道未來建業(yè)路（進(jìn)入周邊主要社區(qū)干道）地塊解析商業(yè)價(jià)值建業(yè)路、松樹坦路中環(huán)路、天明路 項(xiàng)目地塊松樹坦路建業(yè)路中環(huán)路天明路小區(qū)入口南湖大道區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)從項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析角度出發(fā)，小區(qū)入口處臨近南湖大道及松樹坦路價(jià)值最高，松樹坦路及建業(yè)路價(jià)值次之，天明路及中環(huán)路價(jià)值最次。

18、地塊臨街面統(tǒng)計(jì)道路松樹坦路建業(yè)路天明路中環(huán)路合計(jì)街面長度398 m398m398m398m1592m總結(jié)：本項(xiàng)目屬于城市邊緣小型規(guī)模社區(qū)型項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市郊區(qū)區(qū)域市場(chǎng)不成熟，印象較為陳舊。交通組織便利北邊臨城市規(guī)劃主干道松樹坦路，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷。環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有醫(yī)院、銀行、大學(xué)、中學(xué)、集貿(mào)市場(chǎng)、風(fēng)景區(qū)等。有一定的商業(yè)氛圍南湖大道臨街集中了該區(qū)域所有的社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)形象較差，周邊消費(fèi)人口有限。項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目占地15萬平方米，容積率大于1.5。地塊入口不明顯、臨街面展示效果較差本項(xiàng)目踞入市主干道南湖大道40米、并且入口處不明顯，臨南湖大道展示效果較差。地塊解

19、析四 擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談商戶名稱訪談對(duì)象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營意愿對(duì)本項(xiàng)目的看法迪歐咖啡張店長商務(wù)休閑咖啡靠近商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)營業(yè)面積800-1000平方米周邊2萬固定消費(fèi)群不考慮進(jìn)駐項(xiàng)目承租面積在600-800平米左右項(xiàng)目人口支撐有一定難度很難將市區(qū)消費(fèi)群體吸引過來消費(fèi)金帝咖啡李店長生活休閑咖啡居民及商務(wù)人員數(shù)量消費(fèi)水平與周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地面二層或一層不考慮進(jìn)駐項(xiàng)目承租面積在400-800平米項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)以南灣區(qū)域居民為主不太可能吸引市區(qū)居民前來消費(fèi)阿佤山寨張經(jīng)理地方風(fēng)味較為成熟的居住及商業(yè)氛圍周邊人口結(jié)構(gòu)與收入水平交通順暢,有足夠停車位待商業(yè)氛圍形成后可以考慮進(jìn)駐承租面積

20、在400-600平米建議項(xiàng)目做高檔餐飲店吸引市區(qū)客流特色風(fēng)味餐飲只能滿足小區(qū)周邊就餐需求餐飲專業(yè)人士訪談專業(yè)人士訪談超市及茶樓專業(yè)人士訪談商戶名稱訪談對(duì)象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營意愿對(duì)本項(xiàng)目的看法西亞超市蘇副董百貨+超市較為成熟的居住區(qū)及商業(yè)區(qū)周邊人口結(jié)構(gòu)與收入水平較高營業(yè)面積500-1000平方米（社區(qū)型）一層或一帶二層商鋪對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展社區(qū)超市經(jīng)營意愿較強(qiáng)意向位置項(xiàng)目小區(qū)主入口承租能力在10-13元/月/承租面積在500-800平米左右等項(xiàng)目規(guī)劃確定后在深入洽談周邊人口較少，目前整體消費(fèi)力不足周邊環(huán)境較好適合居住，但周邊商業(yè)未來發(fā)展空間有限本項(xiàng)目打造高端住宅小區(qū)，目前市場(chǎng)缺乏，吸引市區(qū)及

21、周邊地市高端購房群體待周邊人口基本入住后基本形成后,可以進(jìn)駐百佳超市開發(fā)部陳部長社區(qū)超市較為成熟的居住區(qū)柱距8米以上，進(jìn)深15-20米，層高4.5米要有停車位一層或一帶二層商鋪承租面積在1000平米目前在項(xiàng)目周邊有經(jīng)營門店450，租賃期限至2011年，周邊目前還支撐不起兩家超市，如現(xiàn)有店面未來拆遷，將進(jìn)駐本項(xiàng)目經(jīng)營租金承受在13元/月/未來2-3年項(xiàng)目周邊人口較少，消費(fèi)力不足，等周邊高檔小區(qū)建成后將有很大改善主要以周邊消費(fèi)為主旅游為輔，但目前景區(qū)開發(fā)力度較小，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)拉動(dòng)有限本項(xiàng)目周邊較缺乏高檔洗浴中心及茶樓品茗軒劉老板休閑茶樓靠近行政區(qū)、商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)次干道臨街門面交通順暢,有足夠

22、停車位環(huán)境優(yōu)美、僻靜一帶二層商鋪本項(xiàng)周邊沒有茶樓意向進(jìn)駐本項(xiàng)目；承租面積在300-400平米；現(xiàn)經(jīng)營面積300，租金26元/月/（和美旁）對(duì)項(xiàng)目租金承受10-14元/月/項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，適合居住周邊較缺乏茶樓有市場(chǎng)機(jī)會(huì)專業(yè)人士訪談商戶名稱訪談對(duì)象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營意愿對(duì)本項(xiàng)目的看法鼓浪嶼副總經(jīng)理洗浴中心KTV、餐飲交通順暢區(qū)域發(fā)展規(guī)劃定位中高檔有充足停車位承租面積在900平米左右較認(rèn)可大型綜合洗浴中心承租能力在10元/平方米/月以下看好項(xiàng)目規(guī)劃，有進(jìn)駐意向?qū)ι虅?wù)人群依賴程度較強(qiáng)聚浪潮老板桑拿洗浴地面一層至三層交通方便，有停車位標(biāo)準(zhǔn)層面積在1000平方米左右承租面積在3000平米只考

