2004－2005年度長沙某商業(yè)街整合營銷策劃方案_secret

1、PAGE PAGE 12*整合營銷策劃方案 數(shù)字營銷*銷售計(jì)劃深圳*投資策劃有限公司 2004-7-11前 言*歷史與*年的交織商業(yè)與百年老店的不敗傳奇我們在尋找一種和客戶一樣的感覺！目 錄*招商策劃方案.456*銷售策劃方案.5776*宣傳策劃方案77103*商業(yè)街整合營銷策劃第一部分*招商策劃方案深圳*投資策劃有限公司 2004-7-11前 言*肩負(fù)著再現(xiàn)長沙百年繁華,承載著長沙市民的深切厚望，招商工作能否順利開展，對(duì)實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營為王” 的理念與成功銷售起著至關(guān)重要的作用。*商業(yè)街將預(yù)定于明年五一勞動(dòng)節(jié)前開街。其東臨火爆的黃興路步行街，北接大連萬達(dá)購物廣場、沃爾瑪，西通瀟湘大道，以火宮殿中國

2、傳統(tǒng)飲食文化為特色的*商業(yè)街，以高起點(diǎn)、獨(dú)特的文化背景，獨(dú)具優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，必將成為投資商、廠商進(jìn)駐的首選。我們擁有豐富的招商經(jīng)驗(yàn),加上擁有大量的客戶資料信息，有一群志同道合的合作伙伴，使我們的招商工作能起到事半功倍的效果。怎樣利用*商業(yè)街的項(xiàng)目優(yōu)勢，打造出*的品牌效應(yīng)，項(xiàng)目招商工作顯得尤為重要。未雨綢繆，招商工作必須做到：*整體業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)劃主題定位流金*年的商業(yè)街 再現(xiàn)長沙百年繁華三大業(yè)態(tài)（形象）千年老街百年老店 再現(xiàn)長沙百年繁華港貨第一街 引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，把握無限商機(jī)美食第一街 嘗盡人間美味佳肴，領(lǐng)略中華美食文化*業(yè)態(tài)規(guī)劃定位及租金厘定（見附件一）三、 招商政策明細(xì)（見附件二）四、 招商工作

3、整體策略整體策略 由難到易 由易到難 首尾呼應(yīng) 開花結(jié)果 由難到易（關(guān)鍵詞樓層）：商業(yè)街從來都是3、4樓招商難度最大，我們必須先解決3、4樓。一是帶動(dòng)1、2樓的人氣和商業(yè)氛圍，降低下一步招商工作的難度；二是起到招控的作用，使招商成果最大化；三是為銷售提供良好的氛圍支持。因此3，4樓先行！由易到難（關(guān)鍵詞業(yè)態(tài)）：通過市場的反饋，餐飲及娛樂兩種業(yè)態(tài)的招商難度相對(duì)較小，且要求的軟硬條件均能在3，4樓得到滿足。其中百年老店又最先啟動(dòng)，一是文化開路，市場得益；二是以其龍頭地位，起到多米諾效應(yīng)。因此餐飲娛樂先行（其中百年老店又最先行）！首尾呼應(yīng)，全面開花（關(guān)鍵詞湘妃樓、港貨第一街）：*是餐飲一條街的思維定

4、式是我們一直要扭轉(zhuǎn)的，而文化底蘊(yùn)及商業(yè)傳統(tǒng)就成了一把雙刃劍，既要靠它來開山劈路（文化啟動(dòng)市場），又要小心傷了自己（*就是餐飲一條街、就是老店傳統(tǒng)街嘛）。因此在餐飲娛樂的招商工作進(jìn)行到8月底啟動(dòng)市場的時(shí)候，不失時(shí)機(jī)地用極具亮點(diǎn)的湘妃樓招商（9月份）予以跟進(jìn)，也等于向所有的商家宣布*是包羅萬象的現(xiàn)代型商業(yè)街；之后趁熱打鐵地在10月18日舉辦服飾綜合類招商推介會(huì)，其中以港貨第一街為主打亮點(diǎn)，與最開始的餐飲娛樂招商推介會(huì)（8月28日）形成2個(gè)最具影響力和重量級(jí)的推介會(huì)，首尾呼應(yīng)，全面開花。招商工作方式： 多渠道招商：利用一切可以利用的渠道和資源尋找客戶 靈活招商：根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、實(shí)際情況靈活招

5、商 主動(dòng)招商：主動(dòng)尋找客戶，而非坐等客戶操控招商：根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、引導(dǎo)并操控各業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐區(qū)域五、 招商工作目標(biāo) 1.至2004年8月底，餐飲、娛樂、休閑、會(huì)所客戶建立跟蹤檔案 600家，并在8月28日推介會(huì)簽定重點(diǎn)意向書10-15份；百年老店24份 2.至2004年年底，完成1、2、7、號(hào)地塊3、4、5樓60%招商面積，一、二樓完成意向合同60%招商面積；3、5號(hào)地塊3、4、5樓完成意向合同40%招商面積； 3.至2005年5月1日前，完成1、2、7號(hào)地塊3、4、5樓90%招商面積，一、二樓完成租賃合同80%招商面積；3、5號(hào)地塊3、4、5、樓完成租賃合同60%招商面積，一、二樓完成租賃合同

6、80%招商面積；4、6號(hào)地塊的3、4樓完成意向合同40%招商面積，一、二樓完成意向合同60%招商面積； 4.至2005年7月底前1-7號(hào)地塊3、4、5樓全面完成招商工作，一、二樓完成租賃合同80%招商面積?？傆?jì)50000平方米。招商渠道、流程（一）招商渠道1、通過商業(yè)同行2、通過省內(nèi)相關(guān)部門3、企業(yè)商業(yè)渠道,展開商業(yè)聯(lián)系4、省內(nèi)外大型零售商5、從認(rèn)識(shí)的人中發(fā)掘（二）招商工作流程及進(jìn)度招商階段事件時(shí)間作用及保障預(yù)熱期熟悉*招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶咨詢的準(zhǔn)備。招商人員管理制度制定，招商人員培訓(xùn)、選拔。收集商家資料：對(duì)各地的商家資料、名錄進(jìn)行收集和整理，對(duì)各種業(yè)態(tài)資料進(jìn)行分類收集。收集整理并制定與招

7、商有關(guān)的政府和商業(yè)的政策、策略。建立文字及電子版本的目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫。招商手冊、樓書設(shè)計(jì)與制作。廣告、軟文、信函、宣傳單設(shè)計(jì)與制作。掃街、郵寄信函、宣傳單。網(wǎng)站電子郵箱發(fā)送。2004年7月底之前1.積累600家餐飲、娛樂休閑、中西快餐、美容、健身會(huì)所等業(yè)態(tài)的客戶量，為17號(hào)地塊3、4樓招商打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2. 積累2000家服飾、飾品、鞋帽、珠寶首飾等業(yè)態(tài)的客戶量。為17號(hào)地塊1、2樓招商打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。啟動(dòng)期1、“百年老店”新聞發(fā)布會(huì)2004年7月底如數(shù)據(jù)成果不理想，也達(dá)成我們的初衷。即利用百年老店、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)特殊性客戶為*全面招商造勢。商業(yè)搭臺(tái)，“文化”唱戲！先聲奪人！2、餐飲娛樂

8、招商推介會(huì)及意向書簽約儀式，招商火爆啟動(dòng)！2004年8月28日強(qiáng)招期1、“關(guān)注女人，關(guān)愛生活”2004年9月28日“把眼睛瞄準(zhǔn)女人的口袋”、“港貨時(shí)尚的代言人”。這是*招商強(qiáng)勢登臺(tái)的主要標(biāo)志。一是借啟動(dòng)期的勢；二是為啟動(dòng)期所積累的意向客戶轉(zhuǎn)為簽約客戶提供濃厚氛圍。2、“港貨第一街”暨服飾綜合類招商推介會(huì)2004年10月18日續(xù)強(qiáng)招期“2005首屆*古韻賞燈節(jié)”暨“共創(chuàng)流金時(shí)代”，如何經(jīng)營好*客戶懇談會(huì)2005年正月十五利用節(jié)日氛圍，為招商工作再次強(qiáng)勢啟動(dòng)預(yù)熱加溫，為5.1的試營業(yè)再次造勢。持續(xù)期以小型事件（某某品牌進(jìn)駐）和讓利為主要節(jié)點(diǎn)視情而定 以“點(diǎn)擊”方式進(jìn)行余下單位的招商。PAGE PA

