工業(yè)用地實行差別化年期供應情況匯報

1、工業(yè)用地實行差別化年期供應情況匯報2014年 12 月底，國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合下發(fā)關于開展 深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點工作的通知 （發(fā)改經(jīng)體 2014 2957號），選擇浙江嘉興、安徽蕪湖、廣西梧州、遼寧阜新 等4 市為 試點地區(qū)， 開展以探索健全工業(yè)用地多途徑多方式市場供應體系、 多 主體供應工業(yè)用地市場流轉體系、 工業(yè)用地租價均衡、 居住與工業(yè)用 地比價合理的價格體系等為主要內(nèi)容的改革試點， 推動工業(yè)用地存量 優(yōu)化、增量提質(zhì)，促進資源配臵效益最大化和效率最優(yōu)化。一、各地市實施情況：浙江嘉興：2015年 9月，嘉興市政府印發(fā) 關于開展深化工業(yè)用地市場化配 臵改革試點實施方案 ，全面

2、推進工業(yè)用地市場化配臵改革工作。通 過“實施差別化供應方式、土地彈性出讓、差別化地價、差別化監(jiān)管 模式”等一系列創(chuàng)新舉措，進一步優(yōu)化土地要素配臵，確保優(yōu)質(zhì)項目 落地。為了充分發(fā)揮地價的杠桿作用，還實行了差別化地價政策。對 符合產(chǎn)業(yè)導向的先進裝備制造業(yè)、 高技術產(chǎn)業(yè)、 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及 工業(yè)企業(yè)績效評價為 A 類等優(yōu)先發(fā)展的項目，采取地價修正系數(shù)修 正下浮確定出讓起始價。 對不符合嘉興市產(chǎn)業(yè)轉型升級但國家仍允許 投資的產(chǎn)業(yè)用地， 按照土地評估價格上浮不低于 20%設定出讓起始價。 2015年，全市實施差別化地價供應產(chǎn)業(yè)項目 67 宗，修正地價金額 2.09 億元。在推進工業(yè)用地市場化配臵改革試

3、點過程中， 嘉興市對土地實 行彈性出讓年限， 按照不同產(chǎn)業(yè)類型和特點， 分別設定 10年、20年、 30年、 40 年、50 年不等的時間，靈活確定工業(yè)用地出讓年限。期限 屆滿時，對項目綜合效益和合同履約等情況進行評估， 采取有償協(xié)議 方式，續(xù)期或收回土地使用權。 據(jù)統(tǒng)計， 2015年嘉興市已實行彈性年 限出讓工業(yè)用地 37宗，面積 490畝；已實施租賃方式供地 8 宗，面 積 467 畝。與此同時，國土部門對用地單位建設情況和投產(chǎn)初始運行 情況進行分階段驗收考核， 2015 年全市分階段管理出讓工業(yè)用地 204 宗，土地面積 6334畝。安徽蕪湖： 蕪湖市出臺了關于促進市區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用的

4、實施意見 ， 意見明確嚴格工業(yè)地產(chǎn)用地出讓管理。 工業(yè)地產(chǎn)項目用地選址范 圍限于國家、省級開發(fā)區(qū)內(nèi)， 土地用途為工業(yè)用途， 采用招標、拍賣、 掛牌方式出讓。工業(yè)地產(chǎn)項目建筑容積率不低于 1.2，建筑系數(shù)不低 于 40%，行政生活配套設施用地不超過 7%（其中生產(chǎn)性服務業(yè)地產(chǎn) 項目建筑容積率不低于 1.6，建筑系數(shù)不低于 30%）。單幅土地出讓規(guī) 模原則上不超過 100 畝。對工業(yè)地產(chǎn)項目用地實行彈性出讓，出讓年 期視項目情況設定為 20年、 30年、 40年或 50 年，出讓起始價按所 在地區(qū)域的工業(yè)地價的年期修正系數(shù)評估確定。 意見強調(diào)，嚴格 工業(yè)地產(chǎn)用地供后監(jiān)管。工業(yè)地產(chǎn)用地自出讓成交確認

