2018年司法統(tǒng)計分析重點課題

1、 PAGE 2018年司法統(tǒng)計分析重點課題住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛調(diào)處情況分析以廣州兩級法院受理的房屋買賣合同糾紛案件為樣本作者單位：廣州市中級人民法院主持人：王會峰課題組成員：李民、閆娜、楊銀桃、張永亮、甄雪皓、張旭、顏旭懷執(zhí)筆人：甄雪皓聯(lián)系人：甄雪皓18565003661）廣東省廣州市中級人民法院課題組二一九年三月 住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛調(diào)處情況分析以廣州兩級法院受理的房屋買賣合同糾紛案件為樣本房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)案件是房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標，依法妥善審理房地產(chǎn)糾紛案件，對貫徹國家宏觀經(jīng)濟政策、保障人民安居樂業(yè)意義重大。為使房地產(chǎn)市場回歸民

2、生本位，解決價格非理性上漲及住房供給結(jié)構(gòu)不均衡的狀況，以貨幣、信貸、稅收、土地等作為調(diào)控工具，中央及地方陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，逐步形成限貸、限購、限價、稅收調(diào)整為基本方式的住房調(diào)控體系。宏觀調(diào)控政策對于遏制房地產(chǎn)投機行為起到一定的作用，但也同時使房地產(chǎn)案件呈現(xiàn)階段性的變化，客觀上引發(fā)相關(guān)糾紛并進入訴訟程序，房地產(chǎn)審判由此出現(xiàn)一些新情況、新問題，如何正確處理此類糾紛成為人民法院審判實踐中亟待解決的疑難問題。房地產(chǎn)案件審理結(jié)果直接關(guān)系到宏觀政策成效，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的新變化，提高對各類問題發(fā)生趨勢預(yù)測能力，分析預(yù)判新情況、新問題，對發(fā)揮房地產(chǎn)審判工作的司法保障作用至關(guān)重要。在此背景下，以房屋

3、買賣糾紛案件為樣本，分析提煉房屋買賣糾紛的新特點、新情況，從司法的視角分析、梳理和總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)審判中的問題，檢驗住房調(diào)控政策對房屋交易市場的實際影響及市場應(yīng)對策略，歸納、總結(jié)出宏觀調(diào)控背景下廣州法院房屋買賣糾紛審判規(guī)律和審判動態(tài)，研判審判發(fā)展走勢，分析存在的問題并提出相關(guān)對策建議，有助于通過司法裁判保障住房調(diào)控政策的有效落實，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一、住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛案件的基本情況（一）近幾輪住房調(diào)控政策走向簡要梳理過去20年，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大帶動作用。房地產(chǎn)市場受政策影響較大，國家綜合運用財政稅收、金融信貸、土地市場、行政監(jiān)管

4、等經(jīng)濟、法律和行政手段，在穩(wěn)增長和控房價之間進行了多輪宏觀調(diào)控。為貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的要求，廣州市也進行了多輪調(diào)控。住房調(diào)控政策的每一次調(diào)整，都會對房地產(chǎn)市場帶來沖擊，對房屋買賣糾紛的數(shù)量及類型也有直接影響。對近年來的主要住房調(diào)控政策的變化脈絡(luò)進行簡要梳理，有助于剖析房屋買賣糾紛數(shù)量及糾紛走向與住房調(diào)控政策的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。2010年至2013年，房地產(chǎn)市場從金融危機中復(fù)蘇。為平衡穩(wěn)增長和遏制房價上漲，2010年4月17日國務(wù)院出臺關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，實行嚴格的差別化信貸住房政策、增加住房供給、加強市場監(jiān)管等措施。2010年10月15日，廣州市國土房管局、人民銀

5、行廣州分行、省銀監(jiān)局、市地稅局四部門聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見，首次出臺限購政策。2011年1月26日，國務(wù)院出臺國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2013年2月底發(fā)布關(guān)于國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。2013年11月18日，廣州市發(fā)布廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見，限購政策加碼。2014年至2016年，中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，在穩(wěn)增長和去庫存的政策訴求下，逐步放松限購政策。2015年3月30

6、日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，全國樓市調(diào)控釋放松綁信號，廣州市房價加速上漲。2016年之后調(diào)控政策從穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險和促改革，房地產(chǎn)政策開始從刺激轉(zhuǎn)向收緊。2017年3月17日廣州市發(fā)布廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知，提出社保繳納年限從3年上升至5年、認房又認貸等一系列新政，限購政策全面升級。3月30日發(fā)布廣州市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知，進一步加強住房限購政策、差別化住宅信貸政策等。2018年，房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)積極變化。2019年，住房調(diào)控政策預(yù)計將繼續(xù)堅持“房住不炒”

7、的定位，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。（二）住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛案件受理基本情況及特點根據(jù)民事案由分類，房屋買賣合同糾紛房屋買賣合同糾紛為二級案由，直接以該案由立案的主要為二手房買賣糾紛，此外也包括部分商品房買賣糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、商鋪買賣糾紛等各類房屋買賣糾紛。包括商品房預(yù)售合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房委托代理銷售合同糾紛、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛。廣州法院受理的房屋買賣糾紛主要集中在房屋買賣合同糾紛以及商品房預(yù)售合同糾紛兩大類案由。房屋買賣糾紛作為房地產(chǎn)糾紛的主要類型，其案件數(shù)量、糾紛事由和類型與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密

8、切具有明顯關(guān)聯(lián)性。圖1 2014-2018年廣州兩級法院受理的房屋買賣糾紛中各類案由占比1.收結(jié)案數(shù)量及特點2014-2018年五年間，廣州兩級法院分別受理二手房買賣合同糾紛3670件、2794件、4010件、4564件、3952件，受理商品房買賣合同糾紛包括商品房預(yù)售合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房委托代理銷售合同糾紛。6849件、6378件、5528件、5819件、5870件，合計分別為10519件、9172件、9538件、10383件、9822件。圖2 廣州兩級法院2014-2018年房屋買賣糾紛收案情況分析上述五年收案數(shù)據(jù)，房屋買賣糾紛案件數(shù)量在波動中呈上升趨勢

