巴城房地產(chǎn)市場分析報告

1、.：.； 陽澄湖別墅區(qū)域分析報告區(qū)域環(huán)境簡介巴城鎮(zhèn)巴城鎮(zhèn)屬昆山市，位于陽澄湖東岸，已有2500年建置歷史，東鄰 HYPERLINK tianqicn/shanghai o 上海天氣 上海，西連 HYPERLINK tianqicn/suzhou o 蘇州天氣 蘇州，北臨常熟，區(qū)域面積157平方公里，常住人員6.3萬人，是昆山市第二大鎮(zhèn)。水陸交通極為便利。巴城為陽澄湖、巴城湖、鰻鯉湖、傀儡湖、雉城湖5 湖相抱，境內(nèi)大小河道縱橫交錯，處處小橋流水，風(fēng)光秀麗。 巴城的別墅主要集中在馬鞍山西路、湖濱路及陽澄湖一帶，建筑風(fēng)格來看，以歐式風(fēng)格居多，也有少量雅致的中式別墅。區(qū)域內(nèi)陽澄湖風(fēng)景區(qū)沿岸岸有95 公

2、里長的湖岸線，湖邊有400多畝果園，建有特種水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，是陽澄三寶蝦、蟹、鱖魚的主要產(chǎn)地。陽澄湖已規(guī)劃、設(shè)計度假村、游泳場、水上餐館、高爾夫球場、舞廳、聽潮屋等，沿湖可供開發(fā)的土地有5000 多畝，陽澄湖岸水域2 萬多畝，這為建立和開發(fā)巴城提供了良好的條件。目前曾經(jīng)成為長三角主要的渡假旅游地域，主要為本區(qū)域及周邊城市上海、蘇州、浙江等地消費群體提供了度假休閑場所。根據(jù)昆山十二五開展規(guī)劃，昆山未來將構(gòu)成以優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)為標(biāo)志的現(xiàn)代城郊型農(nóng)業(yè)；構(gòu)成研發(fā)、制造、營銷相匹配的集約高效的先進(jìn)制造業(yè)；初步構(gòu)成多樣化、國際化、規(guī)模化的現(xiàn)代效力業(yè)。重點構(gòu)成吳淞江工業(yè)區(qū)和沿滬產(chǎn)業(yè)帶，無縫接軌蘇州和上海。此外

3、，由于陽澄湖的大閘蟹出名海內(nèi)外，蟹產(chǎn)業(yè)也成為昆山經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。陽澄湖周邊配套教育：巴城幼兒園、巴城中心小學(xué)始創(chuàng)于1905年，是一所具有近百年悠久歷史的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心小學(xué)；費俊龍中學(xué)因費俊龍是昆山巴城人而命名。醫(yī)療設(shè)備：巴城第一人民醫(yī)院人文環(huán)境：綽墩遺址、崇寧寺、顧阿英故居、昆曲老街、陽澄湖水上公園文娛設(shè)備：大上海高爾夫、富元高爾夫、寶縵酒店、東方云頂酒店、創(chuàng)意生活農(nóng)莊、星期九農(nóng)莊、華東生態(tài)農(nóng)莊、費爾蒙酒店、蟹舫一條街作為別墅區(qū)的生活配套在餐飲、酒店居住方面根本滿足，但是在生活類方面的便利配套還不夠完善，如高端的購物商場、超市等交通道路規(guī)劃：據(jù)國家、，昆山市已有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等

4、穿越昆山而過。據(jù)昆山市規(guī)劃局有關(guān)人士泄漏，昆山已發(fā)布軌道交通建立規(guī)劃，并面向社會進(jìn)展公示。目前昆山軌道交通S1線詳細(xì)站點已根本確定?！笆迤陂g，昆山市域方案建立的軌道交通S1線貫穿城市主軸，將昆山主城區(qū)與東西城市副中心、花橋商務(wù)城有機(jī)相連，向西與蘇州地鐵3號線連通，向東與上海11號線銜接，和其他交通方式共同構(gòu)筑昆山現(xiàn)代化綜合交通體系。根據(jù)規(guī)劃，S1線全長41公里，估計工程投資240億元。交通S1線的建立，有望與上海、蘇州實現(xiàn)軌交連通，提升了交通出行的便利。規(guī)劃中的S1線站點：正儀站、步行街站、虹祺路站、鹿城路站、白馬涇路站、玉山廣場站、珠江路站、長江路站、青陽中路站、黃浦路站、洞庭湖路站、夏

