年北京祥云創(chuàng)意空間城市綜合體項(xiàng)目營銷執(zhí)行細(xì)案_88p

1、2013年4月5日創(chuàng)意空間項(xiàng)目部2013年?duì)I銷執(zhí)行細(xì)案目錄PART1 產(chǎn)品梳理PART2 核心價(jià)值PART3 銷售策略PART4 推廣策略PART5 工作執(zhí)行21、貨值梳理2、產(chǎn)品梳理3、產(chǎn)品價(jià)值PART1、產(chǎn)品梳理3【貨值梳理】4按照均價(jià)22388元/計(jì)算，,C03地塊寫字樓可售房源貨值為6.69億元C03地塊寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)C03寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別可售套數(shù)可售面積（）貨值預(yù)計(jì)（萬元）S23412070.427,023 S5207625.5117,072 S82710173.0322,775 合計(jì)8129868.9466,871 剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200

2、-300（）300-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓C03可售套數(shù)0 17 33 31 81 可售面積0.004437.6411475.0113956.2929868.94貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 9,935 25,690 31,245 66,871 比例0%21%41%38%100%貨值梳理_C03地塊5S2寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓S2可售套數(shù)0 9 12 13 34 可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 4,914 9,247 12,862

3、27,023 比例0%26%35%39%100%按照均價(jià)22388元/計(jì)算,S2樓棟貨值為2.7億元S2貨值梳理6S5地塊寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓S5可售套數(shù)0 6 0 13 19 可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 4,409 0 12,663 17,072 比例0%32%0%68%100%按照均價(jià)22388元/計(jì)算，S5樓棟貨值為1.7億元S5貨值梳理7S8寫字樓可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300

4、-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓S8可售套數(shù)0 1 21 5 27 可售面積0.00273.457344.532555.0510173.03貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 612 16,443 5,720 22,775 比例0%4%77%19%100%按照均價(jià)22388元/計(jì)算，S8樓棟貨值為2.27億元S8貨值梳理8兩限房商業(yè)剩余可售房源統(tǒng)計(jì)兩限房底商剩余可售房源統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品類別 可售套數(shù)可售面積（） 貨值預(yù)計(jì)（萬元） 3#3555.094#31384.475#3705.94合計(jì)92645.5兩限房底商可售房源統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品類別 可售套數(shù)可售面積（） 貨值預(yù)計(jì)（萬元） 3#3555.094#31384.4

5、75#71659.06合計(jì)133598.62133152607兩限房貨值梳理兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。9CO3寫字樓可售貨值為6.69億元。地塊寫字樓可售房源貨值為6.69億元，剩余可售房源貨值為6.69億元。CO3兩限房商業(yè)可售貨值1.33億元。地塊兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。剩余可售房源貨值為0.97億元。CO3寫字樓及兩限房可售貨值10剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估（億）S183396702.13S20190（待定）193274.2575合計(jì)253-263296978.13從此表可見預(yù)估CO6地塊寫字樓貨值約

6、8.13億元，可售面積約2.96萬平方米。貨值梳理CO6地塊11S18/S20可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估（億）S183396702.13S20190（未定）193274.25合計(jì)223289976.38S18寫字樓總面積預(yù)計(jì)9670平米，預(yù)估均價(jià)2.2萬元/平米，銷售額約2.13億元。S20寫字樓總面積預(yù)計(jì)19327平米，預(yù)估均價(jià)2.19萬元/平米，銷售額約4.25億元。備注：S18/S20可售建筑面積以設(shè)計(jì)部最終給出的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)！12S14可售房源統(tǒng)計(jì)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估（億）7

7、5備注：S14可售建筑面積以最終測繪的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)！S14寫字樓的總面積預(yù)計(jì)7000平米，預(yù)估均價(jià)2.5萬元/平米，銷售額約1.75億元。13【產(chǎn)品梳理】14樓棟價(jià)值1、地塊價(jià)值： C03地塊 C06地塊C-03位于核心商業(yè)景觀區(qū)，西面臨河景觀綠化帶，相對來說整體位置優(yōu)于C-06。 2、樓棟價(jià)值：考慮樓座自然和商業(yè)景觀，同時(shí)兼顧周圍配套和交通等因素。3、樓棟優(yōu)劣順序：1）C03地塊：S5S2S82）C06地塊: S14S18S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S1415寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總地塊樓號單層面積（）單層戶數(shù)層數(shù)（辦公）面積區(qū)間（）套數(shù)C03s2182667241-36

