2010年青島某項目前期策劃方案

1、XXXX項目前期策劃方案研究報告體系項目整體定位區(qū)域XX中觀青島宏觀經(jīng)濟典型項目SWOT分析地塊價值地塊概況項目開發(fā)建議市場研究項目本體研究案例研究及借鑒項目定位建議報告目錄一、市場研究宏觀經(jīng)濟狀況中觀青島現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域XX現(xiàn)狀及趨勢典型項目研究世界經(jīng)濟發(fā)展形勢界定項目面臨問題宏觀形勢概述美國歐盟日本09年第三季度GDP環(huán)比增長1.1%環(huán)比增長0.4%增長了1.2%經(jīng)濟表現(xiàn)實現(xiàn)了季度環(huán)比正增長，表明美國經(jīng)濟終于告別了連續(xù)4個季度的衰退擺脫了之前連續(xù)5個季度衰退的局面，正式進入復(fù)蘇時隔兩年半以來的最高增長率，顯示出日本經(jīng)濟出現(xiàn)復(fù)蘇征兆世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政

2、策預(yù)期從各國經(jīng)濟變化來看，世界經(jīng)濟形勢正逐步走向復(fù)蘇中國經(jīng)濟形勢宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7%。分季度看，一季度增長6.2%，二季度增長7.9%，三季度增長9.1%，四季度增長10.7%；09年8.7%的經(jīng)濟增速，實現(xiàn)了全年“保八”的目標，中國經(jīng)濟快速企穩(wěn)的跡象已十分明顯，09年中國的經(jīng)濟復(fù)蘇速度令世界震撼。中國經(jīng)濟形勢2009年適度寬松的貨幣政策，為有效扭轉(zhuǎn)我國經(jīng)濟增速下滑的趨勢提供了強有力的貨幣信貸支持，天量資金與政府投資支撐了本輪經(jīng)濟復(fù)蘇；政府四萬億的擴大內(nèi)需計劃顯

3、然對本輪經(jīng)濟的復(fù)蘇起了決定性作用，上半年固定資產(chǎn)投資對GDP貢獻率甚至高達87%。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期全國房地產(chǎn)市場形勢界定項目面臨問題宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受益于寬松貨幣政策及天量的信貸支持，樓市進入正反饋鏈條從而帶來一波持續(xù)的上漲熱潮。寬松貨幣政策天量信貸充足資金通漲預(yù)期加速樓市繁榮通漲預(yù)期實現(xiàn)房價上漲吸引更多資金進場房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體受益，正反饋鏈條推動產(chǎn)業(yè)繼續(xù)繁榮資金流入房地產(chǎn)避險全國房地產(chǎn)市場形勢12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，為年度之

4、最；國房景氣指數(shù)為103.66，比11月份提高0.88點；2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%；商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%，全年平均房價4695元/平方米，房價漲幅24%，為近15年之最，房地產(chǎn)市場堪為火爆。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期房地產(chǎn)市場形勢具體表現(xiàn)為：全國中心城市地王頻出，開發(fā)商全國瘋狂拿地；商品房價格持續(xù)飛漲，京、深、滬三地房價超美國；投資性購房占據(jù)50%以上比例，空置率不斷上升；部分中心城市租售比達到1：400以上，房

5、價收入比在12以上，遠高于國際通行標準，已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫 ，并有向二線城市擴散趨勢。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期全國房地產(chǎn)市場形勢當前房地產(chǎn)宏觀政策證監(jiān)會、國土局擬設(shè)新規(guī)，房企股市融資暫緩；二手房營業(yè)稅免征年限“2變5”；貨幣政策 明松暗緊，銀行房貸將出現(xiàn)分化；09年12月17日，五部委發(fā)通告：開發(fā)商首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；10年 1月10日，國11條明確規(guī)定第二套（含）以上住房貸款首付款比例不得低于40，貸 款利率嚴格按照風(fēng)險定價；10年1月18日，中國人民銀行宣布存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率將上調(diào)0.5個百分點。在

6、上述房地產(chǎn)市場表現(xiàn)下，為防止房價上漲過快，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府對于房地產(chǎn)政策風(fēng)向開始變化，舊策重申，緊縮程度明顯加碼。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期未來宏觀政策預(yù)期增大城區(qū)土地供應(yīng)量，以增加市場供應(yīng)；提高房貸門檻，提高第二套房購房首付和貸款利率；可能繼續(xù)上調(diào)銀行準備金率；經(jīng)濟回暖局勢下，1-2次小幅加息以應(yīng)對通貨膨脹； 美元持續(xù)貶值，人民幣預(yù)計在明年升值3%-5%。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期未來宏觀政策預(yù)期青島XX認為，2010年購房優(yōu)惠政策將逐步溫和收緊。由于宏觀經(jīng)濟尚未完全復(fù)

7、蘇，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展影響巨大，預(yù)計政府下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。結(jié)合近期國務(wù)院工作會議，我們認為著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合；政府將以土地供給、稅收、金融政策加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，目標在于調(diào)控穩(wěn)定房價。樓市在此基礎(chǔ)上，將會出現(xiàn)一段較長時期的平穩(wěn)上行的發(fā)展態(tài)勢。宏觀形勢概述世界經(jīng)濟形勢中國經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)市場形勢當前宏觀政策未來宏觀政策預(yù)期青島城市概況與地位界定項目面臨問題中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島市地處山東半島南部，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺

8、市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)七區(qū)為1102平方公里，所轄XX、XX、平度、膠南、萊西等五市為9552平方公里，建成區(qū)面積267.12平方公里。青島市作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_放的龍頭城市和中心城市， 是山東省區(qū)域經(jīng)濟中心，是重要的港口城市，是區(qū)域內(nèi)人口、資金、技術(shù)等各種經(jīng)濟要素集聚和輻射的中心，是區(qū)域內(nèi)各城市主要經(jīng)濟聯(lián)系的目的地城市。青島城市性質(zhì)東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市，濱海旅游度假城市。 中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化服務(wù)中心、文化中心，國家海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)

