珠海日東商業(yè)廣場(chǎng)定位報(bào)告

1、商場(chǎng)策劃之產(chǎn)品設(shè)計(jì)：日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告目錄第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位第三部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)推廣價(jià)格定位第四部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)推廣手法展望第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位一、日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位描述定位原則：（商場(chǎng)香港概念的闡述）1、符合香港人個(gè)體經(jīng)營商場(chǎng)和投資物業(yè)的習(xí)慣；經(jīng)營商場(chǎng)習(xí)慣：在香港品牌都采取在人流旺的商場(chǎng)或街道租賃相對(duì)獨(dú)立開設(shè)專賣店的形式經(jīng)營，私人商鋪尤其一些波鞋店、漫畫店等經(jīng)營潮流商品的私人經(jīng)營更是獨(dú)立門市；香港人對(duì)投資商場(chǎng)物業(yè)要求有獨(dú)立業(yè)權(quán)、可以保障對(duì)商鋪經(jīng)營的自主權(quán)，商場(chǎng)可以提供整體的市場(chǎng)促銷推廣活動(dòng)，商場(chǎng)人流有保障，商

2、場(chǎng)租金回報(bào)穩(wěn)定及有上調(diào)空間；項(xiàng)目定位描述：珠海唯一的加勒比海濱風(fēng)情大型綜合情景式購物中心。定位展開：珠海概念隨著珠海的城市定位被政府重新定義，珠海在消化最近經(jīng)貿(mào)、商業(yè)流通領(lǐng)域最新概念（如CEPA、港珠澳大橋、大珠三角等）上比以前更加積極主動(dòng)，加上珠?？拷拈T的優(yōu)勢(shì)，其商業(yè)前景已經(jīng)越來越被外界認(rèn)同，在珠海從事商貿(mào)活動(dòng)的風(fēng)氣已經(jīng)形成。珠海政府最近加大了在全國范圍（包括港澳臺(tái)）的城市形象推廣的力度，珠海已經(jīng)被越來越多的人們所熟悉，無論是在珠海營商還是投資商業(yè)物業(yè)都已經(jīng)成為外來資金進(jìn)入珠海的突破口，所以在日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位上我們首先將購物中心定義為珠海概念的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。珠海唯一一個(gè)大型休閑購物中心現(xiàn)

3、代商場(chǎng)的消費(fèi)行為購物的訴求已經(jīng)越來越淡化，人們進(jìn)入一個(gè)購物中心希望可以同時(shí)滿足購物、就餐、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂甚至商務(wù)等消費(fèi)需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說的一站式購物。日東商業(yè)廣場(chǎng)采取現(xiàn)代購物中心的經(jīng)營特色，在百貨經(jīng)營滿足了購物需要的基礎(chǔ)上添加了餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑、廣場(chǎng)活動(dòng)等功能，這樣的商場(chǎng)定位已經(jīng)成為中國大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場(chǎng)開發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個(gè)商場(chǎng)加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購物環(huán)境，還沒有真正意義上在單個(gè)的商場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購物消費(fèi)需要。加勒比海濱風(fēng)情商場(chǎng)描述加勒比海濱風(fēng)情1B,2R,3S(B指酒吧一條街，2R指香港演

4、藝界新加坡年輕少女組合2R，借助其新加坡組合概念和年輕潮流的感覺帶出商場(chǎng)在形象上的定位，3S指珠海情侶路綜合開發(fā)概念RIVERIA規(guī)劃中精髓集合陽光（Sun）、沙灘(Sand)、海水(Sea)的亞熱帶風(fēng)情海濱商場(chǎng)風(fēng)格)，總結(jié)為一句話就是：情景式購物中心描述情景式購物中心返指兩個(gè)概念：1、香港概念由香港人經(jīng)營的主營香港澳門CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品，也就是說消費(fèi)者只要在日東商業(yè)廣場(chǎng)就可以享受到香港的服務(wù)和香港的產(chǎn)品；2、海濱概念根據(jù)商場(chǎng)位處珠海形象道路情侶路，直接面對(duì)珠海唯一一個(gè)沙灘游泳場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)策劃的主導(dǎo)思想就是為商場(chǎng)賦予了針對(duì)休閑和旅游消費(fèi)的經(jīng)營主題。二、商場(chǎng)定位建議分析第一部分：項(xiàng)目SWOT分析

