《頂層的銷售方法》word版

1、頂層的銷售方法頂層 曾經(jīng)是人們避之不及的房源，因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，出現(xiàn)散熱差、容易滲漏的幾率比較大，因而住頂樓被形容為處于“水深火熱”之中。近年來，過去“頂天立地”而少人問津的頂層住宅，因配了閣樓而受到消費(fèi)者追捧，一時(shí)成為搶手貨。從“老虎窗”、“大蓋帽”發(fā)展到今天的露臺(tái)式閣樓，頂層住宅以其獨(dú)有魅力而備受購房者寵愛。在市場(chǎng)這只無形的手調(diào)節(jié)下，閣樓也開始從“幕后”走向“臺(tái)前”并自抬身價(jià)。如今帶有閣樓的頂層住宅，除少數(shù)樓盤免費(fèi)贈(zèng)送外，眾多樓盤開始以14建筑面積計(jì)價(jià)，或以一定價(jià)格系數(shù)上福有關(guān)居住頂樓的利弊問題，不少買家在當(dāng)初購買時(shí)都做過思想斗爭(zhēng)和權(quán)衡，在買不買頂樓的問題上，都會(huì)有這

2、樣的心理障礙。那么頂樓到底值不值得買，什么樣的頂樓可以在更大程度上克服弊端，買頂樓怎樣才放心？作者借鑒實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)并聽取各路專家和消費(fèi)的意見試著對(duì)閣樓的營(yíng)銷做出如下分析：一、閣樓的定義閣樓系指各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的普通住宅商品房的頂層閣樓。舊稱暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的建筑。近年來在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，閣樓已經(jīng)被賦予了新的定義脫離了暗樓的窠臼。二、閣樓的設(shè)計(jì)和使用：早期住宅的屋頂設(shè)計(jì)和施工比較簡(jiǎn)單，隔熱、防水、承重效果都不是很好，現(xiàn)在商品房的屋頂隔熱層在設(shè)計(jì)上比原來

3、復(fù)雜很多，一般都能過關(guān)達(dá)標(biāo)，尤其是由知名施工單位建造的工程都不會(huì)有太大問題,當(dāng)然并不排除有些施工單位受利益驅(qū)動(dòng)而層層轉(zhuǎn)包分包導(dǎo)致在施工過程中偷工減料，出現(xiàn)漏水問題的住宅大都是因此造成的。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使用斜屋頂窗的樓盤種類豐富多樣，有經(jīng)濟(jì)適用房，也有多層住宅,還有TOWNHOUSE，這些樓盤無一例外地采用了斜屋頂設(shè)計(jì)，并使用了斜屋頂窗作為采光來源，一改傳統(tǒng)的老虎窗所帶來的沉重呆板的風(fēng)格，與此同時(shí)，采光和通風(fēng)也得到了與老虎窗相比很大的改善。坡屋頂一般采用在閣樓內(nèi)鋪或噴保溫材料的作法也有的在屋面上鋪一種特制復(fù)合巖棉板，該板上貼有一層改性的瀝青油氈，上面根據(jù)需要做保護(hù)層。這種屋面的保溫和防水性

4、能都比較好。現(xiàn)在發(fā)展商做屋頂隔熱層用的材料盡管能起到一定作用，但時(shí)間久了問題依然會(huì)暴露出來。例如，這些防水隔熱材料的壽命一般。在10年以內(nèi)，超過10年，材料可能因老化、磨損而導(dǎo)致滲水、隔熱效果減弱等問題出現(xiàn)?，F(xiàn)在很多發(fā)展商大都采用比較傳統(tǒng)的隔熱層施工方式，早期建造的住宅也采用這些傳統(tǒng)做法，結(jié)果到今天就出了問題。所以頂樓住宅遲早都可能面對(duì)弊端暴露的問題，就算發(fā)展商到時(shí)幫助維修也是一件工程量很大的事，這對(duì)頂樓住戶多多少少都會(huì)有影響，故購買頂樓還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，之所以這么說是因?yàn)閭鹘y(tǒng)施工占主流。傳統(tǒng)的防水、隔熱材料和設(shè)計(jì)施工方式現(xiàn)在房地產(chǎn)界依然被廣泛地應(yīng)用著，盡管有所改進(jìn)，但并未有質(zhì)的變化。一些發(fā)展

