2007年四川西充縣某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃報(bào)告_secret

1、西充縣* 市 場(chǎng)招 商 策 劃 報(bào) 告 *房地產(chǎn)策劃管理公司 二零零七年五月十日目 錄第一部分 項(xiàng)目分析第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃二、項(xiàng)目定位三、實(shí)施方案第三部分 市場(chǎng)招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合第四部分 招商執(zhí)行計(jì)劃一、正式招商時(shí)間二、招商工作安排第五部分 招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場(chǎng)包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運(yùn)用五、相關(guān)文件六、人員配備計(jì)劃第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析地段優(yōu)勢(shì)。位于城北商業(yè)次成熟地段，城市新建設(shè)區(qū),周邊商業(yè)配套尚未完善,只有蓮花湖休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)內(nèi)共有商業(yè)及周邊金星房產(chǎn)

2、閑置商業(yè)面積，負(fù)一層集貿(mào)市場(chǎng)面積約 M2，規(guī)模宏大，在西充首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。雖然本市場(chǎng)在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“商業(yè)布局”的規(guī)劃理念在西充還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售.批發(fā)商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)奈Α＝煌▋?yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處西充城北的兩條主干道：*路和*大道,接國(guó)道212線，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（西充西站）。、項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目位于*路，新開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域,商業(yè)氛圍較之老城區(qū)差，有所減弱，商業(yè)價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)。市場(chǎng)展示面及交通規(guī)劃不足。市場(chǎng)東南西北僅規(guī)劃有四個(gè)出入口連通,市場(chǎng)前方有建筑阻擋，不能保證車輛的進(jìn)場(chǎng)通行，市場(chǎng)交通及外圍展示面不足。、項(xiàng)目

3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析時(shí)機(jī)好。目前西充城內(nèi)還未有集中型大型商業(yè)，其商業(yè)形態(tài)基本都是分散經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。政府支持。本項(xiàng)目可以運(yùn)用一定的行政手段將：家庭生活資料購(gòu)物進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程目前尚未完善，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商信心和項(xiàng)目的商氣產(chǎn)生懷疑，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面。商業(yè)容量。從周邊情況看，*路和*大道周邊商圈商戶數(shù)量有限，同一地段新增商業(yè)數(shù)量，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量，市場(chǎng)招商程度難度之大。對(duì)策（如何放大優(yōu)、

4、勢(shì)抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅）：突出市場(chǎng)的地理位置，以西充的“商業(yè)制高點(diǎn)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值；突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式批發(fā).零售購(gòu)物公園”來(lái)定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“*廣場(chǎng)旁、兩條黃金通道交匯處”來(lái)定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭(zhēng)取市政府更多的支持。爭(zhēng)取讓政府以公告形式書(shū)面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；迅速完善未建好的市場(chǎng)配套，樹(shù)立市場(chǎng)開(kāi)業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心；合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)；制訂快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的；制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)

5、一、商業(yè)布局分區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃針對(duì)項(xiàng)目的招商范圍，便于招商工作的快速，我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行劃小分類規(guī)劃。主要含及以下幾個(gè)主題區(qū)：主力餐飲一條街家庭生活資料購(gòu)物風(fēng)情女人街陶瓷、家裝街主力餐飲一條街：*路商業(yè)門(mén)面：招商對(duì)象如味道江湖等中型名流餐飲家庭生活資料購(gòu)物：項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)劃：地下一層：集貿(mào)市場(chǎng)：包含速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)品 方便食品等. 以從*路上的劉一手火鍋處進(jìn)出市場(chǎng)的通道為準(zhǔn)，從左向右共劃分為四個(gè)單體樓，每個(gè)單體樓進(jìn)行不同商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行招商工作棟一 層、二 層：主要包含衛(wèi)浴潔具 理發(fā)店用品 生活用品 廚房用品 小五金畫(huà)廊書(shū)屋家用電器太陽(yáng)能熱水器棟一 層、二 層：匯集孕嬰用品 戶外用品學(xué)生用品 床上用品 布藝鞋

6、帽服裝類棟一層：大型超市，小百貨 生活用紙，二樓家私古玩棟一層： 食品餐飲 酒類 液體飲料 固體飲料 各類小吃 嬰兒食品 休閑食品零售批發(fā)類。 棟一層：網(wǎng)吧臺(tái)球室二層：電玩世界游戲廳風(fēng)情女人街：項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)街道門(mén)面：招商對(duì)象包含屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、茶葉店、藥店?duì)I銷理念。特色酒吧街：*路側(cè)街建設(shè)路園林路門(mén)面：招商對(duì)象為主題咖啡，特色酒吧，音樂(lè)茶座。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點(diǎn)商戶意見(jiàn)，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。二、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 本市場(chǎng)規(guī)模宏大，商業(yè)體量多，就項(xiàng)目目前的市場(chǎng)狀況，如果對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn),一來(lái)不能填補(bǔ)西充市場(chǎng)，二

7、也不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場(chǎng)的快速啟動(dòng)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化，我們須從如下找到適合項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 商業(yè)形態(tài)包括 購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類等、在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 購(gòu)物中心 世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！睂儆谝环N新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在

8、內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 嚴(yán)格意義上講，小于10萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPER MALL。 大賣場(chǎng) 一般來(lái)說(shuō)，對(duì)大賣場(chǎng)(hypermarket)的定義是：賣場(chǎng)面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。大賣場(chǎng)是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于倉(cāng)儲(chǔ)式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。 商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業(yè)

9、街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)品種非常豐富。 特色小街如一些社區(qū)的底商、寫(xiě)字樓的底商，由于經(jīng)營(yíng)較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 主題商場(chǎng) 主題商場(chǎng)與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營(yíng)為特色。整個(gè)商場(chǎng)的商品只突出一個(gè)主題。主題商場(chǎng)是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 一站式購(gòu)物 所謂一站式購(gòu)物，是指為尋求方便