9、。而從2009-2018年十年的數(shù)據(jù)分析，房屋買賣糾紛案件數(shù)量在2011年（廣州首次出臺限購政策的第二年）之后開始呈現(xiàn)明顯上升趨勢。以廣州中院受理的二審案件為例，2009-2018年，廣州中院二審新收二手房買賣糾紛分別為345件、398件、461件、750件、678件、680件、761件、763件、880件、1158件；二審審結(jié)二手房買賣糾紛分別為343件、400件、471件、733件、756件、810件、799件、705件、1000件、1253件。2009 -2018年，廣州中院二審新收商品房買賣糾紛分別為1653件、871件、562件、593件、667件、1209件、2049件、1394件

10、、1139件、1948件；二審審結(jié)商品房買賣糾紛分別為1544件、971件、652件、590件、759件、1260件、2072件、1362件、1136件、2021件。圖3 廣州中院2009-2018年房屋買賣糾紛二審收案趨勢從廣州兩級法院近年來房屋買賣糾紛收結(jié)案情況觀察，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量情況呈現(xiàn)出以下特點：一是收結(jié)案數(shù)量與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。隨著限購限貸政策的出臺，房屋買賣合同糾紛的數(shù)量出現(xiàn)明顯波動。政策出臺到糾紛進入到訴訟程度之間有滯后期，調(diào)控政策的影響對于收結(jié)案數(shù)量的影響往往會在政策出臺之后某個周期發(fā)生較大波動。如2017年3月廣州市限購新政出臺后，2018年廣州中院二審受

11、理的房屋買賣糾紛同比增長53.83%。由于增城、從化不屬于限購區(qū)域，在其他地區(qū)限購政策出臺后，眾多剛需客及投資客在該兩區(qū)購買房屋，房地產(chǎn)交易市場異常活躍，房地產(chǎn)交易數(shù)量的迅猛上漲也使房屋買賣糾紛呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，從化法院2013年新收商品房買賣糾紛同比增長747.82%，增城法院2013年新收商品房買賣糾紛同比增長519.6%，在之后幾年整體呈上升波動趨勢。圖4 廣州各基層法院2014-2018年房屋（不含商品房）買賣糾紛收案情況圖5 廣州各基層法院2014-2018年商品房買賣糾紛收案情況二是收結(jié)案數(shù)量區(qū)域性特征明顯。從整體收結(jié)案數(shù)量分析，商品房與二手房買賣糾紛的數(shù)量與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)育情況

12、正相關(guān)，越趨成熟的市場，二手房買賣糾紛數(shù)量越多，增長趨勢明顯；處于房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展期的區(qū)域，二手房買賣糾紛數(shù)量基數(shù)小，一手房買賣糾紛數(shù)量相對較多。如從化法院2014-2018年間分別審結(jié)二手房買賣糾紛41件、58件、60件、106件、97件，而同期審結(jié)的商品房買賣糾紛分別為646件、248件、425件、534件、317件。白云區(qū)商品房買賣糾紛呈現(xiàn)明顯下降趨勢，近三年僅分別受理19件、8件、10件，二手房買賣糾紛則呈現(xiàn)上升趨勢，近三年來分別受理420件、533件、734件?？偭可?，近五年來商品房買賣糾紛收案最多的三個區(qū)為增城、花都、南沙，收案數(shù)量分別為4195件、3914件、3687件；二手房

13、買賣糾紛收案最多的三個區(qū)為白云、番禺、越秀，收案數(shù)量分別為2340件、2098件、1824件。2.案件類型2014-2018年，廣州法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中，買賣標的物主要有商品房、二手房、商鋪、農(nóng)村房屋幾種類型。由于標的物不同，案件也表現(xiàn)出不同類型，典型的糾紛類型為：（1）商品房買賣合同糾紛案件多為買受人起訴開發(fā)商。廣州各基層法院2018年受理的案由為商品房預(yù)售合同糾紛的4201件案件中，開發(fā)商作為原告起訴購房人的有216件，占比僅為5.14%，其余均為購房人起訴開發(fā)商的案件。購房人起訴開發(fā)商的案件中，訴訟請求多為要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任、逾期交房違約責(zé)任、因房屋質(zhì)量問題、面積

14、差問題、返還團購費、對配套設(shè)施或?qū)W位等虛假宣傳引起的糾紛。開發(fā)商起訴購房人的案件中，多為購房人未按時支付購房款或者購房人未按時償還銀行貸款，開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，起訴要求解除合同。（2）二手房買賣糾紛類型比較復(fù)雜，包括拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數(shù)賣、借名買房、處分共有房產(chǎn)、連環(huán)買賣、戶口糾紛等多種糾紛類型。在房價上漲的背景下，多為買受人作為原告提起訴訟，訴訟請求多為解除合同并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或請求繼續(xù)履行等。在二手房買賣糾紛中，提起反訴和訴訟保全成為常見訴訟策略。中介常被追加作為第三人參加訴訟。（3）商鋪買賣糾紛中多為買受人以存在虛假宣傳、交付的商鋪不符合法定或約定條件、消

15、防不合格、無法辦理按揭貸款、逾期辦證等為由，起訴要求解除或撤銷買賣合同。（4）農(nóng)村房屋買賣糾紛多表現(xiàn)為出賣人要求確認合同無效，要求買受人返還房屋。買受人多反訴或另行起訴要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。3.調(diào)處結(jié)果及結(jié)案標的額近五年來一審案件調(diào)撤率在30%-40%左右波動，二審案件調(diào)撤率在10%-20%之間波動。二手房買賣糾紛近三年 此處的上訴率以基層法院全年度結(jié)案總數(shù)為計算基數(shù)。2016年之前未實現(xiàn)電子上訴審查，系統(tǒng)中收錄的數(shù)據(jù)偏差較大，故未統(tǒng)計2016年之前案件的上訴率。來上訴率分別為30.72%、33.90%、29.65%，商品房買賣糾紛近三年來上訴率分別為28.66%、34.72%、28.01%

16、。從二審案件發(fā)改率分析，二手房買賣糾紛發(fā)改率多高于同期商品房買賣糾紛的發(fā)改率，近五年來二手房買賣糾紛二審發(fā)改率分別為8.09%、9.09%、11.12%、12.16%、15.86%，商品房買賣糾紛二審發(fā)改率分別為5.14%、3.81%、9.18%、14.48% 2017年商品房買賣糾紛發(fā)改率畸高系因114件商品房預(yù)售合同糾紛系列案件批量被發(fā)回重審所導(dǎo)致，如不包括該批系列案件，2017年度商品房買賣糾紛案件發(fā)改率為6.02%。、3.59%。商品房買賣糾紛中以購房人起訴開發(fā)商逾期交房與逾期辦證的糾紛居多，由于合同條款對違約責(zé)任有較明確規(guī)定，裁判規(guī)則也較為成熟，因此發(fā)改率相對較低。而二手房買賣糾紛類

