高姿大廈評(píng)估報(bào)告-2016.3.3

1、上海陜西南路高姿大廈評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目信息地理位置項(xiàng)目位于黃埔區(qū)（原盧灣區(qū)）陜西南路233號(hào)，1/10號(hào)線陜西南路站與9/12號(hào)線嘉善路之間，臨近上海文化廣場(chǎng)與紹興公園。項(xiàng)目西臨陜西南路、南臨紹興路、北臨永嘉路，所在區(qū)域舊時(shí)為法租界，項(xiàng)目周邊擁有眾多歷史優(yōu)秀建筑及文物保護(hù)單位。商辦產(chǎn)權(quán)，目前為漢庭快捷酒店。戶型項(xiàng)目整體為三角形。體量項(xiàng)目為1-11層，產(chǎn)權(quán)面積3901.11平方米。商業(yè)共三層辦公/酒店公寓為4-11層目前情況項(xiàng)目為續(xù)輝所有，該地塊先抵押給農(nóng)行，之后續(xù)輝作為債務(wù)人將項(xiàng)目通過上海銀行抵押給東方資產(chǎn)公司。東方資產(chǎn)已擁有標(biāo)的2年。目前項(xiàng)目在租，包括漢庭酒店等品牌。標(biāo)的：高姿大廈3,901.11

2、 m，其中商業(yè)976.99 m，辦公2924.12 m收購(gòu)總額：12,000萬(wàn),折合樓板價(jià)3.08萬(wàn)元/ m付款方式：引進(jìn)銀行并購(gòu)貸款（年利率：9%），一次性支付100%收購(gòu)款項(xiàng)，取得所有標(biāo)的房源的產(chǎn)權(quán)。收購(gòu)款之外的成本承擔(dān)：裝修改造費(fèi)、原租賃方清退費(fèi)、代理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、交易稅費(fèi)稅費(fèi)及承擔(dān)：辦理收購(gòu)的過戶手續(xù)時(shí)所需要支付的交易稅費(fèi)由收購(gòu)方承擔(dān)；出讓方案方案一：變賣東方資產(chǎn)申請(qǐng)解凍標(biāo)的后，按照約定價(jià)格進(jìn)行過戶。方案風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1、標(biāo)的解凍后，至房產(chǎn)交易中心提交過戶登記材料后，交易中心承諾20個(gè)工作日完成過戶；由于續(xù)輝負(fù)債情況，在此期間其余債權(quán)人對(duì)標(biāo)的索權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的被查封的風(fēng)險(xiǎn)。2、東方資產(chǎn)要求遞交過

3、戶材料后完成收購(gòu)資金支付。方案二：拍賣與東方資產(chǎn)商定方案，對(duì)參與拍賣人選進(jìn)行準(zhǔn)入條件的設(shè)置。方案風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：無法鎖定獲取標(biāo)的價(jià)格。地塊周邊情況分析地塊周邊現(xiàn)狀無專用停車場(chǎng)，僅地面停車場(chǎng)約14個(gè)。 區(qū)域供需分析地塊附近可售項(xiàng)目不多，周邊目前無住宅銷售項(xiàng)目，寫字樓產(chǎn)品旁邊瑞金路日月光伯爵居 。競(jìng)品市場(chǎng)分析目前日月光伯爵居在售價(jià)格5.5-6萬(wàn)，小面積的達(dá)到7萬(wàn)以上，開發(fā)商月成交2-3套華麗家族匯景公寓二手價(jià)格在5.2萬(wàn)-6萬(wàn)元之間項(xiàng)目如住宅性質(zhì)，價(jià)格肯定在10萬(wàn)-15萬(wàn)的價(jià)格，但辦公性質(zhì)的話價(jià)格話，項(xiàng)目?jī)r(jià)格在5萬(wàn)-5.5萬(wàn)左右（毛坯）。產(chǎn)品定位及建議從項(xiàng)目實(shí)際情況來看，已無法再分割做小，那項(xiàng)目有以下2種

4、發(fā)展方向改建精品酒店（自持）房型割小，請(qǐng)?zhí)厣覂?nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，相對(duì)有一定的市場(chǎng)重新精裝修，按酒店公寓出售按此地段的價(jià)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)的成本在3800元/平米左右，對(duì)外報(bào)6000元/平米。裝修標(biāo)準(zhǔn)（地暖/中央空調(diào)/新風(fēng)/軟水）廚房（mile等級(jí)）衛(wèi)生間（高儀/唯寶等級(jí)）商業(yè)可改成咖啡店或特色書店等小資產(chǎn)品面積、價(jià)格及銷售速度建議因裝修成本無法進(jìn)入土增稅抵扣項(xiàng)，故每一套房的銷售都簽銷售合同和裝修合同兩份合同。方案一（營(yíng)銷部提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價(jià)格5.41萬(wàn)元/平方米，裝修價(jià)格0.6萬(wàn)元/平方米商業(yè)1-2樓，清水，價(jià)格預(yù)估在6.18萬(wàn)左右銷售周期：2016年12月至2017年11月，共1

