上海三威總部園建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和對(duì)策文本

1、 16/16 某三威總部園建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案文本+設(shè)計(jì)說(shuō)明某三威總部園規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明第1章工程概況第2章開發(fā)理念第3章總體構(gòu)思第4章規(guī)劃設(shè)計(jì)第5章投資估算第6章經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第7章建筑單體設(shè)計(jì)第8章結(jié)構(gòu)說(shuō)明第9章強(qiáng)電設(shè)計(jì)說(shuō)明第10章弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明第11章采暖通風(fēng)空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)說(shuō)明第12章給排水、煤氣設(shè)計(jì)說(shuō)明1工程概況1.1項(xiàng)目名稱某-三威企業(yè)總部園1.2建設(shè)用地位置本案位于某市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，用地X圍西至蟠龍路、東至畫潤(rùn)公司、北至潘中路、南至徐民路。1.3項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介本案用地地處青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，南近318國(guó)道1公里、西近 嘉金高速公路1公里、北距北翟公路3公里。距某市中心人民廣場(chǎng)16公里。在航空方面，距離某

2、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里。地理位置優(yōu)越，交通十分便利。蟠龍自古以來(lái)就是很有名的小集鎮(zhèn)，蟠龍庵堂香客，方圓百里，人頭橋擠，其為蟠龍的發(fā)展增加了知名度。青浦區(qū)東與閔行區(qū)毗鄰，南與松江區(qū)、金山區(qū)及某嘉善縣接壤，西連某省的吳江、某兩市，北與嘉定區(qū)相接。以青浦城區(qū)為中心，東部河江交錯(cuò)，西部湖蕩群集，內(nèi)河航運(yùn)具有天然優(yōu)勢(shì)，可通行50300噸貨船，是江浙滬的重要水上通道。陸路交通318國(guó)道由東到西橫貫全區(qū)，北有滬寧高速公路，南有滬杭高速公路，同三國(guó)道由東北到西南穿越東部地區(qū)，滬青平高速公路與318國(guó)道并行。陸路交通十分便捷，是某市輻射長(zhǎng)三角、服務(wù)全國(guó)的西大門。1.4建設(shè)背景在中國(guó)加入世貿(mào)組織及中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展

3、的大背景下，某市青浦區(qū)正在大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，向服務(wù)于更加完善和現(xiàn)代化的技術(shù)密集型企業(yè)群體的方向發(fā)展。徐涇鎮(zhèn)是青浦區(qū)的龍頭鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也是某市“標(biāo)兵鄉(xiāng)鎮(zhèn)”之一。1995年，徐涇鎮(zhèn)即被國(guó)家建設(shè)部列為小城鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)，成為我國(guó)小城鎮(zhèn)改革和發(fā)展的前驅(qū)。多年來(lái)，徐涇鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)發(fā)展，城市面貌日新月異。徐涇人在鎮(zhèn)黨委和鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照“發(fā)展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面、各項(xiàng)工作要有新舉措”的要求，高起點(diǎn)確立發(fā)展規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，高品味推進(jìn)城市化進(jìn)程，使得這方熱土愈來(lái)愈凸現(xiàn)出迷人的風(fēng)姿。猶如一顆明珠，在某的“后花園”綻放出熠熠光彩。建設(shè)具有中國(guó)特色、國(guó)際大都市近郊特征、徐涇特點(diǎn)的現(xiàn)

4、代化城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化、城鄉(xiāng)一體化是徐涇鎮(zhèn)新世紀(jì)新階段的奮斗目標(biāo)。今后幾年徐涇加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將根據(jù)區(qū)委區(qū)府對(duì)徐涇產(chǎn)業(yè)布局，要接受市中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展都市型工業(yè)、房產(chǎn)和與之相配套的商貿(mào)、商務(wù)業(yè)的發(fā)展定位，加快二個(gè)集中，圍繞二個(gè)轉(zhuǎn)變，推進(jìn)城市化進(jìn)程。重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。本次規(guī)劃策劃正是適應(yīng)這一發(fā)展和建設(shè)的要求而適時(shí)做出的。1.5建設(shè)意義每一個(gè)城市都有一個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)代表著該地區(qū)未來(lái)發(fā)展的方向，青浦區(qū)正是需要建設(shè)一個(gè)具有高品位的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，以此來(lái)獲得有著越來(lái)越高要求的國(guó)際級(jí)企業(yè)的青睞。由此，我們根據(jù)青浦區(qū)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)、科學(xué)發(fā)展觀要求，以及政府領(lǐng)導(dǎo)的意圖，進(jìn)行構(gòu)思和規(guī)劃定位

5、。建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于促進(jìn)青浦區(qū)的人流、物流、信息流，拉動(dòng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至全區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，都有著重要的促進(jìn)作用。1.6投資團(tuán)隊(duì)立諾集團(tuán)某純高置業(yè)某某三威投資發(fā)展某立諾集團(tuán)某公司是某省大（特）型企業(yè)，也是某省最大的民營(yíng)企業(yè)，被國(guó)家科技部認(rèn)定為“國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)”。公司是以新能源、新材料、新技術(shù)為發(fā)展方向，以中西制藥（生物工程）、玻璃新材料、太陽(yáng)能光熱光伏系列產(chǎn)品、油漆涂料、有機(jī)化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并涉及金融、擔(dān)保、投資、物流、外經(jīng)貿(mào)領(lǐng)域的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司。1.7規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目建議書建設(shè)工程可行性研究報(bào)告；產(chǎn)品策劃書；規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書；建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；青浦區(qū)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件

6、相關(guān)國(guó)家規(guī)劃與建筑的設(shè)計(jì)規(guī)X；與投資開發(fā)商歷次會(huì)議討論和溝通的紀(jì)要2 開發(fā)理念2.1開發(fā)理念本案項(xiàng)目策劃運(yùn)用了新穎的“總部經(jīng)濟(jì)”的指導(dǎo)發(fā)展原則，并由此推導(dǎo)出了“總部基地”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，力圖開辟出現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)的新藍(lán)圖。2.1.1總部經(jīng)濟(jì)與總部基地的地位作用總部經(jīng)濟(jì)既是中心城市的新生增量經(jīng)濟(jì)，也是區(qū)域內(nèi)的高效、高端和領(lǐng)頭經(jīng)濟(jì)。總部基地是城市地產(chǎn)業(yè)的新品種，是以企業(yè)為消費(fèi)對(duì)象的城市產(chǎn)業(yè)新形態(tài)。其具體作用表現(xiàn)在以下四點(diǎn)：1.可以形成國(guó)內(nèi)外投資的集聚效應(yīng)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，開拓總部基地，是世界著名經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展的重要經(jīng)驗(yàn)之一。其直接效應(yīng)是大幅度的吸收國(guó)內(nèi)外的投資，形成產(chǎn)業(yè)集群，提高經(jīng)濟(jì)能級(jí)。2.可以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)

