七星佳園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、七星佳園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目研究背景為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)七星佳園項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用是實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托黃驊港商品住宅市場(chǎng)相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，一起達(dá)到如下目標(biāo)：了解黃驊港地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；了解黃驊港住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)了解市場(chǎng)的分布情況及客戶群體構(gòu)成情況掌握七星佳園項(xiàng)目所處的地塊基本特征掌握七星佳園項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的基本情況明確七星佳園項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤以及其余快去的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在掌握目標(biāo)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)明確七星佳園項(xiàng)目構(gòu)建有事的市場(chǎng)機(jī)

2、會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)提出七星佳園項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路提出七星佳園項(xiàng)目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路提出七星佳園項(xiàng)目的項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣思路第二部分 市場(chǎng)情況分析目前黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)人口近3萬(wàn)人，至2020年發(fā)展到20萬(wàn)人。隨著人口的增加，黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要；黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)處于城市開(kāi)發(fā)初期，未來(lái)土地供應(yīng)量大，可開(kāi)發(fā)土地的規(guī)模和條件都比較有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來(lái)兩年房地產(chǎn)將成為“城市發(fā)展”帶動(dòng)的“競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)”；主要的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在海防路以西，土地的未來(lái)升值潛力要優(yōu)于海防路東側(cè)地塊，項(xiàng)目的可操性很大。 黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特

3、征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投資客群信心充足（3）企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場(chǎng)一定份額（4）商品房市場(chǎng)初現(xiàn)、圈地待建特征明晰（5）黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快市場(chǎng)情況分析港口房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，政府對(duì)當(dāng)?shù)刈≌l(fā)展的重視程度不高，意將生活住宅中心設(shè)在中捷及黃驊市區(qū)。港口已不再審批住宅用地。市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析供應(yīng)量持續(xù)放大今年投放市場(chǎng)樓盤特點(diǎn)集資房、福利房、商品房持續(xù)建設(shè)，以高層為主，價(jià)格持續(xù)走高。市場(chǎng)需求狀況分析住宅需求分析，隨著港口的不斷發(fā)展，港口市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間住宅基本特征分析，二居及小三居更適合市民需求市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策性方面看，今后510年以至更長(zhǎng)時(shí)期，港口

4、經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持高速增長(zhǎng)。第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介海興縣柒元倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、七星佳園商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是集酒店、商業(yè)街、居住、臨港倉(cāng)儲(chǔ)物流等項(xiàng)目于一體的綜合性建筑群體。項(xiàng)目用地位于渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)屬海興縣臨港開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊交通四通八達(dá)，北臨石黃高速2公里，距渤海新區(qū)1公里，距在建中的凈水湖公園0.8公里；南至沿海高速(環(huán)城高速)出口處1.5公里；東至沿海公路0.3公里；西面與入海河相距0.5公里；區(qū)域樓市分析項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無(wú)在建樓盤周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次

5、的特征，從而為七星佳園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。位置及配套分析項(xiàng)目名稱位置交通狀況周邊配套金龍渤海新城海員俱樂(lè)部南公交直達(dá)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂(lè)部海天雅居海員俱樂(lè)部南公交直達(dá)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂(lè)部本案海防路新村大橋南公交暫無(wú)周圍無(wú)建成項(xiàng)目，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施相對(duì)匱乏分析：金龍與海天雅居地處已建設(shè)成型規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利，臨近中小學(xué)校，體量較大，占據(jù)相當(dāng)大的銷售優(yōu)勢(shì)，尤其渤海新城項(xiàng)目更是港口市場(chǎng)價(jià)格操控者。整體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城1993012284411.33小高層、別墅

6、、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居1000001000001.8高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無(wú)自主特色本58圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析：園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析項(xiàng)目名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺(tái)地式景觀44%本案商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上樓宇配套設(shè)施分析項(xiàng)目名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普通樓宇對(duì)講毛坯房海天雅居可視樓宇對(duì)講毛坯房本案可視樓宇對(duì)講毛坯房樓宇設(shè)施分析：戶型及銷售率分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城56

7、-61 m276m2-8698m21360海天雅居85-881200本案080-97104-136000價(jià)格分析目前，金龍渤海新城待開(kāi)盤價(jià)位為：3600元左右 海天雅居開(kāi)盤價(jià)位為：3500左右 建議本小區(qū)定價(jià)不超過(guò)3000市場(chǎng)存量分析：項(xiàng)目名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層19-22層海天雅居4棟高層客戶群分析客戶類別細(xì)分職業(yè)特征類國(guó)有的私營(yíng)控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營(yíng)者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主主導(dǎo)客戶群分析年齡以2545歲中青年為主大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。私有車擁有量呈逐年上漲趨勢(shì)，但外來(lái)企業(yè)職工多以班車

8、為主。因認(rèn)同當(dāng)?shù)匕l(fā)展?jié)摿Γ腋劭诜孔廨^高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾多次置業(yè)較為普遍工程進(jìn)度的速度對(duì)置業(yè)熱情有直接的影響鄰里素質(zhì)的高低對(duì)中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響國(guó)家新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資者有一定影響，但對(duì)港口影響不大當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)地塊歸屬問(wèn)題較為關(guān)注，認(rèn)為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠(yuǎn)主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析購(gòu)房目的婚房、居住、投資購(gòu)房關(guān)注因素A 項(xiàng)目體量B 鄰里素質(zhì)C 安全程度D 房屋面積E 生活便利程度F 地塊歸屬問(wèn)題G 價(jià)位問(wèn)題J 政策變動(dòng)主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好購(gòu)買面積：90110m2目標(biāo)客戶最在意的功能區(qū)：臥室、客廳目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能：休閑、待客目標(biāo)客戶認(rèn)為最滿意的主臥面積：1012m2目標(biāo)

9、客戶心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、方便、洗澡目標(biāo)客戶使用浴缸的程度：低目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的面積需求：4 m2目標(biāo)客戶對(duì)廚房的面積需求：56 m2目標(biāo)客戶對(duì)餐廳的面積需求：無(wú)明顯需求目標(biāo)客戶認(rèn)為最佳的采暖方式：地?zé)峁┡繕?biāo)客戶希望小區(qū)的會(huì)所功能：娛樂(lè)休閑目標(biāo)客戶對(duì)園林景觀風(fēng)格的偏愛(ài)：綠化率高目標(biāo)客戶購(gòu)買房產(chǎn)最重視的因素：價(jià)位、面積、實(shí)用性第四部分 地塊SWOT分析地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查本地塊坐落于海興縣城海防公路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉(cāng)儲(chǔ)用地地塊周邊環(huán)境調(diào)查自然景觀人文歷史景觀地塊交通條件調(diào)查主要交通干道：海防路，307國(guó)道，三號(hào)路、一號(hào)路主

