對房地產(chǎn)抵押價值定義的分析與抵押估價操作建議

1、對房地產(chǎn)抵押價值定義的分析與抵押估價操作建議 點(diǎn)擊數(shù)： 1682 【字體：小 大】 【收藏】 【打印文章】 【查看評論】 接收回傳 2006年1月17日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知(建住房20068號)(以下簡稱通知)，房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見(以下簡稱意見)作為附件同時發(fā)布，已于2006年3月1日實(shí)施。意見的最大意義在于對房地產(chǎn)抵押價值做出了明確的定義，為房地產(chǎn)抵押估價提供了理論基礎(chǔ)。 一、抵押價值涵義的變化 對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)

2、在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的價值，也有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價理論與方法在關(guān)于抵押價值的定義分析中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步從估價實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但

3、不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。 國標(biāo)房地產(chǎn)估價規(guī)范中盡管未對抵押價值進(jìn)行明確定義，但其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價理論與方法的理論基礎(chǔ)。其中第 643款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第642款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進(jìn)行反映。 意見對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值

4、，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進(jìn)行深入的剖析。 意見中對房地產(chǎn)抵押價值的定義與意見(征求意見稿)中的定義也存在不同，意見(征求意見稿)中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)

5、應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。 從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。 二、市場價值定義的理解 市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。假設(shè)買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益最大化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價格。無論該價格是

6、以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示。 從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式： (1)房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)； (2)市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中； (3)市場價值需要一段合理的議價時間； (4)市場價值是最可能實(shí)現(xiàn)的價格。 三、優(yōu)先權(quán)基礎(chǔ)理論 優(yōu)先權(quán)，概括起來主要有一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)兩大類。 (一)一般優(yōu)先權(quán) 一般優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人的全部財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其又可分為公法上的優(yōu)先權(quán)與私法上的優(yōu)先權(quán)。 公法上的優(yōu)先權(quán)，是指為保護(hù)國家利益而在公法或相關(guān)法律中規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，包括各種稅捐優(yōu)先權(quán)和有關(guān)司法費(fèi)用

7、優(yōu)先權(quán)。如法國稅法和韓國國稅基本法規(guī)定的稅捐優(yōu)先權(quán)等。 私法上的優(yōu)先權(quán)，是指為保護(hù)私人利益而規(guī)定在民事法律規(guī)范中的優(yōu)先權(quán)。 綜觀各國的優(yōu)先權(quán)制度立法，一般優(yōu)先權(quán)主要有以下幾種：訴訟費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、受雇人員的工資和各種補(bǔ)貼、補(bǔ)償金、稅收、各種保險費(fèi)等?？梢钥闯?，這些費(fèi)用涉及對社會生活有重大影響的行業(yè)，對這些債權(quán)的受償加以保護(hù)體現(xiàn)了明顯的社會公共政策。 (二)特別優(yōu)先權(quán) 特別優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依客體的不同，可分為特定動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。 特定動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，即以債務(wù)人的特定動產(chǎn)為標(biāo)的優(yōu)先權(quán)。主要包括：不動產(chǎn)出租人對承租人置于其不動產(chǎn)上的

8、動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，旅館主人對顧客攜帶之物品的優(yōu)先權(quán)，運(yùn)送人對其所運(yùn)送的動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，動產(chǎn)保存人對其所保存的動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，動產(chǎn)出賣人對其所出賣的動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，因公職人員瀆職的被害人對擔(dān)?；鹬畠?yōu)先權(quán)，耕地出租人對收獲物之優(yōu)先權(quán)，種子、肥料、農(nóng)藥提供人對收獲物之優(yōu)先權(quán)，農(nóng)工業(yè)勞役人員就其報酬對收獲物之優(yōu)先權(quán)，責(zé)任保險賠償金之優(yōu)先權(quán)等等。 特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，是指債權(quán)人就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。主要包括：不動產(chǎn)保存人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)修建人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)出賣人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)資金貸款人優(yōu)先權(quán)，共同繼承人就補(bǔ)償金對其他繼承人取得的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，共有物分割人就補(bǔ)償金對原共有的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)等等。

