某工程項(xiàng)目管理大綱

1、沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理大綱沈陽寶石建設(shè)管理咨詢有限公司前 言建設(shè)工程項(xiàng)目管理是在工程的策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項(xiàng)目管理合同及其他合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的資源，對(duì)工程從策劃至竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程。項(xiàng)目管理這一在我國還較為嶄新的管理模式最早出現(xiàn)在西方，后來隨著一批國際貸款項(xiàng)目在我國的開展，應(yīng)國際貸款機(jī)構(gòu)的要求實(shí)行項(xiàng)目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)

2、主認(rèn)可與青睞的管理模式。在我國，應(yīng)用項(xiàng)目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評(píng)，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項(xiàng)目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。項(xiàng)目管理制度在工業(yè)與民用建筑行業(yè)起步相對(duì)較晚，僅在近十年，在一些大型建筑項(xiàng)目如：北京國家大劇院、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目、武漢重型機(jī)床廠、北京探礦機(jī)械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會(huì)中得到推廣和應(yīng)用。沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過千緣系列建設(shè)項(xiàng)目的成功開發(fā)（以千緣愛城為代表），決定在其三期建設(shè)項(xiàng)目中采用項(xiàng)目管理模式，本項(xiàng)目管理大綱正是為該項(xiàng)目的開展而編寫的，實(shí)際工作開展均在

3、本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行，是千緣三期建設(shè)項(xiàng)目管理工作開展的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。 目 錄前 言 11、項(xiàng)目概況 62、項(xiàng)目管理范圍與工作內(nèi)容 73、項(xiàng)目管理目標(biāo) 83.1、管理根本目標(biāo) 83.2、分解目標(biāo) 84、項(xiàng)目管理依據(jù) 105、開發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定 125.1 開發(fā)商 125.2 項(xiàng)目管理者 126、項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 146.1 組織機(jī)構(gòu) 146.2 各部門主要職能 14 項(xiàng)目經(jīng)理 14 部門經(jīng)理及顧問 14 職能部門 16 專業(yè)工程師 177、項(xiàng)目管理的實(shí)施 187.1、策劃階段的管理 18 項(xiàng)目策劃的主要任務(wù) 18 項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容 187.2、設(shè)計(jì)階段的管理 19 設(shè)計(jì)工作可能存在

4、的問題 19 設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料 20 設(shè)計(jì)招標(biāo) 20 設(shè)計(jì)管理 217.3、招投標(biāo)階段的管理 23 招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) 23招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 24招標(biāo)管理工作程序 25議標(biāo) 26簽訂合同及組織實(shí)施 277.4 施工階段的管理 27 施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé) 27 施工進(jìn)度管理 28 施工質(zhì)量管理 29 工程造價(jià)管理 30 安全管理 30 信息管理 317.5 竣工驗(yàn)收、保修階段的管理 31 工程竣工驗(yàn)收的管理 31 保修階段的管理 337.6 銷售階段的管理 33、項(xiàng)目的包裝策劃 33、組合營銷方案 36、廣告宣傳方案 448、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 468.1、工民建建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其特點(diǎn)

5、468.2、千緣三期建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 46、項(xiàng)目概念階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是可行性研究風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn) 46、項(xiàng)日規(guī)劃階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 46、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn) 468.3、千緣建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 47、合同風(fēng)險(xiǎn) 47、履約風(fēng)險(xiǎn) 48、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 50、安全責(zé)任事故所造成的風(fēng)險(xiǎn) 51、外界環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 52、風(fēng)險(xiǎn)分離或轉(zhuǎn)移 528.4、本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 539、項(xiàng)目管理的各種規(guī)章制度 559.1、工程建設(shè)管理工作制度 55、工程管理會(huì)議制度 55、工程建設(shè)文件、資料管理規(guī)定 59、施工組織設(shè)計(jì)(方案)審核制度 60、樣板間示范管理制度 61、工程材料設(shè)備報(bào)審制度 62、檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程

6、等各工序交驗(yàn)制度 63 項(xiàng)目工序追溯制度 63、工程形象進(jìn)度確認(rèn)和經(jīng)濟(jì)簽證審核制度 64、工程質(zhì)量控制制度 64、工程進(jìn)度控制管理制度 65、施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理制度 66、現(xiàn)場(chǎng)文明施工制度 66、施工現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)制度 68、施工現(xiàn)場(chǎng)材料管理制度 69、施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備管理制度 70、生活區(qū)衛(wèi)生管理制度 71、生活區(qū)安全保衛(wèi)制度 72、車輛進(jìn)場(chǎng)制度 74、身份卡制度 74、動(dòng)火制度 74 大宗材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包商考察審查制度 75、合同備案制度 75、施工現(xiàn)場(chǎng)安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定 759.2、保證措施及執(zhí)行程序 76、工程建設(shè)機(jī)構(gòu)保證措施 76、工程造價(jià)控制保證措施 77、施工現(xiàn)

7、場(chǎng)安全文明管理措施 78、總包單位的管理與協(xié)調(diào)措施 79、成品保護(hù)措施 80、甲供材保證措施 81、指定分包或供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)保證措施 81、工程款支付保證措施 82、項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理權(quán)力、措施與職責(zé) 839.3、獎(jiǎng)勵(lì)處罰條例 83、總則 83、管理處罰細(xì)則 83、工程質(zhì)量管理規(guī)定及處罰細(xì)則 85、施工進(jìn)度處罰細(xì)則 88、安全施工處罰細(xì)則 89、文明施工處罰細(xì)細(xì)則 93、成品保護(hù)處罰細(xì)則 93、執(zhí)行辦法 94、獎(jiǎng)勵(lì)條例 94、具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法 9510、單位簡(jiǎn)介 9811、宣傳材料 文末1 項(xiàng)目概況沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通

8、主干道北二馬路，與沈陽站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。千緣三期建設(shè)項(xiàng)目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約26萬m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為28層。千緣三期項(xiàng)目是在其二期項(xiàng)目千緣愛城成功開發(fā)的基礎(chǔ)上開展的。千緣愛城由于交通較為便利，項(xiàng)目定位符合市場(chǎng)需求，而且工程周期短、施工質(zhì)量?jī)?yōu)良，所以二期項(xiàng)目還沒有交工驗(yàn)收，就銷售一空。2 項(xiàng)目管理范圍與工作內(nèi)容千緣三期項(xiàng)目管埋的范圍包括從前期策劃準(zhǔn)備到最后交工驗(yàn)收、樓盤銷售的全部項(xiàng)目?jī)?nèi)容，主要向開發(fā)商提供項(xiàng)目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計(jì)管埋、采購管理、施工管理、竣工驗(yàn)收和銷售管理的全過程管理內(nèi)容，代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的安全、質(zhì)

