月日項(xiàng)目評審會議紀(jì)要

1、月日項(xiàng)目評審會議紀(jì)要作者:日期:公司會議紀(jì)要會議時(shí)間：2014年11月6日星期四9:30-10:40會議地點(diǎn)：華泰商務(wù)大廈1406會議室主持人：*參會人員：*記錄人：*會議主題：對*項(xiàng)目的初步評審以及下一步工作安排會議內(nèi)容：2014年10月29日至2014年10月30日，考察小組對“*公司”及該公司負(fù)責(zé)的“*項(xiàng)目”進(jìn)行了考察。會上考察小組對考察結(jié)果進(jìn)行了匯報(bào)，與會人員在聽取了匯報(bào)后針對考察結(jié)果以及合作的可能性進(jìn)行了討論，形成了階段性的意見?，F(xiàn)將會議的有關(guān)內(nèi)容紀(jì)要如下：一、程世洋展示PPT做匯報(bào)工作1、*公司基本情況（1）公司情況簡單介紹注冊資本：兩千萬元（2013年03月17日，未有相關(guān)驗(yàn)資報(bào)

2、告）。股權(quán)結(jié)構(gòu)：鮑水有，出資1950萬元，持股97.5%,項(xiàng)逢保出資50萬元，持股2.5%。（根據(jù)鮑總介紹，項(xiàng)總股份代持）。法定代表人：鮑水有（實(shí)際控制人）。法人治理：公司領(lǐng)導(dǎo)層意見不一，公司副總和鮑水有董事長意見相左，公司精神面貌不佳，但是公司鮑總有改革的想法（改組管理，減少副總，增加部門經(jīng)理的權(quán)利）。公司目前為四級建筑開發(fā)資質(zhì)，準(zhǔn)備升三級。公司曾在2012年滕州人雜志第二頁進(jìn)行宣傳，在銷售中心，有鮑總與滕州市領(lǐng)導(dǎo)、北辛街道辦領(lǐng)導(dǎo)的合影。（2）億和豐達(dá)與浙江億泰的關(guān)系*公司與浙江省億泰實(shí)業(yè)集團(tuán)實(shí)際上并無關(guān)系。鮑水有與項(xiàng)逢保之前為合作關(guān)系，后項(xiàng)逢保撤資去宿遷，公司名義上保留股份。（3）億和豐達(dá)

3、與山河置業(yè)的關(guān)系周樓嘉苑之前全部為山河置業(yè)的項(xiàng)目，后轉(zhuǎn)于億和豐達(dá)億和豐達(dá)與山河置業(yè)關(guān)系待查。（4）億和豐達(dá)香格里拉項(xiàng)目介紹據(jù)介紹香格里拉項(xiàng)目為當(dāng)時(shí)億泰集團(tuán)與億和豐達(dá)合作開發(fā)，現(xiàn)項(xiàng)目已完工，鮑總在香格里拉有兩套房產(chǎn)及十余套車庫，據(jù)介紹估價(jià)為800萬左右。香格里拉項(xiàng)目：報(bào)表收入5875萬，稅金1000萬左右，支出5000萬左右，不知名占有5500萬左右。（分析所得）2、*項(xiàng)目基本情況（1）項(xiàng)目地理位置東至新興北路，西至長途汽車站，南至英華醫(yī)院，北至奧林匹克大道。（2）項(xiàng)目性質(zhì)屬于城中村改造項(xiàng)目周樓嘉苑項(xiàng)目為北辛街道周樓區(qū)域“城中村”改造一期工程。該工程共占地71.4畝，總投資6.9億元，涉及居民3

4、26戶、1158人。共建設(shè)11層的居民樓14棟，建筑面積12.6萬平方米，722戶，其中回遷安置面積5.6萬平方米、460戶，可安置周樓居全部和岳莊部分居民入住。北辛街道在市城改辦的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在市土地局、規(guī)劃局、建設(shè)局、財(cái)政局和建工局的關(guān)心支持下，按照滕國土掛牌字（2009）第1號出讓公告要求，落實(shí)認(rèn)購資金8570萬元，由山東省山河置業(yè)有限公司于2月12日合法、合規(guī)摘牌。（3）目前兩棟商業(yè)大廈的銷售對象地下層高為6米，目前正在和沃爾瑪超市進(jìn)行商談，準(zhǔn)備在地下一層設(shè)立超市，地上1-4層的裙樓設(shè)計(jì)為百貨商場，目前準(zhǔn)備引入的商家為：四季春天、銀泰百貨等。裙樓以上，一棟設(shè)計(jì)為寫字樓，一棟為酒店賓館。