10、，消費(fèi)者在一家商場(chǎng)內(nèi)可以一次購(gòu)齊家庭生活所需的全部物品。這種商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大,品種全，既有包羅萬(wàn)象的生活用品、辦公用品、休閑用品，又有新鮮果菜，禽蛋水產(chǎn)和糕點(diǎn)等食品，還有圖書(shū)專柜、沖印店、快餐店、商務(wù)服務(wù)臺(tái)等。 柔合項(xiàng)目情況尋找商業(yè)業(yè)態(tài)契機(jī): 從體量上尋找:臨街的商鋪+風(fēng)情商業(yè)街+內(nèi)部三層市場(chǎng),可以做成購(gòu)物中心 從業(yè)態(tài)上尋找:餐飲一條街+風(fēng)情女人街+負(fù)一樓的集貿(mào)市場(chǎng)+特色酒吧街一、二樓生活資料商業(yè),可以定位為一站式購(gòu)物 從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)尋找:一般三級(jí)城市都以零售業(yè)為主,大量的批發(fā)產(chǎn)業(yè)的形成尚許有一定市場(chǎng)購(gòu)買量,但是從項(xiàng)目的區(qū)位及交通情況再結(jié)合西充的城市經(jīng)濟(jì),做批發(fā)產(chǎn)業(yè)前景可觀,據(jù)于此,我們可以確定集批

11、發(fā).零售于一體的產(chǎn)業(yè)結(jié)合 從慨念上尋找:項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有風(fēng)情街.游泳池,項(xiàng)目外有開(kāi)闊的*廣場(chǎng),蓮花湖等休閑場(chǎng)所,我們可以將購(gòu)物廣場(chǎng)慨念為購(gòu)物公園對(duì)于項(xiàng)目以上的商業(yè)契機(jī):定位為一站式購(gòu)物的理由：在城市上講：除了文化路和晉城大道有九州春天和西充商業(yè)廣場(chǎng)兩大精品購(gòu)物外，其他的晉中市場(chǎng)和才形成的豐盛市場(chǎng)也只是單一的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)慨念，只有晉中市場(chǎng)還含及一些底檔服裝鞋帽類，商業(yè)的分散及業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的欠缺造成購(gòu)物的不方便性，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁華繁華的不得了，冷清的地方冷清的很，有時(shí)消費(fèi)者為多買幾樣商品還需跑上大半天路在地段上講：以鶴鳴路為界，城市以西為老城區(qū)，以北為新開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，也是項(xiàng)目所處的位置，新開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)開(kāi)發(fā)商品房

12、數(shù)量猛增，居住人口大量涌入，再加上蓮化湖一帶正在開(kāi)發(fā)的商品房數(shù)量，在新區(qū)的常住人口少說(shuō)也有萬(wàn)人，但是在新區(qū)的商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏，最近的一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)豐盛市場(chǎng)也相距甚遠(yuǎn)，居民消費(fèi)購(gòu)物及不方便在項(xiàng)目前期定位上講：項(xiàng)目前期規(guī)劃負(fù)一樓形成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其實(shí)已經(jīng)決定了項(xiàng)目商業(yè)的定位方向，因?yàn)槲议T(mén)不能在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上面做雅戈?duì)柗b專賣店，家庭生活資料是項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)的主要經(jīng)營(yíng)方向綜合定位為:一站式批發(fā).零售購(gòu)物公園 定位后的項(xiàng)目將一改傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的市場(chǎng)及街鋪無(wú)序的經(jīng)營(yíng)模式，整合成了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美體瘦身等為一體的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，集經(jīng)典日用百貨、集貿(mào)市場(chǎng).、風(fēng)情女人街、主力餐飲街、特色酒吧街等主題業(yè)態(tài)為一體，將

13、開(kāi)發(fā)綜合消費(fèi)這一市場(chǎng)。2、招商對(duì)象定位 根據(jù)西充的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的招商對(duì)象將以西充城區(qū)為主，西充周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、高檔商品。但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前西充人口以農(nóng)業(yè)人口為主，人均收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的地段也是以中底擋商品為主，高檔商品很少有市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對(duì)于本市場(chǎng)商品檔次定位我們認(rèn)為：以中.底擋商品為主，但仍需吸引部分高檔商品入場(chǎng)

14、經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)中.底擋商品的招商。4、市場(chǎng)形象定位 綜合前面分析我們將*市場(chǎng)形象定位為：西充首個(gè)一站式購(gòu)物公園西充商業(yè)制高點(diǎn)西充商業(yè)地王、項(xiàng)目案名修正 原項(xiàng)目名稱*市場(chǎng) A前期品牌效應(yīng)糜爛 B不能體現(xiàn)、提煉項(xiàng)目特色 C不符合項(xiàng)目定位 D不利于項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造為此，在結(jié)合我們對(duì)該項(xiàng)目的定位后，我們建議將項(xiàng)目名稱更改為： *購(gòu)物公園三、實(shí)施方案（市場(chǎng)分割出租）定位的基本依據(jù)地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬于西充新建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)在還不具有一定的商業(yè)氛圍。形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分與西充老成區(qū)商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案。 市場(chǎng)決

15、定原則由于本項(xiàng)目單體商業(yè)房面積較大，按照西充現(xiàn)行的商業(yè)經(jīng)濟(jì)不能簡(jiǎn)單而準(zhǔn)確的尋找到大型的商家進(jìn)駐，要這樣的路子,招商的難度勢(shì)必會(huì)大大加強(qiáng)。將單體商業(yè)房化小分散引進(jìn)商家是本項(xiàng)目招商市場(chǎng)所決定的。分割辦法按照現(xiàn)在市場(chǎng)的商業(yè)單體房布局,一樓.二樓部分以中心線進(jìn)行分割,中間預(yù)留3米寬商業(yè)進(jìn)出口通道,兩邊劃分成若干個(gè)10-20平米的商鋪,也可視招商過(guò)程中商戶對(duì)面積的大小進(jìn)行實(shí)際分割. 分割后的裝修建議地面：地面水泥沙漿抹平。墻面：防瓷刷白。天花：防瓷刷白，配日光燈管。設(shè)公用衛(wèi)生間：通上下水。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。門(mén)：高級(jí)鋁合金卷簾門(mén)第三部分 市場(chǎng)招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素1、周邊

