2009年合肥(含三縣)土地市場研究報告

1、2009年合肥(含三縣)土地市場研究報告 HYPERLINK / 合房網(wǎng)資訊中心 時間：2010-1-8 1:16:44 點擊3150 HYPERLINK /newsComment.asp?/=203840 t _blank 評論4 HYPERLINK /html/100108/9A2VF1018011644_1.html l comment#comment 發(fā)表評論 HYPERLINK / t _blank 合房網(wǎng)2009年合肥（含三縣）土地市場視角1、2009年度合肥（含三縣）土地市場表現(xiàn)高度繁榮2009年合肥土地交易表現(xiàn)出極高的繁榮度，全年共計成交95宗地塊，成交面積為6972.9畝，折

2、合成共計464.86萬，平均成交價格為271.5萬/畝，成交總金額高達189.32億元，土地規(guī)劃建筑面積為1297.83萬，為2010年和2011年的樓市供應量打下堅實的基礎，2009年換算成地面價為4072.6元/，樓面價為1458.8元/。從2009年的土地推售效果來看，合肥土地交易含金量極高，區(qū)域搭配、地塊大小配比、新區(qū)和舊城改造配比和明星優(yōu)質(zhì)地塊等方面都表現(xiàn)出很高的成功性；另外從逐月的土地推售來看，依據(jù)土地需求程度合理推出地塊，為土地的較高價值的成功轉(zhuǎn)讓打下基礎。2、2009年5月和10月成為土地交易高峰月合肥土地轉(zhuǎn)讓在月度表現(xiàn)出很不均衡，在5月和10月出現(xiàn)兩個明顯的高峰月。2009年

3、經(jīng)過前5個月樓市高速回暖，成交量的急速攀升，樓市無論是絕對成交量還是后市的走高趨勢，促使開發(fā)企業(yè)拿地的積極性和條件成熟，也使得合肥土地市場的交易活躍度明顯提升。2009年5月達到本年度的第一個高峰期，是土地成交量最高的月度，共計成交22宗土地，成交面積為1610.9畝；還展示出新的特征，即產(chǎn)生2009年第一個“地王”，為合肥土地市場的高成交量和明顯地塊的成功轉(zhuǎn)讓都起到“催化”作用。2009年10月份又是合肥土地交易市場表現(xiàn)出的第二高峰月，該月成交13宗地塊，成交面積為1203.8畝，僅次于5月份，但10月份表現(xiàn)出高成交量和高土地成本的雙高特征，也是2009年土地競拍最為激烈的月度。在剛性需求和

4、樓市相關優(yōu)惠政策的雙重促進下，使得 HYPERLINK / t _blank 合肥樓市成交量轉(zhuǎn)入高速通道；自6月份后，在投資性置業(yè)入市和樓市慣性推動，更是每個月都突破萬套大關，成交均價也逐月刷高，高成交量和高房價雙高市場表現(xiàn)；在售樓盤的可售量逐月遞減，已經(jīng)降至歷史的低點，開發(fā)企業(yè)的土地可供開發(fā)的土地儲備量降低，拿地的緊迫性提高。樓市銷售行情高度繁榮現(xiàn)實、對后市高期望值、開發(fā)企業(yè)拿地迫切和企業(yè)資金回籠充分四個方面促使合肥土地交易市場的成功。3、合肥土地成本上升明顯 上漲近1倍2009年是近幾年合肥土地成本上漲最為明顯的年度。在合肥（含三縣）2009年1月的土地樓面均價為918.1元/最低值，而在

5、9月份土地樓面均價高達2560.0元/的最高值；尤其從上半年合肥土地平均樓面價維持在1000元/上下波動，而下半年合肥土地的平均樓面價竄升至2000元/上下波動，相比上半年上漲1倍左右。合肥經(jīng)過3年大建設，使得合肥土地質(zhì)量出現(xiàn)極大的提升；合肥樓市房價的快速攀升，帶來的較高的預期值；開發(fā)企業(yè)集中緊迫拿地，三個方面促使合肥土地成本的翻番的上漲。4、土地推售策略優(yōu)異2009年土地相關管理部門土地收儲和推售方面策略性優(yōu)異，不僅出色完成土地推售量，而且從土地轉(zhuǎn)讓的實際成效來看也表現(xiàn)優(yōu)秀，均達到預期成果。首先，明星地塊的高價成功轉(zhuǎn)讓，如美菱冰箱廠地塊、榮事達洗衣廠地塊、濱湖超大面積捆綁地塊、 HYPERL

6、INK /houseList.asp?areaId=8 t _blank 政務區(qū)低密度地塊、翡翠湖地塊、眾多舊城改造地塊等均以較高溢價率成功轉(zhuǎn)讓；其次，老城區(qū)地塊和濱湖、經(jīng)開、政務等新城地塊以合理的配比轉(zhuǎn)讓相當成功；再次，明星地塊轉(zhuǎn)讓后的開工和規(guī)劃基本上都能按時按質(zhì)的進行；還有，關注度極高的地塊，也以預期性的成交，既達到土地的經(jīng)濟收益目標，同時又達到了社會效應，合肥城市規(guī)劃目標得以體現(xiàn)；最后，全國知名開發(fā)企業(yè)積極加入，合肥土地競拍的行列，且大多數(shù)企業(yè)最終都拿到滿意的地塊。知名開發(fā)企業(yè)進駐合肥樓市市場，為 HYPERLINK / t _blank 合肥房地產(chǎn)行業(yè)的進一步高質(zhì)量快速發(fā)展，帶來積極的

