工業(yè)用地實(shí)行差別化年期供應(yīng)情況匯報(bào)

1、工業(yè)用地實(shí)行差別化年期供應(yīng)情況匯報(bào)2014年 12 月底，國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于開展 深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點(diǎn)工作的通知 （發(fā)改經(jīng)體 2014 2957號(hào)），選擇浙江嘉興、安徽蕪湖、廣西梧州、遼寧阜新 等4 市為 試點(diǎn)地區(qū)， 開展以探索健全工業(yè)用地多途徑多方式市場供應(yīng)體系、 多 主體供應(yīng)工業(yè)用地市場流轉(zhuǎn)體系、 工業(yè)用地租價(jià)均衡、 居住與工業(yè)用 地比價(jià)合理的價(jià)格體系等為主要內(nèi)容的改革試點(diǎn)， 推動(dòng)工業(yè)用地存量 優(yōu)化、增量提質(zhì)，促進(jìn)資源配臵效益最大化和效率最優(yōu)化。一、各地市實(shí)施情況：浙江嘉興：2015年 9月，嘉興市政府印發(fā) 關(guān)于開展深化工業(yè)用地市場化配 臵改革試點(diǎn)實(shí)施方案 ，全面

2、推進(jìn)工業(yè)用地市場化配臵改革工作。通 過“實(shí)施差別化供應(yīng)方式、土地彈性出讓、差別化地價(jià)、差別化監(jiān)管 模式”等一系列創(chuàng)新舉措，進(jìn)一步優(yōu)化土地要素配臵，確保優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 落地。為了充分發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用，還實(shí)行了差別化地價(jià)政策。對(duì) 符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的先進(jìn)裝備制造業(yè)、 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及 工業(yè)企業(yè)績效評(píng)價(jià)為 A 類等優(yōu)先發(fā)展的項(xiàng)目，采取地價(jià)修正系數(shù)修 正下浮確定出讓起始價(jià)。 對(duì)不符合嘉興市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)但國家仍允許 投資的產(chǎn)業(yè)用地， 按照土地評(píng)估價(jià)格上浮不低于 20%設(shè)定出讓起始價(jià)。 2015年，全市實(shí)施差別化地價(jià)供應(yīng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 67 宗，修正地價(jià)金額 2.09 億元。在推進(jìn)工業(yè)用地市場化配臵改革試

3、點(diǎn)過程中， 嘉興市對(duì)土地實(shí) 行彈性出讓年限， 按照不同產(chǎn)業(yè)類型和特點(diǎn)， 分別設(shè)定 10年、20年、 30年、 40 年、50 年不等的時(shí)間，靈活確定工業(yè)用地出讓年限。期限 屆滿時(shí)，對(duì)項(xiàng)目綜合效益和合同履約等情況進(jìn)行評(píng)估， 采取有償協(xié)議 方式，續(xù)期或收回土地使用權(quán)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2015年嘉興市已實(shí)行彈性年 限出讓工業(yè)用地 37宗，面積 490畝；已實(shí)施租賃方式供地 8 宗，面 積 467 畝。與此同時(shí)，國土部門對(duì)用地單位建設(shè)情況和投產(chǎn)初始運(yùn)行 情況進(jìn)行分階段驗(yàn)收考核， 2015 年全市分階段管理出讓工業(yè)用地 204 宗，土地面積 6334畝。安徽蕪湖： 蕪湖市出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)市區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用的

4、實(shí)施意見 ， 意見明確嚴(yán)格工業(yè)地產(chǎn)用地出讓管理。 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用地選址范 圍限于國家、省級(jí)開發(fā)區(qū)內(nèi)， 土地用途為工業(yè)用途， 采用招標(biāo)、拍賣、 掛牌方式出讓。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑容積率不低于 1.2，建筑系數(shù)不低 于 40%，行政生活配套設(shè)施用地不超過 7%（其中生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目建筑容積率不低于 1.6，建筑系數(shù)不低于 30%）。單幅土地出讓規(guī) 模原則上不超過 100 畝。對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用地實(shí)行彈性出讓，出讓年 期視項(xiàng)目情況設(shè)定為 20年、 30年、 40年或 50 年，出讓起始價(jià)按所 在地區(qū)域的工業(yè)地價(jià)的年期修正系數(shù)評(píng)估確定。 意見強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格 工業(yè)地產(chǎn)用地供后監(jiān)管。工業(yè)地產(chǎn)用地自出讓成交確認(rèn)

