談物業(yè)管理的標準化和專業(yè)化

1、物業(yè)管理的標準化和專業(yè)化從目前整體的發(fā)展狀況來看，被稱為“朝陽行業(yè)”的物業(yè)管理行業(yè)被公眾認為是門檻低、風險小的微利行業(yè)。那么，利潤微薄就迫使企業(yè)要去尋求生存與發(fā)展的道路，即不斷擴張，以規(guī)模求利潤。應該說將企業(yè)做大做強，是所有企業(yè)的共同追求；讓有實力的品牌企業(yè)占領更大的市場份額，使更多的業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)服務，對行業(yè)的優(yōu)勝劣汰是一件好事。但是一些企業(yè)在管理規(guī)模擴張的時候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒有做強。因此，企業(yè)在擴張中，應注意以下幾方面問題。推行標準化管理管理規(guī)模實現(xiàn)有序擴張。首先，具備訓練有素的專業(yè)人才是實現(xiàn)有序擴張的前提條件。物業(yè)服務企業(yè)具有勞動密集型的特點，意味著一個項目需要眾多的

2、員工協(xié)力開展工作。保證員工能夠保持企業(yè)既定的管理水平，應該是企業(yè)追求擴張前的必修功課。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)地、復雜的工作，要想實現(xiàn)有序擴張就要在人才培訓上下大功夫；從實際情況出發(fā)，采取多種形式對員工進行培訓教育；有計劃地從專業(yè)院校招收物業(yè)管理及經(jīng)營方面的專業(yè)人才，逐步改變企業(yè)管理人才的年齡和知識結(jié)構(gòu)，向知識化、專業(yè)化、年輕化方向邁進；建立公司人才儲備庫，把有培養(yǎng)和發(fā)展前途的員工列入后備隊伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業(yè)自己的人才庫，一旦接管新的物業(yè)項目，即可組建強有力的管理班子進入。其次，標準化管理是實現(xiàn)有序擴張的根本保證。大陸的物業(yè)服務企業(yè)在行業(yè)摸索了十多

3、年，對各崗的工作流程、標準應該有一套范本，應以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務標準下降的弊端。雖然現(xiàn)在不少物業(yè)服務企業(yè)在積極推行ISO9002質(zhì)量管理體系和一些其他的標準性文件，但這些新的質(zhì)量管理體系、標準、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續(xù)改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規(guī)模雖然不斷擴大，但企業(yè)的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。由此可見，推行標準化管理是實現(xiàn)有序擴張的根本保證。第三，找準擴張項目是實現(xiàn)有序擴張的關鍵。在選擇擴張項目時，提前要做詳細周密的考察分

4、析，可選擇那些項目基礎較好，業(yè)主的消費意識較高、區(qū)域經(jīng)濟相對發(fā)達的項目來做。只要企業(yè)具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經(jīng)濟效益。在項目拓展的過程中，企業(yè)應該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發(fā)揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目，為樹立企業(yè)形象、鞏固企業(yè)品牌奠定了堅實的基礎。因此，拓展項目的關鍵是企業(yè)要根據(jù)自身狀況，在拓展方向上認真規(guī)劃，做出適合企業(yè)發(fā)展的正確選擇。切實向?qū)I(yè)化管理過渡現(xiàn)階段專業(yè)化管理存在一定差異。通常所說的物業(yè)管理的“專業(yè)化”，其實只是物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部的具體專業(yè)分工與協(xié)作，而真正意義上的專業(yè)化管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關行業(yè)間的專

5、業(yè)化分工與協(xié)作，也就是將管理內(nèi)容細化后發(fā)包給清潔、秩序維護、設備維修等專業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務公司對專業(yè)公司的工作進行監(jiān)督驗收，從而達到對物業(yè)進行管理的目的。但就目前天津市的物業(yè)管理狀況來看，由于近年來勞動力成本的不斷增長，物業(yè)管理剛性成本持續(xù)上揚，企業(yè)各項支出捉襟見肘，很多物業(yè)服務企業(yè)為了生存與可持續(xù)發(fā)展已逐步走向項目分包的專業(yè)化道路，但其專業(yè)化程度還比較低，僅僅處于初級階段。物業(yè)服務企業(yè)能夠?qū)嵭型獍捻椖?，主要是保潔等簡單的勞務型項目，專業(yè)化服務市場還不完善，大致是一些管理或技術(shù)含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業(yè)管理專業(yè)化是為了充分利用社會分工，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，從而達到提高管理

6、效率和專業(yè)服務水平這一目的的物業(yè)服務專業(yè)化理念是相悖的。專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。物業(yè)服務公司將自己的服務“社會化”，一般只負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務則聘請專業(yè)的服務公司承擔。物業(yè)服務公司接盤后將管理內(nèi)容細化后再分包給清潔、設備維修等專業(yè)單位。在具體管理方面，美國物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應等全面負責。樓宇內(nèi)還有24小時的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對安全。在為業(yè)主的服務方面，物業(yè)服務公司做的也比較周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行

7、情等服務，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務需求，讓每個業(yè)主感到舒適方便。建立經(jīng)營型物業(yè)管理模式經(jīng)營型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的結(jié)合，是物業(yè)管理基本的運行、維護、服務提升到對物業(yè)資產(chǎn)營銷和管理全過程的服務模式。物業(yè)服務企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作，而且為業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效益；同時將服務由物業(yè)管理委托期，延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個壽命期，為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務。這種模式適合于寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓以及其他可出租物業(yè)的管理中。經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。據(jù)了解，美國的物業(yè)服務企業(yè)，大多數(shù)

8、都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎上做好物業(yè)維護工作，良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的是經(jīng)營型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。經(jīng)營型物業(yè)管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要，更好的體現(xiàn)經(jīng)營、管理的一條龍服務，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴大了物業(yè)服務企業(yè)的盈利空間。物業(yè)服務企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與物業(yè)管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)服務企業(yè)綜合實力和生存能力得到提同時，在實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中，一要注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業(yè)人才。物業(yè)經(jīng)營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經(jīng)驗和高素質(zhì)的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就無從談起。二要注重向?qū)I(yè)公司學習。目前，我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上與境外先進的企業(yè)還存在較大的差距，因此應該與一些優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)務上保持合作，建立穩(wěn)定的業(yè)務關系。在