物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險控制

1、物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險控制(kngzh)探討共二十三頁風(fēng)險與問題(wnt)認(rèn)識風(fēng)險有哪些 在哪里(n li)問題有哪些 在哪里共二十三頁風(fēng)險(fngxin)與問題認(rèn)識業(yè)主不滿意(mny)：引發(fā)投訴甚至被炒魷魚。違反法規(guī)政策：導(dǎo)致法律風(fēng)險。經(jīng)營虧損：難以持續(xù)經(jīng)營。困惑：法規(guī)政策不明確；合理、合法、劃算難于取舍；千頭萬緒，防不勝防。共二十三頁一、收費(fèi)(shu fi)方面風(fēng)險 相關(guān)合同是否約定并約定清楚 ？ 約定與操作是否符合政府法律、法規(guī)、政策 ？問題 酬金制還是包干制好 ？ 酬金計(jì)提基礎(chǔ)(jch)：成本 or 飽和收入 or 實(shí)際收入 ? 收費(fèi)依據(jù)是否充分 ？ 收費(fèi)資源是否考慮完整 ？ 收費(fèi)對象是否明

2、確 ？ 收費(fèi)是否及時(收費(fèi)率高不高) ？共二十三頁一、收費(fèi)(shu fi)方面相關(guān)合同沒約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能因法規(guī)政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整而調(diào)整，價格不能變，致使物業(yè)公司背負(fù)的項(xiàng)目物業(yè)管理處累計(jì)虧損越來越大。滾動(gndng)開發(fā)有的項(xiàng)目實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符，公示價有差異。 非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)不足，在相關(guān)合同中只約定了住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有約定商鋪、車庫等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。個別物業(yè)公司辦公場所沒交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使項(xiàng)目物業(yè)管理處收入不足，同時有侵害業(yè)主權(quán)益之嫌。所有已簽相關(guān)合同沒有約定計(jì)提物業(yè)服務(wù)傭金、物業(yè)服務(wù)傭金計(jì)提

3、比例、物業(yè)服務(wù)傭金計(jì)提范圍或基礎(chǔ)，但均計(jì)提了物業(yè)服務(wù)傭金。由于會所、銷售大廳等物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有收取，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入計(jì)提傭金情況下，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)傭金也沒有計(jì)提。 共二十三頁一、收費(fèi)(shu fi)方面風(fēng)險規(guī)避 銷售合同 前期物業(yè)管理合同 物業(yè)管理合同 收費(fèi)項(xiàng)目的設(shè)定、取消、優(yōu)惠、公示、收取 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、報批、備案、調(diào)整 收費(fèi)資源的清理與收費(fèi)對象的確定、對應(yīng) 發(fā)票、收據(jù)(shuj)的出具、管理 共二十三頁一、收費(fèi)(shu fi)方面前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同約定： 計(jì)費(fèi)方式：采用酬金制 or 包干制 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：與政府指導(dǎo)價、批準(zhǔn)價、備案價一致 不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定完整 公示價與

4、合同約定價相符 哪些情況下可能進(jìn)行調(diào)整及其調(diào)整程序 收繳方式：按月 or 按季 or 按半年 or 按年(預(yù)收符合規(guī)定) 收繳時間：( 月 季 年 期 ) 初 中 末 后 或 某日 結(jié)算(ji sun)方式：現(xiàn)金結(jié)算 or 委托銀行收款 酬金計(jì)提基礎(chǔ)： (酬金制下)成本 or 飽和收入 or 實(shí)際收入 酬金計(jì)提比例： (酬金制下)10% or 15% (符合規(guī)定)銷售合同約定：涉及物業(yè)管理的條款應(yīng)包括前期物業(yè)管理合同的內(nèi)容共二十三頁一、收費(fèi)(shu fi)方面酬金制與包干制的比較 酬金計(jì)提基礎(chǔ)的分析權(quán)責(zé)發(fā)生(fshng)制與收付實(shí)現(xiàn)制的區(qū)別 共二十三頁二、盈虧處理與權(quán)益(quny)方面在管物業(yè)

5、服務(wù)項(xiàng)目均計(jì)提了物業(yè)服務(wù)傭金，但已簽相關(guān)合同均沒有約定物業(yè)服務(wù)盈虧如何處理。實(shí)際由物業(yè)公司承擔(dān) 。有些項(xiàng)目的會所，地產(chǎn)公司未擁有產(chǎn)權(quán)證，也未在銷售合同中約定產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，委托物業(yè)公司經(jīng)營沒有簽訂委托協(xié)議(xiy)，物業(yè)公司經(jīng)營沒有取得經(jīng)營許可證和有關(guān)經(jīng)營項(xiàng)目收費(fèi)批復(fù)。有些項(xiàng)目的銷售合同在約定會所、停車場權(quán)益歸開發(fā)商所有時，描述或界定不夠清晰，沒有明確是所有權(quán)還是使用權(quán)，停車場指地下停車場還是地面停車場。絕大部分項(xiàng)目地面停車場的經(jīng)營收益，在相關(guān)合同中沒有約定如何處理的情況下，收入直接進(jìn)了項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)。共二十三頁二、盈虧處理與權(quán)益(quny)方面前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同約定： 盈虧處理：

