SRTP-王旭-房產(chǎn)稅改革方案的改進方法知識講解

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。SRTP-王旭-房產(chǎn)稅改革方案的改進方法-重慶大學大學生科研訓練計劃項目申報書項目名稱：關于重慶房產(chǎn)稅改革方案的改進方法申請人：王旭，羅瑜，魏新魏所在學院：建設管理及房地產(chǎn)學院指導教師：楊宇聯(lián)系電話驗室及設備管理處制填表說明1、本表填寫內(nèi)容必須與事實相符，表達準確。數(shù)字一律填寫阿拉伯數(shù)字。2、“項目開展所在實驗室”欄由需要在實驗室開展研究的項目組填寫。在“校級實驗室”、“院級實驗室”及“其他實驗室”前方框內(nèi)打勾。“校級實驗室”指校級基礎教學實驗中心、“院級實驗室”指院級（專業(yè)）

2、中心實驗室、“其他實驗室”指教師科研實驗室等。3、“提交成果方式”欄填寫：技術(shù)研究報告（調(diào)研報告）、論文、實物裝置（含照片）、軟件、專利申請材料、錄像片等。4、打印格式：（1）紙張為A4大??；（2）文中小標題為小四、黑體；（3）欄內(nèi)正文為五號、宋體?！爸貞c大學大學生科研訓練計劃”項目申請表項目學院（公章）：實驗室及設備管理處制表項目名稱關于重慶房產(chǎn)稅改革方案的改進方法項目所屬學科學科名稱（管理科學與工程）學科代碼（120100）研究類型基礎研究試驗研究項目開展所在實驗室校級實驗室、院級實驗室、其他實驗室建筑信息管理中心實驗室（名稱）項目組人數(shù)3項目實施時間2011年05月至2012年06月項目

3、所需經(jīng)費1000元項目組成員（含項目負責人）姓名學號年級專業(yè)班聯(lián)系電話簽名王旭2009086109級工程造價專業(yè)2瑜2009085709級工程造價專業(yè)2新魏2009086209級工程造價專業(yè)2導教師姓名職稱學院專業(yè)聯(lián)系電話楊宇副教授建設管理與房地產(chǎn)學院工程管滔副教授建設管理于房地產(chǎn)學院工程管究內(nèi)容問題的引出背景及意義房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是HYPERLINK/view/8426.htmt_blank國家以房產(chǎn)作為HYPERLINK/view/164667.htmt_b

4、lank課稅對象向HYPERLINK/view/73580.htmt_blank產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用HYPERLINK/view/371926.htmt_blank稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制HYPERLINK/view/2268010.htmt_blank固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。然而，重慶和上海已作為兩個試點，于2011年1月28日起開始征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征收，在我們看來，有兩個原因：一是為了完善和豐富稅種，增加地方政府的財政收入；二是作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具，抑制房價快速上漲。從政策制

5、定者的角度來看，房產(chǎn)稅的初衷顯然是出于前者，但對于普通百姓而言，則更偏重于理解為調(diào)控房價。房產(chǎn)稅是長久性的地方收入。近年房價攀高的主要原因就是因為現(xiàn)在賣地收入是地方的主要收入，而賣地并非長久之計，僅僅依靠土地出讓是無法從根本上解決地方政府的收入的。而如果進行房產(chǎn)稅的征收，就會很好的解決這個問題：地方政府每年靠房產(chǎn)稅就能獲得巨大的財政收入，比一次性賣地所得的收入要穩(wěn)定和充裕。房產(chǎn)稅能有效的抑制炒房現(xiàn)象。很多人認為，現(xiàn)在如此嚴厲的調(diào)控之下樓市成交之所以依舊火爆，房價仍呈上升趨勢，是因為現(xiàn)在房產(chǎn)仍然是剛性需求。而我們認為，真正的原因是，炒房者在房地產(chǎn)市場中充當了中堅力量，是他們推動了市場的成交量從而

6、促進了房價的上漲，而炒房者如此有恃無恐的買房的一個重要原因是他們的持有成本不高。而今出臺房產(chǎn)稅，針對自住需求以外的購買單位征收高額的房產(chǎn)稅，讓炒房者無利可圖。使炒房者將房子投放到市場上，增加市場的有效供應，并阻止炒房者進入房地產(chǎn)市場與真正有自住需求的購買者搶有限的房子。所以說出臺房產(chǎn)稅對于民生，對建造和諧社會，都有著積極的意義，有利于民生，有利于社會和諧。效果1月30日，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅為6154.83元，當日在北部新區(qū)地稅局申報入庫。重慶稅務部門提供給媒體的信息稱，首月17筆房產(chǎn)稅，共149978.01元入庫。房產(chǎn)稅實施一個月來，成交量下降五成，但是影響成交量的主要是高端二手房。然而在

