法學系房地產法課件5

1、 第三節(jié) 商品房預售(y shu)制度一、商品房和商品房預售(y shu)的特征 （一）商品房的概念： 商品房是指由房地產開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 （二）商品房預售的概念和特征 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 共三十六頁特征： 1房屋預售合同法律關系的主體一方是特定的。 2房屋預售合同的標的是尚在建設中的房屋，具有多種不確定性（物理狀況、權利狀況、履約(lyu)能力、誠信度等）因此，潛在巨大的風險。 3商品房預售要受到較強的國家干預。共三十六頁存在風險1、質量風險2、計量風險

2、3、虛假(xji)宣傳風險4、規(guī)劃變更風險5、定金風險6、合同風險7、產權風險8、延期交房風險共三十六頁商品房預售(y shu)的強制保險制度臺灣：商品房預售保險制度（履約保險或履約保證(bozhng)）韓國：大韓住宅保證株式會社共三十六頁二、商品房預售的法律性質(xngzh)附期限房屋買賣行為共三十六頁三、商品房預售的條件(五證齊全)1、房地產開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(建設(jinsh)用地規(guī)劃許可證國有土地使用權證)2、房地產開發(fā)企業(yè)持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證。3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并

3、已確定了施工進度和竣工交付日期。4、取得商品房預售許可證。 根據我國商品房預售管理辦法的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交相應證件及資料。共三十六頁實務(sh w)中應注意問題：問題一：取得商品房預售(y shu)許可證與其他幾個條件之間的關系（平行關系？/包含關系？）預購人能否僅憑借開發(fā)商具有商品房預售許可證來判定預售人具有預售資格而不考慮其他條件？共三十六頁問題二：無預售證銷售商品房的法律(fl)后果？(1)合同效力：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定(rndng)無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 案例：開發(fā)商以未取得預售許可

4、證退定案共三十六頁 (2)懲罰性賠償：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過(chogu)已付購房款一倍的賠償責任。共三十六頁 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋(fngw)已經抵

5、押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。共三十六頁案例分析一房二賣適用懲罰性賠償(pichng) 2001年11月，李某與甲房地產公司簽訂了房屋預售合同，購買了一套407萬的商品房。按合同約定，應在2002年5月1日前交房。李某在2001年11月交清了所有房款。 2002年 7月，甲房地產公司以購房人同意退房為由，單方面向區(qū)房產交易管理所申請撤銷預售登記備案。同年8月，又將該房屋賣給了別人，并辦理了房產證。而李某全然不知。當李某得知被欺騙后，即提起訴訟。共三十六頁解釋第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求

6、解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(chngdn)不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。共三十六頁四、商品房預售(y shu)的程序 1、售前宣傳 2、簽訂商品房預售合同 3、辦理登記備案手續(xù) (問題;如沒有辦理,合同有效否?解釋第6條) 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 4、辦理入住手續(xù) 5、辦理房屋產權轉移登記

7、手續(xù) 交付使用之日起90日內，承購人應依法持有關憑證到房產管理機關辦理房屋產權轉移登記手續(xù)，領取房屋所有權證。 共三十六頁注意：商品房預售(y shu)中的登記制度A 預售登記：開發(fā)商進行預售之前必須要進行的行政登記程序。B 商品房預售合同的登記備案(bi n)（解釋第6條）C 預告登記共三十六頁 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要(zhyo)義務，對方接受的除外。共三十六頁登記備案的法律效力債權物權化1、預購人的優(yōu)先購買權。（可對

8、抗(dukng)第三人）2、預購人的期待權。預購人取得對未來房屋所有權移轉的期待權。案例：預售商品房的物權預告登記行為可以對抗其后在此基礎上產生的抵押權共三十六頁登記(dngj)備案制與預告登記(dngj)的區(qū)別1、登記備案制有較強行政色彩。偏重行政管理性質。2、登記備案制是對預售人的強制性義務要求 ，必須在規(guī)定時間內履行。共三十六頁五、預售款監(jiān)管(jingun)制度廣東省商品房預售(y shu)管理條例共三十六頁第二十九條商品房預售款是預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。 第三十條預售人在商品房項目所在地的銀行(ynhng)設立商品房

9、預售款專用帳戶內的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用帳戶。 第三十一條預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領交款收據。 。共三十六頁 第三十二條預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監(jiān)督管理商品房預售款收存和使用。第三十三條預售人申請商品房預購銷合同登記時，應當同時附送(f sn)銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用帳戶的憑證。預售人使用商品房預售款時，銀行應當按房地產交