16、物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。案名租金（元/）售價(jià)（元/）情況豐盛市場(chǎng)過(guò)高的售價(jià)及租金引起廣大經(jīng)營(yíng)戶的怨聲，經(jīng)營(yíng)戶普遍生意交差，經(jīng)營(yíng)成果全部被高額的房租占用，最后的結(jié)果不的不退場(chǎng)晉中市場(chǎng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況雖然叫好，但從年的商鋪售價(jià)元到現(xiàn)在還是原價(jià)不變，商業(yè)價(jià)值的攀升速度實(shí)在是緩慢2、地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；3、交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。4、昭示性：即項(xiàng)目的臨街面，是否易于尋找、識(shí)別。5、配套：市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求（如倉(cāng)庫(kù)、展示中心等

17、）。6、商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無(wú)浪費(fèi)、無(wú)效面積。7、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺(jué)舒適。8、停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。9、經(jīng)營(yíng)管理：經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè)，能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。10、開(kāi)發(fā)商品牌：開(kāi)發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。二）、本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨鹪诰C合本項(xiàng)目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊商鋪情況和商鋪銷售時(shí)的價(jià)格等因素后，我們建議西充*購(gòu)物公園租金為：（以下為均價(jià)）商鋪形式標(biāo)準(zhǔn)租金（元/）標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)（元/）*路*大道門(mén)市一層樓商鋪二層樓商鋪風(fēng)情商業(yè)街*路側(cè)街建設(shè)路園林路三）、租金策略

18、以“放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)”、實(shí)行小戶“起租年，免租個(gè)月”大戶租期年，免租一到二年，和“主題商業(yè)統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速落定，我們建議本案實(shí)行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對(duì)各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。這里采用統(tǒng)一租金的策略、是因?yàn)槭袌?chǎng)剛開(kāi)始招商時(shí)，大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)占好位置，感覺(jué)占了便宜；后進(jìn)場(chǎng)的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)覺(jué)得很吃虧。二、招商政策策略任何新興商業(yè)市

19、場(chǎng)從開(kāi)業(yè)興旺達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商政策，從四個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引入有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)和商戶。第二是：政府的支持。稅費(fèi)減免公告（或批復(fù)），盡量爭(zhēng)取一年半

20、至二年的稅費(fèi)減免期。第三是：免租期。三年租期，免租個(gè)月。即頭個(gè)月免收，簽約時(shí)首次交納全部租金的一半，后一半按約定時(shí)間交納，針對(duì)地下娛樂(lè)工場(chǎng)及、大型旗艦店租期可以達(dá)到五年，免租期為一到兩年，簽約時(shí)租金半年一付，后依次順延。三、招商執(zhí)行策略回避銷售信息：為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問(wèn)到要購(gòu)買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時(shí)候銷售公司現(xiàn)在還沒(méi)有確定；租賃商鋪的商家對(duì)所租賃的商鋪有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和價(jià)格優(yōu)惠，在公司決定銷售時(shí)會(huì)提前通知各位進(jìn)場(chǎng)商戶優(yōu)先購(gòu)買”。品牌商戶（大戶）優(yōu)先

21、招商：一定的優(yōu)惠條件（免租金2個(gè)月），有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的-家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌大戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。招商信息發(fā)布：通過(guò)戶外廣告和定向派送招商海報(bào)向商戶傳遞招商信息。招商面向渠道：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，派遣資深招商專員深入成都、重慶、南充等地對(duì)地下娛樂(lè)工場(chǎng)，、等品牌大戶及主力店的招商，分散小戶針對(duì)城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。招商重點(diǎn)：為避免招商中的商業(yè)分散，我們實(shí)行先總后分，先大后小，對(duì)地下娛樂(lè)工場(chǎng)、風(fēng)情女人街為我門(mén)的先期主力招商重點(diǎn)，餐飲街、家裝街為次主力或后期招商推出。*購(gòu)物公園招商新聞發(fā)布會(huì)：預(yù)定800人左右的會(huì)議廳，利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過(guò)新聞發(fā)

22、布會(huì)來(lái)傳遞“政府及其相關(guān)部門(mén)對(duì)購(gòu)物公園的重視和支持；開(kāi)發(fā)商全力建設(shè)市場(chǎng)和扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同”的信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開(kāi)招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。*購(gòu)物公園招商新聞發(fā)布會(huì)：目 的：講解*購(gòu)物公園的商業(yè)理念、生意機(jī)會(huì)，通過(guò)研討會(huì)擴(kuò)大*購(gòu)物公園的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號(hào)召力，堅(jiān)定其它商戶進(jìn)駐的信心及決心，并借此開(kāi)展招商。時(shí) 間：初定6月26日實(shí)施。開(kāi)發(fā)商：商戶代表：已達(dá)成進(jìn)場(chǎng)意向1名龍頭商家目標(biāo)商戶：通過(guò)邀請(qǐng)函邀請(qǐng)選定市場(chǎng)業(yè)態(tài)的商家。特邀嘉賓：政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)貿(mào)委領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)、工商稅務(wù)居領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)監(jiān)督居領(lǐng)導(dǎo)、商界知名人士等。媒體支持：西充電視臺(tái)記

23、者。地 點(diǎn)：待定（開(kāi)發(fā)商聯(lián)系）公開(kāi)招商：新聞發(fā)布會(huì)后第3天進(jìn)行公開(kāi)招商，以“主題商業(yè)統(tǒng)一租金、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場(chǎng)選鋪，同時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勁的人氣促動(dòng)商戶快速租鋪。合理避稅：與商戶簽訂合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議代替簽租賃合同，打“插邊球”，爭(zhēng)取避免租賃稅。四、招商利益點(diǎn)整合1、*購(gòu)物公園生意機(jī)會(huì)分析：大市場(chǎng)成就大生意。 萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具生命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)聚集效應(yīng)，為客戶提供“一站式購(gòu)物”，強(qiáng)力吸引消費(fèi)者，從而增加進(jìn)場(chǎng)商戶生意機(jī)會(huì)。先到就是賺到。免租金各月，免收二年工商稅費(fèi)，極大降低商戶生意成本，減免去的費(fèi)用就是賺到的利潤(rùn)。幫你的生意做大、幫你