7、濟(jì)的繁榮隨著國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部的進(jìn)駐，對(duì)解決當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)就業(yè)、提高稅收水平以及加強(qiáng)區(qū)域和國(guó)家間經(jīng)濟(jì)互動(dòng)起著積極的推動(dòng)作用。今年上半年，某11萬(wàn)人次的境外人士繳納個(gè)人所得稅16億元，占某全市個(gè)調(diào)稅總量的七分之一,他們平均每人每月繳納個(gè)人所得稅2424元。3.可以優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)總部的集聚，一般都能帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)、科學(xué)的管理和發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為有利，催生出新的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以借機(jī)得以優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈可以順勢(shì)得到完善。4.可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展企業(yè)總部往往帶來(lái)的是城市增量人口，他們專業(yè)性強(qiáng)，接觸面廣，收入水平高。因此，總部基地這種通用總部樓都有較大的需求

8、，而且這種需求一般都是高端需求。2.1.2總部經(jīng)濟(jì)和總部基地能夠具有五大效應(yīng)1.稅收供應(yīng)效應(yīng)能給總部所在地帶來(lái)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等地方稅收。實(shí)證分析表明，在總、分公司體制下，分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，而將其上交的稅賦與總公司合并繳納；在母、子公司體制下，子公司以利潤(rùn)分配形式將部分稅后利潤(rùn)回流給母公司，從而構(gòu)成總部納稅貢獻(xiàn)的重要內(nèi)容。2.產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)通過(guò)制造業(yè)帶動(dòng)與其相配套的各種服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的水平。實(shí)證分析表明，企業(yè)總部關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集聚和企業(yè)總部集群的形成，都會(huì)有效的改變當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)效應(yīng)?？偛科髽I(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有：物質(zhì)條件相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)、物業(yè)管理、水電氣供應(yīng)、辦公設(shè)備、

9、交通工具等產(chǎn)業(yè)。人才智力相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育、職業(yè)培訓(xùn)、科研、人力資源中介等產(chǎn)業(yè)。企業(yè)運(yùn)營(yíng)配套服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)銀行、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易、流通、網(wǎng)絡(luò)、通訊、法律、稅務(wù)、咨詢、廣告、企劃、娛樂、餐飲等產(chǎn)業(yè)。公共服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)交通、醫(yī)療、文化、體育、環(huán)保、安全及社保等產(chǎn)業(yè)。專用資源提供相關(guān)產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)、公共關(guān)系、營(yíng)銷管理等產(chǎn)業(yè)。3.消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)交通、通訊、教育、旅游、休閑等方面的消費(fèi)。這種消費(fèi)需求往往是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)變量。企業(yè)總部的商務(wù)消費(fèi)和員工的個(gè)人消費(fèi)往往形成規(guī)模消費(fèi)，如寫字樓消費(fèi)、辦公用品消費(fèi)、出行消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)（會(huì)展、酒店、禮儀、休閑場(chǎng)所）、餐飲消費(fèi)、品牌產(chǎn)品消費(fèi)、健身美容

10、消費(fèi)等。4.勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)企業(yè)總部和總部基地的出現(xiàn)，可以擴(kuò)大當(dāng)?shù)貏趧?dòng)就業(yè)總量和優(yōu)化當(dāng)?shù)貏趧?dòng)就業(yè)結(jié)構(gòu)。直接帶動(dòng)的勞動(dòng)就業(yè)中，主要體現(xiàn)為直接雇傭當(dāng)?shù)馗咚刭|(zhì)的管理、營(yíng)銷和科研等方面的人才，以及一些后勤人員、臨時(shí)性勞務(wù)人員、公司文員等一般人員就業(yè)。在間接帶動(dòng)的勞動(dòng)就業(yè)中，主要是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（知識(shí)性服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)）和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)具有知識(shí)含量低、附加值低和勞動(dòng)密集型等特點(diǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理和維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保安、義務(wù)教育、公共交通、賓館餐飲等新的就業(yè)崗位的產(chǎn)生。5.社會(huì)資本效應(yīng)企業(yè)總部的匯聚將造成城市文化的多元和融合，促進(jìn)城市的開放

11、度，引入更多的投資項(xiàng)目?？偛考簩?duì)區(qū)域社會(huì)資本的貢獻(xiàn)主要表現(xiàn)在提高區(qū)域生產(chǎn)率、增加區(qū)域內(nèi)信息通道、降低區(qū)域內(nèi)信息獲取成本、降低區(qū)域內(nèi)交易成本、快速產(chǎn)生和傳播區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新成果、創(chuàng)造良好的人文環(huán)境等。反過(guò)來(lái)區(qū)域社會(huì)資本又對(duì)企業(yè)總部產(chǎn)生巨大影響，如獲得機(jī)會(huì)利益、攝取參與競(jìng)爭(zhēng)所需的各種資源、增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、進(jìn)行跨區(qū)跨國(guó)的生產(chǎn)要素的整合和配置等，從而極大的提高了企業(yè)總部自身的獲利能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。2.1.3總部園是集四種運(yùn)作模式為一體的多元型總部經(jīng)濟(jì)；1、制造基地外建模式該模式是位于中心城市的大企業(yè)較為通行的運(yùn)作的模式，許多跨國(guó)公司或大型企業(yè)集團(tuán)主要通過(guò)這個(gè)模式不斷拓展市場(chǎng)。一般而言，企業(yè)在市場(chǎng)拓展過(guò)程

12、中，在其它區(qū)域新建生產(chǎn)基地，從而使企業(yè)總部與新建的生產(chǎn)基地在地域空間上處于分立狀態(tài)的經(jīng)濟(jì)行為。企業(yè)通過(guò)在外埠新建一個(gè)或若干個(gè)生產(chǎn)基地來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，或者是自行獨(dú)資建立，或者是與其它企業(yè)共同運(yùn)作。2、總部基地分立模式這種模式是指企業(yè)在設(shè)立之初，將企業(yè)總部和制造基地分別設(shè)在不同的區(qū)域，以此來(lái)獲得不同區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這類企業(yè)往往掌握某種核心技術(shù)，但難以在中心城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，或者產(chǎn)業(yè)化成本相對(duì)較高，因此，做出這種空間安排。一方面充分利用中心城市在技術(shù)要素等方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)，另一方面又享有外地的廉價(jià)土地、廉價(jià)勞動(dòng)力、豐富的原材料、較為完善的基地設(shè)施和優(yōu)惠的稅收。3、跨

13、國(guó)公司總部入駐模式該模式是全球大型企業(yè)運(yùn)作中普遍采用的形式，也是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)模式。地區(qū)總部是跨國(guó)公司實(shí)施全球戰(zhàn)略在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上的表現(xiàn)形式，隸屬于跨國(guó)公司的全球總部，兩者完全是一種投資關(guān)系。跨國(guó)公司的管轄X圍可以是一個(gè)國(guó)家，也可以囊括多個(gè)國(guó)家。在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)下，吸引跨國(guó)公司總部入駐將給區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。4、國(guó)內(nèi)企業(yè)總部遷入模式這是一種國(guó)內(nèi)總部遷移模式。主要表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或非中心城市地區(qū)的企業(yè)，將總部遷移至市中心城市，而生產(chǎn)基地仍然留在原來(lái)的區(qū)域繼續(xù)擔(dān)當(dāng)生產(chǎn)制造功能?？偛窟w移模式是企業(yè)出于適應(yīng)外部環(huán)境、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和尋求更大的發(fā)展的目的而做出的一項(xiàng)戰(zhàn)略決