17、型復(fù)雜，當(dāng)事人爭議大，相關(guān)證據(jù)材料少，事實查明困難，具體的統(tǒng)一裁判規(guī)則較為匱乏，因此改判率與發(fā)回重審率較高。從結(jié)案標的額分析，2014-2018年分別約為9.197億元、12.592億元、19.624億元、25.451億元，結(jié)案標的額呈現(xiàn)逐年上升趨勢。圖6 2014-2018年房屋（不含商品房）買賣糾紛二審結(jié)案情況圖7 2014-2018年商品房買賣糾紛二審結(jié)案情況圖8 2014-2018年廣州兩級法院房屋（含商品房）買賣糾紛結(jié)案標的額二、住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛的典型問題（一）限購、限貸新政出臺導(dǎo)致合同解除問題凸顯近年來不斷出臺的調(diào)控政策，通過限制購房資格、提高首付和貸款利率來遏制不合理購

18、房需求。調(diào)控政策的出臺往往會影響在政策發(fā)布前已經(jīng)成立但未履行完畢的合同。糾紛主要分為因限購政策引發(fā)的糾紛以及因限貸政策引發(fā)的糾紛。因限購政策的出臺，導(dǎo)致部分已經(jīng)簽訂合同的購房人因購房數(shù)量的限制或者個人所得稅政策執(zhí)行標準的嚴格化，無法如期取得購房資格，房屋買賣合同無法履行，購房人多要求解除合同以及返還已支付的定金或購房款。2017年3月17日廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知出臺后，因購房人購房資格變化而導(dǎo)致進入訴訟程序的糾紛至少有62件。因限貸政策引發(fā)的糾紛分為兩類：一是首付款比例提高和貸款利率增加，提高了對買受人付款能力的要求及購房成本，部分買受人無力繼續(xù)

19、履行合同，導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生糾紛；二是由于部分買受人在新的貸款政策下，無法按照預(yù)期辦理貸款，從而無力支付購房款，導(dǎo)致買賣雙方對于買受人是否承擔(dān)違約責(zé)任產(chǎn)生糾紛。（二）房價波動導(dǎo)致當(dāng)事人惡意違約糾紛頻發(fā)2016年下半年開始，廣州房價快速上升，房屋價格大幅上漲，導(dǎo)致出現(xiàn)許多出賣人惡意毀約的案件。部分出賣人寧愿支付合同約定的違約金，也不愿意繼續(xù)履行合同。缺乏誠信意識的出賣人在房屋買賣合同簽訂后無正當(dāng)理由拖延辦理涂銷抵押手續(xù)、不配合辦理過戶手續(xù)，或以對方不具備購房資格、未經(jīng)共有人同意、無權(quán)代理、房屋交易存在瑕疵等作為借口，要求確認合同無效或撤銷、解除合同，甚至有部分出賣人利用訴訟保全措施、設(shè)立抵押權(quán)等方

20、式造成過戶障礙，或者在糾紛發(fā)生過程中將房屋另行出售。在廣州中院2018年審結(jié)的以判決方式結(jié)案的房屋買賣合同糾紛中隨機抽樣 采用excel隨機抽樣方式。120份進行統(tǒng)計，買方起訴要求解除合同或繼續(xù)履行的有98件，賣方起訴的僅為22件，判決認定賣方違約的有61件，買方違約的有14件，認定雙方均有過錯或均無過錯等其他情形的共有45件。（三）規(guī)避政策型交易糾紛增多針對調(diào)控政策導(dǎo)致的交易障礙及不利影響，交易主體往往通過各種途徑進行規(guī)避與消減。伴隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進，政策調(diào)整的影響在訴訟中逐步顯現(xiàn)，因規(guī)避政策而產(chǎn)生的與房屋買賣相關(guān)的新類型案件不斷增多。該類行為使現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)歸屬

21、關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，消減了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實施效果，影響了住房調(diào)控政策的貫徹落實，也極易因房地產(chǎn)市場行情波動釀成糾紛。雖然從數(shù)據(jù)分析，直接受理的“借名買房”“假離婚”“陰陽合同”等案件數(shù)量不算多，但由于規(guī)避政策的行為多發(fā)生在特殊的主體之間，極具隱蔽性，呈現(xiàn)在法院的案例可能僅為“冰山一角”。1.借名買房。為規(guī)避限購、限貸政策，當(dāng)事人通過借用其他具備購房資格的主體的名義購買房屋并將房屋登記在出名人名下，在一定條件成就時或障礙消除后，出借人再將產(chǎn)權(quán)過戶至實際購房人名下。借名買房行為導(dǎo)致房屋的法律權(quán)屬和事實權(quán)屬分離，實際購房人與名義購房人之間容易發(fā)生糾紛，實際購房人往往要求確權(quán)或者將房屋過戶登記到自己

22、名下。2014-2018年五年間，廣州中院審理的與“借名買房”相關(guān)的物權(quán)確認糾紛、合同糾紛至少有74件 該數(shù)據(jù)為在廣州裁判文書庫、中國裁判文書網(wǎng)進行關(guān)鍵詞檢索后，逐一篩選案例所獲得。，其中2014年7件，2015件8件，2016件12件，2017件18件，2018年29件，該類糾紛呈明顯上漲趨勢。2.虛構(gòu)債務(wù)以房抵債。為規(guī)避限購政策或逃避納稅義務(wù)，有些主體采取簽訂虛假合同約定以房抵債，掩蓋房屋買賣行為，通過虛假訴訟或者達成和解協(xié)議要求法院確認的方式，規(guī)避政策。為確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的貫徹落實，最高人民法院于2013年發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知、關(guān)于清查“以房

23、抵債”等虛假訴訟案件的意見，此類行為得到有效規(guī)制。3.虛假離婚。部分交易主體通過假離婚協(xié)議，約定房屋歸配偶一方所有，由另一方離婚后購買房屋，以此獲得購房資格或者多獲取貸款。2014-2018年五年間，廣州中院審理的房屋買賣糾紛案件中涉嫌通過離婚方式獲取購房資格的案件至少有18件，分別為2件、1件、4件、4件、7件。4.陰陽合同。為穩(wěn)定房價，打擊炒房行為，國家通過稅收及信貸政策加強調(diào)控，當(dāng)事人需要交納更多稅費或無法獲取更多貸款，購房現(xiàn)金壓力增大，合同當(dāng)事人常為規(guī)避稅費或多獲取貸款簽訂兩份內(nèi)容不一致的合同，其中一份提交給相關(guān)部門查驗或備案，但并不實際履行；另一份合同僅為合同當(dāng)事人掌握并實際履行。當(dāng)