9、業(yè)基地，東北亞國際航運中心，國家重要的區(qū)域性航空港，國際濱海旅游度假勝地。 中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托主城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局?！耙恢鳌敝甘心蠀^(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、XX區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！叭薄秉S島、嶗山以及XX“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”對青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，對塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國際中心城具有重大的戰(zhàn)略意義，青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿XX

10、灣由南向北擴展的格局?！耙劳兄鞒?、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”是青島新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測城區(qū)發(fā)展規(guī)劃定位青島西、南部靠海、東部受嶗山阻攔，從長期來看未來的發(fā)展依然是向北部區(qū)域逐步發(fā)展。中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測城市重要交通發(fā)展規(guī)劃海底隧道跨海大橋【跨海大橋】橫跨青島XX灣，把青島、XX、西海岸主要城區(qū)連接起來。路線全長約35.4公里，預(yù)計2010年竣工?！竞５姿淼馈勘逼饒F島路，南至薛家島于北莊村和后岔灣村之間出洞，全長6170米，預(yù)計2011年竣工。項目建

11、成通車后，青島、黃島、XX三“島”相連，形成區(qū)域融合，加快其它兩個區(qū)域的快速發(fā)展?！镜罔F一期工程】減輕青島市南北方向目前極為擁堵的交通壓力縮小青島中心城區(qū)與中部、北部城區(qū)的發(fā)展差距促進地鐵沿線地區(qū)的發(fā)展，推動房地產(chǎn)升值，商業(yè)繁榮帶動偏遠城郊的發(fā)展，形成新的居住生活區(qū)地鐵開工對青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到很大的拉動作用。海底隧道、地鐵的建設(shè)將對青島城市發(fā)展產(chǎn)生重大影響中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島人口分析2008年末全市戶籍總?cè)丝跒?61.56萬人，其中市內(nèi)四區(qū)人口276.25萬人；五市（縣級）485.3萬人。同比增長0.5%。青島人口自然增

12、長率很低，但人口絕對增加值較高，體現(xiàn)了青島是一個移民城市，外來人口比較多，新青島人是不容忽視的購房群體；2009年，青島市戶籍總?cè)丝陬A(yù)計控制在782萬人。到2020年 ，預(yù)計青島市人口將突破1200萬人 。中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島GDP分析2008年 ，受金融危機的影響，青島市經(jīng)濟增長較2007年明顯放緩，全年完成生產(chǎn)總值4436.18億元，繼續(xù)穩(wěn)居全省各市首位；按可比價格計算，比去年同期增長13.2%，比全省高1.1個百分點；09年上半年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)2282.43億元，比去年同期增長10.5%，較一季度提高3.3個

13、百分點，分別高出全國、全省平均水平3.4和0.6個百分點。中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一產(chǎn)業(yè)10.5%9.3%8.0%7.2%6.6%5.7%5.4%5.1%第二產(chǎn)業(yè)47.0%47.9%49.4%50.7%51.8%52.3%51.6%50.8%第三產(chǎn)業(yè)42.4%42.8%42.6%42.1%41.6%42.0%43.0%44.1%青島第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)所占比重與其它副省級城市相對偏低，但近年增長非常迅速。亮點一：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度最快，連續(xù)兩

14、年增長速度列十五個副省級城市的第一位；亮點二：金融業(yè)增長速度在十五個副省級城市排名第一位；亮點三：批發(fā)和零售業(yè)總量發(fā)展迅速，排名提升三位，速度提升九位；亮點四：住宿和餐飲業(yè)增長速度居十五個副省級城市第一位。第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測其它指經(jīng)濟指標截至2008年，青島市年人均可支配收入為20,464元，消費性支出為年14,999元。人均可支配收入和消費性支出呈快速增長趨勢，有力支持社會消費品零售總額的快速穩(wěn)定增長；按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)達到40%-50%，人民生活進入小康水平，恩格爾系數(shù)達到30%-

15、40%，人們生活進入富裕水平。近5年來，青島市恩格爾系數(shù)一直穩(wěn)定在36%38%，這意味著青島市人民已經(jīng)進入到富裕的生活水平。歷年人均可支配收入和消費性支出表恩格爾系數(shù)：等于食物類消費支出占總消費支出比重歷年恩格爾系數(shù)變化表中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島歷年房地產(chǎn)固定投資及占比20002008年青島房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額保持了年均22%的增長速度。其中2001和2005年分別達到37%和37.6%的高增長率；2006年開始，國家連續(xù)出臺一系列緊縮樓市政策，房地產(chǎn)投資額增長率2007年下降到8.7%；2008年，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投

16、資335.11億元，較去年同期上漲14.94%，2000-2008年青島房地產(chǎn)投資額逐年增加。中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測青島商品房批售比和存銷比如圖所示，從2009年4月開始，批售比大于1表明市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場特征，到2009年7、8月份尤為明顯，批售比激增至2.0，表明了市場新增供給量嚴重不足，市場處于無房可售局面。說明：批售比等于當月成交量比當月新增供應(yīng)說明：存銷比等于總庫存比當月成交量如圖二所示，從2009年4月份開始，存銷比開始低于12，表明如果不考慮新增供應(yīng)，所有庫存將在12個月銷售完畢 。到11月存銷比已經(jīng)低于5，表明未來

17、庫存將會在5個月內(nèi)全部銷售完畢，市場有較大的進入機會。圖一圖二中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測未來青島經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測城市發(fā)展空間布局更加合理化依托老城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局的城市化空間布局規(guī)劃出臺后，各區(qū)域發(fā)展更加均衡化，隨著規(guī)劃進度的實施各區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施將會更加完善，城市環(huán)境將得到更大的改善。GDP將持續(xù)穩(wěn)定增長隨著內(nèi)需的擴大及其他因素的影響，預(yù)計青島市的GDP增長度將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展速度。經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)更加合理化隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的進行，青島市經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)將會更加的合理，第三產(chǎn)業(yè)的比重將繼續(xù)增長，并將會成