5、商問及原因他們回答說，現(xiàn)在市場(chǎng)上的隔熱、防水材料確實(shí)有不少花樣，他們也試圖嘗試。但對(duì)一些新材料不是很放心，因?yàn)樾虏牧洗蟛糠侄嘉唇?jīng)過長(zhǎng)時(shí)間使用的檢驗(yàn)，并且曾經(jīng)有發(fā)展商采用這樣的新材料后還是未能避免頂樓弊端的出現(xiàn)，所以覺得采用傳統(tǒng)施工方式比較穩(wěn)妥放心。同時(shí)為了增強(qiáng)屋頂?shù)姆浪?、隔熱性能，發(fā)展商大多會(huì)選用質(zhì)量好的建材，加厚防水層、隔熱層、保護(hù)層，以盡可能降低漏水出現(xiàn)的幾率，增強(qiáng)隔熱效果，延長(zhǎng)隔熱層的有效年限。另一方面新材料一般成本比較高，施工難度大，從耗費(fèi)的人力、物力方面考慮，還是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工方式經(jīng)濟(jì)實(shí)用。如曾經(jīng)拿過魯班獎(jiǎng)的中國(guó)海外建筑，其在住宅屋頂設(shè)計(jì)和施工上依然是采用傳統(tǒng)方式。 從一些建筑專家了

6、解到，國(guó)內(nèi)住宅屋頂?shù)母脑爝M(jìn)步比較緩慢，而國(guó)外因?qū)ψ≌慕】?、?jié)能比較重視，在屋頂設(shè)計(jì)方面有不少創(chuàng)新。如季節(jié)性地使用可移動(dòng)的水箱隔熱，效果很好；普遍采用坡式屋頂設(shè)計(jì)，有效改善了屋頂排水、防水、隔熱的問題。其次一些樓盤還通過做屋頂綠化的方式增強(qiáng)頂樓的隔熱功能。如匯景新城，在洋房、疊加式別墅的屋頂都建造了“頂層花園”，不僅成為小區(qū)的一道綠化景觀，而且還能起到隔熱降溫作用，但這種做法對(duì)房屋承重、防水的質(zhì)量要求較高。我國(guó)法律規(guī)定閣樓面積統(tǒng)一按層高（高度）2.20米（含2.20米）以上部位的建筑面積為計(jì)價(jià)面積。利用下一層屋面所建的露臺(tái)、平臺(tái)等無論大小與使用功能如何，一律不計(jì)銷售面積。有些發(fā)展商為了促進(jìn)頂樓

7、銷售，把頂樓天臺(tái)作為購買頂樓的附加產(chǎn)品送給業(yè)主使用，結(jié)果的有業(yè)主對(duì)天臺(tái)進(jìn)行重新裝修，拆掉原來的地磚種上花草，時(shí)間久了，隔熱層和防水層受到磨損導(dǎo)致性能減弱。因此開發(fā)商還需要正確引導(dǎo)消費(fèi)者理智的消費(fèi)房產(chǎn)。三、消費(fèi)者置業(yè)心態(tài)把握 擁有斜屋面的閣樓雖然看似復(fù)雜難用，卻有它與生俱來的優(yōu)點(diǎn)。閣樓空間豐富，富有趣味和變化；閣樓平均層高低，因此更使人感覺親切、溫暖，富有安全感；閣樓不僅有效的解決了頂層隔熱和防水的問題，而且可以豐富建筑立面效果。閣樓是神秘的，天然的斜面使室內(nèi)的光影變幻萬千；閣樓是最高的，有最開闊的視野、最新鮮的空氣；閣樓也是最貼近藍(lán)天的。因此擁有一個(gè)自己心儀的閣樓，按照自己的想法去打造它，就成

8、了很多人的夢(mèng)想。頂樓有利處，當(dāng)然也有弊端，很難說頂樓的利和弊到底誰大于誰，其實(shí)在不同人的眼里，這個(gè)問題就有不同的答案。在到底該不該置業(yè)頂樓的問題上，買家最關(guān)鍵的是根據(jù)自己的居住要求和狀況在利弊之間尋找平衡。 孫子兵法上說：“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”。只有充分了解倒消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)才能更高的為他們提供合適的置業(yè)產(chǎn)品，下面是頂樓居住者的經(jīng)歷和感受：1、居住頂層閣樓九大利好：*視野開闊，可以“一覽眾山斜，對(duì)保護(hù)視力也有好處；*通風(fēng)、采光效果好，陰雨天能節(jié)省照明用電；*價(jià)格往往比較便宜，可以把節(jié)約下來的錢用來更好地布置自己的房間，或者為空調(diào)交電費(fèi)。因穿行的人少，樓道比較衛(wèi)生，而且個(gè)人空間較多；*在梅雨季節(jié)

