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1、WORD24/24開店選址便利店商圈調(diào)查初探前言:俗話說,好的選址是成功的一半。便利店開店選址的問題可以說是令許多便利店企業(yè)頭痛的一件大事。而目前眾多關(guān)于選址的文章基本很少針對(duì)便利店這種業(yè)態(tài)的。很多對(duì)于大賣場(chǎng)的商圈的分析方法和細(xì)節(jié)不適用于便利店?;诖?,筆者選擇了這個(gè)課題,希望能夠給各位在便利店從事相關(guān)工作的朋友一些啟示。當(dāng)然,商圈其實(shí)是動(dòng)態(tài)的,并非總是一成不變,故許多結(jié)論也是需要經(jīng)驗(yàn)的。由于筆者從事相關(guān)調(diào)研工作時(shí)間不算長(zhǎng),如有不對(duì)之處,希望批評(píng)指正。一、店鋪類型的劃分和有效人流的測(cè)算要學(xué)會(huì)商圈調(diào)查,第一步是明確店鋪類型。店鋪類型的劃分對(duì)便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類型的變化,
2、商圈的考察指標(biāo)也在變化。因此,商圈分析其實(shí)是由店鋪類型來決定的,每一種類型的考察指標(biāo)和角度都不盡一樣,店鋪類型的劃分在每個(gè)公司也不盡一樣,但為了便于商圈調(diào)研,筆者把它分為以下兩種類型: 1、結(jié)點(diǎn)型店鋪:依靠一個(gè)或幾個(gè)重要的結(jié)點(diǎn)來開設(shè)的便利店,一般來說,顧客是相對(duì)固定的。所謂結(jié)點(diǎn),就是能夠集結(jié)人群的地點(diǎn),如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)、加油站等。結(jié)點(diǎn)對(duì)于便利店商圈調(diào)查具有普遍意義。例如社區(qū)店:以社區(qū)居民為主要消費(fèi)群體,主要為社區(qū)居民服務(wù),而商務(wù)便利店又以商務(wù)辦公的群體為主要顧客,這些都屬于結(jié)點(diǎn)型店鋪。 2、中心商業(yè)區(qū)店鋪:不需要依靠結(jié)點(diǎn)的中心商業(yè)區(qū)與鬧市區(qū)的店鋪。這類店鋪的考察和結(jié)點(diǎn)型店鋪有所區(qū)別。因?yàn)樗?/p>
3、置特殊,例如步行街開店,它既沒有居民、學(xué)校,也沒有醫(yī)院、辦公樓,但其實(shí)從商圈來說是適合開設(shè)便利店的。(其實(shí)很多便利店企業(yè)稱之為“客流店”)分類方法不盡一樣,但國便利店大體就以上兩類,基本所有的便利店都可以對(duì)號(hào)入座。特別強(qiáng)調(diào)的,結(jié)點(diǎn)型店鋪應(yīng)該是重點(diǎn)研究對(duì)象,因?yàn)樗陌l(fā)展空間大,是一種戰(zhàn)略資源店鋪。在分析商圈前,除了解釋結(jié)點(diǎn)概念的同時(shí),還需要解決門前有效客流(R)的測(cè)量。門前有效客流是指從店門口步行經(jīng)過的潛在目標(biāo)顧客。24小時(shí)的實(shí)測(cè)在便利店商圈調(diào)查中沒有意義。眾所周知,我們測(cè)量R值是因?yàn)槲覀冎?,銷售額=客單價(jià)*客流量,客單價(jià)可以由歷史數(shù)據(jù)得出各種不同類型店鋪的客單價(jià)不同,但差別不大那么只要確定客
4、流量就能大致預(yù)測(cè)銷售了。一般文章中說到,客流量=R*進(jìn)店比率,但進(jìn)店比率不是一成不變的,舉例來說,早上的進(jìn)店比率和高峰期、深夜進(jìn)店比率區(qū)別是很大的,如果用一個(gè)固定的10%或8%來評(píng)價(jià)都是沒有意義。對(duì)于一個(gè)小便利店來說,這個(gè)測(cè)量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類型已開店鋪的時(shí)段客流量或銷售額來預(yù)測(cè)門前客流R,這里不具體討論細(xì)節(jié)??傊?,這個(gè)門前有效客流R的測(cè)量方法是有講究的,不應(yīng)該根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)來確定。二、結(jié)點(diǎn)型店鋪的商圈調(diào)查結(jié)點(diǎn)店如何做商圈調(diào)查?結(jié)點(diǎn)型店鋪的考察指標(biāo)從大的方面來說有三點(diǎn),依次為周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、立地立位。對(duì)后兩項(xiàng)指標(biāo)只需要定性評(píng)價(jià)即可。首先說立地立位,指的是店鋪所在地理
5、位置本身的優(yōu)劣。如面寬 HYPERLINK :/ (6米以上為佳)、是否有臺(tái)階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標(biāo)基本無需量化,只要符合便利店開設(shè)基本條件即可。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察也是一樣,例如同業(yè)態(tài)店鋪?zhàn)詈贸^50米,對(duì)手的價(jià)格、營業(yè)時(shí)間、商品、服務(wù)等均在考察之列。(這里暫不考慮商圈飽和度問題,因?yàn)槟壳昂芏嘟Y(jié)點(diǎn)型商圈都沒有達(dá)到飽和),需要提醒的是,如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多,一般來說,這個(gè)商圈的周邊環(huán)境是適合開店的,這時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環(huán)境,這也是唯一需要量化的指標(biāo)。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等各種人群聚集的點(diǎn)。按商圈圍分層來測(cè)定結(jié)點(diǎn)的人群。一般來說,把商圈劃為三
6、層是很有必要的,以半徑50、150、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。(當(dāng)然不能形而上學(xué),如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況,不能算在有效商圈里)居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得(現(xiàn)在小區(qū)基本都有介紹圖),結(jié)合問訊小區(qū)的清潔工、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購物可能性:第二商圈購物可能性:第三商圈購物可能性=7:2:1。(經(jīng)驗(yàn)公式)再根據(jù)各結(jié)點(diǎn)收入水平來確定銷售。舉例:某社區(qū)店位于小區(qū)主干道,除社區(qū)外沒有明顯結(jié)點(diǎn)。第一商圈的居民300戶,第二商圈的居民700戶,第三商圈的居民1000戶,該店門前有效客流R=3000人那么銷售額預(yù)測(cè)如下:商圈有效總戶數(shù)=300+700