8、634s5194767257-36620s8200065293-43527C0631850-55（待定）s14待定待定7170-2303040s181360待定6600/50-100（待定）33s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-100S2#S5#S8#S13#S14#S18#S20#產(chǎn)品面積區(qū)間寫字樓寫字樓產(chǎn)品面積區(qū)間及總價(jià)段1、從項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)分類來看，CO3產(chǎn)品設(shè)計(jì)涵蓋了241-435平米的面積段。按照均價(jià)22388元/ 計(jì)算， 241-293面積區(qū)間的產(chǎn)品總價(jià)段在540-656萬之間，366-435平米的產(chǎn)品總價(jià)

9、在819-974萬之間。2、客戶在認(rèn)同區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目價(jià)值的同時(shí)，自身消費(fèi)能力決定了產(chǎn)品面積區(qū)間的選擇。16地塊樓號面積段套數(shù)均價(jià)C03(兩限房底商)3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合計(jì)-1337001兩限房底商面積區(qū)間及價(jià)格1、兩限房底商產(chǎn)品主要分為300平米以下及300平米以上面積區(qū)間段，其中300平米以下面積區(qū)間段為76-268平米；300平米以上面積區(qū)間段為339-738平米；2、兩限房底商整體產(chǎn)品均價(jià)為37001元/。預(yù)計(jì)銷售周期為2個(gè)月左右。產(chǎn)品面積區(qū)間兩限房底商17戶型分析C03寫字樓簽約戶型分析1、C03寫字樓產(chǎn)品成交主力戶

10、型面積區(qū)間主要集中在241-390平米以內(nèi)。2、S8#樓戶型無成交。主要是由于面積較大、總價(jià)高等因素。2、其中300平米以內(nèi)的端戶型、200平米左右的適中戶型，因格局方正、朝向及采光等較受客戶認(rèn)可。18S2樓棟標(biāo)準(zhǔn)層北側(cè)戶型戶型分析C03 寫字樓滯銷戶型S2戶型號戶型面積辦公1366.06辦公2304.86辦公3241.41辦公4241.65辦公5351.46辦公6320.56S5戶型號戶型面積辦公1366.76辦公2321.83辦公3258.38辦公4257.3辦公5391.96辦公6350.77255631412346滯銷戶型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面積大等因素。可借助優(yōu)惠活動針

11、對滯銷戶型進(jìn)行促銷等。戶型號戶型面積辦公1435.09辦公2341.4辦公3314.64辦公4293.98辦公5295.51辦公6319.38S5樓棟標(biāo)準(zhǔn)層南向戶型S8樓棟標(biāo)準(zhǔn)層北側(cè)戶型191、層高：C03寫字樓4層及頂層的層高為4.5米；C06S18#樓部分樓層5.7米。2、面積分隔：戶型按照不同面積區(qū)隔，匹配不同類型客戶。300-435平米區(qū)間的大面積戶型，重點(diǎn)篩選經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶。3、采光：主要是戶型朝向、采光、通透性等。4、樓間距：與項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)配套、景觀帶的間距等。C03/C06寫字樓產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)寫字樓產(chǎn)品價(jià)值高低，主要體現(xiàn)在以下方面：建筑層高數(shù)據(jù)地塊樓棟1F2F3F4F5F6F7F

12、8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.520PART2、核心價(jià)值1、項(xiàng)目外圍價(jià)值2、項(xiàng)目本體價(jià)值21【項(xiàng)目外圍價(jià)值】22項(xiàng)目外圍價(jià)值1、區(qū)域價(jià)值：國門商務(wù)區(qū)、中央別墅區(qū)核心、國際空港及新國展會展經(jīng)濟(jì)區(qū)。2、交通價(jià)值：京承、京密、機(jī)場高速路、M15號線、交通通達(dá)性強(qiáng)。3、品牌價(jià)值：中糧集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端地產(chǎn)締造者。4、投資價(jià)值：