9、比較干爽，不用除濕；*蚊蟲較少；*私密性好；*沒有電梯的多層住宅經(jīng)常爬樓梯可以鍛煉身體，每天來幾個(gè)上下，比跑步還好，對(duì)每天缺少運(yùn)動(dòng)時(shí)間和運(yùn)動(dòng)缺乏的人來說，可以鍛煉身體。；*受外界噪音影響小，沒有樓上住戶的噪音干擾（比如進(jìn)行裝修或者調(diào)皮的孩子經(jīng)常的玩玩具），也不會(huì)受樓道鄰居上上下下的干擾，更不會(huì)被樓下鐵門的轟鳴騷擾，比較安靜；2、居住頂層閣樓七大弊端：*夏熱冬冷，夏天要比低層單位多耗費(fèi)電資源和水資源。*如果屋頂?shù)慕ㄖ|(zhì)量有問題，首當(dāng)其沖要受害，容易出現(xiàn)滲水、裂縫。*水壓一般比較校*高層住宅的頂層最怕停電，公攤電梯運(yùn)行費(fèi)以及電梯維護(hù)費(fèi)用比較多。*沒有電梯的高層頂樓，爬樓梯比較辛苦，不適合有老人的家

10、庭。*衛(wèi)生間會(huì)散發(fā)出異味，因?yàn)橥L(fēng)管在頂上，所有的異味從一樓向上涌。*頂層隔樓增加裝修成本。帶閣樓的頂層確實(shí)有不少優(yōu)點(diǎn)，但多了一個(gè)閣樓，裝修成本相應(yīng)也要增加。其中最大的支出是地板和墻地磚，閣樓的地坪無論如何鋪設(shè)，都是筆不小的開支。其他樓層的吊頂是為了裝飾，可吊可不吊；而頂層的吊頂是為了保溫隔熱，不可不吊；偌大面積的頂?shù)跸聛?，費(fèi)用也就可想而知了。閣樓要充分利用，自然需要一些分隔，還要制作櫥柜，材料費(fèi)、人工費(fèi)又得節(jié)節(jié)上升。3、購買閣樓的技巧*要求發(fā)展商提供頂樓的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工資料，看是否符合有關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn)。如果是現(xiàn)樓。還可以根據(jù)外立面頂樓的一些標(biāo)記線目測(cè)屋頂隔熱層的厚度，看是否達(dá)到一般要求的20-

11、25厘米厚。*查看滲水和排水。如果樓盤是現(xiàn)樓，最好在大雨過后1小時(shí)到頂樓看看積水多不多，這個(gè)辦法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季節(jié)，可以讓發(fā)展商提供水源，在屋頂潑上較多的水，看是否有滲漏現(xiàn)象，排水是否暢通。另外如果地面發(fā)生不均勻沉降，也總是頂層墻面最先出現(xiàn)開裂，并引發(fā)滲水。所以喜歡頂層的購房者，也要特別關(guān)注地基的設(shè)計(jì)與建造情況。同時(shí)應(yīng)該了解一下屋頂采用什么防水材料，屋頂防水一般分剛性防水和柔性防水兩種，從規(guī)范上說這兩種防水都能達(dá)標(biāo)，而有些樓盤同時(shí)采用剛性和柔性兩種防水方式，效果自然更佳。保溫材料也會(huì)引發(fā)滲漏水，以往很多樓盤用憎水珍珠巖作為保溫材料，很厚日積月累會(huì)因保溫層中積水太多而引起滲漏且這

12、種滲漏很難修復(fù)。較新的保溫方式是采用聚苯板，它很薄才厘米左右，不僅保溫效果好，且浸在水中取出都不沾水，所以不會(huì)造成積水和滲漏。*看水壓。不少頂樓因樓層高水壓不足，使自來水流量小，而且影響煤氣熱水器的點(diǎn)火，嚴(yán)重影響居住的方便，所以水壓?jiǎn)栴}一定要關(guān)注?，F(xiàn)樓可到頂樓單位直接放水查看，有人入住的樓盤，可以先向已入住的頂樓業(yè)主了解水壓情況，如果是期樓要求發(fā)展商提供水管用材等資料。*看消防設(shè)施。如果發(fā)生火災(zāi)，熱氣和火勢(shì)一般往上升，所以頂層住戶不能忽視頂層的消防設(shè)施。*在合同附件中要約定閣樓施工中不得更改的事項(xiàng)，比如窗戶的形狀、大小等，這是最近客戶投訴比較集中的問題。*避開噪音。頂層水箱及電梯機(jī)房，有可能給

