“宏大家園”周邊市場分析

1、無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 “宏大家園周邊市場分析本次市場調(diào)研分析的目的是針對工程的產(chǎn)品特征，而偏重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的，對本案的產(chǎn)品、價(jià)錢定位以及策銷謀劃進(jìn)展戰(zhàn)略性分析。經(jīng)過周邊競爭樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)錢、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比目的的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具

2、有自創(chuàng)性的有效數(shù)據(jù)分析根據(jù)，從而為“宏大家園后期制定營銷企劃戰(zhàn)略提供可靠的評價(jià)和決策基準(zhǔn)。經(jīng)過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位價(jià)錢走勢。經(jīng)過調(diào)研，對比本身工程與其它工程競爭的優(yōu)優(yōu)勢，以此確定本項(xiàng)目的市場營銷戰(zhàn)略。一市場調(diào)研內(nèi)容： 本次調(diào)研在參考了周邊工程的數(shù)據(jù)分析，確定本報(bào)告市場分析研討的區(qū)域?yàn)槟先?、四環(huán)之間。詳細(xì)范圍包括：方莊、成壽寺路沿線工程。根據(jù)本案的產(chǎn)品屬性，有針對性地選取了以下個(gè)樣板樓盤：1、靜馨嘉苑 2、方寶苑3、方安苑 4、世紀(jì)星5、方南家園 6、正邦嘉園二產(chǎn)品細(xì)化分析價(jià)錢分析 從以上價(jià)錢分析闡明，6個(gè)工程的平均單價(jià)為4720元，其中，方南家園價(jià)錢最高，方寶苑的價(jià)錢最低。調(diào)查結(jié)果臨近本案周邊

3、在售工程不多，主要是集中在方莊一帶。由于方莊的大環(huán)境成熟，市政根底配套設(shè)備齊全，具備生活的良好便利條件，所以拉升區(qū)域的整體均價(jià)。4720元均價(jià)其實(shí)是整個(gè)方圓2公里主要是南三環(huán)沿線的價(jià)錢行勢。本案地處南三、四環(huán)之間，離四環(huán)較近，由于四環(huán)路沿線工程位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬綠化隔離帶改造工程，一是政府對沿線工程施以改造的優(yōu)惠政策，二是對小區(qū)綠化率達(dá)標(biāo)有嚴(yán)厲的要求，三是對建筑高度有嚴(yán)厲的控制。所以，四環(huán)沿線的工程普通都頗具規(guī)模，并且著力注重本身產(chǎn)品與環(huán)境的塑造，注重生活質(zhì)量的表達(dá)，住宅普通都以低密度住宅形狀表達(dá)，如未來假日花園、戀日家園等，其價(jià)錢也都在5000元左右，但四環(huán)線沿線工程產(chǎn)品質(zhì)量也參差不齊，高低

4、質(zhì)量房將區(qū)域整體均價(jià)控制在4500左右。所以從南三環(huán)方莊的高塔群到南四環(huán)低密度住宅的形狀分析，本案位于南三、四環(huán)之間，處于明顯的住宅斷檔地帶，周邊臨近工程少，并且產(chǎn)品規(guī)模、質(zhì)量以及配套沒有優(yōu)勢，周邊環(huán)境臟、亂、差，農(nóng)民房多而雜，人口素質(zhì)較低，不能稱得上是一個(gè)成熟的居住區(qū)域。 從總價(jià)上看，主力戶型二居總價(jià)在38萬元，三居總價(jià)根本在49-77萬元之間，按單價(jià)與總價(jià)關(guān)系可以分為兩個(gè)檔次：單價(jià)在5000元/平方米以下的工程，主力戶型總價(jià)根本都在49-77萬元之間，單價(jià)在5000元/平方米以上的工程，主力戶型總價(jià)集中在62-75萬元之間。詳細(xì)情況見下表：物業(yè)稱號平均價(jià)錢主力戶型總價(jià)萬元靜馨嘉園44006

5、53居方寶苑4200382居方安苑510062-753居方南家園5500663居世紀(jì)星462049-773居正邦嘉園450054-593居2、戶型分析總體看來，普通工程的價(jià)錢越高，戶型的面積也越大，詳細(xì)分析如下：戶型面積情況：一居多在60-90平方米之間，只需方南家園及世紀(jì)星沒有一居戶型。二居可分為80-100、106-130兩檔，其中80-100平方米之間的數(shù)量較多，具有106-130平方米之間的兩居室戶型的工程多為高價(jià)位工程。三居室為多數(shù)工程的主力戶型，面積主要集中在106-120平米之間及120-148平米之間。四居室只需方安苑有180-230平米之間。詳細(xì)情況見下表：物業(yè)稱號各戶型所占