10、易登記機構核準同意支付的數額撥付。房地產交易登記機構應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內作出答復；對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應當同意其使用；對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。共三十六頁法律責任 第四十一條預售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，降低或者注銷其房地產開發(fā)資質，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。第四十二條銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記(dngj)機構違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應

11、當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。預售人合法使用商品房預售款，房地產交易登記機構不予同意，給預售人造成損失的，應當承擔賠償責任。共三十六頁六、預售(y shu)商品房的轉讓 1、概念：預售商品房轉讓也被稱之為樓花轉讓，或期房轉讓。它是指商品房預售法律關系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉讓他人的行為。共三十六頁2、法律依據1999年合同法第八十八條 當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并(ybng)轉讓給第三人。共三十六頁1993年城市房地產管理法第三十八條下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的

12、條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面(shmin)同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。共三十六頁第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(y jing)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許

13、可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。共三十六頁第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買(gumi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定共三十六頁 1996年關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答 七、關于預售商品房的轉讓問題 28、商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。 29、商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，

14、可認定轉讓合同有效(yuxio)；沒有辦理轉讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續(xù)，也可認定轉讓合同有效(yuxio)。 30、商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。 共三十六頁 2005年5月9日國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知。七、切實整頓(zhngdn)和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為根據中華人民共和國城市房地產管理法有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)

15、；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。共三十六頁實務提示：2005年5月9日之后，分兩種情況處理：一是未竣工的期房，不能轉讓。所簽訂的轉讓合同無效(wxio)。二是已竣工未辦證的期房轉讓，合同有效。但不能辦理轉讓登記，待產權登記到預購人名下后，才能辦理轉讓的相關手續(xù)。共三十六頁3、法律性質合同(h tong)主體變更共三十六頁3、期房轉讓的類型(lixng)A 認購書轉讓 上家用少量資金將一些有升值潛力的房子先行認購，然后將這些房子放在中介公司掛牌出售，將其認

16、購該房屋的購買權轉讓給想要買房的人。 流程： 1）支付定金，放盤中介。 2）買賣雙方在中介處簽定協(xié)議書，約定轉讓價格及其他條件。 3）下家支付一定金額的“轉名費”給開發(fā)商（因為增加了開發(fā)商的工作），同時將轉讓價及上家已經支付的定金暫付給中介公司。 4）上下家前往開發(fā)商處將認購書上的購買方名字變更為下家，開發(fā)商與下家簽定預售合同。 5）中介公司將轉讓價與定金支付給上家。共三十六頁B 預售合同轉讓 在上家與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同后的期房轉讓。 流程： 1）上家與開發(fā)商簽訂合同，支付首期款，放盤中介。 2）上下家簽定轉讓協(xié)議后，由上家與開發(fā)商簽定解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理相關退戶手

17、續(xù)。 3）下家與開發(fā)商簽定新的預售合同，并將新的合同送交易中心備案登記(dngj)。 4）下家將轉讓金額交付上家。共三十六頁C預售合同權利轉讓(zhunrng)（開發(fā)商不同意時）D 等候產權交易。共三十六頁期房買賣糾紛(jifn)案例分析 2006年8月,李某從報紙上得知一套期房（未竣工）要出售,就和中介聯(lián)系，在中介主持下，和賣方張某簽訂了房屋買賣契約。 合同約定：房屋轉讓價為70萬，李某應于簽定合同時，支付給張某3萬定金。并于2006年10月31日前合同更名時支付18萬元，其余款項于2006年11月15日由李某通過貸款支付。雙方還約定因政策原因合同不能更名，則雙方均不構成違約。 李某于簽約當

18、天支付定金3萬，張某則于同年10月9日向中介公司支付了25000元作為合同更名費。同年10月底，李某按照中介通知到中介公司，但張某未能配合完成更名，并提出(t ch)要將房價加至75萬，遭李某拒絕。之后，張某通過其他中介公司以75萬的價格出售該房屋。 李某訴至法院，要求判令被告立即退還定金3萬元，并賠償房屋上漲損失3萬元。共三十六頁5、樓花轉讓的限制：（1）限制樓花轉讓的條件和次數，抑制過度投機行為。（2）完善房地產交易登記制度，將樓花轉讓納入房地產登記管理的范圍，將樓花轉讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過(tnggu)對樓花轉讓者征收所得稅，調節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉讓者的收益限定在一定的