5、駕河路站、順陳路站、景王路站、章基路站、三巷路站、陸家站、綠地大道站等。二、區(qū)域市場分析巴城鎮(zhèn)位于陽澄湖東岸，東鄰 HYPERLINK tianqicn/shanghai o 上海天氣 上海，西連 HYPERLINK tianqicn/suzhou o 蘇州天氣 蘇州，北臨常熟，區(qū)域面積157平方公里，是昆山市第二大鎮(zhèn)。水陸交通極為便利。巴城為陽澄湖、巴城湖、鰻鯉湖、傀儡湖、雉城湖5 湖相抱，境內(nèi)大小河道縱橫交錯。馬鞍山沿線的別墅開發(fā)時間較早，是昆山房地產(chǎn)早期的開發(fā)工程，隨著時間的推移，憑仗周邊的居住生態(tài)環(huán)境與配套設(shè)備的逐漸完善，已構(gòu)成一定的居住氣氛，區(qū)域地塊價值急速上升，近期沒有新增別墅樓盤

6、。目前的別墅工程大多在陽澄湖畔，憑仗人文積淀，清新的自然生態(tài)，近幾年不斷成為別墅開發(fā)的熱地，陽澄湖周邊的根底設(shè)備和生態(tài)環(huán)境日益建立和完善，為高檔住宅落戶陽澄湖區(qū)奠定了杰出的條件根底。從2002年開場，陽澄湖一代休閑養(yǎng)生度假別墅風(fēng)聲水起，出現(xiàn)了頗具幾個代表性的工程，如今陽澄湖集中了玉山勝境、天倫隨園、英郡、大上海高爾夫、泰泓花園、晴碧園等多個別墅樓盤。整體看這區(qū)域的房地產(chǎn)走勢，堅持著穩(wěn)步開展的方式，而且在樓盤開發(fā)理念和環(huán)境的高度交融放面做得更加出色。另一個最大的變化就是將本身的旅游風(fēng)景又是得以深化發(fā)揚(yáng)。經(jīng)過2003年昆山市約請旅游研討專家組對昆山各風(fēng)景古跡的的調(diào)查和定位，把以巴城為中心的陽澄湖旅

7、游度假區(qū)歸為突出和重要的位置，同時也提升了巴城獨特的自然資源型房地產(chǎn)優(yōu)勢。隨著一些上層人士追求生活質(zhì)量的提高和閑暇時間的增多，會全面進(jìn)入享用生活的形狀，旅游度假那么成了他們最好的養(yǎng)生休閑方式，于是度假別墅將成為養(yǎng)生度假居住的優(yōu)先選擇，當(dāng)然也會引起投資人士的青睞和追逐。 估計今后的陽澄湖將會是大步走向愉快的未來，拉近與昆山、蘇州及上海的實踐間隔 和心思間隔 ，更多的外來游客會把旅游當(dāng)作賞心，一些精明的商務(wù)人士看到本區(qū)域紅火的開展地產(chǎn)情況，更會激發(fā)在此購房置業(yè)甚至安居樂業(yè)的愿望。巴城鎮(zhèn)交通圖作為昆山的西部城鎮(zhèn)，巴城鎮(zhèn)在交通和自然資源方面占據(jù)著很大的優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)各級交通干道四通八達(dá)，向西挨工業(yè)園區(qū)的

