2009年大連夏季房交會項目數(shù)據(jù)及消費者分析_secret

1、2009年大連夏季房交會項目數(shù)據(jù)及消費者分析前言7月24日7月27日，為期4天的2009大連夏季房交會于昨日在大連世界博覽廣場圓滿落下帷幕。以“心系動遷百姓，圓夢住在大連”為主題的本屆房交會商品房參展企業(yè) 68家，參展樓盤 81個，其中，甘井子區(qū)供應量居首，共有 30個樓盤參展，近20家旅順、金州等周邊區(qū)域樓盤進行了展示。無論是本地購房者還是外地看樓團，都在本屆展會上有所收獲，或是選到滿意房源，或是了解了目前市場行情。本屆房交會以“心系動遷百姓、圓夢住在大連”為主題，因此本次展會的優(yōu)惠除了本地購房者90平以下普通商品住宅的按購房面積每平給予20元購房補貼，90平方米144平普通商品住宅的每平給

2、予15元購房補貼外，81個樓盤中專門針對動遷戶推出優(yōu)惠樓盤達到29個，占比為35.8%。強大的動遷需求，成為本屆房交會的最大看點。據(jù)悉，好旺角、瑞家、安鑫、鏈家等參展二手房中介公司為逛展的購房者提供了西安路、馬欄、泡崖、虎灘、星海、軟件園、西山水庫等市內(nèi)四區(qū)20多個板塊7.5萬余條二手房房源信息。很多業(yè)內(nèi)人士認為，此次以“心系動遷百姓，圓夢住在大連”為主題的夏季房交會切切實實地為大連市民提供了諸多婚房、學區(qū)房、改善型住房以及養(yǎng)老房、投資房等性價比超高的樓市產(chǎn)品，這些房源不僅受到了大連市動遷家庭以及初入樓市的年輕群體的喜愛，也贏得了眾多外地購房者的青睞。正是目前大連樓市中供求兩旺的形勢促成了本次

3、房交會的喜人成果。官方數(shù)據(jù)顯示，本次房展會，房屋成交及意向8427套，建筑面積71.9萬平方米，金額56.9億元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面積55.6萬平方米，金額44.7億元。二手房成交及意向2111套，建筑面積16.3萬平方米，金額12.2億元。以萬科、中海、華潤、小平島為首的四大巨頭首次集體缺席展會，這幾個項目上半年在銷售上均表現(xiàn)出色，此次雖然集體缺席，但其各自在售項目均推出優(yōu)惠，看來對近期銷售已經(jīng)是成竹在胸。一、項目數(shù)據(jù)簡要分析此次參展項目見下表：參展項目總覽表表1地區(qū)細分區(qū)域樓盤開盤時間主力面積（M2）參考均價（元/M2）沙 河 口 區(qū)泛星海地區(qū)幸福e家福源07.9.22

4、9110312500杰特未開盤4669待定沿海國際中心08.9.28409013000德源筑座08.12.6295212000中心區(qū)域城品城09.7加華公寓08.12.30407010000頤和香榭07.7西區(qū)觀山滿庭芳08.4(二期)92978500甘 井 子 區(qū)橄欖季08.12.2795.897.410000山居筆記未定80120預計7500依云溪谷08.990小高層6000運達諾維溪谷（1期）未定80100未定新星帕爾美娜08.884876700鑫境界09.2.2830607200第五郡（4、5號）08.6.286711411500水映

5、西山08.5.1658867000全統(tǒng)西山麗水08.4.9881098300甘 北 區(qū)青果公寓08.4.153686000今都08.10.1360905910楓丹麗城預計09.8601065800福佳綠都07.1182918200福佳新城未開盤5080未定裕景軒08.6.2878968500唯美品格07.8.5611609400龍畔金泉07.6.775905500南嶺花園08.3.274875800親親美境08.4.878905600新橙市預計09.10未定未定運達泊嶺紫郡09.5.9901005500美辰香醒預計201037130未定晶品楓林07.12.22401257200衡逸園09.7.

6、4801007500臺安27608.4.2070805300鵬輝新天居07.7.2860707000中盛一帶河山08.9 801204000美凱商業(yè)街未定60805500鼎新鼎潤四季09未定未定甘南區(qū)勝景家園09.6區(qū)細分區(qū)域樓盤開盤時間主力面積（M2）參考均價（元/M2）西崗中心區(qū)域遠洋風景07.10.26668512000東 部 區(qū) 域峰景山預計09.9首推36045019000中 山 區(qū)普照假日廣場未定4092預計15500泛華領域預計09.8305012000東海岸天際08.4.2615414000明秀山莊08.10.309512014000卡納意鄉(xiāng)07.11