9、量、進(jìn)度、投資、招標(biāo)、合同、信息、銷售等進(jìn)行管理和控制。工作內(nèi)容按階段劃分主要是：一、策劃階段的管理二、設(shè)計(jì)階段的管理三、招標(biāo)階段的管理四、施工階段的管理五、竣工驗(yàn)收、保修階段的管理六、銷售階段的管理3 項(xiàng)目管理目標(biāo)3.1、管理根本目標(biāo)本項(xiàng)目管理的最根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房屋銷售率最大化、項(xiàng)目成本最小化，即：全額銷售限額投資圍繞根本目標(biāo)，要求整個(gè)工程實(shí)現(xiàn)以下分解目標(biāo)：3.2、分解目標(biāo)一、工期整個(gè)工程從2006年春節(jié)開始到2007年6月30日正式交工驗(yàn)收，工期整一年半。二、質(zhì)量施工質(zhì)量確保沈陽市建設(shè)工程玫瑰杯，爭(zhēng)創(chuàng)東北三省四市優(yōu)質(zhì)工程觀摩，保證無用戶投訴現(xiàn)象。三、投資整個(gè)千緣三期建設(shè)項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于

10、千緣愛城前提下，每平方米造價(jià)保證不超過千緣愛城的每平方米造價(jià)，并爭(zhēng)取降低22.5%。 3.4、安全及文明施工整個(gè)施工過程不發(fā)生死亡和重大工傷事件，施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到沈陽市文明施工新貌杯標(biāo)準(zhǔn)。3.5 技術(shù)創(chuàng)新一、建筑節(jié)能通過降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽能，加強(qiáng)送排風(fēng)等措施減少建筑物能耗，使整個(gè)建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，降低用戶采暖、降溫費(fèi)用。二、建筑隔聲千緣三期建設(shè)項(xiàng)目緊鄰北二馬路，交通噪音污染是用戶最為關(guān)心的問題，通過外圍護(hù)采用隔音材料，園區(qū)采取隔音、消音措施，使整個(gè)住宅隔聲指標(biāo)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，隔聲效果讓用戶滿意。三、不同管理模式經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析采用項(xiàng)目管理這一先進(jìn)的管理模式必然

11、能夠縮短工期、降低工程造價(jià)，為了探索新的管理模式，積累工程造價(jià)資料，整個(gè)工程結(jié)束后，將為開發(fā)商分別提供一整套項(xiàng)目管理模式對(duì)比研究成果和工程經(jīng)濟(jì)造價(jià)對(duì)比研究成果。4 項(xiàng)目管理依據(jù)本項(xiàng)目管理的依據(jù)是：4.1、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批的批文4.2、建設(shè)工程項(xiàng)目管理委托合同4.3、項(xiàng)目勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)文件4.4、項(xiàng)目施工圖紙；4.5、建設(shè)工程施工承包合同4.6、中華人民共和國建筑法4.7、中華人民共和國合同法4.8、中華人民共和國招投標(biāo)法4.9、中華人民共和國安全法4.10、建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l理4.11、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例4.12、建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB 503002001； 4.13、地基與

12、基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ202-2002；4.14、地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 502082002；4.15、底板大體積混凝土施工工藝標(biāo)準(zhǔn)；4.16、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 502042002；4.17、混凝土泵送施工技術(shù)規(guī)程JGJ/T 1095；4.18、混凝土外加劑應(yīng)用技術(shù)規(guī)范GBJ119-88；4.19、建筑工程大模板技術(shù)規(guī)程JGJ74-2003；4.20、鋼筋焊接及驗(yàn)收規(guī)程JGJ 18-2003；4.21、鋼筋機(jī)械連接通用技術(shù)規(guī)程JGJ107-2003；4.22、砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50203-2002；4.23、建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50209-2

13、002；4.24、屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50207-2002；4.25、建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2002；4.26、建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程JGJ33-2001；4.27、建筑工程冬期施工規(guī)程JGJ104-97；4.28、建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50242-2002；4.29、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50243-2002；4.30、建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50303-2002；4.31、建筑電梯工程施工驗(yàn)收規(guī)范GB50301-2002；4.32、建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范GB 503282001；4.34、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范GB 5031

14、92000。5 開發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定5.1 開發(fā)商開發(fā)商對(duì)工程規(guī)模、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)、大型設(shè)備和主要材料采購、合同的審定以及建設(shè)過程中發(fā)生的重大事項(xiàng)均享有決策權(quán)。開發(fā)商享有整個(gè)工程建設(shè)過程的監(jiān)督權(quán)，可隨時(shí)派員檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項(xiàng)目有關(guān)的所有情況，并有權(quán)對(duì)項(xiàng)目管理者提出改進(jìn)意見。開發(fā)商應(yīng)按合同和工程實(shí)施進(jìn)度的要求保證資金到位。開發(fā)商所有工程指令必須通過項(xiàng)目管理者發(fā)布。 5.2 項(xiàng)目管理者項(xiàng)目管理者受開發(fā)商委托作為本項(xiàng)目具體的管理執(zhí)行者，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對(duì)設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來進(jìn)行。項(xiàng)目管理者為開發(fā)商提供

15、項(xiàng)目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計(jì)管理、采購管理、施工管理、竣工驗(yàn)收、決算、銷售等全過程管理服務(wù)；享有選擇工程分包單位、設(shè)備材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建議權(quán); 享有工程款支付決定權(quán)；有權(quán)采取安全施工專項(xiàng)費(fèi)用單列、設(shè)置履約保證金、安全文明進(jìn)度施工獎(jiǎng)罰、停工整改、終止合同、等措施進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理者可組織工程招標(biāo)工作、編制招標(biāo)文件、組織專家評(píng)審、匯總結(jié)論，向開發(fā)商建議承包商及設(shè)備供應(yīng)商。項(xiàng)目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令;項(xiàng)目管理者應(yīng)在第一時(shí)間向開發(fā)商通報(bào)項(xiàng)目及與項(xiàng)目有關(guān)的重要信息，按月向開發(fā)商提交工程管理報(bào)告、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。項(xiàng)目管理者應(yīng)主動(dòng)為開發(fā)商協(xié)調(diào)外