9、GE 43本地及外地百年老店招商計(jì)劃針對(duì)現(xiàn)存百年老店的招商計(jì)劃 計(jì)劃拓展的百年老店11百年老店招商計(jì)劃的意義制造新聞炒作熱點(diǎn)，塑造項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；以百年老店進(jìn)駐為項(xiàng)目招商起一定利好作用；12百年老店招商計(jì)劃的原則提供針對(duì)性招商優(yōu)惠租賃政策，爭取能夠成功引進(jìn)百年老店，保障百年老店招商計(jì)劃不會(huì)因租賃政策而流產(chǎn)；過濾、篩選百年老店各行業(yè)精英代表，同時(shí)要控制數(shù)量，保障質(zhì)量；對(duì)百年老店的選擇標(biāo)準(zhǔn)是：面積需求較大、品牌知名度高、市場信譽(yù)較好、經(jīng)營狀態(tài)良好；本省、外省同步、或先本省后外省進(jìn)行拓展，但目標(biāo)客戶所享受優(yōu)惠政策平等；現(xiàn)存百年老店招商計(jì)劃安排21拓展計(jì)劃內(nèi)部篩選完成時(shí)間拓展完成時(shí)間深度洽談時(shí)間簽約（協(xié)

10、議）時(shí)間炒作時(shí)間7月6日7月10日7月10日7月20日7月20日7月31日7月31日8月進(jìn)入8月以后招商全程研究長沙的百年老店，篩選出符合選擇標(biāo)準(zhǔn)的百年老店6家左右（多業(yè)態(tài)種類）對(duì)6家目標(biāo)客戶進(jìn)行至少兩輪談判，反饋兩輪談判的結(jié)果，為下一步的深入洽談、及可能出現(xiàn)選擇6家目標(biāo)不夠時(shí)再進(jìn)行第2輪篩選做好準(zhǔn)備。經(jīng)過兩輪談判后，進(jìn)入最后的合同或協(xié)議洽談階段，為最終進(jìn)入合同或協(xié)議簽訂階段做好準(zhǔn)備，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)或政策進(jìn)行必要的調(diào)整。進(jìn)入合同或協(xié)議簽訂期，除了簽訂合同或協(xié)議，還要確定商家進(jìn)駐形式和宣傳相關(guān)事宜，為接下來的招商炒作做好規(guī)劃。根據(jù)前期商定結(jié)果、結(jié)合2004年8月11月營銷計(jì)劃宣傳推廣計(jì)劃安

11、排，進(jìn)入招商宣傳推廣期。針對(duì)引進(jìn)的現(xiàn)存百年老店實(shí)施的招商優(yōu)惠政策針對(duì)現(xiàn)存百年老店的招商優(yōu)惠政策，我們將按照以上表格中7月20日7月31日的計(jì)劃，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行最后的了解，總結(jié)和反饋客戶意見，再作最后的政策建議匯報(bào)。針對(duì)已消失百年老店的招商計(jì)劃據(jù)我們這次調(diào)查了解到，湖南某些老字號(hào)已被自然人搶注，如清溪閣，必香居，慶林齋等。加之商標(biāo)是個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，如果我們所需要的老店商標(biāo)被別人搶先注冊（搶注的商標(biāo)一般都是具有一定的商業(yè)價(jià)值、字號(hào)較好、具有一定炒作空間的商標(biāo)），無疑將會(huì)對(duì)貴公司的操作已消失的百年老店復(fù)興計(jì)劃造成很大損失。而且，一個(gè)商標(biāo)注冊證從申請(qǐng)到出證，一般至少要一年零三個(gè)月。因此建議貴公司立即對(duì)有

12、一定炒作價(jià)值的商標(biāo)立即進(jìn)行注冊。下邊是我公司通過拜訪長沙市工商局、商標(biāo)事務(wù)所、咨詢專業(yè)律師所了解到的情況總結(jié)：1、商標(biāo)注冊的申請(qǐng)自然人、法人或者其他組織對(duì)其生產(chǎn)、制造、加工、揀選或者經(jīng)銷的商品或?qū)ζ涮峁┑姆?wù)項(xiàng)目，需要取得商標(biāo)專用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向商標(biāo)局申請(qǐng)商標(biāo)注冊。法人或其他組織申請(qǐng)商標(biāo)注冊應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件兩份；公司公章；商標(biāo)圖樣;自然人申請(qǐng)商標(biāo)注冊應(yīng)提供 個(gè)人身份證復(fù)印件兩份；商標(biāo)圖樣2、商標(biāo)注冊的審查和核準(zhǔn)21形式審查：1個(gè)月左右，將下發(fā)受理通知書；22實(shí)質(zhì)審查：一年左右；23公告期： 三個(gè)月 一個(gè)商標(biāo)注冊證從申請(qǐng)到出證，一般至少要一年零三個(gè)月。從理論上講我們是來不及注冊商標(biāo)在進(jìn)行商業(yè)炒作

13、了，但是通過一些深入了解，我們得知商標(biāo)有三種標(biāo)志。 TM商標(biāo)符，指已經(jīng)向商標(biāo)局登記（申請(qǐng)注冊）、或持有人聲明擁有權(quán)利的商品商標(biāo)。 SM同上，用于服務(wù)商標(biāo)。 R注冊符，指已經(jīng)商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊的商標(biāo)。我們通過咨詢，在法律上講我們對(duì)TM商標(biāo)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作不存在任何問題，也就是說我們可以邊注冊邊進(jìn)行商業(yè)炒作，但前提是我們正在注冊中，且我們要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)（我們不一定能注冊的到，但是可以通過在拍賣時(shí)合同協(xié)議中加以控制）；另一種就是向別人購買其已注冊的商標(biāo)，通過交談了解到有人在去年7月份注冊了長沙市一些很有名的老字號(hào)餐飲店,而且店名很好,可以轉(zhuǎn)讓!其老字號(hào)店名有:清溪閣,慶林齋,必香居等,其商標(biāo)使用證明大約在八

14、、九月份能出來!我們可以與其聯(lián)系，這樣就不會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)了，但合同簽定要等他證明書下來之后簽，前期只能簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議。3、注冊商標(biāo)的續(xù)展、轉(zhuǎn)讓和使用許可因商標(biāo)非短時(shí)間就可以注冊成功，設(shè)立商標(biāo)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，接受委托轉(zhuǎn)讓閑置商標(biāo)，同時(shí)接受委托征尋商標(biāo)，調(diào)節(jié)余缺，也就成為一種需要。 注冊商標(biāo)的有效期為十年，自核準(zhǔn)注冊之日起計(jì)算。 注冊商標(biāo)有限期滿，需要繼續(xù)使用的應(yīng)當(dāng)在期滿前六個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)展注冊，在此期間未能提出申請(qǐng)的，可以給予六個(gè)月的寬展期。寬展期滿如未提出申請(qǐng)的，注銷其注冊商標(biāo)。 每次續(xù)展注冊的有效期為十年。 轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并共同向商標(biāo)局提出申請(qǐng)。受讓人應(yīng)當(dāng)保證使用該注冊商標(biāo)的