5、書簽訂后 10 個工作日內(nèi)繳納全部土地出讓金并簽訂出讓合同， 約定違約處罰制度 和閑臵用地處罰機制。 同時對工業(yè)地產(chǎn)項目建設工期、 規(guī)劃設計方案、 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)、工業(yè)地產(chǎn)項目具體監(jiān)管作了具體規(guī)定。廣西梧州：制定了梧州市深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點實施方案 。 在堅持和完善工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度的基礎上， 依據(jù)國家產(chǎn) 業(yè)政策、行業(yè)特點、地塊產(chǎn)權狀況等， 采取出讓、 租賃、作價出資（入 股）、分階段出讓、彈性出讓等不同方式供地。 1采取先租后讓、租 讓結合的方式供應工業(yè)用地。 出讓土地依法需以招標拍賣掛牌方式供 應的，在不排除多個市場主體競爭的前提下， 招標拍賣掛牌程序可在 租賃供應時

6、實施，租賃期滿轉為出讓土地時可采取協(xié)議方式。 2彈性出讓供地。土地使用權出讓年期根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和企業(yè)生命周 期在 5 年至 50 年之間分檔設定，對出讓價格進行年期修正。土地出 讓期限屆滿時， 對項目發(fā)展前景和合同履約等情況進行評估， 視情況 決定續(xù)期或收回土地使用權。 3租賃方式供地。對短期產(chǎn)業(yè)用地、 標準廠房用地， 可以采取租賃方式供應土地， 并簽訂國有建設用地使 用權租賃合同，約定租賃年限、租金標準和使用要求。梧州市深化工業(yè)用地市場化配臵改革試點實施方案 實施一年 以來，梧州市以粵桂合作特別試驗區(qū)為重點試點，探索出先租后讓、 租讓結合、 彈性出讓租賃等方式供應工業(yè)用地， 根據(jù)粵桂合作特別試

7、 驗區(qū)用地單位經(jīng)營性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點，在 5 年至 50 年分檔設定土地使 用權彈性出讓年期，并對出讓價格進行年期修正。期限屆滿時，用地 企業(yè)若達到投入產(chǎn)出、 稅收等經(jīng)濟指標及碳排放量等環(huán)保指標， 仍然 正常生產(chǎn)并保持增長態(tài)勢，可以申請以協(xié)議出讓方式續(xù)期使用土地。 對試驗區(qū)重點項目建設用地實行分期供地， 對用地面積超過 150 畝的 項目，實行一次規(guī)劃、分期供地。在試驗區(qū)范圍的土地經(jīng)市國土資源 儲備中心收儲后， 可由試驗區(qū)投資公司采取直接協(xié)議租賃或以公開招 拍掛方式租賃供地。 目前，粵桂合作特別試驗區(qū)投資開發(fā)有限公司已 取得 7 宗工業(yè)用地的使用權，共 584.2畝，有關公共服務配套的短期 商業(yè)服

8、務設施用地以及其他不適宜以出讓方式供應的特殊用地實行 土地租賃。寧波試點工業(yè)用地彈性出讓：余姚、慈溪成功出讓土地 5 宗余姚工業(yè)用地彈性供應分三種方式： 一是一次性出讓， 在原有土 地使用權年限 50 年期的基礎上，新增 20 年期和 30年期兩種出讓年 限，20 年期一次性出讓的起始價按照 50 年期出讓土地評估價的 55% 確定， 30年期按 70%確定；二是先租后讓，推出 30年期先租后讓， 其中租賃期 6 年，出讓期 24年；三是國有建設用地使用權租賃，根 據(jù)租賃辦法規(guī)定，設定租賃年限為 10年、 15年或 20 年。在慈溪，以彈性年期出讓方式供地的， 在出讓年期屆滿前一年內(nèi)， 受讓人