24、事人簽訂陰陽合同后，由于房價上漲或其他因素而反悔，不愿意按照雙方先前約定履行合同，轉(zhuǎn)而以陰陽合同為由主張合同無效，或者主張備案價格較低的陽合同為真實價款，或拒絕履行合同，從而引發(fā)糾紛。2014-2018年間，廣州中院審理的房屋買賣糾紛案件中當(dāng)事人直接以網(wǎng)簽價格與真實交易價格不一致等為由主張合同無效或者拒不履行合同的案件分別約有2件、4件、3件、7件、13件。房屋買賣糾紛中當(dāng)事人提交的合同中，網(wǎng)簽合同與另外一份合同價款不一致的情況大量存在，為了規(guī)避稅費或多獲取貸款而簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象演變成一種“潛規(guī)則”。（四）商品房買賣領(lǐng)域“補充協(xié)議”“雙合同”泛濫由于各樓盤情況千差萬別，商品房銷售示范文本

25、存在一定局限性，補充協(xié)議可用來彌補標準合同的不足。但開發(fā)商通過在標準合同之后制定補充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險已成為行業(yè)慣例，補充協(xié)議的功能逐漸異化。此外，在商品房限價的背景下，開發(fā)商利用“雙合同”、捆綁銷售或附加條件銷售規(guī)避限價，也成為一種慣用方式。1.濫用補充協(xié)議架空購房人權(quán)利。為規(guī)避商品房買賣合同格式范本對己方不利的內(nèi)容，開發(fā)商往往會與購房人另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議中諸多條款存在不同限度限制購房人權(quán)利或者免除開發(fā)商義務(wù)的條款。此類條款多約定以下內(nèi)容：一是約定補充協(xié)議效力大于原合同條款；二是購房人申請購房按揭貸款不成功即行沒收定金；三是對交房條件作實質(zhì)性變更；四是對影

26、響房屋交付的“不可抗力”作任意擴大解釋；五是任意調(diào)低開發(fā)商違約行為的違約金計付標準或限定總額。這些補充協(xié)議對標準合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定，當(dāng)事人的爭議焦點多集中于補充協(xié)議條款約定的內(nèi)容。廣州中院2018年度以判決方式結(jié)案的1509件商品房預(yù)售合同糾紛中，涉案商品房預(yù)售合同中存在補充協(xié)議的至少有1199件，占比79.46%，其中購房人以補充協(xié)議為格式條款為由對補充協(xié)議各類條款效力提出異議的有534件，占比44.54%。2.利用“雙合同”、捆綁銷售或附加條件銷售規(guī)避限價。在商品房限價的背景下，實踐中開發(fā)商拆分房價、收取價外款的形式主要是：將房價拆分為房價款和裝修款、車位購買款

27、、咨詢服務(wù)費、廣告營銷費或團購費等價外款，并安排購房人與其或其指定的第三方（通常為裝修公司或房屋銷售代理公司、中介公司等）在簽訂房屋買賣合同的同時，簽訂房屋裝修合同或委托裝修合同、車位買賣合同、咨詢服務(wù)合同等“雙合同”。雖然購房人在簽訂合同時對相關(guān)風(fēng)險有所知悉，但仍會選擇簽訂此類合同。逾期辦證、逾期交房違約金多以總房價款為計算基數(shù)，而“雙合同”直接影響到總房價款的認定，因此對于“雙合同”的效力認定也多在逾期交房、逾期辦證違約糾紛中體現(xiàn)。（五）產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣易引發(fā)群體性糾紛產(chǎn)權(quán)式商鋪又稱“格子鋪”。2010年前后，隨著廣州市住宅物業(yè)限購政策出臺，房地產(chǎn)投資者投資目標轉(zhuǎn)移到格子鋪，格子鋪的發(fā)展達到

28、頂峰，格子鋪糾紛也因此增加。格子鋪在廣州各區(qū)均有分布，在越秀、天河、海珠、荔灣等老商業(yè)區(qū)分布較多，南沙、增城等新區(qū)也已經(jīng)逐漸產(chǎn)生此類案件。新老區(qū)糾紛特點有所不同，老區(qū)類似于二手交易，增城、南沙等新區(qū)以開發(fā)商一手出售、買受人同時委托他人裝修、經(jīng)營管理的模式為主。由于格子鋪涉及主體多，法律關(guān)系復(fù)雜，項目存在諸多風(fēng)險，加上電商對于實體店的沖擊，格子鋪經(jīng)營并未取得預(yù)期效果。買受人多以存在虛假宣傳、交付的商鋪不符合法定或約定條件、消防不合格、無法辦理按揭貸款等為由，要求解除或撤銷買賣合同。近年來，廣州法院受理的該類案件呈上升趨勢。該類糾紛涉及人數(shù)眾多，具有群體性，對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定有較大影響。如廣州市

29、天河區(qū)人民法院自2016年4月開始陸續(xù)受理了“潮流站”鋪位買賣合同糾紛系列案件191件，業(yè)主多次越級信訪、聚集在“潮流站”反映訴求，信訪維穩(wěn)壓力較大，該批案件直至2018年底才全部妥善處理完畢。廣州市2017年3月30日發(fā)布的廣州市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知中要求“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新報建商服類房地產(chǎn)項目，最小分割單元不得小于300平方米，不符合該要求的，規(guī)劃部門不予批準”，之后新建的格子鋪問題可能不會再增多，但舊存的商鋪問題仍待妥善解決。（六）小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止由于普通住宅房屋價格居高不下以及社會保障性住房供應(yīng)不足，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房成為購房人解決住房剛需的替代選擇。價格低