6、(酬金(chujn)制下)盈虧歸業(yè)主負(fù)擔(dān)銷售合同約定： 會所、車位產(chǎn)權(quán)及其收益歸屬共二十三頁三、測算(c sun)方面依據(jù)(yj)是否充分考慮是否周全方法是否正確作用是否發(fā)揮共二十三頁三、測算(c sun)方面將項(xiàng)目物業(yè)管理處盈虧測算與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價測算相混淆，以項(xiàng)目物業(yè)管理處或物業(yè)公司盈虧乃至年度收支預(yù)算測算替代了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價測算。即均為已有了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的損益測算?，F(xiàn)有測算僅僅是平均化后的綜合測算，沒有針對存在不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)對象分別進(jìn)行測算，測算中不能體現(xiàn)為何不同的物業(yè)(如別墅、多層、高層)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同?，F(xiàn)有測算大多數(shù)沒有進(jìn)行封園或飽和狀態(tài)下的測算，僅僅是已接管盤甚至

7、是年度收支預(yù)算的測算。現(xiàn)有測算有些與約定的服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的支出因素未考慮充分(chngfn)，測算沒有完全以服務(wù)內(nèi)容、 方式及其標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，過于模式化、常 規(guī)化，甚至有缺項(xiàng)。如 地產(chǎn)公司在銷售時承諾物業(yè)公司將在項(xiàng)目設(shè)立門童，但地產(chǎn)公司與物業(yè)公司沒有約定誰承擔(dān)門童費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算也沒考慮門童費(fèi)用，更沒有對門童單獨(dú)進(jìn)行定價測算。 共二十三頁三、測算(c sun)方面依據(jù)：法規(guī)政策、服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)和范圍、項(xiàng)目資料類型：定價測算與盈虧測算范圍：飽和(封園)狀態(tài)與非飽和狀態(tài)作用(zuyng)：定價、與開發(fā)商結(jié)算、編制年度預(yù)算等時機(jī)：定價測算報價前；盈虧測算定價后方法：列舉法與倒推法組織：公司

8、共二十三頁四、支出(zhch)方面界定是否清楚(qng chu)標(biāo)準(zhǔn)是否明確開支是否合理共二十三頁四、支出(zhch)方面分類：成本、費(fèi)用、稅金范圍：地產(chǎn)與物業(yè)、公司與管理處、項(xiàng)目與項(xiàng)目、服務(wù)支出與維修基金依據(jù)：合同約定服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)和范圍、收入與支出配比原則來源：紅線外綠化打理費(fèi)、代收代繳水電汽差控制：開支標(biāo)準(zhǔn)、審批權(quán)限及其程序(酬金制與包干制的區(qū)別(qbi)公示：與財務(wù)帳面數(shù)、報表數(shù)相符共二十三頁五、維修(wixi)基金方面風(fēng)險(fngxin) 問題 共二十三頁五、維修(wixi)基金方面物業(yè)服務(wù)合同約定：物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備及附屬(fsh)配套建筑設(shè)施小修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)

9、由物業(yè)公司承擔(dān)，市政公用設(shè)施和附屬(fsh)建筑物、構(gòu)筑物的小修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)、大中修和更新改造費(fèi)由政府承擔(dān)。約定越位有些項(xiàng)目相關(guān)合同約定物業(yè)公用部分及設(shè)施小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保修期外由維修基金承擔(dān)。約定錯位有占用維修基金現(xiàn)象：公司貨幣資金余額維修基金帳面余額共二十三頁五、維修基金(jjn)方面界定：保修期、大修中修小修與更新改造、公用部位和設(shè)施設(shè)備來源：業(yè)主與開發(fā)商交納、利息收入、公用部位和設(shè)施設(shè)備收益收繳：業(yè)主首期交納 or 定期交納 與 開發(fā)商(按規(guī)定)一次性交納 存儲：專戶存儲使用：接受委托、分帳管理、?？顚Ｓ?、合理分?jǐn)?fntn)分?jǐn)偅赫l受益誰分?jǐn)偂磻舴謹(jǐn)偣妫憾ㄆ?按季)公告、接受監(jiān)督共二十

10、三頁六、內(nèi)控方面(fngmin)合同管理：擬訂、審核、簽署、保管、使用銀行帳戶：記賬、對賬、出納職責(zé)分離存折：個人名義開設(shè)公款存折 票據(jù)： 收據(jù)與發(fā)票管理的規(guī)范與效率(領(lǐng)取、登記及其使用、核銷) 停車場臨時停車收費(fèi)收據(jù)與發(fā)票管理流程的設(shè)計(jì)金庫：保管、使用與盤點(diǎn)(pndin)付款審批：審批流程與權(quán)限的控制日記帳與收支臺帳：設(shè)置與使用的規(guī)范共二十三頁六、內(nèi)控方面(fngmin)完善(wnshn)制度優(yōu)化流程規(guī)范操作 提高素質(zhì)加強(qiáng)監(jiān)控講求實(shí)效公司與管理處并重共二十三頁魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。風(fēng)險就在眼前，問題在于自身。讓我們共同(gngtng)堅(jiān)持不懈地努力，建立風(fēng)險管理長效機(jī)制，有效防范與規(guī)避風(fēng)險，不斷克服困難，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題！共二十三頁 謝謝(xi xie)共二十三頁內(nèi)容摘要物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險控制探討。經(jīng)營虧損：難以持續(xù)經(jīng)營。相關(guān)合同沒約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能因法規(guī)政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整而調(diào)整，價格不能變，致使物業(yè)公司背負(fù)的項(xiàng)目物業(yè)管理處累計(jì)虧損越來越大。滾動開發(fā)。個別物業(yè)公司辦公場所沒交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使項(xiàng)目物業(yè)管理處收入不足，同時有侵害業(yè)主權(quán)益之嫌。哪些情況下可能進(jìn)行調(diào)整及其調(diào)