房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與營銷策劃

1、.：.；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與營銷謀劃第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一同開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者，又是房地產(chǎn)商品的運(yùn)營者。進(jìn)展的主要業(yè)務(wù)有： 1土地的開發(fā)與運(yùn)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位運(yùn)用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)備，然后作為商品作價(jià)出賣，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2房屋的開發(fā)與運(yùn)營。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的運(yùn)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成

2、后，可作為商品作價(jià)出賣或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安頓房和代建房等。 3城市根底設(shè)備和公共配套設(shè)備的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的消費(fèi)運(yùn)營與施工企業(yè)不同。其運(yùn)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1開發(fā)運(yùn)營的方案性。 企業(yè)征用的土地、建立的房屋、根底設(shè)備以及其他設(shè)備都應(yīng)嚴(yán)厲控制在國家方案范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六一致原那么和企業(yè)的建立方案、銷售方案進(jìn)展開發(fā)運(yùn)營。 2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)

3、議規(guī)定的價(jià)錢或市場價(jià)錢作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。 3開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。 所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面： (1)運(yùn)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建立相應(yīng)的根底設(shè)備和公共配套設(shè)備。運(yùn)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后效力全過程。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、資料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。 4開發(fā)建立周期長，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開場，經(jīng)過可行性研討、征地拆遷、安頓補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠

4、化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少那么一年，多那么數(shù)年才干全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需求投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需求不斷地投入大量的資金。 5運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大。 開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建立周期長、負(fù)債運(yùn)營程度高、不確定要素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將呵斥大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)墮入姿態(tài)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資費(fèi)用估算 運(yùn)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在工程的規(guī)劃階段，必需對工程的投資與本錢費(fèi)用進(jìn)展準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資過程就是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)過程，因此其投資估算與本錢費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開

5、發(fā)工程投資與本錢費(fèi)用估算的范圍包括土地購置本錢、土地開發(fā)本錢、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 房地產(chǎn)建立工程各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化要素多、不確定性大，依建立工程的類型不同而有其本身的特點(diǎn)，因此不同類型的建立工程，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差別。對于普通房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，投資及本錢費(fèi)用由開發(fā)本錢和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開發(fā)本錢 共有八項(xiàng)： 1土地運(yùn)用權(quán)出讓金。 國家以土地一切者身份，將一定年限內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)有償出讓給土地運(yùn)用者。土地運(yùn)用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)展時(shí)間、地段、用途、臨街情況、建筑容積率、土地

6、出讓年限、周圍環(huán)境情況及土地現(xiàn)狀等要素的修正得到；也可根據(jù)所在城市人民政府公布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)工程所在地段等級、用途、容積率、運(yùn)用年限等要素修正得到。 2土地征用及拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國家建立征用鄉(xiāng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安頓補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)備維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。鄉(xiāng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)展。 (2)拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地域，國家和地方政府可以根據(jù)法定程序，將國有貯藏土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人運(yùn)用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)工程或其他建立工程運(yùn)用。因出讓土地使原 用地單位或個(gè)人呵斥經(jīng)濟(jì)損

7、失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)踐上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安頓費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括： (1)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研討所需費(fèi)用。普通可以按工程總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需任務(wù)量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)規(guī)范估算。 (2)“三通一平等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)踐任務(wù)量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)規(guī)范估算。 4建安工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建立的總本錢費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯

8、、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研討階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位目的估算法、工程量近似匡算法、概算目的估算法以及類似工程閱歷估算法等估算。 5根底設(shè)備費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位目的估算法來計(jì)算。 6公共配套設(shè)備費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)的估算方法。 7不可預(yù)見費(fèi)。 它包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。 8開發(fā)期間稅費(fèi)。

9、開發(fā)工程投資估算應(yīng)思索工程在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建立工程投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)規(guī)范估箅。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用。 可按工程開發(fā)本錢構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。 2銷售費(fèi)用。 它指開發(fā)建立工程在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。 以上各項(xiàng)合計(jì)，

10、銷售費(fèi)用約占銷售收人的4一6。 3財(cái)務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 (三)投資與本錢費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對房地產(chǎn)建立工程各項(xiàng)支出進(jìn)展分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的方式列出，格式略。 三、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算的作用： (1)是籌集建立資金和金融部門同意貸款根據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)義務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的根據(jù)； (3)是可行性研討和在工程評價(jià)中進(jìn)展技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的根據(jù)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其運(yùn)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： 1產(chǎn)廢品的種類多，核算方法

11、不同。 2產(chǎn)品本錢的核算復(fù)雜。 3運(yùn)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=8078&pid=68452 o 評分 0 第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1原資料類存貨。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種資料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。 3在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 4產(chǎn)廢品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建立全過程并已驗(yàn)收

12、合格，可以按合同規(guī)定交付運(yùn)用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)備、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 5開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 留意：暫時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算 在普通情況下，供應(yīng)部門擔(dān)任編制設(shè)備供應(yīng)方案、簽署合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫擔(dān)任設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查清點(diǎn)等任務(wù)；會(huì)計(jì)部門擔(dān)任設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備本錢的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實(shí)踐本錢計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)