18、為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。城市人口進一步增加受人口自然增長、經(jīng)濟發(fā)展以及跨海大海、海底隧道建成、居住環(huán)境持續(xù)改善等因素的影響，青島將會吸引更多外來人口，預(yù)計未來 青島市人口將會繼續(xù)保持快速增長。房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展目前青島市房地產(chǎn)業(yè)處于成長期，發(fā)展前景巨大。與發(fā)達城市相比，青島市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。中觀青島概況城市概況空間發(fā)展戰(zhàn)略交通規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展預(yù)測XX區(qū)，距青島市區(qū)中心35公里，東依嶗山區(qū)，南接XX區(qū)，西臨XX灣與XX市相鄰，北與XX市毗連。東西最大橫距41.5公里，南北最大縱距24公里；全區(qū)總面積553.2平方公里，轄XX、XX、XX莊、XX鎮(zhèn)、XX灘、XX、XX、XX8

19、個街道，230個社區(qū)（村）；2008年末，全區(qū)總戶籍人口489203人，海岸線長91.6公里，城市建成區(qū)面積達到99.1平方公里，城市化水平達到66%。區(qū)域概況區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX區(qū)地處中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市青島的近郊，是進出青島市區(qū)的北大門城市發(fā)展戰(zhàn)略與目標發(fā)展思路：大城市近郊實現(xiàn)城市化，高起點、高品質(zhì)、有特色、生態(tài)化、精細化、跨越式發(fā)展；城市化目標：建設(shè)XX灣北部的，一個國際化的、現(xiàn)代化的園林生態(tài)城市。環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展，以XX開發(fā)和高新區(qū)為核心，建設(shè)XX灣北部新城，XX灣北部新區(qū)完全重合在XX區(qū)，XX

20、區(qū)未來一定是大青島的核心區(qū)域，具有廣闊的發(fā)展空間區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)作為青島市“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略實施的核心，XX區(qū)在新一輪青島市總體規(guī)劃修編中被明確定位為國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地、空港經(jīng)濟區(qū)，在未來大青島發(fā)展戰(zhàn)略中將發(fā)揮舉足輕重的作用。發(fā)展規(guī)劃定位區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)域內(nèi)交通發(fā)達，XX國際機場坐落區(qū)內(nèi)，膠濟鐵路、環(huán)XX灣高速公路、308國道、204國道、濟青高速公路、XX一級公路、XX高速

21、公路貫穿其中，形成了極其便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之路，也是青島連接歐亞大陸橋的重要交通樞紐。軌道交通規(guī)劃中的M8線直達XX，XX路高架工程將開工，環(huán)XX灣高速八車道改造完成并同步取消收費，同時規(guī)劃建設(shè)中的青榮鐵路、青日連鐵路、青龍高速、雙積路途經(jīng)XX，兩年內(nèi)XX區(qū)的全部公交線路將納入青島市公交系統(tǒng)，這些交通設(shè)施的建設(shè)，進一步加強了XX與青島主城區(qū)的交通聯(lián)系。交通現(xiàn)狀與規(guī)劃區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX區(qū)人口分析2002-2007年，XX區(qū)戶籍人口持續(xù)保持平穩(wěn)增長，2008年末全區(qū)戶籍總?cè)丝跒?8.92萬

22、人，比去年略有下降；XX區(qū)人口自然增長率很低，但外來人口尤其是東三省比較多，隨著城市配套完善及落戶政策的寬松，外來人口將是主要的購房群體。區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)2003-2008年XX區(qū)GDP各區(qū)市2008年GDP對比（單位：億元）經(jīng)濟雄厚，民營經(jīng)濟發(fā)達，從2003年至2008年，XX區(qū)GDP和人均GDP呈持續(xù)上升的態(tài)勢，GDP年平均漲幅23%，人均GDP年平均漲幅21%；對比其它郊市GDP發(fā)展，XX區(qū)GDP總量僅次于黃島區(qū)，位居第二；2009年前三季生產(chǎn)總值完成460多億元，增長14.5%，XX較快的經(jīng)濟發(fā)展速度給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

23、展提供了有效支撐。XX區(qū)GDP分析區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)與07年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降0.3個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重下降 0.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重提高1個百分點，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變步伐加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。2008年，XX區(qū)工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，實現(xiàn)工業(yè)增加值308億元，增長17%；現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、總部樓宇經(jīng)濟等服務(wù)業(yè)總體保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭，2008年服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值193億元，同比增長21.8%，被評為青島市服務(wù)業(yè)發(fā)展先進區(qū)。XX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與

24、定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX歷年房地產(chǎn)固定投資及占比20002007年XX區(qū)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額持續(xù)快速上漲。2008年受全球金融經(jīng)濟危機和全國房地產(chǎn)市場不景氣的影響下，XX區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46.5億元，較07年略有下降；從房地產(chǎn)投資占總投資的比重來看，所占比重總體呈上升趨勢，凸顯了房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX房地產(chǎn)市場分析12月份成交量12.4萬平米，環(huán)比減少23.9%，同比增長39.3%；09年前3季度，XX區(qū)共銷售商品房9436套、101.4萬平方米，日

25、均銷售35套、3742平方米，銷售面積占全市總量的15.5%，位居各區(qū)市首位，創(chuàng)歷史銷售最高記錄。區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX房地產(chǎn)市場分析12月份房地產(chǎn)存銷比僅為5.2，表明未來庫存將會在不到半年全部銷售完畢，市場前景廣闊區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)XX房地產(chǎn)市場分析2008年XX區(qū)成交量位居全市第二名，僅次于嶗山區(qū)；2009年上半年在魅力、卓越等項目強勁銷售帶動下，XX區(qū)成交量穩(wěn)居第一；前三季度占全市銷售面積的15.5%；種種數(shù)據(jù)表明，XX區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了由“配角

26、”到“主角”的升華，已逐步成為青島房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)軍者”。2008年各區(qū)市住宅成交排名（單位：萬）2009年上半年各區(qū)市住宅成交排名（單位：萬）區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)區(qū)域分析小結(jié)在大青島的開發(fā)規(guī)劃理念框架下，XX作為青島往北部發(fā)展的腹地，區(qū)位優(yōu)勢獨特，必將成為熱點發(fā)展區(qū)域；大青島規(guī)劃處在發(fā)展階段，南北交通解決后，隨著公共交通的進一步完善，XX區(qū)交通抗性正在進一步縮小，區(qū)域容量加大，支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展；經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展速度較快，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了保障與契機；在萬科魅力之城、卓越蔚藍群島等大盤銷售帶動下，XX銷售量躍居全市