5、項(xiàng)目SWOT分析日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模大，接近4萬平方的商場(chǎng)規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營，有很好的大型購物中心概念，對(duì)香港的經(jīng)營商戶和本地居民有吸引力；購物環(huán)境得天獨(dú)厚，有珠海市區(qū)唯一沙灘游泳場(chǎng)，有亞熱帶沙灘風(fēng)情海濱商場(chǎng)概念，尤其對(duì)旅游休閑消費(fèi)者有吸引力；交通便利，項(xiàng)目可達(dá)程度高，日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)本身的特色是有超過兩百米的臨街面，進(jìn)深由23-50米，柱網(wǎng)分布方正使用，商場(chǎng)氣勢(shì)雄偉，昭示性強(qiáng)；港珠澳大橋興建對(duì)香港經(jīng)營客戶甚至大陸客戶經(jīng)營信心有提升，經(jīng)營商家對(duì)珠海的未來遠(yuǎn)景有憧憬；CEPA概念將為日東商業(yè)廣場(chǎng)帶來更豐富的商品供應(yīng)和經(jīng)營戶群體；而這兩者正好提供了珠海目前商場(chǎng)的錯(cuò)位經(jīng)營，避免在百貨層面的

6、競(jìng)爭(zhēng)；三樓五月花酒樓已經(jīng)為商場(chǎng)帶來人流及知名度，豐富了未來商場(chǎng)的消費(fèi)概念，可以同時(shí)解決觀光接待、餐飲娛樂、家庭休閑需求；珠海城市定位的改變（珠江三角洲中心城市之一）和城市旅游功能的主導(dǎo)地位都可以為珠海帶來大量的非特定消費(fèi)人流，日東商業(yè)廣場(chǎng)將是沿情侶路海濱商業(yè)帶的最大直接受益者。日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)附加值挖掘：商場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：珠海目前還沒有真正意義上的大型綜合主題購物中心，根據(jù)美亞對(duì)未來日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位，其豐富的經(jīng)營購物環(huán)境將為珠海提供全新的消費(fèi)概念；統(tǒng)一管理，有整體的商場(chǎng)形象推廣包裝概念，可增強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營者的經(jīng)營信心；CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品概念將為珠海消費(fèi)者提供品質(zhì)優(yōu)良、更跟得上潮流、價(jià)格更低的商品；香

7、港人經(jīng)營香港產(chǎn)品概念對(duì)居民及旅游人士的吸引力，“Made in HONGKONG”的概念對(duì)珠海居民和到了珠海而沒有到香港澳門的旅游人士提供了購買香港產(chǎn)品的渠道；一個(gè)全新商場(chǎng)因?yàn)檎紦?jù)市場(chǎng)需要容易被經(jīng)營者接受經(jīng)營成本優(yōu)勢(shì)：根據(jù)美亞對(duì)商場(chǎng)的價(jià)格定位，相比較于珠海其它商場(chǎng)尤其是吉大商業(yè)中心區(qū)，日東目前的租賃價(jià)格定位仍然較低；美亞作為香港公司其規(guī)范化的招商銷售方式容易被香港人接受，首先可以更容易打破香港人對(duì)珠海營商環(huán)境及市場(chǎng)前景的心理壁壘；日東商業(yè)廣場(chǎng)劣勢(shì)：城市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其它商場(chǎng)對(duì)日東商業(yè)廣場(chǎng)終極消費(fèi)者造成分流；商圈未成熟，商場(chǎng)消費(fèi)者需要從吉大商業(yè)中心區(qū)域和其它市區(qū)區(qū)域分流和培育；空置時(shí)間長，在市

