【定價(jià)思路】住宅定價(jià)學(xué)習(xí)匯總

1、住宅定價(jià)學(xué)習(xí)匯總住宅定價(jià)有哪些方法？我們一般常用哪種方法？1.成本導(dǎo)向定價(jià)法是最理性的定價(jià)方法，但成本難以確定；缺乏市場(chǎng)比較性。所以不符合市場(chǎng)流行趨勢(shì)。2.客戶導(dǎo)向定價(jià)法最感性的定價(jià)方法受消費(fèi)心理影響嚴(yán)重，客戶的意志難以把握。3.市場(chǎng)比較法從市場(chǎng)的角度出發(fā)，能為市場(chǎng)接受；是最常用的定價(jià)方法，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)定價(jià)方法中，一般都是運(yùn)用市場(chǎng)比較法。雖然不一定對(duì)于所有產(chǎn)品類型都適用，但其仍具有一定的科學(xué)性，在實(shí)際操作中相對(duì)簡(jiǎn)單和可操作，因此被廣泛運(yùn)用。適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用。一：基本思路和概念：市場(chǎng)比較定價(jià)法就是依據(jù)市場(chǎng)上在售樓盤的價(jià)格，確定可比案例及權(quán)重系數(shù)得到項(xiàng)目

2、靜態(tài)價(jià)格，在輔之以交通，配套，人流，教育等周邊環(huán)境，根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況得出標(biāo)的樓盤價(jià)格的一種方法。市場(chǎng)比較定價(jià)法的操作流程：市場(chǎng)比較法的最重要的是要通過(guò)對(duì)比項(xiàng)目推導(dǎo)出項(xiàng)目均價(jià)我們接下來(lái)按步驟分步解答并推算項(xiàng)目均價(jià)。第一步：選擇對(duì)比產(chǎn)品及相應(yīng)權(quán)重。（怎么選擇競(jìng)品）在尋找對(duì)比競(jìng)品中，有的項(xiàng)目感覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目很多，不知如何篩選？而有的項(xiàng)目又找不到可比對(duì)象，不知怎么辦？那么如何尋找比較對(duì)象呢？在比較對(duì)象的選擇時(shí)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)度的不同，調(diào)整選擇的范圍：競(jìng)爭(zhēng)度越高的產(chǎn)品，如多層項(xiàng)目，應(yīng)縮小比較范圍，突出重點(diǎn)可比較項(xiàng)目；競(jìng)爭(zhēng)度低的產(chǎn)品，如別墅、創(chuàng)新型產(chǎn)品，應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大比較范圍來(lái)找到比較的對(duì)象。具有市場(chǎng)比較價(jià)值的樓盤

3、一般為4或5個(gè)，而且具備典型性至少1個(gè)。*切記：要找的競(jìng)品，必須是客戶頭腦中的競(jìng)品，這就要求征求廣泛的銷售人員的意見(jiàn)，而非憑策劃人員個(gè)人想象做主選擇比較對(duì)象。競(jìng)品怎么比：一是要比點(diǎn)而非比面，在戶型基礎(chǔ)上必須是近似的樓型、位置、樓層、面積段、景觀情況的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的比較，而非項(xiàng)目之間或是同一戶型但其他因素差別很大的比較。二是比價(jià)還要比量，即根據(jù)競(jìng)品戶型在某一價(jià)格下的成交速度來(lái)判斷本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的成交情況。三是要比動(dòng)還要比靜，比如競(jìng)品數(shù)月前的價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)予以修正。根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系如：客戶重疊程度 、和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近等來(lái)評(píng)定項(xiàng)目權(quán)重，并根據(jù)各項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)進(jìn)行打分。項(xiàng)目權(quán)重比例參考：確定比較因素及相應(yīng)權(quán)

4、重從地段價(jià)值、產(chǎn)品素質(zhì)、 環(huán)境設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)品牌、物業(yè)品牌等方面確定可比參數(shù)及權(quán)重。6大影響因素權(quán)重參考比較因素的選擇不應(yīng)過(guò)多過(guò)細(xì)。根據(jù)不同地區(qū)、不同物業(yè)類型選擇相應(yīng)的比較因素。消費(fèi)者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等。一些關(guān)鍵的劣勢(shì)不容忽視，比如污染問(wèn)題、噪音問(wèn)題等。確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重參考計(jì)價(jià)公式：Si=100% Vi=tifiP0=PiSiVi第三步：專家打分，并進(jìn)行計(jì)算和調(diào)整專家打分法在操作過(guò)程中，由于存在個(gè)人偏好以及個(gè)人理解的不同，因此需要有一套科學(xué)的方法盡量減少主觀的影響帶來(lái)的不確定性：在打分之前，所有參與人員對(duì)對(duì)比項(xiàng)目必須要有全面的了解。要有明確的比較基準(zhǔn)。在打分過(guò)程中，要

5、有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鞣椒?，如?duì)每一項(xiàng)打分采 取平均值或者去除最高最低求均值法等。打完分，還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整，此過(guò)程也應(yīng)該集合所，有專家的意見(jiàn)，避免主觀臆斷。打分方法的說(shuō)明：打分取值區(qū)間：-55；打分方式：打本項(xiàng)目得分；分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10；29項(xiàng)打分的比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性；規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園；林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新；景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬；品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣 板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示；項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象。具體對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重及打分?jǐn)?shù)值案例參考：通過(guò)與市場(chǎng)競(jìng)品比較，我們得出市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為：13260元/。同時(shí)結(jié)合開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)目標(biāo)，以及對(duì)去化速度、現(xiàn)金流的