9、四、法定優(yōu)先受償權(quán)范圍的分析 意見將法定優(yōu)先受償款定義為假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。將“發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”作為法定優(yōu)先受償權(quán)，沒有任何疑義。那么什么是其他法定優(yōu)先受償權(quán)呢?我們有必要進(jìn)一步分析優(yōu)先受償權(quán)的定義。 意見對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。如何理解“假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”?首先說明了優(yōu)先受償權(quán)存在的時點(diǎn)是估價時點(diǎn)，而不是在任何其他的時點(diǎn)。其次說明了優(yōu)先受償權(quán)是在假設(shè)抵押

10、權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件下存在的。所謂抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償，與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得的價款受償。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金和賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。根據(jù)這些規(guī)定，優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~除了發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額外還包括支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，而這兩項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先受償順序要比

11、已抵押擔(dān)保債權(quán)在受償順序上還要優(yōu)先。 (一)處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用因采取的處分方式的不同而有所不同。一般情況下，抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序，這個過程中的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)人民法院訴訟收費(fèi)辦法及補(bǔ)充規(guī)定，人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。 (二)處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi) 處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納

12、的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳而未繳的各種政府行政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等，在處置抵押在建工程時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)繳，這些費(fèi)用也構(gòu)成在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。 從上面的分析可以看出，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與已抵押擔(dān)保債權(quán)屬于特定優(yōu)先權(quán)的范圍，而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。 五、一般優(yōu)先權(quán)與抵押價值定義的矛盾分析 意見將房地產(chǎn)的抵押價值定義為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，那么這個市場價值就應(yīng)該符合本文在第二部分中論述的四個條件。也就是說房地產(chǎn)抵

13、押價值對應(yīng)的抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)為設(shè)定本次抵押之時房地產(chǎn)本身已經(jīng)具備的權(quán)利狀態(tài)。如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時已經(jīng)存在發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款的事實(shí)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。同樣，如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時已經(jīng)存有抵押擔(dān)保債權(quán)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，也是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。已經(jīng)具有上述發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款和已抵押擔(dān)保債權(quán)兩種優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價值是如何評估?這要從交易價格形成過程來分析。 不考慮拍賣等強(qiáng)制處分因素的影響，如果存在發(fā)包

14、方拖欠承包方工程價款，在建工程在市場交易中要達(dá)成交易行為，或者是買方以不包含拖欠工程價款的較低價格購買但要承擔(dān)支付拖欠工程價款的義務(wù)，或者是以包含拖欠工程價款的較高價格購買而由賣方支付拖欠工程價款，總之，拖欠的工程價款要在交易額中有所體現(xiàn)。對于在建工程抵押貸款，如果發(fā)生借款人拖欠貸款的行為，實(shí)際上相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)購買該在建工程，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)還要負(fù)擔(dān)借款人拖欠的工程價款。因此，在確定在建工程抵押價值時自然要將發(fā)包方拖欠承包人工程價款從假定不拖欠工程價款的在建工程的市場價值中扣除。 如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，該抵押房地產(chǎn)進(jìn)入市場中交易，賣方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務(wù)。而在抵押貸款市場

15、中，如果金融機(jī)構(gòu)判斷該抵押房地產(chǎn)的價值大于已抵押擔(dān)保債權(quán)，還可以就超過部分再次設(shè)定抵押。由于法律規(guī)定，抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時受抵押登記時間先后具有不同的受償順序，從保證抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度考慮，后設(shè)立的抵押權(quán)自然要將已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)數(shù)額從抵押價值中扣除。因此，在不考慮其他優(yōu)先受償權(quán)存在的情況下，可以認(rèn)為存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價值等于假設(shè)不存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價值減去已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)價值。 從上面的分析，如果將法定優(yōu)先受償權(quán)界定在發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)，則抵押價值可以認(rèn)為符合市場價值的條件，也只有將這兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)扣除后

16、的結(jié)果才是抵押房地產(chǎn)在本次設(shè)定抵押權(quán)時具有的權(quán)利狀況的市場價值。但是在對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義進(jìn)行深入分析時，明確了其他法定優(yōu)先受償款的范圍包括處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi)兩項(xiàng)后，按照意見的定義，我們需要將這上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除后才能得到抵押價值評估額，而在此以前我們所評估的抵押價值是不需要將上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除的。意見定義的抵押價值還符合市場價值的標(biāo)準(zhǔn)嗎?回答這個問題的關(guān)鍵在于弄清楚其他法定優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)。 處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的