7、.17108258多層14000高層12000別墅16000捷山觀海08.08879511500開發(fā)區(qū)紅堡未開盤獨棟514雙拼284/308聯(lián)排225/243未定金廣海灣城未開盤未定未定東方優(yōu)山美地一期07.9.8二期08.9.30雙拼505559聯(lián)排332446雙拼1.6萬聯(lián)排1.2萬水木華庭09.7881037500旅 順 口 區(qū)老城區(qū)海印悠山08.11.875955200大眾開世嘉年07.9.16901105800中擁藍天下09.8.181001505500新城區(qū)新加坡花園07.5801004400東方戴維營07.12801005100開發(fā)區(qū)大方麓島藍灣07.10.27801005200

8、中庚香海小鎮(zhèn)07.8.2580904300美林西岸07.07通和平海岸07.06.1470903600陽光觀海岸08.11.889975500合生江山帝景08.8.23別墅194200公寓6590別墅8000公寓60006500金 州福佳新天地廣場未定未定未定金潤花園三期08.4.1060704500東山后院預計09.8月4686預計3200新希望家園08.6.2865755500渤海計劃東方海未定未定未定高新園區(qū)龍王塘藍灣07.9.29公寓502.3萬2.4萬公寓8500麗水佳園09.12.877904700荷塘悅色08.11.136674500中瀛臻寶09.7月初

9、82905300市內(nèi)軟景E居09.9月底4368未定芝麻街預計09.86080未定康橋小鎮(zhèn)預計09.107885未定（一）本次房交會11大新盤：中瀛臻堡、普照假日廣場、軟景E居、山居筆記、美辰香醒、衡逸園、康橋小鎮(zhèn)、東山后院、渤海計劃東方灣、新橙市、金廣海名居。（二）未開盤項目由以上各表統(tǒng)計可得，截止至7月31日，大連市內(nèi)四區(qū)及旅順、金州、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的項目未開盤的有：杰特、山居筆記、運達諾維溪谷（1期）、楓丹麗城、福佳新城、新橙市、美辰香醒、美凱商業(yè)街、峰景山、軟景E居、芝麻街、康橋小鎮(zhèn)、東山后院、福佳新天地廣場、渤海計劃東方海、金廣海灣城、紅堡、泛華領域、峰景山、普照假日廣場。這些項目都是

10、營銷策劃公司的潛在客戶。（三）8月即將開盤項目簡介7月7日，大連市發(fā)布了2009年第五號國有土地使用權掛牌出讓公告，集中出讓7宗用地的國有土地使用權。與上半年僅20宗土地就占到全年供應計劃46%的情況相比，7月的土地市場紅火了起來。與此想對應的是8月樓市已經(jīng)按耐不住銷售的強烈渴望，為了截流勝利路、西安路相繼拆遷帶來的樓市剛性需求，截止到目前為止已經(jīng)有6個項目定在8月開盤。這些項目多集中在大連新城區(qū)或周邊地區(qū)，以普通住宅為主、但也有別墅項目，其旅順1個、甘井子區(qū)3個、開發(fā)區(qū)2個。準備在8月開盤的項目有：中擁藍天下（8.18）、楓丹麗城（8.10左右）、億盛風情西海岸（8月）、華興彼得公寓（8月）

11、、陽光地中海（8月中旬）、紅堡（8月）、芝麻街（8月）。（四）此次房交會未參展的實力樓盤：1、華潤：海中國（開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)）2、萬科：溪之谷（甘井子西山水庫西側）、魅力之城（甘井子區(qū)機場新區(qū)）3.中海：中海英倫官?。ㄉ澈涌谛律罚|寧警校）、中海華庭（高新園區(qū)海事大學西側）4.小平島（高新園區(qū)，陵水河口）5.其他：大連時代廣場（中山區(qū)人民路）、大連明珠（沙河口星海廣場西南側）、大連漁人碼頭（中山區(qū)老虎灘漁港）、大連中心裕景（中山區(qū)中山路與友好路交匯處）、大有恬園二期（甘井子區(qū)陵水路）（五）展會總結0809歷屆展會概況表表2展會名稱參加企業(yè)（家）參展樓盤個數(shù)（個）優(yōu)惠打折樓盤（個）參觀人次

12、（萬人次）08年夏季展會7277181608年秋季展會6576471809年春季展會84114762309年夏季展會68814321與上兩次房展會相比，雖然諸多樓盤也推出了優(yōu)惠政策，但更多是針對動遷戶和外地購房者，提高樓盤售價已成為普遍現(xiàn)象。參展項目仍然以市內(nèi)為主，市內(nèi)四區(qū)參展盤源量相比春展會基本穩(wěn)定，旅順、開發(fā)區(qū)和金州市場明顯降溫。圖1 大連各區(qū)參展樓盤比例圖從參展項目的區(qū)位來看，基本與市場住宅供應區(qū)域相符，此次參展項目主力供應區(qū)域為甘西和甘北區(qū)域，參展個數(shù)分別占14%和25%，而中心和泛星海區(qū)域略顯弱勢，都僅有4個參展項目，而高新和東部區(qū)域則比較活躍，共有7個項目進行了形象展示，占兩個區(qū)域