16、部關(guān)系，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供條件。項(xiàng)目管理者應(yīng)接受開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督。本工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。6 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)6.1 組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)圖見下圖1。6.2 各部門主要職能 項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理單位的代表，負(fù)責(zé)千緣三期建設(shè)的整個(gè)項(xiàng)目管理工作。依據(jù)合同，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理實(shí)施的組織、協(xié)調(diào)和控制，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量負(fù)全面負(fù)責(zé);領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理部的成員實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理目標(biāo)。 部門經(jīng)理及顧問一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理或總工在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工和技術(shù)工作；負(fù)責(zé)處理或組織處理初步設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)以及施工階段管理

17、中遇到的設(shè)計(jì)問題。就本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作情況，確保本項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)按合同的要求完成(包括滿足質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用的目標(biāo)和要求)，確保項(xiàng)目實(shí)施過程中所遇到設(shè)計(jì)問題能及時(shí)完滿的得到解決。二、項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，對(duì)項(xiàng)目除過設(shè)計(jì)管理以外的管理協(xié)調(diào)工作負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場(chǎng)代行項(xiàng)目經(jīng)理的部分職能，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作。開發(fā)商項(xiàng)目管理管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理（1人）項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理或總工（1人） 招 標(biāo) 組（2人） 項(xiàng)目管理經(jīng)理（1人） 對(duì)外聯(lián)絡(luò)組（1人） 專家顧問設(shè)計(jì)管理組（3人） 材料組（1人） 工程技術(shù)

18、組（6人） 預(yù)決算組（3人） 綜合服務(wù)組（2人）設(shè)計(jì)單位 專業(yè)負(fù)責(zé)人 建筑結(jié)構(gòu) 水 暖 電 氣 安全文明 其他專業(yè)圖1 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)框圖可直接與工程承包商、材料供應(yīng)商、外部職能部門聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。組織檢查和審核施工承包商承擔(dān)的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的交接和驗(yàn)收工作。三、專家顧問對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)難題進(jìn)行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項(xiàng)目管理部的智囊機(jī)構(gòu)，向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 職能部門一、招標(biāo)組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)工作的具體實(shí)施，在項(xiàng)目管理經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、協(xié)助開發(fā)商合同談判。二、材料組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目甲方供材的采購、驗(yàn)收，協(xié)助招標(biāo)組進(jìn)行材料招標(biāo)，編制采購計(jì)劃、

19、制定采購原則、協(xié)助開發(fā)商設(shè)備催交。三、工程技術(shù)組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計(jì)劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案，監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收。四、預(yù)決算組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程款支付、工程簽證管理、索賠和結(jié)算管理。五、對(duì)外聯(lián)絡(luò)組負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過程中的所有對(duì)外關(guān)系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門進(jìn)行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。六、綜合服務(wù)組負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)辦公室的文秘、信息、合同管理、后勤保障等工作。 專業(yè)工程師專業(yè)工程師包括建筑結(jié)構(gòu)、電氣、給水排水、采暖空調(diào)、機(jī)械設(shè)備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè)人員。7、項(xiàng)目管理的實(shí)施7.1

20、、策劃階段的管理、項(xiàng)目策劃的主要任務(wù)一、環(huán)境調(diào)查和分析主要包括建設(shè)環(huán)境 (能源、基礎(chǔ)實(shí)施等)、建筑環(huán)境 (風(fēng)格、主色調(diào)等)、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。二、項(xiàng)目定義和論證主要包括開發(fā)或建設(shè)目的、指導(dǎo)思想，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)、總投資、開發(fā)或建設(shè)周期。三、組織策劃主要包括決策期的組織結(jié)構(gòu)、決策期的任務(wù)分工和管理職能分工、決策期的工作流程。四、管理策劃主要包括建設(shè)期管理總體方案、運(yùn)行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營管理總體萬案。五、開發(fā)或建設(shè)成本分析主要包括開發(fā)或建設(shè)效益分析、融資方案、資金需求量計(jì)劃。六、技術(shù)方案分析和論證。七、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)分析、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

21、、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析、管理風(fēng)險(xiǎn)分析。、項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容一般包括：市場(chǎng)調(diào)查的類型、方法和步驟，調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)，市場(chǎng)調(diào)查的誤區(qū)以及與市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)的合作。消費(fèi)者心理與行為分析分析內(nèi)容一般包括：購房者的心理路徑、不同購房者的心理和文化差異、家庭與購房者心態(tài)、購房者的行為等內(nèi)容。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位要清楚市場(chǎng)定位準(zhǔn)則和定位流程，發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì)、利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹以及樓盤的命名與注冊(cè)等技術(shù)手段來進(jìn)行市場(chǎng)定位。四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、中國住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向、項(xiàng)目配套設(shè)施。五、項(xiàng)

22、目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià)要考慮房地產(chǎn)定價(jià)與估價(jià)的差異、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù)，然后確定定價(jià)目標(biāo)、項(xiàng)目定價(jià)的方法，并利用可比樓盤量化定價(jià)法。項(xiàng)目定價(jià)要確定的詳細(xì)程序、確定垂直價(jià)差和水平價(jià)差，正確運(yùn)用價(jià)格組合、價(jià)格和租金的轉(zhuǎn)換等方法技巧，正確運(yùn)用調(diào)價(jià)策略、價(jià)格促銷策略、價(jià)格促銷策略中的變招等手段來進(jìn)行。六、項(xiàng)目廣告策劃項(xiàng)目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進(jìn)行廣告費(fèi)用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運(yùn)用廣告媒體，確定主題和賣點(diǎn)，利用一定的廣告設(shè)計(jì)技巧，合理安排廣告節(jié)奏。7.2、設(shè)計(jì)階段的管理設(shè)計(jì)工作的優(yōu)劣決定了整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣，它對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用都起著決定性的作用。、設(shè)計(jì)工作可能存在的問題設(shè)計(jì)管理工作不當(dāng)可

23、能造成：（1）設(shè)計(jì)粗糙，圖面布局較亂，錯(cuò)漏碰缺現(xiàn)象不斷，計(jì)算書錯(cuò)誤，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。（2）有些設(shè)計(jì)單位不按程序辦事，在設(shè)計(jì)條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。（3）個(gè)別設(shè)計(jì)人員年輕，有的對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問題。（4）不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得設(shè)計(jì)在施工生產(chǎn)過程中一再變更。（5）對(duì)勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和基坑工程的失敗。（6）設(shè)計(jì)方案不合理，不做方案比較，往往任憑設(shè)計(jì)人員按照自己的習(xí)慣方法確定。（7）設(shè)計(jì)速度太慢，不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的要求。避免和解決以上問題是