13、頂層的住戶造成噪音干擾。多層住宅只要是變頻供水，即可避免供水聲的困擾；小高層或高層住宅應(yīng)盡量選擇或要求發(fā)展商采用無須每天供水的水箱，或給供水龍頭在近底板處的水箱。新型的無機(jī)房電梯，則能杜絕電梯電動(dòng)機(jī)的噪音污染。如果這一切都無法避免，則在選擇房型時(shí)，盡量讓輔助空間（如廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等）貼著水箱或電梯機(jī)房，以阻隔噪音。*注意閣樓的有效使用面積和空間。了解閣樓的實(shí)際可利用面積可助你衡量售價(jià)是否合理，另外頂層會(huì)有很多的梁，如果有梁橫亙于工作臺(tái)上、床上、沙發(fā)上，也是件頗令人討厭的事情。但是否有梁，在平面圖上是無法體現(xiàn)的，所以一定得要求查閱建筑剖面圖。一些好的發(fā)展商會(huì)注意將下翻梁改為上翻梁，這樣在室

14、內(nèi)就看不見梁了。*規(guī)避違法建筑法律專家提示首先在簽署買賣合同時(shí)，合同附件中都附有房屋的平面圖，如果平面圖及合同中都未將閣樓列入買賣面積中或在房屋平面圖上并無閣樓，則開發(fā)商加蓋閣樓屬于擅自變更房屋戶型的違約行為，您完可以主張要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任直至退房的權(quán)利。只有層高達(dá)到2.2/2.5米（根據(jù)各地市規(guī)定來定）的全部分才能計(jì)為銷售面積。閣樓面積準(zhǔn)確計(jì)算?，F(xiàn)在關(guān)于閣樓的面積計(jì)量也出現(xiàn)了大量糾紛，它不僅體現(xiàn)在消費(fèi)者的所有權(quán)使用上，還涉及物業(yè)管理費(fèi)的收齲造成這種的原因一是測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)多頭管理：1991年國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、1995年建設(shè)部印發(fā)商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定、1998年

15、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算等等，如此眾多的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行政規(guī)定，客觀上造成了計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的混亂。比如，按照上海市關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定，閣樓不應(yīng)計(jì)算在建筑面積范圍內(nèi)，而房產(chǎn)局的測(cè)繪部門認(rèn)為，閣樓高度在米以上，且通風(fēng)條件良好，就應(yīng)計(jì)算在建筑面積范圍內(nèi)。由此引起的關(guān)于閣樓應(yīng)不應(yīng)收費(fèi)的糾紛在投訴中占了相當(dāng)比例。二是缺乏獨(dú)立的第三方監(jiān)管，盡管國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法，但也僅從事后監(jiān)督的角度作一些規(guī)定，由于建筑行業(yè)至今多少存在封閉管理、行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，一旦買賣雙方就房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，消費(fèi)者往往處于弱勢(shì)地位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杜絕商品房短斤缺兩，計(jì)量須權(quán)威，進(jìn)一

16、步明確測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，目前商品房銷售中的面積概念太多，能否以簡(jiǎn)單對(duì)復(fù)雜，統(tǒng)一銷售單位，面積測(cè)量由具備獨(dú)立地位的第三方檢驗(yàn)（測(cè)）、鑒定機(jī)構(gòu)來出具公正數(shù)據(jù)，不應(yīng)再由房產(chǎn)管理部門承擔(dān)面積測(cè)量。比如2003年10月15日，江蘇省物價(jià)局、建設(shè)廳宣布在全省全面推行住宅商品房銷售“一價(jià)清”制度，下發(fā)了關(guān)于全面實(shí)施住宅商品房銷售“一價(jià)清”制度的意見中，明確規(guī)定住宅商品房最終結(jié)算時(shí)只能實(shí)行一個(gè)價(jià)格，即政府價(jià)格主管部門核算并批準(zhǔn)的房屋最終售價(jià)，開發(fā)企業(yè)不得在價(jià)格之外收取未經(jīng)批準(zhǔn)的任何費(fèi)用，在房屋銷售時(shí)必須做到明碼標(biāo)價(jià)；政府部門也不得擅自立項(xiàng)、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費(fèi)用。意見還規(guī)定，計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積的閣樓不單列樓層