5、書簽訂后 10 個(gè)工作日內(nèi)繳納全部土地出讓金并簽訂出讓合同， 約定違約處罰制度 和閑臵用地處罰機(jī)制。 同時(shí)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工期、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具體監(jiān)管作了具體規(guī)定。廣西梧州：制定了梧州市深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點(diǎn)實(shí)施方案 。 在堅(jiān)持和完善工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的基礎(chǔ)上， 依據(jù)國家產(chǎn) 業(yè)政策、行業(yè)特點(diǎn)、地塊產(chǎn)權(quán)狀況等， 采取出讓、 租賃、作價(jià)出資（入 股）、分階段出讓、彈性出讓等不同方式供地。 1采取先租后讓、租 讓結(jié)合的方式供應(yīng)工業(yè)用地。 出讓土地依法需以招標(biāo)拍賣掛牌方式供 應(yīng)的，在不排除多個(gè)市場主體競爭的前提下， 招標(biāo)拍賣掛牌程序可在 租賃供應(yīng)時(shí)

6、實(shí)施，租賃期滿轉(zhuǎn)為出讓土地時(shí)可采取協(xié)議方式。 2彈性出讓供地。土地使用權(quán)出讓年期根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和企業(yè)生命周 期在 5 年至 50 年之間分檔設(shè)定，對(duì)出讓價(jià)格進(jìn)行年期修正。土地出 讓期限屆滿時(shí)， 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景和合同履約等情況進(jìn)行評(píng)估， 視情況 決定續(xù)期或收回土地使用權(quán)。 3租賃方式供地。對(duì)短期產(chǎn)業(yè)用地、 標(biāo)準(zhǔn)廠房用地， 可以采取租賃方式供應(yīng)土地， 并簽訂國有建設(shè)用地使 用權(quán)租賃合同，約定租賃年限、租金標(biāo)準(zhǔn)和使用要求。梧州市深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點(diǎn)實(shí)施方案 實(shí)施一年 以來，梧州市以粵桂合作特別試驗(yàn)區(qū)為重點(diǎn)試點(diǎn)，探索出先租后讓、 租讓結(jié)合、 彈性出讓租賃等方式供應(yīng)工業(yè)用地， 根據(jù)粵桂合作特別試

7、 驗(yàn)區(qū)用地單位經(jīng)營性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，在 5 年至 50 年分檔設(shè)定土地使 用權(quán)彈性出讓年期，并對(duì)出讓價(jià)格進(jìn)行年期修正。期限屆滿時(shí)，用地 企業(yè)若達(dá)到投入產(chǎn)出、 稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及碳排放量等環(huán)保指標(biāo)， 仍然 正常生產(chǎn)并保持增長態(tài)勢，可以申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式續(xù)期使用土地。 對(duì)試驗(yàn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地實(shí)行分期供地， 對(duì)用地面積超過 150 畝的 項(xiàng)目，實(shí)行一次規(guī)劃、分期供地。在試驗(yàn)區(qū)范圍的土地經(jīng)市國土資源 儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)后， 可由試驗(yàn)區(qū)投資公司采取直接協(xié)議租賃或以公開招 拍掛方式租賃供地。 目前，粵桂合作特別試驗(yàn)區(qū)投資開發(fā)有限公司已 取得 7 宗工業(yè)用地的使用權(quán)，共 584.2畝，有關(guān)公共服務(wù)配套的短期 商業(yè)服

8、務(wù)設(shè)施用地以及其他不適宜以出讓方式供應(yīng)的特殊用地實(shí)行 土地租賃。寧波試點(diǎn)工業(yè)用地彈性出讓：余姚、慈溪成功出讓土地 5 宗余姚工業(yè)用地彈性供應(yīng)分三種方式： 一是一次性出讓， 在原有土 地使用權(quán)年限 50 年期的基礎(chǔ)上，新增 20 年期和 30年期兩種出讓年 限，20 年期一次性出讓的起始價(jià)按照 50 年期出讓土地評(píng)估價(jià)的 55% 確定， 30年期按 70%確定；二是先租后讓，推出 30年期先租后讓， 其中租賃期 6 年，出讓期 24年；三是國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃，根 據(jù)租賃辦法規(guī)定，設(shè)定租賃年限為 10年、 15年或 20 年。在慈溪，以彈性年期出讓方式供地的， 在出讓年期屆滿前一年內(nèi)， 受讓人