10、要的公共交通及其線路：暫無(wú)公交線路，計(jì)劃安排班車項(xiàng)目對(duì)外交通狀況：石黃高速 石（家莊）-黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達(dá)黃驊港的疏運(yùn)大通道。307國(guó)道（黃驊港-銀川）直通黃驊、滄州神（府東勝煤田）黃（驊港）鐵路，全長(zhǎng)860公里，國(guó)家1級(jí)干線，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。滄黃鐵路（滄州黃驊港），全長(zhǎng)91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。海防公路南可達(dá)山東、江浙，北可至天津，通過(guò)秦皇島與東北三省相連。津汕（天津廣東汕尾）高速公路在黃驊市與黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)之間穿過(guò)。邯黃鐵路 邯鄲黃驊港鐵路正在建設(shè)中。周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)：餐飲2.5公里超市2.5公里

11、醫(yī)療機(jī)構(gòu)3.5公里文化教育4公里郵政、電信、銀行3.5公里SWOT分析優(yōu)勢(shì)S1. 絕版多層設(shè)計(jì)S2. 價(jià)位優(yōu)勢(shì)S3. 政府政策優(yōu)勢(shì)S4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶型為主S5. 地處未來(lái)商貿(mào)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園劣勢(shì)W1. 由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題W3. 孩子上學(xué)問(wèn)題 W4. 周邊發(fā)展較慢 配套不齊全W5. 交通不便機(jī)遇O1. 80-110平米戶型產(chǎn)品市場(chǎng)緊俏O2. 根據(jù)國(guó)家政策多層為市場(chǎng)空缺，直接競(jìng)品項(xiàng)目較少O3. 價(jià)格的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)O4. 城市建設(shè)的發(fā)展挑戰(zhàn)T1. 市場(chǎng)政策影響，樓市觀望氛圍濃厚T2. 新的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市走向不明T3. 項(xiàng)目地理位置對(duì)

12、未來(lái)市場(chǎng)形成巨大的潛在威脅T4. 近期開(kāi)盤樓盤形成直線競(jìng)爭(zhēng)第五部分 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目成本計(jì)算條件說(shuō)明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2，容積率 ，可銷售面積 m2項(xiàng)目成本核算名稱數(shù)量/ m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/ m2）建安造價(jià)/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測(cè)算基數(shù)金額/元一、土地成本二、前期工程費(fèi)1、臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安計(jì)算0.8%2、可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/m23、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算2.5%4、執(zhí)照費(fèi)建安概算0.1%5、標(biāo)底編制費(fèi)建安

13、概算0.3%6、預(yù)算審查費(fèi)建安概算0.1%7、招投標(biāo)費(fèi)建安概算0.07%8、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算0.25%9、工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%10、黏土磚費(fèi)地上建面14元/m211、竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70%10%12、檔案保證金10萬(wàn)元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、紅線內(nèi)建安面積8%紅線外建安面積8%2、環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)1、建安工程費(fèi)地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m22、設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用一至四項(xiàng)3%六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)0.1%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)2.5%八、貸款利息總建面100元/

14、m2九、兩稅一費(fèi)銷售收入5.5%十、銷售費(fèi)用銷售收入3%十一、開(kāi)發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本俺可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入住宅銷售面積均價(jià)地下車位銷售面積均價(jià)商鋪銷售面積均價(jià)十三、毛利率十四、所得稅稅率（ %）十五、凈利率十六、投資總收益價(jià)格定價(jià)市場(chǎng)比較定價(jià)法權(quán)重因素對(duì)項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。選擇項(xiàng)目金龍渤海新城、海天雅居價(jià)格比較項(xiàng)目/影響因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)海天雅居金龍渤海新城1111113500本案結(jié)論定價(jià)策略：低開(kāi)高走拉大價(jià)差，用低價(jià)區(qū)吸引人氣。高區(qū)價(jià)格一致價(jià)格建議：

15、2900-3050元平米。第六部分 產(chǎn)品定位客戶群定位目標(biāo)客戶群特征行業(yè)特點(diǎn)案例一：港務(wù)局 張姐背景：結(jié)婚十年，夫妻倆都在港務(wù)局工作，家庭年收入7-10萬(wàn)。目前住房為一套房，有購(gòu)房愿望，表示經(jīng)濟(jì)能力可以。描述：大約36、7歲，不是本地人，大姐穿著都很樸素，人很實(shí)在。語(yǔ)錄：想買房啊，可是要看價(jià)錢噢，也沒(méi)有很多錢。以前我們?cè)诓澈Ｐ鲁强催^(guò)房，后來(lái)一直沒(méi)開(kāi)盤，就沒(méi)買。買的話肯定要買個(gè)三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！你們這個(gè)位置有點(diǎn)偏戶型很好噢，價(jià)格高過(guò)3000了嗎？總價(jià)2、30萬(wàn)差不多吧？心理特點(diǎn)：想低價(jià)位購(gòu)入特征描述：對(duì)未來(lái)的發(fā)展存在一定質(zhì)疑購(gòu)買行為特征：純投資，以后估計(jì)不?。话咐耗尘謩?/p>

16、就業(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車上下班。由于剛參加工作，沒(méi)有太多的錢，必須家里資助來(lái)買房子；描述：約20-25歲，隨和健談。語(yǔ)錄：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)看不懂在渤海新城買房的話，小孩上學(xué)近。為了小孩上學(xué)，很多同事都在渤海新城買房寧可多花點(diǎn)錢在位置好的地方買海天雅居準(zhǔn)備開(kāi)盤，價(jià)錢也就是3200那樣，我們朋友們想買一塊，能夠承受3000-3700的價(jià)格水平我們這里都是年輕人 超過(guò)30%的首付就買不起了心理特點(diǎn)：喜歡位置好的 價(jià)位只是一方面特征描述：貸款買房 沒(méi)多少錢購(gòu)買行為特征：自己以后常駐黃驊港 純居住項(xiàng)目定位地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)品牌打造產(chǎn)品精致品牌口碑文化底蘊(yùn)核心價(jià)值城市副中心純居住時(shí)代絕版多層住