15、商品質(zhì)量。 商標(biāo)注冊人可以通過簽定商標(biāo)使用許可合同，許可他人使用其注冊商標(biāo)。許可人應(yīng)當(dāng)監(jiān)督被許可人使用其注冊商標(biāo)的商品質(zhì)量，被許可人應(yīng)當(dāng)保證使用該注冊商標(biāo)的商品質(zhì)量。4、商標(biāo)注冊的費(fèi)用 商標(biāo)查詢費(fèi)： 200元/件 商標(biāo)注冊申請(qǐng)規(guī)費(fèi)： 1000元/件 商標(biāo)代理費(fèi)： 800元/件 總計(jì) ： 2000元/件5、可以申請(qǐng)注冊的老店名單51餐飲：健樂園、李子泉、石三盛、徐長興、柳桂芳、許宏茂、天然居、燕瓊園、半仙樂、三和酒家、瀟湘酒家、天然臺(tái)、南國酒家、遠(yuǎn)東酒樓；52藥店：達(dá)仁堂、鄢復(fù)興；53南貨、醬食：三吉齋、怡豐齋；54古玩：澄觀閣、寶善室、葉順發(fā)、徐永盛；55百貨：師古齋、天樂居、泰豫、大吉祥。6

16、、注冊、購買及炒作計(jì)劃安排確定是否注冊時(shí)間注冊手續(xù)形式審查完成時(shí)間確定宣傳炒作形式時(shí)間做好宣傳炒作準(zhǔn)備時(shí)間炒作時(shí)間7月6日7月8日7月9日8月9日8月10日8月12日8月12日8月20招商全程討論提交的此方案，確定是否注冊和購買。如確定注冊和購買，立即開始進(jìn)行注冊申請(qǐng)，及深化和討論以下的招商、銷售結(jié)合策略計(jì)劃。確定注冊后如何結(jié)合招商、銷售進(jìn)行炒作的形式。做好商家知會(huì)、拍賣籌備、媒體邀請(qǐng)等基礎(chǔ)工作。（其中拍賣商標(biāo)需要購買已經(jīng)注冊成功的R商標(biāo)進(jìn)行，TM等不適合進(jìn)行拍賣）進(jìn)入確定的炒作時(shí)間，按計(jì)劃進(jìn)行炒作。7、與招商、銷售結(jié)合的營銷策略71招商結(jié)合策略將可注冊的五類商標(biāo)進(jìn)行注冊，取得TM商標(biāo)資格后，

17、一次性收取商標(biāo)象征性使用費(fèi)用若干元（建議原則是：首先要挑選商家，象征性一次性收費(fèi)2000元提供給該商家使用，使用期限為商標(biāo)事務(wù)所規(guī)定該商標(biāo)實(shí)質(zhì)審查結(jié)束并公告的日期，如實(shí)質(zhì)審查未能通過，則不可繼續(xù)使用；如實(shí)質(zhì)審查通過取得R商標(biāo)資格，該商家可繼續(xù)有償使用1年，費(fèi)用為10000元年，商標(biāo)權(quán)屬甲方所有；有償使用期限滿后，雙方進(jìn)一步商討商標(biāo)的使用方式。）72銷售結(jié)合策略以上招商結(jié)合使用策略，同樣適用于商鋪銷售（運(yùn)用同樣的策略）。8、宣傳炒作策略81注冊商標(biāo)在炒作階段適合的方式是：在招商、銷售的過程中，通過招商拓展、銷售拓展過程，招商員和銷售員直接向客戶告知，同時(shí)收集客戶反饋意見；在招商、宣傳策劃中，通過

18、對(duì)以上客戶意見反饋的分析，提煉賣點(diǎn)，并邀請(qǐng)客戶（商家、購鋪者）、媒體、商標(biāo)事務(wù)所、貿(mào)促會(huì)等機(jī)構(gòu)，召開一次較大型新聞發(fā)布會(huì)（可在會(huì)議前期對(duì)客戶推介過的程中，確定意向并簽訂意向協(xié)議，尤其是溫州購鋪客戶、及長沙本地非常有意象的商家和客戶），在新聞發(fā)布會(huì)上打造兩個(gè)新聞點(diǎn)：一是“*再現(xiàn)長沙百年繁華，演繹百年老店商業(yè)傳奇”、二是百年老店后繼有人，*打造百年老店展示基地等；82購買商標(biāo)在炒作階段適合的方式是：拍賣 為保障拍賣能夠造成影響，我們可以同時(shí)運(yùn)用兩個(gè)手段： 客戶參與拍買：設(shè)定一個(gè)拍賣底價(jià)，由客戶自由競價(jià)，最高者得（在招商、銷售的過程中，通過招商拓展、銷售拓展過程，招商員和銷售員直接向客戶告知，同時(shí)收

19、集客戶反饋意見） 我們和客戶共同參與拍買 設(shè)定一個(gè)拍賣底價(jià)，由客戶和我們自己同場競價(jià)，最高者得（商業(yè)慣用的暗箱操作。1、如果達(dá)不到我們設(shè)定的理想最高價(jià)的情況下我們自己人開始拍買；2、如果我們?yōu)榱颂岣咝侣劦谋ㄐ杂绊懀覀兪孪染痛_定參與拍買，并且我們的目標(biāo)就是要以高價(jià)拿下拍賣商標(biāo)，制造新聞效應(yīng)；）說明：我們建議拍賣按照第種方式設(shè)計(jì)，因?yàn)槲覀兊闹饕繕?biāo)、及其可以達(dá)到的最重要的作用之一是新聞效應(yīng)，進(jìn)而展示*的經(jīng)營特色和經(jīng)營價(jià)值；最理想的結(jié)果是拍出幾個(gè)百萬商標(biāo)，引爆長沙、湖南、三湘及商業(yè)業(yè)界；此過程中，我們要準(zhǔn)備好競買伙伴的選擇，對(duì)接好相關(guān)的媒體機(jī)構(gòu)進(jìn)行后續(xù)的新聞炒作。附件：關(guān)于百年老店政策原則上，我

20、們能夠爭取政府扶持政策是最好的，比如政府明確將*打造成長沙市的百年老店形象展示基地、長沙市重點(diǎn)扶持的百年老店發(fā)展項(xiàng)目等，但是此類政策爭取可能有一定的難度；因?yàn)橐陨显?，我們在?xiàng)目的形象塑造過程中，將百年老店招商計(jì)劃、項(xiàng)目給予百年老店的優(yōu)惠政策、和媒體的大力宣傳炒作配合起來，在宣傳炒作攻勢過程中，在市場打造這種概念是首選之道；3、百年老店特殊招商政策 在享受基本招商政策和分類招商政策的基礎(chǔ)上，享有以下特殊優(yōu)惠政策。 優(yōu)先選擇地塊、及樓層。 租金在規(guī)定的政策基礎(chǔ)上，享受合同期內(nèi)租金不漲，且8折優(yōu)惠。 免費(fèi)在報(bào)紙、電視中發(fā)布廣告信息。 與政府部門協(xié)調(diào)，減免兩年各類稅費(fèi)。餐飲娛樂招商推介會(huì)策劃方案*商

21、業(yè)街從4月份開始，已進(jìn)行了2個(gè)多月的銷售與招商基礎(chǔ)工作，積累了一定數(shù)量的客戶，受到了投資者、經(jīng)營者、老百姓、媒體等多方面的高度關(guān)注。隨著工程進(jìn)度與客戶積累工作的持續(xù)推進(jìn)，如何成功引爆招商與銷售工作成為我們必須開始思考的問題。銷售與招商工作如同行進(jìn)快車的前后輪，缺一不可。*通過參加溫州與長沙的3次房交會(huì)，銷售進(jìn)程已進(jìn)入了公眾的視眼，而招商工作在經(jīng)過前期的一對(duì)一客戶拜訪，積累了大量客戶的基礎(chǔ)上，必須舉行引爆招商的活動(dòng)，以正式進(jìn)入公眾視眼，開始大規(guī)模的招商工作。其引爆成功與否決定了銷售工作能否順利開展；后續(xù)招商任務(wù)能否勝利完成；永續(xù)經(jīng)營能否真正實(shí)現(xiàn)；以及能否成功開街等。我們必須思考的基本問題：什么形

