房產(chǎn)會計核算細(xì)則

1、（集團）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算細(xì)則第一章總則為了規(guī)范各房地產(chǎn)開發(fā)子公司的會計核算，保證會計核算信息真實、準(zhǔn)確，正確計量收入、成本、費用。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度及制定本細(xì)則。本細(xì)則是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般業(yè)務(wù)流程制定的，是房地產(chǎn)子公司具體核算業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性文件，各房地產(chǎn)子公司應(yīng)根據(jù)本單位具體業(yè)務(wù)靈活掌握，不可生搬硬套。本細(xì)則僅對重點科目、特殊業(yè)務(wù)的核算流程做出指導(dǎo)性規(guī)范，沒有涉及的科目及核算業(yè)務(wù)，應(yīng)遵從企業(yè)會計制度的規(guī)定。第二章 資產(chǎn)核算客戶采用信用卡結(jié)算方式支付房款時，憑POS結(jié)算單及（收據(jù)）發(fā)票記賬聯(lián)次借記“其他貨幣資金-刷卡在途”科目。銀行收賬后，憑銀行借記憑證（收賬通知）及手續(xù)費憑

2、單，借記“銀行存款”和“財務(wù)費用-支付金融機構(gòu)手續(xù)費”科目，貸記“其他貨幣資金-刷卡在途”。若銀行借記憑證可與記賬憑證一一對應(yīng)，則直接作為該記賬憑證的 附件；若反映的是多個客戶，不能與記賬憑證義一一對應(yīng)的，應(yīng)在銀行提供的明細(xì)單中逐一注明記賬憑證編號，并附在每月最后一張記賬憑證后面，方便查詢。由于企業(yè)為按揭購房客戶提供階段性擔(dān)保，銀行要求存入的 保證金，在“其他貨幣資金”核算，并按照銀行及賬號設(shè)二級明細(xì)科目核算。保證金釋放時，再從“其他貨幣資金”轉(zhuǎn)入“銀行存款”?！皯?yīng)收賬款”的核算：本科目核算與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的應(yīng)收款項，非經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)收款項應(yīng)在“其他應(yīng)收款”科目核算。應(yīng)收賬款應(yīng)在確認(rèn)收入時，根據(jù)

3、確認(rèn)收入與實際已收到款額的差額確認(rèn)。按照客戶設(shè)置明細(xì)（或輔助）核算?！邦A(yù)付賬款”的核算：本科目核算與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的預(yù)付款項。按照預(yù)付款的性質(zhì)設(shè)“預(yù)付工程款”、“預(yù)付材料、設(shè)備款”、“預(yù)付其他款項”三個二級明細(xì)科目，并按照供應(yīng)商設(shè)三級明細(xì)（或輔助）核算。1、預(yù)付工程款的核算：在發(fā)包方式下，企業(yè)在工程完工交付使用并辦理工程決算以前付給承包商的工程款項一律通過“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”核算。支付預(yù)付工程款、工程進度款時，依據(jù)合同，經(jīng)監(jiān)理公司、工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門及分管領(lǐng)導(dǎo)審核工程款支付文件（執(zhí)行資金支出管理辦法規(guī)定）及建筑商提供的發(fā)票（或收據(jù)）借記“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”。工程完工后，依據(jù)經(jīng)審

4、定的工程結(jié)算書借記“開發(fā)成本”科目及相關(guān)子細(xì)目，貸記“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”，差額貸記“應(yīng)付賬款”。對于工期長，跨年度的工程，可按季度根據(jù)監(jiān)理公司提供的 監(jiān)理報告及工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門的審核意見，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。但累計結(jié)轉(zhuǎn)額不得超過實際支付的工程款總額。2、預(yù)付材料、設(shè)備款的核算本科目專門用于甲供材核算。預(yù)付款、進度款的支付，憑付款審批文件及供貨商提交的發(fā)票（或收據(jù)）借記“預(yù)付賬款-預(yù)付材料、設(shè)備款”；材料設(shè)備到貨時，憑公司、供應(yīng)商、建筑承包商及監(jiān)理四方聯(lián)合驗收憑證、發(fā)票等文件，借記“庫存材料”等相關(guān)科目，貸記“預(yù)付賬款-預(yù)付材料、設(shè)備款”，差額貸記“應(yīng)付賬款”。3、預(yù)付其他款項的核算本科目