27、第一，市場需求旺盛，市場前景廣闊。作為青島的后花園、腹地、交通樞紐地，XX必將成為青島地產(chǎn)最為活躍的區(qū)域之一。區(qū)域XX概況區(qū)域概況發(fā)展戰(zhàn)略與定位交通現(xiàn)狀與規(guī)劃城市人口經(jīng)濟指標房地產(chǎn)市場分析區(qū)域分析小結(jié)競品區(qū)位綠城理想之城卓越蔚藍群島XXX景萬科魅力之城本案根據(jù)本案所在區(qū)位及特征，我們選取與本案在區(qū)位上相近，或者在城市功能、影響力等方面類似或相近的項目進行研究以供參考。競品項目研究競品選取及區(qū)位萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)典型項目研究項目基本信息典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)整體規(guī)模：占地20萬，建面38萬，分三期開發(fā)；開發(fā)進度：

28、目前在售的是二期所有樓座；主力戶型： 90-140三居；銷售價格：34號樓（135空中寬庭）6300/（毛坯）；銷售情況：08年3月至09年12月共推出1851套，截至目前銷售1796套，去化率97。由于前期部分房源降價促銷，及09年壓抑剛性需求釋放，導(dǎo)致09年成交量提升；客戶構(gòu)成：XX50%、青島其他30%、鮮族1015%；營銷策略：品牌產(chǎn)品物管園林；成熟的園林展示，良好的物業(yè)口碑，使得項目價值拉升到高位一 期 二 期三 期回遷安置小區(qū)34號33號32號31號12號11號戶型配比項目名稱戶型面積套數(shù)占比銷售套數(shù)去化率總價區(qū)間魅力之城二期螞蟻一居43-6624813%23996%27萬-42萬

29、復(fù)式112-117865%8194%77萬-110萬二居65-9026915%26899%41萬-57萬91-11534018%33197%58萬-73萬三居113-1428214481398%72萬-90萬頂復(fù)167-210875%6473%106萬-133萬合計1851100%179697%- 魅力之城位于中心區(qū)板塊，主要以113-142三居為主，面積集中在115-120之間，主力總價在70-76萬元； 去化率最高的為二居，去化率為99%，但是主力三居的銷售套數(shù)最高； 從去化率我們可以看出，頂復(fù)大戶型去化最差，僅為73%。典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)

30、典型項目研究典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)項目基本信息整體規(guī)模： 總建筑面積30萬，分三期開發(fā)；開發(fā)進度：目前在售房源為二期；主力戶型：75-111二居，113-146平米三居；二期以45-108 中小戶型為主；銷售價格：洋房4500/ 小高層4300/ 別墅5300/，二期預(yù)計均價4000/，目前認籌情況較好；銷售情況：共推出1420套，截至目前共銷售1064套，去化率75%，月均去化40套，銷售情況一般；客戶構(gòu)成：XX25%、鮮族60%、青島10%；營銷策略：低價+外銷+規(guī)模；位置較偏，規(guī)模較大，價位較低一期3組團疊拼別墅一期1組團一期2組團電梯洋房X

31、XX景二期三期組團典型項目研究典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)戶型配比項目名稱 建筑形態(tài)戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售套數(shù) 去化率 總價區(qū)間都霖美景 洋房二居75-11127636%276100%32萬-47萬 三居113-14636748%25669%48萬-62萬 四室150-1608711%3439%64萬-68萬 頂復(fù)133-269625%914%58萬-116萬合計762100%57584%小高層一居65287%28100%28萬 二居89-11124549%245100%39萬-47萬 三居113-14323732%17072%48萬-62萬四室1

32、56.19282%517%67萬 頂復(fù)158-283409%717%68萬-122萬 合計578100%45573%別墅 180-23880100%3442%76萬-101萬 合計1420100%106475%洋房以113-146三居為主，小高層以89-111二居為主。一居和二居去化率高，二居中90-111的占主力。三居相比來說銷售情況一般，其中113-130的主力。 其中去化較慢的為150-160四室和頂復(fù)，別墅。典型項目研究典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)項目基本信息整體規(guī)模： 總建筑面積160萬，分五期開發(fā)；開發(fā)進度：目前在售房源為一期尾盤。二期認籌階

33、段，2010年4月開盤；主力戶型：86-96二居，130-155三居。二期以80二居為主；銷售價格：洋房7100/ 小高層4900/ 別墅8100/，二期預(yù)計均價6000-7000/，目前認籌情況較好；銷售情況：共推出1663套，截至目前共銷售1520套，去化率91%，09年月均去化107套，銷售情況好；客戶構(gòu)成：XX23%、市南21%、四方17%、市北16%、省內(nèi)外10%；營銷策略：景觀+品牌+規(guī)模；豐富的景觀資源，成熟的物業(yè)管理，提升了項目品質(zhì)典型項目研究典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)戶型配比項目名稱 建筑形態(tài)戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售套數(shù) 去化率

34、總價區(qū)間卓越蔚藍群島 小高層一居4811215%10997%24萬二居9032943%32498%44萬三室130-15522830%21996%64萬-74萬 四室2009011%3236%98萬頂復(fù)181-18341%375%89萬-90萬合計763100%68790%洋房6層洋房77-15031249%30999%55萬-107萬 5層洋房94-147.51032%990%67萬-105萬4層洋房120-206802%6683%85萬-146萬合計402100%38496%多層 一室58-726015%5998%30萬-37萬二室86-9530075%29799%45萬-49萬三室92-

35、1304010%3998%48萬-68萬合計400100%39599%別墅195-26798100%5455%158萬-216萬洋房以70-150為主，小高層以90二居為主。多層以86-95二居為主。二居去化率高。三居相比來說銷售情況一般。 其中去化較慢的為大面積的四室和頂復(fù)，別墅。典型項目研究典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小結(jié)項目基本信息整體規(guī)模： 總建筑面積209萬。開發(fā)周期：5-8年。開發(fā)進度：目前在售房源為一期。二期2010年下半年開盤。主力戶型：86-96二居，130-155三居。二期以80二居為主。銷售價格：均價8000元/銷售情況：共推出1105