6、比例各戶型面積一居二居三居四居一居二居三居四居靜馨嘉園8%46%48%-7688-100148-方寶苑-38%30%-7329182107、117、120、128-方安苑8%18%38%36%80-9090-100122-147180-230方南家園-30%50%-90120-世紀(jì)星-33%46%-106、116、130106、133、168-正邦嘉園-32.6%38%-60100120-130-注：各戶型所占比例指各戶型套數(shù)占總套數(shù)分額。3、設(shè)備比較多數(shù)工程居室、廚衛(wèi)都為精裝修，有個(gè)別工程廚衛(wèi)為簡易精修。多數(shù)工程采用集中供暖系統(tǒng)，靜馨嘉園和正邦家園采用壁掛爐供暖供熱水。戶主可根據(jù)需求經(jīng)過其溫

7、控開關(guān)自動調(diào)理室內(nèi)溫度?？梢晫χv和閉路監(jiān)控保安系統(tǒng)已為絕大多數(shù)競爭工程所采用。 除世紀(jì)星有智能化設(shè)備外，其他工程均短少智能化設(shè)備。物業(yè)裝修情況一覽表物業(yè)稱號裝修程度設(shè)備廳房櫥衛(wèi)供暖系統(tǒng)保安系統(tǒng)通訊系統(tǒng)智能化電梯會所靜馨嘉園初裝修初裝修贈送分戶燃?xì)鉅t可視對講，閉錄監(jiān)控預(yù)留線路-合資-方寶苑初裝修簡易裝修配部分廚具潔具集中供暖訪客對講，閉錄監(jiān)控-合資-方安苑初裝修初裝修集中供暖-方南家園粗裝修粗裝修集中供暖訪客對講，閉錄監(jiān)控預(yù)留線路 -訊達(dá)3000平米世紀(jì)星粗裝修粗裝修集中供暖可視對講，密碼控制預(yù)留線路數(shù)據(jù)寬帶三菱有正邦嘉園粗裝修粗裝修廚房高級面磚壁掛爐-預(yù)留線路、IDD入戶-奧的斯-4、物業(yè)軟件

8、比較從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，所調(diào)查工程除世紀(jì)星聘請國貿(mào)物業(yè)管理外，其他工程均聘請普通物業(yè)管理公司進(jìn)展管理。此外，物業(yè)費(fèi)按照普通住宅收費(fèi)規(guī)范1.52.2元。 靜馨嘉園開展商：北京地杰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 設(shè)計(jì)單位:北京華特建筑設(shè)計(jì)顧問方寶苑開展商：北京市京工房地產(chǎn)開發(fā)總公司 建筑商：住總正華建立工程建立，其雄厚的實(shí)力將使小區(qū)質(zhì)量更穩(wěn)定，信譽(yù)更可靠設(shè)計(jì)單位 ：中京慧設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理公司 ：京工物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) ：1.70元/月.平方米方安苑開展商：北京安樂大酒店設(shè)計(jì)單位：天津建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理公司：宏原物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)：1.60元/月.平方米方南家園開展商 ：北京市物資房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管

9、理費(fèi)： 1.50元/月.平方米 世紀(jì)星開展商：太合萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 設(shè)計(jì)單位：華茂中天設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理公司：國貿(mào)物業(yè)顧問管理公司 物業(yè)管理費(fèi) ：2.2元/月平米 正邦嘉園開展商：北京曉松房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計(jì)單位：北京首都工程 物業(yè)管理公司：一年內(nèi)開發(fā)商自管 物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/平方米.月 5、分析總結(jié)：區(qū)域工程主要位于南三環(huán)至南四環(huán)之間，主要工程分布在方莊一帶。鄰本案沒有新工程推出，方莊市場已趨于飽合，可售房不多，根本處于尾盤銷售。個(gè)別工程有今年5月份推出的樓座。未來市場供應(yīng)主要于南四環(huán)沿線低密度住宅，會對本案有較大沖擊。價(jià)錢主要在3800-6500元/平方米，區(qū)域總體平均價(jià)錢為47