7、27+10007=650戶,也就是說現(xiàn)在商圈的情況轉(zhuǎn)化成50米有650戶,而50300米沒有居民。假設(shè)戶均消費(fèi)每天為5元,則銷售額=5*650=3250元注明:假設(shè)戶均消費(fèi)是有直接意義的,準(zhǔn)確與否有一定經(jīng)驗(yàn),是綜合年齡特征、收入水平等因素來確定的。這里假設(shè)的是每戶一周入店4次(每人1-2次左右),每次消費(fèi)9元左右。只有大賣場(chǎng)和便利店集群開店時(shí)才計(jì)算居民可支配收入來確定銷售:可支配收入一般是一個(gè)城區(qū)的平均數(shù),對(duì)一個(gè)單獨(dú)小區(qū)來說,參照系數(shù)難確定;就算居民購買力確定,如每月支出1000元購買食品和生活必需品,那么他到便利店來購買的比率也是無法確定的。因此,認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)的得出戶均消費(fèi)是更為直觀的方法。那么
8、,人均可支配收入是不是沒有意義呢?下一步我們討論便利店集群開店時(shí),人均可支配收入就變得尤為重要了。回到前面,我們已經(jīng)預(yù)測(cè)出銷售額=5*650=3250元,這時(shí)候,我們結(jié)合門前人流預(yù)測(cè)法來對(duì)比銷售。假設(shè)該店門前有效客流R為3000人(社區(qū)店的進(jìn)店比率為10%,客單為10元,每個(gè)公司的進(jìn)店比率,客單都不同,由MIS系統(tǒng)的社區(qū)店資料分析得出),那么我們可以得到銷售額=300*10=3000元。好的,那么可以假設(shè)開店后,由于店鋪的吸引力門前人流會(huì)有一定增加,這樣,我們就印證了銷售額應(yīng)該在 3250左右。結(jié)點(diǎn)店預(yù)測(cè)大概方法就是這樣,如果商圈圍還有其它結(jié)點(diǎn)或有其它明顯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,則應(yīng)相應(yīng)增減,但浮動(dòng)圍一般不
9、超過500元。下面再舉一個(gè)學(xué)校店的例子。舉例:一學(xué)院師生共3500人,店鋪位于結(jié)點(diǎn)的主出入口。200米處有一醫(yī)院(300人左右),100米處有一社區(qū)(200戶)。門前客流預(yù)測(cè)為5000人。結(jié)點(diǎn)銷售額380010客單價(jià)(8元)+(20027)5元(戶均消費(fèi))=3326元客流預(yù)測(cè)銷售額500010客單價(jià)(8元)=4000元兩者的區(qū)別在于結(jié)點(diǎn)預(yù)測(cè)沒有計(jì)算探病,隨機(jī)路過的客流。因此銷售在兩者之間都比較正常。綜上所述,結(jié)點(diǎn)型店鋪的開設(shè)主要是把每一個(gè)結(jié)點(diǎn)在圖中分層標(biāo)出,然后通過計(jì)算商圈銷售額來確定開店與否。只要商圈銷售額和有效客流銷售額是基本一致的,我們認(rèn)為其預(yù)測(cè)是有效果的。三、中心商業(yè)區(qū)(客流店)店鋪的
10、商圈調(diào)查同樣是以上三個(gè)指標(biāo):周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、立地立位,但有一個(gè)指標(biāo)是很重要的R值測(cè)算。一般來說,中心商業(yè)區(qū)店鋪R值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于結(jié)點(diǎn)型店鋪。這里的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、周邊環(huán)境的調(diào)查都是為測(cè)算R值服務(wù)的。對(duì)于這類店鋪來說,用R值來確定銷售是最直觀的。但R值的測(cè)算和很多因素有關(guān),比如說立位就可以決定進(jìn)店比率,同樣有效客流都是6000人,面寬4米和面寬8米的店會(huì)導(dǎo)致進(jìn)店比率相去甚遠(yuǎn)。百貨店選址調(diào)查與商圈分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成,可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括:常住人口數(shù)、家庭與構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會(huì)增加率、家庭人均收人、白天
11、流動(dòng)人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出與支出結(jié)構(gòu)。選址調(diào)查:家庭人口與收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括:人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配,會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高,則會(huì)增加家庭對(duì)選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭,購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化;而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女),則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如,老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等;而有兒童的家庭
12、則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。人口密度一個(gè)地區(qū)的人口密度,可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高,則選址商店的規(guī)??上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口,即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù),減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū),應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū),到商業(yè)設(shè)施之間的距離近,可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低,且顧客光臨的次數(shù)也少??土髁恳话阍谠u(píng)估地理?xiàng)l件時(shí),應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的
13、流量,這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為:各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少,又 HYPERLINK :/ 無新的交通工具替代的情況下,商圈人口也會(huì)減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu),可了解不同年齡顧客的需求。一般而言,調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如:居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等,乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所,也就是人口聚集地區(qū)?;疖囌?、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn),也是人口聚集之處。體育場(chǎng)、旅游觀光地與沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的