17、宅附加價(jià)值純七星未來(lái)城市中央都市菁英真我主場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目名稱海天雅居項(xiàng)目地址中興大街與1號(hào)路交叉口開(kāi)發(fā)商滄州美好家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況高層19層 多層18棟 占地80畝 總建面10萬(wàn)平米均價(jià)3500元主力戶型85-120平米 二期為4棟高層銷售電話項(xiàng)目名稱渤海新城項(xiàng)目地址中興大街與307國(guó)道交叉口開(kāi)發(fā)商滄州金龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況分三期開(kāi)發(fā)，一期共計(jì)14棟，其中5棟多層，9棟小高層，二期為10棟高層，三期為三棟高層和部分別墅均價(jià)3700元 8月中旬搞活動(dòng)主力戶型一室56-61 兩室76-92 三室106-136 銷售電8883588產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱七

18、星佳園項(xiàng)目地址海防路開(kāi)發(fā)商滄州柒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況共計(jì)80畝地。分兩期開(kāi)發(fā)，一期共計(jì)4棟多層，二期為7棟高層均價(jià)3050元主力戶型 兩室80-97 三室106-136 銷售電劃推廣賣點(diǎn)訴求地段優(yōu)勢(shì)：城市向南 未來(lái)城市副中心環(huán)境優(yōu)勢(shì)：遠(yuǎn)離污染 追求超廣闊生活建筑風(fēng)格：絕版六層建筑戶型設(shè)計(jì)：人文化經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)總價(jià)優(yōu)勢(shì)：公攤少、凈化水入戶、自打地?zé)峋飿I(yè)費(fèi)低，生活費(fèi)用低品質(zhì)優(yōu)越：建筑過(guò)程嚴(yán)格管理、嚴(yán)格把關(guān)，邀請(qǐng)權(quán)威部門檢測(cè)，保證居住安全人性建設(shè)：建設(shè)前犧牲利潤(rùn)，完全采納意向客戶建議建設(shè)樓盤物業(yè)管理：知名物業(yè)公司介入，專業(yè)安全。風(fēng)水絕佳第七部分 產(chǎn)品規(guī)格策略建筑風(fēng)

19、格北方氣候干旱，降雨較少，周邊植被色調(diào)單一，在冬季，更是一片枯澀，與積累的灰塵一起，形成一種灰蒙蒙，缺乏活力的形象。為此，我們需要一種簡(jiǎn)潔、清新、亮麗、健康的建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑。巧妙地運(yùn)用代表簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)情的建筑符號(hào)：外墻局部使用文化石和涂料，小窗采用防銹鍛鐵。現(xiàn)代式簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，南面設(shè)敞廊和陽(yáng)臺(tái)，屋頂設(shè)立平臺(tái)。素混凝土墻面，局部裝飾體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格常見(jiàn)手法，如門窗洞口上部墻面鋪設(shè)簡(jiǎn)約的弧形或直線形檐口、陽(yáng)臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。設(shè)簡(jiǎn)約的弧形或直線形檐口、陽(yáng)臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。二、建筑單體設(shè)計(jì)原則注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)低碳居家的概念。建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝

20、向和通風(fēng)需要。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時(shí)候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣?，但不?yīng)偏離總體南北向布局。建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程度地滿足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。三、住宅戶型設(shè)計(jì)原則：充分、合理的空間布局緊湊的平面布局和豐富的空間劃分空間序列完整，通過(guò)有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢(shì)平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感可以彰顯特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等注意不同空間之間的視覺(jué)聯(lián)絡(luò)，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)在85-97平米左右；三

21、室戶形設(shè)計(jì)在106-136平方米。車庫(kù)設(shè)計(jì)個(gè)數(shù)最好達(dá)到1：1。起居室面寬在4米以上門廳（避免從起居室直接入戶的情況，同時(shí)門廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動(dòng)線的起點(diǎn)），門廳的設(shè)計(jì)不要大于3平米。起居室 起居室的面積在20-30平米之間，與餐廳結(jié)合布置，能夠形成較大的空間感覺(jué)。起居室的面寬應(yīng)在4米以上。三室戶型，主臥室應(yīng)該有獨(dú)立的衛(wèi)生間。公共衛(wèi)生間盡量設(shè)計(jì)成潔污分離。 3個(gè)臥室的戶型，其中至少應(yīng)有2個(gè)臥室朝南。主臥室的大小在20到25平方米左右，盡量寬敞。 次臥室的面積在15平方米左右，盡量保證每間臥室不小于15平米。四、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：廚房、衛(wèi)生間：墻

22、面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。臥室、客廳、書(shū)房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗?，頂棚以膩?zhàn)踊蚪ㄖ嗯剑孛嬗眉?xì)石混凝土。陽(yáng)臺(tái)：地面用細(xì)石混凝土，頂面用外墻涂料。五、 項(xiàng) 目 景 觀 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目的景觀營(yíng)造對(duì)社區(qū)綜合品質(zhì)的提升至關(guān)重要，屆時(shí)將邀請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)工作。以下只是就景觀設(shè)計(jì)提出一些初步的原則性設(shè)想。景觀營(yíng)造的總體思路整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開(kāi)發(fā)的分期建設(shè)一致，服務(wù)于營(yíng)銷賣場(chǎng)環(huán)境的制造，達(dá)到景觀先行的效果。強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺(jué)均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能

23、、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。總體景觀設(shè)計(jì)必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達(dá)到舒適、雅致。利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，將外部景觀融入小區(qū)的整體園林景觀。景觀配套設(shè)計(jì)有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對(duì)低耗、節(jié)能、高效的要求。通過(guò)各組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)形成小區(qū)整體景觀環(huán)境的立意主題。景觀材料，包括軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀材料應(yīng)考慮“因地制宜”的原則，應(yīng)能體現(xiàn)出景觀設(shè)計(jì)特色。同時(shí)，也要考慮到未來(lái)物業(yè)管理的成本控制。景觀風(fēng)格景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)