7、此期間內(nèi)，房價卻沒有下降。C.發(fā)現(xiàn)問題經(jīng)過近幾個月房產(chǎn)稅改革方案在重慶的試運行我們發(fā)現(xiàn)，所收稅款數(shù)額并不大，對現(xiàn)實房價也沒有產(chǎn)生有力的調(diào)控影響。民眾及有關業(yè)界人士對此項改革也都頗有微詞。本質(zhì)上來看，房產(chǎn)稅的改革目的性明顯是有利于國家的穩(wěn)定發(fā)展，但試行結(jié)果卻沒有想象中的好，很可能是在改革方案的設計上有須適當改進的部分。比如，我們在研究中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的征收范圍并沒有覆蓋到農(nóng)村。農(nóng)村的房產(chǎn)規(guī)模急劇擴大。大批高級公寓、別墅等經(jīng)營性住房出現(xiàn)如果仍然按照現(xiàn)有規(guī)定不對這部分房產(chǎn)征稅，就會造成我國房產(chǎn)稅收收入的一大損失。相對征稅范圍，研究內(nèi)容免稅范圍就顯得有些過于寬泛。另外，相較于其他國家或地區(qū)，重慶地區(qū)的房

8、產(chǎn)稅稅率偏低，所以才有近幾個月稅收情況并不理想的現(xiàn)狀。我們在對比中看到，房產(chǎn)稅的征收應該將該地區(qū)的居民經(jīng)濟狀況納入?yún)⒖紭藴省６惵实臄?shù)值也可在現(xiàn)有基礎上稍作調(diào)整。并且，從征收體系上看其征收過程并不十分合理，因為合同價格與交易價格往往有所不同，所以依靠合同價格作為稅基的問題值得商榷。并且房產(chǎn)稅作為一種長久性的稅收但其并未與房地產(chǎn)的整個交易過程和房產(chǎn)持有過程掛鉤，所以在長久實施上可能會有一定的不便之處。二、我們的研究A.房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀：從一月份起征房產(chǎn)稅至今遇到了很多問題，比如在征收房產(chǎn)稅時有很多購房者為了避稅，使合同金額遠低于實際交易金額；房產(chǎn)稅作為一種長期稅，但并未出臺相應的規(guī)定來規(guī)范納稅人在

9、房產(chǎn)稅方面的納稅義務。B.與其他地區(qū)、國家及地區(qū)的房產(chǎn)稅的對比重慶：征稅對象：對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產(chǎn)稅；征收稅率：新購高檔住房價格超過均價兩倍，按0.5%稅率征收。全部獨棟商品房收房產(chǎn)稅。購房價格超均價3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%；免稅范圍：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭

10、只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘愖》靠鄢舛惷娣e。上海：征稅對象：暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準；征稅稅率：適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%；免稅范圍：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行

11、辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅；稅收管理：房產(chǎn)稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收，納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。香港：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。臺灣：按我國臺灣物業(yè)稅的征收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。新加坡：由新加坡國內(nèi)稅務局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。研究內(nèi)容日本：日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得

12、稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為14%。韓國：韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，有可能進一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。美國：不動產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。德國：不動產(chǎn)稅：根據(jù)評估價值的1%-1.5%征收。法國：不動產(chǎn)稅：持有不動產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價值(fairmarketvalue)納稅。公司將自己房產(chǎn)

13、裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16%的公司所付出租金。瑞典：不動產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務評估價值的0.5-1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。意大利：不動產(chǎn)稅：按照稅務評估價值的0.4%-0.7%。西班牙：不動產(chǎn)稅：按照稅務評估價值征收(一般低于市場價值的50%)，稅率在3%。C.房產(chǎn)稅的去向房產(chǎn)稅為地方稅，試點征收的收入屬地方財政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標，改革試點征收的收入將用于保障性住

14、房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題，但是近些年的廉租房和公共租賃住房的建設情況并不盡如人意。三、我們的建議與意見1、征收稅率應該適當提高與國外相比，我國的房產(chǎn)稅稅率明顯較低，再加上，房產(chǎn)稅的征收本來就只針對高級住宅，而選擇高級住宅的人本來就不會太介意房產(chǎn)稅的征收，因此導致了對房價和成交量的影響不大。2.房產(chǎn)稅的稅基應進行調(diào)整現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅基為合同上的交易價格，但在實際過程中購房者使其合同價格遠低于其實際購房價格以達到避稅的目的。并且房產(chǎn)稅以交易價格作為稅基也并非是長久之計，我們應當尋找一種公平且具有可行性的方法來衡量房屋價格作為稅基。3、房產(chǎn)稅的征收體系應進