14、策，從而實(shí)現(xiàn)“總部加工基地”在空間上的分離，以取得不同區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源。2.2項(xiàng)目市場(chǎng)分析某市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和具有沿長(zhǎng)江流域的廣闊腹地，是某經(jīng)濟(jì)走進(jìn)全國(guó)前列的重要地理因素。廉潔、高效、透明的地方政府，賦予創(chuàng)新的靈活體制和改革開放先試先行的政策環(huán)境，良好的法律秩序和誠(chéng)信氛圍，完整的教育體系，便捷的生活環(huán)境，這些都是某具備產(chǎn)業(yè)功能齊全的重要人文因素。隨著某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歷史和市場(chǎng)又向某提出了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，建立總部基地的新使命。某開發(fā)企業(yè)總部基地的基本條件已經(jīng)逐步完備，比如說(shuō)具備了支撐總部基地發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能最近的十五年里，某形成了以航空港、深水港、信息港三港為代表的樞紐型、綜合型的基礎(chǔ)設(shè)施。某總部

15、基地的開發(fā)，無(wú)論是在市區(qū)還是在郊區(qū)，都已具備良好城市基礎(chǔ)設(shè)施的支撐。水電配套自然不成問題，通訊網(wǎng)絡(luò)和生態(tài)環(huán)境也是首屈一指，高速公路和軌道交通更是相通相接?？偛炕氐幕拘螒B(tài)都是由低密度的建筑群體所構(gòu)成。與郊區(qū)總部基地相關(guān)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和基本功能也都在一一落實(shí)當(dāng)中。某的城市功能更是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善趨向多元化。某的經(jīng)濟(jì)吸引力和輻射力增強(qiáng)，腹地X圍擴(kuò)大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；金融服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工等原先薄弱的產(chǎn)業(yè)崛起，而重化工、鋼鐵、成套設(shè)備、造船等強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)實(shí)力更強(qiáng)，城市產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善；雄厚的人才實(shí)力、堅(jiān)實(shí)的教育科技基礎(chǔ)、豐富的多元信息資源、平和方便的生活環(huán)境和人

16、際間的誠(chéng)信氛圍，構(gòu)成了完整的城市軟功能；改革開放先試先行的靈活體制和寬松的政策環(huán)境，廉潔、高效、透明的政府，良好的法律秩序，延續(xù)了強(qiáng)勢(shì)城市管理功能的一貫傳統(tǒng)。正是基于上述原因，某已成為國(guó)內(nèi)外人士在華工作和生活的理想選擇地，成為跨國(guó)公司在華進(jìn)行高端投資和經(jīng)營(yíng)的功能載體，成為國(guó)內(nèi)大企業(yè)轉(zhuǎn)移管理經(jīng)營(yíng)中心的首選城市。由于大批跨國(guó)公司總部的進(jìn)駐，充分證明某的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水平已幾身世界一流大都市行列，同時(shí)形成了吸引其他企業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐的集聚效應(yīng)和馬太效應(yīng)；以毗鄰某的某省為例，目前某人在某投資創(chuàng)辦的企業(yè)已達(dá)五萬(wàn)家，其中注冊(cè)資金二百萬(wàn)以上的有二千多家，投資總額達(dá)五百億元以上；企業(yè)集團(tuán)有五十多家，如萬(wàn)向、茉

17、織華、杉杉、正泰、天正、人民等，它們來(lái)這里或辦實(shí)業(yè)，或設(shè)立企業(yè)研究中心和銷售中心。在某灘淘金的某人有五十多萬(wàn)人，其中經(jīng)商人員有二十五萬(wàn)人，勞務(wù)人員二十六萬(wàn)人（包括五萬(wàn)名建筑業(yè)施工人員）。某產(chǎn)品在某的銷售額約占某市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的百分之十。目前國(guó)內(nèi)兄弟省市在滬投資企業(yè)已達(dá)十五萬(wàn)家，全國(guó)大型企業(yè)集團(tuán)都在某設(shè)有子公司（有的集團(tuán)公司總部已遷往某），某已經(jīng)成為全國(guó)資金、人才、技術(shù)、信息的集散地。2.3項(xiàng)目建設(shè)意義某的發(fā)展需要更多海內(nèi)外的投資，需要更多具有實(shí)效性的雙邊和多邊的合作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將更多的制造業(yè)直接放在某是難以做到的。而發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，某卻是大有潛力可挖的。某需要發(fā)展跨國(guó)資本

18、和國(guó)有資本的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，同樣也需要發(fā)展民營(yíng)資本的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。2.4項(xiàng)目定位本案開發(fā)建設(shè)定位于中高檔現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。招商進(jìn)入總部園的目標(biāo)企業(yè)，是以最具發(fā)展?jié)摿Φ臍W洲華商和長(zhǎng)三角地區(qū)的民營(yíng)企業(yè)（集團(tuán)）為主要對(duì)象，再面向國(guó)內(nèi)外。從產(chǎn)業(yè)和功能類別上將實(shí)行多元化招商。2.5功能定位1、具有良好生態(tài)環(huán)境的辦公、裝配、倉(cāng)儲(chǔ)功能辦公、裝配、倉(cāng)儲(chǔ)功能是總部基地的主體功能和核心功能。各類設(shè)施主要圍繞總部企業(yè)人員辦公的具體要求而設(shè)置。要能滿足經(jīng)營(yíng)總部、研發(fā)總部、銷售總部、裝配總部、倉(cāng)儲(chǔ)總部、培訓(xùn)總部、外貿(mào)總部、裝配總部、倉(cāng)儲(chǔ)總部和地區(qū)總部等各類總部樓的要求。2、具有社會(huì)化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能如果總部基地不能依托周邊的成熟的

19、城市和集鎮(zhèn)社區(qū)，為了方便進(jìn)區(qū)工作人員的工作和生活要求，總部基地內(nèi)須設(shè)置專業(yè)化分工的、社會(huì)化服務(wù)的服務(wù)中心，如銀行、郵政、餐飲店、圖文制作、藥店、文化用品店、加油站（加油汽、洗車、維修三合一）、票務(wù)站（飛機(jī)、火車、長(zhǎng)途、演藝）、公交站點(diǎn)等各類服務(wù)功能必不可少。這些站、所、點(diǎn)、店、中心規(guī)模不必大，但必須精致而講效率。3、具有高效、便捷的社區(qū)管理和服務(wù)功能總部基地由于是相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，因此，在基地內(nèi)應(yīng)建立總部基地社區(qū)管理和服務(wù)中心，從事工商管理、稅務(wù)登記、道路管理、園林綠化、社會(huì)治安、會(huì)議會(huì)展、公務(wù)接待、職業(yè)介紹、就業(yè)登記等事務(wù)。3總體構(gòu)思3.1設(shè)計(jì)目標(biāo)形成一份對(duì)本地塊未來(lái)的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)、社