14、場(chǎng)所。購買力商圈家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的,因此,商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如西郊某商廈在立地之初,就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法,抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析,這 2000戶居民中,人均收入在月千元左右的約占 50,5001000元的占20,10001500元的占 20,人均月收入500元以下的10;人均月收入 2000元以上的約占10。由此說明,該地區(qū)居民大都系工薪族家庭,屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí),應(yīng)以處于青年和中年層顧客,社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高,可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為
15、佳。商圈分析:商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ),一般而言,商圈形態(tài)可分為以下幾種:商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū),其特色為商圈大,流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買與消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多,至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定,便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色,
16、屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈的確定對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外,一般用信用證和支票購物,可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況,國可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料,進(jìn)而劃定商圈。但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言,由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料,當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí),可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)與具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn),并配合每天人口的流動(dòng)情形,深入探討該地區(qū)人口集中的原因,以與其流動(dòng)的圍,以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè),其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店
17、是徒步商圈,可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來,因此其商圈乃屬于特性商圈,所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察,并配合各有關(guān)的調(diào)查資料,運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。商圈分析的容與步驟商圈分析的容主要由以下部分組成: (1)人口規(guī)模與特征:人口總量和密度;年齡分布;平均教育水平;擁有住房的居民百分比;總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;職業(yè)分布;人口變化趨勢(shì),以與到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 (2)勞動(dòng)力保障:管理層的學(xué)歷、工資水平;管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平;普通員工的學(xué)歷與工資水平。 (3)供貨來
18、源:運(yùn)輸成本;運(yùn)輸與供貨時(shí)間;制造商和批發(fā)商數(shù)目;可獲得性與可靠性。 (4)促銷:媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率;成本與經(jīng)費(fèi)情況。 (5)經(jīng)濟(jì)情況:主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);多角化程度;項(xiàng)目增長(zhǎng);免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。 (6)競(jìng)爭(zhēng)情況:現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對(duì)象;所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析;競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng);飽和程度。 (7)商店區(qū)位的可獲得性:區(qū)位的類型與數(shù)目;交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量;自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大小;城市規(guī)劃;規(guī)定開店的主要區(qū)域以與哪些區(qū)域應(yīng)避免開店;成本。 (8)法規(guī):稅收;執(zhí)
19、照;營業(yè)限制;最低工資法;規(guī)劃限制 (9)其它:租金;投資的最高金額;必要的停車條件等下面對(duì)上述容作一具體分析。先看人口特征分析。關(guān)于商因的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知??蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素:現(xiàn)有商店的數(shù)量,現(xiàn)有商店的規(guī)模分布,新店開率,所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn),短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以與飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈只有很少的商店提供滿足商圈消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù);商店過