13、CBD入住公司轉(zhuǎn)入近郊已成為辦公物業(yè)發(fā)展趨勢，在順義新城投資，價(jià)值洼地，未來升值空間大。5、生態(tài)價(jià)值：溫榆河、龍道河、110公頃運(yùn)動體育公園等。6、文化價(jià)值: 周邊中央美院、藝術(shù)區(qū)圍繞，藝術(shù)氛圍在逐步形成。23【項(xiàng)目本體價(jià)值】241、產(chǎn)品價(jià)值：1）臨空經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)地標(biāo)性辦公商業(yè)建筑；2）4.2-5.7m層高辦公空間，獨(dú)立電梯入戶；3）空中連廊能豐富空中景觀，生態(tài)景觀辦公；4）不同戶型創(chuàng)意適用性、建筑品質(zhì)等。2、配套價(jià)值：12萬平米高端定制化商業(yè)、文化主題性商業(yè)、眾多高端品牌店入駐等。項(xiàng)目本體價(jià)值25PART3、銷售策略1、銷售目標(biāo)2、推售計(jì)劃26【銷售策略】272013年項(xiàng)目營銷目標(biāo)資金穩(wěn)健回流企

14、業(yè)品牌升華利潤最大化目標(biāo)一：現(xiàn)金流根據(jù)市場情況，力保2013年銷售局面良好，保證良好的現(xiàn)金流，確保資金的快速回?cái)n！目標(biāo)三：形象與品牌通過對本項(xiàng)目的形象及品牌升級，樹立中糧在北京房地產(chǎn)市場中的高端形象！目標(biāo)二：利潤依托中糧良好的產(chǎn)品品質(zhì)，以及中糧祥云優(yōu)良的品牌效應(yīng)，充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化！282013年中糧祥云創(chuàng)意空間全年銷售目標(biāo)8.8億元！銷售目標(biāo)291、如何促使中等戶型的快速銷售？ 2、怎樣推進(jìn)400以上戶型穩(wěn)定的成交量？銷售思考我們應(yīng)該怎么做？30銷售策略1、2013上半年力推寫字樓產(chǎn)品，高調(diào)拔升項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步銷售！2、2013下半年導(dǎo)入小戶型公寓產(chǎn)品，低總價(jià)

15、、高性價(jià)比，打快消戰(zhàn)略！311、上半年：主推C03寫字樓產(chǎn)品S2樓棟戶型低總價(jià)散售、6月8日小開盤促銷，之前借助多種推廣渠道蓄客。2、下半年： C06公寓入市、寫字樓產(chǎn)品（S18S20）持續(xù)銷售S20A計(jì)劃9月開盤、S20B計(jì)劃10月加推。銷售策略分解32銷售排期銷售月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)蓄客期開盤蓄客期開盤加推持續(xù)銷售期工程、預(yù)售節(jié)點(diǎn)中旬3#、4#底商預(yù)售6月8日S2#開盤下旬C06地塊預(yù)售下旬s20#loft樣板房C06地塊開盤銷售地塊C03兩限房底商C03剩余房源C03剩余房源及C06新增房源銷售面積7051940805040204260648058601600

16、397036560套數(shù)3623111281322011199簽約單價(jià)36000360002255622556225562345823458234582255623259金額（萬元）2538 6982 18158 9068 9609 15201 13746 3753 8955 88009 年度銷售任務(wù)分解33【推售計(jì)劃】341、C03地塊：兩限房底商：兩限房底商剩余貨量9套，計(jì)劃利用電商資源，對外發(fā)布底商信息，促進(jìn)銷售。S2#： S2#整棟以新產(chǎn)品形象入市，擬定于6月8日開盤銷售， S2#已銷售6套單位，對外宣布為中糧內(nèi)部客戶預(yù)留單位，制造熱銷現(xiàn)象。S8#： S8#整棟由300 -600 的戶型