22、式引爆招商？什么時(shí)機(jī)引爆招商？取得什么樣的成果？怎樣保證成功引爆？如何促進(jìn)銷售？引爆招商的形式 前期的宣傳，使*在人們心目中是一條美食街；餐飲、娛樂、休閑亦是*區(qū)別于周邊其他商業(yè)（服飾為主）的重要特色。鑒于此，我們策劃*引爆招商第一戰(zhàn)即為：“*餐飲、娛樂、休閑主題招商新聞發(fā)布會(huì)”。采取新聞發(fā)布會(huì)的形式，理由有三：1、第一次正式面對(duì)公眾招商，形式必須隆重，印象必須深刻。2、效率更高，影響更廣，取得實(shí)效。3、展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，體現(xiàn)政府支持，樹立客戶信心。引爆招商的時(shí)機(jī)最佳時(shí)機(jī)為2004年8月28日，理由為：經(jīng)過5-7月份3個(gè)月的客戶積累工作，客戶數(shù)量和質(zhì)量能夠達(dá)到引爆招商的要求。預(yù)計(jì)8月底日，溫州客

23、戶“湖南之旅”活動(dòng)能夠進(jìn)行，邀請(qǐng)溫州客戶參加招商新聞發(fā)布會(huì)，招商的火爆場面對(duì)銷售將起到極大的促進(jìn)作用，同時(shí)反過來，銷售火爆亦能促進(jìn)招商工作。預(yù)期效果80 150個(gè)左右的商家到會(huì)；餐飲、娛樂、休閑、會(huì)所每個(gè)業(yè)態(tài)各簽定2-3個(gè)意向租賃協(xié)議，共8 15個(gè)協(xié)議；3、 溫州投資客戶見到火爆招商場面后，更加堅(jiān)定其投資信心，踴躍落定；4、 電視、報(bào)紙各大媒體爭相熱烈報(bào)道，在社會(huì)上形成*投資、經(jīng)營熱潮。4、 新聞發(fā)布會(huì)舉辦原則規(guī)模大 80150個(gè)商家到會(huì)，50個(gè)以上的溫州投資者到會(huì)規(guī)格高 政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)集團(tuán)、專家教授到會(huì)發(fā)言影響廣 湖南省、長沙市主要媒體到會(huì)并會(huì)后報(bào)導(dǎo)有實(shí)效 有8 15個(gè)客戶簽定意向協(xié)議氣

24、氛好 有禮品、有抽獎(jiǎng)、名主持5、 成功引爆招商的條件足夠的客戶積累溫州客戶“湖南之旅”活動(dòng)同步進(jìn)行政府、協(xié)會(huì)、集團(tuán)、媒體等相關(guān)單位到場租金、招商優(yōu)惠政策、特別優(yōu)惠政策（主要對(duì)百年老店、大型主題店、較早簽約的客戶）、鋪面劃分等所有基礎(chǔ)工作全部完成，保證當(dāng)場能簽定具體到鋪面的租賃協(xié)議。8 12家客戶在參會(huì)之前已基本談妥租賃協(xié)議，到會(huì)只需履行簽約程序，以利于炒作。6、 引爆招商新聞發(fā)布會(huì)基本流程61、地點(diǎn)：（待定）萬代大酒店 理由：離公司與工地現(xiàn)場距離近，且酒店上檔次。62、時(shí)間： 2004年8月8日63、主辦方、協(xié)辦方、承辦方主辦方：天心區(qū)政府長沙市飲食協(xié)會(huì)長沙市飲食集團(tuán)協(xié)辦方：湖南經(jīng)視、湖南衛(wèi)視

25、、長沙市新聞?lì)l道、長沙經(jīng)貿(mào)頻道、湖南都市頻道 承辦方：湖南*置業(yè)投資有限公司深圳*投資策劃有限公司64、邀請(qǐng)參會(huì)企業(yè)：長沙市餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所行業(yè)里有一定規(guī)模和影響的企業(yè)。65、會(huì)議重要節(jié)點(diǎn)1）、區(qū)政府發(fā)言 政府（區(qū)委書記）發(fā)言，體現(xiàn)政府的重視與支持。2）、飲食協(xié)會(huì)或集團(tuán)發(fā)言 協(xié)會(huì)或集團(tuán)發(fā)言，體現(xiàn)其支持與實(shí)際參與。3）、營銷專家學(xué)者發(fā)言 營銷專家發(fā)言，體現(xiàn)*的含金量以及專業(yè)性。4）、開發(fā)商介紹 使客戶了解開發(fā)商。5）、項(xiàng)目介紹 使客戶了解項(xiàng)目及招商政策基本思路。6）、企業(yè)代表講話 拉近客戶與開發(fā)商的距離，樹立客戶信心，且最具說服力。建議最佳客戶代表為火宮殿負(fù)責(zé)人。7）、抽獎(jiǎng)活動(dòng) 為了活躍會(huì)

26、場氣氛，中間設(shè)計(jì)穿插三次抽獎(jiǎng)活動(dòng)。具體抽獎(jiǎng)方案商量后另行撰寫。8）、客戶簽約儀式 會(huì)前確定的8 12家客戶與*公司的簽約儀式，將會(huì)議推向最高潮。9）、禮品贈(zèng)送與優(yōu)惠 為了吸引企業(yè)參會(huì)與填寫意向征詢表，贈(zèng)送禮品給參會(huì)企業(yè)；同時(shí)所有參會(huì)企業(yè)享受優(yōu)先選鋪權(quán)。（具體辦法另做方案）10）、共進(jìn)中餐 增進(jìn)感情，融洽關(guān)系，展示開發(fā)商實(shí)力。11）、參觀工地現(xiàn)場12）、售樓部詳細(xì)咨詢與洽談六、媒體炒作 作為引爆招商工作的第一戰(zhàn)，必須加大媒體宣傳力度，各大主流電視、報(bào)紙媒體都需邀請(qǐng)參與報(bào)道，達(dá)到轟動(dòng)長沙的效果，具體方案另寫。七號(hào)地塊“湘妃樓”主題招商規(guī)劃思路 *商業(yè)街七號(hào)地塊既是整個(gè)項(xiàng)目招商的難點(diǎn)，又是項(xiàng)目招商的

27、重點(diǎn)，圍繞著*項(xiàng)目整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位要求進(jìn)行搭配體現(xiàn)商業(yè)街的獨(dú)特性，其次根據(jù)對(duì)*周邊現(xiàn)有的平和堂、黃興路商業(yè)街、春天百貨、萬達(dá)購物廣場等商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃和經(jīng)營定位范圍情況的了解分析得出目前在五一商圈范圍內(nèi)基本上沒有具備規(guī)范化和特色性的品牌女人購物世界，鑒此情況我們可以就“女人世界”一概念先行一步，在此基礎(chǔ)之上加以健全與完善，做出獨(dú)特性和實(shí)現(xiàn)*整體經(jīng)營互補(bǔ)效果，真正起到帶動(dòng)*項(xiàng)目的由頭之一。鑒目前考慮到“香港CEPA主題商城”概念已提前落定銅鑼灣項(xiàng)目，而目前對(duì)七號(hào)地塊整體規(guī)劃思路還是以CEPA模式運(yùn)行“靚女城”女人購物世界，同樣的特色主題，其計(jì)劃方案按以下具體思路流程進(jìn)行：一、“湘妃樓”主題招商前

28、題；以大型“女人購物世界”為*特色由頭，形成商業(yè)街的主題亮點(diǎn)來帶動(dòng)整體招商和整體經(jīng)營前提條件之一，其主要能促進(jìn)商鋪的銷售率。二、“湘妃樓”主題招商對(duì)象 內(nèi)地各大品牌廠商、連鎖機(jī)構(gòu)及特許經(jīng)營、原產(chǎn)地香港產(chǎn)品的長沙代理商及經(jīng)銷商。三、“湘妃樓”主題招商定位規(guī)劃；1、招商通路：11收集拜訪長沙以內(nèi)現(xiàn)有的港澳品牌客戶12聯(lián)系省內(nèi)、國內(nèi)各大型的品牌廠商、代理商、連鎖機(jī)構(gòu)等資源網(wǎng)絡(luò)。2、招商范圍：11（一樓）以珠寶金銀首飾、化妝用品、飾品、精品鞋帽、品牌時(shí)裝服飾為主。12（二樓）以服裝服飾、內(nèi)衣精品、精品箱包類、母嬰用品世界為主。13（三、四樓）以美容美發(fā)、女子瘦身中心、健身中心、SPA館、時(shí)尚女性休閑會(huì)