24、設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理工作中的主要任務(wù)。、設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料根據(jù)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的有關(guān)批文和開發(fā)商的要求，編制設(shè)計(jì)要求文件（主要是對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和進(jìn)度的要求）。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)充分聽取和理解開發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，然后組織各專業(yè)負(fù)責(zé)人，提出本項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。匯總本項(xiàng)目的工程地質(zhì)水文地質(zhì)勘察報(bào)告和氣象、測(cè)繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。、設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)組編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。設(shè)計(jì)招標(biāo)方式宜采用邀請(qǐng)招標(biāo)。邀請(qǐng)的投標(biāo)單位通常是業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)

25、單位。招標(biāo)前，建立投標(biāo)單位的候選人名冊(cè)，根據(jù)各標(biāo)段的特點(diǎn)，選擇邀請(qǐng)幾家設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理在征詢開發(fā)商意見的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評(píng)標(biāo)專家組，對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)投標(biāo)方案進(jìn)行審查，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、設(shè)計(jì)費(fèi)用適中的單位。重點(diǎn)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)有決定性的影響。應(yīng)認(rèn)真評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及技術(shù)實(shí)施的難易。設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級(jí)也是考察設(shè)計(jì)單位的一些重要方面，而設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)價(jià)只要適中即可。、設(shè)計(jì)管理一、設(shè)計(jì)前期階段選定設(shè)計(jì)單位后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人審查本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。審查設(shè)計(jì)單位確定的重大設(shè)

26、計(jì)原則以及計(jì)算模型，計(jì)算方法，重要技術(shù)方案，環(huán)保、節(jié)能、安全衛(wèi)生等專業(yè)的銜接等重要設(shè)計(jì)內(nèi)容。審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中的專業(yè)人員配置。二、設(shè)計(jì)進(jìn)展階段設(shè)計(jì)工作正式開展后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)組織專業(yè)負(fù)責(zé)人定期和不定期對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展情況進(jìn)行檢查和督促。檢查內(nèi)容主要是：設(shè)計(jì)工作是否按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行，人員配套是否與原配套方案一致。三、設(shè)計(jì)驗(yàn)收階段：驗(yàn)收階段的主要管理審查內(nèi)容是：設(shè)計(jì)規(guī)模(指工程量、產(chǎn)量和投資)是否與可行性研究拆報(bào)告相吻合。設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到要求。采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報(bào)告的要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，建筑

27、造型是否合理、美觀，是否符合環(huán)境保護(hù)等其它設(shè)計(jì)原則的要求。設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。四、圖紙會(huì)審階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位參加圖紙會(huì)審，并負(fù)責(zé)對(duì)工程中的技術(shù)難點(diǎn)問題組織專家咨詢?cè)u(píng)審。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。工程技術(shù)組專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行閱讀，自身也須對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱并記錄于工作日記。在各單位均對(duì)圖紙熟悉之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織各單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。圖紙會(huì)審及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問題，應(yīng)邀請(qǐng)專家顧問作專題咨詢，并由主管工程師負(fù)責(zé)將專題咨詢結(jié)果匯總

28、形成專家咨詢會(huì)議報(bào)告，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。圖紙會(huì)審記錄由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，并發(fā)放項(xiàng)目管理部、監(jiān)理、施工單位。圖紙會(huì)審關(guān)鍵問題：基坑開挖及基坑圍護(hù)?；A(chǔ)形式的選擇。主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問題。屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。土建與各專業(yè)的矛盾問題。工程施工中的可行性問題。給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。排水管的走向及布置是否合理。管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。消防工程設(shè)計(jì)滿足美觀及消防局要求。水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。煤氣工程滿足煤

29、氣公司的審圖要求。總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。用電設(shè)計(jì)容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。強(qiáng)、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計(jì)要求。室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。在施工過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。7.3、招投標(biāo)階段的管理、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)招標(biāo)階段的管理工作由項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，主要由招標(biāo)組負(fù)責(zé)落實(shí)，工程技術(shù)組配合。一、項(xiàng)目經(jīng)理在充分征求開發(fā)商意見的基礎(chǔ)上主要職責(zé)為：（1）審批招標(biāo)項(xiàng)目。（2）確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員名單。（3）審定評(píng)標(biāo)

30、委員會(huì)評(píng)標(biāo)結(jié)果。二、招標(biāo)組在項(xiàng)目管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主要職責(zé)是：（1）擬定立項(xiàng)書，組織專家進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)。（2）制作招標(biāo)書：會(huì)同工程技術(shù)組專業(yè)工程師確定招標(biāo)文件的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投標(biāo)資格、投標(biāo)時(shí)間、評(píng)標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制招標(biāo)文件。（3）負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、保函。根據(jù)需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。（4）負(fù)責(zé)擬定評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。（5）負(fù)責(zé)組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，將評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理審定。（6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評(píng)標(biāo)結(jié)果，與中標(biāo)人簽訂合同。、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn)一、需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為：（1）工程設(shè)計(jì)、

31、工程監(jiān)理。（2）土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。（3）專項(xiàng)維修工程。（4）行政辦公用儀器、設(shè)備。（5）一次購置大宗材料物資、家具等。（6）項(xiàng)目經(jīng)理及開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)該招標(biāo)的其他項(xiàng)目。二、招標(biāo)項(xiàng)目的金額標(biāo)準(zhǔn)：（1）造價(jià)5萬元（含5萬元）以上的土建工程、安裝工程；3萬元（含3萬元）以上的裝飾裝修工程、專項(xiàng)維修工程。（2）單位價(jià)值在5萬元以上的儀器、設(shè)備。（3）一次購置同類物資價(jià)值總額在3萬元以上的材料物資、家具和總金額在10萬元以上的儀器設(shè)備。、招標(biāo)管理工作程序一、制作招標(biāo)書和提交招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)組根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定擬定招標(biāo)文件，制作招標(biāo)書。招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)形式、發(fā)標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)起

32、止時(shí)間、投標(biāo)地點(diǎn)、擬開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、供貨時(shí)間和交貨地點(diǎn)、驗(yàn)收方式與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù).結(jié)算方式與付款比例、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、投標(biāo)保證金的金額。特殊情況，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)，可按實(shí)際需要辦理。二、發(fā)標(biāo)招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請(qǐng)函。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)規(guī)定地點(diǎn)，過期無效。三、接標(biāo)與保函招標(biāo)組指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。填寫“投標(biāo)登記表”，對(duì)投標(biāo)文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他信息。四、開標(biāo)開標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項(xiàng)目管理經(jīng)理到場(chǎng)監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。五、評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。評(píng)標(biāo)委員會(huì)