10、20元/平方米。未來市場供應(yīng)工程價(jià)錢范圍4000-6500平方米。主力戶型以三居為主，總價(jià)主要在49-77萬元之間。價(jià)錢越高，三居比例越高，同時(shí)各戶型面積也越大。周邊工程配套設(shè)備不夠先進(jìn)，沒有精裝修的樓盤，整體物業(yè)檔次較低。周邊工程規(guī)模在10萬平米以上的較少，主要為5萬平米左右的工程，規(guī)模大才干產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，而規(guī)模小的樓盤并沒有做成小而精的社區(qū)質(zhì)量。三進(jìn)入市場的問題點(diǎn)1、目的客戶群體單一 本案的客戶群體主要以當(dāng)?shù)丶芭R近拆遷居民及城外誠做買賣的小業(yè)主為消化對象。方莊一帶的客戶很難會吸引到本案來。2、周邊環(huán)境雜而亂 周邊大部分為農(nóng)民房，待撤除，會直接影響日后居住的溫馨度。斜對面的城外誠家具城，物流

11、人流源源不斷，直接帶來很大的噪音環(huán)境污染。3、小區(qū)綜合質(zhì)量低 樓體外觀設(shè)計(jì)低檔陳舊，無質(zhì)量感；根本無綠化；硬件設(shè)備配置群眾化，雖可以滿足普通居住人的各方面需求，但無額外附加產(chǎn)品能從蕓蕓眾生的工程中脫影而出，吸引人的注目。4、小區(qū)規(guī)模小，并已成現(xiàn)房，無法對質(zhì)量進(jìn)展再塑造。四進(jìn)入市場時(shí)機(jī)點(diǎn)戶型目的小，總價(jià)低一居65.85平米，二居76-83.85平米，三居83.9、102.8、106.79平米。目前可售房112套。二室一廳76平米為主力銷售戶型，南北朝向，室內(nèi)功能規(guī)劃合理，總價(jià)在30萬元以內(nèi)。有一定的銷售潛力。五市場建議基于對以上周邊區(qū)域市場的定量分析并結(jié)合本案目前的銷售特性。我方建議重新制定市場

12、價(jià)錢，采用多元立體銷售渠道，并借助我方有利市場推行資源，有效擴(kuò)展市場。建議均價(jià)為3600元/平米。1、靜馨嘉苑 位于北京豐臺區(qū)成壽寺路31號，南三環(huán)南五百多米處，北鄰南三環(huán)主干道，其間隔 僅為500多米。距京津唐高速公路1.6公里。有多條公交線路在物業(yè)門口設(shè)有車站。詳細(xì)為39支、329、807、812、830、927、946 等公共交通線路距市中心天安門僅7公里。南鄰亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為勝利的技術(shù)白領(lǐng)提供就近住宅，方便上下班。東與世界購物廣場、多腦河電子市場隔路相望，為物業(yè)住戶購物、文娛提供了方便。東北臨近新落成的現(xiàn)代化的首都圖書館，為您學(xué)習(xí)充電提供便利。工程占地面積9100平方米， 建筑面

13、積48606平方米， 綠化率31.6%， 由3棟板樓7、13、17層組成。目前起價(jià)：3800元/平米，均價(jià)：4400元 /平方米 最高價(jià)：4900元/平米開展商：北京地杰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 設(shè)計(jì)單位： 北京華特建筑設(shè)計(jì)顧問 工程進(jìn)度 2001年7月底到達(dá)正負(fù)零；2001年1 2月主體建筑封頂；2002年6月完工，10月底入住。 設(shè)計(jì)風(fēng)格：歐式建筑設(shè)計(jì)主力戶型：1居76平米，二居88-100平米，三居148平米裝修規(guī)范及配套設(shè)備室內(nèi)部分戶門：四防門，設(shè)有門禁及門鈴。 窗戶：部分外飄窗設(shè)計(jì)、塑鋼雙層玻璃。 陽臺：全封鎖陽臺、雙玻璃帶紗窗。 居室：全為初裝修，地面做至基層，墻面四白落地，預(yù)留插座