30、廉加之位置良好使得購房人即使明知購買“小產(chǎn)權(quán)房”無產(chǎn)權(quán)證，法律風(fēng)險較大，但為改善居住條件仍選擇購買。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，“城中村”改造、城市更新改造等拆遷改造項目大范圍開展，由此帶來的巨額拆遷補償款、農(nóng)村房屋自身升值等經(jīng)濟利益驅(qū)使出讓方開始反悔，想方設(shè)法收回房屋，出讓方多以買賣合同無效為由，要求受讓方返還房屋。尤其是近年來廣州“城中村”改造大范圍開展，導(dǎo)致宅基地房屋買賣合同糾紛增多。該類案件呈現(xiàn)交易主體多元化、交易方式多樣化、交易時間較久遠、案件類型較集中等特點，主要是城鄉(xiāng)人口流轉(zhuǎn)、法律意識淡薄、歷史制度背景、拆遷利益驅(qū)使及交易誠信缺失所導(dǎo)致。該類案件審理過程中存在證據(jù)效力不易認定、合同無效

31、后的損害賠償范圍和過錯比例難確定諸多重點難點問題。（七）與房屋買賣相關(guān)聯(lián)的金融糾紛多發(fā)隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和民間金融市場的活躍，部分公司或當(dāng)事人面臨融資困境時，采取簽訂房屋買賣合同作為借款的擔(dān)保，導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛與民間借貸糾紛相互牽扯。一方往往主張雙方存在真實的房屋買賣關(guān)系，要求另一方履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，另一方往往抗辯不存在真實的房屋買賣關(guān)系，主張房屋買賣是為借款合同提供的一種擔(dān)保。該類糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，需要在厘清法律關(guān)系的基礎(chǔ)上作出有利于促進交易與維護交易安全的裁判。此外，開發(fā)商以簽訂虛假房屋買賣合同的方式套取銀行貸款的行為也時有發(fā)生。三、住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛的審理難點（

32、一）牽涉的法律關(guān)系復(fù)雜，不確定因素多1.法律關(guān)系復(fù)雜。房屋買賣糾紛涉及的法律關(guān)系除了買賣關(guān)系之外，通常還夾雜有居間關(guān)系、租賃關(guān)系、數(shù)個買賣關(guān)系、共有關(guān)系、借名關(guān)系、抵押關(guān)系、代理關(guān)系等。買賣合同所涉買賣標的物不僅包括商品房、二手房、商鋪，還包括小產(chǎn)權(quán)房、未取得產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房等。此外，民間借貸與房屋買賣合同混同的案件數(shù)量也不斷增多。公法和私法的交織、債權(quán)關(guān)系和物權(quán)關(guān)系的交叉，各位階法律規(guī)范的層出不窮，不同規(guī)范之間的沖突，法律制度上的漏洞等多重因素使得房地產(chǎn)糾紛審理難度不斷增加。2.不確定因素多。二手房交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及購房資格審核、核實產(chǎn)權(quán)、涂銷抵押、遞件過戶、房屋交付等諸多流程，涉及銀行、

33、房管部門、稅務(wù)部門等多個部門，糾紛可能出現(xiàn)于各個環(huán)節(jié)。二手房買賣糾紛類型多樣，包括拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數(shù)賣、連環(huán)買賣、借名買房、處分共有房產(chǎn)、戶口糾紛等。當(dāng)事人購房資格的變化、是否具有付款能力、房屋抵押或查封情況等均直接影響著合同是否能夠繼續(xù)履行，與裁判結(jié)果也有直接關(guān)聯(lián)。此類因素不確定性強、可控性低，導(dǎo)致案件審理難度增加。（二）房屋買賣糾紛政策性強，合同效力問題爭議多由于我國房屋性質(zhì)多樣，房地產(chǎn)管理存在大量的法律規(guī)范，如何區(qū)分效力性強制性規(guī)范與管理性強制性規(guī)范一直是司法認定難題，房屋買賣合同的效力也因此爭議較多。此外，房地產(chǎn)糾紛具有很強的政策性，對于各類房地產(chǎn)政策性質(zhì)的認

34、識、房地產(chǎn)政策多大程度上可以介入私法領(lǐng)域即政策對合同效力、履行會產(chǎn)生怎樣的影響亦有爭議。且房屋買賣糾紛案件涉及債權(quán)效力和物權(quán)變動的區(qū)分，對于合同效力的評判遠比其他類型合同復(fù)雜。通過案件梳理，關(guān)于合同效力的爭議主要存在以下情形中：商品房預(yù)約合同的效力、出賣人未取得權(quán)屬證書、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售房屋、出售被國家機關(guān)依法采取查封等強制性措施的房屋、部分共有人擅自出賣共有房屋、規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策、名為買賣實為借貸等情形中。商品房買賣中，開發(fā)商多通過補充協(xié)議對于面積差、交樓條件、逾期交樓違約責(zé)任、逾期辦證違約責(zé)任、共有部分的使用及歸屬等事項作出補充約定，如何準確認定各類格式條款是否為無效條款，如何準確把

35、握當(dāng)事人意思自治與公平原則之間的界限，也是司法實踐中亟待厘清的問題。雖然對于上述有些情形下的合同效力已經(jīng)形成普遍司法共識，但由于房屋買賣糾紛的新情況、新類型案件不斷出現(xiàn)，多數(shù)情形仍需要法官結(jié)合具體個案通過對法條的解釋或者法律漏洞的填補判斷合同效力，合同效力的認定仍是房屋買賣糾紛審理的難點與重點。（三）證據(jù)采信尺度難以把握，如何準確判定雙方責(zé)任成為難點如前文所述，二手房買賣交易流程繁瑣，周期較長，稍不注意就會引發(fā)矛盾和爭議。而二手房交易雙方多為個人，當(dāng)事人在簽訂合同后，對于后續(xù)履約事項往往不會再進行正式協(xié)商，對于履行過程中達成的變更或補充合同的合意通常不會及時通過補充協(xié)議的方式固定下來，當(dāng)事人對

36、于履約狀態(tài)的留痕意識較弱，糾紛過程中形成的證據(jù)較少。訴訟過程中，當(dāng)事人提供的證據(jù)多為微信聊天記錄、短信記錄、中介人員的證人證言等。而微信等電子證據(jù)普遍存在主體確認難、證據(jù)甄別難、內(nèi)容認定難等問題。當(dāng)事人在交流時內(nèi)容比較隨意，不易形成完整證據(jù)鏈，當(dāng)事人也多截取對自己有利的微信記錄進行提交，如何甄別哪些證據(jù)屬于有效證據(jù)存在困難，造成案件事實難以查清，違約責(zé)任界定困難。中介方作為房屋買賣交易的參與方，對交易過程真實情況較為了解，但由于中介方多與一方有利害關(guān)系，中介方陳述前后矛盾或不愿出庭的現(xiàn)象時有發(fā)生，如何采信中介方的證言或陳述亦成為審理過程中的難題。（四）可否行使合同解除權(quán)存在爭議在房價波動利益的