8、民心目中存在一定負(fù)面影響；日東商業(yè)廣場(chǎng)威脅點(diǎn)珠海目前已經(jīng)有了3個(gè)同樣采取CEPA概念吸引經(jīng)營商家和消費(fèi)者的項(xiàng)目，尤其國貿(mào)海天城距離本商場(chǎng)的距離很近，商脈氣氛比本項(xiàng)目好；珠江三角洲商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品和香港個(gè)體經(jīng)營商的爭(zhēng)奪已經(jīng)到了白熱化的程度，如果我們?cè)谡麄€(gè)推廣過程中稍顯實(shí)力不足或未能提供良好的市場(chǎng)前景就可能被其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目削弱預(yù)期的理想效果。日東商業(yè)廣場(chǎng)的成功必然直接導(dǎo)致其它競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的快速模仿，招商的成功如果沒有完善的市場(chǎng)推廣計(jì)劃還是會(huì)被如吉大珠百商圈內(nèi)商場(chǎng)、拱北口岸廣場(chǎng)等項(xiàng)目分流經(jīng)營商，所以商場(chǎng)在招商過程當(dāng)中直至開業(yè)后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)都必須為經(jīng)營者提供完善的整體市場(chǎng)推廣計(jì)劃，一個(gè)有實(shí)

9、力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營商就必不可少。日東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)目前廣東珠江三角洲已經(jīng)形成了因?yàn)镃EPA的實(shí)施帶來的零關(guān)稅產(chǎn)品商城和港人北上創(chuàng)業(yè)的風(fēng)潮，項(xiàng)目推廣期安排可以借助近期的CEPA推廣活動(dòng)達(dá)到項(xiàng)目推而廣之的目的；珠海外來經(jīng)營商已經(jīng)帶來的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和這些商家良好的經(jīng)營業(yè)績(jī)，如果我們將商場(chǎng)包裝成為新加坡管理公司管理的商場(chǎng)，其穩(wěn)健的經(jīng)營管理和先進(jìn)的市場(chǎng)系統(tǒng)可以為商場(chǎng)的招商和物業(yè)的銷售直接帶動(dòng)；珠海關(guān)于情侶路RIVERIA總體規(guī)劃可以將城市的旅游重點(diǎn)直接帶到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置上來，而本項(xiàng)目是RIVERIA規(guī)劃上概念最完美的一段，其自然景觀和硬件設(shè)施的唯一性、超前性、排他性可以因?yàn)樵撘?guī)劃得到最大限

10、度的體現(xiàn)；港人在珠海置業(yè)已經(jīng)成為潮流，受港珠澳大橋興建消息的帶動(dòng)，并由和黃等香港大型地產(chǎn)商引導(dǎo)，香港人在珠海投資物業(yè)已經(jīng)漸成風(fēng)氣，而能帶來穩(wěn)健投資回報(bào)的商鋪單位更是香港人投資的熱點(diǎn)；二、目標(biāo)客戶群選定商場(chǎng)經(jīng)營戶組合定位商場(chǎng)次主力店組團(tuán)：商場(chǎng)進(jìn)深50米左右的物業(yè)（共4個(gè)約1000平方）引進(jìn)大型的品牌經(jīng)營商家室內(nèi)步行街組團(tuán)（個(gè)體組團(tuán)）：大型商家之間用步行街連通形成室內(nèi)步行街（寬約6米，整個(gè)步行街的面積在1200平米/條），步行街兩側(cè)分布網(wǎng)點(diǎn)為個(gè)體經(jīng)營的商鋪單位和開放式銷售空間酒吧街組團(tuán)：二樓參考現(xiàn)有平臺(tái)模式擴(kuò)建步行樓梯南面平臺(tái)，在平臺(tái)上形成休閑酒吧、餐飲組團(tuán)地下負(fù)一層體育主力店組團(tuán)：整體出租給有實(shí)