17、組成，戶型面積較大、總價(jià)高，建議部分樓層散售，通過活動炒熱，增加賣點(diǎn)，平開銷售。S5#： S5#剩余19套，建議短期內(nèi)暗推，對外宣布2012年推出的產(chǎn)品，現(xiàn)已售罄，于S2#整棟開盤后約7月下旬-8月上旬以加推產(chǎn)品形象入市。如何消化現(xiàn)有剩余貨量352、C06地塊：為保證C06地塊的開盤有充足的客源，計(jì)劃利用口碑傳播擴(kuò)大客戶群，7月-9月蓄客，確保后期銷售。 S18 #: 將作為區(qū)域?qū)懽謽侵卸水a(chǎn)品入市，總價(jià)適中，可起到承 上啟下的作用。 S20#: 作為區(qū)域高端公寓產(chǎn)品入市，面積區(qū)間為50-100平米的小戶型，總價(jià)較低，差異化產(chǎn)品，去化速度快，適合承擔(dān)年度銷售任務(wù)的沖擊 ！36推售重要節(jié)點(diǎn)1、6月

18、8日S2#首次開盤2、7月20日S2#、S5#戶型加推3、8月31日開放C06 Loft樣板房4、9月21日C06地塊開盤374月5月6月7月推廣渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措4月份80萬條的短信投放（商鋪30萬條，寫字樓50萬條）騰訊網(wǎng)內(nèi)部商鋪客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放5月份100萬條的短信投放（商鋪20萬條，寫字樓80萬條）住宅開盤借勢推售寫字樓網(wǎng)內(nèi)部商鋪客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。名車活動走進(jìn)商會活

19、動開展戶外廣告更新配合蓄客騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放6月份100萬條的短信投放（向市場投放公寓蓄客信息）騰訊內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。（針對限購政策，推出精品公寓）走進(jìn)商會活動開展騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放7月份100萬條的短信投放（向市場投放公寓蓄客信息）寫字樓內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。（針對限購政策，推出精品公寓）走進(jìn)商會活動開展、創(chuàng)意空間室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽籌備騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放4-5月【蓄客期】6月【小開盤】7月【二次蓄客期】388月9月10月11月12月推廣渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電

20、商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措8月份120萬條的短信投放（開盤信息投放）創(chuàng)意空間大賽開盤活動籌備強(qiáng)勢電開，拓展客戶資源戶外廣告更新配合開盤騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放消化前期客戶，持續(xù)熱銷開動老帶新優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售開盤活動、圈層營銷活動配合騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放10月份100萬條的短信投放（向市場投放公寓加推信息）公寓尾貨整合加推，住宅開盤借勢銷售圈層營銷活動配合騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放11月-12月答謝活動，溫情回饋。騰訊網(wǎng)、寫字樓內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)

21、的廣告投放8月【二次蓄客期】9月【開盤期】10月【加推】11月-12月【持續(xù)銷售期】39重點(diǎn)蓄客階段劃分： 第一階段：2013年4月8日至6月7日 第二階段：2013年7月下旬至9月21日40 【第一階段】：4月8日至6月7日重要節(jié)點(diǎn)：6月8日創(chuàng)意空間S2#開盤蓄客期41S2#銷售貨值高，加上周邊底價(jià)競爭的市場環(huán)境影響，銷售難度加大。比例最大為400（）以上戶型，面積平均450平方，共計(jì)13套，面積占總面積39%以上，貨值超過50%，為S2#銷售重點(diǎn)； S2#銷售貨值S2產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓S2可售套數(shù)0 9 12

22、13 34 可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 4,914 9,247 12,862 27,023 比例0%26%35%39%100%200-300、 300-400戶型共21套，貨量不少，需快速去貨。S2#主力戶型為單套建筑面積在450平米的戶型，共13套，貨值約1.2億元。400以上戶型銷售的情況將直接影響到S2#的銷售目標(biāo)及項(xiàng)目的資金回籠。42蓄客目標(biāo)第一階段： 4月8日至6月7日 S2#計(jì)劃6月8日開盤，推出寫字樓產(chǎn)品共34套，總貨值2.7億元。我們計(jì)劃開盤銷售70%！（23套）為確保開盤順利達(dá)到70%銷售，我們的蓄客目標(biāo)為45套