24、劃對(duì)戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項(xiàng)目的景觀應(yīng)該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風(fēng)格。景觀布局結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目的景觀布局結(jié)構(gòu)上，設(shè)想從如下幾方面構(gòu)架社區(qū)的景觀體系：1、入口景觀區(qū)社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)，傳達(dá)著社區(qū)的整體意象，體現(xiàn)著社區(qū)的檔次。因此，入口景觀的設(shè)計(jì)必須強(qiáng)調(diào)其可識(shí)別性和獨(dú)特性，充分體現(xiàn)社區(qū)的自然意象。入口景觀的重要構(gòu)筑物包括大門、門衛(wèi)室，其設(shè)計(jì)應(yīng)與整個(gè)社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。2、核心景觀區(qū)連接項(xiàng)目東門南門，結(jié)合總體布局，通過(guò)水面、坡地、步道、廣場(chǎng)、多層次的植物來(lái)形成一個(gè)核心景觀區(qū)，作為整個(gè)社區(qū)的景觀核心。3、組團(tuán)

25、景觀區(qū)組團(tuán)景觀作為與居住者直接相關(guān)的景觀區(qū)域，應(yīng)注重景觀尺度的宜人性和可參與性，為人們創(chuàng)造可逗留的活動(dòng)空間。4、景觀軸線和景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀塑造的重要手法，可以組織景觀序列，引導(dǎo)人們進(jìn)入不同的景觀區(qū)域。由社區(qū)的主入口開(kāi)始，通過(guò)一系列的景觀節(jié)點(diǎn)的組織，直到中區(qū)，形成一個(gè)景觀主軸線。同時(shí)，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成若干個(gè)景觀次軸線。 六、照明設(shè)計(jì)夜景設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧景觀效果及安全性。照明應(yīng)提供居住者在社區(qū)行走時(shí)以及在開(kāi)車時(shí)的舒適性，同時(shí)，照明的的效果應(yīng)讓人感到安全，能充分掌握外圍的環(huán)境狀況。景觀照明要強(qiáng)調(diào)視覺(jué)效果，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)區(qū)域的光環(huán)境塑造，例如入口景觀烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦點(diǎn)景

26、觀照明、樹(shù)木照明等。光源的色溫多選用暖光源，各式路燈、景燈、地?zé)?、壁燈和泛光燈靈活運(yùn)用。在景觀照明設(shè)計(jì)的處理上，還要注意避免造成社區(qū)的光污染，特別是會(huì)所區(qū)或運(yùn)動(dòng)照明的高照度地區(qū)，應(yīng)利用地形或植栽進(jìn)行必要的遮擋，以免影響居住者的正常生活。七、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施1、 給排水系統(tǒng)（一）供水方式按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，市政供水應(yīng)進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間。（二）排水系統(tǒng)室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。室外排水：室外排水為雨、污水分流制。（三）室內(nèi)管線布置要求1.給排水系統(tǒng)每戶人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。廚房：埋設(shè)洗滌池管線

27、接口。衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機(jī)管線接口。衛(wèi)生間排水設(shè)想采用同層排水方式。工作臺(tái)：預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯倪M(jìn)出口位置。2.排氣系統(tǒng)衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專門的排氣管道通向屋頂；廚房排氣系統(tǒng)：為保護(hù)建筑外墻的美觀，避免油煙對(duì)外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機(jī)把廢氣排出；熱水器排氣：由于現(xiàn)代家庭多用強(qiáng)排式熱水器，排氣要求與室外空氣相連，為了建筑立面的美觀及居住者生活的方便，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一預(yù)留熱水器排煙洞。3.其它選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對(duì)生活的干擾。 考慮涉及兩個(gè)分離衛(wèi)生間的戶型給排水管道的布置，做到一路管道

28、、一套洗浴設(shè)施的共用性。2、電氣系統(tǒng)（一）供電容量配置要求 提供11000伏高壓電源至地塊；規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負(fù)荷范圍應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及政府主管部門的要求；電氣設(shè)計(jì)以民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及所在地住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)定為依據(jù)；公共建筑有空調(diào)時(shí)按100W/戶計(jì)算容量；無(wú)空調(diào)要求時(shí)按50W/戶考慮。商業(yè)設(shè)施按有空調(diào)建筑考慮。電房的布局應(yīng)盡量縮短高壓電纜的鋪設(shè)長(zhǎng)度，同時(shí)應(yīng)考慮其負(fù)荷范圍。（二）電氣開(kāi)關(guān)插座配置要求整體要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不僅僅滿足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營(yíng)造?？蛷d:家庭生活的聚集地，單一的光源無(wú)法滿足人們的使用要求。因裝

29、有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開(kāi)控制，應(yīng)配置調(diào)光開(kāi)關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。預(yù)留電視機(jī)、家庭影院、空調(diào)、家用小電器、裝飾物等插座，每個(gè)插座設(shè)置在設(shè)定的功能區(qū)域，做到線距最短。廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開(kāi)關(guān)。廚房?jī)?nèi)的插座（不少于4組）應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)的布置、電氣設(shè)置的擺放位置進(jìn)行設(shè)置，以供電炊具、抽油煙機(jī)、冰箱、微波爐、消毒柜、電飯煲等用電之需。衛(wèi)生間：應(yīng)使用防水開(kāi)關(guān)。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)供電浴熱水器、排氣扇、洗衣機(jī)的插座，插座（不少于4組），均為防濺型，其中電浴熱水器和洗衣機(jī)的插座應(yīng)帶開(kāi)關(guān)，排氣扇的開(kāi)關(guān)采用帶指示燈型。臥室：調(diào)光開(kāi)光。使房間光

30、線協(xié)調(diào)柔和，舒適愜意。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺(tái)燈等插座（不少于4組），。陽(yáng)臺(tái)：設(shè)置吸頂燈、防潮插座。公共部分：聲光控開(kāi)光。其它：空調(diào)設(shè)置單獨(dú)的插座。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。（三）配表方式每戶室內(nèi)設(shè)置用戶配電箱一只，內(nèi)設(shè)總開(kāi)關(guān)，漏電保護(hù)器和多組斷路器，位置在進(jìn)戶門的兩側(cè)，供電回路數(shù)量按面積區(qū)別，160平方米以下67調(diào)回路，160平方米以上可設(shè)89調(diào)回路。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。住宅和商鋪均設(shè)置一戶一表。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。（四）路燈小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個(gè)配電點(diǎn)送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過(guò)大，應(yīng)