24、的品牌打響。開(kāi)業(yè)前三年開(kāi)發(fā)商投入10萬(wàn)元市場(chǎng)推廣費(fèi)用，全方位對(duì)市場(chǎng)和進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。新區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新商機(jī)。受益于西充新區(qū)開(kāi)發(fā).國(guó)道212車流、人流的帶動(dòng)，成就了*大道“西充入城第一路”的商業(yè)地王地位。2、*購(gòu)物公園優(yōu)勢(shì)分析西充首個(gè)“一站式”休閑購(gòu)物公園。公園式的購(gòu)物環(huán)境，集合主力餐飲街、家庭生活資料購(gòu)物、風(fēng)情女人街、特色酒吧街充分滿足市民“一站式”購(gòu)物需要。西充核心商圈首個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)?；纳藤Q(mào)城。*購(gòu)物公園 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱西充商業(yè)龍頭。西充首個(gè)擁有風(fēng)情商業(yè)街的購(gòu)物公園。市場(chǎng)內(nèi)的風(fēng)情商業(yè)街，以及的中心游泳池與*廣場(chǎng).蓮花湖，讓消費(fèi)者

25、在購(gòu)物中休閑、休閑中購(gòu)物，極大提升了市場(chǎng)的品位和購(gòu)物環(huán)境。西充唯一地處黃金通道交匯處的購(gòu)物市場(chǎng)。*購(gòu)物公園地處西充“*路”和主要入城干道“*大道”交匯處.接國(guó)道212，人流車流匯集，人氣鼎盛，財(cái)源滾滾。五、招商推廣廣告語(yǔ)西充首個(gè)一站式休閑購(gòu)物公園零租金搶占西充商業(yè)制高點(diǎn)零租金搶占*廣場(chǎng).蓮花湖商業(yè)地王免租一年半，黃金你來(lái)賺第四部分 招商執(zhí)行計(jì)劃一、正式招商時(shí)間 考慮到招商進(jìn)度、商戶經(jīng)營(yíng)淡旺季、項(xiàng)目工程完善、和商鋪銷售等因素，我們將6月28日定為*購(gòu)物公園的公開(kāi)招商日。所有招商工作均圍繞公開(kāi)招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。三、招商工作安排工作內(nèi)容完成時(shí)間負(fù)責(zé)人市場(chǎng)調(diào)查工作4月1日日*房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、招商

26、策劃報(bào)告、完成。4月日月日*房產(chǎn)招商策劃報(bào)告內(nèi)容討論定稿5月1日日開(kāi)發(fā)商宣傳推廣資料、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告設(shè)計(jì)、定稿5月日5月日日廣告公司、開(kāi)發(fā)商，或開(kāi)發(fā)商委托公司進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)重點(diǎn)品牌商戶招商洽談5月0日6月26日*房產(chǎn)商戶邀請(qǐng)、招商資料派送達(dá)月日月日招商處工作人員公開(kāi)招商日6月28日招商處工作人員四、招商商鋪范圍 *市場(chǎng)已經(jīng)銷售商鋪不作為招商范圍考慮，予以銷控。第五部分 招商準(zhǔn)備工作一、政府支持落實(shí)工商稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取“免收二年工商稅費(fèi)，相關(guān)部門(mén)二年內(nèi)不進(jìn)場(chǎng)檢查”，并形成文件；爭(zhēng)取政府及相關(guān)部分同意，將“西充人民政府”、“西充商貿(mào)委”、“西充商業(yè)局”作為*廣場(chǎng)的聯(lián)袂推廣單位，在*購(gòu)物公園宣

27、傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來(lái)提升項(xiàng)目的權(quán)威性和可信度。二、現(xiàn)場(chǎng)包裝 1、售樓處外部。售樓處外立面：建議在售樓處頂上的東面、北面樹(shù)立廣告牌。售樓處南北向約為12米、東西向約為7.5米（準(zhǔn)確尺寸有待核實(shí)），建議設(shè)置廣告牌高度為6米。東面廣告牌主題為：西充首個(gè)一站式休閑購(gòu)物公園*購(gòu)物公園（配效果圖）；北面廣告牌主題為：0租金搶占*廣場(chǎng)商業(yè)地王。市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng).*路廣告牌：發(fā)布招商信息：政府重點(diǎn)工程、政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)、政府“日用品”劃行歸市市場(chǎng)，6月28日隆重招商，免租一年半，黃金你來(lái)賺。誠(chéng)邀 家庭生活類：小百貨 生活用紙 孕嬰用品 戶外用品 床上用品 食品餐飲 酒類 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)等商家進(jìn)駐。

28、招商熱線：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：主要體現(xiàn)營(yíng)造項(xiàng)目商業(yè)氣氛：項(xiàng)目臨*大道.*路街面周界商鋪樓頂放置彩旗,并在項(xiàng)目?jī)?nèi)尋找最高的樓頂屋面安置夜間探照燈,在夜晚來(lái)臨時(shí),強(qiáng)烈的光束可以探照整個(gè)西充城,引起廣泛的注意,風(fēng)情商業(yè)街安裝街道導(dǎo)旗,所有招商的門(mén)面的外圍門(mén)頭制作噴繪廣告粘貼,同時(shí)還要運(yùn)用彩虹門(mén)、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛。2、售樓處內(nèi)部目前售樓處內(nèi)部包裝過(guò)于簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)挖掘不足，不利于營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。為了營(yíng)造熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，建議售樓處內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋（紅色、黃色）為主、以大面積的噴繪畫(huà)面來(lái)展示招商信息。售樓處東南面為主要洽談區(qū)，墻面面積大，目前沒(méi)很好