20、會(huì)和環(huán)境方面都有一定指導(dǎo)意義的藍(lán)圖與文件。適應(yīng)變化中的青浦區(qū)內(nèi)外營(yíng)商環(huán)境，慎重規(guī)劃有限而寶貴的土地資源，更好地服務(wù)于招商引資的目標(biāo)。協(xié)調(diào)建筑和環(huán)境的一體化設(shè)計(jì)和開發(fā)，創(chuàng)造一個(gè)先進(jìn)的現(xiàn)代化綜合工業(yè)園區(qū)形象，并營(yíng)造出優(yōu)美宜人的工作、生活環(huán)境。能夠得到市場(chǎng)的歡迎，符合目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求，實(shí)現(xiàn)政府要求與開發(fā)商利潤(rùn)的完美結(jié)合。用前瞻性的眼光，在空間處理上采用靈活的手法，地塊開發(fā)上采取漸進(jìn)式的方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。3.2規(guī)劃原則1、科學(xué)發(fā)展原則：開發(fā)過(guò)程經(jīng)濟(jì)可行性，在滿足市場(chǎng)要求前提下，實(shí)現(xiàn)政府要求與開發(fā)商利潤(rùn)的完美結(jié)合。2、標(biāo)志性原則：一流的基地需要一流的形象。作為今后服務(wù)于國(guó)際一流的

21、大型企業(yè)總部的基地，首先在硬件上要與他們的要求相匹配。尤其是綜合服務(wù)大樓的設(shè)計(jì)更要突出標(biāo)志性和先進(jìn)性。整體有現(xiàn)代感。3、和諧生態(tài)原則：與周邊城市環(huán)境相協(xié)調(diào)、與所在開發(fā)區(qū)相協(xié)調(diào)、與區(qū)域總體發(fā)展方向相協(xié)調(diào)。一流的園區(qū)還需要一流的環(huán)境。規(guī)劃將開放空間、中央花園與建筑群落小氣候以及人行系統(tǒng)加以組合，將工作、活動(dòng)、休閑和觀景的要求相結(jié)合，通過(guò)植物的搭配，軟硬鋪裝的穿插和分配，局部重點(diǎn)造景，來(lái)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、宜人的工作和生活環(huán)境。4、可持續(xù)發(fā)展原則：充分考慮規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間跨度，將規(guī)劃分為近期階段和遠(yuǎn)期階段?？紤]開發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)性和可持續(xù)性的因素。4規(guī)劃設(shè)計(jì)4.1功能結(jié)構(gòu)：本案在規(guī)劃上,分六期進(jìn)行開發(fā)，設(shè)計(jì)功

22、能分為2種功能組團(tuán)：百?gòu)?qiáng)企業(yè)園、歐洲華商園；另外還有管理中心辦公樓1棟。1、歐洲華商園主要以組合式為主；位置設(shè)計(jì)在用地靠東側(cè)周邊和靠近徐民路一側(cè)。主要面對(duì)歐洲華商。在單體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上要有體現(xiàn)歐洲風(fēng)格的設(shè)計(jì)元素。2、百?gòu)?qiáng)企業(yè)園：以完全獨(dú)棟的獨(dú)立式總部樓為主，單棟的體量以500600平方米為主。包括5棟小高層建筑。位于蟠中路和蟠龍路交界處一角；形態(tài)上設(shè)計(jì)成半圍合式。以高檔商務(wù)樓宇的總部規(guī)劃，整體提升園區(qū)的規(guī)格，形象和影響力，形某市核心總部園，吸引國(guó)內(nèi)各行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐，彰顯百?gòu)?qiáng)氣質(zhì)。4.2總體平面形態(tài)總體平面的形態(tài)可以歸納為“一心兩鏈”式的規(guī)劃布局。由于本案用地周邊地段開發(fā)的遲滯性，使得本規(guī)劃難

23、以從城市文脈之中提取出設(shè)計(jì)的線索，所以有自身產(chǎn)生出內(nèi)聚的核心實(shí)必然的選擇?！耙恍摹笔且詧@區(qū)中央部分的組團(tuán)構(gòu)成以中央圓形景觀花園為聚合中心的核心，由此發(fā)生展開其他組團(tuán)的線索?！皟涉湣笔侵赣商烊缓拥酪约叭斯だm(xù)挖的河道所構(gòu)成的景觀鏈、以及由核心出發(fā)的“S”型主干道所串接的交通鏈。園區(qū)內(nèi)的各個(gè)組團(tuán)就象是一顆顆明珠，被串接在這兩個(gè)鏈上?；乜客鈧?cè)的單體則形成較整齊的沿街界面，仿佛是對(duì)內(nèi)部自成體系的自由花園空間的保護(hù)。沿街建筑也強(qiáng)調(diào)在統(tǒng)一之中的變化，高低起伏的天際線，局部高層后退形成的小廣場(chǎng)，都起到了豐富城市空間的積極作用。4.3建筑規(guī)劃控制建筑退界：建筑后退河道6米。多層退周邊道路紅線3米、高層建筑退后

24、道路紅線10米。4.4交通規(guī)劃4.4.1道路系統(tǒng):1、便捷性原則：車流為主的道路順暢通達(dá)，就近?？科髽I(yè)總部單元出人口，而人流為主的道路則與廣場(chǎng)、林蔭步行道結(jié)合。2、舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。尤其是總部園區(qū)主要道路在鄰園區(qū)入口處，尺度放大，形成寬廣的入口廣場(chǎng)，而進(jìn)入園區(qū)以后，則臨近停車場(chǎng)等交通便捷處，同時(shí)避免干擾底層單元。3、道路性質(zhì)與等級(jí)基地相關(guān)道路系統(tǒng)由5項(xiàng)道路等級(jí)和道路斷面組成：城市主干道蟠龍路城市次干道徐民路與蟠中路地塊內(nèi)部主要道路路幅10米地塊內(nèi)部支路路幅6米組團(tuán)入戶路路幅3米4.4.2出入口規(guī)劃各區(qū)都有出入口。主要出入口設(shè)置在蟠龍路和徐民路上。在蟠中路上也由次要出入口。為交通出入

25、方便，考慮管理中心大樓、綜合辦公大樓和沿街綜合樓開設(shè)單獨(dú)對(duì)外的出入口4.4.3機(jī)動(dòng)車路交通用地總體呈L型，本案采用兩段分別為東西走向與南北走向的S型道路構(gòu)成區(qū)內(nèi)鏈?zhǔn)浇煌ǜ傻溃儆芍髀飞戏謩e向東西或南北方向輻射出支路，劃分出各獨(dú)立的總部區(qū)域和不同的功能區(qū)。4.4.4靜態(tài)交通靜態(tài)交通設(shè)施在基地內(nèi)部的主環(huán)路上均可設(shè)置港灣式出租車停車。并在國(guó)際企業(yè)園總部樓下設(shè)置一處人防停車。其余在管理中心、綜合服務(wù)樓、沿街綜合樓群下設(shè)置地下停車，以盡量釋放地面綠化，提升基地品質(zhì)。地面采取就近分散臨時(shí)停車的做法，并在管理中心、綜合服務(wù)樓以等處相對(duì)集中。在各組團(tuán)內(nèi)，均有機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地，道路設(shè)計(jì)上也考慮路邊停車。所有自行車