31、采用多點(diǎn)送電的方式，既解決壓降損失，又簡(jiǎn)化管線網(wǎng)絡(luò)，有利于今后管線維護(hù)。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求。可與智能化系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)定時(shí)、按需控制。（五）其它在地下車庫(kù)、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。3、弱電系統(tǒng)（一）通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨著網(wǎng)民隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，從網(wǎng)上獲取信息已成為趨勢(shì)。要充分考慮項(xiàng)目客戶群體對(duì)網(wǎng)絡(luò)的需求。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)

32、展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對(duì)網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。戶內(nèi)接口配置如下：接口種類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間電話預(yù)留預(yù)留網(wǎng)絡(luò)預(yù)留預(yù)留（二）有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡(luò)建議按一般住宅園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。有關(guān)增加各種娛樂(lè)收視的問(wèn)題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)在網(wǎng)上自然就會(huì)解決。有線電視接口應(yīng)在客廳及每個(gè)臥室內(nèi)設(shè)置。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢袡n的一個(gè)住宅園區(qū)，會(huì)有一定程度的安全隱患。我們?cè)诎踩婪扼w系上應(yīng)盡可能考慮人防和

33、技防相結(jié)合的方式，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：1、園區(qū)出入口保安崗勤詢查；2、每戶人家設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；3、沿園區(qū)周界設(shè)紅外線報(bào)警裝置；4、地下車庫(kù)和其它公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；5、園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理；6、小區(qū)大門設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，可與住戶實(shí)現(xiàn)直接對(duì)講；7、每戶設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)；8、保安人員定時(shí)巡邏。（四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費(fèi)制。（五）背景音響系統(tǒng) 建議在會(huì)所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場(chǎng)、綠化景觀、公共活動(dòng)場(chǎng)地等部位設(shè)置背景音響系統(tǒng)。（六）公共照明自動(dòng)控制系統(tǒng)項(xiàng)目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開(kāi)發(fā)營(yíng)造氛圍

34、的有效手段。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。1、公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心服務(wù)會(huì)所在夜間應(yīng)有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時(shí)，又能夠吸引人們的視線。會(huì)所服務(wù)中心應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個(gè)亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。2、入口照明作為園區(qū)夜間的主要入口標(biāo)識(shí)，要讓過(guò)往園區(qū)業(yè)主和外來(lái)訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn)，需要較亮的光度和明顯標(biāo)識(shí)，其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。其

35、光源主要有射燈、裝飾燈具等。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。3、道路照明項(xiàng)目周圍的環(huán)境屬于郊外，在晚上的光線非常暗。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時(shí)，在空間布置和造型上安排一些變化，緩解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式，視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)?？煽紤]在燈桿的高度設(shè)置上分高、低兩個(gè)層次，并在道路邊緣設(shè)置地?zé)簦掳胍龟P(guān)掉高的路燈，形成相對(duì)較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對(duì)周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電，在宅前小路可使用地?zé)艋虿萜簾簦龑?dǎo)照明，同時(shí)不影響低層住戶的生活。路

36、燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。4、戶外公共活動(dòng)區(qū)域照明主要為中心廣場(chǎng)。可根據(jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)?，適當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。5、商業(yè)設(shè)施照明櫥窗燈光和照明燈光結(jié)合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對(duì)幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。6、其它消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計(jì)中應(yīng)以滿足國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范要求

37、為前提，保障安全。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。園區(qū)內(nèi)在會(huì)所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過(guò)120米。4、消防系統(tǒng)1、總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設(shè)計(jì)足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。2、建筑 建筑構(gòu)件滿足相應(yīng)的消防等級(jí)要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。3、消防給水 園區(qū)內(nèi)室外消火栓間距不大于120米。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。地下車庫(kù)和會(huì)所等設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。4、消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在會(huì)所大樓底層。在地下室、

38、會(huì)所、營(yíng)業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。5、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施（一）廢氣排放方式 衛(wèi)生間：無(wú)外窗的衛(wèi)生間，設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，從屋頂排至室外，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。廚房不宜設(shè)計(jì)地漏，以利于減少蟲(chóng)害的滋生和廢氣的污染。 陽(yáng)臺(tái)：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過(guò)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和

39、樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。（三）其它 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。小區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)、定期清潔。小區(qū)主要道路及公共場(chǎng)所均設(shè)置廢物箱，其間距小于80米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。八、 會(huì) 所 設(shè) 計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則：會(huì)所首先要保證業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時(shí)，應(yīng)提供良好的社交場(chǎng)所，一般采取封閉型管理。會(huì)所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營(yíng)性和個(gè)性化的特征。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑服務(wù)等。多功能中心服務(wù)會(huì)所位于

40、基地 部位置，朝向社區(qū)主入口。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū)生活氛圍。二、會(huì)所應(yīng)有功能：1、多功能中心服務(wù)會(huì)所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；首層羽毛球館等運(yùn)動(dòng)服務(wù)設(shè)施等；設(shè)置物業(yè)公司辦公室；設(shè)置超市；設(shè)置看樓候車室；備用發(fā)電機(jī)房。九、 物 業(yè) 管 理（一）、委托物業(yè)管理為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過(guò)IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。委托管理時(shí)間：自項(xiàng)目正式啟動(dòng)至項(xiàng)目竣工交付

41、業(yè)主，并成立業(yè)主委員會(huì)止。業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。（二）、管理服務(wù)及要求為保障將來(lái)為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，向開(kāi)發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見(jiàn)和建議。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。項(xiàng)目開(kāi)盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A公共服務(wù)； B免費(fèi)代辦服務(wù)； C專項(xiàng)有償服務(wù)； D配套有償服務(wù)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)

42、，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲黃驊港優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)。二年之后爭(zhēng)取獲得更高的榮譽(yù)稱號(hào)。 （三）、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容開(kāi)發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營(yíng)用房）。1、管理用房： A辦公用房； B檔案資料室； C值班室；D倉(cāng)庫(kù)、工具間等。2、基礎(chǔ)設(shè)施： A配電房；B生活水池及變頻水泵房；C公共車位、車庫(kù)及管理系統(tǒng)；D安防智能系統(tǒng)（包括報(bào)警監(jiān)控中心）；E衛(wèi)星電視系統(tǒng)；F背景音樂(lè)系統(tǒng)；G垃圾中轉(zhuǎn)房。3、生活服務(wù)設(shè)施A.小超市；B.洗衣中心； C.桌球室、乒乓球室、棋牌室等；D.健身房； E.老年活動(dòng)室； F.兒童游戲室；