37、趨勢下，部分當(dāng)事人不惜選擇違約拒絕履行合同，新政的出臺也使部分當(dāng)事人以此為由要求解除合同。解除合同成為房屋買賣糾紛中的基本訴請。合同的解除決定了違約責(zé)任的認定和損失賠償?shù)姆秶?，但是對于協(xié)議解除的認定標準、單方解除權(quán)的行使方式以及解除時間的認定，實踐中標準并不統(tǒng)一。此外，房屋買賣合同有些對于合同解除權(quán)約定比較隨意，如合同中多約定逾期支付房款超過一定時間，出賣人有權(quán)解除合同，但對于逾期的金額及合同的履行程度沒有更為明確的約定，如果買受人輕微違約，違約行為達到約定的合同解除權(quán)行使條件，另一方能否以此為由直接要求解除合同，即是否應(yīng)對約定解除權(quán)的行使施加一定的限制，也存在著爭議。（五）違約金及損害賠償標

38、準裁判尺度不一房屋買賣合同中，違約金通常有逾期交房違約金、逾期辦證違約金、遲延付款違約金以及其他違約金，逾期交房違約金、逾期辦證違約金、遲延付款違約金通常以每日按照合同標的額的一個比例為計算標準，其他違約金如解約違約金，通常約定為合同總價款的一個比例。對于逾期交房、遲延辦證、遲延付款、解約違約金等各類違約金的適用及調(diào)整尺度難以把握。在調(diào)整違約金的案件中，存在一審法院進行調(diào)整后二審法院再次酌情調(diào)整的現(xiàn)象，兩審法院對于同一案件的違約金酌定標準不一，不同法官對于類似案件的違約金標準的裁量標準也存在諸多差異。在違約方未提出違約金過高的抗辯或抗辯主張沒有違約的情況下，如果法院認定合同約定的違約金標準過高

39、，能否主動調(diào)整違約金，司法實踐中處理也存在差異。此外，損害賠償問題在一房數(shù)賣、連環(huán)買賣、陰陽合同、借名買房等各類房屋買賣糾紛中都可能出現(xiàn)。在房價波動較大的情況下，當(dāng)事人在主張違約金的同時也多主張房屋差價損失。差價損失與違約金能否同時主張、差價損失的計算方式等，也成為司法實踐中的焦點問題。由于法律規(guī)范的模糊性以及法官判斷上的主觀差異，裁判尺度不統(tǒng)一的現(xiàn)象客觀上存在。四、房屋買賣糾紛成因分析及趨勢研判（一）案件所反映出的房屋買賣糾紛的成因1.房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接或間接影響。從客觀方面分析，調(diào)控政策的出臺對購房資格以及貸款比例的限制，可能直接構(gòu)成合同履行的障礙，買方多會主張解除合同，糾紛數(shù)量由此增多

40、。從主觀角度考量，房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致房價波動，影響市場主體的利益預(yù)期，當(dāng)事人對此產(chǎn)生利益驅(qū)動，導(dǎo)致房屋買賣違約現(xiàn)象頻發(fā)。首付比例、貸款利率的變化、限購限貸政策的出臺等，對于當(dāng)事人的履約能力和意愿有著直接影響，這也導(dǎo)致當(dāng)事人對是否繼續(xù)履行合同發(fā)生糾紛。此外，當(dāng)事人采取了多種方式試圖規(guī)避或消減調(diào)控政策的影響，此類行為也極易引發(fā)糾紛。2.合同簽訂不規(guī)范或約定不明。購房人簽訂的房屋買賣合同多樣，很多條款約定比較籠統(tǒng)，缺少對合同履行的必要事項及必要時間節(jié)點的約定，甚至約定前后矛盾。而房屋買賣交易程序繁多，在合同約定不明的時候，當(dāng)事人違約成本顯著降低，由此產(chǎn)生利益對抗，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。3.開發(fā)商在開發(fā)及銷售

41、各環(huán)節(jié)的行為不規(guī)范。在開發(fā)環(huán)節(jié)，因?qū)て?、進度缺乏科學(xué)預(yù)估，規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位等原因?qū)е聼o法按期交房，逾期交房、逾期辦證現(xiàn)象突出。在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商在銷售廣告及宣傳資料中作出夸大承諾，但樓盤和房屋最終情況與宣傳不符，從而引發(fā)糾紛；涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、公用設(shè)施、面積差異、層高差異等開發(fā)商履約瑕疵也易引發(fā)糾紛。商品房購買人數(shù)多、合同條款類似、交付集中，購房人基于目標的共同性和利益的一致性聯(lián)合，容易形成群體性糾紛。4.當(dāng)事人誠信履約意識的缺失。出于利益驅(qū)使，房地產(chǎn)價格持續(xù)走低時，買方會以房屋質(zhì)量問題等為由拒絕繼續(xù)履行合同；而在房屋價格持續(xù)上漲時，賣方違約屢見不鮮，部分賣方甚至直接“一

42、房二賣”后以支付違約金、雙倍返還定金的方式替代履行合同。部分當(dāng)事人濫用法律，將不受政策影響的情形解讀為受政策影響，或者利用合同的瑕疵等為惡意違約尋找借口。5.中介服務(wù)不規(guī)范。中介行業(yè)對于從業(yè)人員無嚴格資質(zhì)要求，服務(wù)普遍隨意性較大，規(guī)范性與專業(yè)性不足。部分中介人員為了促成合同簽訂，存在對房屋權(quán)屬查閱不嚴、房屋信息披露不完整、購房資格審查不審慎、提供的合同范本不規(guī)范等行為，導(dǎo)致買賣雙方辦理解押及按揭手續(xù)、支付房款、辦理過戶等環(huán)節(jié)中糾紛頻發(fā)。此外，部分中介機構(gòu)違反職業(yè)道德，違規(guī)引導(dǎo)買賣雙方簽訂網(wǎng)簽合同，規(guī)避稅款或者套取高額貸款，甚至向買賣雙方提供過橋貸款、墊資解押等超出其經(jīng)營范圍的服務(wù)。廣州兩級法院