17、相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。我們知道，房地產(chǎn)交易過程中，按照國家以及地方相關(guān)規(guī)定，買賣雙方都要相應(yīng)的承擔(dān)一定的稅費(fèi)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，房地產(chǎn)的所有權(quán)人也就是債務(wù)人或抵押人應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。但是我們知道，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，要讓房地產(chǎn)的所有權(quán)人負(fù)擔(dān)應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在多數(shù)情況是不可能認(rèn)同，這部分費(fèi)用要從房地產(chǎn)變現(xiàn)價格中支出，從而使得可用于償還借款的金額減少，將該項(xiàng)費(fèi)用從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除實(shí)際上是對市場價值在抵押估價中的一項(xiàng)交易情況修正，但還沒有改變市場價值形成所應(yīng)具有的市場條件基礎(chǔ)。 處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用是由于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而在處置房地產(chǎn)過程中發(fā)生的服務(wù)性費(fèi)用支出。抵押權(quán)絕大多數(shù)不是在和

18、平條件下實(shí)現(xiàn)的，所謂和平條件是指在債務(wù)人無力履行借款合同時，由債務(wù)人或抵押人自覺的將抵押物變現(xiàn)用來償還借款。在和平條件下，處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用主要是房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)仍然可以認(rèn)為符合市場價值實(shí)現(xiàn)的市場條件基礎(chǔ)。而在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主流方式。其費(fèi)用構(gòu)成在前面已經(jīng)分析過。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)已經(jīng)完全脫離了市場價值所要求的市場條件的基礎(chǔ)。將假設(shè)無優(yōu)先受償權(quán)的市場價值扣除在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)的優(yōu)先受償款，所得的結(jié)果還認(rèn)為是市場價值，我認(rèn)為過于牽強(qiáng)，這就形成了意見對抵押價值定義中自身矛盾，即首先肯定抵押價值是市場價值，但根據(jù)定義計(jì)算所得的結(jié)果

19、已經(jīng)失去了市場價值所應(yīng)具有的市場條件。 六、抵押價值定義的補(bǔ)充與抵押估價操作建議 其實(shí)無論是處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用都可以認(rèn)為是對交易方式的一種修正。只不過在一般的估價修正中，我們通常是將非正常條件下的交易修正為正常條件下的交易結(jié)果，而在抵押價值估價中，通過扣減處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用來將正常條件下的交易結(jié)果修正為非正常負(fù)擔(dān)條件下的交易結(jié)果。因此，我認(rèn)為，在進(jìn)行這樣一個交易條件修正后所得的抵押價值定義為市場價值是不夠合理的。而要解決抵押價值定義中的矛盾，必須弄清楚這種矛盾產(chǎn)生的原因，其實(shí)在上面的分析中已經(jīng)可以看出這個原因就是對其他法定優(yōu)先受償

20、權(quán)涵義的界定造成的，相應(yīng)的解決抵押價值定義中存在的矛盾的途徑有兩個： 第一個途徑是肯定抵押價值是市場價值，將動搖這個基礎(chǔ)的其他法定優(yōu)先受償權(quán)從優(yōu)先受償權(quán)的概念中排除，就像中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價理論與方法中定義的那樣。這樣抵押價值的定義恢復(fù)到房地產(chǎn)估價規(guī)范的定義框架中。也就是說房地產(chǎn)抵押估價中的法定優(yōu)先受償權(quán)主要是指特定優(yōu)先權(quán)，對一般優(yōu)先權(quán)無須在抵押價值前扣除。一般優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致的貸款風(fēng)險應(yīng)通過貸款乘數(shù)來解決。 意見的制定意義主要是對房地產(chǎn)估價規(guī)范在抵押貸款目的估價的原則性規(guī)定的細(xì)化，并進(jìn)一步明確了估價師在抵押估價對發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行調(diào)查與披露的責(zé)任。而假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值只是取得擬抵押房地產(chǎn)在擬在本次設(shè)立抵押權(quán)時的所具有的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)下的市場價值的中間計(jì)算結(jié)果。 第二個途徑是保留處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償權(quán)，而不再將抵押價值定義為市場價值，就像意見(征求意見稿)中的那樣。估價報告中估價結(jié)果要披露下表所列示的內(nèi)容。 房地產(chǎn)抵押估價報告估價結(jié)果構(gòu)成- 價值項(xiàng)目