7、促進效應。5、濱湖成為合肥土地推售最成功的區(qū)域2009年濱湖新區(qū)成為合肥市各區(qū)域土地轉(zhuǎn)讓最大的區(qū)域，本年度共計出讓了22宗，成交面積高達2164.1畝，占年度轉(zhuǎn)讓土地總量的3成以上，達31.0%，且也保持極高的轉(zhuǎn)讓成功率。包河和蜀山2009年土地轉(zhuǎn)讓均為12宗地塊，轉(zhuǎn)讓面積分別為690.6畝和507.1畝，位列成交量的前三甲。 6、合肥土地地王回顧1）、單次成交面積最大BHF-1-1、BHF-2-1、BHF-2-2、BHF-3、BHF-4-1和BHF-4-2六宗土地捆綁地塊，共計721.7畝，折算481135.7，被仰智慧以個人名義摘牌，成為2009年土地單次轉(zhuǎn)讓最大面積； 2）、單價和地面價

8、“地王”位于明光路和勝利路交口的E0912地塊，以2274萬元/被合肥榮昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，該宗地塊的成功轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造合肥土地市場的單價地王，同時又以34109.8元/的創(chuàng)造了地面價地王雙記錄；3）、樓面價“地王”徽山路和祁門路交口的S0910被中國石油天然氣股份有限公司以13889.9元/的樓面價，成為2009年合肥土地的樓面價“地王”；宿松路的S0912地塊被合肥常青商貿(mào)服務有限公司以7290.0元/的樓面價競得，成為第二高樓面價。4）、成交總金額“地王” HYPERLINK /houseList.asp?areaId=9 t _blank 經(jīng)開區(qū)的繁華大道和云外路交口的HJQ070地塊

9、，被浙江綠城集團有限公司以26.00億元的總成交金額競得，創(chuàng)造2009年合肥土地交易的總價“地王”。5）、2009年“明星”地塊轉(zhuǎn)讓表一、2009年合肥（含三縣）土地成交綜述2009年合肥（含三縣）土地共計成交95宗，成交面積高達6972.9畝，折合成464.86萬，成交總金額高達189.32億元，成交土地規(guī)劃建筑面積累計為1297.83萬，平均單畝價格為271.5萬元/畝，平均地面價為2140.9元/，平均樓面價為1458.8元/。二、2009年合肥土地成交月度走勢1、成交宗數(shù)月度走勢2009年合肥（含三縣）土地共計成交了95宗地塊，地塊成交較為活躍。從2009年度的成交宗數(shù)月度走勢來看，出

10、現(xiàn)兩個成交高峰期，在5月和10月份達到兩個成交高峰月。2、成交面積月度走勢2009年合肥（含三縣）土地成交畝數(shù)為6972.9畝，折算為464.86萬。從土地的成交面積的月度走勢來看，合肥土地成交月度的均衡度較低，月度間的差距極大，走勢不穩(wěn)定。2009年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率極高，故本年度的成交面積主要由相關政府的推售量決定。3、成交價格月度走勢2009年合肥（含三縣）土地成交地面價年度平均為4073元/，同時從地面價月度走勢來看，該市的成交地面價走勢波動較大。其中11月份受黃潛望板塊W0914（望江路與潛山路交口東北角）和包河S0911（寧國路與青年路交口東北角）兩宗高成交地面價超過

11、10000元以上的拉升，使得該月以7268元/的高水平高居首位；2009年合肥（含三縣）土地成交樓面價平均為1459元/，相對土地成交地面價而言，樓面價的月度走勢較為穩(wěn)定，月度間的差距較小。其中9月份受政務新區(qū)低密度地塊ZWQTB-034（ HYPERLINK /houseList.asp?areaId=8 t _blank 政務區(qū)、翡翠路西，南二環(huán)路南）樓面價高為5120.0元/和 HYPERLINK /houseList.asp?areaId=7 t _blank 高新區(qū)SXH-1（高新區(qū)、玉蘭大道與習友路交口西北角）樓面價為3968.2元/的拉升，使得該月土地成交平均樓面價以2560元/

12、的高水平創(chuàng)造最高記錄。4、成交總金額月度走勢合肥（含三縣）2009年全年土地成交總金額累計高達189.32億元，創(chuàng)造合肥土地經(jīng)濟收益最高的記錄。從全年度月度走勢來看，受月度成交高峰月的左右，使得5月和10月成交總金額也達到峰值，其中雖然10月份的土地成交面積比5月份少407.1畝，但由于合肥土地成本的快速攀升，成交價格的持續(xù)上漲，使得合肥10月份土地成交總金額反而比5月多出8.76億元，也反應出合肥土地成本的上漲速度極快。5、土地規(guī)劃建筑面積月度走勢2009年成交土地規(guī)劃建筑面積累計高達1297.83萬，也創(chuàng)造合肥年度最高記錄，反應出 HYPERLINK / t _blank 合肥樓市后市供應