23、！如何達(dá)到咱們的蓄客目標(biāo)？按照創(chuàng)意空間到訪意向客戶8:1的數(shù)量換算，我們需要400組以上來訪！按照創(chuàng)意空間來電轉(zhuǎn)來訪8:1的數(shù)量換算，我們需要2000臺以上來電！43第一階段： 4月8日至6月7日 1、需解決現(xiàn)階段缺客，市場觀望情緒濃厚的問題。2、需進(jìn)一步確定登記客戶誠意度，讓客戶低門檻登記享受購房優(yōu)惠。1、在蓄客期間來訪登記可以獲得5萬元或99折的購房優(yōu)惠，為6月8日開盤聚集足夠的人氣。2、在蓄客階段，進(jìn)一步篩選誠意客戶。蓄客期間采取電商團(tuán)購，客戶誠意登記并交5萬元參與電商團(tuán)購，可享受“5萬享88折”優(yōu)惠。蓄客方案44重要節(jié)點(diǎn)：7月6日S2#、 S5#戶型加推第二階段： 6月10日至7月下旬

24、 45剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計(jì)寫字樓S5可售套數(shù)0 6 0 13 19 可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計(jì)（萬元）0 4,409 0 12,663 17,072 比例0%32%0%68%100%S2#剩余戶型預(yù)計(jì)11套S2#結(jié)合S5#200-300（）戶型共6套，約250 /套，剩余套數(shù)位置采光度較差，但由于銷售總價(jià)相對較低，客戶面相對較寬， 200-300（） 作為本次加推快消戶型.S5 #剩余比例最大為400（）以上戶型，面積平均450平米，為加推銷售難點(diǎn)46 1、針對未認(rèn)購意

25、向客戶： S2#開盤后對項(xiàng)目有意向但開盤未客戶對客戶認(rèn)可度較高，開盤后對項(xiàng)目的熱銷尚留余溫，我們計(jì)劃于開盤后2周內(nèi)向客戶透露，熱銷加推信息，進(jìn)一步抓緊客戶，逼定成交。 2、外部客戶的拓展：6月22日開始向市場傳遞開盤熱銷情況，釋放加推信息，近一步吸引投資客戶。 蓄客方案第二階段： 6月10日至7月下旬 474849PART4、推廣策略1、核心思路2、推廣渠道50【核心思路】51一場以聚焦為核心的陣地攻堅(jiān)推廣52解讀項(xiàng)目產(chǎn)品】53項(xiàng)目產(chǎn)品解讀品牌：中糧集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端地產(chǎn)締造者。區(qū)域：中央別墅區(qū)，國門商務(wù)區(qū)、國際空港及新國展。交通：路網(wǎng)通達(dá) 鏈接世界 緊靠首都國際機(jī)場，M15號線

26、、京承、京密等多條交通干道直達(dá)市中心及各類核心區(qū)域。配套：全球精品 專屬定制。20萬自持高端定制商業(yè)，匯聚全球定制精品，提供稀有、專屬的新國際生活方式。投資：商業(yè)投資價(jià)值高，蘊(yùn)含無限升值空間。產(chǎn)品： 4.2- 4.8米層高定制化半開放空間，獨(dú)立電梯入戶盡享私密與尊貴體驗(yàn)。戶型方正，自由分割，使用率高，戶型面積200500平米之間，最大化滿足現(xiàn)代辦公的個(gè)性化需求！文化：薈萃全球文化藝術(shù)精華，菁英藝術(shù)名流云集薈萃全球文化藝術(shù)精華與高端定制商業(yè)，精英與藝術(shù)名流云集，代表最高生活品位和消費(fèi)潛力。生態(tài)： 生態(tài)空間， 悠然暢享溫榆河、龍道河、羅馬湖，綠色生態(tài)環(huán)境，打造獨(dú)有生態(tài)領(lǐng)地。八大核心優(yōu)勢545556

27、讓我們和本區(qū)域其他辦公產(chǎn)品迥然不同的是價(jià)值、高度、影響力和不可替代的唯一。項(xiàng)目形象解讀57中糧集團(tuán)傾力打造，位處中央別墅區(qū)、國門經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰首都國際機(jī)場，是集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的大型城市綜合體。“國門第一城市綜合體”項(xiàng)目形象定位角色定位：國際生活、商務(wù)戰(zhàn)略平臺58綜合體之上 國門世界商務(wù)平臺 強(qiáng)調(diào)城市綜合體優(yōu)勢 寫字樓核心價(jià)值依托 國際甲級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品商務(wù)功能價(jià)值項(xiàng)目市場定位59投資型藝術(shù)辦公產(chǎn)品產(chǎn)品形象定位升級版SOHO、藝術(shù)化studio【兼具投資價(jià)值、高端定制化商業(yè)、工作室、私人會所及辦公功能】60聚焦核心客群61客群定位追求“精神圈層歸屬” 、具有“投資保值傾向”生活在北京、或