9、可向出讓人提出續(xù)期使用申請(qǐng)。 符合土地利用總體規(guī)劃、 城鄉(xiāng) 規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 經(jīng)綜合考評(píng)達(dá)標(biāo)的， 可以采用協(xié)議出讓方式續(xù) 期 20年。續(xù)期地價(jià)按不高于原 30年期與原 50 年期的地價(jià)差加上原 30 年地價(jià)利息之和評(píng)估確定。出讓年期屆滿，受讓人未提出續(xù)期申 請(qǐng)，或提出續(xù)期申請(qǐng)但未獲批準(zhǔn)的， 由市國土資源局報(bào)經(jīng)市人民政府 批準(zhǔn)后依法收回國有土地使用權(quán)。 2016年 11 月，慈溪以彈性年期方 式成功出讓首批 4 宗工業(yè)用地，出讓年限均為 30 年，面積共計(jì) 165 畝，成交價(jià) 5942.7萬元。該市高新區(qū)原地價(jià) 52 萬元畝，實(shí)際出讓 地價(jià) 36萬元畝，和 50 年期相比地價(jià)下降近三成。據(jù)統(tǒng)

10、計(jì)，截至目 前，余姚、慈溪已成功彈性出讓土地 5宗，降低成本1834萬元。二、工業(yè)用地“先租后讓”和“彈性年期出讓”的政策弊端分析1、就地方政府來說，不利方面主要有：推行新的工業(yè)用地出讓政策會(huì)在一定程度上影響招商引資。一是 已談好的尚未供地的項(xiàng)目在正式供地時(shí)仍要依照合同規(guī)定按原政策 直接出讓，這會(huì)給新談項(xiàng)目造成差別對(duì)待；二是新的土地供應(yīng)方式在 全國尚無全周期的成功案例，在這種背景下，新的項(xiàng)目投資方將需要 較多的時(shí)間接受和適應(yīng)新的供地政策?！跋茸夂笞?、彈性年期出讓”政策將影響政府短期的財(cái)政收入。 考察已經(jīng)實(shí)行“先租后讓、彈性使用年限出讓”政策的地區(qū)，其土地 租金及彈性年限出讓金比按照法定最高出讓

11、年限直接出讓土地的出 讓金低得多，就單個(gè)地塊來說，這就減少了大部分當(dāng)期土地出讓收入。 對(duì)于資金需求量大、財(cái)政收入較低的地方政府來說，將造成一定的中 短期資金壓力。2、從土地需求方來說，主要存在以下弊端：新的工業(yè)用地供應(yīng)方式增加了未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一是企業(yè)的經(jīng)營始 終具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，必有部分企業(yè)無法確定未來是否能達(dá)到地方 政府設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，企業(yè)將承擔(dān)可能無法繼續(xù)在原址經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)， 以及因此而引發(fā)的一些沉沒成本；二是隨著“先租后讓”政策的推廣、 可供工業(yè)用地逐年減少，由租賃轉(zhuǎn)出讓的土地價(jià)格有可能根據(jù)當(dāng)年的 市場價(jià)格確定，而不是按照租賃初始年度的土地價(jià)格確定， 這就可能 導(dǎo)致企業(yè)多支出了購買土地

12、的價(jià)款，抵消甚至超過“直接出讓”所獲 得的收益?！跋茸夂笞尅钡耐恋乜赡軣o法抵押，對(duì)企業(yè)融資有一定的影響。先租后讓的土地，原則上也可允許企業(yè)質(zhì)押其取得的租賃權(quán)益， 但因 該種租賃權(quán)期限較短、變現(xiàn)困難，對(duì)資金提供方的吸引力較??；另因 土地未正式出讓，從物權(quán)角度考慮，企業(yè)抵押土地使用權(quán)沒有法律依 據(jù)，當(dāng)前也沒有國家層面的政策予以規(guī)定。3、從手續(xù)上來說，較直接出讓方式繁瑣。工業(yè)用地“先租后讓”要 求企業(yè)先簽訂一份租賃協(xié)議，期滿后還要接受考查，考查合格后方能 辦理正式出讓手續(xù)，從程序上來說較直接出讓方式要繁瑣得多。三、工業(yè)用地“先租后讓”和“彈性年期出讓”的優(yōu)勢和必要性1符合國家節(jié)約集約用地政策導(dǎo)向。節(jié)約集約用地、提高土地使用 效益，是新常態(tài)下國家著力倡導(dǎo)的大目標(biāo)。自 2014年起，許多省、 市相繼推行“先租后讓、彈性年期出讓”也是踐行了國家的大政方針， 并取得了較好的節(jié)約及用地效果。2、有利于形成招商糾錯(cuò)機(jī)制、踐行項(xiàng)目準(zhǔn)入政策。從各地的實(shí)踐看， 工業(yè)用地“先租后讓”的方式，一般租賃年限為 5年 6年，讓項(xiàng)目 本身以實(shí)際經(jīng)營業(yè)績證明其符合的準(zhǔn)入政策，如果到期無法實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)入 條件，直接淘汰。這大大提高了招引符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄、對(duì)地方綜合 貢獻(xiàn)大的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的