《物業(yè)綜合管理》

1、第十章 物業(yè)綜合管理物業(yè)綜合管理概述物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)安全管理物業(yè)風險管理精選ppt第1節(jié) 物業(yè)綜合管理概述一、物業(yè)的綜合管理指除房屋修繕管理和設備管理之外的各項管理服務工作。 環(huán)境管理 安全管理 風險管理精選ppt第1節(jié) 物業(yè)綜合管理概述二、物業(yè)綜合管理的特點綜合性強專業(yè)性強政策性強精選ppt第1節(jié) 物業(yè)綜合管理概述三、物業(yè)綜合管理的實施委托專業(yè)服務公司 人員精干、技術水平高、技術裝備好、服務質量好、服務收費合理自行組建專業(yè)服務隊伍精選ppt第1節(jié) 物業(yè)綜合管理概述四、物業(yè)綜合管理的工作要點確保國家有關規(guī)定與行業(yè)標準的執(zhí)行規(guī)范服務人員的行為明確服務對象的權利和義務注意協調好與有關部門、機構的關

2、系精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理指物業(yè)服務企業(yè)通過宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作，保護物業(yè)環(huán)境，防治環(huán)境污染，及時進行日常生活垃圾的分類收集、處理和清運。精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生范圍樓宇內公共部位底樓到頂樓（大廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、樓宇外墻）物業(yè)區(qū)域內的公共場所（道路、空地、公共停車場、公共娛樂場所）精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生要求“五定”（定人、定點、定時間、定任務、定質量）根據實際定具體要求道路清潔標準（馬路清掃質量標準）垃圾處理（當日清除、合理分類）精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理基

3、本措施制定管理制度（保證）搞好衛(wèi)生設施建設（基礎）做好環(huán)衛(wèi)宣傳教育工作（完善）精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理二、物業(yè)環(huán)境綠化管理綠化的功能物質功能精神功能綠化系統(tǒng)指不同規(guī)模、不同種類的綠地，按點、線、面、環(huán)相結合的原則，組成相互協調的有機體系。精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理環(huán)境綠化評價指標綠地率 小區(qū)內綠地用地面積/小區(qū)總用地面積100綠化覆蓋率 綠地覆蓋面積/小區(qū)總用地面積100人均公共綠地面積 小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內居住總人口100精選ppt第2節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理環(huán)境綠化基本要求形成完整統(tǒng)一的綠地系統(tǒng)新建小區(qū)：公共綠地人均1.2平方米以上舊區(qū)改造小區(qū)

4、：公共綠地人均不低于0.5平方米綠地管理及養(yǎng)護措施落實精選ppt案例內容這兩年，某住宅區(qū)里的“圈地運動”愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業(yè)主你占一點兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業(yè)主收獲了“豐收”果實，但其他業(yè)主對此頗有微詞。物業(yè)管理部門初始階段曾進行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經失控，才發(fā)出通知：限10日之內自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾期將強行解決，重新統(tǒng)一規(guī)劃建設綠地。規(guī)定時限到了，仍有部分業(yè)主無動于衷，物業(yè)管理部門只好親自動手，開始對雜樹林、菜園子進行徹底清理。清理剛剛開始，一個業(yè)主把舉報電話打到市園林綠化監(jiān)察部門，

5、投訴物業(yè)管理部門私自砍伐樹木。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現場，沒收了物業(yè)管理工作人員工具，并下發(fā)違章通知書。物業(yè)管理部門感覺受了莫大的委屈，為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個別業(yè)主隨意種植？清理住宅區(qū)內私種樹木這樣的“家務事”還非得報批嗎園林綠化監(jiān)察部門首先肯定，物業(yè)管理部門重新規(guī)劃建設樓前綠地的初衷是好的。同時面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區(qū)附屬綠地，統(tǒng)一歸市園林綠化規(guī)劃與建設，對其樹木的砍伐實行許可證制度。并強調無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經長成這是事實，長成了就要納入園林綠化監(jiān)察部門的監(jiān)管范圍。 精選ppt案例分析居住區(qū)內業(yè)主私自種植花草樹木破壞

6、園區(qū)綠地是目前較為普遍的一種現象，在管理中根治難度大原因，就是個別業(yè)主從中獲得了一定的利益。這里管理上的防微杜漸是非常重要的，如果物業(yè)管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允許業(yè)主的這種行為形成一定的規(guī)模，這種現象是可以控制的。但是，本案例中的物業(yè)管理公司由于開始管理力度不夠，促成了這種現象的形成，所以，后來工作的難度就加大了。對于業(yè)主的舉報，姑且不論是何動機，其法律意識還是值得稱道。倘若微瀾初起時，物業(yè)管理部門也能想到求助行政執(zhí)法部門，可能就不會有后來的麻煩。當然只是“可能”而已，因為現實是許多地方的行政執(zhí)法部門對單位很有一套，往往嚴厲有加；而對業(yè)主則惟恐避之而不及，即使躲不過去也往往比較“客氣”