20、多的商圈,有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù),以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量,飽和指數(shù)可由公式求得。 IRSCRERF 式中 IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù); C商業(yè)圈的潛在顧客數(shù)目; RE商圈消費(fèi)者人均零售支出; RF商圈商店的營業(yè)面積。假設(shè)在商國有10萬個(gè)家庭,每周在食品中支出25元人民幣,共有15個(gè)店鋪在商國,共有 144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 IRS10000025144000¥1736 這一數(shù)字越大,則意味著該商圈的飽和度越低;該數(shù)字越小,則意味著
21、該商圈的飽和度越高。在不同的高圈中,應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第三是對(duì)商圈經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈經(jīng)濟(jì)很好,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng),則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng);如果商圈產(chǎn)業(yè)多角化,則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng);如果商圈居民多從事同一行業(yè),則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響,商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響,因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。商圈分析的步驟一般可分為以下幾步:第一步是確定資料來源,包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步是確定調(diào)查的容,包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步是確定商困居民人口特
22、征的資料來源。第五步是根據(jù)上述分析,確定是否在商圈營業(yè)。最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。如何進(jìn)行店鋪選址1、是否處于核心商圈商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在,已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等,吸引的是來自全國各地的人流;而公主墳、木樨園吸引的是全的消費(fèi)者。一般而言,在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少,投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí), HYPERLINK :/ 應(yīng)多關(guān)注新商圈,因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比,投資機(jī)會(huì)比較多,只要我們能與時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì),投資回報(bào)將會(huì)非常可觀。例如,正在建設(shè)中的中
23、關(guān)村西區(qū),總體規(guī)劃150萬平方米,其中商業(yè)10多萬平方米,而且正在建設(shè)第一個(gè)SHOPPING-MORE,在未來的幾年勢(shì)必形成新的核心商圈,所以,中關(guān)村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價(jià)值。2、商圈的變動(dòng)因素在商圈變動(dòng)過程中投資商鋪,就如同買股票看大勢(shì)一樣,成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪,其成長(zhǎng)空間非常小,因?yàn)殚_發(fā)商的開發(fā)成本很高,所以銷售價(jià)格也非常高,而且銷售價(jià)格是根據(jù)目前租金確定的,因此投資價(jià)值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈,也許前2-3年投資回報(bào)不理想,但是,隨著商圈的快速發(fā)展,商鋪的成長(zhǎng)性將非常好,因此,這里的商鋪絕對(duì)是值得投資的績(jī)優(yōu)股。比如,當(dāng)年以18000元
24、/購買了數(shù)碼大廈底商的投資人,就是因?yàn)樽プ×松倘Φ某砷L(zhǎng)性,所以投資回報(bào)豐厚,如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理,由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中,因此,地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值。反之,如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn),那么,就如同在股市頂峰時(shí)購買股票一樣,前景堪憂。3、主力店效應(yīng)有主力店的地方,就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì),相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值,最典型的案例莫過于華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的,正是因?yàn)槿A堂的到來,帶旺了周邊的商業(yè),商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。如
25、今,華堂前后左右100米之的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來,個(gè)個(gè)生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是寄生業(yè)態(tài),它本身不具備聚客能力,所以也不具備商鋪升值的潛力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值,使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。?jù)新聞報(bào)道,華堂商場(chǎng)將在大興的心都社區(qū)開第一個(gè)郊區(qū)店,相信其必將帶動(dòng)周邊商鋪的升值。4、有廣場(chǎng)就有沖天人氣什么是廣場(chǎng)?廣場(chǎng)就是休閑、娛樂的場(chǎng)所,所以有廣場(chǎng)的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng),每天有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對(duì)商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以,評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值,看其周圍是否有廣場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參