43、G.圖書(shū)館；（四）、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 1、公共服務(wù)（費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)）A24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B公共場(chǎng)所保潔；C公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。2、免費(fèi)代辦服務(wù)A代收代繳水電費(fèi)；B代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；C代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D代叫出租車；E代為搬運(yùn)單件貨物；F代請(qǐng)保姆；G代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；H代辦暫住證；I私宅報(bào)警器日常檢查；J代訂生日蛋糕、花籃；K代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；L代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；M組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動(dòng)；N電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。3、配套有償服務(wù)：A健身、娛樂(lè)活動(dòng)；B餐飲、酒

44、吧；C保健、醫(yī)療；D美發(fā)美容；E小超市。（五）、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 1、物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則：A、根據(jù)黃驊港政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況制定；B、在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余；C、入住期間，由物管公司根據(jù)區(qū)塊內(nèi)同類住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。 2、物管費(fèi)支出范圍：A、即本章第四節(jié)第1款公共服務(wù)項(xiàng)目中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。B、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：待物業(yè)管理方案確定后參考。C、泊車費(fèi)、供暖費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另定。建議物業(yè)公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目，這樣對(duì)各類管線、預(yù)埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各

45、類問(wèn)題。 九、 營(yíng)銷推廣策略產(chǎn)品定位2、推出時(shí)機(jī)推出方式項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略形象高度虛線 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地-七星家園身份象征 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 該形象便于項(xiàng)目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； 21世紀(jì)多層居住理念的世紀(jì)，“富人住多層”的時(shí)代。鋪墊期發(fā)起“21高尚住宅標(biāo)準(zhǔn)”，提高同等檔次樓盤的競(jìng)爭(zhēng)門檻；后期在通過(guò)“絕版成規(guī)模多層社區(qū)”導(dǎo)向項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，再次驗(yàn)證項(xiàng)目的高尚素質(zhì)； 一期主線：賣價(jià)位，多層的稀缺，讓客戶接受海興地理位置以項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向?yàn)樾麄髑腥朦c(diǎn)，并渲染項(xiàng)目是港口重點(diǎn)扶持項(xiàng)目,提升項(xiàng)目投資潛力； 通過(guò)賣場(chǎng)周圍的圍擋等，實(shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷售；通過(guò)銷售員的宣

46、傳及客戶的口碑宣傳，讓客戶對(duì)項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場(chǎng)上引起一定程度的轟動(dòng)； 在項(xiàng)目各種展示條件下，通過(guò)大氣的營(yíng)銷手法及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格杠桿策略，達(dá)成項(xiàng)目熱銷目標(biāo)。二期主線：炒作升值低開(kāi)高走的價(jià)位真正的好盤，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“21世紀(jì)人居理念”；從二期開(kāi)始，建立“業(yè)主會(huì)” 見(jiàn)老帶新方案。 輔線：賣多層品牌房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費(fèi)品，客戶在選擇周期上一般較長(zhǎng)，理性消費(fèi)程度遠(yuǎn)高于其他商品；因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，項(xiàng)目及多層的品牌宣傳必將成為客戶在購(gòu)房時(shí)的重要影響因素；多層品牌的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的

47、時(shí)間，同時(shí)后期的維護(hù)同樣重要；公司的品牌建設(shè)將經(jīng)歷以下幾個(gè)過(guò)程：前期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；中期的企業(yè)人文建設(shè)，建立公司獨(dú)有的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；后期的品牌維護(hù)。 入市時(shí)機(jī)幾個(gè)基本思考問(wèn)題:開(kāi)盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 要實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。而客戶的積累緣自客戶對(duì)項(xiàng)目某個(gè)方面的認(rèn)同。海天雅居通過(guò)相對(duì)專業(yè)的宣傳推廣展示，在市場(chǎng)上形成了轟動(dòng)效應(yīng)。 本項(xiàng)目在9月26日前，需要將現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進(jìn)入；提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對(duì)于本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性入市時(shí)機(jī)策略安排 7月26日，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),主要以

48、戶外及DM單、短信作為宣傳方式;8月26日，站牌及圍擋等宣傳道具完畢9月26日，現(xiàn)場(chǎng)售樓部銷售進(jìn)場(chǎng)，賣場(chǎng)實(shí)景到位。 現(xiàn)場(chǎng)售樓部廣場(chǎng)舉行活動(dòng)，攔截客戶。 8月6日8月30日，去周邊城鎮(zhèn)發(fā)放DM單頁(yè),積累大量客戶，為開(kāi)盤熱銷創(chuàng)造條件。 暫定9月26日，正式開(kāi)盤銷售。系列活動(dòng)一：板塊運(yùn)動(dòng)（鋪墊期） 意義：炒作向南方向未來(lái)的發(fā)展前景（海興劃入黃驊港）。時(shí)間：2010年8月1日8月31日。宣傳重點(diǎn)：規(guī)劃前景；城市未來(lái)發(fā)展前景，歸港口后的升值潛力；低人口密度；入住企業(yè)、人員的高素質(zhì)。 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。 廣告計(jì)劃：主要以DM單的形式出現(xiàn)。詳細(xì)方案在開(kāi)發(fā)商認(rèn)同后另行提供。 系

49、列活動(dòng)二：21世紀(jì)居住理念-A、意義：針對(duì)潛在客戶作宣傳，引起共鳴，使其產(chǎn)生興趣；同時(shí)創(chuàng)造話題，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注、提高項(xiàng)目知名度。 B、時(shí)間：8月1日8月6日C、操作思路： 8月1日8月6日：短信發(fā)放，炒作21世紀(jì)居住理念8大生活主張，與項(xiàng)目“21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)；8月7日8月9日，以“城市向南”的名義，進(jìn)行短信渲染，并輔以?shī)A報(bào)宣傳；8月9日8月11日，宣傳“七星佳園”作為“21世紀(jì)”理想居住地的優(yōu)勢(shì)所在； 注：詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 系列活動(dòng)三：新聞發(fā)布會(huì)（鋪墊期） 意義：項(xiàng)目信息透露，引起市場(chǎng)關(guān)注，表明開(kāi)發(fā)商決心。 時(shí)間：2010年9月23日地點(diǎn)：銷售部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)與會(huì)：公司