14、位置。 廚房：管道燃?xì)馊霊?，上下水預(yù)留接口。 衛(wèi)生間：預(yù)留各種潔具、坐便器及浴缸或桑拿浴箱上下水接口及電插座。 空調(diào)：預(yù)留空調(diào)插座，室外設(shè)空調(diào)預(yù)留位。 ：每戶預(yù)留兩面?zhèn)€插孔。 電視：各居室及臥室均設(shè)有公共頻道天線插孔，接納有線電視及全頻道電視節(jié)目。 供暖：購買房屋時(shí)贈送分戶燃?xì)鉅t一臺，室溫完全自已控制，節(jié)能環(huán)保，此燃?xì)鉅t可提供24小時(shí)熱水。 供電系統(tǒng)：雙路供電，每戶一表。 公共部分 外墻：高級裝飾涂料。 首層大廳、電梯廳：首層大廳墻面地面及各層電梯廳地面均為花崗巖資料裝飾。 電梯：名牌電梯，直達(dá)地下車庫，層層設(shè)站。 平安系統(tǒng)：每單元門安裝非可視對講系統(tǒng)，小區(qū)24小時(shí)專業(yè)管理人員巡視。 泊車：地

15、下設(shè)有停車庫，電梯直達(dá)入戶。 頂層平臺：頂層躍層設(shè)有獨(dú)立私家觀景陽臺。2、方寶苑 方寶苑位于東南三環(huán)成壽寺中路，緊靠方莊橋，39支線、300路、368路、927路、946路、開發(fā)區(qū)專線等公交車直達(dá)小區(qū)。 整個(gè)小區(qū)由2棟13層帶電梯小高層建筑組成，小區(qū)占地10436平方米，建筑面積37523平方米，綠地3180平方米，綠化率30.5%，容積率0.305 ,運(yùn)用率 73% 小區(qū)采用目前國際流行的圍合式設(shè)計(jì)。方寶苑小區(qū)系由北京市京工房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，住總正華建立工程建立，其雄厚的實(shí)力將使小區(qū)質(zhì)量更穩(wěn)定，信譽(yù)更可靠。 目前銷售起價(jià)：3700元/平米 均價(jià)：4200元/平方米 最高價(jià)4900元/平米

16、。開展商：北京市京工房地產(chǎn)開發(fā)總公司 設(shè)計(jì)單位 ：中京慧設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理公司 ：京工物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) ：1.70元/月.平方米 戶型設(shè)計(jì)：主力戶型1居73.2平米，2居室91.82平米，3居室117、128、120、107平米。建筑單體：一號樓7個(gè)單元，一個(gè)單元2戶，南北朝向4個(gè)單元，東西朝陽3個(gè)單元二號樓8個(gè)單元，一個(gè)單元2戶，南北朝向5個(gè)單元，東西朝向3個(gè)單元。工程進(jìn)度 1999年11月開工，2000年3月15日開盤，2001年9月入住 裝修規(guī)范及配套設(shè)備 構(gòu)造：鋼筋混凝土現(xiàn)澆剪力墻。外墻：高級外墻涂料。外窗：彩版鋼窗意大利引進(jìn)技術(shù)。內(nèi)墻：初裝修，刮耐水膩?zhàn)?。地面：預(yù)留裝修面。戶門

17、：三防門。陽臺：封鎖陽臺。廚衛(wèi)：簡易裝修，配部分廚具潔具。通訊：兩部線入戶。電視：每戶預(yù)留電視插座客廳、主臥。供暖：集中熱力供應(yīng)。電梯：合資高級電梯。供電：雙路供電，每戶配備20安培電表。煤氣：管道煤氣入戶3、方安苑 方安苑小區(qū)位于豐臺區(qū)左安門外大街南方莊橋西南100米 ，居住部分占地2.06公頃，總占地面積約12萬平方米，是由四棟24層塔樓、一棟9層高級住宅、一棟3層住戶會所組成的封鎖式小區(qū)，對于一個(gè)具有現(xiàn)代先進(jìn)程度的社區(qū)來說，規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)同等重要。方安苑，秉承國外同類社區(qū)的優(yōu)秀規(guī)劃理念，采用大面積中心綠地花園、雙環(huán)交通組織、雙封鎖物業(yè)管理。小區(qū)居民803戶，擁有地上地下車位620個(gè)，可租