26、均可停放于專門的停車處。規(guī)劃共計(jì)配置機(jī)動(dòng)車停車位630個(gè)。4.4.5交通管理設(shè)施為使交通順暢，在車流高峰時(shí)段，需適當(dāng)沿街綜合樓和綜合服務(wù)大樓單獨(dú)對(duì)外的出入口，以避免交叉車流。4.4.6步行交通系統(tǒng)規(guī)劃中主要在地塊內(nèi)沿基地干路設(shè)置了多功能的步行系統(tǒng)，以滿足未來(lái)基地周邊生活工作的配套需要。這條步行線路與基地內(nèi)部總部樓群之間的半開放綠地相串聯(lián)，并且在沿水體部分適當(dāng)放大，為基地內(nèi)的工作人員提供了娛樂、休閑和休憩等服務(wù)功能，并且通過(guò)分支的步行系統(tǒng)向各個(gè)建筑組團(tuán)內(nèi)部滲透，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念。4.5生態(tài)化公共空間景觀系統(tǒng)本案的公共景觀立意在于體現(xiàn)出自然與人文的交融。由于基地有天然河道的先天優(yōu)勢(shì)，形成

27、本案景觀系統(tǒng)的水景特色。步行交通系統(tǒng)沿兩個(gè)主要的曲線型主干道展開，其間串聯(lián)著若干總部樓組團(tuán)間的綠地與濱水景觀節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)著自然與人文的交融。在其中交錯(cuò)布置基地服務(wù)與休閑的綜合設(shè)施。主要的基地公共空間由步行帶及其所串聯(lián)的各個(gè)組團(tuán)間的半開放綠地所構(gòu)成。增加集中綠化組團(tuán)，并力爭(zhēng)增加綠化以及水景的分享面。而總部樓群的建筑組團(tuán)內(nèi)部則結(jié)合各自的空間特點(diǎn)和使用需求布置成具有世界各地不同特色風(fēng)貌的景觀意象，如日式和風(fēng)、歐式古典以及美洲草原風(fēng)格等，這些風(fēng)格各異的園藝景觀通過(guò)基地支路向中央的景觀鏈滲透，相輔相成，形成完整豐富的公共空間景觀系統(tǒng)。同時(shí)建議將原有河道局部改道，以增加河流的通暢感和水景滲透面。而沿街的景觀

28、則通過(guò)臨街的以及位于沿街轉(zhuǎn)角出的幾處小廣場(chǎng)來(lái)彌補(bǔ)周邊環(huán)境所缺乏的城市景觀。針對(duì)東北側(cè)的倉(cāng)儲(chǔ)基地，本案建議提高河道北岸以及與本地塊交接處的綠化物的高度與密度或者設(shè)置藝術(shù)性的圍墻。4.6環(huán)境保護(hù)規(guī)劃規(guī)劃建議綠化、環(huán)境實(shí)施依以下進(jìn)行：結(jié)合透空圍墻和植草磚室外停車安排綠化小品；沿街廣場(chǎng)綠化以喬木樹陣和室外小品并結(jié)合座椅的幾何形綠化為主；河岸綠化帶應(yīng)進(jìn)行專門的整體的景觀綠化設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)一個(gè)垃圾收集處；由各單位垃圾袋裝化收集后集中在垃圾收集處，然后運(yùn)往城市垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站進(jìn)行處理。園區(qū)內(nèi)污水主要是生活污水，無(wú)工業(yè)廢水和生產(chǎn)性工業(yè)廢水，可直接納入城市污水管道。4.7配套服務(wù)規(guī)劃規(guī)劃專設(shè)配套服務(wù)建筑，配套服務(wù)包括管

29、理中心大樓建筑一棟，另有垃圾收集與變配電間；規(guī)劃寬帶接入園區(qū)；規(guī)劃整個(gè)園區(qū)采用電子監(jiān)控系統(tǒng)，分區(qū)實(shí)行智能化物業(yè)管理。4.8街具設(shè)施與指示系統(tǒng)具備國(guó)際一流的街具設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。采用符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的雙語(yǔ)指示牌與符號(hào)系統(tǒng)，結(jié)合先進(jìn)的全電子控制的街具設(shè)施（包括燈具系統(tǒng)、綠化澆灌系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等），以及現(xiàn)代感工業(yè)設(shè)計(jì)意味十足的座具、亭、指示牌、垃圾筒等，營(yíng)造出完整的現(xiàn)代總部園區(qū)形象。4.9消防規(guī)劃園區(qū)內(nèi)消防栓采用室外地上式，間距不大于120米。園區(qū)的開發(fā)建設(shè)也符合其它有關(guān)消防的要求。5投資估算5.1估算依據(jù)目前暫按某地區(qū)編制投資估算的方法，按照某市建筑工程綜合預(yù)算定額及有關(guān)文件規(guī)定確定工程費(fèi)和單價(jià)。參照相類似工

30、程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.2投資估算費(fèi)用說(shuō)明1、估算內(nèi)容包括某三威企業(yè)總部園建筑工程造價(jià)2、未包括費(fèi)用部分：征地費(fèi)、七通一平等建筑工程其他費(fèi)用；各類規(guī)費(fèi)（水、電增容費(fèi)，人防等費(fèi)用）；銀行貸款利息，材料上漲因素及風(fēng)險(xiǎn)因素等費(fèi)用；二次裝修費(fèi)用；設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、甲方管理費(fèi)等其他費(fèi)用。建筑單體設(shè)計(jì)7.1建筑風(fēng)格構(gòu)思簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格出于體現(xiàn)現(xiàn)代國(guó)際級(jí)總部基地的形象要求，本案的建筑單體設(shè)計(jì)采用了簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格?？偛繕侨褐饕捎玫牡慕ㄖ牧蠟榍宀Ａэ@框幕墻、外掛鋁板幕墻和淺色高級(jí)涂料等，兼顧美觀、實(shí)用和經(jīng)濟(jì)性。而標(biāo)志性的幾棟小高層單體則采用較大面積的玻璃幕墻，局部使用U性玻璃以及印刷玻璃，形成較豐富

31、的表情。同時(shí)以干掛石材或淺色高級(jí)涂料為表面的較實(shí)的墻面構(gòu)成虛實(shí)的對(duì)比。7.2功能設(shè)計(jì)1、辦公功能作為企業(yè)總部的第一功能，必須為辦公人員提供足夠的辦公空間，充分考慮高、中、低三層辦公人員的功能需求，適當(dāng)設(shè)置諸如會(huì)議室、接待室、抽煙室、咖啡室等公共活動(dòng)面積的配比，必須滿足辦公人員對(duì)電力和通訊的基本配備。2、商品或項(xiàng)目展示功能三威總部園的入駐企業(yè)，其生產(chǎn)基地一般都在原所在地或在某周邊城市定牌生產(chǎn)；因此，絕對(duì)有必要將其項(xiàng)目或商品通過(guò)在企業(yè)總部這一前線基地，向國(guó)內(nèi)外的客戶進(jìn)行精品展示，免去國(guó)內(nèi)外往返兩地的舟車勞頓，節(jié)省他們的寶貴時(shí)間。同時(shí)，也可以向客戶展示企業(yè)在歷史上所獲得的各種榮譽(yù)稱號(hào)、功勛人物事跡、