5、用于核算工程款、材料設(shè)備款以外與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系的預(yù)付款項。如購置資產(chǎn)、廣告推廣等.公司不采用甲供材開發(fā)方式，不使用“物資采購”、“材料成本差異”科目。公司的低值易耗品主要是辦公用品，財務(wù)制度規(guī)定采用五五攤銷法計入費用、成本。應(yīng)健全低值易耗品賬簿，加強該類資產(chǎn)的核算和管理?！伴_發(fā)產(chǎn)品”的核算。開發(fā)產(chǎn)品指已經(jīng)竣工移交且完成工程 竣工結(jié)算和決算的開發(fā)商品房。開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)項目、可售物業(yè)類型及棟號設(shè)明細(xì)賬核算。關(guān)于“待攤費用”及“長期待攤費用”核算的說明。為了簡化核算，對于經(jīng)常、均衡發(fā)生且金額不大的費用，即使其受益期超過一個月或一年，也無須通過“待攤費用”和 “長期待攤費用”核算，而直接計入當(dāng)期

6、損益，如車輛保險費、房租等。而對于項目運作前期、開始銷售以前發(fā)生的的 銷售中心（非永久性建筑）建造費等費用可以先計入“長期待攤費用”，待項目開始銷售時在一定時期內(nèi)進行攤銷；對于暫時無法確認(rèn)受益對象的 費用支出，可以先通過“待攤費用”科目核算，待確定受益對象后，一次性或分期結(jié)轉(zhuǎn)至相關(guān)成本費用科目；對于應(yīng)計入“開發(fā)間接費用”科目的費用，不應(yīng)通過“待攤費用”或“長期待攤費用”科目核算。關(guān)于“在建工程”科目的使用說明。除非立項就明確工程建造目的為本公司自用，一般不不使用本科目。第三章負(fù)債核算第十三條 關(guān)于“預(yù)收賬款”核算說明。本科目主要核算開發(fā)企業(yè)預(yù)收客戶的商品房、車位（庫）等銷售款以及出租物業(yè)的定金

7、等。應(yīng)按照項目或物業(yè)類型設(shè)置二級明細(xì)科目核算。設(shè)置“定金”、“首付款”和“按揭貸款”三個二級子細(xì)目。同時該科目應(yīng)建立銷售對象及客戶三級明細(xì)賬進行輔助核算。 特別說明：收取購房客戶的各種代付代付款項（如：印花稅、契稅、公共維修基金、測繪費等）應(yīng)通過“其他應(yīng)付款”核算。第十四條 “應(yīng)交稅費”“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“企業(yè)所得稅”等科目的使用?，F(xiàn)行征管法要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等均采取預(yù)征方式征收征繳，項目結(jié)束后匯算清繳。因此，在核算時應(yīng)考慮配比原則，上述稅費應(yīng)在交納時借記“應(yīng)交稅費”相關(guān)明細(xì)科目；交房確認(rèn)收入和利潤時，再按照會計核算配比結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”

8、、“所得稅”等科目。第四章成本、費用核算第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。第十六條 成本核算的一般程序。1、根據(jù)成本核算的要求和項目特點，確定成本核算對象。2、設(shè)置成本核算會計科目和賬簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本和費用。3、按收益原則和配比原則，確立應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各項成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開發(fā)成本費用在各成本核算對象之間進行分配。5、編制項目開發(fā)成本計算表，匯總計算各成本對象的開發(fā)總成本。6

9、、正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。7、編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 第十七條 成本核算對象的確定。1、成本核算對象的確定原則：滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集分配；有利于成本及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、各核算單位可根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍和管理的需要等因素，確定成本核算對象。 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單體開發(fā)工程為成本核算對象。 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的 群

10、體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象；同一項目有商業(yè)、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該按物業(yè)類型劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)該按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施應(yīng)單獨做成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)的成本。3

11、、成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第十八條 成本項目及核算內(nèi)容 開發(fā)成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：土地開發(fā)成本、前期工程費、主體建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、環(huán)境及配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。各成本項目的開支范圍如下：1、土地開發(fā)成本 包括為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，及使土地達(dá)到“七通一平”（或“五通一平”）的熟地而發(fā)生的各種費用。主要包括以下內(nèi)容： 綜合地價款包括交納的土地出讓金、大市政配套費及因延遲交納土地出讓金而發(fā)生的資金占用費和滯納金。 拆遷補償費 包括征地管理費、土地使用費、耕地占用

12、費及有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。 中介機構(gòu)服務(wù)費指為了開發(fā)土地而支付給各中介機構(gòu)的咨詢服務(wù)費用，如土地評估費、拆遷服務(wù)費等。 合作開發(fā)費 指在合作開發(fā)方式下，支付給土地提供方的各種形式的合作費用，包括支付補償合作方土地款、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 契稅2、前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： 勘察測繪費勘測費：包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地質(zhì)勘察費，沉降觀測費、日照測試費，拔地釘樁驗線費、復(fù)