36、套，截至目前共銷售1054套，去化率95%，09年月均去化47套，銷售情況較好。客戶構(gòu)成：XX26%、市南30%、市區(qū)其他17%、省內(nèi)外21%；營銷策略：品牌+規(guī)模+外觀戶型較大,產(chǎn)品單一，一定程度影響了去化速度一期二期典型項目研究項目名稱 建筑形態(tài)面積 區(qū)間套數(shù) 比例 銷售套數(shù) 去化率 總價區(qū)間綠城理想之城 洋房97-110216%21100%77萬-88萬110-1203711%37100%88萬-96萬 120-1404112%4098%96萬-112萬 140-1608926%8899%112萬-129萬160-2008023%7999%129萬-161萬 200-2703410%34

37、100%161萬-216萬270-320166%1594%216萬-256萬 320-360196%19100%256萬-288萬合計337100%33399%小高層二室98-11825533%255100%78萬-94萬三室106-13720226%18290%85萬-110萬140-16014118%141100%112萬-128萬160-180659%6397%128萬-144萬四室190-220618%5489%152萬-176萬頂復(fù)200-320446%2659%160萬-256萬合計768100%72194%合計1105105495%戶型配比典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍

38、群島綠城理想之城競品分析小結(jié)洋房以140-200為主，小高層以106-160二居為主；二居去化率高；三居106-137去化率高； 其中去化較慢的為面積較大的四室和頂復(fù)產(chǎn)品。典型項目研究競品分析小結(jié)從項目銷售情況來看，項目銷售情況較好，平均銷售率達到90%以上；從項目產(chǎn)品類型來看，XX區(qū)市場總體以150左右的三居為主，但是市場去化最快的以90左右的二居為主，總價在6080萬左右的房源最受歡迎；XX區(qū)現(xiàn)有大規(guī)模樓盤中，多以洋房，多層為主，客群對此類型產(chǎn)品接受程度較高；客戶群基本上以項目周邊及市南區(qū)為主，部分項目外籍客戶也占一定比例。典型項目選取萬科魅力之城XXX景卓越蔚藍群島綠城理想之城競品分析小

39、結(jié)典型項目研究二、本體研究地塊概況地塊價值研究地塊SWOT分析宗地區(qū)位概述地塊概況區(qū)位規(guī)模現(xiàn)狀配套3.4km9.4km7km18.4km27.5kmXX市政府XX區(qū)政府XX機場青島市政府XX區(qū)政府本案宗地位于青島市XX中心城區(qū)東北方向3.4公里處，XX主干道XX路以北；南接XX，北銜XX，距離市區(qū)中心27.5公里，與XX機場僅7公里之隔；扼守城市北拓咽喉之要道。從青島市發(fā)展方向整體規(guī)劃來看，本案正位于城市發(fā)展方向咽喉位置，銜接城區(qū)和XX衛(wèi)星城。宗地規(guī)模評估地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套0.72km1.75km1.84km1.47km2.48km3.29km2.15km預(yù)估算本地塊面積約為450萬平方

40、米，約7000畝；地塊東西向最大面寬3.29公里，南北向最大進深1.84公里；地塊內(nèi)共涵蓋XX村、仲村、XXX村、XXX村、XXX村五個自然村。熱電廠仲村XXX村宗地四至北側(cè)為XX村和XXX村西望XX路、XX高速，地塊西側(cè)為大片荒地，正西為一熱電廠變電站東側(cè)緊鄰一片開闊坡地、XX區(qū)烈士陵園、變電站，隔路相望青島市監(jiān)獄等設(shè)施烈士陵園XXX集團園區(qū)南側(cè)自西向東分別是XX居、XXX景，XXX集團園區(qū)地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套宗地內(nèi)現(xiàn)狀概述地塊概況區(qū)位規(guī)模現(xiàn)狀配套宗地內(nèi)情況較復(fù)雜；根據(jù)宗地內(nèi)主要道路可分為五個區(qū)域：水庫區(qū)、XXX區(qū)、XX村區(qū)、XXX區(qū)、XX區(qū)；以下將就每個區(qū)域現(xiàn)狀進行介紹。XXX村XXX

41、村水庫小企業(yè)集中區(qū)XXX社區(qū)XXX村XXX社區(qū)沿街小企業(yè)群XX村仲村XX水庫區(qū)XX村區(qū)XXX區(qū)XX區(qū)XXX區(qū)水庫區(qū)概況地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套水庫周邊場景XXX社區(qū)由村里新建的小產(chǎn)權(quán)房XXX社區(qū)水庫小企業(yè)集中區(qū)小企業(yè)集中區(qū)一個胡同內(nèi)有六家小企業(yè)XXX區(qū)概述地塊概況區(qū)位規(guī)模現(xiàn)狀配套XXX村本區(qū)域內(nèi)建筑相對較稀疏，主要以荒地為主，沿南北路邊上有幾家制衣企業(yè)；地塊東部邊緣區(qū)域地勢開始走高，高差在20米左右。XX村區(qū)概況地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套XX村：該村面積較小，人口較少，臨街店鋪較多。XX村北部有坡地隆起，自南向北地勢升高，高差在10米左右。XX村沿街小企業(yè)群沿街的小型企業(yè)很多，遍布街道兩側(cè)XXX

42、區(qū)概述地塊概況區(qū)位規(guī)模現(xiàn)狀配套XXX村沿街小企業(yè)群中間的荒地照片沿街的小企業(yè)特別多，此區(qū)域主要以廠房為主；XXX村內(nèi)有正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，企業(yè)與村里間有大片荒地XXX村XXX社區(qū)XX區(qū)概述地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套此區(qū)域以荒地為主，沿XX快速路有一些廠房，地勢自南向北升高，高差20米左右。宗地內(nèi)中小型企業(yè)分布地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套仲村路企業(yè)帶宗地中央接到企業(yè)帶XX路沿線企業(yè)帶XX一級路企業(yè)帶宗地內(nèi)小型加工企業(yè)達40家左右，主要是經(jīng)營服裝、禮品、皮革制品等項目，主要集中在仲村路、宗地中間道路、XX路、XX快速路兩側(cè)。宗地現(xiàn)狀總結(jié)地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套宗地涵蓋五個村莊：XX村、仲村、XXX村、X