13、備的采購本錢并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購賬戶之下設(shè)置“設(shè)備明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實(shí)踐采購本錢和一切庫存設(shè)備的實(shí)踐本錢。 例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購設(shè)備 820000 貸：銀行存款 820000 假設(shè)企業(yè)資料設(shè)備采購保管費(fèi)的方案分配率為2，那么購入電梯應(yīng)分配的采購保管費(fèi)為16400元。 借：物資采購設(shè)備 16400 貸：采購保管費(fèi) 16400 電梯驗(yàn)收入庫，計(jì)算電梯的實(shí)踐本錢為8

14、36400元。 借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購設(shè)備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)曾經(jīng)完成全部開發(fā)建立過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建立規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建立場地)、房屋、配套設(shè)備和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)踐上是開發(fā)建立過程的終了和銷售過程的開場。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的添加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品賬戶。本賬戶借方登記已開工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各

15、種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按本錢核算對象設(shè)置賬頁。 1開發(fā)產(chǎn)品添加的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在開工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)踐本錢借記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)本錢賬戶。 例2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開工驗(yàn)收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)踐本錢為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)備150萬元。 借：開發(fā)產(chǎn)品土地 650000 房屋 25 900000 代建工程 5000000 配套設(shè)備 1 500000 貸：開發(fā)本錢 33050000 2開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓

16、、銷售等緣由而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)展會(huì)計(jì)處置。 企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢，借記“主營業(yè)務(wù)本錢賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交運(yùn)用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租運(yùn)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安頓拆遷居民周轉(zhuǎn)運(yùn)用，應(yīng)于移交運(yùn)用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)踐本錢，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品或“周轉(zhuǎn)房等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品土地(或房屋)賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)備，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)營用房，應(yīng)

17、視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)展處置，即按該配套設(shè)備的實(shí)踐本錢借記“固定資產(chǎn)賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)備賬戶。 三、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租運(yùn)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐漸實(shí)現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租運(yùn)營的土地、房屋等運(yùn)用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品和“出租產(chǎn)品攤銷兩個(gè)二級賬戶。其中： “出租產(chǎn)品二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改動(dòng)出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)踐出租的土地、房屋的原始價(jià)值。 “出租產(chǎn)品攤銷二級賬戶核算實(shí)踐出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤

18、銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改動(dòng)出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)踐出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進(jìn)展明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、構(gòu)造、層次、面積、租金單價(jià)等情況。 1出租開發(fā)產(chǎn)品添加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽署出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)踐本錢，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 2出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃運(yùn)營期間，由于損耗等緣由，其價(jià)值

19、會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和估計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)本錢。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=1-凈殘值率/估計(jì)攤銷年限100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)本錢出租產(chǎn)品賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷賬戶。 3出租開發(fā)產(chǎn)品修繕的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修繕支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)本錢出租產(chǎn)品賬戶，假設(shè)數(shù)額較大，為了平衡各月的本錢負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用賬戶

20、核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)本錢出租產(chǎn)品賬戶。 4出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改動(dòng)出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款或“應(yīng)收賬款賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)本錢賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品賬戶。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃運(yùn)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 收到房屋銷售

21、款時(shí)： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售 1 200 000 房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售本錢時(shí)： 借：主營業(yè)務(wù)本錢商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 2000000 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=8078&pid=68453 o 評分 0 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品本錢的核算上 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建立階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開發(fā)運(yùn)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研討費(fèi)、前期工

22、程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理消費(fèi)運(yùn)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中，有些那么不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢?？梢灾苯佑?jì)入到開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才干計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)本錢中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。 一、開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)質(zhì)量的一項(xiàng)綜合目的，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)錢的根底。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為以下四類： 1土地開發(fā)本

23、錢。 土地開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建立用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2房屋開發(fā)本錢。 房屋開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3配套設(shè)備開發(fā)本錢。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)備所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)本錢。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算對象 開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品本錢的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承當(dāng)者。企業(yè)

24、應(yīng)根據(jù)其開發(fā)工程的特點(diǎn)及實(shí)踐情況，按照以下原那么，選擇本錢核算對象： 1普通的開發(fā)工程，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為本錢核算對象。 2同一開發(fā)地點(diǎn)、構(gòu)造類型一樣的群體開發(fā)工程，開開工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)本錢核算對象。 3對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需求，按開發(fā)工程的一定區(qū)域和部位，劃分本錢核算對象。 本錢核算對象應(yīng)在開發(fā)工程開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改動(dòng)，更不能相互混淆。 三、房地產(chǎn)開發(fā)本錢工程 開發(fā)產(chǎn)品本錢工程普通可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。 1土

25、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安頓費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用如耕地占用稅。 2前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期預(yù)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研討費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)暫時(shí)工程(暫時(shí)水、暫時(shí)電、暫時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 3根底設(shè)備費(fèi)： 指建造各項(xiàng)根底設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。根底設(shè)備主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備、照明設(shè)備、以及綠化包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)等，這些設(shè)備發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在根底設(shè)備費(fèi)工程內(nèi)歸集。 4