11、力的綜合體育商城經(jīng)營商，組建體育概念體驗(yàn)式購物消費(fèi)空間商場(chǎng)經(jīng)營商品定位：來源定位：商品包括商場(chǎng)提供的服務(wù)來源于香港、澳門地區(qū)，主力商品須符合CEPA零關(guān)稅有關(guān)要求，商品定位按行業(yè)分類：香港貿(mào)易發(fā)展局（TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類產(chǎn)品；終極消費(fèi)者定位：按消費(fèi)者來源定義：珠海居民尤其整個(gè)香洲區(qū)居民滿足城市社區(qū)生活的需要，主要消費(fèi)行為包括到餐廳吃飯、購買日用所需消費(fèi)品、夜間酒吧消費(fèi)、體育健身等；來自全國各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者，主要消費(fèi)行為包括購買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)；港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域

12、是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受7日免簽過境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)，其主要消費(fèi)行為包括購買旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等；按消費(fèi)能力定義：日東商業(yè)廣場(chǎng)未來消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征：本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺靈敏，喜歡接受外來的消費(fèi)概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實(shí)；本土和國內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購物環(huán)境消費(fèi)；本土經(jīng)營的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費(fèi)需要，其購買消費(fèi)已經(jīng)開始具備休閑、娛樂綜

13、合等享受型消費(fèi)的特征；旅游過境人士同時(shí)具備享受型、休閑型消費(fèi)特征，其偶然性沖動(dòng)性購買的行為特征非常嚴(yán)重，如果商場(chǎng)能提供良好的購物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性娛樂項(xiàng)目，其消費(fèi)意欲將非常強(qiáng)烈；三、消費(fèi)能力預(yù)測(cè)和消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例組合原則：提供購物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地；組合須配合原有五月花餐廳的營業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之間尤其是將來的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)；各經(jīng)營單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)

14、功能組合示意在此原則下，美亞建議未來的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例為：中式餐飲、購物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購物中心的功能多樣化要求。分配到現(xiàn)有商場(chǎng)經(jīng)營面積約為三層餐飲7000 m2、購物商場(chǎng)14000 m2（室內(nèi)購物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市5000 m2、酒吧街3000 m2，總經(jīng)營面積約為2900 m2，地下規(guī)劃出約2000 m2作為經(jīng)營倉庫作出租用途，保留5000 m2作為地下停車場(chǎng)。商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平（單位元/m2建筑面積）樓層：2大型玩具游樂經(jīng)營商、娛樂游戲經(jīng)營商、大型漫畫經(jīng)營商、體育用品經(jīng)

15、營商、家庭電器經(jīng)營商租賃均價(jià)：130元/m2。底線：80元/m2。飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營店租賃均價(jià)：150元/m2。單一目標(biāo)招商：平臺(tái)酒吧經(jīng)營商租賃均價(jià)：120元/m2。大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店租賃均價(jià)：140元/m2；底線：100元/m2。樓層：1大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、

16、生活日化店、其它品牌經(jīng)營商、女性主題商場(chǎng)經(jīng)營商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、樓層：負(fù)1招商主力：大型運(yùn)動(dòng)主題商城經(jīng)營商（包含體育用品零售、運(yùn)動(dòng)/休閑保健、器械健身經(jīng)營及運(yùn)動(dòng)會(huì)所功能。招商備選：全國范圍（含港澳地區(qū)）引進(jìn)生活型超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營商。三、購物中心經(jīng)營管理模式定位建議日東商業(yè)廣場(chǎng)采用統(tǒng)一經(jīng)營、分散管理的管理模式。“統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營的含義包括：經(jīng)營租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商