26、考因素。廣場(chǎng)有大有小,只要有廣場(chǎng)就會(huì)帶來人流。上周,中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長(zhǎng)遠(yuǎn)天地三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出商鋪,長(zhǎng)遠(yuǎn)天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌,并不惜在青年報(bào)推出半版的商鋪廣告進(jìn)行宣傳造勢(shì)。但是,如果不考慮其他因素,就從廣場(chǎng)因素評(píng)估,銀科大廈商鋪的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個(gè)項(xiàng)目,其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場(chǎng)。5、品牌店效應(yīng)目前在商鋪?zhàn)赓U和購買市場(chǎng),品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王;咖啡如星巴克、上島;服裝如鱷魚、班尼路、寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候,看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因:一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)
27、準(zhǔn)和計(jì)算方法,所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的,許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二,知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力,會(huì)影響商圈的形成。所以,在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候,這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。我們以同在街的左岸公社和銀科大廈比較,銀科大廈目前已有百勝餐飲集團(tuán)的肯德基、必勝客入駐,他們將在開第一家二位一體店;而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒,但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此,銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價(jià)值。6、立地條件商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商
28、業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂一步三市,立地差之毫厘,會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。一個(gè)商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈,既連接了城市交通主干道四環(huán)路,而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的街和海淀南路相鄰,因此,商業(yè)價(jià)值非常巨大。人流從哪一個(gè)方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。
29、我們同樣以街的左岸公社和銀科大廈比較。對(duì)銀科大廈而言,可以吸引來自東西南北四個(gè)方向的人流和車流,而且沒有任何障礙;對(duì)左岸公社來說,西面的人流主要在四環(huán)上,附路的人流和車流非常少,從南面三環(huán)來的人流和車流又受交通欄隔限制。而交通欄隔對(duì)商鋪價(jià)值影響多大,我們只要留意國展家樂福就知道了,以前家樂福門前沒有隔欄時(shí),從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物,而增加隔欄后對(duì)西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難以被消除。因此,僅從這方面考慮,就很容易看出左岸公社和銀科大廈的商鋪投資價(jià)值孰優(yōu)孰劣。7
30、、商鋪的通用性一些投資人因?yàn)闆]有豐富的經(jīng)驗(yàn),在買商鋪時(shí)只考慮價(jià)格,認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了,由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道,商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰,不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求,比如,開餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電 HYPERLINK :/ 、煤氣、排煙設(shè)施,而有些鋪并沒有這些,等有人想租賃并提出這些問題的時(shí)候,投資人才恍然大悟,但已經(jīng)晚了,因?yàn)橄衽艧熯@樣的問題到正式交樓后,誰也解決不了。其實(shí),不僅是投資人不明白,有些發(fā)展商也不一定清楚,如長(zhǎng)遠(yuǎn)天地今年初因?yàn)闁|拍建外SOHO,西拍左岸公社,也跟風(fēng)進(jìn)行拍賣,其中一個(gè)非常好的商鋪拍賣時(shí)流產(chǎn),就是這方面的因素。因此,投
31、資人在買鋪的時(shí)候,一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚,那怕以后不經(jīng)營餐飲,也要做到有備無患。8、周邊租金水平如果說以上評(píng)估條件定性的容多,那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價(jià)格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤,再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高,這是一個(gè)原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是,住宅隨著品質(zhì)的下降以與新項(xiàng)目的推出,當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走,而商鋪是越做越旺,租金只會(huì)往上走,但是出現(xiàn)商圈變動(dòng)則另當(dāng)別論。在具體評(píng)估商鋪時(shí)考慮的問題非常多,我們不能簡(jiǎn)單盲從于發(fā)展商銷售人員用計(jì)數(shù)器搗騰出的投資回報(bào),而是要必須充分考慮到各種交易費(fèi)用以與以后租