29、所等為主。四、“靚女城”主題招商策略思路：招商主題：以“關(guān)注女人，關(guān)愛生活”女人主題活動(dòng)推廣來啟動(dòng)女人世界“靚女城”招商，使其成為*商業(yè)街的主題亮點(diǎn)，并且最終能實(shí)現(xiàn)成為長沙女人購物中心的好地方。執(zhí)行計(jì)劃：11活動(dòng)舉行內(nèi)容； “以關(guān)注女人，關(guān)愛生活”為題材進(jìn)行文藝與女人個(gè)人時(shí)裝T型臺(tái)秀，再由各業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行評(píng)選現(xiàn)代“時(shí)尚女性獎(jiǎng)”等級(jí)別及現(xiàn)場“關(guān)于女人生活專題答題”抽獎(jiǎng)等類型活動(dòng)。12活動(dòng)舉行時(shí)間地點(diǎn)； 活動(dòng)舉行時(shí)間：（2004年9月28日） 活動(dòng)舉行地點(diǎn)：萬達(dá)廣場東面廣場或七號(hào)地塊名俗廣場等位置13活動(dòng)舉行流程規(guī)劃；活動(dòng)具體選址：（以萬達(dá)廣場東面廣場與七號(hào)地塊名俗廣場為主要選址地點(diǎn)進(jìn)行范圍及規(guī)模的

30、確定）?，F(xiàn)場布置設(shè)計(jì)：（圍繞女性題材按照活動(dòng)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃布置）主持文稿起草：（主持流程詞、發(fā)展商發(fā)言詞 ） 主持人選擇： （ 公司內(nèi)部組織主持人、媒體星級(jí)主持人、大眾民間主持人等） 組織各行業(yè)類的女性：（作為活動(dòng)特邀嘉賓參與整體活動(dòng)互動(dòng)，包括一般的模特行業(yè)女性）。組織湖南級(jí)一般女性明星人物：（擔(dān)任本次活動(dòng)的評(píng)委，數(shù)量34個(gè)）評(píng)委評(píng)選內(nèi)容的要求與標(biāo)準(zhǔn)制定：（根據(jù)設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng)情況進(jìn)行）現(xiàn)場互動(dòng)答題抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案規(guī)劃：（以時(shí)尚女性前題制定各類答題） 14招商媒體推廣策略；活動(dòng)與電視媒體互動(dòng)；報(bào)刊廣告宣傳推廣；設(shè)計(jì)規(guī)劃“靚女城”主題商城簡介折業(yè)或單業(yè)資料進(jìn)行現(xiàn)場的派發(fā)同時(shí)進(jìn)行其它渠道發(fā)放。五、“靚女城”

31、主題招商優(yōu)惠政策策略：優(yōu)惠政策；1.）對(duì)進(jìn)入七號(hào)地塊靚女城的商家，自開業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，第三、四年按所得稅區(qū)實(shí)際留成部分的50給予獎(jiǎng)勵(lì)；2.）提供當(dāng)?shù)貭I商顧問，采用進(jìn)場一條龍服務(wù),協(xié)助為客戶辦理進(jìn)駐、商務(wù)、稅務(wù)登記等有關(guān)手續(xù)；3.）對(duì)長沙*周邊商業(yè)環(huán)境進(jìn)一步改進(jìn)，如太平街的拓寬、景觀加強(qiáng)，沿江地帶美化；4.）有關(guān)部門對(duì)經(jīng)貿(mào)、稅務(wù)、工商、城管、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、治安等方面進(jìn)行了政策上的解答，并承諾會(huì)在政策允許范圍內(nèi)給予長沙市最優(yōu)惠措施，并實(shí)行一費(fèi)制收費(fèi)。租金政策；1.）策:1樓租金300/月，2樓租金120元/月，3樓租金60元/月，4樓租金40元/月。（租金價(jià)格為均價(jià)）2.）

32、進(jìn)場時(shí)押金和租金采取押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面積進(jìn)行）; 進(jìn)場時(shí)物業(yè)管理費(fèi)也是押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面積進(jìn)行）3.）優(yōu)惠方式：第一年引進(jìn)主力店考慮打7-8折,第二年收取租金底價(jià)的8折，第三年收取租金底價(jià)。4.）政策：租賃合同最短為一年，最長為三年,租金根據(jù)市場狀況每年調(diào)整一次。*“CEPA港貨第一街”暨服飾綜合類招商方案引言:CEPA商城全國及深港火爆形式其中蘊(yùn)涵著無限商機(jī)。2004年1月1日，隨著CEPA的正式實(shí)施，在內(nèi)地主要的城市，以“CEPA”產(chǎn)品經(jīng)營銷售為主題的商場火爆登場，為當(dāng)?shù)厣虉鰩沓瑥?qiáng)的人氣，巨大的消費(fèi)狂潮！河南、安徽、中山等一個(gè)接一個(gè)的CEP

33、A概念商城火爆出爐，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣息飆升！*絕對(duì)要搶占先機(jī)，在三湘大地率先舉起“CEPA港貨一條街”的大旗，引爆*商鋪搶購狂潮！*引入“CEPA港貨第一街”的意義及經(jīng)濟(jì)效益。我們率先打造CEPA港貨第一街模式，勢必在湖南造成轟動(dòng)效應(yīng)，極大的提升*的形象，帶動(dòng)*的招商，提高*的整體銷售價(jià)格，使*實(shí)現(xiàn)“形象、招商、銷售”三贏！一、招商目標(biāo)：香港、澳門投資商、香港的品牌內(nèi)地連鎖機(jī)構(gòu)及特許經(jīng)營、原產(chǎn)地香港產(chǎn)品的長沙代理商及經(jīng)銷商，凡是所經(jīng)營產(chǎn)品與香港、澳門有任何關(guān)聯(lián)的省內(nèi)外廠商。二招商策略：港貨第一街的招商政策、策略制定。7月底之前確定。8月中旬起動(dòng)對(duì)凡與香港掛鉤品牌的在長沙的服飾、飾品、鞋帽、黃金首

34、飾、玩具、化妝客戶的聯(lián)系及招商 9月中旬確定政策后開始第二次聯(lián)系即主題招商。9月下旬長沙廣告的策劃與推廣。獨(dú)家承辦長沙召開“湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展與CEPA關(guān)系論壇暨三湘*CEPA港貨一條街”新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)主管財(cái)貿(mào)的副市長、區(qū)委書記、區(qū)長、新聞媒體等。9月30日前完成并落實(shí)。2004年10月18日“港貨第一街”暨服飾綜合類招商推介會(huì)引爆*招商。10月奔赴香港，香港招商推介會(huì)，長沙媒體跟蹤報(bào)道。香港招商發(fā)布會(huì)（1-2次）。邀請(qǐng)?zhí)煨膮^(qū)區(qū)長參加。2004年10月中、下旬香港媒體廣告邀請(qǐng)港澳企業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)本地媒體香港報(bào)道項(xiàng)目推介組織香港客戶來長考察（1-2次）及媒體報(bào)道。時(shí)間：開盤期。建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對(duì)招

35、商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。大客戶由招商部負(fù)責(zé)人協(xié)助招商員完成，必要時(shí)可申請(qǐng)公司負(fù)責(zé)人、投資方和政府幫助。舉行簽約儀式。12、招商部每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。 三、招商政策1.優(yōu)惠政策1.）對(duì)進(jìn)入*的商家，自開業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，第三、四年按所得稅區(qū)實(shí)際留成部分的50給予獎(jiǎng)勵(lì)；2.）提供當(dāng)?shù)貭I商顧問，采用進(jìn)場一條龍服務(wù),協(xié)助為客戶辦理進(jìn)駐、商務(wù)、稅務(wù)登記等有關(guān)手續(xù)；3.）對(duì)長沙*周邊商業(yè)環(huán)境進(jìn)一步改進(jìn)，如太平街的拓寬、景觀加強(qiáng)，沿江地帶美化；4.）有關(guān)部門對(duì)經(jīng)貿(mào)、稅務(wù)、工商、城管、消防、