17、鋪單位的具體經(jīng)營和營業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的原因：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場(chǎng)銷售，一二層物業(yè)完全銷售可在6個(gè)月內(nèi)帶來接近2.6億的現(xiàn)金收入，建議放棄商場(chǎng)經(jīng)營的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場(chǎng)開業(yè)后，將地下一層的商場(chǎng)部分抵押向銀行申請(qǐng)貸款。商場(chǎng)統(tǒng)一形象層面：因?yàn)槭巧虉?chǎng)商鋪單位，商戶日常經(jīng)營本身就需要在商場(chǎng)整體管理的前提下才能進(jìn)行，商場(chǎng)管理公司收取商戶的經(jīng)營管理費(fèi)之后有需要運(yùn)用管理費(fèi)對(duì)外作商場(chǎng)的整體形象推廣，并通過頻繁舉辦商場(chǎng)活動(dòng)方式吸引有效購買人流進(jìn)入商場(chǎng)，令在里面經(jīng)營的商戶真正的有生意做。經(jīng)營者層面：不考慮肯定會(huì)自主經(jīng)營的酒吧部分，按目前

18、的招商設(shè)想，CEPA對(duì)于香港廠商的吸引力因?yàn)楫a(chǎn)地來源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營決策問題，相應(yīng)對(duì)該政策的反應(yīng)較慢，估計(jì)在8月份才會(huì)真正成規(guī)模的有廠商品牌進(jìn)入廣東市場(chǎng)，與商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間有沖突。未來的日東商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營者是以個(gè)體經(jīng)營商戶為主（針對(duì)廠商的進(jìn)入商場(chǎng)可以采取調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的方式同樣也可以滿足招商的要求），而且不管是廠商也好，個(gè)體經(jīng)營者也好，香港的商業(yè)活動(dòng)就是不希望商場(chǎng)對(duì)自己的經(jīng)營干涉太多。如果甲方真的考慮商場(chǎng)定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問題：本土居民本身在這方面的消費(fèi)比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場(chǎng)都以經(jīng)營大眾品牌為主，高檔商品如國際品牌一直都只適應(yīng)在一

19、些高檔酒店商場(chǎng)如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營。原來迎賓廣場(chǎng)就是一個(gè)經(jīng)營高檔商品失敗案例；開設(shè)百貨商場(chǎng)尤其是精品百貨是一項(xiàng)高投入低產(chǎn)出的投資，要開發(fā)一個(gè)精品商場(chǎng)要投入大量的裝修和市場(chǎng)推廣費(fèi)用，以深圳茂業(yè)開幕的華強(qiáng)北店為例，該商場(chǎng)裝修直接投入就高達(dá)9000萬，市場(chǎng)推廣費(fèi)用用了將近2000萬，實(shí)際茂業(yè)去年一年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示茂業(yè)整個(gè)集團(tuán)深圳部分5個(gè)地區(qū)店的零售總額達(dá)30億，扣除經(jīng)營成本后，集團(tuán)的收益才5000萬不到；深圳的現(xiàn)代購物中心典范中信城市廣場(chǎng)最近也將商場(chǎng)的投資回收周期與廣州天河城一樣由原來的5年調(diào)整為8年，足見商場(chǎng)投入之大和回收之慢。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的介入，除非在經(jīng)營過程中將物業(yè)抵押給銀行，否則

20、并不能增加。除硬件設(shè)施的投入外，統(tǒng)一經(jīng)營的大投入還包括商場(chǎng)管理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)和市場(chǎng)推廣系統(tǒng)成本昂貴，還要配備大量的管理人員、營業(yè)人員收銀服務(wù)人員，除非日東有長期經(jīng)營百貨流通業(yè)的企業(yè)經(jīng)營方向，否則商場(chǎng)建設(shè)和管理系統(tǒng)的投入將數(shù)以億計(jì)，不能達(dá)到迅速通過物業(yè)銷售達(dá)到開發(fā)融資的初衷。統(tǒng)一經(jīng)營對(duì)招進(jìn)主力商家的負(fù)面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗(yàn)，有自己獨(dú)立經(jīng)營品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)都要求可以獨(dú)立經(jīng)營的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)目前的特點(diǎn)，如果南北兩個(gè)塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進(jìn)香港的品牌經(jīng)營商，其肯定要求自主經(jīng)營，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的意義也就不大了。四、商場(chǎng)商業(yè)