43、2014-2018年間受理的居間服務(wù)合同糾紛分別為1217件、914件、1006件、1283件、1497件。6.法律規(guī)范的滯后性。房屋買賣糾紛的政策性較強，而法律規(guī)范的出臺時間多滯后于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由于法律規(guī)范的滯后性，房屋買賣糾紛中出現(xiàn)的新問題、新情況無法得到及時指引，交易主體無法適時獲得合理預(yù)期，也直接導(dǎo)致了裁判尺度前后不統(tǒng)一，裁判的規(guī)范、引導(dǎo)功能有所削弱。（二）房屋買賣糾紛的趨勢研判1.房屋買賣糾紛數(shù)量短期內(nèi)不會減少。房屋買賣糾紛伴隨著房地產(chǎn)市場行情和宏觀調(diào)控政策的走向，呈現(xiàn)一定的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)政策較為寬松時，稅收、金融信貸、戶籍限制的取消等各種因素疊加，住房潛在性需求得以提前釋放，

44、購房人買房意愿增強，供需矛盾突出，賣方違約頻現(xiàn)。當(dāng)政策收緊時，信貸政策收緊、戶籍限制、首付比例提高以及房價上漲預(yù)期中斷等多種因素疊加，購房需求得到抑制，購房人買房意愿減弱，買方違約增多。政策松緊轉(zhuǎn)向過程中也容易引發(fā)大量房屋買賣糾紛。雖然隨著住房市場體系和保障體系改革，房價會趨向平穩(wěn)，但市場對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的滯后性以及訴訟與市場反應(yīng)之間的滯后性，之前調(diào)控所引發(fā)的糾紛仍將陸續(xù)進入訴訟程序，房屋買賣糾紛數(shù)量短期內(nèi)仍不會減少。2.“借名買房”等規(guī)避政策型交易潛在風(fēng)險引發(fā)的糾紛將持續(xù)顯現(xiàn)。借名買房行為多發(fā)生在特殊主體之間，此類行為具有一定的隱蔽性，但隱藏著許多法律風(fēng)險。隨著時間的推移、交易條件的變化或

45、調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，先前的借名買房行為可能會引發(fā)更多的潛在糾紛。借名人與出名人之間就權(quán)屬確認、返還原物、出資返還、損害賠償?shù)瓤赡軙掷m(xù)引發(fā)一系列訴訟。3.解除合同的訴求可能相對增多。近幾年的房價持續(xù)上漲走勢使購房人形成房價只升不跌的思維，以投資為目的的購房人仍大量存在。在房價大幅上漲的背景下，買受人的訴求多為繼續(xù)履行合同。隨著國家對房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控，投機、投資性需求進一步降低，房價可能達不到購房人預(yù)期漲幅甚至有所回落，購房人容易尋求各種瑕疵要求解除合同，繼續(xù)履行合同的訴求可能變少，而解除合同的訴求可能增多。4.商品房買賣糾紛新情況或?qū)⒃龆?。隨著租購并舉、租購?fù)瑱?quán)等政策逐漸落地，既有房地產(chǎn)開發(fā)

46、經(jīng)營模式發(fā)生深刻變化。加上住宅限購，商鋪、商住一體型公寓成為投資目標，交易模式衍生出“雙合同”“以租代售”“售后返租”等多種買賣形式，訴訟主體由買家與開發(fā)商擴展到村委會等主體，糾紛類型將呈多樣化、復(fù)雜化發(fā)展，審理難度會明顯增加。之前商品房買賣合同的標的主要是毛坯房，近年來精裝修房越來越多，裝修標準的確定及是否構(gòu)成違約的判斷有別于毛坯房交易。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布的住宅項目規(guī)范（征求意見稿）中指出的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”等規(guī)范一旦落實，房屋交付標準以及質(zhì)量合格標準將發(fā)生相應(yīng)變化，此種類型糾紛也會不斷增多。隨著購房人維權(quán)意識增強和實踐日益精細化，商品房買賣

47、糾紛的爭議焦點將從傳統(tǒng)的交付時間、交付質(zhì)量等向商品房整體使用環(huán)境、使用功能等細節(jié)延伸。五、住房調(diào)控背景下房屋買賣糾紛調(diào)處的基本導(dǎo)向與裁判思路房屋買賣關(guān)涉利益大，政策性強，糾紛呈現(xiàn)特有的特點和類型。針對這些特定性，在審判實踐適用法律過程中，需特別注意以下審理的基本導(dǎo)向與裁判思路。（一）房屋買賣糾紛調(diào)處的基本導(dǎo)向1.促進交易與規(guī)范市場行為相結(jié)合。隨著民事立法與審判理念的更新，秉承著“效率優(yōu)先、物盡其用”的價值取向，對于民事合同效力認定出現(xiàn)維持合同效力、不輕易認定為無效的傾向。維持合同效力對于維護交易穩(wěn)定有重要意義，維持合同效力的同時也要充分發(fā)揮司法裁判的正確引導(dǎo)功能，對于各種妨礙房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)

48、發(fā)展的違法與避法行為，應(yīng)當(dāng)給予否定評價，以規(guī)范市場行為，確保住房調(diào)控政策的有效落實。2.適用法律與貫徹政策相統(tǒng)一。房屋買賣交易活動不僅受制于法律、行政法規(guī)的規(guī)定，也受制于國家宏觀調(diào)控政策。房屋買賣糾紛審判中法律與政策的交叉不可避免。限購等調(diào)控政策的實施會對不動產(chǎn)交易產(chǎn)生沖擊，引發(fā)新類型的民事糾紛；交易主體規(guī)避政策的策略也會弄巧成拙，導(dǎo)致民事糾紛；交易主體對政策的無視或誤讀亦會影響交易穩(wěn)定性。為妥善處理房屋買賣糾紛，不僅要嚴格正確適用法律，還應(yīng)準確把握宏觀經(jīng)濟形勢的客觀變化，將政策精神貫徹落實到審判工作中，確保房地產(chǎn)調(diào)控政策目標的實現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供可靠司法保障。3.統(tǒng)一裁判尺度與

49、利益平衡相兼顧。房屋買賣合同糾紛調(diào)處過程中，應(yīng)統(tǒng)一裁判尺度，規(guī)范案件審判中的自由裁量權(quán)，保證法律適用的統(tǒng)一性，避免同案不同判現(xiàn)象出現(xiàn)，以維護司法公信力和司法權(quán)威。同時，要將誠實信用等普通公眾認可的價值觀反映到審判過程中，注意彌補過于理性及相對固定思維方式的不足，在法律允許的范圍內(nèi)，要加強釋法說理，注重個案中的利益平衡，讓裁判符合普通民眾的樸素正義觀。（二）房屋買賣糾紛的裁判思路1.準確認定合同效力。（1）標的物轉(zhuǎn)移受限的情形。對于處分權(quán)受到限制的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法的精神，正確適用合同效力和物權(quán)變動相區(qū)分原則，尊重契約嚴守原則，同時通過物權(quán)變動的限制保證相關(guān)政策的貫徹落實。存有過戶限制

