贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則

1、贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行） 作者：肖福靈 日期：2010年04月15日 18時10分 贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行） 贛市房字2008175號關(guān)于印發(fā)贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）的通知 各縣（市）房地產(chǎn)管理局，贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房管產(chǎn)交易管理所：隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，新建筑結(jié)構(gòu)形式和設(shè)計風(fēng)格不斷涌現(xiàn)，房屋建筑面積的測量與計算成為開發(fā)企業(yè)和購房人共同關(guān)注的焦點，這對房屋面積計算工作提出了新的更高的要求。目前，現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范制定實施于2000年，距今已經(jīng)8年了，存在著諸多不足：一是原有的條款是原則性的，不夠細化；二是專業(yè)術(shù)語較多，非專業(yè)人員難以理解；三是有些新出

2、現(xiàn)的建筑形式，比如陽光屋、入戶花園、飄窗等如何計算，又未予以明確，導(dǎo)致實際操作中出現(xiàn)各種計算方法進而引發(fā)糾紛。為全面提高我市房產(chǎn)測繪單位從業(yè)人員的技術(shù)水平，統(tǒng)一規(guī)范房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，切實保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，做到有章可循，通俗易懂，根據(jù)國家房屋測量規(guī)范及建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知精神，參考無錫、深圳、南昌等城市制定的有關(guān)操作辦法和規(guī)則，并結(jié)合我市實際情況，我們制定了贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）?，F(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。二八年九月三日贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）為規(guī)范我市房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，根據(jù)國

3、家房產(chǎn)測量規(guī)范及建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知，結(jié)合我市實際，制定贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）。一、一般規(guī)定1、房屋以幢為單位進行測算。(1)地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理。(2)計算容積率的半地下室與上部建筑相連通的亦視為一幢處理。(3)地面以上相互獨立，但地面以下相互連通，共用一個地下室的建筑視為多幢處理。2、房屋面積測算系指房屋水平投影面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積等測算。3、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、

4、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護物、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）、可供人們正常生產(chǎn)或生活的永久性建筑。4、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。5、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。6、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。7、房屋所在層次是指本權(quán)屬基本單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以

5、負數(shù)表示。8、房屋建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其它結(jié)構(gòu)。二、計算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面積計算。當夾層及其下方建筑空間的高度均小于2.20米，但總高度不小于2.20米時，只計算一層建筑面積。3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按

6、房屋自然層計算面積。 5、室內(nèi)樓梯的面積計算 （1）穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。（2）住宅室內(nèi)樓梯間隔的凈寬度大于0.20米時，非住宅樓梯間隔的凈寬度大于0.40米時，計算上一層梯間面積時，樓梯間隔空間面積應(yīng)扣減。6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。7、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等按其外圍水平投影面積計算。8、設(shè)計為斜面結(jié)構(gòu)，屋頂下面具有永久性樓梯上下并加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。9、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。10、與房屋

7、相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。11、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。12、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。13、有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。14、屬永久性建筑層高在2.20米以上的非單排柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。15、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計算。16、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面積計算建

8、筑面積（多層按多層計）。17、有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。18、設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書庫、立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層外圍水平投影面積計算。19、內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層水平投影面積計算。20、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。21、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。22、當落地窗其窗體高度大于或等于2.20米時，落地窗計算建筑面積。23、封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園按其外圍水平投影面積計算。24、有永久性上蓋的室外車道按其外圍水平投影面積計算。三、計算一半建

9、筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結(jié)構(gòu)的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。4、無頂蓋的（含無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的）室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。6、未封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園按水平投影面積的一半計算。四、不計算建筑面積

10、的范圍1、層高小于2.20 米的房屋。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、凸窗、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻，地下室內(nèi)無頂蓋的采光井。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池及一些景觀性質(zhì)的建筑設(shè)施等。5、房屋的平臺、花臺、曬臺（露臺）、挑臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑物。6、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。8、上蓋超過兩個自然層

11、的未封閉陽臺、挑廊。9、閣樓層檐口以上用結(jié)構(gòu)層（樓板）全封閉（與閣樓不相通）的視為隔熱層，不計算建筑面積。10、屋頂防雨的挑檐。11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。13、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和已部分倒塌的房屋。14、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。15、無永久性上蓋的室外車道。16、用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。17、其它不符合技術(shù)規(guī)范的建筑物和構(gòu)筑物。五、實際操作中有關(guān)部位面積計算原則1、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水