36、衛(wèi)生、環(huán)保、治安等方面進(jìn)行了政策上的解答，并承諾會(huì)在政策允許范圍內(nèi)給予長沙市最優(yōu)惠措施，并實(shí)行一費(fèi)制收費(fèi)。2.租金政策1.）策:1樓租金260/月，（租金價(jià)格為均價(jià)）2.）進(jìn)場時(shí)押金和租金采取押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面積進(jìn)行）; 進(jìn)場時(shí)物業(yè)管理費(fèi)也是押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面積進(jìn)行）3.）優(yōu)惠方式：第一年引進(jìn)主力店考慮打7-8折,第二年收取租金底價(jià)的8折，第三年收取租金底價(jià)。4.）政策：租賃合同最短為一年，最長為三年,租金根據(jù)市場狀況每年調(diào)整一次。四、費(fèi)用預(yù)算香港招商會(huì)、香港媒體報(bào)道、人員赴港（50萬）長沙媒體炒作（25萬）香港客戶來長費(fèi)用（25萬） 總計(jì)：10

37、0萬五、招商團(tuán)隊(duì)組建與管理成立“*項(xiàng)目招商部”坡子街項(xiàng)目招商部XX項(xiàng)目主管招商經(jīng)理XX項(xiàng)目主管XX項(xiàng)目主管XX項(xiàng)目2、招商組工作職責(zé)報(bào)紙、媒體、網(wǎng)絡(luò)和其他方式收集有關(guān)用家情況；B、編制用家調(diào)查表并負(fù)責(zé)實(shí)施；C、聯(lián)系商家，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)；D、建立商家資料庫；E、具體跟蹤用家/商家的咨詢、服務(wù)和考察、接洽等招商事務(wù)；F、配合用家與開發(fā)商進(jìn)行的合作談判；G、適時(shí)配合項(xiàng)目策劃、銷售制定和組織實(shí)施有關(guān)用家/商家激勵(lì)政策等計(jì)劃。3、培訓(xùn)項(xiàng)目基本情況培訓(xùn)各業(yè)態(tài)基本情況培訓(xùn)招商政策學(xué)習(xí)招商制度學(xué)習(xí)招商方法與技巧學(xué)習(xí)附 件附件1*業(yè)態(tài)規(guī)劃定位及租金厘定原則： 參考*整體規(guī)劃、市場實(shí)情及相關(guān)業(yè)態(tài)專業(yè)人士的建議。 定向

38、招商與非定向招商相結(jié)合。主題業(yè)態(tài)：采取定向招商方式，使周圍業(yè)態(tài)融入所定主題（如：CEPA、百年老店、大型知名餐飲、服飾等商家）；補(bǔ)充業(yè)態(tài)：采取非定向招商方式。 區(qū)域核心客戶保證：根據(jù)各地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商進(jìn)度，引導(dǎo)并控制客戶入駐，保證每一地塊均有相應(yīng)龍頭核心客戶進(jìn)駐，而不出現(xiàn)扎堆于某一地塊。定向招商方式：指確定業(yè)態(tài)方向、招商對(duì)象、招商區(qū)域，根據(jù)公司客戶數(shù)據(jù)庫，通過郵件、信函、上門拜訪等進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直接聯(lián)系。非定向招商方式：指針對(duì)通過招商信息發(fā)布后，自行上門咨詢的客戶，根據(jù)其經(jīng)營業(yè)態(tài)、規(guī)模靈活安排區(qū)域和運(yùn)用招商政策。（具體招商措施見后）整體業(yè)態(tài)比例及規(guī)劃建議：建議依據(jù)： *在老百姓心中已形成的印象

39、：民俗民食街。 長沙市現(xiàn)無大型且十分集中的美食、小吃街。 突出*自身的特色，與黃興南路步行街的業(yè)態(tài)（以服裝為主）形成互補(bǔ)與延伸。建議： 美食、小吃為主，占約20%-30%服裝服飾、民俗工藝、書畫、珠寶黃金首飾、時(shí)尚飾品、茶樓、咖啡屋、酒吧、中西快餐、家居用品、主題商城等為輔，占7080%。1、2號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃：3、4樓以休閑、中西餐廳、茶吧、酒吧、娛樂城等業(yè)態(tài)為主。1、2樓以品牌服飾、飾品業(yè)態(tài)為主或中西快餐及特色餐飲業(yè)態(tài)。 釋由： 位置決定業(yè)態(tài)：該地塊西臨太平街北接*，交通較便利，面積大小適中，三、四樓很適合以休閑、茶吧等業(yè)態(tài)客戶加盟。 成本決定業(yè)態(tài)：一、二樓相對(duì)高價(jià)位的租金，增加了客戶的經(jīng)營

40、成本，只能由服飾、中西快餐等高利潤業(yè)態(tài)客戶能承受。3、4號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：3、4樓以百年老店酒樓、特色小吃、中式餐飲、特色異地異國風(fēng)味（巴西燒烤、日本壽司等）業(yè)態(tài)為主。1、2樓以服飾、主題精品商城、星巴客、必勝客等業(yè)態(tài)為主。 釋由：形成以火宮殿為龍頭的百年老店及特色小吃餐飲集中區(qū)。 地塊位置（臨三王街）、面積、及地下停車場適宜百年老店及特色小吃餐飲經(jīng)營。 3號(hào)地塊形狀較規(guī)則，又兩面臨街，較高價(jià)位的租金適合百貨、服飾等高利潤業(yè)態(tài)客戶的定位。5、6號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃： 3、4、5樓以書城、藝術(shù)品商城、網(wǎng)絡(luò) 會(huì)所、酒吧、大型品牌中式餐飲等業(yè)態(tài)為主。 1、2樓沿街鋪面CEPA港貨第一街（詳見后面方案）及黃

41、金珠寶首飾、鞋帽、服飾業(yè)態(tài)為主。釋由：兩個(gè)地塊實(shí)際是一個(gè)整體（天橋相連），單層面積近10000平方。三四樓這些業(yè)態(tài)的定位充分考慮到了其對(duì)面積、租金、樓層、交通組織（地下停車場、電梯）的要求，完全可能1015家客戶確定該地塊的招商。 該地塊能較有效吸納黃興南路步行街客流，CEPA港貨第一街及黃金珠寶首飾、鞋帽、服飾業(yè)態(tài)定位能形成與黃興南路步行街業(yè)態(tài)（以服裝為主）互補(bǔ)與延伸，形成*商業(yè)街自己鮮明的特色商業(yè)定位。7號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃：主案思路女人世界（MM城），備案休閑運(yùn)動(dòng)城。一樓：以品牌時(shí)裝服飾（主要為街鋪），珠寶金銀首飾、化妝用品、飾品、精品鞋帽為主，二樓：以服裝服飾、內(nèi)衣精品、精品箱包類、母嬰用品

42、世界為主。三、四樓：以美容美發(fā)、女子瘦身中心、健身中心、SPA館、時(shí)尚女性休閑會(huì)所等為主。釋由：緊鄰黃興南路步行街及萬達(dá)購物廣場，符合其消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣與特點(diǎn)，能有效的吸引客流，地下停車場及住宅樓的配備很適合這種業(yè)態(tài)定位。較獨(dú)特、新穎的女人世界（MM城）主題賣場及女性健身、會(huì)所定位清晰抓住女性消費(fèi)這一亮點(diǎn)，使改地塊的商業(yè)價(jià)值得到最大價(jià)值的提升。業(yè)態(tài)調(diào)整：以上為業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，在招商過程中，將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。3、市場租金售價(jià)調(diào)查分析（作為規(guī)劃定位及租金水平厘定參考）王府井商業(yè)廣場；1、對(duì)于王府井與*相比較來說，它們是完全兩種不同性質(zhì)的商業(yè)樓盤，但是有唯一可比性就是在同一商業(yè)街區(qū)范圍內(nèi)，有共

