房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則與方法

1、第六章 房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則與方法第一節(jié) 評(píng)估的基本原則一、評(píng)估基本原則主要是有合法原則，最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則6個(gè)原則。1.21合法原則 在現(xiàn)行法律政策下以房地產(chǎn)的合法使用為前提的原則。 1.2.2最高最佳使用原則在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用，也就是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。1.2.3供求原則 估價(jià)時(shí)必須充分考慮到房地產(chǎn)的供求情況和可能發(fā)生的供求關(guān)系變化的因素。1.2.4替代原則 在估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)

2、格時(shí)，如若附近地區(qū)存若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)代替原則，經(jīng)過(guò)必要的修正，判斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 1.2.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說(shuō)，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法一、市場(chǎng)比較法將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了

3、交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)房地產(chǎn)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 市場(chǎng)比較法又稱市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法，有時(shí)簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法或比較法。 1、理論依據(jù): 經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原則。 2、適用范圍: 比較廣泛。房地產(chǎn)、單純的房、地均可，但如果沒(méi)有或很難找到比較案例的情況就不宜使用。3、市場(chǎng)比較法的注意事項(xiàng)：正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵，運(yùn)用市場(chǎng)比較法主要就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備準(zhǔn)確性，評(píng)估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評(píng)估結(jié)果的價(jià)格基礎(chǔ)。（1）選擇

4、比較案例由于案例的可比性會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果，正確選擇案例是市場(chǎng)比較法評(píng)估的基礎(chǔ)。因此，在選擇選擇案例時(shí)，要重點(diǎn)注意幾種不可比的情況：不同級(jí)別(地域)的物業(yè)，沒(méi)有可比性； 成交價(jià)格調(diào)整幅度超過(guò)了30%，沒(méi)有可比性。拆遷評(píng)估規(guī)定單項(xiàng)因素不超過(guò)調(diào)整幅度的10%，綜合因素不超過(guò)調(diào)整幅度的15%； 用途不同，不具備可比性； 交易時(shí)間超過(guò)半年，房地產(chǎn)指數(shù)波動(dòng)幅度超過(guò)15%，不具備可比性。 在操作中盡可能多搜集交易案例，對(duì)搜集到的案例，選擇要慎重，嚴(yán)格實(shí)施必要的選擇程序，選出具有可比性的案例。（2）案例的修正 案例修正是將可比性參數(shù)對(duì)估價(jià)物的影響程度在價(jià)值量上體現(xiàn)出來(lái)，估價(jià)師要善于抓住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要

5、特征和影響其價(jià)值的重要因素，將所評(píng)物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較。 1.嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)。 2.對(duì)案例要調(diào)查取證、了解背景差異，了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素，找出價(jià)格差異。 3.估價(jià)師對(duì)評(píng)估案例涉及的某一個(gè)區(qū)域的整體情況要有概況性的了解；對(duì)交易條件、交易背景資料要充分了解。 4. 案例分析要透徹，便于量化，要注意區(qū)分和修正名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格標(biāo)價(jià)和成交價(jià)。 5.個(gè)別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣，不能千篇一律。 6.定性、定量相結(jié)合，修正中使用的因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對(duì)應(yīng)，量化的分值要合理； 7.要注

6、意評(píng)估物與案例的因素區(qū)別和等級(jí)，對(duì)影響評(píng)估重要因素修正系數(shù)修正要到位，不能有意識(shí)地修正幅度過(guò)大或過(guò)小，力求修正準(zhǔn)確； 8.對(duì)拆遷評(píng)估，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行修正； 9.嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正，例如，對(duì)某區(qū)沿街的住宅評(píng)估，法定用途沒(méi)有批準(zhǔn)為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時(shí)，不但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，系數(shù)還要向下修正； 10.對(duì)整幢、獨(dú)用的房屋，在適用性、市場(chǎng)接受度上要進(jìn)行修正，由于二手房的市場(chǎng)供求關(guān)系，可能會(huì)造成面積越小，單價(jià)越高；二、成本法 以開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之河為基礎(chǔ)，再加上正常和應(yīng)繳納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。成本法又稱原價(jià)法、承包商法、成本逼近法，在舊有房