7、。但是，業(yè)主的舉報實際上也給物業(yè)管理公司一個啟示，那就是用法律武器去保護大多數業(yè)主的利益。精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理一、物業(yè)安全管理指物業(yè)服務企業(yè)采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財產安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。治安管理消防管理車輛道路管理精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理二、物業(yè)安全管理與物業(yè)基礎管理管理對象不同管理目的不同管理方法不同對企業(yè)信譽影響力不同影響范圍不同精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理三、物業(yè)治安管理與公安機關治安管理職責范圍不同職權不同工作方式不同精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理三、物業(yè)治安管理基本內容建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機構制定和完善各項基本制度和

8、崗位責任制保安員的配備及其培訓建立正常的巡視制度完善區(qū)域內安全防范措施搞好群防群治搞好治安管理與周邊單位建立聯防聯保制度為保安員配備保安器具，辦理人身保險精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理四、高層建筑消防管理特點及措施耐火極限低火險因素多火勢蔓延快疏散困難撲救難度大 特點 措施防火分割做好安全疏散準備工作設置自動報警設施設置火災事故照明設備和疏散標志精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理五、居住區(qū)道路規(guī)劃居住區(qū)級道路：車行道寬度不應小于9m居住小區(qū)級道路：車行道寬度一般為7m居住組團級道路：車行道寬度一般為4m宅前小路：寬度一般為3m步行林蔭道精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理六、停車場管理場內車位劃分要明確

9、場內行駛標志要清楚進出停車場管理要嚴格車輛防盜和防損壞措施要得力精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理七、不同物業(yè)車輛道路管理的特點居住物業(yè)（步行空間、邊緣地帶、有序管理）辦公物業(yè)（車輛調度、嚴格登記、定位存放）商業(yè)物業(yè)（定線定站、停車場管理、定線不定站）旅游物業(yè)（專線直達、出租車有序管理）工業(yè)物業(yè)（車輛調度、道路輔助設施管理）精選ppt第3節(jié) 物業(yè)安全管理八、安全管理突發(fā)事件處置方法發(fā)生刑事案件遇到犯罪分子偷盜或搶劫執(zhí)勤中發(fā)現客戶斗毆對醉酒滋事或精神病人闖入目標發(fā)現有人觸電停電或電梯發(fā)生故障、電梯關人發(fā)生火警遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人精選ppt第4節(jié) 物業(yè)風險管理一、風險類型按風險對象劃分： 財產

10、風險、責任風險、人身風險按風險成因劃分： 自然風險、社會風險、政治風險、經濟風險、技術風險精選ppt第4節(jié) 物業(yè)風險管理二、保險指為應對特點的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現補償或給付的一種經濟形式。目的分散意外損失利于善后工作精選ppt第4節(jié) 物業(yè)風險管理三、物業(yè)火災保險（財產保險）建筑結構火險整座建筑公共部位建筑物內物件火險精選ppt案例內容 十月上旬夜里10點左右，某小區(qū)地下車庫值班護衛(wèi)員報告X號樓的一位業(yè)主，只購買了一個車位，卻在車庫停了兩輛車。護衛(wèi)員勸其將未購車位的車開走，但業(yè)主對護衛(wèi)員不予理睬，將車子鎖好后揚長而去。無奈，護衛(wèi)員只好求助樓間護衛(wèi)員使用對講系統(tǒng)同其聯系，要求其將車

11、子開出車庫。業(yè)主對護衛(wèi)員的行動先是采取了不接對講的方式，后來對護衛(wèi)員進行漫罵，甚至揚言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。 精選ppt案例分析了解到情況后，辦公室值班人員當即同業(yè)主聯系，得到他的同意后，登門拜訪。首先對護衛(wèi)員反復打對講影響業(yè)主生活道歉，然后向他說明車庫內的大多數車位已售出，一個車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位，別的業(yè)主就會有意見。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會被別人占用的。建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題。也許他聽了這番話，覺得入情入理，便會提出要求，讓值班人員替他找一個空位租下來。管理人員應主動同他聯系，告訴他車位已找好，請

12、他抓緊到辦公室來辦理。精選ppt案例內容 某商業(yè)大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管?。Ｔ摽蛻衄F因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。精選ppt案例分析本案例爭論的焦點是物業(yè)管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系，那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業(yè)管理合同中提供相應的證據。本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位