8、唯亭鎮(zhèn)，至蘇州市區(qū)的40 分鐘左右的車程。向東往上海的路程也相當(dāng)快捷，加上本地自然資源的優(yōu)勢，昆山的臨湖別墅有著良好的開展根底。間隔 蘇州市區(qū)45 公里，30 分鐘左右車程。距上海60公里，50 分鐘左右車程。 區(qū)域配套為配合高檔住宅工程開發(fā)，當(dāng)?shù)匾?guī)模宏大的陽澄湖生態(tài)公園、生態(tài)農(nóng)莊和美食街沿湖公路曾經(jīng)建成。高規(guī)范的五星級費爾蒙酒店也出如今湖邊，配合原有的大上海高爾夫球場及新建的富元高爾夫練習(xí)場，陽澄湖畔時髦的休閑度假商務(wù)區(qū)正在逐漸構(gòu)成。 綽墩山復(fù)原工程10月蓄勢待發(fā)，昆山再造一座山的宏愿即將實現(xiàn)，即將而來的是，昆曲博物園等六大文化主題分園組成陽澄湖文化博覽園，目前拓寬民權(quán)路得工程正在緊張的進(jìn)展

9、中，滿足居住出行的方便。三、區(qū)域樓盤分析1區(qū)域在售樓盤列表案名品院玉山勝境綠城玫瑰園晴碧園荷塘月色位置巴城鎮(zhèn)古城路728號巴城鎮(zhèn)環(huán)湖西路1888號巴城鎮(zhèn)湖濱路3888號巴城鎮(zhèn)馬鞍山西路，陽澄湖旁巴城鎮(zhèn)陽澄湖度假區(qū)湖濱北路163號投資興建聯(lián)美中國投資昆山天元置業(yè) HYPERLINK house.ksls/2021271413.html l # o t _blank 昆山香溢房地產(chǎn)上海致達(dá)建立開展昆山市興華房產(chǎn)開展規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅住宅建筑樓層聯(lián)排別墅獨棟別墅獨棟別墅類獨棟/圍合別墅獨棟、雙拼別墅工程進(jìn)度封頂現(xiàn)房封頂內(nèi)裝修現(xiàn)房總建面積30萬平方米25073101055.72700002300

10、0基地面積21萬平方米6425521476314000054000主力面積200、217366、372682、718、700212、288309、251、257單價范圍元/11000-1600035000-3750020000-2500011000-1400013000-16000平均單價元/12800350002000012000獨棟14000元/；雙拼11000元/ 主力總價萬23015000430350總戶數(shù)戶4154311323374車位比例1：11:21:21:21:2前期已售戶數(shù)戶176236240可售戶數(shù)戶6081311530銷售率% 3625232654容積率0.660.390

11、.470.50.4綠化率%4063.652.44050案名天倫隨園金湖銀灘中大易墅二期半島V33湖墅 帕提歐英郡位置臨湖路南面，湖濱路東面湖濱路東面，錦繡路北面昆山市城北西路4500號湖濱路西面，民全路北面。古城西路西面，城北西路北面投資興建昆山景康房產(chǎn)開發(fā)江蘇美樂地房地產(chǎn)開發(fā)江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)昆山市申恒房地產(chǎn)昆山城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃用途居住居住居住居住居住建筑樓層2層聯(lián)體疊加 公寓3層3層獨棟別墅 聯(lián)體 雙拼 1到3層工程進(jìn)度現(xiàn)房期房現(xiàn)房準(zhǔn)先房現(xiàn)房總建面積550001600001600007700051000基地面積80000600006800097695120000主力面積218-1454

12、17.71276300-520單價范圍元/12000-140006000-800020000-3500010000-1300000-20000平均單價元/130007000260001100016900主力總價萬3501401300300600總戶數(shù)戶187322226235202車位比例1;11;11；11；1前期已售戶數(shù)戶可售戶數(shù)戶3060253070銷售率% 8%40%60%65%46%容積率0.320.9503608043綠化率%65%45%40￥56%46%2021年上半年市場冷清，除了品院、晴碧園、金湖銀灘、湖墅帕提歐平均每月有2-3套的穩(wěn)定走量，其他別墅樓盤均是在慘淡凄涼的環(huán)境中