32、賃產(chǎn)生的稅費(fèi)等等各方面因素。麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查麥當(dāng)勞市場(chǎng)目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。在考慮餐廳的設(shè)址前必須事先估計(jì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)潛能。1、確定商圈圍麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營策略時(shí)確定商圈方法稱作繪制商圈地圖,商圈地圖的畫法首先是確定商圈圍。一般說來,商圈圍是以這個(gè)餐廳中心,以12公里為半徑,畫一個(gè)圓,作為它的商圈。如果這個(gè)餐廳設(shè)有汽車走廊,則可以把半徑延伸到四公里,然后把整個(gè)商圈分割為主商圈和副商圈。商圈的圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝,因?yàn)轭櫩筒粫?huì)過這些阻隔到不方便的地方購物。商圈確定以后,麥當(dāng)勞的市場(chǎng)分析專家便開始分析商圈的特征,以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略,即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳
33、為最適宜,從而達(dá)到通過消費(fèi)導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者需求的目標(biāo)。因此,商圈特征的調(diào)查必須詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和分析商圈的人口特征、住宅特點(diǎn)、集會(huì)場(chǎng)所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向、同類商店的分布,對(duì)商圈的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估,并預(yù)計(jì)設(shè)店后的收入和支出,對(duì)可能凈利進(jìn)行分析。在商圈地圖上,他們最少要注上下列數(shù)據(jù):(1)餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝?、家庭?shù);(2)餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù);(3)構(gòu)成交通流量的場(chǎng)所(包括百貨商店、大型集會(huì)場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所、公共汽車站和其他交通工具的集中點(diǎn)等;(4)餐廳前的人流量(應(yīng)區(qū)分平日和假日),人潮走向;(5)有無大型公寓或新村;(6)商圈的競(jìng)爭(zhēng)店和互補(bǔ)店的店面數(shù)、座位數(shù)和營業(yè)時(shí)間等;(7)
34、街道的名稱。2、進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)在分析商圈的特征時(shí),還必須在商圈設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn),進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)。抽樣統(tǒng)計(jì)的目的是取得基準(zhǔn)數(shù)據(jù),以確定顧客的準(zhǔn)確數(shù)字。抽樣統(tǒng)計(jì)可將一周分為三段:周一至周五為一段;周六為一段;周日和節(jié)假日為一段,從每天的早晨7時(shí)開始至午夜12點(diǎn),以每?jī)蓚€(gè)小時(shí)為單位,計(jì)算通過的人流數(shù)、汽車和自行車數(shù)。人流數(shù)還要進(jìn)一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等,然后換算為每15分鐘的數(shù)據(jù)。3、實(shí)地調(diào)查除了進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)外,還要進(jìn)行對(duì)顧客的實(shí)地調(diào)查,或稱作商情調(diào)查。實(shí)地調(diào)查可以分為兩種。一種以車站為中心,另一種以商業(yè)區(qū)為中心。同時(shí)還要提出一個(gè)問題:是否還有其他的人流中心。答案當(dāng)然應(yīng)當(dāng)從獲得的商情
35、資料中去挖掘。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌,或者乘公共汽車去了解交通路線,或從車站購票處取得購買月票者的地址。以商業(yè)區(qū)為中心的調(diào)查需要調(diào)查當(dāng)?shù)厣虝?huì)的活動(dòng)計(jì)劃和活動(dòng)狀況,調(diào)查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品,看看人們常去哪些商店或超級(jí)市場(chǎng),從而準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐馁徫镄袆?dòng)圈。通過訪問購物者,調(diào)查他們的地址,向他們發(fā)放問卷,了解他們的生日。然后把調(diào)查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明,最后就可以在地圖上確定選址的商圈?!皯?yīng)該說,正因?yàn)辂湲?dāng)勞的選址堅(jiān)持通過對(duì)市場(chǎng)的全面資訊和對(duì)位置的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行,才能夠使開設(shè)的餐廳,無論是現(xiàn)在還是在將來,都能健康穩(wěn)定
36、地成長(zhǎng)和發(fā)展?!丙湲?dāng)勞總部這樣說。附:麥當(dāng)勞商圈區(qū)域調(diào)查案例商圈區(qū)域調(diào)查一、商圈區(qū)域調(diào)查目的在一家餐廳進(jìn)行一次為期四天的調(diào)研工作。商圈區(qū)域調(diào)查的主要目的:聽取隨機(jī)選取的顧客代表的需求和期望,了解影響作出消費(fèi)決定的因素,以便指導(dǎo)市場(chǎng)營銷活動(dòng)。二、商圈區(qū)域調(diào)查容在一天的不同時(shí)段,來到和離開我們餐廳的顧客的目的,當(dāng)我們明確這一模式后,就可制訂出市場(chǎng)營銷策略。構(gòu)成交通流量因素的特定名稱,這樣我們就可以知道這些因素對(duì)營業(yè)額的影響力了。我們的顧客類型:家庭團(tuán)體,成年人,兒童等等。三、商圈區(qū)域調(diào)查結(jié)果的評(píng)估餐廳管理成員、地區(qū)督導(dǎo)與地區(qū)市場(chǎng)部、經(jīng)理組成小組。 確定餐廳的商圈圍:找出顧客流量的因素與計(jì)算這些因素