28、在北京擁有物業(yè)的社會財(cái)富階層62投資兼自用客1、看好項(xiàng)目的投資價(jià)值，看好未來租金回報(bào)；同時(shí)作為自己居住或辦公的場所！2、望京、順義區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的限購客戶，看重本案便捷交通；投資客1、北京范圍內(nèi)有投資意識的社會精英階層；2、在北京已有物業(yè)基礎(chǔ)的外地投資客。企業(yè)主1、作為小型辦公或出租的公司；2、具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的自由職業(yè)者。客群細(xì)分63核心客群分布核心客群 老別墅項(xiàng)目業(yè)主重要客群 高端住宅內(nèi)業(yè)主潛在客群 住在高端住宅或別墅內(nèi)業(yè)主、奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū) 望京商圈、燕莎商圈輻射大北京區(qū)域64世界500強(qiáng)，城市綜合體運(yùn)營專家品牌價(jià)值65重點(diǎn)塑造項(xiàng)目形象 國門經(jīng)濟(jì)圈 第一城市綜合體【中糧集團(tuán)鼎力打

29、造 ，別墅、住宅、寫字樓、商業(yè)全業(yè)態(tài)】66產(chǎn)品主要核心價(jià)值點(diǎn)提升臨空經(jīng)濟(jì)圈核心中央別墅商務(wù)區(qū)國際化SOHO辦公別墅化 SOHO、藝術(shù)化 STUDIO !67“700萬”換回“17億”的價(jià)值商業(yè)價(jià)值點(diǎn)解讀國際商業(yè)街國際兒童區(qū)生活服務(wù)區(qū)藝術(shù)街區(qū) 運(yùn)動區(qū) 娛樂休閑區(qū) 中糧祥云斥資17億精工打造，12萬平米高端定制化配套商業(yè)“700萬”的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，享受價(jià)值17億的高端定制化商業(yè)配套68國際品牌入駐，商業(yè)升值無限!香港橙天嘉禾影院、BHG精品超市，中展德美藝嘉藝術(shù)主力店、“家盒子“（國際家庭寓樂成長中心）等數(shù)十家知名品牌入駐中糧祥云69推廣核心思路1、提升項(xiàng)目的形象力。重點(diǎn)塑造項(xiàng)目“國門經(jīng)濟(jì)圈第一城市綜

30、合體”的高端地位。2、增加客戶對品牌的認(rèn)同。增加品牌的認(rèn)同度和影響力，以品牌帶動后期產(chǎn)品的推廣。3、提升產(chǎn)品的價(jià)值力。項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升，針對主力投資客群，準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)。4、增加產(chǎn)品覆蓋面。增加項(xiàng)目的知名度和覆蓋率，產(chǎn)品覆蓋面等都需擴(kuò)展到更多、更大客戶的領(lǐng)域。結(jié)合線下活動、增加線上網(wǎng)絡(luò)推廣，多方位挖掘拓展客戶。70年度推廣延展【形象篇】中糧祥云國際，助力中國夢71 【投資價(jià)值篇】對外推廣方式主要以投資引導(dǎo)型為主，對主力客群最感興趣的區(qū)域、地段、商業(yè)配套等進(jìn)行深入解讀、炒作，讓他們對這些價(jià)值產(chǎn)生共鳴！72 【產(chǎn)品價(jià)值篇】主要是產(chǎn)品硬件、軟件價(jià)值、藝術(shù)氛圍等。對項(xiàng)目以及產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行描述，同