15、行調(diào)整房產(chǎn)稅作為一種長久性的稅收，其再實施過程中應當與房產(chǎn)稅的持有過程相掛鉤，再次我們可以像汽車的征稅方式進行學習，比如將房產(chǎn)稅與房屋產(chǎn)權(quán)進行掛鉤等等。4、房產(chǎn)稅應加快向全國推廣開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房價.過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達到“削貧富差距之峰”的效果。所以我們應當把房產(chǎn)稅向全國范圍推廣，但針對各地不同的現(xiàn)狀，又應當采取不同的征稅辦法，達到與個地方的實際相結(jié)合，真正發(fā)揮出房產(chǎn)稅的實際意義。立項意義（含國內(nèi)外研究現(xiàn)狀）一、研究現(xiàn)狀：據(jù)重慶市財政局有關方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至4月27日，重慶市已經(jīng)入庫的房產(chǎn)稅試點征收稅款有幾十萬元。而最近重慶市主城九區(qū)的

16、3400多名獨棟別墅所有人將收到市地稅局下發(fā)的房產(chǎn)稅納稅通知書。2011年5月17日，重慶市地稅局介紹，已正式啟動存量獨棟別墅房產(chǎn)稅納稅通知書發(fā)放工作。這意味著收到通知書的獨棟別墅所有者，都將在10月繳納今年的房產(chǎn)稅。作為資本市場的老大的美國，已經(jīng)建立起了較為完善的房產(chǎn)稅征收體系，其房產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)保有稅、房地差取得稅、房地產(chǎn)所得稅，有專門的房地產(chǎn)評估協(xié)會，對房地產(chǎn)價格進行估價，且各地房產(chǎn)稅稅率一般在1%3%之間且其房產(chǎn)稅已成為地方財政收入的主要來源，房產(chǎn)稅約占地方財政收入的30%，地方稅收收入的50%80%，同事也是居民在住宅消費上的第二大支出。作為老牌資本主義國家，日本的房產(chǎn)稅主要有固定資

17、產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅組成。且兩者都采取了寬稅基的政策。而重慶房產(chǎn)稅稅率最高只有1.2%，且其征收總額遠不能滿足保障性住房的資金需求。二、立項意義：（一）房產(chǎn)稅的意義從國家政策上來看1998年住房制度改革后，房地產(chǎn)市場擴張速度特別快，而與此相適應的制度建設比較缺失。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場制度建設的重要一環(huán)。房產(chǎn)稅改革應和市場發(fā)展相適應。在這方面，中國正在補足，將重慶和上海作為新房產(chǎn)稅政策試點，以盡快了解新房產(chǎn)稅政策的實用性和適用性。房產(chǎn)稅對于我國的整個房地產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重作用，而進一步的使房產(chǎn)稅合理化也將推進我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范性。從現(xiàn)階段情況上來看近二十年來，我國經(jīng)濟社會形勢發(fā)生了很大變化，

18、住房制度改革不斷深化，居民購買商品房代替了原來的公有住房分配，房產(chǎn)逐步成為個人財產(chǎn)重要的組成部分以及財富積累的重要方式，房產(chǎn)稅改革條件基本具備。房產(chǎn)稅成為目前最令人關注的房產(chǎn)相關政策之一。對中國現(xiàn)有居民，尤其是作為試點的重慶地區(qū)居民在生活上有著極為重要的影響。5月5日，中國社會科學院發(fā)布2011年房地產(chǎn)藍皮書表示，開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可引導合理住房消費，抑制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。通過征收房產(chǎn)持有稅，推動地方政府從土地財政轉(zhuǎn)向稅收財政，改變地方政府推高地價助推房價的鏈條。所以房產(chǎn)稅怎么收，收多少，不僅影響著房地產(chǎn)市場，而且對于收入分配和增長地方財政稅收

19、也有著巨大影響。（二）對房產(chǎn)稅進行改進的意義正因為房產(chǎn)稅有著巨大的實際意義。而自今年年初開始實施的房產(chǎn)稅并未起到理人滿意的效果。首先是價低的稅率并沒有從根本上沖擊到炒房者的利益，并且由于采取合同交易價格作為稅基，所以有不少購房者為達到避稅的目的是合同交易價格遠低于實際購房價格，使得房產(chǎn)稅的征收有失公平。而針對以上種種的問題，我們將進行實地實際調(diào)研，并得出我們的結(jié)論提出我們的建議，供以后房產(chǎn)稅的改革和調(diào)查者作為參考。研究路線（或研究方案）研究路線:本項目組通過前期調(diào)查、專家走訪咨詢以及文獻閱讀，經(jīng)過歸納分析總結(jié)，最終找到一種既能應用于實際情況，又相對簡單有效的、科學合理可持續(xù)的研究方法。此法要求