37、對(duì)營業(yè)額的潛在影響。分析TAS報(bào)告,確定實(shí)際營業(yè)額中每項(xiàng)因素和來源的影響,實(shí)際值和預(yù)估值之間的差額就是潛在的機(jī)會(huì)。根據(jù)這些機(jī)會(huì)點(diǎn)制訂市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略。顧客惠顧我們與其競(jìng)爭(zhēng)者的頻率。顧客接受快餐業(yè)的程度。競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。對(duì)我們優(yōu)缺點(diǎn)的看法等等。四、監(jiān)督員的工作遵守商圈調(diào)查活動(dòng)的有關(guān)規(guī)定,監(jiān)督采訪人的工作。每完成一份問卷調(diào)查,監(jiān) HYPERLINK :/ 督員必須認(rèn)真檢查一遍,有不妥之處,馬上解決。調(diào)查工作繁忙時(shí),協(xié)助信息員一同進(jìn)行調(diào)查。每完成一份問卷調(diào)查,該顧客的住處請(qǐng)用點(diǎn)標(biāo)出來。每日的顏色應(yīng)不一樣。五、商圈區(qū)域調(diào)查的注意事項(xiàng):1、 *店調(diào)查時(shí)間為*日(周*),*日(周*), *日(周*),*日
38、(周*);每日8:00-23:00 *店調(diào)查時(shí)間為*日(周*),*日(周*) *日(周*),*日(周*);每日8:00-23:00。2、調(diào)查期間,信息員班表如表所示。3、每日調(diào)查人數(shù)為200人。每小時(shí)調(diào)查的人數(shù) = 本小時(shí)交易次數(shù)預(yù)估/當(dāng)日TC 預(yù)估200 人。4、訪問時(shí)的注意事項(xiàng):在進(jìn)行問卷調(diào)查時(shí),態(tài)度一定要誠懇大方,耐心友好。選擇的顧客代表要求全面、均衡(老、中、青、男、女等)。熟悉問卷調(diào)查的容,概念清楚明確,能夠迅速準(zhǔn)確地提問。問卷所反映的信息一定要真實(shí)準(zhǔn)確。問卷上的問題要求全部問到,并填寫清楚,否則該問卷只能作廢。不要用自己的想法去誘導(dǎo)顧客。若被要求進(jìn)行調(diào)查的顧客對(duì)此表現(xiàn)出不情愿或反感
39、,那么放棄!若顧客詢問有否禮物,請(qǐng)禮貌回答:“很對(duì)不起,我們沒有禮物贈(zèng)送?!丙湲?dāng)勞選址的基本原則是盡可能方便顧客的光臨。麥當(dāng)勞的選址,精確到“米”,方法有“數(shù)燈泡”、“步量”等,盡量讓人們最需要時(shí)容易找到它們。麥當(dāng)勞的研究表明,顧客來麥當(dāng)勞就餐的決定,其中70%是一時(shí)沖動(dòng),所以麥當(dāng)勞選擇的餐廳地點(diǎn)盡可能方便顧客的光臨。在美國,麥當(dāng)勞公司除了在傳統(tǒng)的區(qū)域和郊區(qū)建立餐廳之外,還在食品商場(chǎng)、醫(yī)院、大學(xué)、大型的購物中心(沃爾瑪、家庭倉儲(chǔ))建立分店;在美國之外,麥當(dāng)勞首先在中心城市建立麥當(dāng)勞餐廳,然后再在中心城市之外輻射出網(wǎng)點(diǎn)。因此選擇一個(gè)成熟的地區(qū)成熟的市場(chǎng)成熟的商圈進(jìn)行成熟的商鋪營銷,是麥當(dāng)勞成功的
40、基本法則。麥當(dāng)勞選址五大法則、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群麥當(dāng)勞經(jīng)營定位于年輕人人、兒童和家庭成員,所以選點(diǎn)必須在這些人出沒的地方或繁華鬧市人潮涌動(dòng)之所。、著眼于今天和明天。麥當(dāng)勞選點(diǎn),要求20年不變。、講究醒目設(shè)點(diǎn)一定要在一樓或二樓的臨街店堂,要有透明落地玻璃窗,讓路上行人感到麥當(dāng)勞的文化氛圍。、不急于求成黃金地段的房?jī)r(jià)往往過高,當(dāng)房主要價(jià)超過投資心理價(jià)位時(shí),麥當(dāng)勞一般不急于求成。、優(yōu)勢(shì)互動(dòng)麥當(dāng)勞往往選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的“家樂?!?、“沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店,這樣既可為百貨企業(yè)帶來客源,又吸引逛商場(chǎng)的顧客到麥當(dāng)勞就餐2、謹(jǐn)慎麥當(dāng)勞選址從不片面追求網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量的擴(kuò),而是經(jīng)過嚴(yán)格的調(diào)查與店址評(píng)估。
41、麥當(dāng)勞選址建新店都是慎之又慎,前期都要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查。通常一個(gè)店是否開都要經(jīng)過三到六個(gè)月的考察,考察的問題極為細(xì)致,甚至涉與店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合,是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周邊動(dòng)遷,是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃紅線。進(jìn)入紅線堅(jiān)決不碰,老化商圈堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。正因?yàn)辂湲?dāng)勞選址的眼光之敏銳,所以他的失敗率很低,這不僅保證了生意興隆,而且使得別的商家對(duì)他們產(chǎn)生了信心。據(jù)說有的餐飲連鎖店已經(jīng)不需要花人力物力去找新的店址了。只要看麥當(dāng)勞在那里開店,就把自己的分店開在附近就可以了,這充分說明了麥當(dāng)勞選址的科學(xué)性。例如,麥當(dāng)勞分店一般都在人口密集的路口處,而且兩個(gè)分店之間距離適中,不會(huì)爭(zhēng)搶客源。麥當(dāng)勞的選址步驟
42、1、市場(chǎng)調(diào)查和資料信息收集麥當(dāng)勞往往在計(jì)劃進(jìn)入某城市之前,就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以與前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)與成長(zhǎng)空間等。2、對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見度和方便性的考量等,以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件與權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析,最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。3、投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險(xiǎn)、又能夠帶來較高回報(bào)的決策,應(yīng)更多地關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平。既考慮投資回報(bào)的水平,也注重中長(zhǎng)期的穩(wěn)