33、成員有工程技術(shù)組、財(cái)務(wù)部門、預(yù)算組的相關(guān)人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為7人以上單數(shù)。專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)組實(shí)地考察的人員要向評(píng)標(biāo)委員會(huì)報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)獨(dú)立進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的工作。評(píng)標(biāo)方法包括最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)、性能或者招標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。六、定標(biāo)經(jīng)評(píng)委評(píng)審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時(shí)，應(yīng)實(shí)行記名投票。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，當(dāng)即填寫“招標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由評(píng)委成員和監(jiān)

34、督人員簽字。評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在13個(gè)之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。招標(biāo)組將中標(biāo)候選人報(bào)開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理，審定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。、議標(biāo)符合招標(biāo)條件但潛在投標(biāo)人不足三家或唯一渠道采購，不適合公開評(píng)標(biāo)的招標(biāo)項(xiàng)目，可采取談判議價(jià)方式確定中標(biāo)人。議標(biāo)應(yīng)遵循以下程序：（1）招標(biāo)組根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請(qǐng)書”，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽批后，報(bào)開發(fā)商。（2）招標(biāo)組按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成要求，組成議標(biāo)小組并組織議標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。（3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督人員簽字。招標(biāo)組將“議標(biāo)結(jié)

35、果報(bào)告”報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商，審定中標(biāo)人。、簽訂合同及組織實(shí)施定標(biāo)后，由招標(biāo)組與中標(biāo)人簽訂書面合同。由財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式6份，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。合同執(zhí)行期間，因特殊原因需變更內(nèi)容的，由招標(biāo)組和工程技術(shù)組負(fù)責(zé)提交書面申請(qǐng)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)開發(fā)商。7.4、施工階段的管理、施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)工程施工是工程建設(shè)全過程的重要階段，施工管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項(xiàng)目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的施工管理工作。項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)

36、理的授權(quán)下，可以代行項(xiàng)目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。當(dāng)重大問題發(fā)生分歧時(shí)，由項(xiàng)目管理經(jīng)理提出，請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理經(jīng)埋同時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告工作，確保管理工作按項(xiàng)目合同的要求完成。項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是：組織監(jiān)理、施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工條件進(jìn)行檢查。組織審核施工單位提出的重大施工方案。組織編制項(xiàng)目管埋月報(bào)、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。定期召開施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會(huì)，重大間題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商報(bào)告。對(duì)監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開展情況進(jìn)行檢查。審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)、督促檢查施工進(jìn)展情況，分析施工中存在的主要問題，研究組織

37、接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場(chǎng)后的開箱檢驗(yàn)及交接，協(xié)助開發(fā)商安排保管工作，或組織移交給施工單位。定期組織現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及開發(fā)商之間的關(guān)系。編制質(zhì)量控制計(jì)劃，組織施工質(zhì)量的管埋和施工質(zhì)量的監(jiān)督。審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。審查處理施工合同的變更及索賠。組織土建、安裝竣工的交接驗(yàn)收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。組織現(xiàn)場(chǎng)施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。組織工程施工總結(jié)。、施工進(jìn)度管理一、編制施工控制計(jì)劃及控制圖表確定施工順序按照工程項(xiàng)目順序、以往的施工經(jīng)驗(yàn)和工程實(shí)際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計(jì)劃的依據(jù)。編制施工控制計(jì)劃施工控制計(jì)劃包括項(xiàng)目總體施工控制性計(jì)劃、設(shè)備

38、安裝施工控制性計(jì)劃，作為現(xiàn)場(chǎng)開展施工生產(chǎn)活動(dòng)的依據(jù)。繪制施工控制性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的彈性來調(diào)整與彌補(bǔ)施工進(jìn)度方面出現(xiàn)的偏差與漏洞。審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)。進(jìn)行施工進(jìn)度控制與評(píng)估，編寫施工進(jìn)度報(bào)告。二、向開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工進(jìn)度情況根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部提交的施工進(jìn)度報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行綜合分析，對(duì)存在影響工程施工進(jìn)度的事件，提出支持和指導(dǎo)意見。定期向開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)部門報(bào)告施工進(jìn)度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)存在的問題和建議及時(shí)作出決定，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和支持。三、召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)定期與不定期的召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，分析和找出影響

39、工程實(shí)際進(jìn)度的原因，并提出解決辦法，對(duì)于不同單位之間存在分歧的問題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的正確進(jìn)度安排時(shí)，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。、施工質(zhì)量管理確定工序、部位質(zhì)量控制要點(diǎn)?？刂埔c(diǎn)根據(jù)國家頒布的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范來確定。負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理規(guī)劃，實(shí)施質(zhì)量目標(biāo)管理。審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為:組織落實(shí)情況，質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)任務(wù)相適應(yīng)；質(zhì)量檢測(cè)手段是否先進(jìn)、可靠；質(zhì)保體系運(yùn)行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。對(duì)施工單位特殊工種的資格考核與確認(rèn)。參加施工單位重大施工方案的研討會(huì)。審查和檢查

40、外購、外協(xié)物品和物資的品質(zhì)證明書或復(fù)檢確認(rèn)。按質(zhì)量控制要點(diǎn)的規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量檢查及確認(rèn)工作。組織施工質(zhì)量評(píng)審活動(dòng)。定期編寫質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。組織工程質(zhì)量事故的調(diào)查與處埋。當(dāng)施工單位的工程質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標(biāo)要求時(shí)，該項(xiàng)工程將不被項(xiàng)目管理部簽證認(rèn)可，不進(jìn)行工程計(jì)量，也不能取得工程進(jìn)度款。、施工造價(jià)管理 一、主要內(nèi)容按設(shè)計(jì)文件編制的工程造價(jià)預(yù)算和己簽訂的施工合同價(jià)格作為工程造價(jià)控制的依據(jù)。 施工過程中，及時(shí)處理業(yè)主變更和項(xiàng)目變更而引起的工程造價(jià)增減。施工中按工程統(tǒng)計(jì)實(shí)際完成量計(jì)算出施工進(jìn)度贏得值，并簽發(fā)工程預(yù)付進(jìn)度款。定期寫出現(xiàn)場(chǎng)工程造價(jià)控制情況報(bào)告。二、工程造價(jià)控制工程造價(jià)控制的依據(jù)是工程造價(jià)預(yù)