29、利用。此處建議包裝成發(fā)布：項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)、項(xiàng)目招商細(xì)則，政府相關(guān)支持方面信息。售樓處南面建議包裝成發(fā)布：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、大市場(chǎng)帶來(lái)大財(cái)富方面信息。售樓處北面此處建議懸掛項(xiàng)目相關(guān)文件。售樓處內(nèi)墻，咨詢臺(tái)后，此處建議懸掛招商銷控表。三、招商宣傳資料準(zhǔn)備1、招商海報(bào)規(guī)格：銅板紙,大度8開(kāi)，4P。內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)，政府對(duì)項(xiàng)目的支持，項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng)目招商政策等。2、平面圖規(guī)格：A3紙張大小。內(nèi)容：*購(gòu)物公園商業(yè)總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商業(yè)編號(hào)、尺寸，各類商鋪各層平面圖。四、戶外媒體運(yùn)用1、主要路段過(guò)街橫幅、路燈旗 路段：文化路、晉城大道、*路、*大道、國(guó)道、園

30、林路、建設(shè)路。選擇路邊路燈掛路燈旗。內(nèi)容：零租金搶占*廣場(chǎng)商業(yè)地王；零租金搶占西充商業(yè)制高點(diǎn)；零租金搶占西充首個(gè)一站式休閑購(gòu)物公園；政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)；西充劃行歸市購(gòu)物公園；免租一年半，黃金你來(lái)賺；2、西充西站,212國(guó)道戶外廣告牌,縣城內(nèi)的戶外廣告牌設(shè)置在西充西客站的戶外廣告,尋找在212國(guó)道上,縣城內(nèi)的戶外廣告牌各一面.3、公交車車身公交車廣告，內(nèi)容：“西充政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)，西充安首個(gè)一站式休閑購(gòu)物公園，零租金搶占*廣場(chǎng)商業(yè)地王，誠(chéng)邀房用品 小百貨 生活用紙 孕嬰用品 戶外用品 床上用品 食品餐飲 酒類 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)等商家入駐”，紅黃主色調(diào)，配效果圖。4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體樹(shù)立各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體

31、，內(nèi)容和西充縣內(nèi)一樣。5、西充電視臺(tái)招商廣告五、相關(guān)文件1、招商細(xì)則*購(gòu)物公園招商細(xì)則招商對(duì)象：地下娛樂(lè)工場(chǎng)：大型量阪名特餐飲一條街百貨購(gòu)物中心或家庭生活資料購(gòu)物風(fēng)情女人街陶瓷、家裝街合作金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)內(nèi)一層商鋪元/M2.月，二層商鋪元/M2.月，風(fēng)情女人街元/M2.月，主力餐飲街元/M2.月，特色酒吧街元/M2.月，合作金按一層建筑面積計(jì)算。合作經(jīng)營(yíng)保證金：商業(yè)街商鋪每間000元、市場(chǎng)內(nèi)一、二層商鋪大戶000元，如分割招商為元；保證金于簽訂合作經(jīng)營(yíng)定鋪書(shū)時(shí)交納。商家條件：商戶按經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶需能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊(cè)證、代理證明或原產(chǎn)地證明書(shū)）。

32、經(jīng)營(yíng)管理：商家按約定時(shí)間開(kāi)業(yè)、營(yíng)業(yè)；按限定的經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)；按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用，否則市場(chǎng)有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場(chǎng)，并沒(méi)收押金。合作金優(yōu)惠：免個(gè)月合作金，即頭個(gè)月免收，（按實(shí)際面積計(jì)收）。商業(yè)街商鋪：免租金6個(gè)月，標(biāo)準(zhǔn)租金元/ M2.月。同時(shí)租期達(dá)到五年或五年以上的免租期為兩年。合作金收取：商戶訂鋪后十日內(nèi)需簽訂合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，一次性簽約三年。第一年免收合作金，第二年合作金減半收取，合作金每六個(gè)月交納一次，交納時(shí)間需提前一個(gè)月；第三年收取標(biāo)準(zhǔn)合作金。工商稅收優(yōu)惠：享受政府兩年免收工商稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。其它費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)暫定為：元/平方米.月；電費(fèi)：每間商鋪設(shè)獨(dú)立電表，按表收費(fèi)。招商方式：計(jì)劃于6月28

33、日上午9:00開(kāi)始公開(kāi)招商選鋪，先到先選；每個(gè)商戶（每個(gè)品牌）可多選擇商鋪。2、招商流程商戶交納合作經(jīng)營(yíng)保證金開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)開(kāi)具收據(jù)簽訂合作經(jīng)營(yíng)定鋪書(shū)10日內(nèi)簽訂合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，在簽定時(shí)，個(gè)別情況租金可以以實(shí)際進(jìn)場(chǎng)日為準(zhǔn)。3、招商資金回籠計(jì)劃時(shí)間招商率回籠資金（萬(wàn)元）含租金及銷售金額約約約約約約年底約約4、合作經(jīng)營(yíng)訂鋪書(shū)西充*購(gòu)物公園合 作 經(jīng) 營(yíng) 訂 鋪 書(shū)編號(hào)： 號(hào)甲方：西充*購(gòu)物公園 乙方：電話： 電話：地址：西充縣*路 地址：甲、乙雙方就西充*購(gòu)物公園合作經(jīng)營(yíng)事宜，一致同意如下條款。第一條甲方將座落于西充*購(gòu)物公園 路的第 號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱該商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為 平方米

34、， 層合計(jì)建筑面積 平方米，合作期限為三年。第二條合作商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍為 ，乙方的經(jīng)營(yíng)品牌為 。第三條 本商鋪合作金為 元/平方米.月（按一層建筑面積計(jì)算），合計(jì) 元/月，合作期內(nèi)乙方享受免 月合作金的優(yōu)惠政策。第四條 本定鋪書(shū)簽訂時(shí)，乙方應(yīng)向甲方交納合作商鋪訂金，訂金金額為人民幣： 元，該頂金在簽定合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為商鋪合作經(jīng)營(yíng)保證金。第五條 乙方應(yīng)于本訂鋪書(shū)簽訂后十日內(nèi)與甲方簽訂本商鋪的合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，若乙方不能按期簽訂合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，則視乙方自動(dòng)放棄合作經(jīng)營(yíng)權(quán)，合作商鋪定金恕不退還。第六條 本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式叁份，甲方持貳份，乙方持壹份，均具同等法律效力。第七條 甲、乙雙方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議