21、軟硬件環(huán)境配套標(biāo)準(zhǔn)在統(tǒng)一管理分散經(jīng)營的指導(dǎo)思路下，美亞提供對(duì)日東商業(yè)廣場(chǎng)的公共裝修標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)及合理的通風(fēng)排氣口分布，保持商場(chǎng)室內(nèi)通風(fēng)透氣良好；每層設(shè)置足夠的上下向手扶電梯；為保證貨物和經(jīng)營商戶快速流通并且不影響商場(chǎng)客戶可以到達(dá)區(qū)域，設(shè)兩部相對(duì)獨(dú)立的貨運(yùn)電梯；安全系統(tǒng)：煙敏感噴淋、吸頂燈；24小時(shí)紅外線監(jiān)控加保安巡邏，簽署安全責(zé)任書；為能體現(xiàn)商場(chǎng)的休閑度假氣氛，商場(chǎng)提供室內(nèi)布景音樂系統(tǒng)，休閑區(qū)設(shè)足夠的休閑座椅，休閑區(qū)周邊設(shè)點(diǎn)綴性綠化裝飾布置；商場(chǎng)內(nèi)公共部分裝飾以舒適、典雅的休閑購物環(huán)境為主題。（再增加）商鋪單位裝修標(biāo)準(zhǔn)1、獨(dú)立商鋪提供獨(dú)立電表、不提供卷閘五、商場(chǎng)規(guī)劃分割建議前提：最大可能保留

22、現(xiàn)有的F1商場(chǎng)裝修。商場(chǎng)規(guī)劃之商場(chǎng)分割經(jīng)營建議商場(chǎng)劃分原則： 根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營統(tǒng)一管理、分散自營原則，甲方在商場(chǎng)開業(yè)后為商場(chǎng)提供為期兩年的責(zé)任性管理，將商場(chǎng)培育成功，商場(chǎng)內(nèi)商家獨(dú)立自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧；因此在考慮物業(yè)出租銷售的前提下還要考慮商場(chǎng)經(jīng)營管理的便利性和執(zhí)行可能；產(chǎn)品設(shè)計(jì)/商場(chǎng)人流動(dòng)線組織主出入口/商場(chǎng)大門：根據(jù)項(xiàng)目門前立面有最好的展示面、有面積約5000 m2廣場(chǎng)和向海的特征，建議將東面南側(cè)門作為商場(chǎng)未來的主門，樓上加蓋遮雨平臺(tái)，平臺(tái)上設(shè)商場(chǎng)形象招牌；景觀出入口：東立面北側(cè)入口，因現(xiàn)在已經(jīng)加建了二樓平臺(tái)，出口門外會(huì)形成走廊式的過道，將作為從北側(cè)過商場(chǎng)的重要交通要道，因?yàn)榭拷鳛樯虉?chǎng)形象堡壘

23、的毛主席坐架，預(yù)計(jì)該入口人流會(huì)比主出入口多；北門：原商場(chǎng)北門承擔(dān)了從吉大中心商業(yè)區(qū)和生活區(qū)人流的主要進(jìn)入商場(chǎng)的功能，這種功能在未來仍將延續(xù)。南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時(shí)日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。室內(nèi)走廊將作為商場(chǎng)橫向主要信道，與主、次兩個(gè)入口形成井字型商場(chǎng)交通主脈，但走廊的寬度只保留目前地線部分，地線以外部分劃歸兩邊商鋪，增加商場(chǎng)經(jīng)營面積，預(yù)計(jì)可增加300 m2的經(jīng)營面積。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設(shè)室內(nèi)步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場(chǎng)管理公