32、來(lái)往禮品等。3、樣品或商品儲(chǔ)藏功能歐洲華商和長(zhǎng)三角的民營(yíng)企業(yè)經(jīng)常有大量的貨物通過(guò)某的海運(yùn)、空運(yùn)、陸上交通口岸運(yùn)往國(guó)內(nèi)外。其中小批量、高價(jià)值、交貨急和樣品貨物經(jīng)常是單車進(jìn)出某，為方便這種物流活動(dòng)，在企業(yè)總部?jī)?nèi)部可提供單個(gè)集裝箱貨物的臨時(shí)性儲(chǔ)藏空間。4、生活服務(wù)功能由于總部園內(nèi)大部分是一家企業(yè)一幢辦公樓，與外界有一定的分隔性，容易造成工作人員辦公時(shí)就餐等生活上的不便。因此，企業(yè)辦公樓應(yīng)具有較大的廚房、就餐和衛(wèi)生空間。5、人員住宿功能考慮到總部園的區(qū)位設(shè)置是城郊結(jié)合部，因此企業(yè)往往要在樓內(nèi)留住值班人員、加班人員、來(lái)滬視察工作的領(lǐng)導(dǎo)人員和外地來(lái)訪人員等，企業(yè)總部?jī)?nèi)部要具有符合留住人員規(guī)格要求的住宿空間

33、。6、公共關(guān)系和社交功能良好的周邊生態(tài)環(huán)境，獨(dú)幢的企業(yè)辦公建筑，集群的總部企業(yè)園區(qū)，這一切構(gòu)成了入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)貢獻(xiàn)、價(jià)值取向、企業(yè)文化和獨(dú)特個(gè)性的真實(shí)社會(huì)地位。入駐企業(yè)可在企業(yè)總部樓內(nèi)部留足進(jìn)行公共關(guān)系和社交活動(dòng)的場(chǎng)所。7、停車泊位功能總部園來(lái)來(lái)往往的人流和車流一般而言，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以居住功能為主的社區(qū)。因此總部園內(nèi)既應(yīng)具有汽車集中停泊的場(chǎng)地，也有分散在每幢樓前后或地下的停車場(chǎng)地。7.3各單體樓型設(shè)計(jì)7.3.1A型樓：該型單體為組合式，3層樓。設(shè)計(jì)考慮樓內(nèi)可以容納兩個(gè)單位，同時(shí)各自有獨(dú)立對(duì)外的出入口。其外觀設(shè)計(jì)趨于精致活潑，富于變化，色調(diào)清新明快. 注重多種材料的對(duì)比運(yùn)用，銀白色鋁板

34、與局部大面積的清玻璃幕墻面相互呼應(yīng)，木質(zhì)暖色百頁(yè)與冷色反射玻璃相互呼應(yīng)。強(qiáng)調(diào)體量的穿插效果和虛實(shí)變化。該樓型根據(jù)組合的數(shù)量不同，可分為A1、A2與A3的單體。A單體作為本案的基本單體，分布在各期內(nèi)；在1期內(nèi)以A2與A3較多；在3期內(nèi)以A1為主。7.3.2B型樓：?jiǎn)误w建筑面積較小，3層樓。外觀設(shè)計(jì)比較整體和方正，利用出挑的陽(yáng)臺(tái)、豎立的樓梯間以及局部的金屬頂棚作為活躍的元素。鋁板的實(shí)墻面與大面積的落地玻璃對(duì)比，形成了厚重與輕盈兼具的視覺效果。該型單體為獨(dú)立式，結(jié)合與道路的關(guān)系，分別有南入口與北入口的設(shè)計(jì)。B型單體主要分布在3期歐洲華商園內(nèi)。1期內(nèi)也有少量B型單體。7.3.3C型樓：與B型樓類似，是

35、面積較大的總部樓，4層樓。設(shè)計(jì)考慮單元可以自由分割，作為一個(gè)單位使用或是分為兩家都可以，同時(shí)兩個(gè)單位面積的劃分也是自由靈活的，各自有獨(dú)立對(duì)外的出入口。外觀設(shè)計(jì)也是富于變化，利用裝飾性的銀白色鋁墻面、金屬坡板屋頂以及大面積的落地清玻璃來(lái)體現(xiàn)其獨(dú)特的輕盈感覺。各朝向開窗方式均強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的情景互動(dòng)。C型單體主要分布在1期與2期內(nèi)沿河道景觀較佳處。7.3.4S型樓(沿街綜合樓)：由于是沿城市道路的樓型，因此在對(duì)外的立面上設(shè)計(jì)得連貫簡(jiǎn)潔，突出風(fēng)格的統(tǒng)一性，同時(shí)在豎向上也有5層與6層的高低變化，以豐富城市的天際線。其外觀設(shè)計(jì)以大面積的玻璃窗配合木質(zhì)暖色百頁(yè)與冷色反射玻璃趨于整體精致，材質(zhì)之間相互呼應(yīng)；而在

36、面向基地內(nèi)部的背立面，則設(shè)計(jì)得比較活潑和注重變化，采用深淺兩種材料的交織以及虛實(shí)的對(duì)比。S型樓主要沿街設(shè)置，布置在1期、2期以及3期內(nèi)。7.3.5G1管理中心：管理中心大樓是整個(gè)基地的標(biāo)志性建筑，也是兩條城市道路交界處的地標(biāo)，因此其地位十分重要。在設(shè)計(jì)上突出了其連貫的玻璃墻面的通透感，而玻璃立面上又有半透明的毛玻璃與通透的U型玻璃的微妙差異；玻璃墻面也不是嚴(yán)格的平面，有凹入小陽(yáng)臺(tái)與突出的玻璃盒子的變化。沿街部分有3層的裙房與道路相接；同時(shí)又注意了正背兩個(gè)立面的區(qū)別設(shè)計(jì)。背立面強(qiáng)較實(shí)的效果。在底層與建筑側(cè)面的轉(zhuǎn)角部位運(yùn)用了若干架空的設(shè)計(jì)手法，使整個(gè)建筑的視覺效果更加輕巧和流暢，減少對(duì)城市道路的壓

37、迫感。7.3.6F型樓：F型單體是構(gòu)成國(guó)際企業(yè)區(qū)的主要單體，設(shè)計(jì)手法更加簡(jiǎn)練，體現(xiàn)出國(guó)際級(jí)企業(yè)總部的大氣磅礴，洗練的體量構(gòu)成更襯托出幕墻玻璃的通透感覺。F型單體又根據(jù)層數(shù)，可以分為F12與F15兩種單元。F15為沿街單元，15層，構(gòu)成本區(qū)氣勢(shì)；樓下為2層的裙房，布置輔助功能。F12單元，12層，為內(nèi)側(cè)單元面向花園與景觀河道，更突出景觀效果。8 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明8.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)8.1.1設(shè)計(jì)規(guī)X及規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)X（GB 50009-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)X（GB 50010-2002）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)X（GB 50011-2001）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)X（GB 50003-2001）高層建筑混凝土