26、建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。 5配套設(shè)備費(fèi)： 指為開發(fā)工程效力的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)備如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該本錢工程內(nèi)。 6開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)維護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用中核算。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營規(guī)模、運(yùn)營范圍、運(yùn)營方式等

27、各不一樣。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)展建立場地地面的清理平整，將原有建筑物、妨礙物撤除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)展地面的清理平整，還要進(jìn)展地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建立，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述本錢工程的設(shè)置原那么，結(jié)合開發(fā)工程的詳細(xì)情況，有選擇地設(shè)置本錢工程。 四、開發(fā)產(chǎn)品本錢核算程序 (一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢，企業(yè)可根據(jù)其本身運(yùn)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶： 1“4301開發(fā)本錢賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配

28、套設(shè)備和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已開工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢。借方余額反映未完開發(fā)工程的實(shí)踐本錢。本賬戶應(yīng)按開發(fā)本錢的種類，如“土地開發(fā)、“房屋開發(fā)、“配套設(shè)備開發(fā)和“代建工程開發(fā)等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按本錢核算對象進(jìn)展明細(xì)核算。 2“4302開發(fā)間接費(fèi)賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)維護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)本錢各本錢核算對象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬

29、戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。 (二)開發(fā)產(chǎn)品本錢核算程序 開發(fā)產(chǎn)品本錢的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品本錢時(shí)應(yīng)遵照的步驟和順序。其普通程序是： 1歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。 (1)在工程開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各本錢核算對象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為工程開發(fā)效力所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費(fèi)賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)本錢核算對象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)賬戶。

30、 經(jīng)過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各本錢核算對象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 2計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)踐本錢。 計(jì)算已完開發(fā)工程從籌建至開工驗(yàn)收的全部開發(fā)本錢。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)本錢賬戶。 3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)踐本錢結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。 即借記“運(yùn)營本錢、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品、“出租開發(fā)產(chǎn)品、“周轉(zhuǎn)房等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶五、土地開發(fā)的本錢核算 土地開發(fā)也稱建立場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建立場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建立場地。自

31、用的建立場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品本錢，而商品性建立場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)本錢。 (一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)本錢的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)經(jīng)過“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)、“商品性土地開發(fā)等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的本錢核算對象設(shè)置賬頁，進(jìn)展土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。 這些費(fèi)用，普通能分清受害對象，可直接計(jì)入本錢核算對象，借記“開發(fā)

32、本錢土地開發(fā)賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款、“應(yīng)付賬款等賬戶。 2，配套設(shè)備費(fèi)的歸集與分配。 配套設(shè)備的建立能夠與土地開發(fā)同步進(jìn)展，也能夠不同步進(jìn)展，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開發(fā)同步進(jìn)展的配套設(shè)備開發(fā)費(fèi)用，可以分清受害對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)本錢核算對象，借記“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶，貸記“銀行存款等賬戶；分不清受害對象時(shí)，應(yīng)先經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶歸集，待配套工程開工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受害對象中進(jìn)展分配。 (2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)展的配套設(shè)備開發(fā)費(fèi)用，普通可先經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶歸集，待配套設(shè)備開工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶中。假設(shè)土地

33、開發(fā)已完成等待出賣或出租，而配套設(shè)備尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)本錢，經(jīng)同意對這類配套設(shè)備的費(fèi)用可先按其方案本錢(或預(yù)算本錢)在土地開發(fā)本錢中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)備費(fèi)賬戶。實(shí)踐發(fā)生的配套設(shè)備開發(fā)費(fèi)用經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶核算，待配套設(shè)備完工后，對預(yù)提的配套設(shè)備費(fèi)與實(shí)踐發(fā)生的配套設(shè)備費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)本錢。 3開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的費(fèi)用先經(jīng)過“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶核算，月份終了，再按一定的分配規(guī)范分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)本錢核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)

34、本錢土地開發(fā)賬戶內(nèi)。假設(shè)直接組織和管理開發(fā)工程的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)本錢的開發(fā)間接費(fèi)用工程內(nèi)。 (二)完工土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)工程應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建立場地。 開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)踐本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地賬戶。 2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建立的建立場地。 應(yīng)于開發(fā)完成投入運(yùn)用時(shí)，將其實(shí)踐本錢結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)本錢中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)本錢的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 (1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢

35、的相關(guān)本錢工程內(nèi)。其會(huì)計(jì)分錄是： 借：開發(fā)本錢房屋土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 根底設(shè)備費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)備費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 貸：開發(fā)本錢土地土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 根底設(shè)備費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)備費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建立場地的本錢結(jié)轉(zhuǎn)。由于原商業(yè)性建立場地的開發(fā)本錢中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。 (2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和“根底設(shè)備費(fèi)兩個(gè)費(fèi)用工程，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和“根底設(shè)備費(fèi)本錢工程。 借：開發(fā)本錢房屋土地征用及拆遷費(fèi) al 根底設(shè)備費(fèi) a2+ a3+ a4 貸：開發(fā)本錢土地土地征