24、司用作補(bǔ)貼須提供租金商鋪單位的回報(bào)用途。約可摳出800 m2的經(jīng)營面積。垂直交通：目前商場(chǎng)的垂直交通現(xiàn)時(shí)一至二樓分別有兩個(gè)手扶電梯和四個(gè)室外觀光電梯組成，在商場(chǎng)中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場(chǎng)的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場(chǎng)開業(yè)后的垂直人流。產(chǎn)品設(shè)計(jì)/公共空間與商鋪之間的關(guān)系商場(chǎng)內(nèi)通道：根據(jù)人流動(dòng)線的規(guī)劃，商場(chǎng)內(nèi)室內(nèi)步行街和兩個(gè)大門進(jìn)門后的通道組成室內(nèi)公共通道，解決商場(chǎng)內(nèi)各商鋪單位的均好性。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場(chǎng)的室內(nèi)公共空間；休閑廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上的飛機(jī)將作為商場(chǎng)的形象堡壘，在廣場(chǎng)臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并在飛機(jī)下區(qū)域

25、開辟商場(chǎng)形象展示舞臺(tái)，供商場(chǎng)經(jīng)營過程做表演和促銷用途；商場(chǎng)內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。根據(jù)酒吧業(yè)者喜歡自己按酒吧經(jīng)營主題設(shè)計(jì)裝修的習(xí)慣，酒吧單位不提供地板和天花裝修，毛胚交經(jīng)營者裝修；商場(chǎng)公共裝修：商場(chǎng)統(tǒng)一提供整體物業(yè)的高檔磚地板、網(wǎng)格天花（連照明），按分割方案劃分公共通道；商鋪面積：為利于標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)柱網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)和公共空間規(guī)劃，將商鋪單位分割成使用面積約16m2商場(chǎng)分割鋪、3-5 m2柜臺(tái)或開放式攤位式商鋪；單個(gè)酒吧面積控制在64-90 m2內(nèi)。 六、商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì)商場(chǎng)提供專業(yè)商場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶

26、查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌；商場(chǎng)管理公司通過收取經(jīng)營商戶的商場(chǎng)管理費(fèi)用維持公司日常運(yùn)作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價(jià)作為管理公司收入之一；單個(gè)商場(chǎng)商鋪總價(jià)控制在30-50萬內(nèi)，單個(gè)開放式商鋪單位總價(jià)控制在10萬以內(nèi)，酒吧單位總售價(jià)控制在100萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高7成、最長15年香港銀行按揭；國內(nèi)買家只能享受國內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約6成10年的銀行按揭；商場(chǎng)單位、開放式商鋪銷售時(shí)同時(shí)提供2年的租約，酒吧單位提供3-5年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。租約滿后業(yè)主可選擇繼續(xù)交商場(chǎng)管理公司經(jīng)營并約定商鋪單位的租金，也可以選擇自己經(jīng)營；七、商場(chǎng)定位后招商方案的設(shè)計(jì)招商方案設(shè)計(jì)原則：酒吧街、主力店經(jīng)營商的進(jìn)場(chǎng)可以直接反映項(xiàng)目策劃的意圖，放在第一考慮，但須有心理準(zhǔn)備租賃的價(jià)格會(huì)比個(gè)體經(jīng)營商家可以承受的價(jià)格要低；個(gè)體經(jīng)營商通過現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)招商人員的解說和招商經(jīng)理的控制引導(dǎo)將其放在室內(nèi)步行街兩側(cè)和商場(chǎng)的中間狹長地帶；部分對(duì)商場(chǎng)日后經(jīng)營能帶來人流的商家可采取合作、聯(lián)營等方式與經(jīng)營商進(jìn)行