41、算。 用戶變更或項(xiàng)目變更超出工程造價(jià)預(yù)算時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，完成審批手續(xù)。所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)逐項(xiàng)進(jìn)行估算，并分項(xiàng)進(jìn)行記錄。除有重大變更需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)埋和開發(fā)商批準(zhǔn)修改控制基數(shù)外，一般變更均不修改費(fèi)用控制基準(zhǔn)。 根據(jù)工程統(tǒng)計(jì)實(shí)際完成工程量，確定施工進(jìn)度，作為預(yù)算組簽發(fā)工程預(yù)付進(jìn)度款的依據(jù)?，F(xiàn)場(chǎng)預(yù)算組工程師應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程造價(jià)控制情況定時(shí)進(jìn)行分析，提出存在的間題利建議，并進(jìn)行趨勢(shì)分忻，經(jīng)項(xiàng)目管理經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商。、安全管理由工程技術(shù)組成立安全管理小組，安全小組成員由項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理、施工單位等有關(guān)人員組成。安全管理主要工作內(nèi)容是：制定安全管理目標(biāo)；編制安全措施計(jì)劃；負(fù)責(zé)安全教育；進(jìn)行

42、安全檢查；進(jìn)行安全事故的調(diào)查和處理。、信息管理綜合服務(wù)組負(fù)責(zé)勾通計(jì)劃的編制和信息的收集與發(fā)布，勾通計(jì)劃要明確項(xiàng)目聯(lián)系人的信息勾通要求，信息發(fā)布要及時(shí)發(fā)送給項(xiàng)目聯(lián)系人，對(duì)于其他單位或個(gè)人的信息則及時(shí)報(bào)告工程技術(shù)組、項(xiàng)目管理經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理。定期將收集與發(fā)送的信息進(jìn)行匯總，上報(bào)有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。7.5、竣工驗(yàn)收、保修階段的管理、工程竣工驗(yàn)收的管理一、驗(yàn)收程序和組織分部工程驗(yàn)收、單位工程、工程竣工初驗(yàn)先由監(jiān)理單位組織監(jiān)理人員對(duì)承包單位報(bào)送的分部和單位工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)資料進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)檢查，符合要求后予以簽認(rèn)，然后由施工單位向項(xiàng)目管理單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收則由項(xiàng)目管理者組織開發(fā)商、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理

43、等單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行單位（子單位）工程驗(yàn)收。建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收應(yīng)符合相關(guān)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。當(dāng)建筑工程質(zhì)量不符合要求時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行處理。二、工程竣工驗(yàn)收的實(shí)施（1）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1）施工企業(yè)進(jìn)行預(yù)檢、經(jīng)自評(píng)合格。2）由施工單位向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)審表”及附件。3）總監(jiān)理工程師根據(jù)專業(yè)施工完成情況決定進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段，通知監(jiān)理單位并組織監(jiān)理人員進(jìn)行竣工初驗(yàn)。4）竣工初驗(yàn)通過后，施工單位向項(xiàng)目管理單位提交“單位工程竣工申請(qǐng)報(bào)告”及竣工報(bào)告。5）竣工初驗(yàn)通過后，監(jiān)理單位應(yīng)完成“建筑工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告”、設(shè)計(jì)和勘查單位應(yīng)完成“建筑工程質(zhì)量檢查報(bào)告”給項(xiàng)目管理單位，由項(xiàng)目管理單位準(zhǔn)備工

44、程竣工驗(yàn)收工作。（2）竣工驗(yàn)收過程1）竣工驗(yàn)收應(yīng)由項(xiàng)目管理單位組織，組成由項(xiàng)目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等有關(guān)方面專業(yè)人員參加的驗(yàn)收組，并制定驗(yàn)收方案。2）項(xiàng)目管理單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收七個(gè)工作日前向工程質(zhì)量監(jiān)督站書面申報(bào)，并附送相關(guān)資料。3）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人和專業(yè)人員分別匯報(bào)工程建設(shè)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況，共同審閱相關(guān)資料。4）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。5）驗(yàn)收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗(yàn)收意見，并在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署共同驗(yàn)收文件。6）工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)所監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)

45、督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。（3）竣工驗(yàn)收備案及交工1）項(xiàng)目管理單位應(yīng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)到備案部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。住宅工程實(shí)行使用許可證制度，住宅工程竣工備案后由市建筑行政主管部門核發(fā)住宅工程使用許可證。2）項(xiàng)目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項(xiàng)目管理單位移交工程，同時(shí)出具“工程竣工驗(yàn)收證明”給項(xiàng)目管理單位，項(xiàng)目管理單位出具“單位工程交工驗(yàn)收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。、保修階段的管理當(dāng)保修階段出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷時(shí)，請(qǐng)施工單位來進(jìn)行工程維修，項(xiàng)目管理單位應(yīng)對(duì)質(zhì)量缺陷的原因進(jìn)行調(diào)查分析，并確定責(zé)任歸屬，對(duì)非承包單位原因造

46、成的工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)要求開發(fā)商支付修復(fù)工程費(fèi)用。同時(shí)要求監(jiān)理單位應(yīng)依據(jù)委托監(jiān)理合同約定的工程質(zhì)量保修期監(jiān)理工作的時(shí)間、范圍和內(nèi)容開展工作。維修工作進(jìn)行時(shí)應(yīng)對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行管理，對(duì)修復(fù)的工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，合格后予以簽認(rèn)、辦理相關(guān)手續(xù)，非承包單位原因造成的工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)核實(shí)修復(fù)工程的費(fèi)用和簽署工程款支付證書，并報(bào)開發(fā)商。7.6、銷售階段的管理銷售管理主要是對(duì)銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。、項(xiàng)目的包裝策劃一、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定項(xiàng)目定位（1）樓盤檔次定位樓盤檔次定位一般根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，就項(xiàng)目的位置、環(huán)境、規(guī)劃與其他小區(qū)做類比，在環(huán)境、規(guī)模、交通、戶型面積、銷售價(jià)格、功能比較的基礎(chǔ)

47、上定出樓盤檔次。（2）小區(qū)環(huán)境定位小區(qū)環(huán)境定位分為小區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化兩個(gè)方面。小區(qū)環(huán)境主要考慮是否有大面積草坪、一定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，能否形成有層次的四季常青綠色小區(qū)、配合若有若無的背景音樂及亭臺(tái)、名言牌文及盆景、雕塑，以便形成有靜有動(dòng)，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍。社區(qū)文化方面應(yīng)在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)該設(shè)置適當(dāng)?shù)挠驳鼗顒?dòng)場(chǎng)所和康體設(shè)施如兒童廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)等。在進(jìn)入小區(qū)主干道一側(cè)設(shè)有小區(qū)會(huì)所，包括咖啡廳、書吧、棋牌室等。（3）物業(yè)管理定位是否具有名望、有實(shí)力的物業(yè)管理公司也對(duì)小區(qū)定位具有很大的影響。（4）購房對(duì)象定位根據(jù)本小區(qū)的特定定位相應(yīng)的社會(huì)階層，以便在具體售樓階段有的放矢。（5