43、同的商業(yè)消費(fèi)市場，那么基本售價(jià)有相應(yīng)的參考性，目前王府井售價(jià)基本情況為一樓臨街鋪的均價(jià)4萬元/平方米；內(nèi)街鋪位均價(jià)2萬元/平方米；二樓鋪面均價(jià)1.8萬元/平方米；三樓鋪面均價(jià)1.2萬元/平方米；四樓以上暫時(shí)未定。2、目前在招商租賃方面是采用了王府井商業(yè)的反租模式開展招商，其標(biāo)準(zhǔn)為年總匯報(bào)率9%/年，根據(jù)此數(shù)據(jù)比例來分析是屬于比較合理的定位，對(duì)我們*租金定價(jià)有相應(yīng)的借鑒性?？傮w來分析；*雖然與王府井在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有著本質(zhì)的區(qū)別，但是是在同樣的商業(yè)市場環(huán)境下進(jìn)行合理定位而形成，那么可想而之具備相應(yīng)的參考性。金滿地商業(yè)街；1、滿地商業(yè)街相比較在位置和項(xiàng)目性質(zhì)上有相應(yīng)的不同，在位置來說，金滿地是屬于五一

44、商圈邊緣新商業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目，其工程性質(zhì)是屬于人防商業(yè)項(xiàng)目，有著本質(zhì)上缺陷和難度，但是在我們*項(xiàng)目來說有著他不斷經(jīng)營調(diào)整和最終合理價(jià)格制定的借鑒性，目前招商方面反應(yīng)的情況為E、F區(qū)經(jīng)營狀況不佳之外，其他區(qū)域目前經(jīng)營比較良好，目前A區(qū)電梯口的租金為70元/平方米/月；B區(qū)鋪面租金為116元/平方米/月；A、B、C、D區(qū)域的平均租金為70元/平方米/月；目前最低鋪面租金為50元/平方米/月；最高鋪面租金為136元/平方米/月；從租金的調(diào)整和經(jīng)營戶的良好反應(yīng)以及目前現(xiàn)場人氣的旺盛來說明了招商政策和經(jīng)營思路合理有效的。2、目前金滿地所提供的招商優(yōu)惠政策有；免一年物業(yè)管理費(fèi)和稅務(wù)費(fèi)用。該方式將會(huì)在今年4月

45、底進(jìn)行全面執(zhí)行。南門口飛達(dá)大廈；1、與*的相似地塊有比較性，因?yàn)轱w達(dá)大廈的臨街鋪面的位置也是一種有次街道四圍式的，其價(jià)格根據(jù)位置不一樣而進(jìn)行確定臨城南路的臨街鋪面售價(jià)為38000元/平方米；內(nèi)街鋪面的平均售價(jià)為26888元/平方米；最低的租金為160元/平方米/月；最高的租金為200元/平方米/月。2、其飛達(dá)大廈的定價(jià)主要的優(yōu)勢是因?yàn)榫o鄰著步行街，本身就有很好的商業(yè)市場和步行街口的巨大人流，而*與其相比較就會(huì)具有更好的優(yōu)勢，我們是處于步行街核心位置的相連街區(qū)，對(duì)其租金與售價(jià)有著相應(yīng)的可比性和參考性。城市經(jīng)典（紅與黑網(wǎng)絡(luò)會(huì)所）1、經(jīng)過一段時(shí)間的經(jīng)營，紅與黑的租賃情況進(jìn)行相應(yīng)合理性的調(diào)整并已進(jìn)行對(duì)

46、外招租；目前的標(biāo)準(zhǔn)為總共面積867平方米，整體租金為45萬元/年，其平均租金為44元/平方米/月，根據(jù)處于解放路這樣的二樓鋪面租金水平情況分析，對(duì)于在改造和發(fā)展的商業(yè)街區(qū)來說租金水平的準(zhǔn)確性是比較重要的，而紅與黑的租金之所以調(diào)整為目前的狀況是具備可行性的想法和調(diào)查的。黃興路步行街黃興路步行街一樓臨街商鋪銷售情況良好，客戶以溫州人為主，還有長沙外地的投資客。曾在溫州有短期的設(shè)點(diǎn)，如果溫州客戶去長沙看鋪送去的機(jī)票，客戶買鋪可包吃住和送還回機(jī)票。一樓臨街商鋪售價(jià)56萬，1040鋪面積50平方米，售價(jià)49000元/平米，1038鋪面積60平方米，售價(jià)45000元/平米。一樓內(nèi)街均價(jià)32000元/平米，

47、二樓均價(jià)22000元/平米，按揭無折扣，一次性付款98折。一樓商鋪分為內(nèi)街和外街。外街人流量大，外街商鋪的整體租賃情況不錯(cuò)，商鋪基本租滿，商鋪?zhàn)饨鹚奖３衷?80500元/月左右。內(nèi)街整體租金水平在350元/月左右，北段內(nèi)街于2002年12月開街，頭3月免租金，后第一個(gè)半年租金打3折，第二個(gè)半年租金打4.5折，第三個(gè)半年打5折（即北段內(nèi)街目前租金在175元/月左右），合同一年一簽，租金半年后按市場情況作調(diào)整；南段內(nèi)街于2003年6月開街，開街沒有免租，第一個(gè)半年租金打2折，第二個(gè)半年租金打2.5折（即南段內(nèi)街目前租金在90元/月左右），合同一年一簽，租金半年后按市場情況作調(diào)整。內(nèi)街人流量相對(duì)較

48、少，且內(nèi)街相當(dāng)部分人流為 “夏天乘涼冬天避寒雨天避雨”的，并非是來消費(fèi)，因此內(nèi)街經(jīng)營的商家大部分覺得生意不好做。二樓北段商鋪去年發(fā)展商是按照商家營業(yè)額的23提成作為租金的，今年開始收取的租金（按照建筑面積計(jì)算租金是50元/月，按照使用面積計(jì)算租金是100元/月），招商進(jìn)展不快，預(yù)計(jì)在5月份開街。三、四樓目前還未開街。二樓南段柜臺(tái)7年返租60（按揭）、65.2（一次性），鋪面3年返租23，從04年5月開始實(shí)施。摩天輪商業(yè)廣場具有四層樓商業(yè)部分的摩天輪正在進(jìn)行火熱招商中，預(yù)計(jì)在7月1日開業(yè)，目前主要針對(duì)的業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂休閑、中西快餐的主題招商。該項(xiàng)目位于新世紀(jì)體育中心臨芙蓉路，擁有停車位800個(gè)

49、，目前對(duì)外的招商標(biāo)準(zhǔn)如下：一層臨芙蓉路已租出600平方米，月租金為220元/平方米（含物業(yè)管理費(fèi)）；負(fù)一層整層出租價(jià)格為55元/平方米/月，目前正在與長沙一家大型的娛樂項(xiàng)目洽談，（免租一年）；二層整層出租價(jià)格為40元/平方米/月，目前已出租一家足浴城。市場調(diào)查總結(jié)分析:根據(jù)周邊各個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)查狀況,及他們的經(jīng)營狀況分析結(jié)合*的自身優(yōu)劣勢我們對(duì)*項(xiàng)目進(jìn)行了租金的厘定,原則是通過各個(gè)項(xiàng)目優(yōu)劣勢的加權(quán)分析,得出*每個(gè)地塊的整體租金價(jià)格,然后在根據(jù)每個(gè)地塊鋪面的不同特點(diǎn)(包括人流、交通、業(yè)態(tài)等),把租金價(jià)格分割到每一層的具體的鋪面上。4、各地塊、各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定1號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃

50、定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F1027平方米，7個(gè)商鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）服飾飾品,中西快餐廳、特色餐飲200元/月2F1209平方米，7個(gè)商鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）娛樂、茶吧、休閑酒吧、服飾80元/月3F1209平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）1、休閑、娛樂、茶吧、咖啡吧、中西餐廳40元/月4F1209平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）休閑、娛樂、茶吧、咖啡吧、中西餐廳30元/月PAGE PAGE 552號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F1300平方米服飾飾品,中西快餐廳、特色餐飲160元/月2F1