9、可向出讓人提出續(xù)期使用申請。 符合土地利用總體規(guī)劃、 城鄉(xiāng) 規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 經(jīng)綜合考評達標的， 可以采用協(xié)議出讓方式續(xù) 期 20年。續(xù)期地價按不高于原 30年期與原 50 年期的地價差加上原 30 年地價利息之和評估確定。出讓年期屆滿，受讓人未提出續(xù)期申 請，或提出續(xù)期申請但未獲批準的， 由市國土資源局報經(jīng)市人民政府 批準后依法收回國有土地使用權。 2016年 11 月，慈溪以彈性年期方 式成功出讓首批 4 宗工業(yè)用地，出讓年限均為 30 年，面積共計 165 畝，成交價 5942.7萬元。該市高新區(qū)原地價 52 萬元畝，實際出讓 地價 36萬元畝，和 50 年期相比地價下降近三成。據(jù)統(tǒng)

10、計，截至目 前，余姚、慈溪已成功彈性出讓土地 5宗，降低成本1834萬元。二、工業(yè)用地“先租后讓”和“彈性年期出讓”的政策弊端分析1、就地方政府來說，不利方面主要有：推行新的工業(yè)用地出讓政策會在一定程度上影響招商引資。一是 已談好的尚未供地的項目在正式供地時仍要依照合同規(guī)定按原政策 直接出讓，這會給新談項目造成差別對待；二是新的土地供應方式在 全國尚無全周期的成功案例，在這種背景下，新的項目投資方將需要 較多的時間接受和適應新的供地政策。“先租后讓、彈性年期出讓”政策將影響政府短期的財政收入。 考察已經(jīng)實行“先租后讓、彈性使用年限出讓”政策的地區(qū)，其土地 租金及彈性年限出讓金比按照法定最高出讓

11、年限直接出讓土地的出 讓金低得多，就單個地塊來說，這就減少了大部分當期土地出讓收入。 對于資金需求量大、財政收入較低的地方政府來說，將造成一定的中 短期資金壓力。2、從土地需求方來說，主要存在以下弊端：新的工業(yè)用地供應方式增加了未來經(jīng)營風險。一是企業(yè)的經(jīng)營始 終具有相當?shù)牟淮_定性，必有部分企業(yè)無法確定未來是否能達到地方 政府設定的標準。因此，企業(yè)將承擔可能無法繼續(xù)在原址經(jīng)營的風險， 以及因此而引發(fā)的一些沉沒成本；二是隨著“先租后讓”政策的推廣、 可供工業(yè)用地逐年減少，由租賃轉出讓的土地價格有可能根據(jù)當年的 市場價格確定，而不是按照租賃初始年度的土地價格確定， 這就可能 導致企業(yè)多支出了購買土地

12、的價款，抵消甚至超過“直接出讓”所獲 得的收益。“先租后讓”的土地可能無法抵押，對企業(yè)融資有一定的影響。先租后讓的土地，原則上也可允許企業(yè)質(zhì)押其取得的租賃權益， 但因 該種租賃權期限較短、變現(xiàn)困難，對資金提供方的吸引力較??；另因 土地未正式出讓，從物權角度考慮，企業(yè)抵押土地使用權沒有法律依 據(jù)，當前也沒有國家層面的政策予以規(guī)定。3、從手續(xù)上來說，較直接出讓方式繁瑣。工業(yè)用地“先租后讓”要 求企業(yè)先簽訂一份租賃協(xié)議，期滿后還要接受考查，考查合格后方能 辦理正式出讓手續(xù)，從程序上來說較直接出讓方式要繁瑣得多。三、工業(yè)用地“先租后讓”和“彈性年期出讓”的優(yōu)勢和必要性1符合國家節(jié)約集約用地政策導向。節(jié)約集約用地、提高土地使用 效益，是新常態(tài)下國家著力倡導的大目標。自 2014年起，許多省、 市相繼推行“先租后讓、彈性年期出讓”也是踐行了國家的大政方針， 并取得了較好的節(jié)約及用地效果。2、有利于形成招商糾錯機制、踐行項目準入政策。從各地的實踐看， 工業(yè)用地“先租后讓”的方式，一般租賃年限為 5年 6年，讓項目 本身以實際經(jīng)營業(yè)績證明其符合的準入政策，如果到期無法實現(xiàn)準入 條件，直接淘汰。這大大提高了招引符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄、對地方綜合 貢獻大的優(yōu)質(zhì)項目的