17、差價(jià)，其樓層差價(jià)隨所在層次（最高層）一并確定。四、閣樓的消費(fèi)市場(chǎng)定位在銷售中我們常說的一句話就是：“我們的產(chǎn)品誰會(huì)來買？為什么要來買？買來做什么用？如何用？”對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的購買者來說，斜屋頂加層確實(shí)增加了不少使用的面積，因?yàn)橐话沩攲拥拿娣e開發(fā)商都會(huì)打折銷售，而設(shè)計(jì)合理的斜屋頂間卻往往是家庭中最明亮宜人的生活空間，一般家庭都作為兒童間，讓孩子享受到更多的陽光和空氣。而對(duì)于多層住宅以及別墅等住宅來說，更吸引他們的可能就是不僅僅是面積，而是斜屋頂窗帶來的明媚陽光，新鮮空氣，以及開闊的視野了。以北京奧林匹克花園為例，開發(fā)商特地在多層住宅的坡屋頂采用了威盧克斯斜屋頂窗，不僅使建筑物的外觀更加時(shí)尚，新穎

18、，更在不改變?nèi)照臻g距的前提下增加了居住面積。簡(jiǎn)單的劃分一下可以有如下幾種消費(fèi)類別：1、SOHO一族的“星光工作室”對(duì)于在家辦公的人來說，將閣樓作為自己的辦公區(qū)域是最恰當(dāng)不過的了，因?yàn)檫@樣可以使工作和生活分離開來，以免相互干擾。但派這樣用場(chǎng)的閣樓最好面積夠大，至少能放下工作時(shí)所需的一切設(shè)備和資料，由于在家辦公的人的職業(yè)特征通常是設(shè)計(jì)類和管理類，所以絕不能因?yàn)樾枰獦巧蠘窍屡芏驍嘧约旱撵`感和思路。另外，這里的空間最好能比較通透，采光和通風(fēng)對(duì)于辦公環(huán)境來說是非常重要的，因?yàn)樵诠ぷ鲃诶鄣臅r(shí)候，可以站起來看看窗外的風(fēng)景，舒展一下筋骨，放松一下心情，以提高下一時(shí)段的工作效率，而黑暗狹小的空間容易造成疲勞感

19、。2、白領(lǐng)一族的休閑視聽室盡管樓下的空間肯定會(huì)有個(gè)起居室，是家里來客人時(shí)閑聊的好場(chǎng)所，對(duì)精神生活要求較高的白領(lǐng)一族來說，可能需要一個(gè)更私密一點(diǎn)的空間來和自己最親密的朋友相處。這時(shí)將面積并不大的閣樓設(shè)計(jì)成會(huì)客區(qū)間肯定不錯(cuò)，當(dāng)然它只對(duì)很特別的朋友開放。這樣的會(huì)客區(qū)并不需要很大的空間，只要能容納兩把舒適的椅子或沙發(fā)、一個(gè)小小的書架即可，因?yàn)楸舜碎g的距離并不需要那么大。對(duì)這樣的閣樓同樣也要求有足夠大的窗戶，能保證良好的采光和通風(fēng)，并且在裝修時(shí)最好在地面鋪上地板或地毯，因?yàn)樗茏屩魅撕团笥迅S意。3、“飄一族”的客房對(duì)那些生活在異地大都市的漂一族來說，買了房子以后可能會(huì)經(jīng)常有家鄉(xiāng)的親戚、朋友來拜訪，在這

20、樣的情況下不妨將閣樓設(shè)計(jì)成一間客房，因?yàn)闊o論這里的空間怎樣，總比將朋友或親人安排在賓館里給人的感覺要好得多。由于是從遠(yuǎn)方來，所以在安排一張舒服的床之余，可以充分利用斜屋頂下的空間安置一個(gè)特殊設(shè)計(jì)的衣櫥，這對(duì)客人來說是非常有用的。另外如果空間還允許，可倚墻放置一張小書桌椅，因?yàn)榭腿撕芸赡苡锌磿驅(qū)懭沼浀牧?xí)慣。此外在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大都市，獨(dú)立式閣樓也是投資置業(yè)者比較熱衷的一個(gè)載體，“麻雀雖小，五臟具全”的設(shè)計(jì)，使閣樓用來做出租房備受漂一族的喜愛。4、小資一族的浴室躺在斜屋頂窗下的浴缸里，抬頭數(shù)著天上的星星，會(huì)是多么奢侈的享受！如果你是很小資的消費(fèi)者，不妨在斜屋窗下，沿著立式墻面安裝一個(gè)大浴缸，浴缸