50、，政府，合作單位，潛在客戶，媒體記者。主題：1，主持人作開(kāi)場(chǎng)白，介紹來(lái)賓；2，合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對(duì)“七星佳園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的支持；3，政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望；4，公司作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺(tái)、報(bào)紙上。詳案在開(kāi)發(fā)商認(rèn)同思路后另行提供。系列活動(dòng)之四：開(kāi)盤活動(dòng)（開(kāi)盤強(qiáng)銷期） 意義：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛、調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)房情緒，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤熱銷。時(shí)間：9月26日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部主題：形象代言人現(xiàn)場(chǎng)作秀、“排隊(duì)限時(shí)搶購(gòu)” 。限時(shí)搶購(gòu)：1，開(kāi)盤前兩天，只對(duì)VIP卡客戶銷售；2，9月26日當(dāng)天，從早上8點(diǎn)半，限時(shí)搶購(gòu)正式開(kāi)始，根據(jù)排隊(duì)順序依次選

51、房，每人限制時(shí)間15分鐘，超過(guò)15分鐘視為自動(dòng)放棄，售樓部開(kāi)放時(shí)間到晚上6點(diǎn)整；3，9月26日當(dāng)天，每?jī)蓚€(gè)小時(shí)銷售價(jià)格上調(diào)一次，9月27日，價(jià)格統(tǒng)一，但仍低于整體均價(jià)100元，9月28日，價(jià)格恢復(fù)到3050元，同時(shí)購(gòu)房不再限制于VIP卡客戶。具體活動(dòng)方案另附。 列活動(dòng)之五：高層論壇（持銷期） 意義：體現(xiàn)項(xiàng)目高素質(zhì)及企業(yè)的專業(yè)化形象；時(shí)間：10月1日地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)與會(huì)：多層建筑知識(shí)講師，潛在客戶及成交老客戶，電視臺(tái)、報(bào)社等媒體記者。效果控制：通過(guò)渲染地震宣傳渲染多層住宅質(zhì)量，在港口地產(chǎn)界引起廣泛關(guān)注，達(dá)到預(yù)期宣傳效果。注：具體方案在活動(dòng)前1個(gè)月提供。銷售步驟安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期鋪墊期銷售員培訓(xùn)內(nèi)

52、部認(rèn)購(gòu)期7月26日，正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。VIP卡為優(yōu)先購(gòu)房及優(yōu)惠購(gòu)房卡。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，不簽訂認(rèn)購(gòu)合同，不認(rèn)購(gòu)房號(hào)，但客戶可購(gòu)買優(yōu)先購(gòu)房卡VIP卡。VIP卡認(rèn)購(gòu)金為20000元；持有該VIP卡的客戶，享有正式開(kāi)盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購(gòu)權(quán)；購(gòu)房時(shí)可以享受正常優(yōu)惠外額外1的折扣；該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購(gòu)卡人的轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，不公布某一具體房號(hào)的價(jià)格，只公布一期總體均價(jià)。開(kāi)盤強(qiáng)銷期限時(shí)搶購(gòu)9月26日8：30正式開(kāi)盤銷售，但9月26日、27日只對(duì)VIP卡客戶。9月26日，8：30-12：00，13：00-19：00為上班時(shí)間。9月26日，以3050均價(jià)，每20人價(jià)

53、格上調(diào)50元，當(dāng)天限100個(gè)單位；每批10人，限時(shí)15分鐘，否則視為自動(dòng)放棄限時(shí)搶購(gòu)活動(dòng)。9月28日，價(jià)格統(tǒng)一均價(jià)3050，限50單位。9月30日后，項(xiàng)目均價(jià)3150。為防止優(yōu)質(zhì)單位被搶空，在開(kāi)盤期間，150套限時(shí)搶購(gòu)單位由發(fā)展商與同策地產(chǎn)預(yù)先共同確定80%差單位與20%相對(duì)好單位。持銷期根據(jù)銷售情況適時(shí)提升價(jià)格。根據(jù)開(kāi)盤強(qiáng)銷期各戶型走勢(shì)，對(duì)各戶型價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以保證各戶型的均衡走勢(shì)。尾盤消化期通過(guò)促銷促進(jìn)一期銷售。利用2期價(jià)格的提升，促進(jìn)1期剩余單位的消化。 滄州黃驊港項(xiàng)目認(rèn)籌前工作梳理謹(jǐn) 呈：柒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)劃預(yù)期項(xiàng)目計(jì)劃于7月26日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌；項(xiàng)目戶型調(diào)整后，小三室可售面積大增

54、；由于工程進(jìn)度的原因，1-4號(hào)樓將成為第一期推出產(chǎn)品。整體目標(biāo)收籌實(shí)現(xiàn)熱銷；保本的同時(shí)，盡最大限度實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；開(kāi)盤前短期回款。整體營(yíng)銷思路堅(jiān)持兩條腿走路：通過(guò)逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)收籌熱銷，保證項(xiàng)目系統(tǒng)性成功；通過(guò)給銷售終端足夠的工具支持實(shí)現(xiàn)收款目標(biāo)。已執(zhí)行的營(yíng)銷工作回顧2010年7月份工作目標(biāo)：進(jìn)入項(xiàng)目營(yíng)銷籌備期，開(kāi)始進(jìn)行原始客戶積累工作主題：尋找七星人；工作內(nèi)容：營(yíng)銷價(jià)值進(jìn)一步梳理，總結(jié)七大核心賣點(diǎn)；銷售人員上崗培訓(xùn)；尋找原始客戶，開(kāi)始客戶卡辦理；制訂全年媒體計(jì)劃；2010年8月份工作目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)傳遞，擴(kuò)大客戶積累，提升客戶購(gòu)買預(yù)期；工作主題：配套、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、品牌，四大賣點(diǎn)滿足