23、慮租賃，不會(huì)購買非常認(rèn)可綜合性洗浴中心，看好未來發(fā)展前景專業(yè)人士訪談休閑娛樂專業(yè)人士訪談總結(jié)：專業(yè)人士訪談1、商戶認(rèn)為項(xiàng)目位置緊鄰郊區(qū)，靠近風(fēng)景區(qū)，其環(huán)境幽雅，交通比較便利，建議項(xiàng)目引進(jìn)知名高檔餐飲，目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較缺乏，以便吸引當(dāng)?shù)馗邫n消費(fèi)群消費(fèi)；2、經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目部分商業(yè)適合經(jīng)營小區(qū)配套設(shè)施（如超市、洗衣店、面包房等）、高檔綜合性洗浴中心、特色茶樓也被商家看好；3、目前超市、洗浴中心、茶樓、社區(qū)配套商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目看好進(jìn)駐意向較強(qiáng)；4、因本項(xiàng)目位置較偏商家普遍租金承受力在8-13元/月/；5、餐飲、休閑娛樂、超市商家需求面積300-3000，社區(qū)配套面積需求在40-80，以一帶二商鋪為主；五 項(xiàng)

24、目SWOT分析商業(yè)部分SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength地塊周邊未來交通便利，松樹坦路和西環(huán)路可直接連通高速；項(xiàng)目周邊規(guī)劃有高檔住宅，未來周邊可行成高端客戶聚集區(qū)域，為項(xiàng)目提供客戶支撐；劣勢(shì) Weak機(jī)會(huì) Opportunity項(xiàng)目位置較偏，輻射力有限；距南湖路主干道還有約40米距離，入口不醒目；周邊商業(yè)氛圍不濃、該區(qū)域人口只有1.96萬、人口有限，現(xiàn)有商業(yè)檔次較低并趨于飽和；周邊高檔小區(qū)建設(shè)需一定時(shí)間，23年內(nèi)周邊高端消費(fèi)群體無法形成；隨著政府對(duì)南灣湖景區(qū)的開發(fā)，旅游人數(shù)不斷增加，將會(huì)部分帶動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)；南湖路商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，將提升周邊形象和商業(yè)氛圍；項(xiàng)目商業(yè)部分以高端住宅為依拖，有

25、利于吸引高端客戶，也有利于打造一個(gè)高端餐飲、休閑集中的區(qū)域；南湖路原有商鋪的拆遷將在短期內(nèi)造成周邊商鋪的供應(yīng)緊張；威脅 Threaten南湖大道臨街商業(yè)改造重建，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)沖擊較大；周邊規(guī)劃高檔小區(qū)臨街商業(yè)與本項(xiàng)目產(chǎn)生竟?fàn)?；SWOT六 項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目商業(yè)不僅滿足社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)城市及項(xiàng)目周邊景區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃小區(qū)約20萬，入住人口預(yù)計(jì)超過5000人，而周邊1000m內(nèi)生活人口更達(dá)2萬人以上，本項(xiàng)目主要使命應(yīng)該是滿足其日常生活需要。周邊環(huán)境及城市發(fā)展規(guī)劃決定了本項(xiàng)目以滿足社區(qū)及周邊需要項(xiàng)目位于國家4A級(jí)景區(qū)南灣湖，從區(qū)位上而言應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的城市功能。商業(yè)功能定位社區(qū)性功能區(qū)域

26、性功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。商業(yè)業(yè)態(tài)定位周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)定位的重要影響因素周邊商業(yè)現(xiàn)狀：周邊社區(qū)配套完善但整體規(guī)模較小、檔次較低、缺乏特色商業(yè)。城市規(guī)劃：信陽的城市主要發(fā)展方向是向北、東擴(kuò)展，項(xiàng)目所處南灣 區(qū)未來主要以發(fā)展旅游業(yè)為主。潛在客戶需求：項(xiàng)目商業(yè)將承擔(dān)項(xiàng)目配套、服務(wù)城市與輻射周邊的三重功能，業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要有針對(duì)性考慮。通過上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為：特色商業(yè)+社區(qū)型商業(yè)主要包括兩大區(qū)娛樂休閑餐飲區(qū)和便民服務(wù)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位特色商業(yè)區(qū)提供城市的精品休閑娛樂、餐飲為一體的綜合性休閑社區(qū)。位置

27、：小區(qū)南湖大道小區(qū)入口處；功能：區(qū)域性；對(duì)象：服務(wù)周邊社區(qū)乃至輻射全城；業(yè)態(tài)：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)；規(guī)模：3000左右；形式：1-2或1-3層街鋪、大店，保證充足的停車位。商業(yè)業(yè)態(tài)定位中高檔綜合洗浴中心高檔餐飲社區(qū)型商業(yè)提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求。配套服務(wù)型商業(yè)：社區(qū)超市、醫(yī)療診所、藥店、美容美發(fā)、干洗、蛋糕房、社區(qū)餐飲等。位置：在小區(qū)入口左邊臨街；功能：為社區(qū)增值，展示社區(qū)形象；對(duì)象：服務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)主以及周邊居民；業(yè)態(tài)：便利店、醫(yī)療診所、藥店、美容美發(fā)、干洗、沖印等；規(guī)模：以一般城市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推斷，面積不超過4000；形式：1-2層底商或街鋪。商業(yè)業(yè)態(tài)定位南湖大道小區(qū)主入口商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)定位特色商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)。 便民