21、旁還可以設(shè)計(jì)一個(gè)擱板，用來擺放衣物和洗浴品，想浪漫一把的時(shí)候可以點(diǎn)上幾支蠟燭，在飄搖的燭影中把一天的辛苦全洗去。需要注意的是一些閣樓并沒有上下水，所以關(guān)于管線的改造你要明確的體現(xiàn)在合同附件中并和相關(guān)部門協(xié)商好，否則后患無窮。5、充滿幻想的兒童房愛胡思亂想的孩子都有種閣樓情結(jié)，總是想象著在閣樓里會(huì)有怎樣的歷險(xiǎn)經(jīng)歷，又或許會(huì)有什么神奇的發(fā)現(xiàn)。兒童房要求最好選擇通風(fēng)比較好、陽光充足、周圍環(huán)境安靜的房間，而閣樓正好滿足了兒童房的這一需求。為孩子們?cè)谛蔽蓓斚聞?chuàng)造一個(gè)兒童樂園確實(shí)是一個(gè)明智的選擇。不規(guī)則的室內(nèi)更符合兒童活潑的天性，而斜窗亦能帶來明媚的陽光和新鮮的空氣，有利于孩子的健康成長(zhǎng)。6、都市精英的“

22、海市蜃樓”非常傳神的一句話就是：“買躍層，登露臺(tái)，為她摘下滿天星?！崩媚愕臒o限遐想，打造深度躍層空間，匹配浪漫愛情生活。清朝的李漁也說過說：“房屋貴精不貴麗，貴新奇大雅，不貴織巧爛漫”。在斜屋頂窗下，我們與天空對(duì)話，以一種全新的方式感受著四季的變遷，而嵌在斜屋頂上的那一小片天空所賦予我的已不僅僅是四季的陽光，更重要的是它所體現(xiàn)的那種簡(jiǎn)潔清爽，自然淳樸的異域風(fēng)情，一種更加接近自然的生活方式。五、閣樓的銷售受閣樓的形式、功能和作用、成本以及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理等方面因素影響。閣樓是頂層附屬部分，一般以贈(zèng)送的形式隨頂層房屋捆綁銷售，因其具有很高的使用附加值，所以頂層帶閣樓的房屋很受消費(fèi)者追捧。

23、一般來說在一線城市如果對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售有信心，可以在開盤期推出帶閣樓的產(chǎn)品，以此吸引更多的客戶；如果對(duì)項(xiàng)目信心不足，可先把帶閣樓單位作為“奇貨”保留，在銷售不暢時(shí)可將其推出救市；而在二三線城市則需要根據(jù)本樓盤的策劃案適當(dāng)安排上市時(shí)間。閣樓價(jià)格的制定要機(jī)動(dòng)靈活。根據(jù)本樓盤的價(jià)格體系系數(shù)和消費(fèi)者市場(chǎng)的情況靈活調(diào)整，一般來說多層的閣樓價(jià)格是均價(jià)的多層3050，小高層是4060。在這里我不想列舉太多的銷售技巧，因?yàn)榧记芍皇菭I(yíng)銷樓盤的中策，上策是提升樓盤知識(shí)含金量，打造文化地產(chǎn)，把適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品賣給需要的人。營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)簡(jiǎn)單的來說有如下幾種：1、閣樓工程設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)新之于住宅產(chǎn)業(yè)，意味著人居理念和住宅商品進(jìn)步

24、的無限空間；創(chuàng)新之于住宅產(chǎn)業(yè)，表現(xiàn)著競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)核；創(chuàng)新之于住宅產(chǎn)業(yè)，奔涌著這個(gè)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動(dòng)力。開發(fā)商可以在空間設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)中做的更加人性化，打造全新的躍層合復(fù)式結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品質(zhì)量。據(jù)有關(guān)專家介紹，近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種新型的預(yù)制模塊式屋頂(隔熱)草坪磚，不論何種樣式的樓面都能實(shí)用，而且工序少、施工簡(jiǎn)便、造價(jià)低、效果好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都極為明顯，且造價(jià)可控制在25元/M2，工程實(shí)際結(jié)算價(jià)在80-90元/M2之間，空調(diào)電費(fèi)的支出可大幅下降。冬、春、秋可在屋頂花頂草坪中休息娛樂，這種浪漫的都市生活對(duì)所有的購房者來說都是極大的誘惑。筆者也曾和公司老總探討過是否在北方的新蓋樓盤閣樓上設(shè)計(jì)