35、書(shū)之日起，本訂鋪書(shū)失效并由甲方收回。甲方：西充*購(gòu)物公園 乙方：代表： 代表：時(shí)間：200年 月 日4、合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議西充*購(gòu)物公園合 作 經(jīng) 營(yíng) 協(xié) 議 書(shū) 編號(hào)： 合作方（甲方）： 西充*購(gòu)物公園地址： 西充縣*路電 話： 傳 真： 合作方（乙方）：地 址：電 話：營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證號(hào)碼： 甲、乙雙方就西充*購(gòu)物公園商鋪合作經(jīng)營(yíng)事宜，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)，訂立本協(xié)議，以便共同遵守。一、協(xié)議標(biāo)的第一條甲方將座落于西充縣*路的西充*購(gòu)物公園 路，第 號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱該商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為 平方米， 層合計(jì)建筑面積為 平方米。第二條雙方合作使用該商鋪的期限為 年，即自年

36、月 日至 年 月 日止。二、經(jīng)營(yíng)范圍及鋪位管理第三條 本市場(chǎng)的定位及經(jīng)營(yíng)范圍是經(jīng)大量的市場(chǎng)調(diào)查及充分的項(xiàng)目論證的基礎(chǔ)上形成的，它的準(zhǔn)確認(rèn)定及長(zhǎng)期保持，對(duì)本市場(chǎng)總體經(jīng)營(yíng)成敗及每一位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成功與投資回報(bào)具有決定性的影響。因此本市場(chǎng)的定位必須得到甲、乙雙方的遵守。第四條 乙方經(jīng)營(yíng)的商品須服從甲方功能分區(qū)規(guī)劃，不允許經(jīng)營(yíng)非區(qū)域規(guī)劃商品。乙方經(jīng)營(yíng)范圍為： ；未經(jīng)甲方同意乙方不能單方面改變經(jīng)營(yíng)范圍。第五條 乙方自行裝修其鋪位，其裝修設(shè)計(jì)、色彩須與市場(chǎng)整體設(shè)計(jì)、色彩協(xié)調(diào)；其設(shè)計(jì)、裝修方案應(yīng)經(jīng)甲方書(shū)面同意后方可實(shí)施；乙方負(fù)責(zé)辦理裝修報(bào)建和驗(yàn)收（包括消防）等手續(xù)，并承擔(dān)所有費(fèi)用；裝修過(guò)程還必須遵守甲方制定

37、的有關(guān)裝修規(guī)定。第六條 自接到甲方入場(chǎng)通知書(shū)之日起七日內(nèi)，乙方提出裝修方案并報(bào)甲方批準(zhǔn)，方可入場(chǎng)裝修。第七條 乙方必須配合商場(chǎng)統(tǒng)一的開(kāi)業(yè)日期，如因自身原因?qū)е挛茨苋缙陂_(kāi)業(yè)，而影響到整個(gè)商場(chǎng)形象者，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方所繳保證金，并有權(quán)讓乙方退場(chǎng)。第八條 協(xié)議期內(nèi)，乙方如將約定商鋪轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給第三者使用或經(jīng)營(yíng)，之前必須報(bào)甲方備案，并保證第三者簽署協(xié)議，認(rèn)可本協(xié)議和各項(xiàng)條款。乙方所享有的優(yōu)惠，在轉(zhuǎn)讓給第三者后，第三者可以繼續(xù)享有剩余優(yōu)惠，直至各種優(yōu)惠使用完畢。否則，乙方不得將約定鋪位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包。第九條 商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增占使用面積，除責(zé)令其退回原位外，甲方可處

38、以五千元的罰金。三、商品管理第十條 乙方經(jīng)營(yíng)的商品須符合中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法以及其它法律法規(guī)。如乙方因違反法律法規(guī)被有關(guān)部門(mén)查處，后果由乙方獨(dú)自承擔(dān)，若因此導(dǎo)致提前結(jié)束經(jīng)營(yíng)，乙方所繳納的保證金概不退還。四、營(yíng)業(yè)管理第十一條 “西充*購(gòu)物公園”由甲方組建或委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)管理。第十二條 甲方統(tǒng)一組織的促銷活動(dòng)與乙方有關(guān)的，乙方有義務(wù)積極配合參與。第十三條 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的二次裝修費(fèi)用由乙方單獨(dú)承擔(dān)，乙方不可以將場(chǎng)地內(nèi)的固定裝修部分拆除或移動(dòng)，所有活動(dòng)的貨架及其他裝修部分，乙方可在甲方同意后替換或撤走，否則將扣押乙方所交納的保證金。五、費(fèi)用繳納第十四條 乙方須每月10日前預(yù)交次月的各項(xiàng)費(fèi)用，

39、包括：1、自市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起按甲方管理規(guī)定交納相應(yīng)的管理費(fèi)用 元/每月.每平方米，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家每年的物價(jià)指數(shù)調(diào)整。2、各個(gè)鋪位的電費(fèi)（按電表數(shù)額），電話費(fèi)等費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。3、乙方自行按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)稅、費(fèi)。第十五條 合作經(jīng)營(yíng)保證金標(biāo)準(zhǔn)及收?。罕旧啼伒暮献鹘?jīng)營(yíng)保證金為人民幣_(tái) _元，乙方在簽訂本協(xié)議時(shí)，一次性向甲方繳納，保證金不計(jì)利息。第十六條 商鋪合作金標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法：乙方應(yīng)向甲方交納商鋪合作金。雙方約定商鋪的合作金為 元/平方米.月（按一層建筑面積計(jì)算），合計(jì)金額為_(kāi)元/月。乙方如全面、實(shí)際履行本協(xié)議，則，甲方同意免除乙方第一年全部及第二年一半的合作金付款義務(wù)，即第一年乙方無(wú)須