43、XX村、XXX村；宗地內(nèi)共有兩處坡地，一處位于XX村區(qū)域北側(cè)，高差10米；一處為地塊東側(cè)臨近XX烈士陵園，宗地內(nèi)高差20米；坡地資源豐富，但山上樹木稀疏，綠化較差；區(qū)域內(nèi)有一處大型水庫，兩處池塘，水景資源較豐富；宗地內(nèi)住宅基本集中在XX村、XXX、XXX三個村子；其中XXX和XXX兩村新建了一些村建小產(chǎn)權(quán)房，且仍有樓房正在興建；宗地內(nèi)小型制造業(yè)很多，沿區(qū)域內(nèi)道路兩側(cè)密集排布，初步統(tǒng)計在40家左右；宗地內(nèi)荒地較多，但大部分均有平整過的痕跡，部分地塊還堆放了一些建筑垃圾。通過調(diào)研對宗地內(nèi)現(xiàn)狀總結(jié)如下：交通配套地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套本案宗地的交通通達性很好，通過XX路可快速抵達XX市區(qū)；也可很快上

44、XX高速、XX路、XX一級路；通過XX一級路可直接連接XX灣高速。據(jù)悉，青島馬上將取消XX高速和XX灣高速的過路費，將來驅(qū)車30分鐘可直達市區(qū)。宗地周邊只有環(huán)城1路、環(huán)城2路兩輛公交車，乘車區(qū)間局限于XX區(qū)區(qū)域內(nèi)主要道路路況尚可XX高速XX一級路XX路XX路教育和醫(yī)療配套地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套宗地四周教育、醫(yī)療配套較差宗地內(nèi)教育機構(gòu)有三所小學(xué)，規(guī)模很小，沒有圍墻；XX路上的大北曲小學(xué)規(guī)模較大；宗地內(nèi)醫(yī)療僅有幾家小診所，XX配套醫(yī)院等級也較差；商業(yè)配套XX路兩旁有一些已有的合興建中的大型商業(yè)，距宗地2.5kmXX路南側(cè)有一家利群超市為宗地附近最大的超市宗地內(nèi)只有一些小型配套商業(yè)及一個農(nóng)貿(mào)市場，

45、仲村有一個露天大集地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套文化、體育、娛樂設(shè)施地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套區(qū)域內(nèi)文體娛樂設(shè)施基本沒有，可活動場地是XXX和XXX社區(qū)場地，老年活動中心、小學(xué)場地等，陳舊設(shè)施；在宗地南側(cè)是XXX市政公園，距地塊2公里，宗地內(nèi)基本沒有像樣的文體娛樂設(shè)施。銀行、郵局、餐飲及其他設(shè)施地塊概況區(qū)位規(guī)模現(xiàn)狀配套項目周邊銀行很少，仲村有一家郵局XXX和XXX之間的電信移動營業(yè)廳，為臨建設(shè)施XX路兩側(cè)有幾家規(guī)模較大的餐飲宗地周圍餐飲基本都是服務(wù)于村里的小店宗地配套小結(jié)地塊概況區(qū)位規(guī)?，F(xiàn)狀配套宗地內(nèi)各類配套設(shè)施較差，主要滿足本地村民日常需要；宗地距離XX區(qū)中心3公里，即可使用XX區(qū)中心周邊配套；XX

46、路兩側(cè)配套設(shè)施齊全，可滿足各類配套需求；結(jié)論：宗地周邊市政配套較差，開發(fā)很難借助周邊配套，除宗地南側(cè)XXX景項目內(nèi)有一定自建配套外，其他地方以村配套設(shè)施為主；后期開發(fā)過程中建設(shè)完善的配套設(shè)施，將成為項目亮點，不僅可以滿足客戶需求堅定客戶信心，同時也可以滿足區(qū)域需求，極大提升項目價值。地塊區(qū)位價值地塊價值地塊地位目前資源盤點未來機會宗地價值點：項目地處城市北拓咽喉位置，交通網(wǎng)路發(fā)達；宗地南接空港、北銜XX，東眺XX、XX高新區(qū)，規(guī)模較大，具備打造“新城”的條件；距XX中心城區(qū)3.4公里，可承載城區(qū)外拓之重任。XX區(qū)發(fā)展規(guī)劃如是說：位于XX高速、XX公路之間，呈扇形分布在城區(qū)東側(cè)，并與老市區(qū)相連接

47、，經(jīng)濟勢力較強。今后要充分利用XX高速、XX公路的輻射紐帶作用，發(fā)揮鄰近市區(qū)的地理優(yōu)勢，集中發(fā)展沿線工業(yè)小區(qū)和倉儲基地建設(shè)，努力開發(fā)郊區(qū)旅游形成與嶗山旅游區(qū)渾為一體的新旅游區(qū)。宗地XX中心城區(qū)XX路（XX中心干道）目前資源盤點地塊價值地塊地位目前資源盤點未來機會水景資源較豐富：一處水庫，多處水塘；既有坡地資源，又有山景資源；荒地面積較大，有利于開發(fā)。自然資源宗地內(nèi)配套設(shè)施較差，多為村委自主建設(shè)住宅和臨街商鋪；距離XX中心城區(qū)3.4公里，目前配套主要利用城區(qū)資源。配套設(shè)施通過XX路可直達XX路和XX快速路；通過XX路可快速連接XX高速、XX路；XX高速和XX一級路可通達南北，直達市區(qū)與XX。交通