20、我們循序漸進，厚積薄發(fā)：首先對于房產(chǎn)稅的相關概念要有明確具體的理論上的認識，進而從實際出發(fā)，深入到房產(chǎn)稅的實際操作中去調(diào)查研究、總結(jié)分析，最后將理論與實際相結(jié)合，得出最終結(jié)論。文獻法機構(gòu)調(diào)查法專家咨詢法重慶房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀重慶房產(chǎn)稅與上海以及其他國家地區(qū)的比較分析房產(chǎn)稅現(xiàn)今在稅率、征收體系中存在的問題文獻法機構(gòu)調(diào)查法專家咨詢法個案追蹤訪問法重慶房產(chǎn)稅改革方案的改進辦法房地產(chǎn)企業(yè)+購房者+利用+征收過程的問題對重慶房產(chǎn)稅改革方案的結(jié)論改進建議創(chuàng)新點一、研究內(nèi)容創(chuàng)新1.從保障房建設的資金需求以及房產(chǎn)稅對于房屋持有和出售的影響上討論房地產(chǎn)稅率的合理性。2.將房產(chǎn)稅的征收與房屋產(chǎn)權(quán)相掛鉤，以謀求合理可行的

21、稅收制度及有力的稅收約束。二、研究方式創(chuàng)新我們采取實地調(diào)研的方式進行調(diào)查，采取由上到下的分析方式，使得房產(chǎn)稅的改革方案從實踐中來到實踐中去。具備的研究條件一、研究課題優(yōu)勢房產(chǎn)稅的征收是2011年國家出臺的一項新政策，將房產(chǎn)稅的改進作為我們的研究對象，是非常具有創(chuàng)新意義的。在房價攀高的今天，利用房產(chǎn)稅控制交易量、房價和調(diào)節(jié)收入是水到渠成的，但是其中還存在很多問題，真正的運用好房產(chǎn)稅及其去的處理還有待研究及討論。二、學院，指導教師和權(quán)威部門支持的優(yōu)勢本項目組所在的建管學院是國內(nèi)房地產(chǎn)領域最具影響力的專業(yè)學院之一，校友遍布國內(nèi)外尤其重慶市各個相關機構(gòu)。學院與重慶市國土資源管理局有著緊密而長久的合作關

22、系，這為本研究搭建了良好的信息平臺。三、主體和團隊優(yōu)勢本項目組成員均來自工程造價專業(yè)，成績優(yōu)良，具有較扎實的專業(yè)基礎和學習能力。魏新魏同學是工程造價2班班長，預備黨員，曾任建管學院團委組織部副部長，有較長時間的學生干部經(jīng)歷。組織參與過多項活動，活動獲得老師及同學好評。王旭同學自幼飽讀詩書，酷愛鉆研，學習勤奮。羅瑜同學有豐富的社會實踐能力，動手能力。愛好廣泛，持有全國揚琴等級考試證書，全國繪畫等級考試證書。在申請項目前，項目組成員在對新房產(chǎn)稅相關資料進行大量閱讀和共同探討的基礎上另外，長期合作的經(jīng)驗保證本項目組成員交流方便迅速，行動集中，默契程度高，團隊協(xié)作力強，科研探討與溝通能力較好。四、地緣

23、優(yōu)勢重慶與上海一起作為全國新房地產(chǎn)稅僅有的兩個試點，具有很強的地緣優(yōu)勢。我們可以對重慶的房產(chǎn)稅的實施進行實地考察研究，提出有針對性的建議。自1997年重慶直轄以來，經(jīng)濟飛速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，重慶每年都有大量新的工程開工和完工，有大量的房產(chǎn)交易成交，給我們提供了一個很好的研究對象。參考文獻韓曉琴.當前有關房產(chǎn)稅的幾個熱點問題探析J.經(jīng)濟研究導刊.2010（27）.錢津.如何遏制房價過快上漲J.中國流通經(jīng)濟.2010（5）.張嫻彧.淺談中國現(xiàn)階段房產(chǎn)稅及其稅制存在的問題和建議J.商業(yè)研究.2010.4張敏.我國房產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及改革措施J.重慶科技學院學報.2010，19進度安排研究階段研究內(nèi)容第一階段（課題籌備階段）2011年3月15日2011年5月15日背景研究：廣泛了解業(yè)內(nèi)信息以及相關領域知識。2011年5月15日2011年6月22日課題設計：結(jié)合導師意見，在確定的領域中提煉最突出的和最感興趣的矛盾點總結(jié)成課題第二階段（課題具體研究與實地調(diào)研階段）2011年6月29日2011年8月31日文獻查閱：通過對國內(nèi)外同類課題及研究資料收集與研究，將我們研究內(nèi)容細化，確定后期方案2011年9月3日2011年11月19日第一輪社調(diào)：走訪稅務局、重慶市、重慶市城鄉(xiāng)建筑委員會、各開發(fā)單位，為日后的建模分析收集數(shù)據(jù)2011年11月222012年3月11日第二輪社調(diào)