5、據(jù)分析：鮑總打算等沃爾瑪正式入住后，道路修繕完畢，在正式對外發(fā)售商鋪，根據(jù)調(diào)查，商鋪已銷售部分。（4）根據(jù)調(diào)查，目前項(xiàng)目投資在1.7億左右，銷售收入在2.2億（鮑總說1.2億左右為項(xiàng)目收入，其他為自身投入）。實(shí)際情況為2013年滕州億和豐達(dá)置業(yè)從山河置業(yè)購買而來，實(shí)際土地出讓金一億零陸百萬，地上建筑捌仟貳佰萬元，共計(jì)一億捌仟捌佰萬元。3、相關(guān)協(xié)議情況（1）山東省山河置業(yè)與滕州市億和豐達(dá)置業(yè)關(guān)于周樓嘉苑項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓：項(xiàng)目規(guī)劃用地：160.292畝，一期71.1478畝，二期89.442畝。2013年03月28日。補(bǔ)充協(xié)議：a滕國土2008-94號、騰國用2013第114號上在建項(xiàng)目出讓價(jià)格：820

6、0萬元，捌仟貳佰萬元。稅費(fèi)乙方承擔(dān)。b滕國土2008-94號土地出讓價(jià)格：10600萬元，壹億陸佰萬元整。稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。c共計(jì)花費(fèi)18800萬元。（2）北辛街道與億和豐達(dá)置業(yè)的協(xié)議：主要是同意山東山河置業(yè)將周樓嘉苑項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給滕州市億和豐達(dá)置業(yè)。相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)及政府承諾的稅費(fèi)退換全部由億和豐達(dá)置業(yè)承擔(dān)。（3）購房協(xié)議：a認(rèn)購按揭房款，預(yù)付20萬元，認(rèn)購之日兩年內(nèi)交房。b預(yù)定按揭房款，預(yù)付25萬元，未填寫交房時(shí)間c進(jìn)房協(xié)議：交付房款的40%進(jìn)房（交房、可以入住）。4、建筑承包情況和工程總結(jié)（1）周樓嘉苑3#9#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：滕州市張旺建筑工程。2009年03月26日已完工。（

7、2）周樓嘉苑2#12#13#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：滕州遠(yuǎn)東建筑工程。2009年03月26日已完工。（3）周樓嘉苑寫字樓賓館發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：濟(jì)寧明珠建筑。2011年09月10日只完成框架（一次結(jié)構(gòu)）（4）公司實(shí)際已建成7棟住宅，2棟正在施工，合同不全（5）混凝土合同和鋼材協(xié)議為固定格式化合同，合同內(nèi)容的約定都比較符合法律法規(guī)規(guī)定。值得一提的是只有一份混凝土合同為2013年6月1號由滕州億和豐達(dá)公司簽署的，其余五份為2012年5月20日簽由山東山河置業(yè)簽署，簽署代理人均為鮑水有（滕州億和豐達(dá)置業(yè)法人代表）（6）鋼材合同簽署兩份一份為2012年5月由山東山河置業(yè)簽署，另一份

8、為2014年8份滕州億和豐達(dá)簽署，兩份合同簽署日期間隔比較長。（7）監(jiān)理合同已經(jīng)于2011年6月30日結(jié)束，而且監(jiān)理合同只是周樓嘉苑項(xiàng)目，億和廣場項(xiàng)目不包括。（8）根據(jù)現(xiàn)有合同資料來看，此項(xiàng)目開工時(shí)間較長，項(xiàng)目施工緩慢；項(xiàng)目整體施工管理相對混亂；現(xiàn)有資料很難判斷房屋建設(shè)質(zhì)量等級。5、債權(quán)債務(wù)情況（1）根據(jù)鮑總的介紹，目前周樓嘉苑項(xiàng)目無任何外債，億和豐達(dá)公司無外債，鮑水友本人有500萬元個(gè)人借款，月息2分。（2）根據(jù)會計(jì)報(bào)告審查：有一筆1850萬元的賬目，公司會計(jì)回答為徐州一家企業(yè)拆解，鮑總解釋為個(gè)人出資。（3）公司牽扯到350萬元的投資糾紛，部分退房牽扯到300萬元，詢問對方得知欠繳稅款200