13、量潛力極大。其中5月份由于土地成交面積最高記錄，導致該月土地規(guī)劃建筑面積也以296.7萬的數(shù)值高居首位；值得關注的是6月份土地成交面積雖然小于10月份，但是由于地塊的 HYPERLINK /html/070822/90998.html t _blank 容積率較大，促使6月份的成交土地規(guī)劃建筑面積反超10月份，成為第二高的月度。三、2009年合肥土地成交區(qū)域構(gòu)成1、成交宗數(shù)區(qū)域構(gòu)成合肥土地成交宗數(shù)為95套，且所有區(qū)域均有土地成交記錄。濱湖新區(qū)土地成交宗數(shù)高達22宗，占全市總宗數(shù)比重為23%，將近1/4，成為土地成交最高的區(qū)域；包河和蜀山2009年成交宗數(shù)同為12宗，占總量的13%；肥東和瑤海兩

14、區(qū)成交宗數(shù)分別為11宗，占總量的12%；廬陽成交宗數(shù)為9宗，占總量的9%； HYPERLINK /houseList.asp?areaId=9 t _blank 經(jīng)開區(qū)為6宗，占全市的6%；政務成交宗數(shù)為5宗，占總量的5%；高新區(qū)為4宗，占總量為4%；肥西僅為2宗，占總量的2%；而新站僅成交1宗地塊，成為全市各區(qū)成交土地宗數(shù)最少的區(qū)域。2、成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)2009年合肥地區(qū)土地累計成交6972.9畝，折算464.86萬。濱湖以2164畝，144.3萬的土地成交面積高居區(qū)域之首，占全市總量的31.0%；肥東則是以994畝，66.3萬位列次席，占總量的14.3%。經(jīng)開區(qū)則是以單宗大面積的作用，以7

15、34畝，49.0萬，位居三甲，占總量的10.5%。3、成交價格區(qū)域?qū)Ρ?009年合肥（含三縣）土地成交平均價格為272萬元/畝，合肥土地價格明顯出現(xiàn)上漲。新站全年僅成交1宗地塊，以520萬元/畝的單畝價格，高居區(qū)域價格之首；蜀山、瑤海、經(jīng)開和政務四區(qū)域的土地成交價格均超過400萬元/畝，構(gòu)成中堅集團；高新和廬陽以300萬元/畝，處于第二集團；包河和肥西兩區(qū)成交價格也超過平均價格；肥東和濱湖兩個區(qū)域是合肥各個區(qū)域的土地成交量最高的兩個區(qū)域，而成交單價處于后兩位，拉低全市平均價格；說明合肥市區(qū)的土地價格上漲速度較快。4、成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?009年合肥（含三縣）土地成交總金額累計高達189.32億

16、元，創(chuàng)造合肥土地成交總金額的最高記錄。濱湖雖然轉(zhuǎn)讓價格較低，但以其極高的轉(zhuǎn)讓量，使得該區(qū)成交總金額高達30.9億元，獨占鰲頭；經(jīng)開區(qū)則是在成交量和成交價格雙高的作用，也促使該區(qū)土地成交總金額高達30.2億元，以微弱的劣勢落后 HYPERLINK /houseList.asp?areaId=17 t _blank 濱湖區(qū)，成為第二高的區(qū)域；蜀山和瑤海兩區(qū)土地成交總金額也超過20億元以上；包河、政務、肥東、高新和廬陽5區(qū)成交總金額處于10-20億元之間，構(gòu)成中間集團；肥西和新站兩個區(qū)以成交量和成交價格雙低影響，總金額位列最后兩名。5、成交成本區(qū)域?qū)Ρ?009年合肥（含三縣）年度成交土地平均地面價高

17、達為4073元/。其中新站雖僅成交1宗地塊，但以7800元/的地面價高居區(qū)域之首；蜀山則是以高成交價格居多，平均地面價高達6993元/，僅次于 HYPERLINK /houseList.asp?areaId=18 t _blank 新站區(qū)，成為地面價第二高的區(qū)域；瑤海、經(jīng)開和政務三區(qū)地面價都超過6000元/，分列3-5名；高新、廬陽、包河、肥西、肥東和濱湖以此位居6-11名；2009年合肥（含三縣）年度成交土地平均樓面價為1459元/。其中高新區(qū)雖然地面價處于中等，但該區(qū)的容積率較低，使得該區(qū)的樓面價高達2816元/，成為全市各個區(qū)域土地成本最高的區(qū)域；經(jīng)開區(qū)在翡翠湖的高價地塊成交后，使得該區(qū)的平均樓面價竄升至次席，高新和經(jīng)開也是全市樓面價超過2000元大關的兩個區(qū)域；6、土地規(guī)劃面積區(qū)域?qū)Ρ?009年合肥（含三縣）年度成交土地規(guī)劃建筑