7、地產(chǎn)或資產(chǎn)估價(jià)中又稱: 重置成本法或重建成本法。1、理論依據(jù): 房地產(chǎn)的生產(chǎn)費(fèi)用為基點(diǎn)，也是一種替代原則。2、適用范圍: 廣泛3、測(cè)算方式: 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建安費(fèi)+正常利稅 三、假設(shè)開發(fā)法：將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)。1、理論依據(jù)：生產(chǎn)成本費(fèi)用為基點(diǎn)，地租原理。2、適用范圍：待開發(fā)的土地、將土地或舊房地產(chǎn)整理后可開發(fā)利用的、具有改造潛力的舊房地產(chǎn)、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的土地價(jià)格、開發(fā)項(xiàng)目的估價(jià)3、公式：地價(jià)=建成物業(yè)的樓價(jià)-建安費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-利潤(rùn)四、收益

8、法：運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。收益法又稱收益還原法、投資法、收益資本化法、收益現(xiàn)值法，土地估價(jià)中稱作地租資本化法。1、理論依據(jù)：基于預(yù)期原理，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。2、適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，公益性物業(yè)不適用。3、測(cè)算方式：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率，數(shù)學(xué)公式為： P= A/r1-（1+r）-n （A：每年純收益；r：資本化率；n：收益期限。）4、運(yùn)用收益法的注意事項(xiàng)：收益法的核心問(wèn)題就是確定預(yù)期收益、未來(lái)收益期、資本化率。預(yù)期收益：一般可參考現(xiàn)在的收益，同時(shí)考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、空置時(shí)

9、間等因素進(jìn)行確定，并扣除營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等經(jīng)營(yíng)成本，甚至是扣除個(gè)人所得稅后的凈收入。收益期限：有期限者根據(jù)具體情況的不同，可以選用營(yíng)業(yè)執(zhí)照的期限、經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定的期限、租賃期限、整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期等。資本化率：一般可以參照行業(yè)平均資金收益率法；資本資產(chǎn)收益率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。目前大多數(shù)評(píng)估方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其中安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及新舊程度等確定，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)值越高。 實(shí)踐中，收益法還有內(nèi)在的缺陷，一是對(duì)于期限較長(zhǎng)的物業(yè)，其未來(lái)的經(jīng)

10、營(yíng)收益是不確定的，存在較大的波動(dòng)性，并且期限越長(zhǎng)，準(zhǔn)確性越差，另外資本化率也難于準(zhǔn)確判定，個(gè)人認(rèn)識(shí)因素較多。因此對(duì)于商業(yè)用房，建議進(jìn)一步通過(guò)市場(chǎng)法比較評(píng)估價(jià)格。第三節(jié) 各類物業(yè)的特點(diǎn)及評(píng)估方法一、住宅1、各類住宅特點(diǎn)住宅主要包括普通住宅、公寓、別墅等。一般的特點(diǎn)為：（l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅，此類住宅采用地方或國(guó)產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國(guó)產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備，可按1996年頒布的城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作為普通住宅評(píng)估的比較尺度，并視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?2）高級(jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)

11、豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。 3）簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。 2、住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)

12、、類型和等級(jí)；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時(shí)間；（11）交易情況。 為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。 3、住宅的估價(jià)方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。 （1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。 估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)；同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較

13、近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評(píng)估。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。 （2）評(píng)估二手住宅，一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。其中，地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，房?jī)r(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估。通過(guò)評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。 （3）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和；舊城改造過(guò)程中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題。應(yīng)根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，“作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。 二

14、、商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂(lè)城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。 1商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 （l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有的是出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。 （2）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂(lè)等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。 （3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，

15、在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。 （4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。 2影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。 （l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這由房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來(lái)確定。 （2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等

16、指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，耍考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。 3影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。 （1）臨街狀況。一般來(lái)說(shuō)，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。 （2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。 （3）樓層。一般來(lái)說(shuō)位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。 （4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的面積。 （5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng);若凈高超

17、過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高. （6）儲(chǔ)存空間。 （7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。 （8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 （9）使用年限和折舊情況。 4商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)

18、租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。 對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。 三、工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)及其他倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)。 1工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 （l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。 （2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。 （3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受

19、到腐蝕的嚴(yán)重程度。 2影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。 （1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。 （2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。 （3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰

20、礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。 3對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。（1）用地面積。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。 4工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。 根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。 四、其他用途房地產(chǎn) 其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。 1其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)。（1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫(kù)，會(huì)