40、向甲方交納合作金，第二年乙方按 元/平方米.月（合計(jì)金額為 元/月）向甲方交納優(yōu)惠合作金，每六個(gè)月交納一次，交納時(shí)間需提前一個(gè)月。第三年乙方按 元/平方米.月（合計(jì)金額為_(kāi)元/月）向甲方交納標(biāo)準(zhǔn)合作金，每六個(gè)月交納一次，交納時(shí)間需提前一個(gè)月。第十八條 本協(xié)議因不可抗力解除，乙方應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際使用的時(shí)間向甲方繳納合作金。第十九條 如乙方未按時(shí)交納合作金，則應(yīng)承擔(dān)滯納金（每日按月合作金的1%計(jì)算），甲方并可自延遲交納的次日起，采取停電、水或封閉營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等措施。 第二十條 甲方自商鋪實(shí)際交付一年內(nèi)，承擔(dān)保修責(zé)任；若商鋪損壞非甲方責(zé)任所致，甲方可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。第二十一條 本協(xié)議期滿，乙方

41、無(wú)違法經(jīng)營(yíng)、無(wú)違約行為、無(wú)拖欠各項(xiàng)應(yīng)繳納費(fèi)稅并完好無(wú)損交回商鋪后，甲方應(yīng)退回合作經(jīng)營(yíng)保證金。六、協(xié)議解除第二十二條 乙方如違反下列任一款項(xiàng)，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議并沒(méi)收全部保證金，乙方尚須交清所有應(yīng)交納的費(fèi)用。如因此造成甲方或第三者人身、財(cái)產(chǎn)損害的，甲方有權(quán)留置乙方所有物品，依法變賣，優(yōu)先受償，對(duì)不足部分，仍然享有追償權(quán)。未按約定交納合作金；所拖欠各種應(yīng)繳款項(xiàng)總額等于一個(gè)月合作金金額；未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自改變本協(xié)議約定的商鋪用途；未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自將商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包、允許他人使用或用作擔(dān)保；未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自停止?fàn)I業(yè)；嚴(yán)重違反有關(guān)管理規(guī)定，經(jīng)甲方書(shū)面告知仍無(wú)改正；經(jīng)營(yíng)過(guò)程中嚴(yán)重侵害甲方權(quán)

42、益；被國(guó)家有關(guān)部門(mén)查封、禁止?fàn)I業(yè)、停業(yè)整頓或被處罰；有其他違法行為。七、其他約定第二十三條 協(xié)議期內(nèi)，乙方所發(fā)生的一切債權(quán)、債務(wù)所引發(fā)之糾紛概由乙方單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任。乙方不得將商鋪及甲方原有物品對(duì)外擔(dān)保。第二十四條 乙方的雇員或經(jīng)乙方同意使用商鋪人員的行為視為乙方的行為，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第二十五條 甲方應(yīng)于200_年_月_日前將合作商鋪交付乙方使用；甲方的入場(chǎng)通知或公告，視為交付行為。第二十六條 協(xié)議期內(nèi)，甲方有權(quán)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押）商鋪，但必須保證商鋪的權(quán)利繼受人履行本協(xié)議。第二十七條 因下列情形之一，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議，甲方應(yīng)退回保證金并承擔(dān)違約金（人民幣： 元）；由此造成乙方損失的，甲

43、方應(yīng)予賠償；甲方遲延交付商鋪_個(gè)月以上；若因甲方違反本協(xié)議第二十條或二十六條，致使乙方無(wú)法繼續(xù)使用商鋪，而被迫遷離。第二十八條 本協(xié)議期滿終止后，乙方應(yīng)于3日內(nèi)遷離，商鋪由甲方接收。第二十九條 甲方有權(quán)對(duì)有關(guān)市場(chǎng)管理事項(xiàng)進(jìn)行修正調(diào)整，甲方應(yīng)將變更后的內(nèi)容及時(shí)通知乙方。第三十條 本協(xié)議未盡事宜雙方可另行協(xié)商；本協(xié)議雙方簽章后及時(shí)成立，為雙方信守之合約。第三十一條 本協(xié)議一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等效力。甲方：西充*購(gòu)物公園 乙方：代表： 代表： 時(shí)間： 年 月 日六、人員配備計(jì)劃：組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商、商品部人員（4人）入租設(shè)備工程安

44、裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開(kāi)發(fā)商提供）招商人員崗位職責(zé)招商部經(jīng)理主要職責(zé)：根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。組織，管理招商，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100達(dá)成。配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開(kāi)發(fā)商提供）主要職責(zé)：入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理市場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開(kāi)業(yè)。協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。特別說(shuō)明；如若按此方案執(zhí)行，應(yīng)該能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但招商的一切費(fèi)用須由

45、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)本方案疏漏之處，還請(qǐng)諒解。 *房地產(chǎn)策劃管理公司*花園及（另外約萬(wàn)平米）住宅項(xiàng)目推廣策劃一、市場(chǎng)慨訴：、西充城市距南充公里，共瞎個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、國(guó)道貫穿全境，今年來(lái)隨著*廣場(chǎng)的修建落成，蓮花湖城市新中心慨念的提出，形成一個(gè)老城區(qū)和一個(gè)新開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，老城區(qū)的改造相對(duì)緩慢，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在新城區(qū)，比比皆是，百花齊放、百家爭(zhēng)鳴，同時(shí)，教育局、廣電局、西充中學(xué)、法院、新化書(shū)城、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社、武裝部、審計(jì)局、人大、人民醫(yī)院、建設(shè)局、電力大廈等單位也落于此地。由此可見(jiàn)，更為新區(qū)的發(fā)展增添了亮麗的風(fēng)景線。、新區(qū)的房地產(chǎn) 目前西充的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向成熟，但絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為品牌就是打廣告，