43、定收入,這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到投資收益的目的。店鋪選址評(píng)估表A. 選址地點(diǎn)交通概況地 點(diǎn)記 分交 通狀 況主干道 次干道 支道 有隔離帶 無隔離帶路寬 米、距站牌 米、公交車 路地址屬性商業(yè)區(qū) 半商半住區(qū) 住宅區(qū)B. 店鋪結(jié)構(gòu)概 況室 外主樓高 層、樓齡 年、店鋪 樓、門面寬 米、高 米、招牌寬 米、高 米、門前空?qǐng)?平米室 室平面形狀 正方形 長(zhǎng)方形 不規(guī)則 使用面積 平方米、深 米、寬 米、高 米卷閘門 有無,玻璃門窗 有無,洗手間 有無C. 租賃條件概 況先前租戶從事 行業(yè)、租期 年、租金 元/月、押金 元、免租期 天;租金調(diào)幅:租期不調(diào)每年上調(diào) %;轉(zhuǎn)手費(fèi) 元D. 商圈分析概 況
44、鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪依次為左 、 、 、 、 、右 、 、 、 、 ;晚上關(guān)門時(shí)間平均為: 時(shí),空鋪?zhàn)?家、右 家第一商圈(半徑500米)約有住戶 戶、約 人、人均收入 元,1640歲約占 %、上班族約占 %、從商人員約占 %、當(dāng)?shù)鼐用窦s占 %、學(xué)生約占 %、游客約占 %人流統(tǒng)計(jì)(以每5分鐘計(jì)算):周一至周五上午9:3011:30 人、雙休日 人;13:3015:30 人、雙休日 人;17:0019:00 人、雙休日 人;20:0022:00 人、雙休日 人第二商圈(半徑500-1000米)約有住戶 戶、約 人、人均收入 元,1640歲約占 %、上班族約占 %、從商人員約占 %、當(dāng)?shù)鼐用窦s
45、占 %、學(xué)生約占 %、游客約占 %第三商圈半徑1000-1500米約有住戶 戶、約 人、人均收入 元,1640歲約占 %、上班族約占 %、從商人員約占 %、當(dāng)?shù)鼐用窦s占 %、學(xué)生約占 %、游客約占 % HYPERLINK :/ E. 第一商圈 店鋪營運(yùn)分布概況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(半徑500米)店鋪營運(yùn)分布概況大型超市有無、日平均客流約 人、距選擇店 米、學(xué)校有無,有 家(其中小學(xué) 所,學(xué)生約 人、距選擇店 米,中學(xué) 所,學(xué)生約 人、距選擇店 米,大學(xué) 所,學(xué)生約 人、距選擇店 米)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)店:有、無,有 家、第一家距選擇店 米、營銷模式 、規(guī)模 平方米,經(jīng)營品種 、營運(yùn)狀況:優(yōu)一般差;第二家
46、距選擇店 米、營銷模式 、規(guī)模 平方米,經(jīng)營品種 、營運(yùn)狀況: 優(yōu) 一般 差F. SWOT分析Strengths: Weakness:Opportunities: Threats:共五項(xiàng),每項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分為20分,總分100分。由總部評(píng)分,低于80分為不合格,80-90分為良,90分以上為優(yōu)(填完表格后請(qǐng)發(fā)到公司)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)區(qū)(商圈)調(diào)查商圈(trade area)概念:商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域,或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間圍。2.2商圈的劃分:任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈圍,不同類型的商
47、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其商圈圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次級(jí)商圈邊際商圈某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注:核心商圈(primary trading area)約占50%70%的人流量次級(jí)商圈(secondary trading area)約占15%20%的人流量邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量2.3不同商圈的人口數(shù)量:(一)核心商圈:1、步行20分鐘能夠
48、到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ǘ┐渭?jí)商圈:1、步行2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小
49、汽車2040分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈:1、步行2030分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車4060分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?.4商圈調(diào)查的目的:調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)圍的地理區(qū)域,以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇,商圈調(diào)查的目的包括: HYPERLINK :/ (1)了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相與生活形態(tài)等;(2)確定產(chǎn)品組合與促銷地點(diǎn);(3)分析商圈是否重
50、疊(4)計(jì)算在某一地理區(qū)域應(yīng)開幾家店;(5)找出商圈的障礙:A、道路設(shè)施不便B、人口擁擠C、人口過度擁塞(6)法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資與都市區(qū)域劃分情況(7)其他因素:了解一地區(qū)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)(競(jìng)爭(zhēng)是否激烈)、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便(交通狀況)、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品,與停車場(chǎng)是否寬廣等。三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法;3.1商圈圍劃分確定:如有以下各種情況限制,因而為其商圈之圍劃分點(diǎn):(1)商圈圍:A、集中型商圈:核心商圈半徑在2000米以,次級(jí)商圈半徑在2000米5000米之間,邊際商圈在5000米以外;B、分散型商圈:核心商圈半徑在500米以,次級(jí)商圈半徑在500米1000米之間,邊際商圈在1000米以外;(2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道(3)鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈(4)高架橋、地下道阻隔,使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈(5)安全島之阻隔,使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈(6)大水
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