25、大面積太陽能，以此解決各家各戶安裝太陽能的分散性合美觀性的問題的解決知道，經(jīng)過咨詢專家理論上是完全可行的，不過還需要解決后期物業(yè)管理、設(shè)備維護(hù)及增加的成本問題。2、居住概念和居住理念創(chuàng)新“地產(chǎn)文化”實(shí)現(xiàn)在營(yíng)銷的利器，我們倡導(dǎo)“用產(chǎn)品吸引人，用文化感動(dòng)人”的方式把閣樓介紹給消費(fèi)者。閣樓單位“肯定有市場(chǎng)，但它必須有適當(dāng)?shù)陌b。渲染了居住頂層尊貴的色彩是前幾年慣用的銷售戰(zhàn)術(shù)，在香港居住閣樓它就是身份的象征之一，如像烏節(jié)路一帶最豪華的“樓王之王”叫價(jià)可達(dá)1000萬元。3、閣樓文化展示會(huì)”開發(fā)商通過高質(zhì)量的樣板間，引導(dǎo)消費(fèi)者在欣賞風(fēng)格各異的閣樓文化的同時(shí)，還能夠聽倒物業(yè)管理服務(wù)公司和裝飾裝潢專家們的最新

26、的居家理念的介紹，經(jīng)過雙方的溝通交流，會(huì)收到了良好的促銷效果。4、直接價(jià)格促銷價(jià)格雖然赤裸裸，但是它也最有殺傷力?，F(xiàn)在樓盤頂層標(biāo)準(zhǔn)單位的售價(jià)基本都比其他樓層低，在同一個(gè)小區(qū)中，大家享受著同樣的綠化、戶型、物業(yè)管理、配套設(shè)施，買頂層，每平方米單價(jià)卻要比其他樓層少5%至10%。優(yōu)惠的價(jià)格吸引了那些初次置業(yè)，對(duì)總價(jià)還是比較敏感的年輕買家，他們成了購買頂層單位的主要客戶群，而且市場(chǎng)上梯級(jí)消費(fèi)正逐漸成熟，不久他們可能會(huì)二次置業(yè)，去消費(fèi)更加舒適的低層樓房。5、隱形價(jià)格促銷 如贈(zèng)送裝修方案、贈(zèng)送家電、贈(zèng)送室內(nèi)裝潢等，變相的降低閣樓的單價(jià)和總價(jià)，在利用“明升暗降”的價(jià)格原則隱性的迎合消費(fèi)者“追漲殺跌”的消費(fèi)理

27、念。這種情況一般出現(xiàn)在高價(jià)格的樓盤，因?yàn)楫?dāng)初的高估了自己的樓盤綜合競(jìng)爭(zhēng)力或者消費(fèi)者的消費(fèi)能力而造成錯(cuò)誤的價(jià)格體系的制定，這種方式只能用來救市，卻不是企業(yè)用來盈利的法寶。6、贈(zèng)送露臺(tái)。 對(duì)于“免費(fèi)”贈(zèng)送的閣樓、露/天臺(tái)，我們它應(yīng)當(dāng)清楚的認(rèn)識(shí)到這是房?jī)r(jià)系數(shù)上浮的副產(chǎn)品，因?yàn)榉孔佑袠菍硬顑r(jià)，頂層原本就應(yīng)比中間樓層價(jià)格上低一些，現(xiàn)在抬高頂層價(jià)格實(shí)際是變相將閣樓價(jià)格加入，如果頂層沒有閣樓，樓層系數(shù)一般下浮20左右，現(xiàn)在頂層帶閣樓，樓層系數(shù)上浮4至10，這樣一增一減，對(duì)照之下閣樓怎么是免費(fèi)贈(zèng)送，這不過因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者在買房時(shí)都抱有浪漫的想法，認(rèn)為有了露臺(tái)就可以在晚上坐在上面賞月、聊天，或做一個(gè)私家園林，增加

28、活動(dòng)面積，又能享受田園風(fēng)光，是很多都市人夢(mèng)寐以求的美好愿望，正是這種心理讓很多買家對(duì)贈(zèng)送露臺(tái)的頂層住宅情有獨(dú)鐘。針對(duì)這種情況而做的一種的促銷手段而已。 發(fā)展商把屋頂?shù)奶炫_(tái)使用權(quán)贈(zèng)送給買家，這使頂層住宅尤為好銷。但是要注意的是很多發(fā)展商贈(zèng)送的天臺(tái)都只有使用權(quán)而無產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樘炫_(tái)是公共地方，不能出賣，也不能贈(zèng)與。原因是它的設(shè)計(jì)功能就是作為整幢樓宇的消防通道使用。這種特殊功能決定了它只能是整幢樓宇的全體業(yè)主共同共有，共同使用，不能獨(dú)占。發(fā)展商將無權(quán)處分的、屬于整幢樓宇全體業(yè)主共有的消防通道的使用權(quán)贈(zèng)送給頂層住戶，這種行為不僅違反消防法的規(guī)定，也不可能得到其他業(yè)主的認(rèn)可，顯然是無效的。任何違反法律強(qiáng)制性