55、城市居住理想；工作內(nèi)容：優(yōu)化收籌方案；現(xiàn)場(chǎng)接待中心開(kāi)放；城市居住理想系列軟文發(fā)放；社區(qū)網(wǎng)站開(kāi)放；開(kāi)盤前營(yíng)銷工作梳理營(yíng)銷思路以老客戶維護(hù)為主，加強(qiáng)項(xiàng)目具體信息傳遞，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，重點(diǎn)提升購(gòu)卡客戶心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤成功熱銷；提高老帶新成交效率；加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響力；2010年9月份工作目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目核心價(jià)值傳遞，逐步提升客戶心理預(yù)期；工作主題：公園樣板社區(qū)；工作內(nèi)容：公園案名有獎(jiǎng)?wù)骷ㄓ捎趫@林局土地歸屬問(wèn)題尚未執(zhí)行）；優(yōu)化收籌方案；公園樣板社區(qū)系列軟文發(fā)布；公園樣板社區(qū)戶外廣告發(fā)布；端午節(jié)客戶維護(hù)活動(dòng)；概念樓書(shū)設(shè)計(jì)；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)；2010年10月份工作目標(biāo)：通過(guò)組織客戶活動(dòng)，有效維

56、系客戶感情及項(xiàng)目忠誠(chéng)度，同時(shí)向客戶傳遞項(xiàng)目信息，在活動(dòng)中增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心；工作主題：優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)工作內(nèi)容：港口釣魚(yú)體驗(yàn)會(huì)；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)；2010年11月份工作目標(biāo)：加強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值，傳遞加強(qiáng)老客戶維系，提升老客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期； 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞工作內(nèi)容：項(xiàng)目花園洋房賞鑒會(huì)；提升銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍，提升項(xiàng)目形象；推出七星佳園金卡；花園洋房產(chǎn)品手冊(cè)設(shè)計(jì)；2011年12月份工作目標(biāo)：通過(guò)在活動(dòng)中引入國(guó)際知名消費(fèi)品牌，與項(xiàng)目品牌形成價(jià)值鏈接，提升項(xiàng)目形象和客戶心理預(yù)期，同時(shí)進(jìn)行客戶維護(hù)，提高客戶忠誠(chéng)度；工作主題：禮遇中秋節(jié)，滿足生活對(duì)品味的渴望；工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶維系活動(dòng)；

57、金卡銷售；加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)展示；概念樓書(shū)制作；花園洋房手冊(cè)設(shè)計(jì)制作；2011年1月份工作目標(biāo)：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳遞，提升客戶預(yù)期；工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對(duì)身份的渴望；工作內(nèi)容：名車名酒品鑒會(huì)；花園洋房空間模擬展覽；一線媒體宣傳出街；2011年2月份工作目標(biāo)：極致現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值傳遞，提升客戶預(yù)期，為開(kāi)盤蓄勢(shì)；工作主題：新公爵生活預(yù)體驗(yàn)；工作內(nèi)容：新公爵產(chǎn)品規(guī)劃展；項(xiàng)目系列手冊(cè)設(shè)計(jì)制作：園林、建材；項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)；一線媒體密集投放；項(xiàng)目均價(jià)釋放；2011年3月份工作目標(biāo)：開(kāi)盤熱銷；工作主題：盛大開(kāi)盤；工作內(nèi)容：算價(jià)及預(yù)銷控；開(kāi)盤解籌；一線媒體高強(qiáng)度投放；圣誕迎新老客戶答謝宴會(huì)；2011年

58、4月份工作目標(biāo)：持續(xù)熱銷；工作主題：新年新象新公爵，新生活來(lái)臨；工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動(dòng)；同策提交報(bào)告計(jì)劃2010年9月，提交價(jià)格策略初稿；2010年10月，確定價(jià)格策略；2010年10月，提交開(kāi)盤方案；2010年11月，制訂并提交價(jià)格表；按月提交具體月度執(zhí)行方案。七星佳園認(rèn)籌方案銷售周期7月26日8月26日銷售范圍一期1、2號(hào)樓合計(jì)150套房源銷售目的搶占有限的客戶加快公司品牌推廣速度迅速回籠資金銷售任務(wù)目標(biāo)任務(wù)2000萬(wàn)，達(dá)成目標(biāo)任務(wù)80%以上（1600萬(wàn)）視為完成任務(wù)。售前準(zhǔn)備乙方提供售樓處裝修方案（八月一日前完成）甲方討論通過(guò)裝修方案并實(shí)施裝修（方案提交三日內(nèi)）乙方話術(shù)制定交甲方審核

59、（7月29日前交甲方審核，8月3日前完成話術(shù)）乙方銷售人員由甲方考核通過(guò)上崗（8月5日集中考核）乙方提交售樓處工作制度（7月30日前）乙方提交售樓處工作安排（7月30日前）乙方提供認(rèn)籌方案（7月28日確定）甲方討論批準(zhǔn)執(zhí)行（7月28日敲定）乙方提供物料制作清單及圖樣（28日上午清單確定，圖樣30日前確定）甲方定稿制作甲方銷售部制定廣告策略，交領(lǐng)導(dǎo)審批，審核后執(zhí)行廣宣策略目前黃驊港市場(chǎng)常駐人口較少，對(duì)我項(xiàng)目地塊位置不認(rèn)可，心理價(jià)位較低，且海天雅居、渤海新城開(kāi)盤時(shí)間較為集中，造成成交率不高的局面，為迅速打開(kāi)局面，為我項(xiàng)目創(chuàng)造良好的口碑及市場(chǎng)收益，特制定如下廣宣策略，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批至各有關(guān)部門配合完成。

60、項(xiàng)目策劃組：甲方銷售部人員、乙方文案、設(shè)計(jì)人員組成臨時(shí)策劃小組，完成整體項(xiàng)目的全部廣告文案及平面設(shè)計(jì)。周期：一個(gè)月宣傳重點(diǎn)組織項(xiàng)目賣點(diǎn)凝練為七大優(yōu)勢(shì)，七星級(jí)（超星級(jí)）享受（甲方思路：以酒店分級(jí)為藍(lán)本，酒店最高為五星，而七星佳園則為七星，超出最高級(jí)兩星，達(dá)到超星級(jí)的享受），提高項(xiàng)目格調(diào)，突出七星品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值廣告方式A定點(diǎn)DM直投及郵寄營(yíng)銷動(dòng)作：制作精美項(xiàng)目DM冊(cè)由專人投遞或郵局直接負(fù)責(zé)寄送定點(diǎn)選擇：周邊村鎮(zhèn)、工貿(mào)街、商鋪、中鐵、中鋼、神華、華建、華電等企事業(yè)單位執(zhí)行時(shí)間：平面設(shè)計(jì)定稿：DM單印刷出圖：DM單直投：執(zhí)行配合：乙方銷售人員、文案策劃、平面設(shè)計(jì)、印刷公司要求：1、DM制作精美信息