38、結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ 3-2002）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)X（GB 50007-2002）建筑樁基技術(shù)規(guī)X（JGJ 94-94）某市地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)X（DGJ 08-11-1999）某市建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)程（DBJ 08-9-92）8.1.2風(fēng)、雪荷載取值基本風(fēng)壓 0.55kN/m2基本雪壓 0.20kN/m28.1.3本工程抗震設(shè)防烈度為7度設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。8.2結(jié)構(gòu)體系及選型8.2.1結(jié)構(gòu)體系a. 具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑；b. 避免因部分結(jié)構(gòu)或構(gòu)件破壞而導(dǎo)致整個(gè)結(jié)構(gòu)喪失抗震能力或?qū)χ亓奢d的承載能力；c. 具備必要的抗震承載力，良好的變形能

39、力和消耗地震能量的能力；d. 對(duì)出現(xiàn)的薄弱部位采取有效措施提高抗震能力。8.2.2結(jié)構(gòu)選型a. 多層辦公樓采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；b. 高層辦公樓和管理中心均采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。c. 對(duì)出現(xiàn)的薄弱部位采取有效措施提高抗震能力。8.3結(jié)構(gòu)計(jì)算及內(nèi)力分析采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列CAD軟件進(jìn)行分析計(jì)算。8.4 材料砼 C25C40。承重墻 0.000以上M7.5混合砂漿砌筑MU10多孔磚；以下M10水泥砂漿砌筑MU15多孔磚且用M10水泥砂漿灌孔密實(shí)。9強(qiáng)電設(shè)計(jì)說(shuō)明9.1設(shè)計(jì)依據(jù)10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)X GB5005394供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)X GB5005295低壓配電

40、設(shè)計(jì)規(guī)X GB5005495電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)X GB5021794建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)X GB50057-94/2000版建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)X GB5004595/2001版火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)X GB5011698民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)X JGJ/T16-929.2設(shè)計(jì)X圍2.1 用戶10KV/0.4KV變電所2.2建筑的照明、電力（空調(diào)）、防雷接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)；2.3總平面道路照明及電纜走向設(shè)計(jì)9.3負(fù)荷性質(zhì)建筑內(nèi)的應(yīng)急照明,出入口、走道應(yīng)急疏散照明、建筑內(nèi)的消防設(shè)備、電梯電力、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等屬一、二級(jí)負(fù)荷，需設(shè)備用電源供電。其他電氣設(shè)備均屬三級(jí)負(fù)荷，對(duì)供電無(wú)特殊要求。9.4負(fù)荷估算本項(xiàng)目一期為建設(shè)研發(fā)

41、用房，按80W考慮，總估算負(fù)荷為37375*80W=2990KW，需要系數(shù)取0.8，則一期總計(jì)算負(fù)荷為2392KW。二期為建設(shè)研發(fā)用房，每平方米按80W考慮，總估算負(fù)荷為38145*80W=3052W，需要系數(shù)取0.8，則二期總計(jì)算負(fù)荷為2441KW。三期為建設(shè)研發(fā)用房，每平方米按80W考慮，總估算負(fù)荷為39145*80W=3132KW，需要系數(shù)取0.8，則三期總計(jì)算負(fù)荷為2505KW。四期為建設(shè)管理服務(wù)用房，每平方米按80W考慮，總估算負(fù)荷為17000*80W=1360KW，需要系數(shù)取0.8，則四期總計(jì)算負(fù)荷為1088KW。五期為建設(shè)配套(展示)用房，每平方米按80W考慮，總估算負(fù)荷為357

42、90*80W=2863KW，需要系數(shù)取0.8，則五期總計(jì)算負(fù)荷為2291KW。六期為建設(shè)配套(展示)用房，每平方米按80W考慮，總估算負(fù)荷為43700*80W=3496KW，需要系數(shù)取0.8，則六期總計(jì)算負(fù)荷為2797KW。 9.5電源根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和負(fù)荷估算所得結(jié)果，要求從園區(qū)外市政電網(wǎng)埋地引四路10KV電纜進(jìn)入各期變配電所（或高壓室），供一六期建筑用電。9.6變、配電所根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和負(fù)荷估算所得結(jié)果，擬在本項(xiàng)目一期內(nèi)設(shè)一座變配電所（位置見電氣總平面圖），變配電所內(nèi)設(shè)四臺(tái)容量為1000KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。一期內(nèi)設(shè)一座變配電所（位置見電氣總平面圖），變配電所內(nèi)設(shè)三臺(tái)

43、容量為1000KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。二期內(nèi)設(shè)一座變配電所（位置見電氣總平面圖），變配電所內(nèi)設(shè)三臺(tái)容量為1000KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。三期內(nèi)設(shè)一座變配電所（位置見電氣總平面圖），變配電所內(nèi)設(shè)四臺(tái)容量為1000KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。上述一，二，三，四期內(nèi)的建筑分別由上述變配電所內(nèi)低壓配電柜配出的380/220V回路供電。五期，六期內(nèi)設(shè)一座高壓室（位置見電氣總平面圖），建筑概況為: F12的高層有3棟，F(xiàn)15的高層有2棟。各單體分別由四期變電所高壓室引二路10KV電纜進(jìn)入地下室的變配電室。在F12單體的變配電室內(nèi)設(shè)二

44、臺(tái)容量為500KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。在F15單體的變配電室內(nèi)設(shè)二臺(tái)容量為630KVA的變壓器（電壓比均為10KV/0.4KV）。五，六期各單體內(nèi)所需380/220V電源由變配電室內(nèi)低壓配電柜提供。9.7備用電源7.1應(yīng)急發(fā)電機(jī)房：在五，六期的各單體內(nèi)設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)室，內(nèi)設(shè)一臺(tái)250KW柴油發(fā)電機(jī)，給一、二級(jí)負(fù)荷供電。要求發(fā)電機(jī)電源和正常電源之間有可靠的電氣閉鎖裝置，防止并列運(yùn)行。7.2 UPS電源：為保證電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在10KV電源斷電時(shí)能正常工作，在計(jì)算機(jī)主機(jī)房?jī)?nèi)配備與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)相適配的UPS電源。9.8低壓配電形式本園區(qū)內(nèi)低壓配電原則如下：高層建筑配電采用照明、電

45、力系統(tǒng)分開,以保證照明供電質(zhì)量。照明電氣主干線采用樹干式向各樓層配電;電力系統(tǒng)采用放射式向各用電終端供電.多層建筑以建筑單體作為一個(gè)配電點(diǎn)，各配電點(diǎn)于相應(yīng)建筑底層設(shè)配電間或總進(jìn)線箱，各樓層采用放射式或樹干式配電。9.9 照明設(shè)計(jì)9.1 房間內(nèi)部：以熒光燈照明為主，業(yè)主也可根據(jù)二次裝修自定燈具。9.2 公用走道：除電梯廳、高層的樓梯間照明外全部采用聲、光控制的照明方式。9.3疏散指示照明和事故照明燈具均帶自充電電池裝置；一旦正常照明電源斷電，自動(dòng)保持燈具再持續(xù)工作。全部疏散照明及事故照明均設(shè)獨(dú)立的配電回路。 9.4 照明控制：大面積的場(chǎng)所，采用終端開關(guān)箱分區(qū)集中控制，小面積的房間采用86型蹺板開