48、）價(jià)格定位價(jià)格定位是項(xiàng)目銷售的重中之重，價(jià)格首先要在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)本項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，與想臨類似功能定位的小區(qū)價(jià)格做類比，然后定出適宜的價(jià)位。二、項(xiàng)目功能的確定項(xiàng)目功能的一般從配套設(shè)施、交通、商務(wù)會(huì)所、康體娛樂設(shè)施、主要園林景觀以及項(xiàng)目公共部分的裝修檔次等幾個(gè)方面來考慮。以下內(nèi)容都是需要加以考慮的：配套設(shè)施是否設(shè)置幼兒園、停車場(chǎng)及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運(yùn)站及各種會(huì)所。交通條件是否便利，相臨市政干道的投入施工是否對(duì)本項(xiàng)目有利。商務(wù)會(huì)所主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內(nèi)設(shè)置，是否設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)及兒童娛樂場(chǎng)均在中央花園內(nèi)。園林景觀以大面積草坪及樹木綠化

49、為主要景觀，必須有60%的樹木為四季常青，配合小水塘，在適當(dāng)位置雕塑小品。具體牌文設(shè)計(jì)及雕塑形象設(shè)計(jì)應(yīng)做專項(xiàng)詳細(xì)方案。項(xiàng)目公共部分的裝修檔次，如：外墻、室內(nèi)公共部分、房間內(nèi)部均會(huì)對(duì)項(xiàng)目功能定位產(chǎn)生重大影響，應(yīng)該認(rèn)真考慮。三、賣點(diǎn)訴求買點(diǎn)訴求主要針對(duì)以下內(nèi)容展開：小區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率）、中央花園環(huán)境設(shè)計(jì)、綠化率、小區(qū)居住文化、戶型設(shè)計(jì)的景觀、小區(qū)智能化、物業(yè)管理。每一個(gè)賣點(diǎn)都要根據(jù)實(shí)際情況做主項(xiàng)方案，針對(duì)不同類型顧客的闡述不同不同賣點(diǎn)，輕重有序。四、項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)為有利于項(xiàng)目的對(duì)外宣傳，體現(xiàn)項(xiàng)目的形象、品味、檔次，必須有項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)的標(biāo)識(shí)易識(shí)別、易記憶，應(yīng)用于項(xiàng)目外墻、

50、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等，包括：（1）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)內(nèi)容有：主題字、字體、下襯花邊、下標(biāo)、色調(diào)（二）項(xiàng)目公眾形象的設(shè)計(jì)。（2）銷售人員著裝統(tǒng)一，以職業(yè)裝為宜，顏色應(yīng)與內(nèi)部環(huán)境相協(xié)調(diào)，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。語言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤的介紹到答問的技巧方面，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。姿態(tài)行為得體，給人以高素質(zhì)和親和力。（3）售樓部體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，樹立公司良好形象。（具體見售樓處裝修方案）。本項(xiàng)目對(duì)外宣傳的所有東西，包括售樓書、對(duì)外的傳真、文件、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。五、概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)要考慮潛在購買人群的心理特點(diǎn)、周圍環(huán)境的主要特點(diǎn)、當(dāng)今社會(huì)的主要潮流等

51、內(nèi)容。例如千緣愛城的概念是：引領(lǐng)70年代的社會(huì)潮流。、組合營銷方案一、銷售方式1、設(shè)點(diǎn)直銷主要方式是在項(xiàng)目附近設(shè)售樓處，通過廣告宣傳，將項(xiàng)目信息傳遞給購買者，銷售人員接待客戶咨詢，辦理交易手續(xù)的直銷方式。（2）公司全員銷售公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的。針對(duì)此內(nèi)容要設(shè)計(jì)專門的獎(jiǎng)勵(lì)措施。（3）內(nèi)部員工認(rèn)購內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購銷合同規(guī)定，只是公司在開盤銷售期內(nèi)對(duì)內(nèi)部正式聘用員工購房可適當(dāng)讓利（5%10%），讓員工通過自己努力實(shí)現(xiàn)銷售。千緣愛城內(nèi)部認(rèn)購占有該項(xiàng)目的很大一部分，為項(xiàng)目的成功銷售開辟了良好開端。（

52、4）集會(huì)推介利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、招標(biāo)會(huì)對(duì)行業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行推銷。二、銷售策略（1）價(jià)格策略項(xiàng)目成功與否，開盤定價(jià)及后期價(jià)格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，成功的價(jià)格策略會(huì)使已購買客戶信心得到保障、對(duì)觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用、很好地引入投資者、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷售留下空間、對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目為后期銷售的樓盤留了空間，同時(shí)在開盤銷售時(shí)聚集了人氣。另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場(chǎng)上同等檔次和類型的房子的市場(chǎng)售價(jià)為開盤價(jià)格對(duì)外銷售，其優(yōu)點(diǎn)是：有利于提高樓盤檔次、開盤時(shí)間便于實(shí)際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）。（2）內(nèi)部認(rèn)購 充分發(fā)揮每個(gè)員工的主

53、觀能動(dòng)性，在規(guī)范交易行為的前提下，做到公司全員銷售，同時(shí)也給每個(gè)員工一個(gè)物質(zhì)收益的空間，通過自身努力，達(dá)到為公司房產(chǎn)促銷。另一方面，也為公司關(guān)系戶創(chuàng)造一個(gè)比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定的中介費(fèi)以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交納2萬元定金，付款方式根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。內(nèi)部認(rèn)購一般在開盤銷售前的一段時(shí)間以內(nèi),公司董事會(huì)成員購房或介紹業(yè)務(wù)單位、個(gè)人買房。（3）針對(duì)高收入工薪階層及個(gè)體工商戶的銷售策略針對(duì)這部分購買者，價(jià)格可能是一個(gè)重要的因素，所以必須做好按揭的工作，爭(zhēng)取在開盤銷售的時(shí)候做好按揭準(zhǔn)備工作，充分利用金融手段來為這部分客戶

54、達(dá)成購房的目的。另外，銷售引導(dǎo)的方式也很重要，使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，購買千緣三期是地位和身份的象征，加上良好的項(xiàng)目所在地風(fēng)水，使客戶在心理上有一個(gè)很好的保障。（4）提高公司形象及實(shí)力宣傳，保障工程按期上馬及工程進(jìn)度，加強(qiáng)宣傳攻勢(shì)，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。（5）針對(duì)二次購房及換者的銷售策略對(duì)這部分購房者應(yīng)重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的戶型及環(huán)境的描述，同時(shí)由于地域的特點(diǎn)，該地段的位置和環(huán)境可謂絕無僅有，物業(yè)升值潛力大，對(duì)于居家來說，無論從環(huán)境、配套、物業(yè)管理、居住文化，現(xiàn)在的價(jià)格、身份的象征等來說都是的絕板，同時(shí)可以和其他項(xiàng)目做比較，讓客戶自行比較項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)狀況，適時(shí)