31、時(shí)投資這個(gè)點(diǎn)打透。73【推廣渠道】741、線上、線下活動結(jié)合，線上高舉高打品牌，線下深挖戶型產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣，2、推廣分階段，根據(jù)不同戶型銷售難度作不同推廣；3、以常規(guī)推廣為主，重點(diǎn)區(qū)域拓展新渠道。優(yōu)化傳統(tǒng)渠道、精準(zhǔn)渠道推廣75線上推廣戶外：廣告牌、項(xiàng)目圍擋、項(xiàng)目道旗等網(wǎng)絡(luò)：騰訊電商、中國寫字樓網(wǎng)、新浪樂居、房訊網(wǎng)、新浪微博、等短信：重點(diǎn)針對地緣性客群及望京、CBD、中關(guān)村區(qū)域投資客群報(bào)廣、雜志：提升項(xiàng)目形象，傳遞產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)報(bào)紙軟文炒作：樓市、新地產(chǎn)、北京晚報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、新京報(bào)等分階段導(dǎo)入項(xiàng)目核心價(jià)值，產(chǎn)品形象進(jìn)一步升級、深挖投資價(jià)值！76線上推廣主線1、項(xiàng)目形象主線塑造“國門經(jīng)濟(jì)圈 第一城市

32、綜合體”高端形象。2、投資價(jià)值主線對投資客最感興趣的區(qū)域、地段、商業(yè)配套等進(jìn)行深入解讀、炒作。3、產(chǎn)品價(jià)值主線從產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行延展、闡釋。77線下活動推廣主線78【工作執(zhí)行】79第一階段（蓄客期）：4月8日-6月30日80騰電商資源整合推廣目的：電商整合，多渠道召集，提前鎖客；硬廣強(qiáng)勢，軟性造勢，資源利用 推廣渠道：排卡蓄客、硬廣投放、軟性造勢炒作、電商客戶資源短信發(fā)布、短信車、網(wǎng)絡(luò)詳情頁、網(wǎng)絡(luò)軟文、文字鏈等執(zhí)行時(shí)間：4月開始至10月81利用騰訊和中國寫字樓網(wǎng)電商資源，進(jìn)行電商團(tuán)購優(yōu)惠促銷活動。此階段客戶誠意登記并交5萬元參與電商團(tuán)購，可享受“5萬享88折”優(yōu)惠。蓄客階段，重點(diǎn)篩選誠意客戶

33、。后期根據(jù)市場情況，適當(dāng)收折扣，最終實(shí)現(xiàn)八折的全年平均折扣價(jià)。騰訊電商推廣優(yōu)惠促銷活動82中國寫字樓網(wǎng)時(shí)間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項(xiàng)目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)絡(luò)專題中糧祥云投資價(jià)值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4

34、月8日LART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間 中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容文字短信每周2期2013年4月8日 2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項(xiàng)目的優(yōu)勢以及投資價(jià)值2013年4月8日城市的價(jià)值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報(bào)告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2

35、013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時(shí)間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會寫字樓投資講壇1次2013/4/1開始每周一次常規(guī)媒體服務(wù)軟文發(fā)布、開盤報(bào)道、活動報(bào)道新聞發(fā)布、專題制作不限次數(shù)時(shí)間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項(xiàng)目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)

36、絡(luò)專題中糧祥云投資價(jià)值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4月8日LART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間 中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容文字短信每周2期2013年4月8日 2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰

37、寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項(xiàng)目的優(yōu)勢以及投資價(jià)值2013年4月8日城市的價(jià)值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報(bào)告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時(shí)間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會寫字樓投資講壇1次2013/4/1開始每周一次常規(guī)媒體服務(wù)軟文發(fā)布、開盤報(bào)道、活動報(bào)道新聞發(fā)布、專題制作不限次數(shù)83北京站新聞頁右側(cè)flash廣告全國站左側(cè)圖片北京站樓宇詳情頁頂部通欄中國寫字樓網(wǎng)84短信 投放目的：界定客戶屬性、圈層，采用區(qū)域定點(diǎn)客群精準(zhǔn)投放，擴(kuò)大項(xiàng)目產(chǎn)品知名度。 短信覆蓋：每周七天，在市場上釋放產(chǎn)品信息，擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋區(qū)域。1、外部短信：每次20萬條，開盤前一個(gè)月加推，每次30萬條，三個(gè)月合計(jì)7