46、關(guān)分散控制。疏散及事故應(yīng)急照明在斷電后可延時(shí)30分鐘以上，保證人員的安全疏散。9.10防雷接地9.10.1建筑物防雷本項(xiàng)目除F15單體屬二類防雷建筑外，其余均屬三類防雷建筑。9.10.2電氣保護(hù)接地系統(tǒng)建筑物低壓系統(tǒng)接地制式均采用TT制。在進(jìn)戶處設(shè)置接地極，進(jìn)行重復(fù)接地，PE線與N線嚴(yán)格分開。為保障人身安全，所有衛(wèi)生間應(yīng)做局部等電位連接。每棟建筑物均采用綜合接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于1歐姆。10弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明10.1設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)X JGJ/T16-92、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)X GBJ16-87/2001版火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)X GB50116-98、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T5031

47、4-200010.2設(shè)計(jì)X圍 2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；2.2 背景音響兼消防廣播系統(tǒng)2.3綜合布線系統(tǒng) （配合布管線）2.4衛(wèi)星，有線電視系統(tǒng)（配合布管線）；2.5 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)10.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本項(xiàng)目高層建筑及地下停車庫(kù)按規(guī)X以二級(jí)保護(hù)對(duì)象要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。10.4背景音響兼消防廣播系統(tǒng)4.1本項(xiàng)目擬在四期的各單體建筑內(nèi)設(shè)置背景廣播系統(tǒng)。廣播主機(jī)等設(shè)備安裝在底層管理室。背景音樂廣播與消防廣播兼用揚(yáng)聲器，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)可強(qiáng)行切換至消防廣播以滿足消防需要。4.2消防廣播：消防廣播前端設(shè)備設(shè)在消防值班室內(nèi)，在辦公、公共走道及業(yè)主要求設(shè)置的區(qū)域設(shè)

48、置揚(yáng)聲器，吸頂或沿墻柱安裝。10.5綜合布線系統(tǒng)本項(xiàng)目的綜合布線系統(tǒng)支持?jǐn)?shù)據(jù)和語(yǔ)音傳輸。其最高傳輸頻率為100MHZ。辦公區(qū)按10-15平方米設(shè)一個(gè)五類等級(jí)的雙孔信息插座考慮。擬在本項(xiàng)目一四期內(nèi)各設(shè)一網(wǎng)絡(luò)控制室與機(jī)房（位置見電氣總圖）。多模光纜（電腦）和大對(duì)數(shù)銅纜（）由市政管網(wǎng)埋地引入網(wǎng)絡(luò)控制室與機(jī)房，經(jīng)交接、配線后以光纜（電腦）+銅纜（）的形式引向各建筑物配線架。水平配線為五類UTP。10.6衛(wèi)星，有線電視系統(tǒng)（CATV）電視接收系統(tǒng)是以有線傳輸方式將電視信號(hào)傳輸至用戶終端。電視接收系統(tǒng)既可以接受當(dāng)?shù)毓糜芯€電視節(jié)目，又可以根據(jù)需要收看自辦節(jié)目和自行接收衛(wèi)星天線節(jié)目。有線電視系統(tǒng)由地區(qū)有線電

49、視網(wǎng)引來(lái)；在建筑物屋頂設(shè)置衛(wèi)星接收天線，衛(wèi)星電視前端機(jī)房設(shè)在屋頂層衛(wèi)星天線接收裝置的附近。將接收信號(hào)引入CATV機(jī)房，經(jīng)電視分配網(wǎng)絡(luò)送至各終端，用戶端電平為70土5dBv。10.7閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)系統(tǒng)由攝像機(jī)、矩陣控制器、錄像機(jī)、監(jiān)視器、傳輸線纜等組成。在園區(qū)出入口和公共場(chǎng)所安裝攝像機(jī)，門衛(wèi)控制室內(nèi)值班人員通過(guò)電視墻全面了解園區(qū)內(nèi)發(fā)生的情況，錄像機(jī)能實(shí)時(shí)記錄、以備查證。11采暖通風(fēng)空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)說(shuō)明11.1設(shè)計(jì)依據(jù)11.1.1本設(shè)計(jì)依據(jù)實(shí)用供熱空調(diào)設(shè)計(jì)手冊(cè)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)手冊(cè)。 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)X（GB50019-2003）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)X（GB50045-95）11.1.2室外氣

50、象條件a. 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算（干球）溫度4室外計(jì)算平均風(fēng)速3.1m/s空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度75%通風(fēng)室外計(jì)算（干球）溫度3大氣壓1025.1hPa冬季最多風(fēng)向 NW 14%b.夏季通風(fēng)室外計(jì)算（干球）溫度32空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算（干球）溫度34.0空氣調(diào)節(jié)日平均（干球）溫度30.4室外計(jì)算平均風(fēng)速3.2m/s空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度83%大氣壓1005.3hPa下季最多風(fēng)向 ESE 15%11.2設(shè)計(jì)X圍2.1地下車庫(kù)、機(jī)房等的通風(fēng)設(shè)計(jì)2.2辦公樓、商場(chǎng)等的空調(diào)設(shè)計(jì)2.3各棟高層建筑的防、排煙設(shè)計(jì)11.3通風(fēng)設(shè)計(jì)3.1地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)，采用6次換氣。和機(jī)械排煙共用一套系統(tǒng)。選用消防通風(fēng)

51、(兩用)低噪聲柜式離心風(fēng)機(jī)六臺(tái)，每臺(tái)風(fēng)量40000 m3/h。進(jìn)風(fēng)為自然送風(fēng)。3.2機(jī)房及衛(wèi)生間的排風(fēng)按相應(yīng)的換氣次數(shù)的要求設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。對(duì)于地下室的機(jī)房等設(shè)置機(jī)械進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)，進(jìn)風(fēng)量大于排風(fēng)量的50%。11.4空調(diào)設(shè)計(jì)4.1空調(diào)房間設(shè)計(jì)參數(shù)冬季夏季最小新風(fēng)量m3/h*人 設(shè)計(jì)溫度相對(duì)濕度%設(shè)計(jì)溫度相對(duì)濕度% 辦公室18204024276530 商場(chǎng)161830502628506520 4.2根據(jù)甲方要求對(duì)管理中心以及辦公樓作舒適性空調(diào)設(shè)計(jì)。4.3空調(diào)方式各棟樓分別采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，冷熱源采用風(fēng)冷冷水（熱泵）機(jī)組。11.5冷熱負(fù)荷5.1空調(diào)總冷負(fù)荷為：9790kW；熱負(fù)荷為2940kW。5.2冷水供水溫度7，回水溫度12。5.3熱水供水溫度45，回水溫度40。5.4設(shè)備選型根據(jù)各個(gè)建筑的特點(diǎn)分別選用風(fēng)冷式熱泵冷熱水機(jī)組。5.5管材和保溫a. 空調(diào)水管采用鍍鋅鋼管；風(fēng)管采用鋼板風(fēng)管。b. 管道保溫均采用黑色橡塑保溫材