50、情形的，如未取得房產(chǎn)證、查封、抵押、無權(quán)處分等原則上均不影響合同的效力，導(dǎo)致無法履行過戶的，均以有效合同無法履行處理，通過違約責(zé)任來平衡當(dāng)事人利益。（2）違反調(diào)控政策的合同效力。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是對市場行為的行政管理，調(diào)控政策本身也在不斷變化，因此宏觀調(diào)控政策原則上不應(yīng)影響合同的效力。當(dāng)事人以房屋買賣合同違反政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為由主張合同無效，不予支持，但違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定或者公序良俗的除外。雖然在合同效力上原則上不給予否定評價，但為配合國家宏觀調(diào)控政策的落實，可認定合同因違反政策而在繼續(xù)履行上存在障礙。（3）堅持探明當(dāng)事人的真實法律關(guān)系。房屋買賣糾紛常常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人隱

51、瞞真意、虛偽表示，利用買賣合同的合法形式以達到非法目的或規(guī)避不利政策。在審理過程中，需要堅持以探明當(dāng)事人的真實法律關(guān)系為審理要點，還原當(dāng)事人的真意，對當(dāng)事人的法律關(guān)系給予正確評價。當(dāng)事人為規(guī)避稅收、多獲取貸款等為目的簽訂的合同屬于通謀虛偽意思表示，應(yīng)認定為無效，以實際履行的房屋買賣合同為準。對于名為房屋買賣實為借貸的案件，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實意思和合同的實質(zhì)內(nèi)容來確定，可根據(jù)房屋買賣合同約定的標的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。 參見郝兆亮、薛妮：名為房屋買賣實為借款擔(dān)保的認定，載人民司法2016年17刊。（4）借名買房行為

52、的效力。借名買房合同在未違反效力性強制性規(guī)定的情況下，原則上應(yīng)認定為有效。但借名人享有的是債權(quán)，而非物權(quán)，如果借名人直接起訴要求確認所有權(quán)歸其所有，不應(yīng)得到支持。在不涉及善意第三人且借名人具備購房資格的情況下，借名人要求出名人依約將房屋進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?.準確把握合同解除條件。（1）住房調(diào)控政策的實施導(dǎo)致合同履行出現(xiàn)障礙的情形。為確保宏觀調(diào)控政策的落實和調(diào)控目標的實現(xiàn)，宏觀調(diào)控政策可以成為判斷合同能否實際履行以及履行不能時當(dāng)事人責(zé)任分配的依據(jù)。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記或不能簽訂擔(dān)保貸款合同，當(dāng)事人要求解除合同的一般應(yīng)予支持。（2）解

53、除合同與強制履行的選擇。房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。在某些情況下，合同雖然不存在不能強制履行的法定事由，但合同繼續(xù)履行確實存在現(xiàn)實困難，如果判決強制履行會導(dǎo)致不良的社會效果或?qū)嶋H無法執(zhí)行，在這種情況下應(yīng)當(dāng)賦予法官一定的自由裁量權(quán)，在利益保護上適度向相對弱勢方傾斜，依據(jù)公平原則妥善處理。但法院在行使裁量權(quán)時應(yīng)當(dāng)嚴格審慎，不得任意擴大適用范圍。（3）對合同約定解除權(quán)的必要限制。合同中的約定解除權(quán)是當(dāng)事人

54、意思自治，原則上應(yīng)尊重合同約定。但如果解除合同條件約定的過于隨意，不利于交易的安全和穩(wěn)定。有可能會使解除權(quán)人惡意行使解除權(quán)，從中獲取不正當(dāng)利益，或者造成違約方損失過大。在當(dāng)事人之間的利益發(fā)生嚴重不對等時，法院可基于公平考量施加影響，以保證合同主體利益的均衡。如果一方違約導(dǎo)致合同約定的解除權(quán)成就，但尚未構(gòu)成重大違約，合同更適宜繼續(xù)履行的，則以繼續(xù)履行為宜?？删C合考量違約是否系雙方過錯、是否影響合同目的的實現(xiàn)、合同履行情況、履行程度、房屋交易市場安全穩(wěn)定等因素，綜合判定合同是否因一方行使約定的解除權(quán)而解除。3.合理分配各方責(zé)任。（1）因限購限貸政策出臺導(dǎo)致合同解除的責(zé)任分配。因限購限貸政策導(dǎo)致合同

55、解除，并不能必然免除違約責(zé)任的承擔(dān)。若雙方均無其他違約行為，僅因?qū)嵤┬抡?dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)而解除合同，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。而因一方遲延履行，導(dǎo)致合同受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無法繼續(xù)履行的，另一方可以要求解除合同并賠償損失。合同中約定即使買受人無法獲得銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付購房款的，不應(yīng)因房貸政策調(diào)整而免除買受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。（2）保護守約人利益不受損。對于房價大幅上漲時出賣人悔約拒絕出售房屋的案件，若僅判賠違約金或定金，可能出現(xiàn)違約獲利高于違約成本的結(jié)果，動搖裁判的正當(dāng)性。此時，差價損失賠償可以成為扭轉(zhuǎn)損益天平、抑制違約沖動的重要砝碼，對維護市場誠信具有特殊

56、價值。在因出賣人違約導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行的情況下，買受人提出要求出賣人賠償房屋差價損失的請求，應(yīng)當(dāng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失、雙方是否已采取必要措施防止損失擴大、守約方是否存在損益相抵等因素予以酌情調(diào)整。（3）關(guān)于違約金的調(diào)整。合同約定的違約責(zé)任是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，在不涉及公共利益、國家利益和他人利益的情況下，法院不應(yīng)在當(dāng)事人對違約金標準沒有提出異議的情況下主動調(diào)整違約金。但如果適用合同約定的違約金將會導(dǎo)致當(dāng)事人利益明顯失衡，而當(dāng)事人因自身缺乏法律知識，未對違約金標準提出異議，或僅抗辯免責(zé)時，法院應(yīng)向其釋明是否需要調(diào)整違約金。在同樓盤同類型系列案中，可能存在抗辯意見不一致的情況，