48、資源全球地產(chǎn)現(xiàn)狀地塊價值地塊地位目前資源盤點未來機會未來機會分析機會2：大青島城市擴容、XX發(fā)展給XX帶來的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口方面的支撐，同時XX中心城區(qū)的外拓本案機會1：通達便利的快速交通給區(qū)域發(fā)展帶來無限機遇本案機會4：軌道交通的建設(shè)將縮短XX區(qū)與各區(qū)域的空間距離，對地塊有利好影響。地塊價值地塊地位目前資源盤點未來機會未來機會分析機會3：地塊內(nèi)的水景、山景資源和大面積的荒地資源給宗地開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。山景資源坡地資源水景資源水景水景內(nèi)部優(yōu)勢地塊SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢內(nèi)部劣勢外部機會外部威脅動態(tài)SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢：豐富的水景資源層次分明的坡地資源超大規(guī)模便于開發(fā)宗地內(nèi)多小水塘水庫水面面積寬闊大

49、面積荒地，但有平整痕跡宗地東部XX高差較大宗地西側(cè)坡地層臺階上升，高差較小內(nèi)部劣勢地塊SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢內(nèi)部劣勢外部機會外部威脅動態(tài)SWOT分析內(nèi)部劣勢：1、開發(fā)周期長，不可控因素較多2、可利用的市政設(shè)施少3、配套設(shè)施差4、密集的加工業(yè)廠房加大拆遷成本5、宗地內(nèi)有在建和新建小產(chǎn)權(quán)房給規(guī)劃和拆遷帶來很大難度2.3.4.5.外部機會地塊SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢內(nèi)部劣勢外部機會外部威脅動態(tài)SWOT分析外部機會：地處市區(qū)北拓之咽喉；距離XX中心城區(qū)3.4km；兩條快速路+一條XX主干道構(gòu)成便利通達的交通網(wǎng)絡(luò)；XX開發(fā)區(qū)提供的產(chǎn)業(yè)支撐；臨近空港物流區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐；青島大力開發(fā)XX、萊西給地處咽喉要道的宗地提

50、供大量機會。宗地XX市區(qū)空港XX一級路XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)外部威脅地塊SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢內(nèi)部劣勢外部機會外部威脅動態(tài)SWOT分析外部威脅：1、距離市區(qū)較遠；2、公共交通配套差；3、未來地鐵規(guī)劃建成期較遠；4、XX城區(qū)配套設(shè)施并不健全；5、區(qū)域發(fā)展不成熟，客戶接受度低。大型購物中心歇業(yè)建設(shè)中，但效果不好XX通往市里的公交車有502、374、376 、605等很少幾條線路 ，現(xiàn)在除了502末班車可以到晚上8點 到9點外，其他車次很早就已沒車宗地到市區(qū)直線距離27.5公里，地鐵規(guī)劃中的M8號線屬于地鐵三期，規(guī)劃中2050年建成動態(tài)SWOT分析地塊SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢內(nèi)部劣勢外部機會外部威脅動態(tài)SW

51、OT分析距離市區(qū)較遠公共交通配套差未來地鐵規(guī)劃建成期較遠XX城區(qū)配套設(shè)施并不健全地處市區(qū)北拓之咽喉距離XX中心城區(qū)3.4km兩條快速路+一條XX主干道構(gòu)成便利通達的交通網(wǎng)絡(luò)青島大力開發(fā)XX、萊西給地處咽喉要道的宗地提供大量機會地塊體量大，開發(fā)周期長可利用的市政設(shè)施少配套設(shè)施差密集的加工業(yè)廠房加大拆遷成本宗地內(nèi)有在建和新建小產(chǎn)權(quán)房給規(guī)劃和拆遷帶來很大難度豐富的水景資源層次分明的坡地資源大面積的荒地便于開發(fā)SWOTST分析：初期主打城郊改善性住房，后期通過全力打造旅游地產(chǎn)；承載XX市區(qū)外拓職責(zé)。WT分析：通過分期開發(fā)逐步完善地塊的配套設(shè)施；結(jié)合XX開發(fā)轉(zhuǎn)移制造業(yè)設(shè)施；開通社區(qū)巴士連通市區(qū)-空港-X

52、X-XX-XX。SO分析：大力打造資源景觀，發(fā)展度假、旅游、休閑產(chǎn)業(yè)打造宜居生態(tài)大盤；承載城市北拓屬性，打造“新城”概念。WO分析：結(jié)合XX高科園區(qū)開發(fā)，轉(zhuǎn)移制造業(yè)；結(jié)合通達交通，將區(qū)域向以“物流”為主線的第三產(chǎn)業(yè)改造。本體研究小結(jié)本體研究小結(jié)宗地本體綜合評價區(qū) 位北拓之咽喉要地，地處XX、XX、XX市區(qū)、空港交匯之地；交 通快速路環(huán)繞，交通便捷；但公共交通較差；配套設(shè)施本體基本配套很差，但可借XX市區(qū)之勢；景觀資源內(nèi)部景觀有開發(fā)空間，外部景觀支撐一般；拆遷難易度小型制造業(yè)較多加大拆遷難度；產(chǎn)業(yè)支撐XX、XX、空港、XX均為青島著力打造的重點區(qū)域，未來產(chǎn)業(yè)支撐充足。三、案例借鑒案例選取案例研究

53、案例借鑒案例選取案例選取原則：規(guī)模規(guī)模較大，與我項目相當，一定屬于超級大盤，含有新城的概念區(qū)位地塊區(qū)位處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，基礎(chǔ)設(shè)施較差，但發(fā)展空間較大性質(zhì)除了進行一定的商業(yè)項目開發(fā)之外，還要承擔一定的城市職能案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒案例選?。荷钲赬X城、廣州XX新村、廣州XXX深圳XX城案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒地理位置位于深圳市西部，距深圳中心區(qū)約4公里；規(guī)模占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其XX游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃，現(xiàn)狀人口35000人；城區(qū)功能是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。發(fā)展歷程案例借鑒案例選取案例