51、400平方米同上80元/月3F1400平方米休閑、中西餐廳、茶吧、酒吧、娛樂城40元/月4F4F1400平方米同上30元/月3號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F2850平方米主題商場或服飾、時(shí)尚飾品、鞋帽箱包180元/月2F2850平方米70個(gè)商鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）1、大型酒樓或百年老店2、環(huán)球飲食，如日本料理、印度菜、法國菜、西餐廳等；80元/月3F2850平方米70個(gè)鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）大型品牌餐飲主力店、娛樂、休閑40元/月4F2850平方米根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）大型品牌餐飲主力店、娛樂、休閑30元/月4號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃

52、定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F1400平方米35個(gè)鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）1、名優(yōu)小吃、百年老店、全國名優(yōu)小吃2、與火宮殿合作開發(fā)或包租。200元/月2F1750平方米45個(gè)鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）1、名優(yōu)小吃、百年老店、異國名優(yōu)小吃2、與火宮殿合作開發(fā)或包租80元/月3F1750平方米45個(gè)鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）規(guī)模較大的湘菜餐館、特色酒吧3、大型休閑娛樂場所40元/月4F1750平方米45個(gè)鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）1、規(guī)模較大的湘菜餐館、2、特色酒吧3、大型休閑娛樂場所30元/月5、號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定樓層面積/商

53、鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F3750平方米80個(gè)店鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）服飾、鞋帽、飾品、珠寶等228元/月2F3750平方米80個(gè)店鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）服飾、綠茵閣.米蘿，金牛角等休閑商務(wù)酒吧，茶吧90元/月3F3750平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）湘鄂情等大型品牌中西餐飲店、藝術(shù)品商城、網(wǎng)絡(luò) 會(huì)所、酒吧、書城。40元/月4F3750平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）湘鄂情等大型品牌中西餐飲店、藝術(shù)品商城、網(wǎng)絡(luò) 會(huì)所、酒吧、書城。30元/月6號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F3750平方米80個(gè)店鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈

54、活劃分）服飾、鞋帽、飾品、珠寶等248元/月2F3750平方米80個(gè)店鋪（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）綠茵閣.米蘿，金牛角等休閑商務(wù)酒吧，茶吧100元/月3F3750平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）湘鄂情等大型中西餐飲、藝術(shù)品商城、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、酒吧、書城。40元/月4F3750平方米（根據(jù)銷售或招商需要靈活劃分）湘鄂情等大型中西餐飲、藝術(shù)品商城、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、酒吧、書城。30元/月7號(hào)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與租金水平厘定樓層面積/商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)規(guī)劃租金水平厘定1F3000平方米80個(gè)店鋪品牌時(shí)裝服飾（主要為街鋪），珠寶金銀首飾、化妝用品、飾品、精品鞋帽、鐘表為主，, ,300元/月2F3000平方米80

55、個(gè)店鋪以服裝服飾（女裝）、內(nèi)衣精品、精品箱包類、母嬰用品世界為主。120元/月3F3000平方米80個(gè)店鋪以美容美發(fā)、女子瘦身中心、健身中心、SPA館、時(shí)尚女性休閑會(huì)所等為主。60元/月4F3000平方米80個(gè)店鋪同上40元/月地塊樓層租金水平：地 塊樓 層 1號(hào)2號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)7號(hào)樓層均價(jià)一層200160180200228248300216二層808080809010012090三層4040404040406043四層3030303030304031.4地塊平均租金87.577.582.587.59710513095.11、2、7號(hào)地塊區(qū)域明細(xì)租金狀況地 塊樓 層平均租金區(qū) 域 明 細(xì)

56、租 金1號(hào)一層20012號(hào)鋪200 37號(hào)鋪180 8號(hào)鋪220二層801號(hào)鋪70 23號(hào)鋪90 47號(hào)鋪70 8號(hào)鋪902號(hào)一層1601號(hào)鋪140 23號(hào)鋪180 4號(hào)鋪160二層807號(hào)一層300114號(hào)鋪360 1537號(hào)鋪280 3843號(hào)鋪320 4457號(hào)鋪280 5860號(hào)鋪260二層120113號(hào)鋪140 1437號(hào)鋪100 3843號(hào)鋪120 4455號(hào)鋪120 5659號(hào)鋪120附件2招商政策明細(xì)為了全面啟動(dòng)*商業(yè)街餐飲娛樂業(yè)態(tài)客戶招商，引進(jìn)龍頭商家加盟商業(yè)街，確定*商業(yè)街的品牌業(yè)態(tài)定位，特制定此項(xiàng)優(yōu)惠政策。優(yōu)惠對(duì)象：簽定意向書并在8月底 推介會(huì)上與*項(xiàng)目簽定意向合同的餐飲

57、 、娛樂等業(yè)態(tài)的客戶。（一）基本政策：租賃費(fèi)用：進(jìn)場時(shí)押金和租金采取押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面積進(jìn)行）; 進(jìn)場時(shí)物業(yè)管理費(fèi)也是押一付三的形式，之后按每季度支付。（按建筑面積進(jìn)行）租金優(yōu)惠方式：第一年引進(jìn)主力店免租半年,第二年收取租金底價(jià)的8折，第三年收取租金底價(jià)。租賃期政策：租賃合同最短為一年，最長為五年。一年期租賃合同，其租金每年可調(diào)整一次。具體調(diào)整措施，原則上低開高走，預(yù)計(jì)租金年增長率為5%，同時(shí)將根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)營情況、周邊商鋪?zhàn)饨鹚健⑽飪r(jià)水平、貨幣通脹水平等多種因素進(jìn)行調(diào)整。裝修優(yōu)惠政策:根據(jù)租賃規(guī)模情況施行裝修免租期，具體根據(jù)細(xì)則進(jìn)行。營銷服務(wù)政策:投資方成立專門營銷管

58、理提升商業(yè)街的客流量和銷售額，包括對(duì)各店鋪進(jìn)行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動(dòng)。商管服務(wù)政策:投資方成立或引進(jìn)專門商業(yè)物業(yè)管理部門為入租店鋪和顧客提供一個(gè)舒適安全的環(huán)境，包括賣場的環(huán)境、設(shè)備的保護(hù)、安全保衛(wèi)、管理等。租戶管理政策:租戶管理部門致力造就優(yōu)良的店鋪，包括對(duì)租戶提供教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。退出機(jī)制：提前一個(gè)月提出申請(qǐng)，結(jié)清水電，押金多退少補(bǔ)（二） 分類政策：在享受基本招商政策的基礎(chǔ)上，可享受以下分類政策。根據(jù)不同商家、租賃面積、租賃樓層、周邊同類物業(yè)租賃水平等制定具體優(yōu)惠招商政策。見下表：地塊樓層面積租金價(jià)格減免政策1號(hào)三層1209m2500m2以上50元/

59、月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層40元/月免半年物管費(fèi)、半年租金四層1209m2500m2以上40元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層30元/月免半年物管費(fèi)、半年租金地塊樓層面積租金價(jià)格減免政策2號(hào)三層1131m2500m2以上50元/月免三個(gè)月物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層40元/月免半年物管費(fèi)、半年租金四層1131m2500m2以上40元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層30元/月免半年物管費(fèi)、半年租金五層1131m2500m2以上35元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層25元/月免半年物管費(fèi)、半年租金地塊樓層面積租金價(jià)格減免政策3號(hào)三層3291m2500 1500m250元/月

60、免半年物管費(fèi)、半年租金1500 整層40元/月免一年物管費(fèi)、一年租金四層3291m2500 1500m240元/月免半年物管費(fèi)、半年租金1500整層30元/月免一年物管費(fèi)、一年租金地塊樓層面積租金價(jià)格減免政策4號(hào)三層約1000m2500m2以上50元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層40元/月免半年物管費(fèi)、半年租金四層約1000m2500m2以上40元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金整層30元/月免半年物管費(fèi)、半年租金地塊樓層面積租金價(jià)格減免政策5、6號(hào)三層8000m2500 1000m250元/月免一個(gè)季度物管費(fèi)、一個(gè)季度租金1000 2000m240元/月免半年物管費(fèi)、半年租金200