5、2個(gè)月銷售方式建議中介聯(lián)動(dòng)為主方案二（同策提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價(jià)格5.5萬(wàn)，裝修后價(jià)格6.5元/平米商業(yè)1-2樓，清水，價(jià)格預(yù)估在7萬(wàn)左右銷售周期：共9個(gè)月測(cè)算方案一（營(yíng)銷部提供）指標(biāo)類型套數(shù)建筑面積（m）酒店公寓223295.3商業(yè)4605.81合計(jì)263901.11開發(fā)周期2016年2017456 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目洽談獲取項(xiàng)目解押、清退及獲取產(chǎn)證招投標(biāo)、設(shè)計(jì)和樣板房售樓處施工銷售銷售計(jì)劃物業(yè)面積（m2）2016年2017年2018年總計(jì)酒店公寓3295銷售比例15%85%0%100%銷量（m2) 50

6、5 2,790 - 3,295 售價(jià)(萬(wàn)元/m2） 5.55 5.38 5.41 銷售額（萬(wàn)元） 2,805 15,017 - 17,821 商業(yè)606銷售比例29%71%0%100%銷量（m2) 174 432 - 606 售價(jià)(萬(wàn)元/m2） 6.25 6.15 6.18 銷售額（萬(wàn)元） 1,087 2,655 - 3,742 銷售合計(jì)銷量（m2) 679 3,222 - 3,901 銷售額（萬(wàn)元） 3,892 17,671 - 21,563 回款額（萬(wàn)元） 1,167 18,915 1,480 21,563 裝修合同合計(jì) 裝修單價(jià) - - 裝修合同收入 303 1,674 - 1,977

7、回款額（萬(wàn)元） 152 1,826 1,977 回款額（萬(wàn)元） 1,319 20,741 1,480 23,540 備注：1、項(xiàng)目為二手房轉(zhuǎn)讓，考慮到改造成本不能進(jìn)行增值稅抵扣，銷售時(shí)按照銷售合同和裝修合同簽訂，涵蓋裝修合同4%的營(yíng)業(yè)稅。2、銷售回款按照當(dāng)月30%，次月20%，繳足50%首付后三個(gè)月銀行放貸的速度計(jì)算。3、裝修回款按照當(dāng)月50%，次月50%的速度計(jì)算。目標(biāo)成本項(xiàng)目總體情況公寓商業(yè)建設(shè)總投資目標(biāo)成本(萬(wàn)元)可售面積(m2)成本指標(biāo)(元/m2)目標(biāo)成本(萬(wàn)元)可售面積(m2)成本指標(biāo)(元/m2)目標(biāo)成本(萬(wàn)元)可售面積(m2)成本指標(biāo)(元/m2)一土地價(jià)款13,5113,90134

8、,63311,4133,29534,6332,09860634,633二開發(fā)前期費(fèi)1433,9013661213,29536622606366三主體建安費(fèi)2,0113,9015,1551,8933,2955,7451186061,945四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1013,901260863,29526016606260五配套設(shè)施費(fèi)03,901003,295006060六開發(fā)間接費(fèi)1353,9013471143,29534721606347開發(fā)成本15,9023,90140,76213,6273,29541,3522,27560637,552資金支付計(jì)劃2016年2017年2018年合計(jì)一收購(gòu)額1200012

9、000 二 對(duì)方出讓需支付稅費(fèi) 1,1521,1522.1 營(yíng)業(yè)稅及附加（收購(gòu)增值額*5.65%） 350350.32.2 印花稅（收購(gòu)額*0.05%） 662.3 土增稅（轉(zhuǎn)讓收入上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5%）有關(guān)稅金適用稅率） 796796.112.4 所得稅（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）20%） - 三 我方收購(gòu)需支付稅費(fèi) 1,3941393.863.1 承租人清退費(fèi) 1,00010003.2 評(píng)估費(fèi)（房產(chǎn)稅核價(jià)用） 12123.3 評(píng)估費(fèi)（用于銀行貸款） 10103.4 交易手續(xù)費(fèi)及登記費(fèi) 65.863.5 契稅（收購(gòu)額*3%） 3603603.6 印花稅（收購(gòu)額*0.05%）及其他 6

10、6 收購(gòu)總費(fèi)用 14,54614,546 四 裝修改造成本 1,9285802,508 五 期間費(fèi)用 1,3561,937293,3225.1 管理費(fèi)（顧問費(fèi)(=收購(gòu)價(jià)格*3.5%)+收入*1.5%） 5342097435.2 營(yíng)銷費(fèi)（代理費(fèi)(=毛坯收入*3%)+營(yíng)銷費(fèi)用） 589461,0045.3 財(cái)務(wù)費(fèi) 763781291,574 合計(jì) 17,8302,5172920,376收益情況銷售收入（萬(wàn)元）裝修收入（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一收入21,563.071,977.1823,540.25二成本12,000.002,507.6814,507.68三期間費(fèi)用3,321.763,321.76管理費(fèi)