12、平投影面積計算。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。2、非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積計算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿計算房屋建筑面積。3、對商業(yè)部分中沒有間隔墻的權(quán)屬單元，以固定界址點為分隔標記。4、涉及有上蓋的無柱走廊、檐廊，未封閉的陽臺、挑廊，有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，當上蓋外圍水平投影超過底板外沿的或圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，以底板圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；當圍護結(jié)構(gòu)超過上蓋外圍水平投影的，按其上蓋水平投影面積一半計算；當圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護

13、結(jié)構(gòu)上沿達到2.2米處水平投影面積的一半計算建筑面積。5、樓梯下方空間：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 6、室外樓梯與臺階的界定（1）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。（2）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設(shè)計利用的，視為室外臺階。室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間經(jīng)規(guī)劃設(shè)計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計算全部建筑面積。 7、花池、空調(diào)機位的面積計算

14、（1）懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。（2）位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位等，應(yīng)與其相連的建筑空間視為一體計算建筑面積。六、共有建筑面積分攤原則 1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按本規(guī)則執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。3、為整幢大樓服務(wù)的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關(guān)建筑面積比例來進行分攤。4、其它共有建筑面積應(yīng)根據(jù)其使用功能與服務(wù)對象情況進行分攤。5、分攤的共有建筑面積不劃分各套分攤的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，不得任

15、意改變使用功能。6、幢共有建筑面積是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，由全幢進行分攤。7、功能區(qū)共有建筑面積是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積，由該功能區(qū)進行分攤。8、層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分攤；非住宅因功能不同，由各層各自進行分攤。9、房屋與房屋之間利用通廊（含架空通廊）等相連通的，通廊建筑面積視作所屬功能區(qū)共有面積。七、應(yīng)分攤的共有建筑面積1、本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等。2、共有的樓梯間、電梯間。3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監(jiān)控室、設(shè)備間、值班室以及公共用房、管理用房等。4、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗、走廊、檐廊等。5、屋頂共有的電

16、梯機房、水箱間、機電設(shè)備用房等。6、公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。八、不分攤的共有建筑面積1、人防工程。2、已出售給產(chǎn)權(quán)人獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等。3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場所的公共設(shè)施。4、用作公共事業(yè)、市政建設(shè)的建筑物。5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積。6、物業(yè)用房、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房、居委會、派出所等公共用房，以及會所、儲蓄所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所等經(jīng)營性用房。7、架空層中的架空部位。九、共有面積分攤方法1、多功能綜合樓（含商住樓）的非住宅層內(nèi)單獨通往住宅層的梯間

17、以及門廳等共有建筑面積，由住宅層分攤；若該共有部分又可與非住宅層相連通的，則由住宅層與相連通的非住宅層分攤。2、為整幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它商住共用建筑面積由全幢分攤。3、專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積由住宅部分分攤。4、專為商業(yè)、辦公等部分服務(wù)的電梯、門廳、過道等共有建筑面積由商業(yè)、辦公等部分分攤。5、地下室相通，地面上獨立的兩幢或兩幢以上的房屋，以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積，地下層內(nèi)為地上服務(wù)的共有建筑面積不予分攤。6、地下部分與地上部分同屬一幢房屋時，地下

18、室不計容積率時，地下室與地下共有部位單獨計算建筑面積，地下共有部位列入不分攤的共有建筑面積；地下室計容積率時，地下室建筑面積計入全幢建筑面積，處于地下部分的共有部位由使用該共有部位的范圍分攤。7、地下室車道和專門服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位按套內(nèi)建筑面積分攤。8、單幢房屋的地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分攤方法：（1）出入口設(shè)在該幢房屋主墻外，其建筑面積列入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。（2）出入口設(shè)在該幢房屋主墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積列入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。（3）出入口設(shè)在該幢房屋主

19、墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積列入幢共有建筑面積進行分攤。9、斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面（如閣樓）層高在2.2米以上部位應(yīng)參與整幢大樓共有建筑面積的分攤。10、原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)層鋪位按其套內(nèi)建筑面積分攤。11、計算容積率的架空層可計算建筑面積，但應(yīng)計入不分攤的共有建筑面積。12、位于房屋內(nèi)的封閉建筑空間，凡計算建筑面積的，均列為不分攤的共有建筑面積。十、具體計算方法（一）套內(nèi)建筑面積1、套內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）

20、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺底板邊緣與房屋外墻之間的水平投影面積計算。4、在實際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，加上陽臺的建筑面積，直接計算套內(nèi)建筑面積。（二）一般住宅樓1、幢共有建筑面積幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積等2、幢共有建筑面積分攤系數(shù)KK=（整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積）/ 整幢各套內(nèi)建筑面積之和3、套分攤的共有建筑面積套分攤的共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積幢共有建筑面積分攤系數(shù)K4、套建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分攤的共有建筑面積（三）商住樓1、根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分攤成住宅和