18、可購，免去有車無位之苦，小區(qū)同時(shí)在每座塔樓地下一層設(shè)有足夠的自行車存放位停車后可乘電梯直接入戶。小區(qū)西側(cè)建有3000平方米的用戶會所，設(shè)有游泳池、超市、保健站、儲蓄所、健身房、桑拿間、美容美發(fā)室、咖啡廳、洗衣店、樓頂網(wǎng)球場、乒乓球室、臺球室等多項(xiàng)配套設(shè)備，使您不出小區(qū)就能享遭到全方位的效力，估計(jì)今年五一投入運(yùn)用。 目前4棟塔樓中有三棟已入住，還有一棟今年5月1日入住。3棟入住現(xiàn)房中現(xiàn)還有朝向樓層不太好的戶型，即將入住的塔樓中1居8090平米，2居100平米左右，3居122147平米。目前起價(jià)4800元/平米，均價(jià)5100元/平米，最高價(jià)6000元/平米。開展商為北京安樂大酒店，設(shè)計(jì)單位為天津建

19、筑設(shè)計(jì)院，物業(yè)管理公司為宏原物業(yè)管理公司，物業(yè)管理費(fèi) 1.60元/月.平方米，容積率0.82 ，綠化率40%，運(yùn)用率 82%4、方南家園 方南家園位于劉家窯橋往南600米,北距南三環(huán)劉家窯環(huán)島僅300米，與方莊社區(qū)隔橋相望。12，25，43，17，705路總站聚集，17支，39路直達(dá)，五間樓站下車：地鐵5號線近在咫尺。東西交錯(cuò)，南來北往，四通八達(dá)，出行方便。 現(xiàn)有現(xiàn)房為2棟塔樓，8棟板樓已全部入住。明年銷售2棟塔樓，2居室90平米左右，三居室120平米左右。目前起價(jià)：3800元/平米，均價(jià)：4620元/平方米 。容積率0.25 ,綠化率 40%, 運(yùn)用率 80% 。小區(qū)集中熱力供暖，雙路供電，

20、天然氣入戶，每戶預(yù)留充足電視，插孔。小區(qū)中的配套會館提供購物，健身，美容效力，足不出戶便可滿足生活需求：大型地下停車廠泊位充足，占地7200平方米的學(xué)校小區(qū)西北角200米外的鐵營醫(yī)院，將使您全無后顧之憂。性能優(yōu)越的迅達(dá)VVVF電梯，更能為您提供方便快捷的效力開展商 北京市物資房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理費(fèi) 1.50元/月.平方米 5、世紀(jì)星 世紀(jì)星位于豐臺區(qū)方莊立交橋西南側(cè)，目前銷售起價(jià)4900元/平米， 均價(jià)：5500元 /平方米 ，最高6500元/平米。工程占地面積 33000平方米 ，建筑面積165500平方米 ，綠化率 40% 建筑單體：3棟22層及2棟30層塔樓 。運(yùn)用率 78% 主要戶

21、型 ：2居106、130、116平米，三居133、106、163平米開展商：太合萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 設(shè)計(jì)單位：華茂中天設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理公司： 國貿(mào)物業(yè)顧問管理公司 物業(yè)管理費(fèi) ：2.2元/月平米 工程進(jìn)度 開工日期：2001年3月1日；開盤日期：2001年4月5日；全面入住時(shí)間：2002年9月 裝修規(guī)范及配套設(shè)備 共用部分構(gòu)造：現(xiàn)澆 層高：2.8米 外墻：面磚 樓門：大理石 大堂：大理石，四星級飯店規(guī)范 電梯間及走道：大理石及面磚 住宅部分 戶門：高級三防門 窗：塑鋼雙玻，飄窗 陽臺：落地陽臺 廚房：毛坯 衛(wèi)生間：毛坯 配套設(shè)備 電梯：三菱電梯 電視：衛(wèi)星電視 通訊：預(yù)留2部直撥插孔 供電：20A或40A 燃?xì)猓禾烊粴?消防：燃?xì)鈭?bào)警及噴灑系統(tǒng) 保安：24小時(shí)巡查、閉路監(jiān)控、紅外線報(bào)警 智能化：寬帶數(shù)據(jù)線入戶 其他-會所：私人會所，體育場館6、正邦嘉園 正邦嘉園座落于北京市豐臺區(qū)劉家窖橋東南角，物美商城南。南三環(huán)與蒲黃榆路交界處，西鄰地鐵5號線劉家窖站，12、43、300等多條公交經(jīng)過，交通極為便利，北側(cè)緊鄰方莊大社區(qū)，完善、成熟的生活配套設(shè)備更是讓人情有獨(dú)鐘。文教、文娛、購物、醫(yī)療及通訊場所環(huán)顧于此，全方位滿足您生活、任務(wù)所需。小區(qū)規(guī)劃規(guī)劃合理，綠地集中