54、研究案例借鑒發(fā)展 階段代表樓盤1996年以前XX廣場1996年2000年XX花園二、三期2000年2004年XXXX、XX岸價格變化75008000900015000配套建設(shè)及環(huán)境營造三大主題公園XX城菜市場XX藝術(shù)中心XXX美術(shù)館XX酒店郵電局XX城中學(xué)XX城醫(yī)院獨特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場沃爾瑪XXX廣場人文雕塑XXXXX假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標識統(tǒng)一歡樂谷在建XX湖XX打通私家路，建立 與XX城的聯(lián)系歡樂谷主題公園開放功能布局案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒XX城是人文生態(tài)景觀與休閑場所， 聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。 以旅游、商業(yè)為

55、主 要功能，形成區(qū)域 核心區(qū)； 居住區(qū)圍繞核心區(qū) 分布；商業(yè)區(qū)集中布置于 社區(qū)中心。 分期策略案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒天一期2001.7 XX岸一期2002.7 天二期II2004.6 天二期III2005.1 XX岸一期2002.7 XX岸二期2004.10 后續(xù)啟動策略案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒引進意大利生活方式，向國際化接軌；大量營造自然資源和 休閑空間，社區(qū)價值以 挖掘資源為中心；休閑商業(yè)街位于社區(qū) 中心，檔次上與區(qū)域形 象匹配，反映了一種生 活方式；建立區(qū)域價值標桿， 提升區(qū)域整體形象。居住區(qū)休閑商業(yè)街居住區(qū)XX湖湖邊休閑廣場社區(qū)會所配套設(shè)施案例借鑒案例選取案例研究案例

56、借鑒發(fā)展 階段代表樓盤價格變化1996年以前XX廣場70001996年2000年XX花園二、三期80002000年2004年XXXX、XX岸9000-15000配套與住宅的關(guān)系醫(yī)院與學(xué)校都不是知名品牌，只為社區(qū)提供服務(wù)；主題公園的存在，建立了 與城市的聯(lián)系，但沒有給 住宅帶來直接價值；藝術(shù)中心和美術(shù)館建立了 區(qū)域形象，但沒有給住宅 帶來直接價值；綠化環(huán)境和獨特的道路設(shè) 計，提升區(qū)域價值。表現(xiàn) 在：a、開放式街區(qū)，成為城 市意象； b、道路彎曲和富有坡度； c、道路綠化成形； d、車和人處于同等地位； e、XX城邊界由道路和綠 化與周邊區(qū)域分隔 f、公共空間共享；XXX廣場進一步把環(huán)境和人文結(jié)合

57、；引入沃爾瑪，進一步提高 生活便利性；區(qū)域標識更加清晰；威尼斯酒店與歡樂谷處于 建造期，進一步提高區(qū)域在 城市中的地位；國外生活方式的借鑒；走向以挖掘資源為中心，如XX、XX湖等，使 資源效應(yīng)放大；商業(yè)街檔次上與區(qū)域形象 接軌；對客戶進行篩選，對人群 進行組合；配套設(shè)施案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒配套分類配套設(shè)施文化娛樂 教育 醫(yī)療 酒店 銀行 交通 主題公園：民俗文化村、XX中華、世界之窗、歡樂谷 文化藝術(shù)：XXX美術(shù)館、XX藝術(shù)中心 休閑娛樂：雕塑公園和走廊、XXX生態(tài)廣場、保齡球館、 體育活動中心等 XX城第一幼兒園 南山實驗學(xué)校 XX城小學(xué) XX城中學(xué) 暨南大學(xué)XX學(xué)院XX城醫(yī)院歡

58、樂谷國際青年旅館 XX酒店：4星級 深圳灣大酒店： 4星級 XXXXX假日酒店：5星級 中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)XX城生活小巴、汽車站案例借鑒案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒配套、住宅與區(qū)域三者的價值關(guān)系學(xué)校、社區(qū)商業(yè)對住宅價值提升貢獻大，放在啟動區(qū)建設(shè)；酒店、文化娛樂設(shè)施和區(qū)域型商業(yè)的建設(shè)期可靠后；配套投入的普遍規(guī)律配套設(shè)施初期投入以滿足居民生活需求為主；逐步興建能提升區(qū)域形象的區(qū)域性配套；功能分區(qū)的特征在區(qū)域核心區(qū)興建美食街、酒吧街等特色專業(yè)街和區(qū)域商業(yè)中心，建立社區(qū)與城市的聯(lián)系；盡可能把商業(yè)街分散布置在行人可步行到達的范圍內(nèi)；啟動區(qū)的特征啟動區(qū)布置在資源較好和昭示性較

59、好的地方；啟動區(qū)建立能成為區(qū)域價值標桿的產(chǎn)品，提升區(qū)域整體形象；其他借鑒建立三層級商業(yè)；充分利用體育公園和森林公園的資源優(yōu)勢，興建高價值的產(chǎn)品；興建如XXX廣場的區(qū)域形象核心區(qū)，并與區(qū)域商業(yè)中心建立關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)；用道路和綠化分隔區(qū)域邊界，并通過獨特的社區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計，建立城市意象；廣州XX新村 地理位置鄰近廣州、南海及XX，對外交通方便，近年成為珠江三角洲置業(yè)的熱門地點之一；項目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學(xué)城18公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城11公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)； 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達小區(qū)自設(shè)車隊每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車站及

60、其他珠三角周邊城市的中心地帶。新村設(shè)有多線巴士線，穿梭行走小區(qū)每個區(qū)域及各個娛樂設(shè)施； 自然資源得天獨厚位于XX山與大夫山地脈，三面環(huán)山，坐落于9000畝大夫山森林公園旁，云影湖邊，山景連綿，景觀開闊；大夫山森林滋養(yǎng)出的“氧離子”，使社區(qū)享有得天獨厚的高氧離子區(qū)。 案例借鑒案例選取案例研究案例借鑒項目名稱XX新村規(guī)劃人口7萬人總用地面積 7500畝總建筑面積 容積率建設(shè)中綠化率75%開發(fā)商廣州市XXXXX房地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃建筑設(shè)計 建筑類型高層洋房、小高層洋房、獨棟別墅區(qū)域位置廣州 XX區(qū) 關(guān)鍵詞大環(huán)境、大配套、大交通 24小時邨巴項目定位項目定位大環(huán)境、大配套、大交通的國際文化型社區(qū)；低密