13、度過，而在7月份，高端樓盤玉山勝境和中大易墅發(fā)力，均銷售了1套，購買對象是經(jīng)開發(fā)商朋友關(guān)系引見而定，那對于另一個高端工程綠城玫瑰園在5月份推出13套獨棟別墅，蓄水至今也有不小的收獲，分別在8/9月份銷售了3套，隨著陽澄湖蟹文化節(jié)的開幕，這區(qū)域的房產(chǎn)市場也揭開了迷霧，沉睡已久的天倫隨園和英郡在9月份分別銷售了3套和7套，這讓該區(qū)域的開發(fā)商看到了陽光，紛紛在年尾迸發(fā)最后的權(quán)利。2區(qū)域在建未售樓盤列表案名嘉華高爾夫陽澄湖高爾夫云鼎觀止北大理城愛麗舍皇家花園位置巴城鎮(zhèn)湖濱南路720號巴城鎮(zhèn)湖濱南路560湖濱南路1098號昆山城北路昆山馬鞍山西路1555號投資興建昆山嘉華投資昆山景發(fā)置業(yè) HYPERLI

14、NK house.ksls/2021541922.html l # o t _blank 昆山紅楓房地產(chǎn)北大資源集團(tuán)昆山大統(tǒng)置業(yè)總建筑面積340000平方米58099.09平方米10301.3平方米100萬平方米53381平方米工程進(jìn)度封頂內(nèi)裝修內(nèi)裝修框架一期封頂嘉華高爾夫是萬科在昆山的新工程，現(xiàn)場有十來棟曾經(jīng)封頂，在工地現(xiàn)場工程指示牌中并未有萬科的字樣，此工程在昆山不斷備受同行開發(fā)商關(guān)注，但是萬科相當(dāng)?shù)牡驼{(diào)，到目前為止沒有任何的信息對外，不斷堅持奧秘感。陽澄湖高爾夫工程僅靠大上海高爾夫邊，雙拼別墅202套，面積在242-360平方米，暫定11月份開盤，現(xiàn)場售樓處估計10月底公開，樣板房展現(xiàn)區(qū)

15、估計11月中旬公開。云鼑觀止共規(guī)劃有一期26棟、二期78棟獨棟別墅。面積在350-600平方米之間。包括了地中海、中式、美式、法式、英式等多種風(fēng)格。其中34棟位于半島，44棟位于湖心島，每戶建筑面積在350-600平米，并擁有超大院落，泳池，溫泉SPA設(shè)備。北大資源理城是城西生態(tài)版塊中獨一一個100萬方的超大型綜合社區(qū)，集住宅、寫字樓、SOHO、商業(yè)步行街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等豐富的物業(yè)形狀。住宅又分托斯卡納風(fēng)格的聯(lián)排別墅、英式風(fēng)格的電梯洋房、新古典主義的高層、現(xiàn)代風(fēng)格的島居高層、SOHO公寓。一期主要以聯(lián)排別墅為主，面積范圍242320，并贈送120140的附送面積，性價比高。愛麗舍皇家總規(guī)劃35幢

16、獨棟歐式別墅，每幢占地面積23畝。每幢全有室內(nèi)泳池、下沉式庭院、公用電梯，并設(shè)有主人公用梯、管家公用梯，地上一層層高為4米，地下室與地上的二層、三層層高為3.5米，別墅大堂及入口處的挑空部位的空間為7.5米，總價六千萬以上。3競爭個案建筑形狀分析建筑形狀總建面積萬所占比例%多層/小高層/高層/別墅519128.72區(qū)域內(nèi)以歐式風(fēng)格居多，少量的中式別墅，對于昆山本地的客戶群對歐式風(fēng)格的別墅熱衷度高，這與本身的生活環(huán)境有關(guān)，從小在水鄉(xiāng)生活，見慣了白墻黑瓦的類似庭院中式的房屋，再次改換居住環(huán)境的時候，思索多得就是歐式的風(fēng)格，眼前一亮的覺得；像上海、浙江一些商務(wù)人士見慣了喧囂城市中的高樓大廈，到陽澄湖