9、萬左右，其他零散共計(jì)2000萬元左右。（4）公司拖欠工程款5000萬元左右，其中施工方2000萬元，建筑材料款3000萬元（水泥1000萬元，鋼材800萬元）6、公司涉及的訴訟及仲裁公司目前涉及3宗案件，均為租賃糾紛，涉案金額在500萬元左右。案件正在審理過程中。7、*合作的要求（1）資金困難：一方面是政策、大環(huán)境的原因，另一方面是項(xiàng)目欠缺手續(xù)，無法從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。（2）項(xiàng)目目前缺乏的是流動資金，銷售大幅度下滑，建房進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致部分退房（未建設(shè)樓盤）。（3）根據(jù)鮑總的方案，項(xiàng)目的缺乏資金數(shù)額在7000萬元左右，為拍下土地，繳納保證金需800萬，辦理營業(yè)稅需1000萬。據(jù)鮑總介紹已繳

10、納3個(gè)稅種，只差營業(yè)稅，但在實(shí)際中營業(yè)稅后為契稅，根據(jù)營業(yè)稅1000萬，契稅需600萬左右。（4）用款計(jì)劃：第一步：4000萬，2000萬加快建設(shè)，2000萬周轉(zhuǎn)拍賣土地（四角的土地）第二步：3000萬，拍賣土地（樓盤后土地）第三步：2000萬，用于最后的建設(shè)周轉(zhuǎn)。&調(diào)查小組認(rèn)為合作存在的問題（1）*滕州億和豐達(dá)置業(yè)與山東山河置業(yè)的關(guān)系？據(jù)分析：山河置業(yè)實(shí)際控制人可能為鮑總。現(xiàn)項(xiàng)目在鮑總實(shí)際控制的兩個(gè)法人單位之間轉(zhuǎn)移，較為可疑。（2）公司賬目不清晰，資金管理混亂。待進(jìn)一步核查。如進(jìn)一步合作，需查清山東山河置業(yè)、滕州億和豐達(dá)置業(yè)、香格里拉項(xiàng)目和周樓嘉苑項(xiàng)目賬目（3）調(diào)查人員較難從員工口中獲取信息

11、，員工有防范心理，現(xiàn)場人員管理混亂，精神面貌較差。（4）報(bào)表反映項(xiàng)目總投入1.7億左右，土地款8659w,推測可知：地上建筑物8341w與實(shí)際勘察項(xiàng)目投資差距較大。二、聽取項(xiàng)目組成員匯報(bào)對項(xiàng)目可行性的看法*:目前全國房地產(chǎn)市場不景氣，滕州雖是全國最大的縣級市、在全國百強(qiáng)縣的排名也很靠前，但是其房地產(chǎn)市場也受到很大的影響。該項(xiàng)目目前最大的困難是，部分土地沒有取得使用權(quán)；*:即便是資金到位，產(chǎn)權(quán)證都能批下來，但是回款存在很大的不確定性；*:已經(jīng)對外銷售的住宅樓，業(yè)主付款40%就入住了，沒有在銀行進(jìn)行按揭還款，所以住宅樓剩余款項(xiàng)的回收存在很大的困難，加之很大一部分住戶是回遷戶，從回遷戶那里基本收不到

12、房款；*:該項(xiàng)目自啟動到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了六年時(shí)間，戰(zhàn)線太長、進(jìn)展太慢，而且因資金問題，何時(shí)完工是個(gè)未知數(shù)；*:公司員工整體精神面貌不容樂觀，（據(jù)了解，該公司老總鮑水有在考察小組到達(dá)前召開會議，下了“封口令”，員工在回答調(diào)查小組成員的問題時(shí)，答非所問、問東答西，或者避而不談）*:據(jù)悉，公司在與我方合作前，被北京一融資公司騙取40余萬，所以這次考察可以感覺對方有很強(qiáng)的防備心理，但是因?yàn)槲曳阶允贾两K都為提到過“先付款再合作”的合作條件，又對我們是信任的；*:公司老總鮑水有，目前已是筋疲力盡，表示愿意將其資產(chǎn)全部進(jìn)行托管;*:公司與山河置業(yè)關(guān)系不明確;三、若進(jìn)行進(jìn)一步的合作，考察組會對以下幾點(diǎn)繼續(xù)考察：1、對香格里拉項(xiàng)目進(jìn)行深層次的考察；2、進(jìn)一步了解山河置業(yè)和鮑水有的真實(shí)關(guān)系；3、關(guān)于土地指標(biāo)，要求提供政府文件等資料；4、商業(yè)樓合作客戶的合作意向書等證明文件；四、*總經(jīng)理進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評：1、房地產(chǎn)市場不景氣，全國三、四線城市深受影響；2、項(xiàng)目時(shí)間太長、地理位置優(yōu)越可能表明與政府存在不正常的關(guān)系；3、以上分析表明，開發(fā)商的實(shí)力太弱；4、資金缺口太大，有待考究；五、與會人員形成階段