13、總參展數(shù)的50%，也預示下半年這兩個區(qū)域可售量將進一步增加。與春季房展會相比，旅順、開發(fā)區(qū)和金州參展樓盤則有較大幅度下降，尤其是金州和開發(fā)區(qū)，一是夏季展會本就對開發(fā)商吸引力不高，這兩個區(qū)域在售項目又相對較少，而且這兩個板塊在6-7月份剛剛舉辦了各自房展會，因此區(qū)域開發(fā)商對本次展會積極性不高。再就是對于這兩個區(qū)域而言，大連市內(nèi)客群相對較少，展會對其銷售影響有限，也導致了本次參展樓盤減少。二、消費者心理分析（一）消費者年齡分布圖2 消費者年齡分布圖 盡管本次展會參展人群20-30歲的比重仍舊占據(jù)最大比例，但對比春展來看，31-50歲年齡段的客戶顯著增多，占比提升11個百分點。社會新富階層多集中于這

14、個年齡段，他們集中了大部分改善型和投資型需求，客戶的年齡構成變化，一定程度上說明了市場需求結構自年初剛性為主向多元轉變。2030歲的消費者的消費承受能力沒有3150歲年齡段人群那樣大，因此更多的還是傾向于買二手房，或者是通過本次房交會來判斷、分析未來房價的走勢。50歲以上的一大部分并不是真正的潛在消費者，這一年齡段人群的購買能力基本都轉移到前幾個年齡段的消費者身上了。（二）現(xiàn)居住情況就展會參展人群來說，有房子的人比例達到近64%，兩套及兩套以上的比重也達整體的五分之一。無住房和有一套住房占比達八成，這些大多數(shù)屬于剛性和改善型需求，旨在打壓樓市投機的二套房貸政策收緊對大連樓市的影響或會較小。今年

15、我市將拆遷近50萬平米，這樣的樓市利好信息究竟能對大連房地產(chǎn)市場造成多大影響，還有待觀察，不過可以肯定的是中小戶型二手房將會非常搶手。這對于手中有地的開發(fā)商而言，或許是一種導向，或許是一種機遇。 圖3 現(xiàn)居住狀況對比圖（三）消費者關注內(nèi)容展會調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有近一半的消費者對當前樓市的價格走勢最關心，這部分消費者中，以解決住房和改善性需求為主，占比達到62%；調(diào)查中，對折扣優(yōu)惠的關注比例位于第二位，占調(diào)研群體的1/4，可以看出經(jīng)過2009年第二季度的市場好轉，當前購房者對樓市價格仍保持較高的敏感度，無論是對整體價格走勢、還是針對的個別項目的折扣優(yōu)惠。另外，關注開盤訊息和市場氛圍的客戶共占比26%

16、，說明當前仍有部分客戶對市場保持理性的觀察，對后市發(fā)展抱有觀望態(tài)度。消費者對于市場價格的高敏感度是正常的，在上半年樓市回暖快于經(jīng)濟回暖的形勢下，政策走向必將對房地產(chǎn)價格走向起到重要作用。圖4 消費者關注因素分析圖（四）價格預期圖5 價格預期對于未來一年的價格判斷，盡管有41%的人判斷價格將持續(xù)上漲，但就最終的房價走勢來說，上漲和下降的比例基本相近，看漲看跌分歧巨大。上半年房價上漲的政策性推動因素顯著，但對于下半年的政策走向，隨著二套房貸收緊等利空消息影響不確定性增強，同時，對于09年上半年這輪“瘋狂”上漲也有許多人充滿了顧慮，這些因素導致如今房價節(jié)節(jié)攀升背景下看跌預期仍舊存在且比重較大。（四）

17、消費心理總結市場需求結構進一步趨于合理，夏展中改善型和投資型客戶的身影多了起來，這是由于大連政府規(guī)劃的拆遷面積近50萬平米，備受關注的勝利路大規(guī)模拆遷就涉及了8000戶居民，再加上其他各地區(qū)拆遷戶，這使得改善型客戶將成為下半年樓市的主力軍，如何滿足這一部分消費者的需求，應該成為開發(fā)商們研究的重點。動遷對 HYPERLINK /news-105056.html l # 商品房價格的拉動目前已經(jīng)初露端倪，一些在售樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了價格上調(diào)的跡象。而如何能夠在巨大的動遷購房市場上分得更大的蛋糕，更重要的還是樓盤的性價比等本質因素。夏季房交會或將成為眾多開發(fā)商決定動遷購房市場江山的重要戰(zhàn)役。基于上半年瘋狂上漲的行情，緣于或多或少的追漲心理，依托貨比三家的購買