17、邊看到中式別墅情有獨鐘，給本人心靈一份安靜，夢想這在這種環(huán)境中生活的愜意。4競爭個案的房型及主力面積案名一房%二房%三房%四房%五房%六房%七房%主力房型主力面積品院/2075235/3/2200、217玉山勝境/6238/4/2/4366、372綠城玫瑰園/5545/4/2/4682、718、700晴碧園/100/5/3/5212、288荷塘月色/100/4/2/3、 4/3/3309、251、257該區(qū)域別墅工程都是以四房、五房為主，相對做到了一房一衛(wèi)的溫馨感，也表達(dá)的別墅的尊貴感。重點突出的綠城玫瑰園，一切房型中都是360度旋轉(zhuǎn)樓梯，一種大家風(fēng)范的覺得，大氣?？团P房均預(yù)設(shè)更衣室、衛(wèi)生間，

18、顯示主人的闊氣，庭院精裝修的風(fēng)格，配備室外游泳池、花架臺，燒烤臺等，讓業(yè)主享遭到田園生活的意境。5競爭個案單價案名最低單價元/最高單價元/平均單價元/品院110001600012800玉山勝境335003750035000綠城玫瑰園200002500020000晴碧園110001400012000荷塘月色1300016000獨棟14000元/；雙拼11000元/品院是陽澄湖板塊最東邊的工程，該位置緊鄰古城路，車輛出行頂峰期對該樓盤有一定的影響，噪音及灰塵兩方面是影響價錢的主要的源頭，想要提升銷售價錢有一定的妨礙。同樣位于滬寧高鐵邊的晴碧園也存在同樣的情況，工程離高鐵最近的只需一百多米的間隔 ，

19、在高鐵10分鐘穿越的頻率中，有誰可以受得了高鐵的巨響。假設(shè)后期高鐵隔音板添加高度的話，相對稍好一點，但是價錢的上升空間不會很大。荷塘月色的價錢在年初做了一次調(diào)動，原有均價11000元/平米上升至13000元/平米，價錢漲了，可是人氣并不是想價錢一樣有上漲，今年至今銷售是零的記錄，這尾盤銷售的鴨蛋不知何時能破。綠城玫瑰園和玉山勝境總價起步差不多，但是面積有所不同，這兩個樓盤走出該區(qū)域的平民別墅，為陽澄湖區(qū)的別墅起了引領(lǐng)作用，高端道路進(jìn)展究竟，后繼云鼎觀止獨棟別墅也會隨之而來，一同奮勇前進(jìn)。6競爭個案總價案名總價范圍萬元主力總價萬元銷售率%品院194-45023036玉山勝境1300-168015

20、0025綠城玫瑰園1200-1600023晴碧園300-50043026荷塘月色330-60035054品院、晴碧園、荷塘月色這三個盤總價在194-600萬之間，屬于開展中的經(jīng)濟(jì)型別墅，現(xiàn)購買人群以昆山本地人為主，上海占少部分。玉山勝境、綠城玫瑰園這兩個雖建筑風(fēng)格不一樣，但是針對人群是高端的，千萬別墅，在巴城區(qū)域?qū)儆诤勒こ?，客戶層次屬于頂尖人物，綠城客戶主要是綠城會引見的朋友圈，玉山勝境那么不同，當(dāng)初剛開盤的時候走得是上海道路，后市場調(diào)控限貸情況下那么把營銷方向轉(zhuǎn)回了昆山，抓住了些客戶，文化人群占大半。四、區(qū)域樓盤綜述目前陽澄湖板塊在售別墅有十多個，如：晴碧園、泰泓花園、綠城玫瑰園、湖墅帕提歐、天倫隨園、玉山勝境、荷塘月色、英郡等，實屬開發(fā)時間最長的是泰泓花園，后期還有三期一百多套體量未推，晴碧園的四圍合產(chǎn)品也是蓄日待發(fā)，9月份剛批下來104套可銷售房源，開發(fā)商們都在等待市場的最好時機(jī)出手，就目前所謂“金九銀十的情況來看，該區(qū)域加推新房源的能夠性不大，資金允許的情況下，可以相對延后放量的時間，年底購房者的張