11、用743.45743.45財(cái)務(wù)費(fèi)用1,574.171,574.17營(yíng)銷費(fèi)用1,004.151,004.15四稅金3,545.4879.093,624.574.1收購(gòu)稅費(fèi)393.86393.864.2銷售稅金3,151.6279.093,230.714.2.1營(yíng)業(yè)稅及附加540.3179.09619.404.2.2合同印花稅10.7810.784.2.3評(píng)估費(fèi)（房產(chǎn)稅核價(jià)用）21.5621.564.2.4土增稅2,578.972,578.97五稅前凈利2,695.83-609.592,086.24六所得稅539.17539.17七稅后凈利2,156.66-609.591,547.08八稅后扣除2

12、,152.412,152.41九實(shí)際凈利4.25-609.59-605.33備注：稅后扣除含對(duì)方出讓需支付稅費(fèi)和承租人清退費(fèi)。方案二（同策提供）指標(biāo)類型套數(shù)建筑面積（m）酒店公寓223,295.30商業(yè)一樓4605.81合計(jì)263901.11銷售計(jì)劃建設(shè)總投資收購(gòu)金額標(biāo)的收購(gòu)均價(jià)元/平方 30,760.48 標(biāo)的公寓收購(gòu)總價(jià)元 120,000,000.00 套數(shù)單元 26 其他：1、現(xiàn)有租戶清退費(fèi)-漢庭、XX元 10,000,000.00 2、承擔(dān)出讓方需繳納的房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)元 3,563,000.00 3、承擔(dān)出讓方需繳納的增值稅費(fèi)元 7,961,100.00 實(shí)際基金收購(gòu)支出費(fèi)用元 141,

13、524,100.00 出讓方需要繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)-續(xù)輝序號(hào)支出項(xiàng)比例小計(jì)1合同印花稅0.05% 60,000.00 2營(yíng)業(yè)稅及附加5.65% 3,503,000.00 3土地增值稅超率累進(jìn)稅率 7,961,100.00 買入方需要繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)-投資人序號(hào)支出項(xiàng)比例小計(jì)1評(píng)估費(fèi)（房產(chǎn)稅核價(jià)用） 120,000.00 2評(píng)估費(fèi)（用于銀行貸款） 100,000.00 3交易手續(xù)費(fèi)0.025% 30,000.00 4權(quán)屬登記費(fèi)550 14,300 5抵押登記費(fèi)550 14,300 6契稅3% 3,600,000.00 7合同印花稅0.05% 60,000.00 8稅務(wù)籌劃 100,000.00 9顧問

14、費(fèi)3.50% 4,200,000.00 8,238,600.00 二手房交易（非住宅）出讓方需要繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)-投資人序號(hào)支出項(xiàng)比例小計(jì)1合同印花稅0.05% 111,824.00 2評(píng)估費(fèi)（房產(chǎn)稅核價(jià)用） 223,648.20 3營(yíng)業(yè)稅及附加1-房?jī)r(jià)5.65% 5,856,123.30 4營(yíng)業(yè)稅及附加2-裝修5.65% 1,861,844.50 5土地增值稅超率累進(jìn)稅率 30,089,232.00 6營(yíng)銷費(fèi)2.00% 4,472,964.00 7代理費(fèi)3.00% 6,709,446.00 49,325,082.00 收益情況銷售收入（萬(wàn)元）裝修收入（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一收入22,364.82

15、3,295.3025,660.12二成本12,000.003,295.3015,295.30三期間費(fèi)用1,982.031,982.03管理費(fèi)用420.00財(cái)務(wù)費(fèi)用443.79營(yíng)銷費(fèi)用1,118.24四稅金4,021.94186.184,208.134.1收購(gòu)稅費(fèi)393.86393.864.2銷售稅金3,628.08186.183,814.274.2.1營(yíng)業(yè)稅及附加585.61186.18771.804.2.2合同印花稅11.1811.184.2.3評(píng)估費(fèi)（房產(chǎn)稅核價(jià)用）22.3622.364.2.4土增稅3,008.923,008.92五稅前凈利4,360.85-186.184,174.66六

16、所得稅-七稅后凈利-八稅后扣除2,162.412,162.41九實(shí)際凈利2,198.44-186.182,012.25備注：稅后扣除含對(duì)方出讓需支付稅費(fèi)和承租人清退費(fèi)。附件：各方案對(duì)比表 方案一（營(yíng)銷部提供） 方案二（同策提供） 差額（公司-同策） 銷售收入（萬(wàn)元） 裝修收入（萬(wàn)元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 銷售收入（萬(wàn)元） 裝修收入（萬(wàn)元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 一收入21,5631,97723,54022,3653,29525,660-2,120二成本12,0002,50814,50812,0003,29515,295-788三期間費(fèi)用3,3223,3221,9821,9821,3403.1管理費(fèi)用7437434204203233.2財(cái)務(wù)費(fèi)用1,5741,5744444441,1303.3營(yíng)銷費(fèi)用1,0041,0041,1181,118-114四稅金3,757793,8364,0221864,208-3724.1收購(gòu)稅費(fèi)39439439439404.2銷售稅金3,363793,4423,6281863,814-3724.2.1營(yíng)