46、賣房子就是打廣告，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銷售部竟沒(méi)有一個(gè)銷售人員主動(dòng)上前給我們介紹房子，而且是一問(wèn)三不知。這說(shuō)明它的銷售管理比較混亂。我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論從建筑材質(zhì)還是園林規(guī)劃，西充樓盤(pán)都做得很不錯(cuò)的，戶型也比較合理，應(yīng)該是切合市場(chǎng)需求的。但是有營(yíng)銷思想相對(duì)欠缺，就象臨湖的房子不做成湖景房，這樣樓盤(pán)的品牌就很難創(chuàng)建，也很難創(chuàng)造出輝煌的業(yè)績(jī)。開(kāi)發(fā)的商品沒(méi)有創(chuàng)意：對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最終贏是贏在開(kāi)發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，贏在銷售策劃，這是兵法對(duì)劍法的勝利。目前西充的樓盤(pán)有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級(jí)階段不過(guò)，新區(qū)最近一個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，著眼于提高整個(gè)樓盤(pán)的素質(zhì)，重視

47、通過(guò)規(guī)劃的引領(lǐng)，達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的和偕發(fā)展，目前西充以集中消費(fèi)為導(dǎo)向，以居住環(huán)境舒適宜人為己任的樓盤(pán)項(xiàng)目還很缺乏，但這都是西充房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展之路，說(shuō)明西充的房地產(chǎn)業(yè)極具空間。新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：區(qū)域或樓盤(pán)名稱銷售均價(jià)（元平米）蓮花湖近郊房地產(chǎn)項(xiàng)目約左右碧桂園約左右中海紫荊苑約左右二、項(xiàng)目情況：*花園項(xiàng)目位于新城區(qū)園林路，環(huán)境良好，總建面約萬(wàn)平米，東與中海紫荊苑相接，西臨建設(shè)路，正對(duì)建設(shè)路小學(xué)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越：從縣城總體規(guī)劃土上看，項(xiàng)目位于新城區(qū)中心地段，無(wú)論到老城區(qū)或是到*廣場(chǎng)都非常便捷規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：樓盤(pán)按地勢(shì)采用了常規(guī)的向心圍合，保留了大面積中心綠化空間，輕輕巧巧的保證了每棟樓的視野空間

48、，讓每戶人都可欣賞到那優(yōu)美的景觀，項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型的設(shè)計(jì)：一梯多戶的單體樓宇，對(duì)房間的通風(fēng)采光及戶與戶之間的私密性都有一定影響三、項(xiàng)目銷售時(shí)間計(jì)劃：預(yù)熱階段：年月日月日此階段主要面向市場(chǎng)傳達(dá)項(xiàng)目信息，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目前期排號(hào)工作，為項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)作好充分鋪墊及客戶儲(chǔ)備。月日日：人員進(jìn)場(chǎng)，售樓部開(kāi)放，接受咨詢，人員市場(chǎng)宣傳，做前期咨詢儲(chǔ)備，了解客戶需求及價(jià)格摸底月日人員正式認(rèn)購(gòu)：開(kāi)始針對(duì)市場(chǎng)制定樓盤(pán)價(jià)格，對(duì)有購(gòu)買欲望的客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，收取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金。開(kāi)盤(pán)提前告之；月日更換路牌及晉城大道戶外廣告內(nèi)容，售樓部電話通知儲(chǔ)備客戶，電視廣告同時(shí)告之開(kāi)盤(pán)時(shí)間。開(kāi)盤(pán)階段：月日年月日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：月日，地點(diǎn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)

49、目開(kāi)盤(pán)慶典儀式，住宅項(xiàng)目前期認(rèn)購(gòu)客戶現(xiàn)場(chǎng)正式簽約，持續(xù)結(jié)案階段：年月日月日實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售 、消化意向客戶 、在占領(lǐng)的高地上，讓*花園的大旗高高飄揚(yáng)手段：利點(diǎn)攻擊+體驗(yàn)式營(yíng)銷主題活動(dòng)強(qiáng)有力的銷售促銷。四、項(xiàng)目整合推廣：、推廣的媒介選者路牌廣告；選者地點(diǎn)同商業(yè)部分，一邊為住宅，一邊為商業(yè)，；電視廣告；西充電視臺(tái)電視廣告短片；項(xiàng)目圍墻廣告；工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告。售樓宣傳資料及單。、媒介投放策略：采用蔬密結(jié)合的二輪投放；硬性廣告與軟性廣告相結(jié)合，交替進(jìn)行第一輪：預(yù)熱期：硬性廣告：路派、電視、工地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告一次性全部投放；軟性廣告：樓盤(pán)單人員宣傳廣告：從進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始，在此期間每天派遣人在城內(nèi)，鄉(xiāng)下

50、人人員單派發(fā)，在派發(fā)過(guò)程中講解樓盤(pán)亮點(diǎn)和特色。將項(xiàng)目信息從視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、感覺(jué)立體灌輸給市場(chǎng)，激發(fā)客戶的關(guān)注力度，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解，達(dá)到樓盤(pán)的膠質(zhì)狀態(tài)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：密度軟性廣告跟進(jìn)：通過(guò)介紹樓盤(pán)的宣傳資料將人員分散到市場(chǎng)，以走出去的方式尋找目標(biāo)客戶群，對(duì)目標(biāo)客戶群無(wú)論是單位還是個(gè)人主動(dòng)上門(mén)逐個(gè)點(diǎn)殺。人脈營(yíng)銷：充分利用任何客戶資源，實(shí)行帶，帶的人際網(wǎng)絡(luò)銷售。銷售政策的促進(jìn)及變化：一系列的促銷活動(dòng)把樓盤(pán)從膠質(zhì)轉(zhuǎn)化為假井噴。第二輪：開(kāi)盤(pán)期：電視廣告的炒作：通過(guò)對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶儲(chǔ)備，開(kāi)盤(pán)時(shí)畢有空前的火暴，借事造勢(shì)，利用新聞媒體進(jìn)行炒作，打動(dòng)一批潛在客戶及觀望客戶。路牌廣告畫(huà)面的更換：以新的形象及賣點(diǎn)吸引客戶的購(gòu)買欲望并轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)。人員派遣廣告：密集在街上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上、社區(qū)中心全面深入宣傳，把項(xiàng)目輻射到每個(gè)角落，強(qiáng)烈轉(zhuǎn)化客戶的意識(shí)，把樓盤(pán)的銷售工作引入真正的井噴。、推廣