55、可以推出“舊房換新”的業(yè)務(wù)，挖掘購房者，通過公司對(duì)購房者的舊房加以評(píng)估，客戶將舊房以我公司評(píng)估的價(jià)格抵購本項(xiàng)目的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實(shí)施）。（6）針對(duì)投資、投機(jī)購房者的引導(dǎo)從宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景及地域特征的分析，到本項(xiàng)目物業(yè)升值及價(jià)格策略的介紹,銷售人員幫助客戶作投資分析，讓項(xiàng)目升值潛力明明白白地呈現(xiàn)在客戶面前通過真實(shí)的數(shù)據(jù)資料來說服客戶投資。（7）開盤銷售時(shí)機(jī)把握根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，樓盤銷售相對(duì)來講旺季集中在11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時(shí)間定在2007年2月14日，所有前期準(zhǔn)備工作進(jìn)入倒計(jì)進(jìn)，銷售準(zhǔn)備必須在2月14日前完

56、成，到時(shí)如果相關(guān)手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準(zhǔn)備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計(jì)劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。三、銷售過程中預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)的問題應(yīng)對(duì)方案（1）銷售期限的確定通過各塊工作的鋪墊，從房產(chǎn)銷售的歷史記錄來看，春節(jié)以前開盤銷售應(yīng)是比較好的時(shí)機(jī)。春節(jié)以后將會(huì)有幾個(gè)月的平淡期，所以在2月以前開盤，到時(shí)將可能會(huì)遇手續(xù)不全的問題，例如按揭尚未辦理完、預(yù)售許可證還未辦理完畢等，但我們?nèi)圆荒苠e(cuò)過這一好時(shí)機(jī)，通過一些具體措施，如合同的約定、政府方面的協(xié)調(diào)、銷售人員的靈活應(yīng)對(duì)來處理這些問題，務(wù)必保障按期開盤（到時(shí)具體問題具體處理）。（2）前期入戶后的問題二期竣工后，環(huán)境也同時(shí)竣工，到時(shí)面對(duì)消費(fèi)者

57、即有利又有弊，好的一面是消費(fèi)面對(duì)的商品“看得見，摸得著”有切身的感受；壞的一面是如果物管工作跟不上，或者樓盤的工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將會(huì)產(chǎn)生很壞的影響，特別是戶型的缺撼暴露無遺。所有這些將會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)生極大的影響。所以，從現(xiàn)在開始應(yīng)注重建筑施工管理以及做好物業(yè)管理的鋪墊工作，在對(duì)于購買前期的客戶可采取一些優(yōu)惠的辦法，比如免一年的物業(yè)管理費(fèi)等，切實(shí)為業(yè)主著想，使首批入住的業(yè)主享受到高尚住宅區(qū)的高檔次服務(wù)，使業(yè)主由衷地產(chǎn)生好感，形成口碑效益，使銷售進(jìn)入良性循環(huán)（如何形成口碑效益，待以后做專項(xiàng)方案）。（3）道路交通不便引起的銷售問題（4）銷售停滯或緩慢的應(yīng)對(duì)辦法在春節(jié)前開盤銷售以后的幾個(gè)月及后期，可能

58、會(huì)出現(xiàn)銷售緩慢的勢(shì)態(tài)，此時(shí)公司應(yīng)重點(diǎn)放在項(xiàng)目宣傳上，主要是對(duì)幾個(gè)賣點(diǎn)及形象的宣傳加大力度，同時(shí)銷售人員應(yīng)該注意提高自已的專業(yè)素質(zhì)。如果出現(xiàn)此種情況，視公司銷售能力的健全對(duì)銷售策略做一定的調(diào)整，根據(jù)狀況適時(shí)推出一些新的銷售手段，如購房“以舊換新”等。增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動(dòng)，加大對(duì)環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)功能。四、物業(yè)管理（1）前期鑒于目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在廣大業(yè)主的心目中仍然是大多數(shù)管理公司服務(wù)不到位、收費(fèi)太高等。所以物業(yè)管理就應(yīng)該上檔次，形象筑城物業(yè)管理的典范和品牌。具體來說，聘請(qǐng)國內(nèi)知名

59、度大、規(guī)模較大的物業(yè)管理公司介入，以顧問的形式或直接接手物業(yè)管理的方式介入，對(duì)項(xiàng)目的檔次提高有利。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。前者物業(yè)管理主要是針對(duì)萬科自己項(xiàng)目的開發(fā)促銷，在深圳、北京、上海已形成相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)，在地產(chǎn)界或廣大消費(fèi)者心目中具有較好的知名度，萬科物業(yè)真正做到以物業(yè)管理為賣點(diǎn)促銷的物業(yè)管理公司；如果聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，從上述兩家公司選擇比較合適，方式上以直接介入物業(yè)管理較好，利用他們先進(jìn)的運(yùn)作思路和理念以及實(shí)施手段完成對(duì)本項(xiàng)目的包裝。（2）入戶以后入戶以后也即是竣工以后，物業(yè)管理即進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，在此階段主要通過為業(yè)主提供高檔次服務(wù)來“打動(dòng)”業(yè)主，所以必須

60、在物管的方方面面包括給業(yè)主細(xì)致入微的體貼、各種維修快速到位、智能化防盜措施等等（具體由物業(yè)管理外源公司做方案），在已入住的業(yè)主群當(dāng)中形成口碑效應(yīng)，將千緣的優(yōu)勢(shì)傳播出去，在心理上占領(lǐng)高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。五、施工計(jì)劃與營銷的配合工程建設(shè)速度快、質(zhì)量?jī)?yōu)成為形成項(xiàng)目品牌的重點(diǎn)之一，工程建設(shè)把握節(jié)奏，合理安排工期，做到銷售量與竣工量之間的動(dòng)態(tài)平衡，是衡量企業(yè)成熟與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設(shè)中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。根據(jù)到目前為止的前期工作準(zhǔn)備情況，定在2006年春節(jié)正式破土動(dòng)工。六、售樓部和樣板房包裝方案（1）選點(diǎn)及布置1）選點(diǎn)：據(jù)現(xiàn)有狀況，現(xiàn)