29、規(guī)定，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的約定都是無效的，這是合同法的基本要求，無須文件規(guī)定。另外1989年建設(shè)部發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第八條也規(guī)定，(異產(chǎn)毗連房屋的)一方所有人如需改變共有部分的外形或結(jié)構(gòu)，除經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)之外，還需其他所有人(指該樓宇的其他業(yè)主)的書面同意。由此可見，發(fā)展商用分割贈(zèng)送天臺(tái)使用權(quán)的行為不僅違反消防法的規(guī)定，還違反了城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定。對(duì)于露臺(tái)，按照相關(guān)法律規(guī)定，不應(yīng)計(jì)入房屋面積，因此露臺(tái)也不會(huì)寫入產(chǎn)權(quán)證，但是相應(yīng)的住戶擁有對(duì)該露臺(tái)的使用便利和使用權(quán)利，只要該住戶沒有私搭亂蓋、擾民等違法行為，其他業(yè)主無權(quán)干涉。要注意的是在屋頂亂搭建存在著嚴(yán)重安全隱

30、患，屋頂建筑占用了屋頂?shù)南劳ǖ?，?duì)于疏散火災(zāi)時(shí)的人流非常不利；另外屋頂建筑一般都沒有經(jīng)過房屋安全部門的鑒定，有可能損害了屋頂?shù)母魺釋踊蚍浪畬?，影響屋頂?shù)恼w結(jié)構(gòu)和安全。7、善于利用最新的法律法規(guī)和地方政策，引起媒體的關(guān)注。由于房地產(chǎn)是一個(gè)高度受法律法規(guī)和地方政策的約束的行業(yè)，在閣樓的銷售中要緊跟形式，避免各種不必要的糾紛。如果在樓盤銷售種走在行業(yè)的前列，不僅會(huì)得到政府的大力支持還會(huì)贏得較高的社會(huì)關(guān)注度，最終達(dá)到促銷的目的。六、閣樓的裝飾裝修技巧掌握一定的閣樓裝修技巧非常有利于和消費(fèi)者溝通，在良好的建議下，洽談的氣氛會(huì)異常的融洽（過于單調(diào)的產(chǎn)品介紹只能讓人感覺乏味），雙方由于某個(gè)話題產(chǎn)生共鳴而

31、簽單的案例是在不勝枚舉。1、相對(duì)于平屋頂?shù)姆块g，斜屋頂間的裝修更要?jiǎng)有┠X筋，尤其在家具的選擇上，在靠近斜屋頂?shù)囊幻?，為了充分利用斜屋頂下的空間，可以把家具的一面按照自己的需要做成與斜屋頂相吻合的傾斜的樣子，別有一番情趣，從中您還可以體會(huì)到自己設(shè)計(jì)家具的快樂。2、窗戶下的空間也不能白白浪費(fèi)，因?yàn)榇皯舻撞康降孛娴木嚯x一般較短，可以利用這個(gè)空間儲(chǔ)物?？梢栽诖皯粝掳惭b一個(gè)移動(dòng)的有滑輪的柜子和一些低式家具。不僅實(shí)用還可以遮住窗下的暖氣。3、如果閣樓原來的窗戶面積較小，可能導(dǎo)致較差的光線和通風(fēng)效果。你可以考慮改裝窗戶或增設(shè)斜屋頂窗，但必須經(jīng)過物業(yè)的批準(zhǔn)，在相關(guān)專業(yè)的指導(dǎo)下進(jìn)行加大或改裝。目前市場(chǎng)上的斜屋頂窗專門用在閣樓上，不僅有良好的排水設(shè)備還能有效防止漏水，讓您在閣樓里生活無憂。4、窗洞口內(nèi)側(cè)壁頂部與樓地面垂直，這樣就可增加斜窗的采光量。45度角斜窗下端距地面0.91.1米，上端距地面1.82.2米。小于45度角，建議選用較長(zhǎng)1420的窗戶，可以彌補(bǔ)角度的不足，但是最好還是別修改屋面窗戶的設(shè)計(jì)，否則破壞了屋面的防水層合保溫層會(huì)得不償失的。5、暖氣片等熱源應(yīng)放置在窗戶的下方，這樣就可以保證使熱氣流上升到玻璃表面，窗戶內(nèi)表面的溫度得到提高，由此也減少了水汽的凝結(jié)量。6、閣樓作為兒童房的裝