項(xiàng)目開發(fā)與成本管理

1、項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成與成本管理7/27/20221內(nèi) 容個(gè)人-企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈成本要素成本管理項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)鑫苑成本控制特點(diǎn)7/27/20222一、個(gè)人-企業(yè)初創(chuàng)期衰退期成熟期成長期1、個(gè)人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展 個(gè)人的機(jī)會(huì)-過程平等-結(jié)果平等2、個(gè)人成長與企業(yè)發(fā)展階段的匹配7/27/202233、卓越企業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的階段看不見學(xué)不會(huì)看不懂看不起企業(yè)發(fā)展的影響力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)度7/27/20224二、成本要素房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈成本要素：土地成本建筑成本原材料成本設(shè)計(jì)成本資金成本物業(yè)成本整合成本7/27/20225房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商是資源整合性公司。研發(fā)、品牌 、團(tuán)隊(duì) 建造 營銷 服務(wù)全

2、國性競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)附價(jià)值A(chǔ)CER 微笑曲線7/27/20226三、成本管理 成本管理是財(cái)務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念-低成本優(yōu)勢(shì)與差異化結(jié)合戰(zhàn)略是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。 成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價(jià)值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價(jià)值創(chuàng)造是核心。 低成本戰(zhàn)略并不是單純地削減成本，更不是一味地進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，而是在努力削減成本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，增加顧客的使用價(jià)值。有效地抵御競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；阻止買方的討價(jià)還價(jià)能力；提高對(duì)供應(yīng)商價(jià)格變化的承受能力；阻止?jié)撛谶M(jìn)入者；延續(xù)替代產(chǎn)品的出現(xiàn)；股東獲取高于行業(yè)回報(bào)率的收益。7/27/20227公司成本的責(zé)任部門 土地成本不可控，但可以管理，提高各項(xiàng)證件的辦理

3、速度（形象與利益共享）；責(zé)任部分地產(chǎn)部、工程部、營銷部 建筑成本預(yù)測(cè)、預(yù)算與利益分配，最終形成利益聯(lián)盟；責(zé)任部分設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)部、預(yù)算部、配套部 原材料成本半可控，責(zé)任部門設(shè)計(jì)部、材料采購部 設(shè)計(jì)成本可控：責(zé)任部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷部 物業(yè)成本可控：責(zé)任部門設(shè)計(jì)部、物業(yè)部 資金成本半可控：責(zé)任部門財(cái)務(wù)部、工程建設(shè)部、銷售部7/27/20228企業(yè)價(jià)值鏈的成本管理1、全員參與的成本管理。成本管理涉及企業(yè)的各個(gè)方面，是需要企業(yè)各個(gè)部門的參與、需要全體員工的參與、是公司運(yùn)營全過程的成本管理。價(jià)值鏈直接成本信息質(zhì)量面信息運(yùn)營效率信息定位設(shè)計(jì)制造服務(wù)營銷時(shí)間信息7/27/202292、成本是一個(gè)累計(jì)過程

4、，產(chǎn)品成本的發(fā)生源頭是設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段的成本占總控制成本的70-80%，而設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵控制是由產(chǎn)品的定位決定的。 7/27/2022103、成本管理的主要方面有：各個(gè)環(huán)節(jié)涉及那些方面、關(guān)鍵控制點(diǎn)是什么、如何實(shí)現(xiàn)、由誰來控制。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)，公司成本管理階段分為如下： 項(xiàng)目的可行性定位階段；項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段；項(xiàng)目的招投標(biāo)階段；項(xiàng)目的施工階段；材料與設(shè)備的采購階段；項(xiàng)目的銷售環(huán)節(jié)成本控制；工程預(yù)決算階段；期間財(cái)務(wù)費(fèi)用、人工和行政管理費(fèi)用；物業(yè)管理成本。7/27/202211四、鑫苑成本控制路徑-低成本、差異化戰(zhàn)略7/27/202212五、項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)1、土地費(fèi)用: 土地出讓金 契稅

5、4% 國有土地出讓實(shí)行“招、拍、掛”政策以后，土地費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的比例大幅上升。2、前期工程費(fèi): 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、自來水設(shè)計(jì)、電力設(shè)計(jì)。 二、三通一平 通水、通電、通路、場(chǎng)地平整。 三、四證費(fèi)用 市政配套費(fèi)、綠化費(fèi)、人防異地結(jié)建費(fèi)、建筑兩金 四、其他7/27/202213五、項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)（續(xù)）3、建安工程: 樁基工程 建 安 多層的建安費(fèi)用大約700-800元/ 高層、小高層的建安費(fèi)用大約900-1000元/ 材料設(shè)備 主要是：防盜門、塑鋼窗、電梯、配電箱等4、基礎(chǔ)設(shè)施及配套: 上水 下水 供電 綠化、道路 熱力、天然氣 智能化 會(huì)所、小學(xué)、幼兒園7/

6、27/202214五、項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)（續(xù)）5、管理費(fèi)用占總投資的比例？多項(xiàng)目的控制與分?jǐn)偣べY車輛費(fèi)用福利費(fèi)維修費(fèi)工會(huì)經(jīng)費(fèi)油料費(fèi)教育經(jīng)費(fèi)養(yǎng)路費(fèi)統(tǒng)籌金停車過路費(fèi)租賃費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)折舊費(fèi)其他7/27/202215五、項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)（續(xù)）6、營銷費(fèi)用7、財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款 存款利息：活期 銀行各種手續(xù)費(fèi) 刷卡手續(xù)費(fèi)：銀聯(lián)公司7/27/202216五、項(xiàng)目開發(fā)的核算成本結(jié)構(gòu)（續(xù)）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交哪些稅？一、房屋銷售行為： 營業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）、教育費(fèi)附加（3%） 土地增值稅（0.8%）二、租賃行為： 營業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）、教育費(fèi)附加（3%） 房產(chǎn)稅（12%）三、所得稅： 各種稅的稅基、標(biāo)準(zhǔn)、交納時(shí)間7/27/202217六、全國化發(fā)展下的房地產(chǎn)成本控制1、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與地區(qū)差異化2、 產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)差異化3、成本測(cè)算與ERP系統(tǒng)使用7/27/202218七、鑫苑成本管理特點(diǎn)與存在的問題1、前期項(xiàng)目初步概算-地產(chǎn)部2、項(xiàng)目