13、線費、放線費、建筑面積測量費等。 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作非、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃費。設(shè)計費：施工方案設(shè)計費、修改費等?？尚行匝芯抠M：咨詢費、調(diào)研費。其他：制圖、曬圖費等。報建費報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)的編制費、交易中心手續(xù)費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥基金、白蟻防治費、建筑面積測量費、路口開設(shè)費等，規(guī)劃管理費、墻改專項基金、教師住宅基金、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。增容費：包括水、電、煤氣等增容費。三通一平費：臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改遷移、臨時變壓器安裝及拆除費

14、。臨時用水：接通紅線外施工臨時給排水設(shè)施設(shè)計費、建造、管線鋪設(shè)、遷移等費。場地平整費：場地清運費、舊房拆除等費用。臨時設(shè)施費：臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、噴繪裝飾費用等。臨時辦公室：租金、建造、裝飾及拆除費用等。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等。 建筑安裝工程費指項目開發(fā)建設(shè)過程中房屋建筑、安裝工程支出。主要包括以下內(nèi)容：土建工程：包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、粗裝（含外立面、門窗）；精裝修工程設(shè)備及安裝工程：內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費;室內(nèi)（公用）設(shè)備及其安裝費：主要包括空調(diào)（含中央空調(diào)）、電梯及其安裝費、消防設(shè)施、背景音樂及安裝費等。室內(nèi)智能化系統(tǒng)費：主要包括保安監(jiān)控及停車管理系

15、統(tǒng)費用、電信網(wǎng)絡(luò)費用、衛(wèi)星電視費用、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)費用等?；A(chǔ)設(shè)施費： 室外給排水系統(tǒng)費、室外采暖系統(tǒng)費、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費、室外供電系統(tǒng)費、室外消防系統(tǒng)費、室外智能化系統(tǒng)費環(huán)境及配套設(shè)施費：園林環(huán)境建設(shè)費、公共配套設(shè)施費。開發(fā)間接費：開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出：工程管理費（監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、施工合同外獎金、質(zhì)檢費）；工程管理人員的薪酬福利支出；勞動保護費；辦公費；利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌收益的凈額；周轉(zhuǎn)房攤銷；維修費；采購保管費；樓道看管費；物業(yè)啟動費；水電費等。第十九條 “管理費

16、用“的核算：核算項目公司領(lǐng)導(dǎo)及行政人事、財務(wù)等管理部門、人員發(fā)生的費用。需合理劃分二級明細(xì)科目進行核算，一般包括：工資薪酬、福利費、教育經(jīng)費、社保費（四險一金）、辦公費、交通費、差旅費、車輛費用（燃料費、修理費、其他）、業(yè)務(wù)（招待）費、房租、水電物業(yè)費、折舊費、審計費、律師費、咨詢服務(wù)費、通訊費、勞動保護費、勞務(wù)費、其他費用等。第二十條 “銷售費用”的核算：核算項目推廣、銷售的全部費用。一般包括：工資及傭金、銷售設(shè)施費、營銷策劃費、廣告推廣費、展覽制作費、資料費、其他費用等。第五章收入核算第二十一條 對于商品房銷售收入的確認(rèn)，必須具備三個條件：項目已經(jīng)完工，并取得政府建設(shè)部門合法的竣工驗收備案

17、表；業(yè)主已經(jīng)正常辦理入住手續(xù)，且房款已經(jīng)結(jié)清或業(yè)主對未結(jié)清的房款沒有異議；開發(fā)成本已經(jīng)確定，或通過成本控制部門提供的工程結(jié)算資料，對開發(fā)成本能夠準(zhǔn)確計算。第二十二條 結(jié)轉(zhuǎn)收入時，應(yīng)按項目分別編制收入結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，列明所結(jié)轉(zhuǎn)房屋的業(yè)主、房號、實際面積、單價、總房款、已交房款、應(yīng)補（退）房款等內(nèi)容，并據(jù)以進行賬務(wù)處理。第二十三條 按照配比原則，結(jié)轉(zhuǎn)收入的同時，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加和銷售成本。第二十四條 結(jié)轉(zhuǎn)收入時，先不結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅。這兩種稅金需要在項目決算后，進行匯算清繳。匯算清繳完成后，按照匯算清繳結(jié)果調(diào)整當(dāng)期損益。第二十五條 企業(yè)留為自用的房屋，按照實際成本結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。第六章 特殊業(yè)務(wù)核算指引第二十六條 企業(yè)確認(rèn)收入時，